TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: ALEJANDRO SOTO VILLASMIL
EXPEDIENTE N° AP42-R-2000-022922
En fecha 15 de marzo de 2000, se recibió en esta Corte Oficio Nº 195 de fecha 8 de marzo de 2000, emanado del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual se le remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el abogado Francisco Esteban Barrios, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 23.315, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano OTTO ALEXANDER TOTEFF, titular de la cédula de identidad Nº E-81.447.481, contra Resolución Nº 1299 dictada en fecha 2 de julio de 1998, por la DIRECCIÓN SECTORIAL DE INQUILINATO del entonces MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO.
Tal remisión se efectuó en cumplimiento de la sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia el 10 de julio de 2003, y del Oficio Nº 1481 del 28 de julio de 2003, mediante el cual la referida Sala remitió, en trescientos seis (306) folios útiles, las actuaciones contenidas en el presente expediente, relacionado con la apelación interpuesta por el ciudadano Alberto Lemoine Hernández contra la sentencia de fecha 7 de noviembre de 2001 dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, que declaró sin lugar la solicitud de regulación de la jurisdicción, ejercida por la representación judicial del ciudadano Alberto García Lemoine y ordenó la continuación de la causa.
En fecha 27 de agosto de 2003, se recibió el expediente y se dio cuenta a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano Otto Alexander Toteff, contra la Dirección Sectorial de Inquilinato del entonces Ministerio de Desarrollo Urbano.
En fecha 3 de septiembre de 2003, se dejó constancia que la presente causa se encontraba en el estado de ser remitido al Juzgado de Sustanciación a los fines de que emitiera pronunciamiento sobre las pruebas promovidas en la presente instancia. Asimismo, se ordenó de conformidad con lo previsto en el artículo 233 de Código de Procedimiento Civil, notificar a las partes a los fines de continuar con la presente causa. Igualmente, se ordenaron librar las boletas y las notificaciones correspondientes.
En fecha 10 de septiembre de 2003, el Alguacil de esta Corte consignó copia de la boleta de notificación del ciudadano Otto Toteff, la cual fue recibida por su apoderado judicial el ciudadano Francisco Barrios el 10 del mismo mes y año.
En fecha 25 de septiembre de 2003, el Alguacil de esta Corte expuso que “no fue posible realizar la notificación del ciudadano Alberto Lemoine Hernández”.
En fecha 15 de marzo de 2005, el apoderado judicial del ciudadano Otto Toteff, presentó diligencia mediante la cual solicitó el abocamiento de la presente causa.
En fecha 12 de mayo de 2009, la abogada Rosemary Castro, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, presentó diligencia mediante la cual solicitó el abocamiento de la causa, al igual que la perención de la instancia.
En fecha 26 de mayo de 2009, la abogada Rosemary Castro, apoderada judicial del tercero interesado consignó diligencia mediante la cual ratificó la solicitud de abocamiento de la causa y la perención de la instancia.
En fecha 17 de junio, 4 de agosto de 2009, 7 de abril, 10 de agosto de 2010, la abogada Rosemary Castro, apoderada judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, ratificó la solicitud del abocamiento de la causa, al igual que la perención de la instancia.
En fecha 28 de octubre de 2010, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo se abocó al conocimiento de la causa y se designó la ponencia al ciudadano Juez Alejandro Soto Villasmil.
En fecha 26 de octubre de 2010, la apoderada judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, presentó diligencia mediante la cual se opuso al envío del presente expediente al archivo judicial.
En fecha 5 de noviembre de 2010, se pasó el expediente al Juez ponente.
En fecha 13 de diciembre de 2010, la apoderada judicial del ciudadano Alberto Hernández, consignó diligencia mediante la cual solicitó el decaimiento del objeto.
En fecha 11 de julio de 2011, la referida apoderada judicial, presentó diligencia mediante la cual solicitó se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 25 de julio de 2011, se ordenó expedir por Secretaría las copias certificadas solicitadas.
En fecha 27 de marzo de 2012, la abogada Rosemary Castro, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, ratificó la totalidad de las solicitudes anteriormente realizadas.
Mediante decisión Nº 2012-1394, dictada en fecha 12 de julio de 2012, esta Corte declaró improcedente la solicitud de perención de la instancia efectuada por la apoderada judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández en fecha 12 de mayo de 2009, así como también la solicitud de decaimiento del objeto. En la misma oportunidad, se reanudó la causa a la fase de admisión de pruebas previa notificación de las partes intervinientes en el presente causa. Igualmente, se ordenó la remisión del expediente al Juzgado de Sustanciación de este Tribunal Colegiado.
En fecha 26 de julio de 2012, dando cumplimiento a la decisión ut supra citada, se ordenó la notificación de las partes intervinientes en el presente juicio. En la misma fecha, se libraron boletas de notificación dirigidas a los ciudadanos Otto Alexander Toteff y Alberto Lemoine Hernández, y Oficios de notificación Nros. CSCA-2012-006071 y CSCA-2012-006072, dirigidos al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, así como a la Procuradora General de la República, respectivamente.
En fecha 14 de agosto de 2012, la abogada Rosemary Castro, antes identificada, actuando con el carácter de apoderada judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, presentó diligencia a través de la cual ratificó las solicitudes realizadas solicitando se dicte sentencia en la presente causa.
En fecha 26 de septiembre de 2012, se recibió el Oficio Nº 287-12 de fecha 21 del mismo mes y año, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en el cual establecieron que la Dirección General de Inquilinato es un Órgano distinto a la Superintendencia antes citada.
En fecha 3 de octubre de 2012, el ciudadano Alguacil de esta Corte dejó constancia de la notificación practicada al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.
En fecha 20 de noviembre de 2012, fue consignada en autos la boleta de notificación dirigida al ciudadano Alberto Lemoine Hernández, por cuanto su apoderada judicial se dio por notificada mediante diligencia de fecha 14 de agosto de 2012.
En fecha 23 de enero de 2013, el ciudadano Alguacil de este Tribunal colegiado consignó en autos el Oficio de notificación Nº CSCA-2012-6072, dirigido a la Procuradora General de la República.
