TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 203° y 154°

DEMANDANTE: GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 9.988.340.
APODERADO
JUDICIAL: LUIS MORIN INFANTE, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 8.016.

DEMANDADO: JOSE CANDELARIO MOLINA PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.990.313.
APODERADO
JUDICIAL: HECTOR DE JESÚS PEREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 91.635.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA-CIVIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000007

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 27 de noviembre de 2012, por el apoderado judicial de la parte demandada ciudadano HECTOR DE JESUS PEREZ, contra la decisión dictada en fecha 17 de octubre de 2012 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta por la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO contra el ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, expediente signado con el No. AP11-V-2009-001144 (nomenclatura del aludido juzgado).

Por auto fechado 19 de diciembre de 2012, el juzgado a quo oyó en ambos efectos la referida apelación y en consecuencia, ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 7 de enero de 2013 asignó el conocimiento y decisión de la presente causa a esta Superioridad, por lo que en fecha 11 de enero de 2013 se dictó auto dándole entrada fijando de conformidad con lo previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, el vigésimo (20mo.) día de despacho siguiente a esa fecha, -exclusive-, para que las partes presenten informes, advirtiéndose que una vez ejercido ese derecho por alguna de las partes, se aperturaría un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes a esa fecha exclusive para la presentación de observaciones, de conformidad con lo establecido en el artículo 519 eiusdem.

En fecha 4 de marzo de 2013 y notificados en fecha 18 de marzo de 2013, el abogado LUIS MORÍN INFANTE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de tres (3) folios útiles, en donde alegó lo siguiente: 1) Que los ciudadanos GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, en su carácter de compradora y el ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLÍNA PÉREZ, en su carácter de vendedor, suscribieron contrato de opción de compra venta, sobre un inmueble propiedad del vendedor, distinguido con el No. 8, ubicado en la Urbanización Caricuao, Zona BC, parcela BC 154, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 28 de mayo de 2008, bajo el No. 20, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría; 2) Que el precio pactado entre las partes fue por la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00), los cuáles serían cancelados por la compradora al vendedor de la siguiente manera: A) La suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) al momento de la firma del documento por ante la Notaría Pública. Dicha suma ya fue recibida por el vendedor a su entera y cabal disposición; B) El saldo de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00), acordaron las partes que serían cancelados por la compradora mediante siete (7) giros así: los seis (6) primeros a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), los cuáles fueron cancelados; y el último giro por un monto de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), el cual sería cancelado al momento de entregar las solvencias necesarias para la protocolización, la partes acordaron la entrega de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (Bs. 21.000,00), _cantidad que a su decir, ya fue cancelado-, quedando un saldo restante de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000,00), suma ésta que las partes acordaron que la compradora haría entrega el día 30 de marzo de 2009, fecha en el cual el vendedor le haría entrega al comprador del giro séptimo (7) debidamente cancelado, así como las solvencias municipales y cédula catastral a los fines de redactar el documento definitivo de compraventa. Asimismo, alegó que el vendedor no compareció el día 30 de marzo de 2009, actuando de mala fe y de forma dolosa, y no dando cumplimiento a su obligación que tiene como vendedor, 3) Fundamentó la presente acción en los artículos 1.134, 1.457, 1.486, 1.487 y 1.488 del Código Civil. Asimismo, alegó que la parte demandada no promovió prueba alguna, no obstante, que en la contestación de la demanda alega que quién incumplió fue la parte actora al no cancelar en su debida oportunidad los giros que fueron pactados como mensualidades consecutivas y al atrasarse en el pago se deja por resuelto el contrato; 4) Que en virtud de lo antes expuesto, es por lo que solicitan que este Juzgado Superior declare sin lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y confirme la sentencia dictada en fecha 17 de octubre de 2012 por el juzgado de la causa.

