TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 11 de noviembre de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2011-001496

PARTE ACTORA: Sociedad Mercantil INVERSORA LA CASTELLANA 123 C.A.,, de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 24 de Agosto de 2.004, bajo el Nº 76, Tomo 67-A-Pro.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Ciudadana ARDELLA MORALES MENDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 18.754.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano MIGUEL PENEDO TARACIDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.111.942.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadano JOSE ARAUJO PARRA, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 7.802.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: AP11-V-2011-1496.

- I -

Se inicia la fase de introducción de la causa mediante escrito de demanda presentado por la ciudadana ARDELLA MORALES MENDEZ, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 18.754, en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSORA LA CASTELLANA 123 C.A., antes identificada, mediante el cual solicita la Resolución del contrato de arrendamiento, suscrito con el ciudadano MIGUEL PENEDO TARACIDO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, Titular de la Cédula de Identidad N° V-2.111.942.
Así las cosas y cumplidos con los trámites inherentes a la distribución de causas, se le asignó a este Juzgado el conocimiento del presente asunto, para su debida sustanciación y decisión.-
Alega la parte actora en su libelo, que es propietaria de un (01) inmueble constituido por un sótano el cual forma parte del edificio Pigalle, situado en la avenida Leonardo Da Vincci de la Urbanización Bello Monte del municipio Libertador del Distrito Capital.
Posteriormente, en fecha 13 de enero de 2012 se admitió la presente demanda, ventilando la misma por el procedimiento breve y emplazando a la parte demandada para que comparezca al segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última citación.
Luego de culminados los tramites inherentes a la citación de la parte demandada en el presente juicio, y debidamente citado el ciudadano MIGUEL PENADO TARACIDO, antes identificado, en fecha 02 de Abril de 2012, el mismo consignó el escrito de contestación de la demanda, donde se opusieron cuestiones previas y a su vez rechazó los hechos y el derecho de la demanda incoada en su contra.
Abierto el presente juicio a pruebas, las partes ejercieron su derecho, promoviendo documentales tempestivamente, así mismo y después que este Tribunal admitió las pruebas promovidas por las partes, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de conclusiones y de esta manera el presente expediente entró en etapa de Sentencia.

