TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
SAVERIO VOLONNINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.079.807, de este domicilio, en su carácter de Representante Legal de POLIGONO INDUSTRIAL C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07/05/1992, bajo el No. 50, Tomo 7-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
CARLOS ARTEAGA ROJAS, CARLOS FLORES y SULLY BARRIOS, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 26.963, 24.213 y 26.962, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL C.A. (antes FARMACIA INDUSTRIAL C.A.), inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20/09/1995, bajo el No. 47, Tomo 82-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
ENRIQUE PARRA ESCALONA, MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, GRISELDA ROMAN DE REYES, FRANCISCO MATUTE NAVARRO y ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 19.169, 21.615, 101.486, 133.823 y 134.873, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
DESALOJO
EXPEDIENTE: 11.628

El ciudadano SAVERIO VOLONNINO, en su carácter de Representante Legal de POLIGONO INDUSTRIAL C.A., asistido por el abogado CARLOS ARTEAGA, en fecha 1º de diciembre de 2011, demandó por Desalojo a la sociedad mercantil ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL C.A. (antes FARMACIA INDUSTRIAL C.A.), por ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada y se admitió el 13 de diciembre de 2011, ordenando el emplazamiento de la accionada, en la persona de su Presidente, ciudadano JESUS MARIA VARGAS, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.
Los abogados ENRIQUE PARRA ESCALONA y FRANCISCO MATUTE NAVARRO, con el carácter de apoderados judiciales de la accionada, el día 11 de enero de 2012, presentaron escrito contentivo de contestación a la demanda.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el 25 de marzo de 2013, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró parcialmente con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 26 de marzo de 2013, la abogada GRISELDA ROMAN DE REYES, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 10 de abril de 2013, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 25 de abril de 2013, bajo el No. 11.628, y el curso de Ley.
En esta Alzada, el abogado MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en fecha 13 de mayo de 2013, presentó escrito en el cual fundamentó las razones que motivaron ejercer el recurso de apelación contra la referida sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por el ciudadano SAVERIO VOLONNINO, en su carácter de Representante Legal de POLIGONO INDUSTRIAL C.A., asistido por el abogado CARLOS ARTEAGA, en el cual se lee:
“…En fecha Once (11) de Agosto de Dos Mil Ocho, mi representada celebró formal contrato de arrendamiento con la sociedad de comercio de este domicilio "ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL, C.A.” (Antes “FARMACIA MUNDIAL C.A.")… representada por su Presidente ciudadano JESUS MARIA VARGAS… en el cual aquél actúo como Arrendatario y lo hice con ocasión de un inmueble identificado como los locales números 7 y 8, situados en el Centro Comercial POLIGONO INDUSTRIAL, ubicado éste a su vez, en el corazón de la zona industrial, en la Urbanización Industrial y Comercial La Isabelica, avenida Industrial 1, de esta ciudad de Valencia, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Estado Carabobo, Parcela distinguida con el número C-2, conforme a los Planos Generales de la Urbanización, constante de una superficie aproximada de CINCO MIL QUINIENTOS METROS CUADRADOS (5.500 mts2) de construcción, edificados en un lote de terreno de OCHO MIL DIECINUEVE METROS CUADRADOS CON DIEZ DECIMETROS CUADRADOS (8.019,10 mts2), ubicado en la ya mencionada Zonas Industrial.
El inmueble aquí arrendado se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas particulares: Del Local # 7: NORTE: Con el local comercial signado 6; SUR: Con el área de estacionamiento lado Sur, que es parte de su frente; ESTE: Con pared común al Local Comercial número 8; OESTE: Con el área de estacionamiento lado Oeste, que es parte de su frente. Del Local # 8: NORTE: Con el local comercial signado 7; SUR: Con el área de estacionamiento lado Sur, que es su frente; ESTE: Con pared común al Local Comercial número 10; OESTE: Con el área de estacionamiento lado Sur, que es su frente. El deslindado inmueble dado en arrendamiento está ubicado como ya se ha señalado en jurisdicción del Municipio Valencia, Estado Carabobo, cuyos linderos, superficies y medidas constan en documento de propiedad que fuere protocolizado ante la Oficina Subalterna (Hoy Registro Inmobiliario) de! Segundo Circuito de Registro del Distrito (Hoy Municipio Autónomo) de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el número 3, Folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 15°, de fecha 18/05/1988 y de 2Titulo Supletorio protocolizado ante la misma Oficina Subalterna (Hoy Registro Inmobiliario) de! Segundo Circuito de Registro del Distrito (Hoy Municipio Autónomo de Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el número 3, Folios 1 al 6, Protocolo Primero, Tomo 19°, de fecha 14/12/2000. Se agrega a los fines ilustrativo en Copia Fotostática Simple, previa aclaratoria respecto de ¡a normativa procesal vigente (Artículo 434 C.P.C.), de su respectiva ubicación como Documento Público en la correspondiente Oficina de Registro Inmobiliario y, que a tales fines distingo ahora con la seña “B" y “C", respectivamente.
De la misma forma Ciudadano Juez, señalo que el convenio arrendaticio de los locales cuyo Desalojo se demanda quedó inscrito por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, bajo el número 48, Tomo 162°, en fecha 11/08/2008, según se evidencia de Copia Fotostática Certificada del instrumento que acompaño marcado “D", en atención a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente.
El monto del canon mensual de arrendamiento por el inmueble descrito fue pactado inicialmente por la cantidad mensual de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.500,oo); en la actualidad conforme a los términos de la cláusula de Valor contenida en la cláusula DECIMA OCTAVA del referido contrato, el cánon vigente es entonces en la actualidad, la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. F. 9.000.©©), mensuales que debe pagar EL ARRENDATARIO (Hoy demandado) conforme, en la sede de EL ARRENDADOR, tal como se señala y se especifica en el texto de ¡a cláusula CUARTA, del referido contrato de arrendamiento ya anexo.
NATURALEZA CONTRACTUAL DEL CONVENIO SEGÚN SU DURACION
El contrato que nos ocupa fue en principio a tiempo determinado. Se precisa en la Cláusula TERCERA: "....SE ESTABLECE UNA DURACIÓN DE UN (1) AÑO, CONTADO A PARTIR DEL 01 DE ABRIL ÚE 2008, HASTA EL 31 DE MARZO DE 2009, A CUYO VENCIMIENTO SE CONSIDERARÁ TERMINADO EL CONTRATO y SUS…”. Obviamente, que la relación estuvo determinada, y para que se produjera ¡a no culminación del referido convenio contractual era menester que una de las partes le manifestara a la otra, por escrito y con antelación a la fecha de vencimiento, conviniesen en prorrogar, es decir, concretaran el deseo de prorrogar el contrato; cosa que afortunadamente no ocurrió en este caso en concreto.
Es de observar, que la prórroga legal se aperturó a partir de la fecha 31/04/2009, por el lapso de un año, finalizando dicha prorroga el 31/03/2010. Distingo a su vez, Ciudadana Juez, que el deudor inquilinario ha verificado parcialmente algunos depósitos (realizados todos extemporáneamente por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Los Guayos, Libertador, San Diego y Naguanagua) en la cuenta corriente aperturada a esos efectos, de los cuales en honor a la verdad, se han retirado varios meses, e inclusive dichos retiros se efectuaron con posterioridad al vencimiento de la prorroga legal, por lo que, evidentemente el contrato de arrendamiento de marras, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado.
DEL USO CONTRACTUAL PACTADO SOBRE EL INMUEBLE
En la celebración del contrato se evidencia que el inmueble de marras fue concedido para ser utilizado para "...explotación de negocio de licito comercio, que tenga por ramo farmacia...", y así cumplir en paralelo lo establecido en la Cláusula DECIMA PRIMERA, para atender las obligaciones derivadas de dicha relación contractual, so pena del ejercicio de las acciones como expresamente lo señala la Cláusula DECIMA TERCERA del convenio arrendaticio.
Este uso implica necesariamente una ordenada adecuación y mantenimiento adicional, mientras eso es requerido, el arrendatario usa indebidamente el área objeto del arriendo, pues, se encuentren en la actualidad una considerable cantidad de desechos y marcados desaseos, que están dando impresiones negativas a la imagen de! inmueble ocasionando a su vez malestares a los demás arrendatarios colindantes, como al centro comercial en general, desnaturalizando notablemente el ánimos arrendaticio ordinario, amén de la contingencia que ello representa, inclusive de efectos generales con la marcada alteración al medio ambiente que refleja la imagen del centro comercial.
DEL INCUMPLIMIENTO CONTRACTUAL
Es el caso que, como asunto principal, desde el mes de Marzo del año 2011 y hasta la presente fecha (8 meses), la arrendataria, sociedad de comercio "ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL, C. A."… dejó de pagar los cánones arrendaticios pactados, lo cual le hace incurrir en una conducta de incumplimiento contractual que, a su vez, me habilita para solicitar del Estado su protección a los fines de ponerle termino,, solicitando así, el Desalojo en curso.
En prueba de lo señalado acompaño Ocho (08) recibos de cánones insolutos, correspondientes al periodo que media entre Marzo de 2011 y Octubre de 2011, ambos inclusive, los cuales he marcado en bloque con las letras “F", al "H", a los fines de su identificación en el proceso, destinado a su formal cobro judicial y que asciende a la cantidad de CINCUENTA y CUATRO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 54.000,00)…
…el deudor inquilinario:
-Ha dejado de pagar el precio de las tarifas por los servicios públicos que sirven al inmueble, lo cual es su obligación, a tenor de lo previsto en la Cláusula Sexta del mencionado contrato, así mismo, Ciudadano Juez, y de manera elocuente, -Ha dejado también de pagar el precio las obligaciones contractuales respecto del pago de los gastos comunes de mantenimiento y conservación de todo el conjunto inmobiliario del que forma parte el inmueble, conforme a los mismos términos de la ya aludida cláusula Sexta, cuya deuda por este concepto ascienden a la cantidad de SESENTA y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA y OCHO BOLIVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 61.248, 28), desde el mes de Mayo 2009 hasta Noviembre 2011, conforme a relación anexa como de recibos anexos que en bloque marcados "I", se agregan a la presente, para su cobro judicial conforme a los términos de la presente demanda…
…en el consecuente pago de arrendamiento, como de lo generado por servicios públicos, han habido incumplimientos de las obligaciones contractuales por parte de la arrendataria y se ha creado indiscutiblemente por los perjuicios habidos ya en salvaguarda del patrimonio de mí representada, el ineludible derecho de accionar judicialmente en contra de ella…
…NORMAS SUSTANTIVAS APLICABLES
Así mismo los artículos 1.159 y 1.160 del Código Sustantivo común estatuye…
El Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… artículo 34 eiusdem…
…De conformidad con las previsiones del Artículo 1.616 del Código Civil, demandamos… que la accionada pague los cánones que se venzan entre el mes de Noviembre de 2011 hasta el mes de Marzo de 2012, ambos incluidos, fecha actual conforme a la demanda en curso que falta para la expiración natural del contrato. Lo que atendiendo a los extremos de la norma el demandado adeuda por este concepto la cantidad de Cinco (05) meses más traducidos estos a razón de Nueve Mil Bolívares cada uno, en la cantidad de CUARENTA y CINCO MIL VOLÍVARES (Bs. 45.000,oo). Respecto de la fundamentación legal, la norma invocada es del siguiente tenor:…
…Dado el proceso inflacionario que se ha enraizado en el país desde el año 1982 y la consecuencial pérdida del poder adquisitivo de la moneda nacional, se ha creado todo un sistema jurídico destinado a garantizar que los acreedores no vean perjudicados sus derechos recibiendo pagos en bolívares devaluados, por lo cual se permite que el accionante demande y le sea acordado la indexación, o sistema de equilibrio del valor real del bolívar.
En tal sentido, tengo derecho a exigir que las sumas adeudadas, a la fecha, sean indexadas, y su valor sea recalculado por los expertos, para garantizarme que el precio que pague mi deudor sea el verdadero al momento de hacer efectivo el cobro de la acreencia…
…De conformidad con los hechos narrados y e! derecho invocado, procedo a demandar formalmente y por DESALOJO a la sociedad de comercio de este domicilio "ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL, C.A."… para que convenga o a ello le condene este Tribunal, en los siguientes pedimentos:
1.- Que convenga voluntariamente o por voluntad judicial en el Desalojo respecto del Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 11 DE AGOSTO DE 2008, con ocasión del inmueble identificado como los locales números 7 y 8, situados en el Centro Comercial POLIGONO INDUSTRIAL, ubicado en la Urbanización Industrial y Comercial La Isabelica, avenida Industria! 1, de esta ciudad de Valencia, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Estado Carabobo. Consecuencialmente que dicha entrega formal de los inmuebles en cuestión lo sea libre de personas y cosas.