En la misma fecha 18 de marzo de 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes constante de cuatro (4) folios útiles a través del cual alegó lo siguiente: 1) Que cuando se habla de contratos de opción de compra venta o de promesa bilateral de compra venta, tales términos no deben ser considerados iguales ya que, el primero es un contrato donde una sola de las partes se obliga a cumplir con una o varias obligaciones y el segundo, es un contrato mediante el cual ambas partes se obligan a ejecutar determinadas obligaciones; 2) Que la cláusula penal les permite a las partes contratantes, fijar anticipadamente el monto de los daños y/o perjuicios sufridos por el incumplimiento de la otra. Asimismo, indicó que la Ley no establece un tope para fijarla, pero se prevé para ello, el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización o la facultad de retener cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió; 3) Que la obligación no fue cumplida por la parte actora, como fue pactada desde el inicio del contrato, como puede apreciarse de los folios ciento treinta y siete (137) al ciento cuarenta y uno (141) del presente expediente, donde puede verse los depósitos de cantidades muy inferiores a lo acordado; siendo que la optante pretendía cancelar el costo de la cosa con mensualidades por debajo de un canon arrendaticio. Es por lo antes expuesto que solicitó que la apelación interpuesta debía prosperar en derecho.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, y de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman su expediente.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició este juicio mediante demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que en fecha 19 octubre de 2009, interpuso la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, dicho texto libelar contiene los siguientes alegatos: 1) Que consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, Distrito Capital, fechado 28 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 20, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, que el ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PÉREZ, en su carácter de vendedor, suscribió un contrato de opción de compra venta con la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, en su carácter de compradora, sobre un inmueble, propiedad del vendedor, distinguido con el Nº 8, ubicado en la urbanización Caricuao, Zona BC, Parcela BC 154. 2) Que el precio pactado entre las partes fue por la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00), los cuáles serían cancelados por la compradora al vendedor de la siguiente manera: A) La suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) al momento de la firma del documento por ante la Notaría Pública. Dicha suma ya fue recibida por el vendedor a su entera y cabal disposición formando parte del precio de venta. B) El saldo de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00), acordaron las partes que serían cancelados por la compradora mediante siete (7) giros, pagaderos por mensualidades consecutivas, los primeros dos (2) días de cada mes; los seis (6) primeros a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), los cuáles fueron cancelados; y el último giro por un monto de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00), acordaron la entrega de veintiún mil bolívares (Bs. 21.000,00), monto el cuál ya fue cancelado, quedando un saldo de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), suma ésta que las partes acordaron que la compradora pagaría el día 30 de marzo de 2009, fecha en la cual el vendedor le haría entrega al comprador del séptimo giro (7) debidamente cancelado, así como las solvencias municipales y cédula catastral a los fines de redactar el documento definitivo de compraventa. 3) Que el vendedor ha actuado de mala fe y de forma dolosa, por cuanto han transcurrido hasta la fecha de interposición de la presente demanda siete (7) meses y no ha dado cumplimiento a su obligación que tiene como vendedor. 4) Fundamentó la acción en los artículos 1.134, 1.467, 1.486, 1.487 y 1.488 del Código Civil. Asimismo, alegó que a pesar de todas las gestiones realizadas por la compradora para que el vendedor de cumplimiento a su obligación de proceder a la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble, en virtud de haber entregado el comprador al vendedor la suma de doscientos un mil bolívares (Bs. 201.000,00), quedando un saldo pendiente de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), los cuáles no han podido ser cancelados por culpa del vendedor, quien no ha dado cumplimiento a lo pactado en el plazo fijado y entregar el giro No. 7. 5) Que es por los hechos anteriormente expuestos, que demanda por cumplimiento de contrato de venta al ciudadano José Candelario Molina Pérez, identificado ut supra, a fin de que convenga en cumplir con protocolizar el documento de venta del inmueble ante el Tercer Circuito del Registro del Municipio Libertador, sin plazo alguno. 6) Solicitó, a los fines de garantizar los resultados del presente juicio, se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda. Asimismo, estimó la acción en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00). 7) Por último, solicitó indexación judicial en cuanto al valor actual de la moneda y los intereses vencidos y que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

A los efectos de ser admitida la demanda incoada, la parte actora consignó los recaudos siguientes:

• Marcado con la letra “A”, original del poder especial otorgado por la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, al abogado LUIS MORÍN INFANTE, ante la Notaría Pública Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de octubre de 2009, anotado bajo el No. 09, Tomo 79, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
• Marcada con la letra “B”, original de la opción de compra venta suscrita por los ciudadanos José Candelario Molina Pérez, actuando en su carácter de vendedor y la ciudadana Gladys Josefina Montilla Rosario, en su carácter de compradora, sobre un inmueble distinguido con el Nº 8, ubicado en la Urbanización UD-2 Caricuao, Zona BC, Parcela BC-154, Terraza 2, de la Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal, ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 20, Tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.

• Marcada con la letra “C”, copia certificada del documento de compra venta sobre el inmueble objeto de la presente acción, documento que se encuentra suscrito por los ciudadanos LUIS GARBRIEL RODRIGUEZ VASQUEZ y el ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, ante la Oficina Pública del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de septiembre de 2009, registrado bajo el N 34, Tomo 9 del Protocolo 1ero.