-II-

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Llegada la oportunidad para dictar Sentencia en el presente caso, se observa que la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 8 del artículo 346 del Código adjetivo.
En tal sentido, planteada como ha sido la cuestión previa de conformidad con el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prejudicialidad, por existir una supuesta cuestión judicial a resolverse en proceso distinto y con antelación al presente Juicio; este Juzgador pasa a decidir haciendo las siguientes consideraciones:
Alega la representación judicial de la parte demandada, la existencia de una cuestión prejudicial que se debe resolver antes de decidir la presente causa; por cuanto, según la representación judicial de la parte demandada existe un recurso de nulidad contra la resolución Nº 00013234, emanada de de la Dirección General Sectorial de inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, de fecha 15 de Julio de 2009, el cual fijó el canon de arrendamiento en la cantidad VEINTE MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO CON OCHENTA CENTIMOS (Bs. 20.324,80), que abarcó el canon de arrendamiento de todo el edificio Pigalle, y que por tal motivo, el presente Juicio tiene que esperar la resolución de dicho recurso administrativo, para poder seguir su curso, porque que tal proceso administrativo tiene intima vinculación con la pretensión debatida en el presente litigio, en virtud de que en el mismo tiene que determinarse y cuantificarse el canon de arrendamiento real del inmueble de marras.
En tal sentido, precisa este juzgador que la prejudicialidad está referida al examen previo a la sentencia principal, se trata de un antecedente necesario de la decisión de mérito, porque influye en ella y la decisión depende de aquélla, es decir, están referidas a la pretensión, en la cual han de influir. La cuestión prejudicial tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquella.
A este respecto, ha señalado el procesalista Guiseppe Chiovenda, que es necesario para la declaratoria de existencia de prejudicialidad entre una causa que se ventila en otro Tribunal y la causa que se tramita en el que es opuesta, que el objeto de la primera sea tal que hubiera formado el objeto de una acción autónoma de declaración, los simples hechos jurídicos lo serán sólo en virtud de norma expresa; que ésta se trate de un punto prejudicial, es decir, que su decisión sea necesaria para pronunciarse sobre la demanda principal, si ésta se funda en premisas en las que no está comprendido el punto en cuestión, el juez no deberá ocuparse de la cuestión que se refiera a él; y, finalmente que el punto sea discutido por parte de quien pide la declaración o del adversario.
Por otro lado, la Jurisprudencia patria se ha pronunciado respecto a este punto de la siguiente manera: “…Las cuestiones prejudiciales requieren y piden la subordinación del juicio en que se invoca la decisión que se dicte en un juicio distinto, que necesariamente ha de estar instaurado (al momento de la oposición de la cuestión previa), por existir tal dependencia entre ambos, que la sentencia en el uno debe decidir de la continuación o suerte del otro…” Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia del 05 de Agosto de 2001. Emilio Moretti Balboa contra Francisco Morena Petrella. Dr. Oscar R. Pierre Tapia – Año 2.003 – 8-9 – Pág. 372.
De acuerdo a lo anterior, se evidencia de autos que existe una resolución administrativa de efectos particulares, y que dicha resolución, resuelve e impone el canon de arrendamiento máximo del inmueble objeto del presente litigio, ahora bien, la pretensión de la parte demandada se basa en un contrato de arrendamiento, debidamente opuesto como documento fundamental de la demanda, y en dicho contrato se pactó una cláusula donde dice, que si existiera una modificación del canon de arrendamiento, por el órgano encargado, esta será de estricto e inmediato cumplimiento; siendo así, se concluye, y así lo determina quien aquí decide, que es absurdo pretender y tener como fundamento la existencia de una cuestión prejudicial aduciendo la espera de la resolución de un recurso administrativo, si ya se pactó en el contrato de marras, un inmediato cumplimiento a cualquier cambio o modificación en el canon mensual de arrendamiento, aunado a que el recurso de nulidad mencionado por la representación judicial de la parte demandada, ni siquiera fue intentado por el hoy demandado, ciudadano MIGUEL PENEDO TARACIDO, antes identificado; en consecuencia, la cuestión previa invocada por la representación judicial de la parte demandada no debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.
Por otro lado, se observa que la parte demandada también opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 11°, del Código de Procedimiento Civil; en tal sentido, tomando en consideración los hechos narrados en el libelo de la demanda e igualmente los hechos alegados en la contestación de la misma, se hace necesario citar lo contenido en dicha cuestión previa, la cual reza lo siguiente: “…La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda…”
Así las cosas, Sentenciador considera necesario traer a los autos la doctrina imperante en estos casos; en tal sentido, el autor Patrio Ricardo Enrique La Roche en su obra Código de Procedimiento civil Tomo III Página 75 el cual establece textualmente:
<> (Sent.13-11-2001).
En este orden de ideas, se tiene que la parte demandada denuncio una supuesta contradicción en el petitorio de la demanda, por cuanto a su decir, el actor, demandó la resolución del contrato de arrendamiento y posteriormente en la misma demanda, interpone pretensión de cumplimiento de contrato, lo que implica una acumulación de pretensiones que se excluyen entre si, de conformidad con lo establecido 78 del Código de Procedimiento Civil; en torno a este ultimo punto, se hace necesario citar lo preceptuado en el articulo antes mencionado, el cual reza lo siguiente:
Artículo 78: “…No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí…”

Señalado lo anterior, y con vista al articulo 78 del Código de Procedimiento Civil, se puede apreciar, que cuando se presenta un escrito libelar, las pretensiones no pueden excluirse entre sí; en efecto, en los escritos libelares pueden acumularse pretensiones periódicas, así como también acumularse pretensiones de varios demandantes o contra varios demandados, siempre que provengan de la misma causa, o versen sobre el mismo objeto o se hallen entre sí en relación de dependencia o deban servirse de las mismas pruebas, aunque sea diferente el interés de unos y otros; aunado a esto, se observa que la pretensión de la demanda, es estrictamente resolutoria, acompañada de la solicitud del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, de modo que, este Sentenciador a modo de análisis, cita la Sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 00686, de fecha 21 de septiembre de 2006, con ponencia del magistrado Dr. Carlos Oberto Velez, expediente N° AA20-C-2006-00084, estableció el siguiente criterio:
“…Por ello se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.-
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076,l en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A:, en la cual se dijo:
La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa…”