2.- En pagar la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 54.000,oo). por cuanto se encuentra totalmente insolvente en Ocho (08) cánones arrendaticios vencidos a la fecha, según se ha relacionado supra; calculados a bolívares convenidos en NUEVE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.000,00).
3.- Pague los cánones de arrendamiento por vencerse desde el mes de Noviembre de 2011 hasta el mes de Marzo de 2012, lo cual alcance la suma de CUARENTA y CINCO MIL BOLIVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 45.000.oo), estimados a la suma de NUEVE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 9.000,oo), cada mes.
4.- Pague los montos reclamados a los Numerales 2º y 3º de este petitorio indexándose debidamente las sumas reclamadas, utilizando para ello los índice: de inflación, según los informes mensuales del Banco Central de Venezuela aplicados a cada mes adeudado desde su verificación hasta a fecha en la cual se ordene la experticia complementaria del fallo que determine el monto o pagar por el concepto reclamado en este numeral.
5.- Como consecuencial de la demanda en curso, que pague el demandado, los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la culminación definitiva de proceso judicial que por Resolución de Contrato de Arrendamiento se promueve por este escrito. Igual tratamiento respecto de lo generado por gastos comunes de mantenimiento y conservación. Así como también, por los Intereses Moratorios el pago de una suma equivalente a los intereses que durante ese lapso devengaría la suma insoluta colocada en la tasa anual máxima de interés pasiva que pague la banca comercial vigente para la fecha retardo, conforme al texto de la cláusula Segunda Contractual, hasta la culminación definitiva del presente proceso judicial.
6.- En pagar la suma de SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.6.200,oo), por concepto gastos extrajudiciales y de cobro, los cuales se adeudan a la Fecha, ello con ocasión a las exigencias contractuales respecto de la obligación de pago del Arrendatario y su consecuente exigencia de cobro.
7.- En pagar los conceptos de gastos comunes de mantenimiento y conservación de todo el conjunto inmobiliario del que forma parte el inmueble, conforme a los términos de la ya aludida cláusula Sexta, cuya deuda por este concepto ascienden a la cantidad de SESENTA y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA y OCHO BOLIVARES CON VEINTIOCHO CÉNTIMOS (Bs. 61.248,28), desde el mes de Mayo 2009 hasta Noviembre 2011, consumo del servicio público de fluido eléctrico, que se generen desde el mes de Mayo de y hasta la entrega del inmueble sub litis.
8.- En hacer entrega de los identificados inmuebles, en forma perentoria y totalmente desocupado de persones, animales y cosas…”
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por los abogados ENRIQUE PARRA ESCALONA y FRANCISCO MATUTE NAVARRO, con el carácter de apoderados judiciales de la accionada, en el cual se lee:
“…el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil… establece:
…A tales efectos, siendo de fiel y estricto cumplimiento lo arriba transcrito, concluimos fehacientemente que la ARTE ACTORA presenta en un mismo Libelo de Demanda, dos (02) pretensiones con procedimientos que son totalmente distintos e incompatibles La acción de Desalojo del inmueble arrendado (Procedimiento Breve, artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil ) y el Cobro judicial de la “supuesta” deuda por concepto de pago de gastos comunes por el mantenimiento y conservación del conjunto inmobiliario donde se ubica el inmueble arrendado (Procedimiento de Juicio ordinario, artículo 338 del Código de Procedimiento Civil).
En lo relativo a la ya probada INE TA A CUMULA CI N DE AUTOS, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en un primer criterio, considera que la acumulación prohibida por procedimientos incompatibles, no tiene solución, en consecuencia, la demanda es inadmisible…
…Ciudadana Juez, es claro e inequívoco que la PARTE ACTOR A acumuló indebidamente distintas pretensiones excluyentes entre sí en el escrito Libelar, cuyos procedimientos por naturaleza son incompatibles entre sí, por lo que se encuentra determinada y configurada una INEPTA A CUMULA CI N DE PRETENSIONES, siendo de fiel y estricto cumplimento por ser materia de orden público, el imperativo de ley para este órgano jurisdiccional declarar la INADMISIBILIDAD de la presente demanda, como en efecto formalmente solicitamos muy especialmente tomando en consideración el mandato Constitucional que define el proceso como instrumento fundamental para la obtención de la justicia y los valores, principios y garantías consagradas en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257 eiusdem, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.
Por todo lo anteriormente expuesto; Actuando en nombre y representación de nuestro defendido, solicitamos: declárese CON LU AR la Cuestión Previa prevista en el ordinal 6 último aparte del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y se trámite conforme al artículo 354 del Código de Procedimiento Civil junto con todos los demás pronunciamientos de ley…
…Promovemos nuevamente en nombre de nuestra poderdante la Cuestión Previa contenida en el Ordinal Primero (11) del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece:…
La inadmisibilidad de la demanda La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda…
…En el caso bajo estudio, el actor acumula en el libelo la Acción de Desalojo y Resolución del Contrato de Arrendamiento sobre el mismo inmueble, pretensiones que son incompatibles, al tener causas y efectos diferentes, por lo que es procedente la declaratoria Con Lugar de la Cuestión Previa prevista en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y ordene conforme al artículo 356 del Código de Procedimiento Civil desechada la demanda y extinguido el proceso…
…Sin que se constituya en contradicción, negación o convalidación de los vicios e irregularidades denunciadas y promovidas en el título anterior señalado como de las “cuestiones previas”… exponemos, argumentamos, reiteramos, decretamos y formalizamos lo siguiente:…
…A- Conjuntamente con las defensas de fondo que posteriormente se explican, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil hacemos valer la Falta de Cualidad e Interés del actor ya que carece de legitimación activa para sostener la presente causa.
En efecto, el accionante demanda el pago de los gastos comunes de mantenimiento y conservación de todo el conjunto del que forma parte el inmueble conforme a lo estipulado en la cláusula sexta del Contrato de Arrendamiento del inmueble objeto de la Acción de Desalojo y Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o como se quiera llamar.
Por otro lado, es necesario transcribir lo pactado en el contrato:
“ SEXTA: Servicios Públicos y Gastos Comunes:
Será por exclusiva cuenta del EL ARRENDATARIO el pago de todos los servicios públicos requeridos, tales como agua, luz eléctrica, aseo domiciliario, así como el pago de los gastos comunes de mantenimiento y conservación de todo el conjunto inmobiliario del que forma parte el imnueble. EL ARRENDATARIO se obliga a presentar mensualmente a EL ARRENDADOR los originales y copias fotostáticas de cada uno de los recibos que acrediten la cancelación de las tasas por dicho servicio. Tales fotocopias serán a. selladas y firmadas por el representante de EL o ARRENDADOR, sirviendo así a EL ARRENDATARIO , como prueba de haber w presentado los originales cancelados..”
En efecto queda configurada la obligación del arrendatario de mantener solvente el pago de los servicios públicos inherentes al uso del inmueble arrendado, así como el pago de los gastos comunes de mantenimiento y conservación del conjunto inmobiliario donde se ubica el imnueble.
Por lo anterior es fácil colegir que el conjunto inmobiliario donde se encuentra el imnueble se encuentra sometido a un régimen de gastos y egresos comunes por parte de los usuarios, inquilinos o propietarios de los inmuebles que forman parte del la edificación orientados al mantenimiento y conservación de las áreas comunes.
En este orden de ideas, se considera que los gastos comunes son todas aquellas erogaciones que se originan en función de la conservación, uso, reposición y protección de bienes utilizados de forma mancomunada en razón de una obligación legal que nace de un título jurídico afín, por ejemplo, el gasto común originados por el mantenimiento de las áreas comunes de la propiedad regulada por la Ley de Propiedad Horizontal.
El artículo 11 de la citada ley, estipula:…
…De igual forma el artículo 13 ejusdem, indica que el pago de los gastos comunes es una obligación que sigue a la cosa, por lo que es única y exclusivamente el propietario del bien que origina la obligación del pago de los gastos comunes la persona obligada a cancelar los gastos comunes.
Por otro parte, corresponde definir a quién le toca la obligación de exigir el pago de los gastos comunes para que sean cancelados, en otras palabras quien se encuentra legitimado para intentar el reclamo de la deuda.
La respuesta es sencilla: le corresponde al órgano administrativo del Conjunto Inmobiliario : El Administrador o Junta de Administración quien es el ente que define los gastos comunes aplicables al uso y mantenimiento de las áreas comunes y posteriormente indicar la cuota parte que imputable a cada uno de los obligados para el pago de tales conceptos.
En el caso, sometido a consideración el actor demanda el cobro judicial de los gastos comunes de mantenimiento y conservación de todo el conjunto inmobiliario del que forma parte el inmueble arrendado, conforme a los términos de la cláusula sexta del contrato cuya deuda alcanza la suma de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (BS 61.248,28), desde el mes de mayo de 2009 hasta noviembre de 2011, conforme a relación anexa como recibos anexos que en bloque consigna marcado con las letras “I”, que opone a nuestra poderdante como demostración de la insolvencia del pago de los gastos comunes,
Ciudadano Juez, observe que los recibos anexos son suscritos por una ciudadana de nombre ANA BOSIO, en representación de la empresa PROFICOR, CA (RIF- 29406148-6), empresa que administra el Condominio del Conjunto Inmobiliario donde se ubica el inmueble
Por lo anterior es obvio, que el legitimado para interponer la acción judicial la reclamación judicial para exigir el cobro de los gastos comunes, a la que está obligado al propietario del inmueble arrendado, es la sociedad de comercio: PROFICOR, CA (RIF-29406148-6), persona jurídica que administra el Conjunto Imnobiliario y no el propietario del mismo como lo pretende la actora en la presente demanda.
La argumentación ofrecida nos faculta para OPONER como defensa de fondo de confonnidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la Falta de Cualidad e Interés del actor ya que carece de legitimación activa para sostener la presente causa.
Es preciso, recordar las reglas generales en tomo al tema, muy especialmente al eminente jurista venezolano, L. LORETO (1940) en su famoso trabajo “ Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta De Cualidad ...” cuando expresa:
...” La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio( legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene su legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva )..” (P77)
A mayor abundamiento, se insiste que la sociedad de comercio: POLIGONO INDUSTRTAL CA, no es titular de un Interés jurídico propio y la consecuencia lógica es que no pose cualidad activa para sostener la pretensión de cobro judicial de los gastos comunes de conservación y mantenimiento del conjunto inmobiliario donde se encuentra el inmueble arrendado.
En consecuencia este caso concreto no existe la “identidad lógica entre la persona del demandante, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción.” tal como lo indica el Maestro Luis Loreto…
...La cualidad viene dada por la afirmación de titularidad de un interés jurídico propio, que en nuestro caso no le corresponde a la accionante sino a la persona jurídica que conforme a los recibos de pago de condominio administra el conjunto inmobiliario que es PROFICOR CA.
Por lo anteriormente expuesto, solicitamos la declaratoria de INADMISIBLIDAD de la demanda por falta de integración del litis consorcio activo necesario y subsidiariamente, solo por el caso que así no fuese establecido por este Tribunal oponemos la falta de cualidad e interés ACTIVA del demandante por estar legitimado en relación al cobro judicial de los gastos comunes reclamados a nuestra poderdante.
B- Negamos Rechazamos y Contradecimos las afirmaciones realizadas por la pretendida parte actora en el libelo de la demanda, en el sentido de que:
…desde el mes de marzo de 2011… la arrendataria… dejó de pagar los cánones de arrendamientos pactados… y de manera elocuente, ha dejado de pagar las obligaciones contractuales respecto al pago de los gastos comunes de mantenimiento y conservación de todo el conjunto inmobiliario del que forma parte el inmueble…
…Lo cierto y verdadero es que nuestra representada ECONOMAX PHARMACIAS ZONA INDUSTRIAL C.A. ha efectuado puntualmente la totalidad de los pagos de los cánones de arrendamientos y gastos comunes comprendidos desde el mes de Abril de 2009 hasta la presente fecha, pagos que se evidencian en el expediente de consignaciones N° 3566 del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En efecto las consignaciones establece un pago de OCHO MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 8.304,59) correspondiente a los siguientes conceptos: a) canon de arrendamiento: SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. 7.500,00) y b) gastos comunes: OCHOCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 804,59), por lo que no es cierto que nuestra representada adeude a la parte actora el canon de arrendamiento correspondiente al lapso comprendido desde Marzo de 2011 hasta la fecha de presentación de la demanda (8 meses), que fue incoada a mediados del mes de diciembre de 2011.