La demanda quedó admitida en fecha 10 de noviembre de 2009 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la parte demandada, ciudadano José Candelario Molina Pérez, a los fines de dar contestación a la demanda dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de haberse practicado la respectiva citación.

Cumplidos los trámites de citación personal y por carteles, el día 22 de junio de 2010, compareció el abogado Héctor De Jesús Pérez, y en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, según se evidencia de la copia simple del poder otorgado por el ciudadano José Candelario Molina Pérez al prenombrado abogado (f. 63), se dio por citado y consignó escrito constante de un (1) folio útil, en donde dio contestación a la demanda en los siguientes términos: 1) Que niega, rechaza y contradice, tanto en los hechos como en el derecho las afirmaciones y pretensiones hechas por la parte actora, por ser absolutamente inciertos los hechos que se narran en el texto libelar. 2) Que la verdad verdadera es que quien incumplió, fue la parte actora al no cancelar en su debida oportunidad los giros que fueron pactados como mensualidades consecutivas y atrasarse en este pago acarreaba la resolución del contrato, lo cuál sería probado en el lapso correspondiente.

En la fase probatoria que ope legis se instauró, solo la representación judicial de la parte actora hizo uso de tal derecho y consignó escrito de pruebas constante de dos (2) folios útiles y catorce (14) folios útiles de anexos, promoviendo pruebas de la siguiente manera:

• Reprodujo el merito favorable que se desprenden de los autos.

• Promovió copias simples de las letras de cambio canceladas al ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, firmadas por el demandado en señal de haber recibido el pago. Indicó que las letras originales se le extraviaron a su representada.

• Promovió el contrato de opción de compra venta suscrito entre los ciudadanos GLADYS JOSEFINA MONTILLA y JOSÉ CNADELARIO MOLINA, autenticado ente la Notaría Pública Trigésima tercera del Municipio Libertador, Distrito Capital, de fecha 28 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 20, Tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría.

• Promovió recibo por la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES, emitido por la empresa SIMATHOM, C.A., por concepto de reserva de inicial de una casa propiedad de JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, ubicada en la Urbanización UD-2 Caricuao, Zona BC, Parcela BC-154, Terraza 2.

• Promovió recibos marcados con la letra “A” cancelados en Fondo Común, de fecha 25 de mayo de 1999, por un monto de cuatro mil cien bolívares (Bs. 4.100,00); Cheque de gerencia librado a favor de JOSÉ CANDELARIO MOLINA PEREZ por la suma de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) contra el Banco Fondo Común; recibos de depósitos realizados por su representado al demandado en la cuenta Banesco 0134033p-523323039966 a nombre de JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, anexos con las letras “B”, “B-1”, “B-2”, “B-3”, “B-4”, “B-5” y “B-6”.

• Promovió testimoniales de los ciudadanos ANGEL MARTÍNEZ ULLOA DONATTI y LUIS HERNÁN BALSAKE, venezolanos, mayores de edad, para que declaren: PRIMERO: Si conocen de vista, trato y comunicación a la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA, desde hace muchos años. SEGUNDO: Si saben y les consta que GLADYS JOSEFINA MONTILLA, suscribió un contrato de opción de compra venta con el ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización UD-2 de Caricuao, Zona BC, Parcela BC-150, Terraza No. 2, jurisdicción del Municipio Libertador Distrito Capital. TECERO: Si saben y le consta que el precio pactado en la venta fue la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00); que la compradora pagó al comprador en dinero en efectivo seis (6) letras de cambio por un monto de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00); y una letra de cambio por la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00) el cuál canceló por partes al vendedor. CUARTO: Si sabe y le consta que el vendedor JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ se ha negado a hacerle el documento definitivo de venta a la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA. Por último solicitó que el presente escrito de pruebas sea admitido, evacuado y sustanciado conforme a derecho y apreciado en la definitiva.

Mediante auto de fecha 24 de septiembre de 2010, el juzgado a quo se pronunció respecto a las pruebas promovidas por la parte actora en fecha 19 de julio de 2010, negando la admisión de las pruebas testimoniales.

En fecha 22 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes constante de tres (3) folios útiles, donde alegó que la parte demandada no promovió prueba alguna a pesar de que en el capítulo II de la contestación de la demanda alega que quien incumplió fue la parte actora al no cancelar en su debida oportunidad los giros que fueron pactados como mensualidad consecutiva y al atrasarse en el pago, se debía dar por resuelto el contrato, todo lo cuál probaría en el lapso correspondiente.