En este sentido, el Profesor Domingo Sosa Brito, en el libro Innovaciones en Materia de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado por UCAB, Caracas 2009, páginas 185 y siguientes; al abordar el tema de la resolución judicial del contrato de arrendamiento, sus efectos fundamentales, sostiene lo siguiente:
“… Dentro de la teoría general de los contratos, es casi unánime la tendencia a considerar que, pronunciada judicialmente la resolución de un contrato bilateral, las cosas vuelven al mismo estado en que se encontraban antes de la celebración de dicho contrato, como si éste jamás hubiera existido (Laurent, Lepeltier, Planiol, Melich). Las consecuencias que normalmente se desprenden del fallo resolutorio, están constituidas por las llamadas eficacia liberatoria y eficacia recuperatoria de dicho fallo. La eficacia o efecto liberatorio, al decir de Arturo Dalmartello se refiere.- ‘a las prestaciones todavía no cumplidas, que no deberán ejecutarse más por ninguna de las dos partes (siendo pacífico y del resto obvio, que la resolución libera también al incumpliente); y el efecto recuperatorio, relativo a las prestaciones ya ejecutadas que, en principio, deben ser todas restituidas; tanto de parte del incumpliente, como de parte de aquél que ha cumplido’.-
Es importante destacar que la expresada tendencia es inobjetable en los llamados contratos de ejecución instantánea o tracto instantáneo, pero en los contratos de ejecución continuada o tracto sucesivo, tal postura sufre relevantes excepciones, frente a las cuales es pacífica la gran mayoría de la doctrina (…) Para Laurent, el efecto recuperatorio no se aplica al arrendamiento, en el cual el fallo solo tendría efectos hacia el futuro; en cuanto al tiempo transcurrido, durante el cual el arrendatario ha tenido el goce de la cosa arrendada, es evidente que el contrato produce sus efectos; es un hecho consumado que la resolución no puede afectar (…) podemos afirmar que la sentencia de resolución de los contratos de ejecución continuada o de tracto sucesivo, sólo tiene efectos ex nunc, es decir únicamente hacia el futuro (…).
Sentado lo anterior, es necesario precisar (…) el efecto ex nunc de la sentencia resolutoria y definir desde qué momento la eficacia liberatoria de las obligaciones que se derivan de la resolución tiene vigencia en la realidad (…) Lepeltier sostiene que el contrato en estos casos produce sus efectos normales hasta el día del fallo y el arrendador retiene los alquileres vencidos que no le hubieran sido pagados. Laurent, por su parte, nos dice: ‘El arrendatario debe pagar los alquileres vencidos hasta el propio momento de la resolución, sin que sea necesario distinguir si el contrato ha sido resuelto por falta del arrendador o del arrendatario’. Planiol afirma: ‘El arrendador puede, por tanto, exigir el pago de los alquileres vencidos con anterioridad al día en que el arrendamiento dejó de existir; a la inversa, tendrá que restituir al arrendatario los que haya cobrado por adelantado y por un período posterior a la resolución’.- (…)
Por otra parte, en nuestro Cc, el artículo 1.616 establece que si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste la obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario… “.

Sobre la base de las anteriores consideraciones, -que el Tribunal hace suyas y adopta para el caso particular-, es evidente que el arrendador tiene el derecho a solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y el pago de las pensiones insolutas que han fundamentado la acción resolutoria, así como también el pago de las pensiones de arrendamiento que se siguieren venciendo hasta la sentencia definitivamente firme; o aspirar el pago de todas aquellas pensiones futuras, conforme lo estatuye el artículo 1.616 del Código Civil.
A tal efecto, y adentrándonos un poco en la admisibilidad de la cuestión previa opuesta por la parte demandada, este Tribunal observa: Que de conformidad con lo antes trascrito se puede determinar que es necesario que exista, de forma determinante, una disposición expresa de la ley que su conducta jurídica impida el ejercicio de la acción, por consiguiente no puede existir confusión con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse la demanda. En el presente caso, el hecho cierto de haber demandado la resolución del contrato de arrendamiento, por un incumplimiento en una de las cláusulas del contrato de marras, no puede confundirse y calificar una acumulación prohibida cuando la pretensión de la parte actora versa sobre una resolución de contrato de arrendamiento basada en un supuesto incumplimiento del contrato objeto del presente juicio, razón por la cual, este Sentenciador infiere, que la conducta jurídica contenida en los preceptos legales antes citados no encuadra dentro de la conducta jurídica solemnemente establecida como defensa en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, razones más que suficientes para considerar improcedentes la cuestión previa opuesta por la parte demandada, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ SE DECIDE.

DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto lo anterior, y planteados como han sido los términos en la presente controversia, este Juzgador pasa a decidir haciendo las siguientes consideraciones:
Procede, quien aquí decide, a valorar y analizar, con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, los medios probatorios traídos a los autos, todo a los efectos de determinar si la parte actora cumplió con los requisitos que hacen procedente la pretensión en el presente juicio; y en este sentido observa y analiza al efecto las pruebas aportadas.
PRUEBAS APORTADAS DE LA PARTE ACTORA:
Produjo junto al libelo de la demanda, las siguientes probanzas:
1º- Documento en original de arrendamiento, suscrito por las partes intervinientes en el presente proceso, el cual fue autenticado por la Notaria Publica Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando anotado bajo el numero 42, Tomo 61, de los libros de autenticaciones llevado por ese despacho; en tal sentido observa este Juzgador, que con el presente documento, se prueba la relación locativa alegada en el libelo de la demanda, es decir, el trato arrendaticio existente entre las partes intervinientes en el presente juicio; en consecuencia, se le otorga el valor de plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil.
2º- Así mismo, la representación judicial de la parte actora consignó junto a su estro libelar, la resolución administrativa con efectos particulares, de fecha 15 de Julio de 2.009, mediante la cual el Ministerio del Poder Popular para Obras Publicas y Vivienda Dirección General de Inquilinato en su expediente Nº 43.013, resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo al inmueble objeto del presente debate; en ese mismo contexto, quien aquí decide, observa, que esta probanza no fue impugnada, ni tachado en su oportunidad de ley; en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano en consonancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor de plena prueba, en cuanto a su contenido, puesto que dicha resolución prueba eficazmente, la existencia de un canon de arrendamiento nuevo y exigible de conformidad con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Y ASI SE DECIDE.
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación de la demanda, trajo a los autos como prueba lo siguiente:
1°- Copia de la resolución administrativa de efectos particulares, de fecha 15 de Julio de 2.009, mediante la cual el Ministerio del Poder Popular para Obras Publicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato en su expediente Nº 43.013, resolvió fijar el canon de arrendamiento máximo al inmueble objeto de marras, y la admisión del recurso de nulidad interpuesto contra la resolución dictada; A tal efecto, se observa que, con respecto al recurso administrativo como tal, este Tribunal ya se pronuncio sobre su valoración en capitulo anterior, no obstante y con respecto al recurso de nulidad intentado contra el acto administrativo, se observa que el mismo fue ejercido por un tercero, es decir por la Sociedad Mercantil DISTRIBUIDORA NUMARA C.A., en tal sentido, dicho recurso de nulidad, traído a los autos como prueba, no aporta nada a lo controvertido, siendo que lo que se discute en el presente juicio es el incumplimiento contractual de la parte demandada para con el contrato de marras, por tal razón, se desecha la misma y no se aprecia para decidir el fondo de la presente controversia. Y ASI SE DECIDE.
2º- Así mismo, junto con la contestación de la demanda, la parte demandada consignó copia del expediente de consignaciones del Juzgado 25º de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, signado con el número 2010-0064, nomenclatura interna del referido Tribunal, donde quien consigna es el ciudadano MIGUEL PENADO TARACIDO y el beneficiario es la INVERSORA LA CASTELLANA 123, C.A.; ahora bien, con respecto a esta probanza, se observa, que el arrendatario hizo una serie de depósitos, referentes al pago del canon de arrendamiento, en su mayoría por bolívares Cuatro mil (Bs. 4.000), desde el 12 de Octubre de 2010 hasta el 26 de abril de 2011; en tal sentido, de esta prueba documental, se desprende que el arrendatario hizo los pagos de arrendamiento en contravención al articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunado a esto, el monto consignado por el arrendatario, no coincide con el monto establecido en la regulación expedida por la dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano, de fecha 15 de Julio de 2009, razón por la cual, quien aquí Sentencia, le otorga el pleno valor probatorio a este documento, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE.
Por ultimo, la representación judicial de la parte demandada, reprodujo el mérito favorable de los documentos consignados; en tal sentido, este Juzgado observa que si bien es cierto que el Juez debe analizar y juzgar todas, cuantas pruebas se hayan producido, conforme a lo pautado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, resulta poco verosímil tomar como medio probatorio el mérito de los autos, mas sin embargo los mismos son apreciados para decidir. Y ASI SE DECIDE.
Así las cosas, en el caso que nos ocupa, se desprende del mismo dicho de las partes, que efectivamente se trata de una relación arrendaticia, aunado a la prueba documental consignada por la parte actora, referente al contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso; razón por la cual, es forzoso para este Tribunal, otorgarle pleno valor probatorio a la relación locativa alegada por el actor en su libelo y confirmada por el demandado al no haber desvirtuado dicho alegato en la secuela del presente Juicio y así declarar como cierto el contrato de Arrendamiento escrito, consignado a los autos. Y ASI SE DECIDE.
Por otra parte se tiene que doctrinariamente el Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes llamada arrendador, se obliga a hacer gozar a la otra llamada arrendatario, de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.
Como contrato presenta las siguientes características: Conmutativo: una vez celebrado las partes conocen las ventajas del mismo, así como las obligaciones a cumplir tanto de su parte como la contraprestación a recibir. Oneroso: ambas partes están obligadas a cumplir obligaciones dentro del contrato. No formal: sino más bien consensual a razón de que no tiene que cumplir formalidades esenciales para su formación. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se verifica de manera continua y en este sentido, la obligación principal del arrendador es mantener al arrendatario en uso y disfrute de la cosa arrendada hasta que el contrato termine, mientras que la obligación del arrendatario es la cancelación consecutiva del canon de arrendamiento. Temporal: Sus efectos están limitados a un período de tiempo.
Así mismo, lo anterior se encuentra sustentado por la normativa del Código Civil Venezolano en lo atinente a los artículos siguientes:
Artículo. 1159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. ” (Negrillas del Tribunal)
Esto conduce a que el deudor de una obligación contractual está sujeto a cumplirla en la misma forma como esta sujeto a cumplir las leyes, todo ello en virtud del Principio de la Autonomía de la Voluntad de las Partes.
Articulo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. (Subrayado y negrillas de este Tribunal).
La demandante basa su pedimento en el hecho de existir contrato de arrendamiento con cánones vencidos desde el mes de Septiembre de 2009 hasta el mes de Octubre de 2011, tal como lo refiere en escrito Libelar.
Al momento de consumarse la contestación al fondo de la demanda, la parte demandada se limitó a alegar que se encontraba solvente en cuanto a sus obligaciones contractuales se refiere, situación esta que no probó en su oportunidad procesal, por cuanto se observa que los pagos traídos a los autos los realizó inobservando la norma que regula esta situación, es decir el articulo 51 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario el cual reza lo siguiente
Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.