Lo cierto y verdadero es que nuestra representada nada adeuda por concepto de canon de arrendamiento y gastos comunes de conservación y mantenimiento del conjunto inmobiliario donde se encuentra el inmueble arrendado, desde el mes de abril de 2009 hasta la presente fecha a la parte demandante.
En otras palabras, se encuentra totalmente solvente en sus obligaciones económicas con el arrendador, por lo que se puede afirmar que la demanda interpuesta es temeraria y carece de soporte jurídico.
En efecto, en el expediente N° 3566 Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo… consta que la sociedad de comercio Polígono Industrial C.A. otorgo poder en fecha 12 de febrero del 2010 por ante la Notaría Sexta del Municipio Valencia bajo el N° 17, Tomo 16 de los libros llevados a tales efectos al abogado Adolfo Antonio Cachorro Urdaneta… para que conjuntamente o separadamente con otros abogados, tramiten y diligencien el retiro de las consignaciones que deban ser entregados a través de los Juzgados del estado Carabobo a nombre de POLIGONO INDUSTRIAL C.A.
En ejercicio de éste mandato el citado abogado solicita en fecha 24 de marzo de 2010 el retiro y entrega de las sumas de dinero consignadas y acumuladas en la cuenta de Ahorro… de Banfo Andes (hoy Bicentenario)…
…En fecha 19 de enero de 2011 la representación de Polígono Industrial C.A. formula el retiro del dinero consignado por lo que en fecha 04 de febrero de 2011 recibe la suma de OCHO MIL TRECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 8.300,00)
El día 18 de mayo de 2011 Polígono Industrial C.A. formula el retiro del dinero consignado por lo que en fecha 26 de mayo de 2011 recibe la suma de CUARENTA Y UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 41.500,00)
El día 06 de julio de 2011 Polígono Industrial C.A. formula el retiro del dinero consignado por lo que en fecha 07 de julio de 2011 recibe la suma de OCHO MIL TRECIENTOS CUATRO BOLÍVARES (Bs. 8.304,00)
En fecha 26 de septiembre de 2011 la representación de Polígono Industrial C.A. pide el retiro del dinero consignado por lo que en fecha 27 de octubre de 2011 recibe la suma de VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 24.938,00), siendo ésta la ultima suma de dinero retirada por la parte actora.
Ciudadana Juez, si efectuamos la sumatoria de los cánones de arrendamientos consignados, mas lo correspondiente a los gastos comunes desde el mes de abril de 2009 hasta el mes de septiembre de 2011 significa que han transcurrido 29 meses, lo que multiplicado por OCHO MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMS (Bs. 8.304,59) da un resultado de DOSCIENTOS CUARENTA MIL OCHOCIENTOS TREINTA TRES BOLÍVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 240.833,11), por otra parte al efectuarse la sumatoria de las consignaciones retiradas por la parte actora, las mismas ascienden a la cifra de DOSCIENTOS SETENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y UN BOLÍVARES CON NOVENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 278.691,98) que incluye el valor del canon de arrendamiento, los gastos comunes y lis intereses devengados a la fecha; se quiere destacar que los pagos correspondientes a los meses de octubre y noviembre de 2011 se encuentra a disposición de la parte demandante en el expediente N° 3566 ya descrito.
Ciudadana Juez, con lo anterior queda totalmente refutado que nuestra poderdante deba suma de dinero alguna por concepto de canon de arrendamiento y gastos comunes por conservación y mantenimiento del conjunto inmobiliario donde se encuentra el inmueble arrendado, menos aun que le adeude a la parte actora la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00) que incluye los cánones de arrendamientos comprendidos desde marzo de 2011 a octubre de 2011, como temerariamente es señalado en su libelo, además que no es cierto que se adeude la suma de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 61.248,28) desde el mes de mayo de 2009 hasta noviembre de 2011 por concepto de deuda de gastos comunes de mantenimiento y conservación del inmueble general donde esta ubicado el bien arrendado.
En mismo orden de ideas, se invoca el contenido del articulo 1592 del Código Civil, que establece:…
…La anterior disposición debe ser adminiculada con el articulo 1354 de Código Civil que consagra:…
En el caso de autos, queda fehaciente demostrado que nuestro poderdante se encuentra liberado de la obligación de pagar los cánones de arrendamiento y los gastos comunes exigidos por la actora en su libelo de demanda, en razón que las consignaciones y pagos de los gastos comunes a que se encuentra obligado con la reclamante han sido pagados y cobrados conforme consta del expediente N° 3566 ya identificado, evidencia la comparecencia al tribunal Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que se adjunta al presente escrito.
En consecuencia no existe deuda alguna que reclamar ni morosidad. Como exigimos sea declarado en la definitiva.
Por otra parte, Negamos Rechazamos y Contradecimos lo indicado por la parte actora de la forma siguiente:
“...que el deudor inquilinario: -Ha dejado de pagar el precio de las tarifas por los servicios públicos que sirven al inmueble, lo cual es su obligación a tenor de lo previsto en la cláusula sexta del mencionado contrato”
Lo verdadero, consiste que nuestro poderdante se encuentra totalmente solvente en el pago de los servicios públicos del imnueble arrendado conforme quedara evidenciado durante el proceso, de forma que no incumple con lo preceptuado en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.
Negamos, rechazamos y contradecimos las afirmaciones realizadas por la pretendida parte actora en el libelo de la demanda, en el sentido de que:
…la prorroga legal se apertura a partir de la fecha 31/04/2009, por el lapso de un año, finalizando dicha prorroga el 31/03/2010, distingo a su vez, ciudadana juez, que el deudor inquilinario ha verificado parcialmente algunos depósitos (realizados todos extemporáneamente por ante el Juzgado Sexto de los Municipios… de los cuales… se han retirado algunos meses… por lo que evidentemente el contrato de arrendamiento de marras, se transformó en un contrato a tiempo indeterminado…
…Lo cierto y verdadero es que desde el 31 de marzo de 2009 hasta el 13 de diciembre de 2011 nuestra poderdante se mantiene en posesión del inmueble arrendado, pagando por ante el organismo Jurisdiccional la suma de OCHO MIL TRESCIENTOS CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 8.304,59) correspondiente a Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 7.500,00) canon de arrendamiento mensual y Ochocientos Tres Bolívares Con Cincuenta y Nueve Céntimos (Bs. 803,59) de gastos comunes, conforme a lo acordado en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento anterior y el ultimo pago correspondiente a los gastos comunes, el hecho fue consentida por la actora quien en ningún momento formulo oposición a esta situación por lo que la relación arrendaticia continuo bajo la bajo la figura de un nuevo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Es importante destacar que la actora durante el periodo comprendido entre el 1 de abril de 2009 hasta el 27 de octubre de 2011 retiro las consignaciones efectuadas a su favor y que suman la cantidad de Bs. 278.691,98, por lo que nuestra poderdante se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones contractuales, muy especialmente a cancelado los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2011 quedando pendiente el mes de noviembre de 2011 el cual se encuentra consignado el expediente respectivo.
Por otra parte reclama la actora, que a partir del mes de marzo de 2011, le corresponde la aplicación de la cláusula de valor contenida en disposición décima octava del contrato de arrendamiento así:
DÉCIMA OCTAVA: Cláusula de Valor. En conformidad con el articulo 14 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario las partes expresamente manifiestan que solo en caso de que incurran en el supuesto jurídico de prorroga legal, acordamos y convenimos que el canon que regirá durante el lapso de la prorroga será igual al canon pactado por ese contrato mas un incremento del 20% es decir, la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,00) dicho ajuste se efectuara automáticamente, sin necesidad de notificación alguna y de pleno derecho considerando como única vía de excepción la suscripción de un nuevo contrato en el cual las partes determinaran las condiciones del mismo”
En efecto a partir del 1 de abril del 2009 hasta la presente fecha existe entre la actora y nuestra representada un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, con un canon mensual de Bs. 7.500,00 y una cuota mensual de gastos comunes por Bs. 803,59 por concepto de mantenimiento de las áreas comunes del conjunto inmobiliario donde se ubica el inmueble, sin termino, es decir, a tiempo indeterminado, como lo admite la parte actora cuando afirma: “evidentemente el contrato de arrendamiento de marra se transformo en un contrato a tiempo indeterminado” .
Al establecerse un nuevo contrato de arrendamiento se configura la excepción contenida en la cláusula décima octava, por lo que no es aplicable en este caso la cláusula de valor invocada por la demandante, para ajustar el canon de arrendamiento a la suma de Bs. 9.000,00 mensuales.
La situación fue asimilada por la accionante al retirar la cantidad de dinero correspondiente por concepto de canon de arrendamiento y gastos comunes hasta el 27 de octubre de 2011.
Los retiros se efectúan por parte de Polígono Industrial C.A. sin reserva ni observación alguna, pura y simple, totalmente conformes, convalidando el valor del canon de arrendamiento mensual y la cuota de gastos comunes hecho por nuestra representada para arrendar el inmueble citado en el nuevo contrato de arrendamiento…
…Negamos, rechazamos y contradecimos las afirmaciones realizadas por la pretendida parte actora en el libelo de demanda, en el sentido de que:
…procedo a demandar formalmente y por DESALOJO a la sociedad de comercio “ECONOMAX PHARMACIAS S ZONA INDUSTRIAL CA” …para que convenga o a ello le condene este Tribunal , en los siguientes pedimentos:... “...3. Pague los cánones de arrendamiento por vencerse desde el mes de noviembre de 2011 hasta el el mes de marzo de lo cual alcance la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 45.000,00), estimados a la suma de NUEVE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 9000) cada mes...”
…Lo cierto y verdadero es que la parte actora antes de incoar la presente demanda (13 de diciembre de 2011) en forma sistemática, reiterada, pura y simple, sin reserva ni objeción, tomo para si las cantidades de dinero que por concepto de canon de arrendamiento mensual y gastos comunes le fueren depositados, en tiempo hábil, por nuestra patrocinada en el Tribunal Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, originando un efecto liberador y extintivo de los pagos pendientes hasta la ultima fecha de retiro (27 de octubre de 2011) quedando pendiente el mes de noviembre de 2011 que se encuentra a la orden en el Tribunal la solvencia de nuestra representada es incuestionable, conforme a lo estatuido en el artículo 52 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que consagra:…
…Lo cierto y verdadero es que la parte actora antes de incoar la presente demanda (13 de diciembre de 2011)… tomo para si las cantidades de dinero que por concepto de canon de arrendamiento mensual y gastos comunes le fueren depositados, en tiempo hábil, por nuestra patrocinada en el Tribunal Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo… quedando pendiente el mes de noviembre de 2011 que se encuentra a la orden en el Tribunal…
…Por otra parte el reclamante exige la aplicación de una cláusula que denomina “De Valor”, contenida en el anterior contrato de arrendamiento que incide en el valor del canon de arrendamiento, sobre el particular sin que ello signifique ningún tipo de renuncia a la argumentación ofrecida en el capitulo anterior donde se explica la existencia de un nuevo contrato de arrendamiento entre la partes, se procede a formular la siguiente defensa.
En Primer lugar, al retirar Polígono Industrial C.A. en forma reiterada y en distintas oportunidades los cánones de arrendamientos y otros conceptos (ultimo retiro 27 de octubre de 2011), consignados por Economax Pharmacias Zona Industrial CA extingue la obligación de pagar por parte de nuestra representada todo de conformidad con los artículos 1283 y siguientes del Código Civil, por lo que la supuesta falta de pago de alquileres y gastos comunes comprendidos desde marzo de 2011 hasta noviembre de 2011 solo existe en la mala fe de la parte actora.
En Segundo lugar, al no hacer ningún tipo de reserva en el retiro y pago de las consignaciones, Polígono Industrial C.A. acepta el pago propuesto en los términos allí consagrados, lo que significa que acepta la totalidad de lo pagado como monto único y definitivo de lo adeudado.
En Tercer lugar, de aceptar la tesis de la vigencia de la cláusula de valor exigida, igualmente Polígono Industrial C.A ha renunciado a su aplicación debido a las consecutivas y permanentes retiros de las consignaciones del canon y los gastos comunes sin reserva alguna, ya que estos pagos han sido aceptados de forma contundentes por el acreedor.