Mediante auto de fecha 15 de febrero de 2013, se dejó constancia que el 15 de enero de ese mismo año, fue reconstituido este Órgano Jurisdiccional, en virtud de la incorporación de la Dra. Anabel Hernández Robles y mediante sesión de esa misma fecha, fue elegida la nueva Junta Directiva, la cual quedó constituida de la siguiente manera: Alejandro Soto Villasmil; Juez Presidente, Alexis José Crespo Daza; Juez Vicepresidente y, Anabel Hernández Robles Jueza. En la misma oportunidad, esta Corte, se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, ordenándose la notificación de las partes intervinientes en la presente causa, con la advertencia que una vez constara en autos la última de las notificaciones ordenadas, y vencidos los lapsos establecidos en el mismo, se remitiría el expediente al Juzgado de Sustanciación de esta Corte.
En esa misma oportunidad, se libraron boletas de notificación dirigidas a los ciudadanos Otto Alexander Toteff y Alberto Lemoine Hernández, y Oficios de notificación Nros. CSCA-2013-000951 y CSCA-2013-000952, dirigidos al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y a la Procuradora General de la República, respectivamente.
En fecha 27 de febrero de 2013, se dejó constancia de la notificación practicada al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, la cual fue recibida en fecha 26 del mismo mes y año.
En fecha 2 de abril de 2013, el Alguacil de esta Corte manifestó la imposibilidad de practicar la notificación al ciudadano Alberto Lemoine Hernández.
En fecha 16 de abril de 2013, el ciudadano Alguacil de esta Tribunal colegiado manifestó la imposibilidad de practicar la notificación al ciudadano Otto Alexander Toteff.
En fecha 6 de mayo de 2013, fue consignada en autos la notificación practicada al ciudadano Procurador General de la República, la cual fue recibida en fecha 25 de abril del mismo año.
En fecha 7 de mayo de 2013, se dejó constancia que en fecha 20 de ese mismo mes y año, fue reconstituido este Órgano Jurisdiccional, en virtud de la incorporación del Dr. Gustavo Valero Rodríguez y mediante sesión de esa misma fecha, fue elegida la nueva Junta Directiva, la cual quedó constituida de la siguiente manera: Alejandro Soto Villasmil; Juez Presidente, Gustavo Valero Rodríguez; Juez Vicepresidente y Alexis José Crespo Daza, Juez. En la misma oportunidad, esta Corte, se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, ordenando librar boleta por cartelera al ciudadano Alberto Lemoine Hernández, de conformidad con los artículos 174 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de mayo de 2013, fue fijada en la cartelera de este Tribunal Colegiado la boleta de notificación dirigida al ciudadano Alberto Lemoine Hernández, la cual fue retirada en fecha 4 de junio de 2013.
En fecha 13 de junio de 2013, se dictó auto mediante el cual se ordenó notificar a las partes, a los fines de dar cumplimiento al auto dictado por esta Corte en fecha 15 de febrero de 2013, indicándoles que una vez conste en autos la última de la notificaciones ordenadas y vencidos los lapsos de Ley para la reanudación de la causa, se remitirá el expediente al Juzgado de Sustanciación de este Órgano Jurisdiccional, a los fines de reanudar la causa al estado de admisión de pruebas.
En la misma fecha, se libró boleta por cartelera a los ciudadanos Otto Alexander Toteff y Alberto Lemoine Hernández, y Oficios de notificación Nros. CSCA-2013-005894 y CSCA-2013-005895, dirigidos al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat y a la Procuradora General de la República, respectivamente.
En fecha 1 de julio de 2013, se fijó en la cartelera de este Tribunal Colegiado la boleta de notificación dirigida al ciudadano Alberto Lemoine Hernández.
En fecha 18 de julio de 2013, se retiró de la cartelera de este Órgano Jurisdiccional la boleta de notificación dirigida al ciudadano Otto Alexander Toteff.
El 1 de agosto de 2013, el ciudadano Alguacil de esta Corte dejó constancia de la notificación practicada al Director General de Inquilinato
En fecha 15 de julio de 2013, se fijó en la cartelera de este Tribunal Colegiado la boleta de notificación dirigida al ciudadano del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat.
En fecha 5 de agosto de 2013, se retiró de la cartelera de este Órgano Jurisdiccional la boleta de notificación dirigida al ciudadano Alberto Lemoine Hernández.
En fecha 13 de agosto de 2013, fue consignada en autos la notificación practicada en fecha 12 del mismo mes y año al ciudadano Procurador General de la República.
El 15 de agosto de 2013, una vez constaban en autos las notificaciones ordenadas y vencidos los lapsos establecidos en el mismo, se ordenó remitir el expediente al Juzgado de Sustanciación de esta Corte.
En fecha 18 de octubre de 2013, se recibió en el Juzgado de Sustanciación de este Tribunal Colegiado, el presente expediente.
En fecha 23 de octubre de 2013, el Juzgado de Sustanciación de este Órgano Jurisdiccional emitió pronunciamiento sobre el escrito de pruebas presentado en fecha 6 de diciembre de 2001, por la representación judicial del ciudadano Otto Alexander Toteff, declarándose que el mérito favorable de autos no constituye per se un medio de pruebas sometido a las normas adjetivas del derecho procesal venezolano.
En la misma fecha, el referido Juzgado de Sustanciación se pronunció sobre el escrito de pruebas presentado en fecha 12 de diciembre de 2001 por la representación judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, admitiéndose las pruebas promovidas en los Capítulos I, II y III; e inadmitiéndose la impugnación de los Capítulos IV, V y VI; así como las pruebas de experticia, inspección ocular y de informes promovida en los Capítulos VII, VIII y IX.
En fecha 4 de noviembre de 2013, se ordenó computar los días transcurridos desde el pronunciamiento por parte del Juzgado de Sustanciación de este Órgano Jurisdiccional de las pruebas, hasta ese día inclusive, a los fines de verificar el lapso de apelación.
En la misma fecha, la Secretaria del Juzgado de Sustanciación de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, dejó constancia, que “desde el día 23 de noviembre [sic] de 2013, exclusive, hasta el día de hoy inclusive, han transcurrido seis (6) días de despacho, correspondientes a los días 24, 28, 29, 30 y 31 de octubre; 04 de noviembre del año en curso”.
En la misma oportunidad, se ordenó la remisión del expediente a esta Corte, por cuanto no existían pruebas que evacuar.
En fecha 5 de noviembre de 2013, se dejó constancia del recibo del expediente ante este Tribual Colegiado.