Así pues, y con vista a las pruebas aportadas al presente proceso, que el demandado hizo un pago, pero ese pago no se puede considerar liberatorio de la obligación -puesto que no lo hizo con apego al articulado antes trascrito-, aunado a esto, este juzgador aclara que los pagos realizados por el arrendatario, no corresponden al monto de la regulación hecha por el Organismo encargado, por tal razón, incumbe a este Juzgador, determinar el momento en que debe empezar el arrendatario a pagar el nuevo canon de arrendamiento fijado por el organismo de Inquilinato, una vez notificado el arrendatario, al respeto la doctrina patria señala:
“…es necesario distinguir las situaciones siguientes:
1. Si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, en el cual no se incorporó cláusula expresa indicando que en caso de regulación ésta tendrá efectos inmediatos, será necesario la terminación del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento para que el arrendador pueda exigir el aumento fijado en la correspondiente revisión; si por el contrario, tal situación se previó en cláusula expresa, entonces la correspondiente Regulación empezará a tener efectos inmediatos, desde el mismo día de la notificación al arrendatario de la Resolución Administrativa. En estos casos debe prevalecer la voluntad de los contratantes por lo que no es contraria al orden público o al carácter irrenunciable de las disposiciones del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para beneficiar o proteger a los arrendatarios. (Art. 7).
2. Si el contrato es a tiempo indeterminado y no se ha previsto en el contrato un lapso de tiempo especial para empezar a tener efecto la nueva regulación, la Resolución tendrá efectos inmediatos a partir de la notificación de la misma al arrendatario.
3. Si la decisión de regulación del nuevo alquiler fuese impugnada por el arrendatario, señalaba el artículo 15 de la Ley de Regulación de Alquileres derogada que “Hasta tanto dicha apelación sea decidida quedará vigente la regulación efectuada por el Organismo competente y estará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso de dicha cantidad”. El artículo 15 de la Ley de Regulación de alquileres no era otra cosa que la ratificación del principio de ejecución inmediata de los efectos del acto administrativo y del carácter no suspensivo de los recursos intentados en su contra…” (Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 2º Edición, año 2.004, José Luís Varela, Editorial Sophytex, S.A., Caracas, Pag. 80, 81.
De este modo, el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 81 señala:
Articulo 81: “…el Juez Contencioso Administrativo puede suspender, en todo o en parte, los efectos del acto administrativo impugnado, cuando su inmediata ejecución comporte perjuicios o gravámenes irreparables o de difícil reparación por la definitiva, pudiendo exigir garantía suficiente a la parte interesada…”.
En resumen, en el presente expediente se evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento por el término fijo de un año, que transcurrido dicho lapso, la relación arrendaticia se prorrogaría automáticamente, así mismo se observa que en dicho contrato se estipuló de manera clara, en específico, en la cláusula Tercera (3º), que si el organismo regulador del canon de arrendamiento, modificaba el mismo, regiría dicha modificación hasta el vencimiento del contrato objeto del presente juicio, lo que significa, que el canon de arrendamiento real del inmueble es el que estipuló el organismo encargado en resolución Nº 00013234, de fecha 15 de Julio de 2009, es decir la cantidad de VEINTE MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.20.324,80), mensuales; por tal razón, a partir de la fecha de notificación del acto administrativo antes mencionado el canon de arrendamiento era el anteriormente nombrado, quedando plenamente demostrado el incumplimiento contractual de la parte demandada en cuanto al pago del canon de arrendamiento. Y ASI SE DECLARA
Así las cosas, se puede afirmar que en el caso de autos están dados los extremos previstos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para ordenar el desalojo del inmueble dado en arrendamiento y la resolución del contrato que une a las partes en virtud de un incumplimiento contractual -por parte de la arrendataria-; razón por la cual se considera forzoso para este Tribunal, declarar procedente la presente acción en virtud que la parte demandada no desvirtuó efectivamente las pretensiones alegadas por la parte actora. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