En Cuarto lugar, si la parte actora considera que los pagos recibidos son parciales, (que no lo son) y en consecuencia Economax Pharmacias Zona Industrial CA es su deudora por concepto de diferencia en pago de canon de arrendamiento y gastos comunes, es oportuno indicar que la doctrina en relación al Principio de la Indivisibilidad del Paso admite excepciones en las cuales se acepta al pago parcial como forma extintiva de la obligación de pagar, a saber:
1. Cuando se opone con éxito la compensación.
2. En caso de muerte del deudor de una obligación divisible.
3. Cuando el paso parcial es aceptado por el acreedor. (Nuestro caso si fuere procedente)
4. En los casos en que una deuda es en parte liquida y en parte ilíquida
Ciudadano Juez por la anterior explicación queda totalmente desmontado que la empresa Economax Phannacias Zona Industrial CA se encuentra solvente en el pago de ocho cánones de arrendamientos vencidos desde el mes de marzo de 2011 hasta el mes de octubre de 2011, cuya cantidad asciende a Bs. 54.000,00 quedando demostrado que se encuentra en un estado de solvencia económica en cuanto el pago de las obligaciones contractuales, como solicitamos sea declarada en la definitiva.
E.- Negamos, Rechazamos y Contradecimos las afirmaciones realizadas por la pretendida parte actora en el libelo de la demanda, en el sentido de que:
“Del Uso Contractual pactado sobre el inmueble
En la celebración del contrato se evidencia que el inmueble de marras, fue concedido para “explotación de negocio de licito comercio que tenga por ramo farmacia...” y así cumplir...” “...el arrendatario usa indebidamente el área objeto del arriendo, pues se encuentra en la actualidad una considerable cantidad de desechos y marcado desaseo que están dando impresiones negativas a la imagen del inmueble ocasionando a su vez malestares a los demás arrendatarios colindantes, como al centro comercial en general, desnaturalizando notablemente el animus arrendaticio ordinario”
Lo cierto y verdadero es que nuestra representada mantiene en perfecto estado de higiene y conservación las áreas arrendadas y que son utilizadas en la actividad comercial desplegada.
La afirmación del actor es tendenciosa y carece de veracidad, el objeto comercial de nuestra representada que tiene que ver con la venta de medicamentos y otros insumos orientados a garantizar el derecho a la salud, obliga necesariamente a cumplir con las normas sanitarias aplicables al caso, las cuales incluyen la supervisión permanentes de las autoridades sanitarias en las instalaciones, equipos e instrumentos que se utilizan a diario en el desarrollo de la actividad comercial.
Ciudadano Juez, no es cierto por falso que en el área del objeto en arriendo: “se encuentren en la actualidad una considerable cantidad de desechos y marcados desaseos que están danto impresiones negativas a la imagen del inmueble”. La verdad consiste en que nuestra representada en resguardo de sus propios intereses, de la higiene y el medio ambiente se ajusta a las ordenanzas municipales sobre el aseo y a las resoluciones dictadas por los organismos competentes en materia de salud, como en efecto solicitamos sea declarada en la definitiva.
Por otra parte Negamos, Rechazamos y Contradecimos que el inmueble objeto del arrendamiento no se encuentre amparado por póliza de seguro a favor del arrendador con la finalidad de evitar eventuales daños por incendio, robo, etc. conforme quedara demostrado en este procedimiento.
F- Negamos, Rechazamos y Contradecimos las afirmaciones realizadas por la pretendida parte actora en el libelo de la demanda, en el sentido de que:
“...1. Que convenga voluntariamente o por voluntad judicial en el desalojo respecto del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 11 de agosto de 2008, con ocasión del imnueble identificado como los locales números 7 y 8, situados en el centro comercial Polígono Industrial, ubicado en la Urbanización Industrial y Comercial la Isabelica, avenida Industrial 1, de esta ciudad de Valencia, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Estado Carabobo...”
Lo cierto y verdadero es que nuestra representada se encuentra solvente con todas sus obligaciones como arrendataria, en consecuencia no es procedente el desalojo solicitado por la parte demandante.
G.- Negamos, Rechazamos y Contradecimos las afirmaciones realizadas por la pretendida parte actora en el libelo de la demanda, en el sentido de que:
“...3. Pague los cánones de arrendamientos por vencerse desde el mes de noviembre de 2011 hasta el mes de marzo de 2012, lo cual alcance la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 45.000,00), estimamos la suma de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,00) cada mes.
Lo cierto y verdadero es que nuestra representada ha cumplido cabalmente con el contrato arrendaticio por lo que se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones conforme queda evidenciado de una simple lectura del expediente N° 3566 Tribunal Sexto del Municipio Valencia…
H.- Negamos, Rechazamos y Contradecimos las afirmaciones realizadas por la pretendida parte actora en el libelo de la demanda, en el sentido de que:
“...4. Pague los montos reclamados a los numerales 2 y 3 de este petitorio, indexándose debidamente las sumas reclamadas, utilizando para ello los índices de inflación, según los informes mensuales del Banco Central de Venezuela, aplicadas a cada mes adeudado desde la fecha de su verificación hasta la fecha en la cual se ordene la experticia complementaria del fallo que determine el monto a pagar por el concepto reclamado en este numeral”
Lo cierto y verdadero es que nuestra representada ha demostrado su total solvencia en los cánones de arrendamientos y pago de los gastos comunes de mantenimiento, en efecto no existe indexación alguna, pues todos los pagos se realizan puntualmente por Economax Phannacias Zona Industrial CA y han sido retirados por Polígono Industrial C.A sin objeción alguna, no poseyendo así montos adeudados que - indexar, en consecuencia la pretensión del actor aquí identificada no es aplicable.
I.- Negamos, Rechazamos y Contradecimos las afirmaciones realizadas por la (J pretendida parte actora en el libelo de la demanda, en el sentido de que
“5…Como consecuencia de la demanda en curso, que pague el demandado, los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la culminación definitiva de proceso judicial que por resolución de contrato de arrendamiento se promueve por este escrito. Igual tratamiento respecto de los generados por gastos comunes de mantenimiento y conservación. Así como también por los intereses moratorios el pago de una suma equivalente a los intereses que durante ese lapso devengaría la suma insoluta colocada en la tasa anual máxima de interés pasiva que pague el banco comercial vigente para la fecha retardo, conforme al texto de la cláusula segunda contractual, hasta la culminación definitiva del presente proceso judicial.”
Lo cierto y verdadero es que nuestra patrocinada en ningún momento de la relación contractual arrendaticia ha dejado vencer cánones de arrendamientos insolutos, por el contrario, siempre ha pagado puntualmente como se demuestra en los bauches bancarios que se encuentran adjuntos al expediente N° 3566 de consignaciones suficientemente descrito. Por ello, al no existir cánones insolutos no hay base contable, jurídica ni contractual para calcular y cobrar intereses. No aplicando dicha pretensión infundada al caso en concreto. Solicitamos que así sea declarado en la definitiva.
J.- Negamos, Rechazamos y Contradecimos las afirmaciones realizadas por la pretendida parte actora en el libelo de la demanda, en el sentido de que:
“...6. En pagar la suma de Seis Mil Doscientos Bolívares (Bs. 6.200,00) por concepto gastos extrajudiciales y de cobro, los cuales se adecúan a la fecha, ello con ocasión a las exigencias contractuales respecto de la obligación de pago del arrendatario y su consecuente exigencia de cobro.
Lo cierto y verdadero es que nuestra patrocinada nada adeuda por concepto de cobranza o gastos extrajudiciales ni judiciales, pues las gestiones emprendidas por la parte actora son caprichosas, ya que Economax Pharmacias Zona Industrial CA se encuentra solvente en todas y cada una de sus obligaciones económicas como arrendataria. En efecto no debe a Polígono Industrial C.A la suma de Bs. 6.200,00 siendo todas estas actuaciones realizadas por la actora, temeraria y sin sustento jurídico. Solicitamos que así sea declarado en la definitiva.
K.- Ciudadana Juez, de no considerar procedente las defensas opuestas en nombre de nuestra representada: ECONOMAX ZONA INDUSTRIAL CA, solicitamos que en resguardo de los principios constitucionales que integran el proceso judicial venezolano, ordene la desaplicación de las normas contractuales estipuladas en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento que dio origen a este procedimiento, por ser contraria a lo consagrado en los artículos 2, 26, 89, 112, 114, 257 y 334 de la Constitucional Nacional.
La petición se formula sobre las siguientes consideraciones:
La doctrina venezolana califica a las normas que uniforman la relación arrendaticia de carácter proteccionista, comprendida en el Derecho Social, aplicándose analógicamente el principio elaborado en el Derecho del Trabajo, según el cual el “contrato realidad”, priva sobre lo escriturado, todo de conformidad con el ordinal primero del artículo 89 Constitucional.
En el caso sometido a debate, El Arrendador con la firme intención de incumplir las obligaciones de Ley, impone una relación de desventaja jurídica en detrimento de los derechos de El Arrendatario cuando lo obliga a pactar el pago de obligaciones contractuales que son inexistentes…”
c) Sentencia dictada en fecha 25 de marzo de 2013, por el Juzgado “a-quo” en la cual se lee:
“…este Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y Sam Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA intentada por el ciudadano SAVEIRO VOLONNINO, en su carácter de Presidente del ente mercantil con domicilio en Valencia Estado Carabobo, “POLIGONO INDUSTRIAL, C.A.”… por DESALOJO ARRENDATICIO contra la sociedad de comercio de este domicilio “ECONOMAX PHARMACIAS’S SONA INDUSTRIAL, C.A.…”
d) Diligencia de fecha 26 de marzo de 2013, suscrito por la abogada GRISELDA ROMAN DE REYES, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior.
e) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 10 de abril de 2013, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada GRISELDA ROMAN DE REYES, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva dictada el 25 de marzo de 2013.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.-) Copia fotostática simple del acta constitutiva de la sociedad de comercio POLÍGONO INDUSTRIAL C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 07/05/1992, bajo el No. 50, Tomo 7-A, marcada “A”.
El referido documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que efectivamente la referida sociedad mercantil tiene personalidad jurídica, así como del capital y objeto de la misma; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática simple de documento de propiedad del inmueble arrendado, marcado “B”.
3.- Copia fotostática simple de Título Supletorio protocolizado por ante la Oficina Subalterna (hoy Registro Inmobiliario) del Segundo Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio Autónomo) de Valencia del Estado Carabobo, bajo el No. 3, Folios 1 al 6, Protocolo Primero, Tomo 19º, de fecha 14 de febrero de 2000, marcada “C”.
En relación a los instrumentos señalados en los numerales 2 y 3, se observa que, el contenido del mismo nada aporta a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.-
4.- Original de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, Estado Carabobo, bajo el número 48, Tomo 162°, en fecha 11/08/2008, marcado “D”.
Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que la sociedad mercantil POLIGONO INDUSTRIAL C.A., dió en arrendamiento a la sociedad de comercio ECONOMAX PHARMACIAS'S ZONA INDUSTRIAL C.A., un local distinguido con los números 7 y 8, situados en el Centro Comercial POLÍGONO INDUSTRIAL, ubicado en el corazón de la zona industrial, en la Urbanización Industrial y Comercial La Isabelica, avenida Industrial 1, de esta ciudad de Valencia, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Estado Carabobo, por una vigencia desde el 01 de abril de 2008, hasta el 31 de marzo de 2009, a cuyo vencimiento se considera terminado el contrato y sus renovaciones sí las hubiere; cuyo canon fue pactado en la cantidad de Bs. 7.500,00, los cuales serian cancelados los primeros cinco (5) días calendario siguientes al inicio de cada mensualidad; que respecto a los gastos comunes, se estableció en la cláusula SEXTA del contrato, que serian por cuenta exclusiva del arrendatario el pago de todos los servicios públicos requeridos, tales como agua, luz eléctrica, aseo domiciliario, así mismo el pago de los gastos comunes de mantenimiento y conservación de todo el conjunto inmobiliario del que forma parte el inmueble, y el arrendatario se obliga a presentar mensualmente, las solvencias correspondientes; que según lo establecido en cláusula DECIMA OCTAVA, las pares manifestaron que solo en caso de que incurra en el supuesto jurídico de “Prorroga Legal” convienen en que el canon que rigiera durante el lapso de la prorroga legal sería igual al canon pactado por ese contrato más un incremento del veinte por ciento (20%), es decir, la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 9.000,oo); Y ASI SE DECIDE.
5.- Copia fotostática simple del acta constitutiva estatutaria de la demandada “ECONOMAX PHARMACIAS'S ZONA INDUSTRIAL C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20/09/1995, bajo el No. 47, Tomo 82-A, marcada “E”.
El referido documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que efectivamente la referida sociedad mercantil tiene personalidad jurídica, así como del capital y objeto de la misma; Y ASI SE DECIDE.
6.- Original de recibos expedidos por la ciudadana YEREMY VASQUEZ, los cuales corren insertos a los folios que van desde el 38 al 44.