En fecha 5 de noviembre de 2013, visto el auto dictado por el Juzgado de Sustanciación el día 4 de noviembre de 2013, se ordenó pasar el expediente al Juez Ponente Alejandro Soto Villasmil, a los fines de que la Corte dictara la decisión correspondiente.
En la misma fecha, se pasó el expediente al Juez Ponente.
Realizado el estudio individual de las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD
En fecha 22 de marzo de 1999, el abogado Francisco Esteban Barrios, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Otto Alexander Toteff, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra con el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, con base en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
En primer lugar destaco, que interpone recurso contencioso administrativo de nulidad “[…] por razones de ilegalidad contra la resolución administrativa de efectos particulares y carácter temporal Nº 1299, de fecha 02 de julio de 1998, dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 206 de la Constitución Nacional, 113 y 121 y siguientes, 131. 181 y 182 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia […]”.
Destacó, que “[m]ediante resolución Nº 1299, de fecha 02 de julio de 1998 […] la Dirección General Sectoral [sic] de Inquilinato del Ministerio de Fomento, reguló el inmueble de autos, estableciendo un avalúo total de: CINCUENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (BS. 52.567.400,00), distribuidos como lo indic[ó] el acto administrativo impugnado [todo ello] de conformidad con lo establecido en el Decreto Ejecutivo Nº 669, de fecha 11 de agosto de 1971, correspondiéndole una renta máxima calculada a razón de 14,40%, anual sobre el valor del inmueble, fijándole un canon de arrendamiento máximo mensual para vivienda, en la cantidad de: QUINIENTOS VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLIVARES (BS. 525.674,00)”. [Corchetes de esta Corte y mayúscula del original].
Estableció, que con lo anterior “[…] el Órgano del Poder Público dio origen a un acto administrativo ilegal y en consecuencia contrario a derecho, ya que no indican los evaluadores de donde extraen los valores asignados al inmueble en cuestión, por cuanto la metodología empleada, el análisis de los referenciales y el cálculo de los valores asignados a dicho inmueble carecen de validez, ya que no aparecen indicados ni ponderados los factores que sirvieron de base a los valores que se establecieron, omitiéndose incluso la consideración de aquellos que son de obligatoria apreciación”.
Refirió, que “[l]a resolución administrativa impugnada adolece de una serie de vicios graves que afectan el orden público y en consecuencia el orden jurídico, por que chocan con lo que la doctrina y la jurisprudencia han denominado ‘El bloque de la Legalidad’, por estar viciada de nulidad, evidentemente, la administración se apartó completamente de los valores establecidos en el mercado inmobiliario, por cuanto no tomó en cuenta las operaciones de compra-venta de inmuebles similares, los cuales constituyen verdaderos referenciales a los fines de haber realizado el avalúo del inmueble”. [Corchetes de esta Corte].
Sostuvo, que el acto recurrido violó lo dispuesto en el “[…] artículo 18 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con el ordinal primero (1ero) del Artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, ya que se afectaron los dos requisitos de forma y de fondo del mismo acto, por cuanto la operación valuatoria practicada por la Sala- Técnica de la Dirección de Inquilinato carece de fundamento legal, razón más que suficiente para solicitar la nulidad de dicho acto [asimismo] infringió las disposiciones contenidas en los artículos 1.425 del Código Civil, 452 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con el artículo 26 del Reglamento de la misma Ley, el artículo 9 y el ordinal 5to del artículo de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”. [Corchetes de esta Corte].
Siguió relatando, que “[…] el avalúo practicado por los peritos de la Dirección Nacional de Inquilinato reposa en una causa falsa, por cuanto los valores asignados al inmueble de autos no se ajustan a la realidad de los valores establecidos en el mercando arrendaticio inmobiliario, ya que en dicha operación valuatoria no se tomaron en cuanto los elementos de obligatoria observancia contenidos en los artículos 6 de la Ley de Regulación de alquileres y 26 de su Reglamento […]”.
Agregó, que en el citado acto administrativo no se tomó en cuenta su ubicación, la zonificación residencial y comercial, los materiales con los que fue construido el inmueble, el promedio de precios con referencia en los últimos diez años, así como tampoco la magnitud del área de construcción, la edad del bien, el suministro directo a la unidad de vivienda respectiva de los servicios de agua y aseo.
Indico, que “[e]l avalúo producido por la Administración en una verdadera experticia, sin embargo, los peritos de la sede administrativa simplemente se limitaron a señalar en forma generalizada los factores de tasación, pero sin especificar su aplicación sustantiva al bien objeto de avalúo”. [Corchetes de esta Corte].
Igualmente, destacó que la Administración incurrió “[…] en abuso de poder, por cuanto hizo mal ejercicio de su competencia, actuó con una actitud distorsionadora al desvirtuar la verdad y tomar una decisión en base a un hecho falso, por una equivocada apreciación, incurriendo en consecuencia en el vicio de falso supuesto derivado de una errónea captación del contenido material de las actas fiscales infringiendo lo preceptuado en los artículos 12, 15 y 320 del Código de Procedimiento Civil”.
Por todo lo anterior solicitó se declare la nulidad del acto administrativo dictado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato en fecha 2 de julio de 1998, y en consecuencia se “[…] fije un nuevo avalúo [en el que se determine] un mayor valor y una renta optima [sic] al inmueble en cuestión, acorde con los verdaderos valores del mercado arrendaticio inmobiliario, a fin de restablecer la situación jurídica lesionada”. [Corchetes de esta Corte].
II
DE LA FUNDAMENTANCIÓN A LA APELACIÓN
En fecha 6 de abril del año 2000, la abogada Rosemary Castro, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, fundamentó ante esta Corte el recurso de apelación ejercido contra la decisión dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 20 de diciembre de 1999, con fundamento en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Destacó, que la experticia que cursa en autos violó “[…] el derecho al debido proceso y defensa, el derecho al Contradictorio, al control de la prueba, en virtud que [su] representado no tuvo oportunidad de participar en el procedimiento de dio origen al acto”. [Corchetes de esta Corte].