-III-
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la Demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la ciudadana Sociedad Mercantil INVERSORA LA CASTELLANA 123 C.A., contra el ciudadano MIGUEL PENEDO TARACIDO, ambas partes plenamente identificadas en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, debidamente autenticado en la Notaria Publica Novena del Municipio Baruta, quedando anotado bajo el numero 42, Tomo 61, de fecha 17 de Diciembre de 2004.
TERCERO: Se ordena a la parte demandada hacer entrega material, del inmueble constituido por un sótano, el cual forma parte del Edificio Pigalle, situado en la avenida Leonardo da Vincci de la Urbanización Bello Monte del Municipio Libertador del Distrito Capital, libre de personas y bienes.
CUARTO: Se condena a la parte demandada, Ciudadano MIGUEL PENEDO TARACIDO, antes identificado, a pagarle a la parte demandante las pensiones de arrendamiento insolutas que van desde el mes de Septiembre de 2009 hasta el mes de Octubre de 2011, a razón de VEINTE MIL TRESCIENTOS VEINTICUATRO BOLIVARES CON OCHENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs.20.324, 80), mensuales, menos la cantidad depositada en el Tribunal de consignaciones, el cual este Tribunal autoriza expresamente, a la parte actora a retirar dichas consignaciones.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, Ciudadano MIGUEL PENEDO TARACIDO, antes identificados, por haber sido totalmente vencido en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 11 días del mes de noviembre de 2013. Años 203º y 154º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

En esta misma fecha, siendo las 10:27 AM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Abg. Luis Eduardo Rodriguez

Asunto: AP11-V-2011-001496
CARRLERR/cc