Esta Alzada observa que, los referidos instrumentos emanan de la propia parte actora; por lo que, en consecuencia del principio de alteridad por cuya aplicación nadie puede unilateralmente crear una prueba o un título a su favor, deben desecharse del presente proceso, razones por las cuales no se les da valor probatorio alguno; Y ASI SE DECIDE.
7.- Originales de instrumentos privados, suscritos por la ciudadana ANA BOSSIO, en su carácter de Administradora del Condominio, como lo es la empresa PROFICOR C.A., los cuales corren insertos a los folios que van desde el 45 al 74.
Este juzgador observa que dichos documentos son privados, emanados de un tercero que no es parte en el presente juicio, los cuales no fueron ratificados a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desechan del presente proceso; Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA:
Copia fotostática del Expediente de Consignación No. No. 3566, nomenclatura del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En relación a las referidas copias fotostáticas este Sentenciador observa que, las mismas no fueron impugnadas por la parte actora, razón por la cual se les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que por ante el referido Juzgado de Municipio se efectuaron las consignaciones arrendaticias a favor del inmueble objeto del presente juicio; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, el abogado CARLOS ARTEAGA ROJAS, en su carácter de apoderado actor, promovió las siguientes pruebas:
1.- Invocó el principio de la Comunidad de la Prueba.
En este sentido se ha pronunciado el mas alto Tribunal de la República al señalar en sentencia N° 181 de fecha 14 de febrero de 2001, emanada de la Sala Constitucional que “De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba…, el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido Principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien las haya producido. Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba,… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo”. De la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, se concluye que la misma ha considerado que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba es de obligatoria aplicación por parte del Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, pero que sin embargo, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba, Y ASI SE DECIDE.
2.- Original de instrumento privado, suscrito por el ciudadano ELIAS CELIS FALOTICO, promoviendo asimismo que la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que dicho ciudadano reconociera en su contenido y firma el referido instrumento.
Consta asimismo que mediante acta levantada en fecha 07 de febrero de 2012, día y hora fijadas por el Tribunal “a-quo” para la realización del acto de ratificación del instrumento promovido, por parte del ciudadano ELIAS CELIS FALOTICO, se observa que el mismo ratificó el documento presentado a los folios trescientos veintiséis y trescientos veintisiete del expediente en curso; que al habérsele realizado la Segunda pregunta: si reconoce del contenido y de que trata el referido documento, contestó: “SI a la primera parte de la pregunta, a la segunda parte de la pregunta el testigo responde SI a que se refiere el documento a los gastos de mantenimiento del centro comercial Polígono, los cuales según consta en este documento mi representada ejercía actividades relativas a dicha gestión, entiendose en este caso la devolución de la gestión al legitimo propietario del inmueble”; que al serle realizado la tercera pregunta se lee: ¿CONFORME CON LO EXPUESTO SEÑALE ASÍ EL DEPONENTE Y DE MANERA CATEGORICA, SI RECONOCE SU FIRMA EN EL REFERIDO DOCUMENTO? Contesto: Si la RECONOZCO y la convalido. CESARON. Seguidamente, el referido ciudadano fue repreguntado de la siguiente manera: “PRIMERA REPREGUNTA: ¿DIGA EL TESTIGO A QUE ACTIVIDAD COMERCIAL SE DESEMPEÑA O SE DEDICA? Contesto: Actividades Diversas, todas dentro del marco legal y el ordenamiento jurídico vigente, específicamente el Código de Comercio y la Ley de Abogados. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿DIGA EL TESTIGO SI EN SU CONDICIÓN DE SOCIO Y MAXIMO ACCIONISTA DE LA EMPRESA PROFICOR C.A RECUERDA EL OBJETO COMERCIAL DE LA MISMA? EN ESTE ESTADO EL ABOGADO PROMOVENTE ADVIERTE AL TRIBUNAL QUE EN EFECTIVIDAD LAS REPREGUNTAS VIENEN A CONSTRUIR EL JUEGO DE CONTROL QUE LE ES DADO A LAS PARTES Y QUE DENTRO DE ELLO ESTAS SE DESENVUELVEN CON UN FIN DIRECTO AL PROPOSITO DE LA CAUSA EN CONFLICTO Y NO SOBRE HECHO AJENOS, EN TAL SENTIDO INVOCO A LA PARTE DEMANDADA QUE EN EL DERECHO A LA REPREGUNTA LAS MISMA TENGAN UN CARÁCTER DIRECTO Y BENEFICIOSO AL PROCESO Y NO A ASUNTOS DIFERENTE? EN ESTE ESTADO EL ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA MANIFIESTA: INSISTO EN LA REPREGUNTA Y RECUERDO AL TRIBUNAL QUE EL TESTIGO HA RATIFICADO UN INSTRUMENTO DONDE CONSTA QUE EL ES ADMINISTRADOR O REPRESENTANTE DE UNA EMPRESA QUE SE DENOMINA PROFICOR, CUYO OBJETO DE COMERCIO CONSISTE EN LA ASISTENCIA TECNICA EN LA RAMA PUBLICITARIA, IMPARTIR CURSOS EN EL AREA MENCIONADA, PRESTAR SERVICIOS DE MARKETING PROMOCIONES, CONTRATACION DE TALENTOS PARA COMPAÑÍA PUBLICITARIAS Y DE LOS ENTES PUBLCOS Y PRIVADO PUDIENDO REALIZAR CUALQUIER ACTIVIDAD DE LICITO COMERCIO RELACIONADA CON EL OBJETO PRINCIPAL. Contesto: Ante lo antes expuesto por los Abogados de manera espontánea así, si lo recuerdo. TERCERA REPREGUNTA: ¿DIGA EL TESTIGO COMO CONOCIENDO EN PERFECCION EL OBJETO COMERCIAL DE LA EMPRESA QUE REPRESENTA, ESTABLECIO UN CONTRTAO U AUTORIZACION CON LA PARTE ACTORA, PARA REALIZAR LA ADMINISTRACION, EL CUIDO Y MANTENIMIENTO DE LAS INSTALACIONES COMUNES DEL CENTRO COMERCIAL POLIGONO INDUSTRIAL, MAS AUN PUDIENDO LLEVAR LA CONTABILIDAD DE LOS INGRESO Y GASTOS QUE AFECTA EL INMUEBLE Y SU ADMINISTRACION EN FORMA ORDENADA Y ESPECIFICACION NECESARIA, ASÍ COMO CONSERVAR LOS COMPROBANTES RESPECTVOS? EN ESTE ESTADO INTERVIENE LA PARTE DEMANDANTE. SOLICITO AL TRIBUNAL EN SU CARÁCTER DE GUIA Y DUCTOR DEL PROCESO RELEVE AL TESTIGO DE ESTA Y TODAS AQUELLAS PREGUNTAS QUE AL IGUAL QUE LA ANTERIOR SE DESVIA DEL ASPECTO ESENCIAL DE ESTE ACTO, EN LA PREGUNTA QUE SE ACABA DE FORMULAR SE PRETENDE INDAGAR ACERCA DE LOS MOTIVOS PARTICULARES QUE EN CADA ACTIVIDAD QUE REALIZA LA EMPRESA REPRESENTADA POR EL DEPONENTE TIENE O LA CONDUCE EN CADA UNA DE SUS OPERACIONES MERCANTILES DE ALLI QUE SE LIMITE LAS REPREGUNTAS AL DOCUMENTO CLARAMENTE RATIFICADO EN SU CONTENIDO Y FIRMA. EN ESTE ESTADO LA PARTE DEMANDADA INSISTE EN LA REPREGUNTA REFORMULADA PORQUE TIENE QUE VER SU RESPUESTA CON EL INTRUMENTO RATIFICADO POR EL TESTIGO. El Tribunal ordena contestar al testigo: Yo como testigo no entiendo la pregunta. No entiendo vuélvamela a repregunta, primero no es contrario a la ley, segundo el objeto del contrato no es ilícito, no estoy haciendo nada. Me puse de acuerdo con el propietario, PROFICOR como compañía de promoción, y dentro del contexto del concepto moderno de promoción de un centro comercial donde deben abarcarse todos los extremos de funcionabilidad y de correcto manejo de productos (UN CENTRO COMERCIAL), es absolutamente pertinente e inclusive apropiado el manejo o la asistencia de lo que implique el funcionamiento del mismo, es por eso que no entiendo la pregunta. En este estado la parte demandada solicita al Tribunal que en razón de la testimonial ofrecida por el testigo no es confiable, no goza de verosimilitud debido a que la empresa que representa no tiene nada que ver con una supuesta administración de los gastos comunes del Centro Comercial POLIGONO INDUSTRIAL sitio donde se encuentran arrendado los locales que posee la parte demandada no valore al testigo dada su incongruencia por lo que cesó en repreguntarle.”
Promovida la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y evacuada como fue, tal como se evidencia del contenido de la referida acta levantada en fecha 07 de febrero de 2012, en la cual el Tribunal “a-quo” dejó constancia de que el ciudadano ELIAS CELIS FALOTICO, ratificó el contenido del instrumento privado sub examine, esta Alzada le da valor probatorio para dar por probado que la sociedad mercantil POLÍGONO INDUSTRIAL C.A., contrató a la sociedad de comercio PROFICOR C.A., para que le administrara el Centro Comercial Polígono Industrial, establecimiento éste donde se encuentran ubicados los inmuebles arrendados; Y ASI SE DECIDE.
3.- Copia fotostática simple del acta constitutiva de la sociedad de comercio PROFICOR C.A..
Del contenido de la referida copia simple se observa que, la misma no aporta nada a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.
4.- Original de instrumento privado de fecha 02 de diciembre de 2011, suscrito por la ciudadana ANA MILAGROS BOSSIO HERNÁNDEZ, promoviendo asimismo que la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que dicha ciudadana reconociera en su contenido y firma el referido instrumento.
Consta asimismo que mediante acta levantada en fecha 07 de febrero de 2012, día y hora fijadas por el Tribunal “a-quo” para la realización del acto de ratificación del instrumento promovido, por parte de la ciudadana ANA MILAGROS BOSSIO HERNÁNDEZ, se observa que la misma ratificó el documento presentado al folio trescientos cuarenta y dos del presente expediente; que al habérsele realizado la Segunda pregunta: si reconoce del contenido y de que trata el referido documento, contestó: “SI lo reconozco, y se tratan de unos recibos de cobro, de gastos de mantenimiento, lo cuales fueron enviados a POLIGONO INDUSTRIAL, en vista de que ECONOMAX FARMACIAS no hizo la cancelación de dichos gastos. TERCERO: ¿CONFORME CON LO EXPUESTO SEÑALE ASÍ LA DEPONENTE Y DE MANERA CATEGORICA, SI RECONOCE SU FIRMA EN EL REFERIDO DOCUMENTO? Contesto: Si la RECONOZCO. CESARON. En este estado procede la parte demandada mediante su Apoderado Judicial y ejerce el derecho a repreguntar al testigo de la siguiente manera Y expone:... “PRIMERA REPREGUNTA: ¿DIGA LA TESTIGO QUE FUNCION TIENE EN LA EMPRESA PROFICOR C.A? Contesto: Administradora. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿DIGA LA TESTIGO SI PUEDE ESPECIFICAR SUS ATRIBUCIONES COMO ADMINISTRADORA DE LA EMPRESA PROFICOR Y DESDE CUANDO EJERCE ESTA ATRIBUCION? Contesto: Soy la encargada de realizar la cobranza de los gastos de mantenimiento a los locales que se encuentran en el Centro Comercial Polígono Industrial, desde el 15 de enero del año 2007. TERCERA REPREGUNTA: ¿DIGA LA TESTIGO SI ELLA ACTUA COMO ADMINISTRADORA
EN REPRESENTACION DE LA EMPRESA PROFICOR C.A DESDE EL 15 DE ENERO DE AÑO 2007?. EN ESTE ESTADO LA PARTE DEMANDANTE SOLICITA A LA PARTE DEMANDADA QUE VISTO EL CARACETR TECNICO RESPECTO DEL CONCEPTO REPRESENTACION PRECISE ENTONCES A LA DEPONENTE UN MEJOR PLANTEAMIENTO DE LA PREGUNTA PARA ASÍ DE ESTA MANERA NO CREAR CONFUSION RESPECTO DE DICHO TERMINO, EN CASO CONTRARIO SOLICITO AL TRIBUNAL PROMUEVA DICHA REFORMULACION O SEÑALE EXIMIR A LA DEPONENTE A DAR DECLARACIÓN A LA REPREGUNTA. En este ESTADO EL ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA EXPONE: POR CUANTO CONSTA EN EL FOLIO 329 AL 334 DEL CUADERNO PRINCIPAL DEL ACTA CONSTITUTVA DE LA EMPRESA PROFICOR C.A EN DONDE SE INDICA QUE EN FECHA 11 DE ABRIL DE 2007 FUE CONSTITUIDA LEGALMENTE, ES DECIR A PARTIR DE ESA FECHA NACE COMO PERSONA JURIDICA Y LA DEPONENTE ACABA DE INDICAR QUE INICIO SUS LABORES COMO ADMINISTRADORA DE ESTA EMPRESA EL DÍA 15 DE ENERO DEL 2007, ES DECIR ANTES DEL NACIMIENTO VALE LA EXPRESION JURIDICO DE LA EMPRESA PROFICOR C.A PIDO AL TRIBUNAL DESESTIME LA TESTIMONIAL BRINDADA EN RAZON QUE LA MISMA NO ES VEROSIMIL, NO ES CONFIABLE YA QUE NACE DE UNA PERSONA QUE AFIRMA QUE EJERCIO UNA FUNCION DE UNA EMPRESA QUE AL 15 DE ENERO DEL 2007, NO EXISTIA. CESARON. EN ESTE ESTADO LA PARTE DEMANDANTE EXPONE: SOLICITAMOS AL TRIBUNAL VALORE EN SU TOTALIDAD DE LA TESTIMONIAL EVACUADA POR CUANTO COMO SE OBSERVA DE LA ANTERIOR EXPOSICION DE LA PARTE DEMANDANTE NO SE ENCUENTRA, NINGUN ASPECTO QUE RESTE LA CREDIBILIDAD QUE TIENE LA TESTIGO, AL CONTRARIO RESULTA FEHACIENTE AL INDICAR SU RELACION LABORAL DESDE EL PRECISO MOMENTO EN QUE LA MISMA SE GENERÓ LO CUAL ES TOTALMENTE AJENO AL NACIMIENTO JURIDICO DE LA EMPRESA PARA LA CUAL LABORA, ES DECIR, TRABAJABA PARA UNA EMPRESA DE HECHO QUE AUN NO HABIA REALIZADO SU REGISTRO EN LA OFICINA CORRESPONDIENTE, PERO QUE POSTERIORMENTE ASÍ LO HIZO. ESE ES EL DÍA A DÍA DE LAS EMPRESAS EN ESTE PAÍS. PERO DE MODO ALGUNO TAL CIRCUNSTANCIAS INVALIDAD LA VERACIDAD DE SUS RESPUESTAS. ES TODO.”