En relación a lo anterior señalo, que “[e]l [inmueble] que ocupa [su] representado no fue objeto de la [experticia] en consecuencia no fue medido, ni valorado […] es una casa que data de mechos [sic] años aproximadamente más de 43 y en casi su totalidad lo habita EL PROPIETARIO, quien tiene TALLER, OFICINA […] no tomo [sic] todo sino en partes […] partió de una errónea ubicación del inmueble y del tipo de terreno en relación a su pendiente [en la misma se señaló] que en el inmueble no existe comercio y si lo tiene, aunque el que explote [esa] rama caresca [sic] de la Licencia de Instri [sic] y Comercio”. [Corchetes de esta Corte y mayúscula del original].
Por tanto, negó, rechazó y contradijo “[…] por ser falsa y por no representar los hechos, tales como: Tipo de pendiente del Terreno, Casa y no Edificio, Error en el metraje, no se le anexó el permiso de Construcción de la misma, es de una Sucesión y no está regida por el Régimen de Propiedad Horizontal, no señal[ó] las razones por la cual rechaz[ó] la Experticia realizada por la Administración, se realizó bajo los parámetros d Compra-Venta sobre muestras de edificios y no de casas, y Edificios de Lujo, con menos años de construcción en diferentes zonas de adyacencias y con realidades diferentes al inmueble objeto de experticia”. [Corchetes de esta Corte y resaltado del original].
Además, agregó que “[…] la referida Experticia carece, adolece [sic] de vicios cuya magnitud afectan la Legalidad y la Constitucionalidad de la misma ya que se tomaron como Base Precios de Opción-Compra, y no se realizaron por muestras en los registros de la propiedad con terrenos de la naturaleza del terreno objeto de la experticia, catalogando como optimo [sic] el mismo dentro de un gran marco que le es totalmente diferente a la realidad del mismo”.
Sostuvo, que “[e]n cuanto al método utilizado para la valoración de las Bienhechurías obvi[ó] el Méotodo [sic] de Depreciación Utilizado para el Cálculo de la misma. Ignor[ó] obvi[ó] y omit[ió] en consecuencia el valor de [ese] Activo y su aplicación de denominado AJUSTE POR INFLACIÓN consagrado desde hace varios años en [el] ordenamiento jurídico vigente”. [Corchetes de esta Corte y mayúscula del original].
Destacó, que en la planilla de declaración sucesoral “[…] el propio contribuyente para la fecha 10 de junio de 1997 le asign[ó] el valor de Bs. 1.855.600,00 y si a [ese] valor se le aplica el ajuste por inflación además de los parámetros establecidos por el Banco Central de Venezuela que cita la propia experticia el valor ajustado estará más cercano al avalúa [sic] realizado por la Administración a través de la Dirección de Inquilinato y muy lejano al valor establecido por el Juez Aquo en su sentencia de VEINTI [sic] TRES MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL CIENTO OCHENTA Y SEIS BOLIVARES CON OCHENTA CENTIMOS (BS. 23.339.186,80) aplicando sobre [ese] valor un porcentaje de rendimiento anual del (12 %), resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para oficina, la cantidad de UN MILLON [sic] OCHOCIENTOS SESENTA Y UN MIL QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON NOVENTA CÉNTIMOS”. [Corchetes de esta Corte, resaltado y mayúscula del original].
Agregó, que “[…] el Juez Aquo al producir la referida sentencia no valor[ó] la experticia realizada por la Administración ni el contenido del voluminoso expediente administrativo incurriendo en el vicio de Silencio de Prueba […]”. [Corchetes de esta Corte].
Además, destacó que “[l]a Experticia y la Sentencia objeto del presente Recurso de Apelación no señal[ó] las razones por las cuales rechaz[ó] la Experticia realizada por la Administración, no la valoró, ni la consideró […] y el Juez en consecuencia al ratificar la Experticia de la parte Actora incurri[ó] en el vicio de silencio de prueba, así como en el vicio de inconsistencia e incongruencia”. [Corchetes de esta Corte].
Alegó la violación del derecho a la defensa de su representado, debido a que la Administración al establecer la regulación del inmueble mediante Resolución Nº 1299, no cumplió con la notificación personal debida, por tanto, al no encontrar a su representado fijó el cartel en un lugar diferente al de su residencia, publicando además un cartel en el Periódico “La Religión”, en el cual de su lectura no se identifica a persona natural alguna, alegando además que el referido diario no es de circulación nacional.
En razón de lo anterior, destaco que su “[…] representado no fue notificado como establece la ley, existe error y omisión grave, que viola el derecho a la defensa, acarreando la nulidad absoluta de dicha resolución […]”.
Por último solicitó se declare la nulidad de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de fecha 20 de diciembre de 1999, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, por ser contraria a la ley y violar el derecho a la defensa de su representado.
III
DE LA CONSTESTACIÓN A LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN
En fecha 27 de abril del año 2000, el abogado Francisco Esteban Barrios, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Otto Alexander Toteff, consignó escrito de contestación a la fundamentación de la apelación, con fundamento en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
En primer lugar, refutó el escrito de formalización de la apelación “[…] ya que todos los argumentos alegados por el arrendatario no guarda [sic] relación con la sentencia apelada […] por la sencilla razón que es voz reiterativa de el apelante tiene que fundamentar su defensa en los vicios o supuestos vicios o omisiones que el Juez sentenciador al dictar su veredicto no los tomó en cuenta, en el caso que nos atañe el apelante en ningún momento atac[ó] los vicios de la sentencia, sino que que [sic] esgrim[ió] una cantidad de elementos que nada tiene que ver con la sentencia, como es el caso de todo el proceso de regulación del edificio y sus apartamentos, cuestión que no le corresponde conocer [a esta Alzada] ya que fueron sucesos pasados […]”. [Corchetes de esta Corte].
Destacó, que “[…] el inmueble que ocupa el arrendatario, se encuentra ubicado en una zona netamente residencial como es la Colina de Bellomontes [sic] tiene más de 150mts2) y usted lo ratificará cuando conozca de la causa, el alquiler es ese sitio está sobre los quinientos bolívares, creo que el avalúo que hizo el tribunal del Edificio y de los apartamentos, se encuentran por debajo de los valores del metro cuadrado en la misma, señalado por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela hasta la presente fecha”.
Enfatizó, que “[…] la única razón del arrendatario de hacer esta apelación es no querer pagar el nuevo canon de arrendamiento, por lo tanto hará lo imposible para retardar [ese] procedimiento que es su objetivo y permanecer el tiempo suficiente hasta que haya un pronunciamiento y después se va, dejando así a [su] cliente en un total estado de indefensión, ya que la misma no tiene otro calificativo”. [Corchetes de esta Corte].