Luego, en fecha 8 de diciembre de 2010, el abogado HECTOR DE JESUS PEREZ, apoderado judicial de la parte demandada, sustituyó con reserva de ejercicio poder en la abogada MARIA ANTONIETA GIL PEREZ, para que sostenga y defienda los derechos, acciones e intereses, sin limitación alguna de su representado.

Posteriormente, en fecha 8 de marzo de 2012, compareció la representación judicial de la parte actora y consignó escrito constante de un (1) folio útil, así como anexos constantes de veinticinco (25) folios útiles, ratificando alegatos y pruebas de autos.

En fecha 17 de octubre de 2012, el juzgado de la causa procedió a dictar sentencia en el presente juicio, declarando con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Dicha decisión fue apelada por la representación judicial de la parte demandada, tal y como ya ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo.

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Procede este Tribunal a proferir sentencia, lo cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón al recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 27 de noviembre de 2012, por el abogado HECTOR DE JESUS PEREZ, contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 17 de octubre de 2012, que declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta impetrada. Esa decisión judicial es en su parte pertinente como sigue:

“…Del material probatorio aportado por la parte actora en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública respectiva, cuyo precio fue fijado por la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL DE BOLÍVARES FUERTES (BSF. 225.000,00) señalando la actora el incumplimiento de parte del demandado en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia y hacer entrega de las Solvencias para poder registrar el inmueble. Entre tanto, el demandado a través de su representación judicial afirmó en la contestación de la demanda que la verdad verdadera es, quien incumplió fue la parte actora al no cancelar en su debida oportunidad los giros que fueron pactados como mensualidad consecutiva y al atrasarse en este pago se daba por resuelto el contrato y que todo ello se probaría fehacientemente en el lapso correspondiente.
Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por la parte demandada, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte de la actora al no haber cumplido con su obligación de cancelar los giros pactados, considera este Juzgador, a los fines de dirimir la controversia surgida, que de acuerdo al cotejo de los instrumentos de prueba traídos a los autos por la accionante, se desprende que la misma ejerció su deber dentro del término previsto y pactado contractualmente, de consignar las cuotas correspondientes; y esto se corrobora, ya que la parte actora consignó adjunto a su escrito libelar una serie de documentos, a los cuales previamente ya ha hecho pronunciamiento este Juzgador dándole su correspondiente valor probatorio, entre ellos resaltan los recibos de reserva, Letras de Cambio, cheque y planillas de Depósitos a nombre del ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, cumpliendo así con las gestiones tendientes al finiquito del negocio suscrito de conformidad con lo pactado en el aludido contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
De acuerdo a lo anterior, le surgió a la parte demandada una vertiente, para así lograr refutar los argumentos y probanzas traídas a los autos por la accionante; la cual sería haber demostrado el incumplimiento por parte de la actora de cancelar en su oportunidad los giros que fueron pactados en el contrato, pruebas estas que no se verifica haya traído la parte demandada a los autos en la secuela del proceso para así desvirtuar los hechos expuestos por la actora en su demanda, limitándose solo en la oportunidad procesal correspondiente a contestar la demanda, negar, rechazar y contradecir los hechos como el derecho la pretensión de la actora.
…omissis…
La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones.
…omissis…
En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación. En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compra venta, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, atendiéndose a la voluntad de las partes y que el vendedor, al no dar cumplimento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir en la definitiva que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.
El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el Registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de Cumplimiento de Contrato.
Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por la accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual es forzoso para este Juzgador considerar que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE…”

Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, los cuales quedan fijados en virtud de lo pretendido por la actora y lo aducido por la demandada en sus escritos alegatorios tempestivos, siendo básicamente la pretensión actora el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, Distrito Capital, en fecha 28 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 20, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría; sobre un inmueble distinguido con el No. 8, ubicado en la Urbanización Caricuao, Zona BC, Parcela BC-154; cuyo precio fue fijado por la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00), los cuáles serían cancelados por la compradora al vendedor de la siguiente manera: A) La suma de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) al momento de la firma del documento ante la Notaría Pública, que formaría parte del precio definitivo y recibida por el vendedor a su entera y cabal disposición. B) El saldo restante de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00), que serían cancelados por la compradora mediante siete (7) giros, pagaderos por mensualidades consecutiva, los primeros dos (2) días de cada mes; los seis (6) primeros a razón de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), los cuáles fueron cancelados; y el último giro por un monto de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000,00) así veintiún mil bolívares (Bs. 21.000,00), ya cancelado, y el saldo restante de veinticuatro mil bolívares (Bs. 24.000,00), que la compradora pagaría el día 30 de marzo de 2009, fecha en la cual el vendedor le haría entrega al comprador del séptimo giro (7) cancelado, así como las solvencias municipales y cédula catastral a los fines de redactar el documento definitivo de compraventa. Alegó también, que el vendedor ha actuado de mala fe, en forma dolosa ya que no ha dado cumplimiento a su obligación que tiene como vendedor, por lo que demanda el cumplimiento del contrato.