Promovida la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y evacuada como fue, tal como se evidencia del contenido de la referida acta levantada en fecha 07 de febrero de 2012, en la cual el Tribunal “a-quo” dejó constancia de que la ciudadana ANA MILAGROS BOSSIO HERNÁNDEZ, ratificó el contenido del instrumento privado sub examine, esta Alzada le da valor probatorio para dar por probado que la empresa PROFICOR C.A., en su carácter de administradora del Centro Comercial Polígono Industrial, devolvió a su propietario los recibos de cobro correspondientes a los meses de mayo de 2009 a septiembre de 2011, a los fines de tomar las vías legales pertinentes; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio, el abogado ZAIR SHEPHERD VARGAS ZARRAGA, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL C.A., promovió las siguientes pruebas:
1.- Copia fotostática del Expediente de Consignación No. 3566, nomenclatura del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración de las referidas copias, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- Legajo de Facturas emitidas por la sociedad mercantil POLIGONO INDUSTRIAL C.A., emitidas por concepto de arrendamiento de los meses que van desde diciembre de 2007 a febrero de 2009, marcadas “B”.
Este Sentenciador observa que dichos instrumentos es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.
3.- Legajo de recibos de servicios públicos, tales como electricidad y agua, marcados “C”.
En relación a dichos instrumentos, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, les da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculados con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.
TERCERA.-
Como punto previo, observa esta Alzada que el recurrente en su escrito presentado en fecha 13 de mayo de 2013, como primer alegato, con relación a la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, apela y refuta lo expuesto por el Juzgado “a-quo” solicitando que la misma sea declarada con lugar.
En este sentido, este Sentenciador trae a colación el contenido del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2°, 3°, 4°, 5°, 6°, 7° y 8° del artículo 346, no tendrán apelación. La decisión sobre las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10 y 11 del mismo artículo, tendrá apelación libremente cuando ellas sean declaradas con lugar y en un solo efecto cuando sean declaradas sin lugar…”
Para el Maestro RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, la razón de la eliminación en el Código Adjetivo de 1986, de la apelabilidad de tal despacho, tiene su razón de ser en el efecto nocivo para la celeridad procesal, que reinó bajo la vigencia del derogado Código de Procedimiento Civil, de 1916; doctrina ésta que se reafirma del propio contenido de la exposición de motivos del vigente Código, cuando expresa que: “…las excepciones dilatorias eran o constituían una fuente de constantes dilaciones en el proceso…”. Asimismo, la Antigua Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada en fecha 20 de julio de 1988, ha expresado:
“…por lo que respecta a la cuestión previa opuesta a que se contrae el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el dispositivo previsto en el artículo 357 ejusdem, establece expresamente que la decisión del Juez sobre dicha defensa previa no tendrá apelación…”.
Por lo que, habiendo sido resuelta como fue por el Tribunal “a-quo”, la referida cuestión previa, por mandato expreso del artículo 357 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 884 ejusdem, que señala: “En el acto de la contestación el demandado podrá pedir verbalmente al Juez que se pronuncie sobre algunas de las cuestiones previas a que se refieren los ordinales 1º al 8º del artículo 346, presentando al efecto la prueba que acredite la existencia de su alegato, si tal fuere el caso; y el Juez, oyendo al demandante si estuviere presente, decidirá el asunto con los elementos que se le hayan presentado y los que consten en autos en el mismo acto, dejando constancia de todo lo ocurrido en el acta que se levantará al efecto. Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el Juez, sin apelación”; resulta forzoso concluir que la decisión de la Juez “a-quo” respecto a la cuestión previa prevista en el ordinal 6º del artículo 346 ibídem, opuesta por los abogados ENRIQUE PARRA ESCALONA y FRANCISCO MATUTE NAVARRO, en su carácter de apoderados judiciales de la accionada, al ser inapelable no está sujeta a la revisión de esta Alzada; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, es de observarse que, los abogados ENRIQUE PARRA ESCALONA y FRANCISCO MATUTE NAVARRO, con el carácter de apoderados judiciales de la accionada, tanto en el escrito de contestación de la demanda, como en el escrito presentado en esta Alzada por el abogado MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, en fecha 13 de mayo de 2013, opusieron e hicieron valer en la apelación la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de Ley de admitir la acción propuesta.
El recurrente señala que, en el escrito libelar se acumularon dos (2) pretensiones que se excluyen y/o que son contrarias entre sí; lo que hace necesario acotar, con respecto a la inepta acumulación de pretensiones el criterio sentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 99, de fecha 27 de abril de 2001, Exp. N° 2000-178, en el juicio seguido por María Josefina Mendoza Medina contra Luís Alberto Bracho Inciarte, al señalar:
“…El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece:
‘...No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí...’.
No son acumulables las pretensiones que tengan procedimientos legales incompatibles entre sí. La unidad de procedimiento es una característica de la acumulación en general, y cuando a cada pretensión corresponde un procedimiento incompatible con el de la otra, aquella unidad no puede lograrse y la acumulación por tanto no es posible. Por ejemplo una pretensión de reivindicación de un inmueble, no puede acumularse con otra de ejecución de hipoteca, porque la primera tiene un procedimiento ordinario y la segunda se sigue por uno especial. No pueden acumularse una pretensión de cobro de una letra de cambio y una de rendición de cuentas, porque aunque ambas corresponden a la competencia mercantil, la primera debe seguirse por el procedimiento ordinario y la segunda por uno especial.
Es indiferente que ambas pretensiones tengan procedimiento especial si éstos no son incompatibles.
La exigencia de la unidad del procedimiento es de tal magnitud en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos. La acumulación de acciones es de eminente orden público.
El artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja.
Sin embargo, el artículo 78 del mismo código que fue citado anteriormente, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones: 1) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; 2) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; 3) que los procedimientos no sean incompatibles; y, 4) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
En el caso sub examine la actora reclama el desalojo, conjuntamente con el pago de los cánones adeudados y además los cánones que se produzcan, y conforme a ello nos encontramos con el alegato de la inepta acumulación de pretensiones.
Ante una situación de esta naturaleza, considera quien aquí decide analizar previamente el concepto de pretensión procesal, y conforme a ello evaluar el verdadero sentido de amparar por parte del Tribunal al sujeto que afirma ser titular de un interés jurídico, y por ello acude ante el órgano jurisdiccional.
Según el Dr. Rengel–Romberg en su Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo II: “…La pretensión procesal como el acto por el cual un sujeto se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide al juez que dicte una resolución con autoridad de cosa juzgada que lo reconozca”.
Señala además el autor que: “…En la pretensión hay una petición. El sujeto pide al juez una resolución con autoridad de cosa juzgada que reconozca la consecuencia jurídica solicitada. El actor no puede limitarse a exponer al juez el estado de cosas o conjunto de circunstancias de hecho que constituyen su afirmación, y dejar al juez en libertad de sacar de ellas las consecuencias jurídicas que él quiera atribuirles o reconocerles, pues a unos mismos hechos, el ordenamiento jurídico puede atribuir diversas consecuencias jurídicas y el que pretende la tutela del derecho debe precisar lo que pide. Por tanto, simultáneamente con la afirmación de hecho contenida en la pretensión, ésta debe contener también la petición, que no es otra cosa que el requerimiento dirigido al juez para que dicte una sentencia reconociendo la consecuencia jurídica que el sujeto atribuye, en conformidad con la ley, a los hechos afirmados…”.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 12 de Abril de 2002, Exp. No. 01-0464, estableció lo siguiente:
“…considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se hay depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales…
…el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, puede verificar en cualquier estado de la causa incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso… la valoración forma parte de la autonomía e independencia de la que gozan los jueces al decidir, quienes –si bien debe ajustarse a la Constitución y las leyes al resolver la controversia – disponen de un amplio margen de apreciación del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlo y ajustarlo a su entendimiento, como actividad propia de su función de juzgar.”
Piero Calamandrei, considera que los presupuestos procesales o presupuestos del conocimiento del mérito son elementos necesarios para que pueda darse una decisión de fondo sobre la pretensión, concretando el deber poder del juez de proveer sobre el mérito. Estima que “para vencer una causa, no basta tener razón sobre el mérito; sino que es necesario también hacerla valer en los modos prescritos por el derecho procesal, a falta de lo cual el órgano judicial no podrá entrar a conocer si el reclamante tiene razón o no la tiene, y no podrá, por consiguiente, dictar la providencia jurisdiccional de mérito, a la cual el reclamante aspira; de modo que la providencia consistirá simplemente en declarar no proveer”.... Posteriormente sostiene, “... los presupuestos procesales son requisitos atinentes a la constitución y al desarrollo de la relación procesal, independientemente del fundamento sustancial de la demanda”
Conforme a lo anterior, debemos analizar si efectivamente existen en esta causa pretensiones incompatibles, es decir, diferentes y contrarias entre sí que efectivamente hagan proceder la declaratoria de inepta acumulación de pretensiones.
Por una parte, el demandante ejerce pretensión de desalojo y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, “Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía”.
El desalojo es sinónimo de desahucio, ello en materia arrendaticia se presenta cuando el inquilino incumple con sus obligaciones contractuales, o incurre en los presupuestos procesales previstos como causales taxativas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dan lugar al arrendador a ejercer la demanda pertinente para obtener a través del juicio de desalojo la entrega del inmueble.
Por otra parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Es decir, el contrato de arrendamiento puede ser objeto de pretensión judicial por parte del arrendador ante la existencia o corroboración del incumplimiento del arrendatario en su obligación del pago del canon arrendaticio, pero la pretensión está supeditada en cuanto a la calificación jurídica al tipo de contrato que se presente, es decir, si el contrato es a tiempo indeterminado se demanda el desalojo, y si el contrato es a tiempo determinado la demanda está sujeta a la resolución o el cumplimiento del mismo, no obstante exista la misma causal que como se indicó converge en la falta del pago del canon.
Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente e cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
En cuanto a la Acción Resolutoria y la Acción de Desalojo, Según Gilberto Guerrero Quintero (2003) establece las siguientes diferencias:
a. Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación. La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler. La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)
e. Con vista al pago por consignación. El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).
Evidentemente, para ejercer la demanda de desalojo es necesario la existencia de un contrato de arrendamiento, con la salvedad que dicho contrato debe ser a tiempo indeterminado, es decir, verbal en primer lugar, o escrito sin determinación en el tiempo o que haya operado en él la figura denominada la tacita reconducción, ello en segundo lugar, y solo ante este tipo de contratos es posible ejercer demanda de desalojo.