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
- De la Competencia.
En primer lugar, debe apuntarse que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo ostenta sus competencias conforme lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nº 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866, de fecha 27 de enero de 2004, por tanto, en concordancia con lo establecido en el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, el cual establece que los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa –aún Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo- son los competentes para conocer de las apelaciones, de las decisiones de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los cuales mantienen la denominación de Juzgados Superiores Regionales de lo Contencioso Administrativo hasta tanto entre en vigencia lo relativo a la Estructura Orgánica de dicha Jurisdicción, esta Corte resulta competente para conocer como Alzada natural de las decisiones dictadas por los Juzgados Superiores con competencia contencioso administrativa en materia inquilinaria. Así se declara.
De la apelación.
Establecida la competencia, esta Corte observa, que el asunto sometido al conocimiento de este Órgano Jurisdiccional lo constituye el recurso de apelación interpuesto por la abogada Rosemary Castro, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández en su condición de tercero interesado, contra la sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 20 de diciembre de 1999, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano Otto Alexander Toteff, contra la Resolución Nº 001557 de fecha 31 de julio de 1998, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de su propiedad llamada “Residencias Samy” ubicado en la Calle Suapure, Urbanización Colinas de Bello Monte, en el Municipio Sucre del Estado Miranda.
Asimismo, en la referida decisión el Juzgador de Instancia fijó el canon máximo de arrendamiento mensual para oficina, de la siguiente manera:
“APTO BAJO NIVEL………….. 355.724,76
APTO PLANTA ALTA………… 368.908,16
APTO PROPIETARIO…………. 381.980,10
TALLER PROPIETARIO………. 95.645,54
OFICINA PROPIETARIO 659.340,33
TOTAL RENTA MENSUAL DISTRIBUIDA……. 1.861.598,00”. [Mayúscula del original].
Asimismo, se evidencia del escrito de fundamentación de la apelación que la representación judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, quien funge en la presente causa como tercero interesado, por ser arrendatario en el inmueble del actor, manifestó su inconformidad con el fallo dictado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 20 de diciembre de 1999, denunciando los siguientes vicios:
De la presunta violación al derecho a la defensa.
En relación a este particular la parte apelante sostuvo que se violó el derecho a la defensa de su representado, debido a que la Administración al establecer la regulación del inmueble mediante Resolución Nº 1299, no cumplió con la notificación personal debida, por tanto, al no encontrar a su representado fijó la boleta en un lugar diferente al de su residencia, publicando además un cartel en el Periódico la Religión, en el cual de su lectura no se identifica a persona natural alguna, alegando además que el referido diario no es de circulación nacional.
Además, destacó que su “[…] representado no fue notificado como establece la ley, existe error y omisión grave, que viola el derecho a la defensa, acarreando la nulidad absoluta de dicha resolución […]”.
Destacó, que la experticia que cursa en autos violó “[…] el derecho al debido proceso y defensa, el derecho al Contradictorio, al control de la prueba, en virtud que [su] representado no tuvo oportunidad de participar en el procedimiento que dio origen al acto”. [Corchetes de esta Corte].
Ahora bien, circunscribiendo la presente denuncia, aprecia esta Corte que la misma está dirigida a delatar la presunta violación del derecho a la defensa del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, por cuanto según los dichos del apelante el mismo nunca tuvo participación en el procedimiento administrativo instaurado por la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Fomento, en el cual se realizó el avalúo del inmueble “Residencias Samy” y se procedió a fijar el canon de arrendamiento máximo. Igualmente, estableció que la Administración luego de dictar la Resolución Nº 1299 de fecha 2 de julio de 1998, no realizó la notificación personal a su representando, fijando la boleta de notificación en un lugar diferente al de su residencia, además publicando un cartel en el Periódico “La Religión” con la finalidad de dar conocimiento de la Resolución dictada.
Por otra parte, alegó que la experticia realizada en primera instancia violó su derecho a la defensa por cuanto el bien que ocupa su representado “[…] no fue objeto de la [experticia] en consecuencia no fue medido, ni valorado […] es una casa que data de mechos [sic] años aproximadamente más de 43 y en casi su totalidad lo habita EL PROPIETARIO, quien tiene TALLER, OFICINA […] no tomo [sic] todo sino en partes […] partió de una errónea ubicación del inmueble y del tipo de terreno en relación a su pendiente [en la misma se señaló] que en el inmueble no existe comercio y si lo tiene, aunque el que explote [esa] rama caresca [sic] de la Licencia de Instri [sic] y Comercio”. [Corchetes de esta Corte y mayúscula del original].
En ese sentido, esta Corte estima menester precisar que el derecho al debido proceso y el derecho a la defensa, son garantías estatuidas en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela a través de su artículo 49, cuyo contenido textualmente prevé lo siguiente:
“Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley […]”.
Ello así, esta Corte reitera el criterio asumido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en relación al debido proceso y derecho a la defensa, mediante sentencia N° 742, de fecha 19 de junio de 2008 (caso: Sergio Octavio Pérez Moreno), y sentencia N° 610, de fecha 15 de mayo de 2008 (caso: Armando Jesús Pichardi Romero), en las cuales señaló que esencialmente, el debido proceso es un derecho aplicable a todas las actuaciones judiciales y administrativas que tiene su fundamento en el principio de igualdad ante la Ley, toda vez que el “debido proceso” significa que las partes, en el procedimiento administrativo como en el proceso judicial, deben tener igualdad de oportunidades, tanto en la defensa de sus respectivos derechos como en la producción de las pruebas destinadas a acreditarlos. Por tanto, el derecho al debido proceso comporta la posibilidad de acceder al expediente, el reconocimiento de la facultad de impugnar la decisión proferida y el derecho a ser oído y a obtener una decisión congruente y razonable acerca de la controversia planteada.
Así pues, concluye esta Instancia Sentenciadora que el derecho al debido proceso es un derecho complejo que encierra dentro de sí, un conjunto de garantías que se traducen en un sinfín de derechos para el administrado, entre los que figuran, el derecho a acceder a la justicia, a ser oído, a la articulación de un proceso debido, al acceso a los recursos legalmente establecidos, a un tribunal competente, independiente e imparcial, a obtener una resolución de fondo fundada en derecho, a un proceso sin dilaciones indebidas, a la ejecución de las sentencias, entre otros, que se vienen configurando a través de la jurisprudencia.