Conforme a lo descrito, el arrendador tiene derecho de acceder ante el órgano jurisdiccional para dirimir su derecho arrendaticio, claro está, fundado en un contrato de arrendamiento pero con la particularidad que las normas inquilinarias se rigen por el orden público, y el legislador ha previsto el juicio de desalojo de forma independiente a las demandas de cumplimiento o resolución de contrato previstas en la Ley Civil, como típicas en lo que resulta a las diferencias entre las partes en el arrendamiento.
Por consiguiente, la pretensión ejercida por la parte demandante en este caso, es el desalojo del inmueble, y a su vez pretende de igual forma satisfacer sus derechos contractuales, específicamente el cobro del canon arrendaticio, puesto que una de las obligaciones principales del arrendatario es el pago del canon de arrendamiento, tal como lo dispone el artículo 1.592 ordinal 2 del Código Civil.
Bajo estas consideraciones se pregunta quien aquí decide: ¿Existirá inepta acumulación de pretensiones por ejercer derecho de cobro de canon el arrendador en el juicio de desalojo?, muchas decisiones de nuestros Tribunales han indicado que se presenta la inepta acumulación de pretensiones en el caso del juicio de desalojo y cobro de cánones arrendaticios, y consideran que ello es excluyente, porque por una parte se pretende el desalojo y por la otra con la exigencia del cobro del canon se pretende el cumplimiento de las obligaciones de la arrendataria, es decir el cumplimiento del contrato.
Efectivamente la pretensión de resolución de contrato y cumplimiento ejercidas por vía principal es inepta, jamás podría el contratante pretender que el Juez sentencie la resolución de un contrato, y el cumplimiento del mismo porque sus efectos son contrarios, conforme el mismo resultado se obtendría si la parte demandante pretende el desalojo y el cumplimiento del contrato por vía principal, es decir, de forma acumulada, pues si aplicamos en todo su rigor el artículo 78 incomento en una misma demanda puede ejercerse el desalojo y el cumplimiento del contrato de forma acumulada pero subsidiariamente, una por otra.
Ante situaciones como ésta, el legislador sabiamente ha previsto la posibilidad de ejercer pretensiones incompatibles, para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí, ello se encuentra claramente dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y perfectamente se encuentra amparado en el derecho procesal vigente que el arrendador pretenda por la vía principal la resolución del contrato de arrendamiento y por vía subsidiaria el cumplimiento del mismo contrato en caso que no prospere la pretensión principal, o el desalojo y el cumplimiento por vía subsidiaria a lo no procedencia del desalojo por vía principal, ello tiene como fundamento que exista celeridad en los procesos y que la economía en los juicios se materialice, y todas las pretensiones entre las partes sean decididas en una misma sentencia, ya que existiendo la posibilidad de ejercer diferentes pretensiones contra el demandado, el actor sea coartado en sus derechos y tenga que acceder a la justicia en diferentes oportunidades para dirimir las pretensiones que bien podría ejercer en una misma demanda de forma acumulada contra el demandado y hacerlo en diferentes juicios.
Cuando el arrendador pretende el desalojo del inmueble, está claramente ejerciendo sus derechos, supeditado a los lineamientos contractuales y legales que lo vinculan en el arrendamiento, y como contratante tiene perfecto derecho a obtener si considera que el inquilino ha incumplido en sus obligaciones la entrega del inmueble, pero igualmente tiene perfecto derecho de pretender que se le pague lo adeudado, en virtud que dicha deuda conformada por cánones insolutos deriva del mismo contrato y de la misma causal que dio lugar a la demanda de desalojo, pues consta que la demanda de desalojo está fundada en la falta de pago del canon, y por ende es imposible separar el desalojo como pretensión del cobro del canon arrendaticio que justamente es la causal que da lugar a la demanda, ello no tiene sentido o razonamiento lógico, pues de ninguna forma o manera podríamos entender que existen pretensiones incompatibles o que sean contrarias entre sí en esta causa. Es el mismo contrato de arrendamiento y son los mismos cánones adeudados los que han dado motivo a ejercer el desalojo y sería violentar los derechos del arrendador decretar un desalojo arrendaticio que se motivo justamente por la falta del pago del canon sin ordenar el pago de lo adeudado por este motivo, porque ello sería no aplicar la justicia y ampararse en una interpretación errada sobre el tema de la inepta acumulación de pretensiones para premiar al inquilino deudor.
No existe en este caso pretensiones incompatibles, el desalojo como pretensión conlleva necesariamente al ejercicio del cobro del canon de arrendamiento porque es ésta morosidad la que dio lugar al desalojo, pues el accionante no está en el proceso por otra causal distinta y si así lo fuere todas las causales en las cuales pueda fundamentar el arrendador el desalojo son perfectamente acumulables para el ejercicio de la acción, distinto es el caso que ejerza demanda de desalojo y la acumule por vía principal con el cumplimiento del contrato, cuestión que de ninguna forma o manera podemos entenderla como que ocurrió en la presente demanda cuando el arrendador peticiona que le paguen lo que se le adeuda.
Recapitulando sobre el tema, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles es decir aquellos cuya tramitación es distinta caso por ejemplo del juicio ordinario y el procedimiento monitorio y las pretensiones incompatibles las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su resolución como subsidiaria una de la otra. Vale decir cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra por ejemplo cuando se ejerce la acción paulina y subsidiariamente la oblicua, contenidas en el Código Civil.
Si se acepta la tesis de la inepta acumulación en los juicios donde se intente el desalojo y el cobro de los cánones de arrendamiento adeudados tendríamos multiplicidad de juicios donde diferentes jueces conocerían del mismo arrendamiento y no tendría ninguna razón de ser, pues podrían suscitarse fallos contradictorios, al punto que como se indicó cuando en el juicio de desalojo se trata la falta de pago del canon, el punto medular es la insolvencia o no del inquilino, y ese dictamen conlleva a constituir cosa juzgada, pues se demuestra con su insolvencia en el canon arrendaticio la procedencia del desalojo, mal podría conocer por separado el cobro del mismo canon otro juez en un proceso judicial distinto.
Sobre este aspecto, en sentencia de fecha 13 de marzo de 2006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente N° AA20-C-2004-000361, con ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, se dejó sentado:
“…esta Sala de Casación Civil ha establecido en diferentes oportunidades que la acumulación debe obedecer a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contrarios o contradictorios en casos que, o bien son conexos, o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia. En este sentido, ha sostenido que ella tiene como objetivo influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos. (Ver, entre otras, sentencia de 22 de mayo de 2001, caso: Mortimer Ramón contra Héctor José Florville Torrealba). Sin embargo, debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento…”
No hay razón para que se ventilen en diferentes procesos la falta del pago del canon arrendaticio derivado de esta relación arrendaticia, es decir, sería posible para el Juez conocer de la falta de pago para decretar el desalojo, pero no podría decretar la orden de pago del mismo por vía judicial al admitirse como válida la inepta acumulación, y como se ha señalado a lo largo de este dictamen no encuentra quien aquí decide en la presente causa la existencia de pretensiones incompatibles, la única pretensión que existe es la de desalojo, y el desalojo conlleva necesariamente de ser procedente a la entrega del inmueble y al pago de los cánones arrendaticios cuestiones que deben ser consideradas como las consecuencias del incumplimiento de las obligaciones de la arrendataria, y ello conforma la condenatoria de ley.
El artículo 1.616 del Código Civil establece:
“Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”
Con ello el legislador permite ante este tipo de contratos la posibilidad del cobro del precio de arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que el arrendador pueda celebrar otro contrato o por el que falte para la expiración natural del contrato si este tiempo no excede de aquel.
Si bien el contrato de arrendamiento que nos ocupa es a tiempo indeterminado y no existe posibilidad alguna de aplicar la referida norma a éste caso, el desalojo del inmueble fue motivado a la falta del pago del canon arrendaticio y la principal obligación del arrendatario es pagar el mismo, por lo que, su cobro nunca está en contraposición al interés principal del juicio y menos aún podemos deducir que el arrendador pretenda el cumplimiento del contrato con la petición de cobro de cánones arrendaticios cuando justamente acudió a la justicia para exigir el desalojo del inmueble y el pago de lo adeudado.
Por otra parte, para la procedencia de esta cuestión previa se requiere, que tal prohibición sea expresa y clara, y que en términos objetivos no exista la menor duda que la ley niega la tutela jurídica a ciertos intereses hechos valer en juicio. Por lo que, en el presente caso, al encontrarnos ante una acción de desalojo, la cual se encuentra regulada por ley especial, no existiendo la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil; al no encuadrar dentro de los supuestos establecidos para la procedencia de la cuestión previa citada, la misma. opuesta por los abogados ENRIQUE PARRA ESCALONA y FRANCISCO MATUTE NAVARRO, con el carácter de apoderados judiciales de la accionada, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.
Decidido lo anterior es de observarse que nuestra ley sustantiva, en su artículo 1354, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran la carga de la prueba, que corresponde tanto al demandante como al demandado; siendo pacífica y reiterada la doctrina, al establecer que en el proceso civil las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para llevarlas a la convicción del Juez, por cuanto le corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil.
Los Juristas Venezolanos GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, señalan que para la procedencia del desalojo, deben probarse dos (2) requisitos:
“…la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito) (…) La cualidad del propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que sólo así se pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo….”
En el caso sub examine, valoradas como han sido las pruebas promovidas por la parte demandante, se observa el contrato de arrendamiento celebrado por las sociedades mercantiles POLIGONO INDUSTRIAL C.A. y ECONOMAX PHARMACIAS ZONA INDUSTRIAL C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, en fecha 11 de agosto de 2008, cumpliendo la parte actora con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; teniéndose por probada la existencia de la relación contractual, que une a las partes en el presente juicio, cuyo objeto lo constituye el inmueble constituido por un Local distinguido con los números 7 y 8, ubicado en el Centro Comercial POLIGONO INDUSTRIAL, ubicado en la Zona Industrial, Avenida Industrial Uno c/c Avenida Henry Ford en Valencia, Estado Carabobo; Y ASI SE ESTABLECE.
Por lo que este Sentenciador en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; considera necesario traer a colación las normas que regulan la materia, contenidas en el Código Civil, el cual establece en sus artículos:
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
1.264.- “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraidas, el deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención.”
Pasando a analizar el contrato traído a los autos por la parte actora con su escrito libelar, y en este sentido se observa que, la interpretación de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En este sentido, la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, expresó lo siguiente:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Es de observarse que, si bien la parte actora fundamenta su acción en un Contrato de Arrendamiento celebrado con la demandada, con vigencia desde el 1º de abril de 2.008, hasta el 31 de marzo de 2.009, regulándose la duración del mismo, en la Cláusula TERCERA que textualmente señala: "El presente contrato es a tiempo determinado, y se establece una duración de Un (1) año, contado a partir del 01 de Abril de 2008, hasta el día 31 de Marzo de 2009, a cuyo vencimiento se considerará terminado el contrato y sus renovaciones si las hubiere sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, a menos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento, conviniesen en prorrogar el aludido término, lo cual deberá constar necesariamente en forma escrita…”; es necesario analizar la norma contenida en el artículo 1600 del Código Civil, que señala: “…Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”, en concordancia con lo establecido en el artículo 1614 del Código Civil, el cual establece: “…En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”.
Los artículos in comento, regulan la tácita reconducción del contrato de arrendamiento; requiriéndose inicialmente, para que opere en derecho, la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración de la relación locativa; quedando el arrendatario en posesión del inmueble (a pesar de haber expirado el tiempo de duración de la relación arrendaticia), sin que el arrendador hiciese oposición; en cuyo caso, la relación locativa se presume que continúa bajo las mismas condiciones estipuladas en el contrato original, excepto con relación al tiempo de duración, puesto que el mismo lo es ahora sin determinación de tiempo.
Nuestro Máximo Tribunal, en Sala Constitucional, con ponencia del Magistrado FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, en fecha 28 de Junio de 2005, Exp. 04-1845, dejó asentado:
“…En el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante (…) interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberse notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respecto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como las subsiguientes prórrogas –si el inquilino tiene derecho a ella- y , ii) por el cumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo el contratos sin determinación de tiempo es demandar con algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”.