Ello así, evidencia esta Corte que el procedimiento administrativo inició con ocasión a la solicitud de regulación de alquileres presentada en fecha 10 de febrero de 1998 por el ciudadano Francisco Esteban Barrios, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Otto Toteff, quien es el propietario del inmueble denominado Edificio “Residencias Samy”.
Igualmente, consta en autos específicamente al folio número ciento setenta y cinco (175) del expediente administrativo cartel de notificación librado en fecha 16 de marzo de 1998 a los ciudadanos José Noel Pereda y Alberto Lemoine en su condición de inquilinos de los apartamentos “P.B y Bajo Nivel”, con la finalidad de dar conocimientos de la solicitud de regulación de vivienda solicitada por el propietario del inmueble “Residencias Samy”. Asimismo, en la parte infine del referido cartel se estableció que “transcurridos diez (10) días hábiles contados a partir de la fijación del presente cartel en los domicilios u oficinas de las personas interesadas, se entenderá que han sido debidamente notificadas de su contenido”.
Por otra parte, en fecha 4 de mayo de 1998, se dejó constancia de la fijación del cartel en la puerta principal de los inmuebles “Aptos PB y Bajo Nivel”.
Asimismo, luego de realizado el procedimiento en sede administrativa se procedió a dictar la Resolución Nº 1299 del 2 de julio de 1998, a través del cual la Dirección General Sectorial de Inquilinato determinó el valor del inmueble en cincuenta y dos millones quinientos sesenta y siete mil cuatrocientos bolívares (Bs. 52.567.400,00), y fijó el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de quinientos veinticinco mil seiscientos setenta y cuatro bolívares (Bs. 525.674,00).
En ese sentido, se aprecia del folio número ciento noventa y nueve (199) del expediente administrativo que en fecha 4 de agosto de 1998, se ordenó la notificación personal de los ciudadanos José Noel Pereda y Alberto Lemoine de la Resolución Nº 75.956 dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato en fecha 2 de julio de 1998, asimismo, riela al folio doscientos (200) del expediente administrativo, que en fecha 13 de octubre de 1998 se dejó constancia que los inquilinos del inmueble “Residencias Samy”, no se encontraban presentes para el momento de la notificación personal, razón por la cual en fecha 20 de octubre de 1998 se libró un cartel de notificación dirigido a los ciudadanos José Noel Pereda y Alberto Lemoine, siendo publicado en el diario “La Religión” en fecha 2 de noviembre de 1998, tal como se desprende del folio doscientos cuatro (204) del expediente judicial, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda.
De todo lo anterior, evidencia esta Alzada que al momento en que se dio inicio al procedimiento administrativo por parte de la Dirección General Sectorial de Inquilinato, se ordenó la notificación personal de los inquilinos del inmueble ut supra citado, todo ello con la finalidad de que fuesen parte en el procedimiento instaurado y pudiesen ejercer efectivamente sus derechos.
Asimismo, debe destacarse –tal y como fue expuesto por la Administración- que dicha notificación fue fijada en la puerta de cada uno de los inmuebles de los inquilinos, específicamente en los apartamentos “PB y Planta Alta”.
Igualmente, al momento de notificar la Resolución Nº 1299 de fecha 2 de julio de 1998, no logró la Administración efectuar la notificación personal a los inquilinos debido a que no se encontraban en el inmueble para el momento de practicarse la misma, lo que trajo como consecuencia que la Administración librara un cartel de notificación en prensa.
Dentro de este contexto, estima este Tribunal Colegiado que la Dirección General Sectorial de Inquilinato cumplió con el deber de notificar a los inquilinos con la finalidad de que fuesen parte en el procedimiento administrativo instaurado y tuvieran conocimiento de la resolución culminatoria del mismo, y vista la imposibilidad de practicar la notificación personal, la misma fue realizada a través de la publicación de un cartel en el diario “La Religión”, en cual fue publicado en fecha 2 de noviembre de 1998, por tanto, mal podría la parte apelante alegar la violación del derecho a la defensa, cuando quedo comprobado de autos que la Administración sí libró las notificaciones pertinentes al inicio del procedimiento administrativo así como también de la Resolución Administrativa.
Ahora bien, respecto a la supuesta violación al derecho a la defensa alegado por la representación judicial de la parte apelante, por cuanto la experticia realizada en primera instancia al bien que ocupa su representado “[…] no fue medido, ni valorado [que] es una casa que data de mechos [sic] años aproximadamente más de 43 y en casi su totalidad lo habita EL PROPIETARIO, quien tiene TALLER, OFICINA […] no tomo todo sino en partes […] partió de una errónea ubicación del inmueble y del tipo de terreno en relación a su pendiente [en la misma se señaló] que en el inmueble no existe comercio y si lo tiene, aunque el que explote [esa] rama caresca [sic] de la Licencia de Instri [sic] y Comercio”. [Corchetes de esta Corte y mayúscula del original].
Con dicho argumento la parte apelante pretende demostrar que mediante la experticia evacuada en primera instancia le fue violado su derecho a la defensa, por cuanto en la misma, no se tomaron en cuenta los metrajes del bien que ocupa, así como la antigüedad del bien, además, la misma partió de una errónea ubicación del inmueble y del tipo de terreno en el que se encuentra ubicado.
En ese sentido, se observa que en fecha 22 de junio de 1999, la representación judicial del ciudadano Otto Alexander Toteff solicitó al Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital la realización de una expertica al bien inmueble de su propiedad.
Asimismo, luego de haberse juramentado los respectivos expertos, en fecha 29 de septiembre de 1999, fue consignado a los autos el avalúo realizado al Edificio “Residencias Samy”, a la cual se le otorgó pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, no puede pasar por desapercibido este Tribunal Colegiado que en fecha 31 de mayo de 1999 fue publicado en el diario “El Universal” el cartel de notificación dirigido a los terceros interesados, el cual fue consignado en fecha 31 de mayo de 1999.
De lo anterior, se desprende que con la publicación del cartel dirigido a los terceros interesados se le garantizó el derecho a la defensa a la parte apelante en sede jurisdiccional, por cuanto, desde ese mismo momento, podía ser parte en el expediente por tener interés directo en el recurso contencioso administrativo de nulidad incoado por la representación judicial del ciudadano Otto Alexander Toteff, situación que no ocurrió en el presente caso, debido a que el ciudadano Alberto Lemoine Hernández no participó en el decurso del procedimiento en primera instancia.
Así pues, si el ciudadano Alberto Lemoine Hernández en su condición de tercero interesado consideraba que la experticia evacuada en primera instancia no se ajustó a la realidad –pues, según sus dichos- no fue valorado el inmueble que ocupa, ni su metraje, ni la ubicación, debió manifestar su inconformidad con la misma, y solicitar si consideraba necesario que dichas omisiones fuesen tomadas en cuenta por los expertos mediante la realización de una nueva experticia, tal como lo dispone el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.
Por tanto, no podría oponer la representación judicial de la parte apelante la violación del derecho a la defensa, cuando fue notificado del inicio de un recurso contencioso administrativo de nulidad en el cual se pretendía la nulidad de la Resolución Nº 1299 dictada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, de fecha 2 de julio de 1998, a fines de que ejerciera las defensas pertinentes, sin que dicha situación ocurriese, dado que no hubo intervención alguna por parte del ciudadano Alberto Lemoine Hernández en el proceso.
En virtud de las consideraciones anteriores, debe esta Corte desestimar el alegado vicio de violación del derecho a la defensa y presunción de inocencia de Banesco. Así se decide.
De la experticia realizada en primera instancia.
En relación a este particular, la parte apelante sostuvo que “[l]a Experticia y la Sentencia objeto del presente Recurso de Apelación no señal[ó] las razones por las cuales rechaz[ó] la Experticia realizada por la Administración, no la valoró, ni la consideró […] y el Juez en consecuencia al ratificar la Experticia de la parte Actora incurri[ó] en el vicio de silencio de prueba, así como en el vicio de inconsistencia e incongruencia”. [Corchetes de esta Corte].
En ese sentido, se observa que la representación judicial de la parte apelante denunció que el Juzgador de instancia no señaló las razones por cuales rechazó la experticia realizada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, a los fines de fijar el canon de arrendamiento máximo, incurriendo con ello en el vicio de incongruencia.
Así las cosas, ha sido pacífico y reiterado el criterio sostenido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supero de Justicia en cuanto al vicio de incongruencia, el cual se manifiesta cuando el juez con su decisión modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio. El primer supuesto constituye la incongruencia positiva, y el segundo la incongruencia negativa, que se verifica cuando la decisión omite el debido pronunciamiento sobre algunos de los alegatos fundamentales pretendidos por las partes en la controversia judicial. (Vid. Sentencia Nº 942 dictada por la Sala Político Administrativa en fecha 1º de agosto de 2012, caso: Sociedad Mercantil HOECHST DE VENEZUELA C.A).
En tal sentido, advierte esta Corte que el vicio de incongruencia alegado por la parte apelante, se encuentra previsto expresamente en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, conforme al cual toda sentencia debe contener “decisión expresa, positiva y precisa”, la doctrina ha definido que: Expresa, significa que la sentencia no debe contener implícitos ni sobreentendidos; Positiva, que sea cierta, efectiva y verdadera sin dejar cuestiones pendientes; y Precisa, sin lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, oscuridades ni ambigüedades.
Asimismo, una vez delimitado el vicio de incongruencia denunciado, éste Órgano Jurisdiccional pasa de seguidas a realizar las siguientes observaciones:
Ahora bien, tal como fue expuesto en acápites anteriores, la Dirección General Sectorial de Inquilinato dio inicio a un procedimiento de regulación de vivienda previa solicitud del ciudadano Alexander Tottef, quien funge como propietario del inmueble “Residencias Samy”, lo que llevó a que la Administración realizara los avalúos correspondientes al bien, a los fines de establecer el canon de arrendamiento máximo del referido inmueble.
En ese sentido en fecha 2 de julio de 1998 la citada Dirección de Inquilinato dictó la Resolución Nº 1299, a través de la cual se determinó el monto de la vivienda en cincuenta y dos millones quinientos sesenta y siete mil cuatrocientos bolívares (Bs. 52.567.400,00) y se fijó el canon de arrendamiento máximo mensual en la cantidad de quinientos veinticinco mil seiscientos setenta y cuatro bolívares (Bs. 525.674,00).
Así pues, la parte actora en clara disconformidad con la decisión dictada por la Administración ejerció el correspondiente recurso contencioso administrativo de nulidad ante la Jurisdicción Contencioso Administrativa, correspondiéndole conocer en primera instancia al Juzgador Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital.
Asimismo, el Juzgador de Instancia al momento de emitir pronunciamiento sobre el recurso de nulidad interpuesto, estableció que en el avalúo realizado por la Administración “[…] no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio que la Administración consideró a los fines de arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la ley obliga a evaluar, los cuales por tanto, deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido”.
Igualmente, destacó que “[esas] diferencias quedan claramente evidenciadas, al cotejar dicho avalúo con el informe pericial inserto a los folios 64 al 74 de [ese] expediente, resultando de la experticia evacuada en [esa] sede por los expertos designados y juramentados en el juicio, para la elaboración del mismo”.
A tal efecto, a los fines de verificar si efectivamente el Juez A quo no valoró la experticia realizada por la Dirección General Sectorial de Inquilinato, esta Corte considera necesario realizar las siguientes disquisiciones:
En primer lugar, resulta menester citar el contenido del artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 3.950 de fecha 2 de enero de 1987, aplicable rationae temporis, la cual establece lo siguiente:
“Artículo 6º: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el Organismo encargado de efectuar la fijación de las pensiones de arrendamiento máximo, deberá tomar en cuenta los siguientes factores:
Para determinar el valor del terreno:
a) Su distancia de los centros de servicio metropolitano, comunales y vecinales;
b) Los precios medios en los último diez (10) años;
c) Los servicios públicos existentes: pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros de similar carácter;
d) la zonificación urbana existente; especialmente si el uso que tiene es o no conforme con las Ordenanzas de zonificación urbana y cuál la intensidad del uso asignado.