En el caso sub-examine se evidencia que, en el contrato que dió origen a la relación locativa sub examine, analizado y valorado por esta Alzada con anterioridad, se había establecido como término de duración del mismo, desde el 1º de abril de 2.008 al 31 de marzo de 2.009, y siendo que, la arrendataria, sociedad mercantil ECONOMAX PHARMACIA’S ZONA INDUSTRIAL C.A., continuó ocupando el inmueble, después de vencida la prórroga legal arrendaticia, que tuviera lugar una vez vencido el término señalado en el contrato de arrendamiento original, sin que halla habido oposición del arrendador, se juzga, que operó la tácita reconducción; continuando la relación locativa bajo las mismas condiciones del contrato original, pero sin determinación de tiempo, lo que en doctrina se conoce como contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, de conformidad con los precitados artículos 1.600 y 1614 del Código Civil; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, pasa esta Alzada a precisar si efectivamente la parte demandada se encuentra en estado de insolvencia, tal como alegara la parte actora, o si estando en estado de solvencia, tiene derecho a ocupar el inmueble objeto de la presente demanda de desalojo.
Los Juristas Venezolanos GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCCA, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, señalan que para la procedencia del desalojo, deben probarse dos (2) requisitos:
“…la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito) (…) y La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria….”
Requisitos estos que se encuentran cumplidos al haberse establecido que, en el caso sub examine, la relación arrendaticia lo es a tiempo indeterminado y que la parte accionante tiene la condición de propietario, sobre el inmueble objeto del presente juicio; tal como se desprende del documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna (hoy Registro Inmobiliario) del Segundo Circuito de Registro del Distrito (hoy Municipio Autónomo) de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 18 de mayo de 1988, bajo el No. 3, Folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 15º, valorado por esta Alzada con anterioridad; Y ASI SE ESTABLECE.
En este orden de ideas, este Sentenciador trae a colación el contenido del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendamiento haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a Dos (02) mensualidades consecutivas…”.
Asimismo, el artículo 1.592 del Código Civil contempla como obligaciones fundamentales del arrendatario, el servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y el pagar el cánon de arrendamiento en los términos convenidos. Lo que hace necesario precisar el que, si efectivamente, el inquilino se encontraba solvente o no con dichos cánones.
En este sentido, con relación al alegato de la parte actora, referente a la supuesta insolvencia por parte de la arrendataria en el pago del canon de arrendamiento mensual en que incurrió el hoy demandado, de los meses que van desde marzo a octubre de 2011; dando un total de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 54.000.00); se observa que los abogados ENRIQUE PARRA ESCALONA y FRANCISCO MATUTE NAVARRO, con el carácter de apoderados judiciales de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda, se excepcionaron señalando que su representada, sociedad mercantil ECONOMAX PHARMACIAS ZONA INDUSTRIAL C.A., ha efectuado puntualmente la totalidad de pago de los canones de arrendamiento y gastos comunes, comprendidos desde el mes de abril de 2009 hasta la fecha de la presentación del escrito de contestación de la demanda, lo cual se evidencia del Expediente de Consignaciones No. 3566 del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Lo que hace necesario acotar, a los fines de solucionar la presente controversia, que la Ley que rige la materia claramente señala un procedimiento a seguir para la consignación de los cánones de arrendamientos, el cual se despende del contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al señalar que:
“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
A tales efectos, la parte demandada pretendió demostrar su estado de solvencia, promoviendo como prueba, copia fotostática del Expediente de Consignación No. 3566, nomenclatura del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de cuyo contenido se evidencia que efectivamente fueron realizadas las consignaciones arrendaticias del inmueble objeto del presente juicio, constituido por el local comercial distinguido con los Nros. 7 y 8, ubicado en el Centro Comercial Polígono Industrial, en la Zona Industrial, Avenida Industrial Uno c/c Avenida Henry Ford en Valencia, Estado Carabobo.
Ahora bien, consta del contrato de arrendamiento que rige la relación locativa que la arrendataria debía cancelar los cánones arrendaticios por mensualidades anticipadas, tal como se desprende de la cláusula CUARTA que establece: “…EL ARRENDATARIO se obliga a cancelar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días calendarios siguientes, al inicio de cada mensualidad en la sede de EL ARRENDADOR, cuya dirección declara conocer…”; siendo criterio jurisprudencial, emanado de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 55-5209, dictada en fecha 05 de febrero de 2009, el que el momento de hacer las consignaciones arrendaticias “ha dado lugar a disímiles criterios de interpretación, por parte de los tribunales de instancia; puesto que, para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago, creando una situación de inseguridad jurídica en los justiciables, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares.”
Por lo que la referida Sala, a los fines de garantizar el derecho a la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva, redundantes en la necesaria seguridad jurídica inherente a los justiciables, sentó con carácter vinculante el que: “…en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los tribunales que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide…”
Siendo por tanto, que en el presente caso, contractualmente se fijó un lapso para dar cumplimiento al pago de los cánones de arrendamiento, el cual según la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, lo era: “…dentro de los primeros cinco (5) días calendarios siguientes al inicio de cada mensualidad…”, lapso éste que debe ser observado en primer lugar, a los fines de precisar la temporalidad de las consignaciones realizadas por el demandado de autos.
En este sentido se observa que, según el contenido de la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento suscrito por las partes: “EL ARRENDATARIO se obliga a cancelar por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) días calendario siguientes al inicio de cada mensualidad”; y siendo que, si bien de las copias fotostáticas del Expediente de Consignación No. 3566, nomenclatura del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se evidencia que, las consignaciones efectuadas por la parte demandada, a partir del día 28 de mayo de 2009, fecha en la cual consignó el canon correspondiente al mes de abril y gastos comunes de 2009; el día 30 de junio de 2009, el canon correspondiente al mes de mayo y gastos comunes de 2009; y así sucesivamente hasta la efectuada en fecha 22 de noviembre de 2011, el canon correspondiente al mes de noviembre y gastos comunes de 2011; fueron consignadas en forma extemporánea por tardía; la arrendadora, hoy accionante, al haber realizado retiros de la cancelación de los canones de arrendamiento, hasta el día 27 de octubre de 2011, ante el referido Tribunal de Municipio, según consta recibo de egreso expedido por el ciudadano ADOLFO CACHORRO, en su carácter de apoderado y autorizado por la sociedad mercantil S.M. POLIGONO INDUSTRAL C.A., por la cantidad de Bs. 8.304,00; el mismo convalidó dichas consignaciones hasta la referida fecha; Y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, a partir del último retiro efectuado por el ciudadano ADOLFO CACHORRO, en su carácter de apoderado y autorizado por la sociedad mercantil S.M. POLIGONO INDUSTRAL C.A., el día 27 de octubre de 2011, por ante el precitado Juzgado de Municipio, lo fue hasta el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 2011; observándose que, el canon arrendaticio del mes de octubre de 2011, fue consignado el día 17 de octubre de 2011; así como el correspondiente al mes de noviembre de 2011, fue consignado el día 22 de noviembre de 2011; los cuales de conformidad con lo previsto por las partes en la cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, dichas consignaciones fueron efectuadas de manera extemporánea por tardía; aunado a que no fue acompañada a dicha consignación el pago de los gastos comunes, equivalentes a la cantidad de SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO CON CUARENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 695,41) mensual; lo que hace forzoso concluir con fundamento a la intespectividad y deficiencia de las consignaciones el que no se tenga por cumplidos los pasos señalados en la Ley Especial; al no haber realizado válidamente dichas consignaciones; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, vale señalar, el que las consignaciones efectuadas por el accionado de autos, fueron realizadas en forma intespectiva, por tardías; y siendo carga del accionado el probar el pago oportuno de los mismos, de conformidad con lo establecida en la Cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, al evidenciarse que la demandada no aportó a los autos elementos de convicción que trajese al ánimo de este Sentenciador el que efectivamente se encontraba solvente con el cánon de arrendamiento derivado de la relación arrendaticia, al no poder ser apreciadas dichas consignaciones como prueba de solvencia, incumplió con la carga que le imponen los precitados artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil; lo hace forzoso concluir, que la arrendataria, hoy accionada se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento. Por lo que, de conformidad con lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la presente acción de desalojo intentada por el ciudadano SAVERIO VOLONNINO, en su carácter de Representante Legal de POLIGONO INDUSTRIAL C.A., asistido por el abogado CARLOS ARTEAGA, contra la sociedad mercantil ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL C.A. (antes FARMACIA INDUSTRIAL C.A.), debe prosperar. En consecuencia, la parte demandada debe entregar a la parte actora, el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un Local distinguido con los números 7 y 8, ubicado en el Centro Comercial POLIGONO INDUSTRIAL, ubicado en la Zona Industrial, Avenida Industrial Uno c/c Avenida Henry Ford en Valencia, Estado Carabobo; libre de personas y cosas, solvente de todos los gastos o servicios públicos; así como pagarle a la accionante, la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIBARES (Bs. 18.000,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre de 2011, a razón de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), cada uno; y la cantidad de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 61.248,28), por concepto de gastos comunes de mantenimiento y conservación del inmueble, correspondiente a los meses que van desde mayo de 2009 a noviembre de 2011; de conformidad con lo establecido en la cláusula SEXTA del contrato de arrendamiento que rige la relación locativa; y los que se sigan venciendo hasta la culminación definitiva del proceso judicial, así como los gastos comunes de mantenimiento y conservación; Y ASI SE DECIDE.
Con relación a la referida indexación solicitada por la parte actora en su escrito libelar, cuyo origen deriva de un hecho notorio, cual es el proceso inflacionario que ha venido sufriendo la moneda nacional durante el tiempo transcurrido en el debate procesal, y con fundamento en la doctrina y la jurisprudencia de nuestros Tribunales, y dada la inflación operante en el País, considera procedente la corrección monetaria de las sumas condenadas a pagar a la parte demandada; vale señalar, la suma de SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 79.248,28); cuya determinación deberá realizarse a través de una experticia complementaria a la ejecución del fallo, a tenor de lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la cual deberá calcularse desde la fecha de la admisión de la demanda, lo cual ocurrió el 13 de diciembre de 2011, tal como lo ha señalado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 07 de marzo de 2002, en el juicio Maricela Machado de Hernández y otras contra el Banco Popular de los Andes, C.A., Exp. No. 00-517, al establecer:
“…no puede acordarse la indexación en los términos solicitados por el formalizante, pues el correctivo inflacionario que el Juez concede es a los efectos de evitar el perjuicio por la desvalorización del signo monetario durante el transcurso del proceso, siendo la admisión del libelo de demanda la pauta que marca su inicio, y por ende, el de la indexación judicial. Así se decide….”
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 25 de marzo de 2013, debe ser declarada parcialmente con lugar, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta en fecha 26 de marzo de 2013, por la abogada GRISELDA ROMAN DE REYES, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL C.A. (antes FARMACIA INDUSTRIAL C.A.), contra la sentencia definitiva dictada el 25 de marzo de 2013, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por el ciudadano SAVERIO VOLONNINO, en su carácter de Representante Legal de POLIGONO INDUSTRIAL C.A., asistido por el abogado CARLOS ARTEAGA, contra la sociedad mercantil ECONOMAX PHARMACIAS’S ZONA INDUSTRIAL C.A. (antes FARMACIA INDUSTRIAL C.A.). En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada: A.-) Entregar a la parte actora, el inmueble objeto del presente juicio, constituido por un Local distinguido con los números 7 y 8, ubicado en el Centro Comercial POLIGONO INDUSTRIAL, ubicado en la Zona Industrial, Avenida Industrial Uno c/c Avenida Henry Ford en Valencia, Estado Carabobo; libre de personas y cosas, solvente de todos los gastos o servicios públicos; B.-) PAGAR a la accionante, la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 18.000,00), correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de octubre y noviembre de 2011, a razón de NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 9.000,00), cada uno; C.-) PAGAR a la accionante, la cantidad de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 61.248,28), por concepto de gastos comunes de mantenimiento y conservación del inmueble, correspondiente a los meses que van desde mayo de 2009 a noviembre de 2011; todo lo cual totaliza la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 79.248,28); y los que se sigan venciendo hasta la culminación definitiva del proceso judicial, así como los gastos comunes de mantenimiento y conservación
Se acuerda la indexación o corrección monetaria, la cual deberá hacerse mediante experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, para que los expertos determinen la corrección monetaria de: la suma de SETENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO MIL BOLIVARES CON VEINTIOCHO CENTIMOS (Bs. 79.248,28); tomando en cuenta el IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior al de la admisión de la pretensión, la cual ocurrió el 13 de diciembre de 2011, y como IPC final, el de la fecha en la cual los expertos rindan su dictamen.
Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLIQUESE, REGISTRESE y DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los dieciséis (16) días del mes de mayo del año dos mil trece (2013). Años 203° y 154°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria Temporal,

MARYANN BORDONES MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. 217/13.-
La Secretaria Temporal,

MARYANN BORDONES MORENO