2) Para determinar el valor de la edificación:
a) La magnitud o tamaño del área de construcción;
b) La edad de la construcción;
c) El suministro directo a la unidad de viviendas respectiva de los servicios de agua, aseo y otros similares;
d) En el caso de viviendas multifamiliares: la existencia de servicios cooperativos, zonas verdes, parques infantiles, jardines de infancia, escuelas, guarderías y piscinas;
e) La relación área de construcción por unidad de dormitorio.
Parágrafo Único.- Los Organismos reguladores tomarán en cuenta, preferentemente, el precio por el cual hubiere sido adquirido el inmueble dado en garantía de la obligación hipotecaria que se cancela, si el remate, la transacción, o la dación en pago que sirvan de título de adquisición, se han efectuado dentro de los tres (3) años siguientes a la promulgación de esta Ley. En cualesquiera de estos casos el adquirente debe solicitar nueva regulación y ésta regirá por el término de tres (3) años”.
De la disposición legal antes transcrita, se desprende una serie de variables que deben tomarse en cuenta para la determinación del valor del inmueble, dentro de los cuales se encuentran la valoración de los precios medios en los últimos diez (10) años, la magnitud del área de construcción, los servicios públicos existentes, la edad de la construcción, entre otros.
Así pues, de una revisión sucinta al expediente administrativo, específicamente a los folios ciento ochenta (180) al ciento ochenta y ocho (188), consta informe técnico de realizado por el Departamento de Fiscalización de la Dirección de Inquilinato en fecha 17 de junio de 1998, del cual se deprende que la Administración no apreció correctamente el uso y destino del inmueble, pues, estableció que el tipo inmueble avaluado era de tipo “unifamiliares y bifamiliares (casas)”, siendo lo correcto determinar que el mismo es “Multifamiliares, Edificios, Galpones y Apartamentos”, debido a que fue comprobado según la planimetría adjuntada al expediente que en inmueble “Residencias Samy”, se encuentran tres (3) apartamentos, de los cuales dos (2) están arrendados y el restante está constituido por la vivienda del propietario, además en el referido inmueble se encuentra un taller mecánico y una oficina, los cuales son ocupados por el propietario.
Por otra parte, de folios ciento noventa y uno (191) y ciento noventa y dos (192) se desprende que en fecha 25 de junio de 1998, la Sala de Avalúo de la Dirección de Inquilinato realizó informe técnico, del cual se colige que las celdas referentes a “Tipo de Inmueble” “Uso Actual: Conforme No Conforme” “Usos permitidos según Ordenanza” “Zonificación” “Valor estimado de equipos y anexos”, no se encuentran completadas por el funcionario que realizó la referida inspección judicial, por lo cual se estima que dichas características del inmueble no fueron tomadas en cuenta por la Administración al momento de establecer el valor del terreno.
De esta forma, se comprende que la Dirección General de Inquilinato no se atuvo a las previsiones contenidas en el artículo 6 de la Ley de Regulación de alquileres, tanto para determinación del valor del terreno, como para la determinación del valor de la edificación, pues desde un principio partió de un falso supuesto sobre el uso y destino del inmueble objeto de regulación, no siendo tomado en cuenta que el mismo está compuesto por apartamentos, oficina y un local, señalando la Administración que el bien inmueble solo se encontraba constituido por apartamentos destinados a viviendas tanto del propietario como de los inquilinos.
De todo lo anterior, se tiene que la Administración al momento de realizar las inspecciones y avalúos del inmueble a los fines de establecer el canon máximo mensual de arrendamiento, omitió emitir pronunciamiento sobre elementos pertinentes para la determinación del valor de la edificación y del terreno a regular, además como fue establecido supra, la misma incurrió en un error de apreciación en cuanto al uso y destino del inmueble, siendo dichos particulares los que deben ser tomados en cuenta para el establecimiento de los valores económicos del inmueble, tal como lo dispone el artículo 16 de la Ley de Regulación de Alquileres, aplicable rationae temporis.
De modo que, expuesto como ha sido el falso supuesto en el que incurrió la Administración en el decurso del procedimiento administrativo, el Juzgador de Instancia tenía motivos para establecer que el avalúo emitido por la Dirección General Sectorial de Inquilinato no se ajustaba a los parámetros establecidos en la Ley para la Regulación de Alquileres, y si bien el iudex a quo no realizó un análisis sucinto y detallado de todas y cada una de las omisiones en que incurrió la referida Dirección de Inquilinato, señaló que la misma no cumplía las previsiones legales aplicables, las cuales fueron verificadas por esta Alzada, razón por la cual se desestima la presente denuncia. Así se decide.
Así pues en atención a lo anteriormente expuesto, éste Órgano Jurisdiccional considera ajustado a derecho el fallo dictado por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 20 de diciembre de 1999, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano Otto Alexander Toteff, contra la Resolución Nº 001557, de fecha 31 de julio de 1998, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de su propiedad llamada “Residencias Samy” ubicado en la Calle Suapure, Urbanización Colinas de Bello Monte, en el Municipio Sucre del Estado Miranda; en consecuencia, declara sin lugar el recurso de apelación ejercido por la parte el ciudadano Alberto Lemoine, en su condición de tercero interesado, y se confirma el fallo apelado. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- Que es COMPETENTE para conocer del recurso de apelación interpuesto por la abogada Rosemary Castro, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Alberto Lemoine Hernández, en su condición de tercero interesado, contra la sentencia emanada del Juzgado Superior Primero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 20 de diciembre de 1999, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el ciudadano OTTO ALEXANDER TOTEFF, contra la Resolución Nº 001557 de fecha 31 de julio de 1998, dictada por la DIRECCIÓN DE INQUILINATO del entonces MINISTERIO DE DESARROLLO URBANO, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de su propiedad “Residencias Samy”, ubicado en la Calle Suapure, Urbanización Colinas de Bello Monte, en el Municipio Sucre del Estado Miranda;
2.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto, en consecuencia;
3.- CONFIRMA el fallo apelado.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente al Tribunal de origen. Déjese copia de la presente decisión. Cúmplase con lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El Presidente,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL
Ponente

El Vicepresidente,

GUSTAVO VALERO RODRÍGUEZ

El Juez,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
La Secretaria Accidental,

CARMEN CECILIA VANEGAS
ASV/5
Exp. N° AP42-R-2000-022922

En fecha ___________________ ( ) de ___________________ de dos mil trece (2013), siendo la (s) _______ de la ____________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el Nº ____________________.
La Secretaria Acc.