Esta pretensión actora fue negada, rechazada y contradicha, tanto en los hechos como en el derecho, por ser absolutamente incierto lo narrado en el texto libelar, aduciendo que la verdad verdadera es que quien incumplió fue la parte actora al no cancelar en su debida oportunidad los giros que fueron pactados como mensualidades consecutivas, y su atraso en el pago acarreaba la resolución del contrato, lo cuál sería probado en el lapso correspondiente.

Fijados de esta manera los hechos controvertidos requeridos de solución judicial, pasa a continuación esta Superioridad a fijar los hechos que quedaron admitidos por la parte demandada en su respectivo escrito alegatorio, el cual no es contrario al orden público, por lo que no es objeto de prueba alguna y se establecen como ciertos y válidos a los fines de poder dirimir los otros hechos que si han quedado controvertidos, los cuales son:

• Reconoció la celebración del contrato de opción de compra venta sobre el inmueble objeto del presente asunto judicial, conforme se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Tercera del Municipio Libertador, Distrito Capital en fecha 28 de mayo de 2008, bajo el No. 20, Tomo 43 de los libros respectivos.

Determinado lo anterior, pasa este Sentenciador antes de proferir el merito de fondo, a realizar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:

PARTE ACTORA:

Con el escrito libelar promovió:

• Marcada con la letra “B”, original de la opción de compra venta suscrita por los ciudadanos JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, actuando en su carácter de vendedor y la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, en su carácter de compradora, sobre un inmueble distinguido con el No. 8, ubicado en la Urbanización UD-2 Caricuao, Zona BC, Parcela BC-154, Terraza 2, de la Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal, por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 20, Tomo 43, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Este medio probatorio admitido por las partes demuestra la relación jurídica establecida entre ellas, y se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y Así se declara.

• Marcado con la letra “C”, copia certificada del documento de compra venta del inmueble objeto de la presente acción, suscrito por los ciudadanos LUIS GABRIEL RODRIGUEZ VASQUEZ y JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, por ante la Oficina Pública del Tercer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 10 de septiembre de 2009, bajo el No. 34, Tomo 9 del Protocolo Primero. Este medio probatorio demuestra el carácter de propietario del ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, demandado, el cual no fue tachado y se valora conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.

En el lapso probatorio:

• Reprodujo el merito favorable que se desprenden de los autos. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella la beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular y Así se declara.

• Promovió copias simples de las letras de cambio canceladas al ciudadano JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, firmadas por el demandado en señal de haber recibido el pago. Al respecto, dicha promoción acredita el pago afirmado por la parte actora al ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, y siendo que dichas pruebas no fueron impugnadas aduciendo, en la contestación la parte accionada el incumplimiento de la parte accionada el incumplimiento de la parte actora quien lo pagó los giros en su oportunidad, empero no probó nada al respecto en el proceso. En concordancia se lo otorga valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y Así se declara.

• Promovió el contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes. Al respecto, este Juzgado no tiene nada que decir sobre la presente promoción en virtud de haber sido analizada previamente y valorada conforme a la ley y Así se declara.

• Promovió recibo por la suma de cincuenta mil bolívares, expedido por la empresa SIMATHOM, C.A., por concepto de reserva de inicial de una casa propiedad de JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, ubicada en la Urbanización UD-2 Caricuao, Zona BC, Parcela BC-154, Terraza 2. Al respecto, dicha promoción se debe desechar del proceso por tratarse de un documento emanado de tercero y no ratificado conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y Así se declara.

• Promovió marcados con la letra “A”, cancelados en Fondo Común, de fecha 25 de mayo de 1999, copia de cheque por un monto de CUATRO MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 4.100,00); Cheque de gerencia librado a favor de JOSÉ CANDELARIO MOLINA PEREZ por la suma de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) emitido contra el Banco Fondo Común; recibos de depósitos bancarios realizados por su representada al demandado consignado en la cuenta Banesco 0134033p-523323039966 a nombre de JOSÉ CANDELARIO MOLINA PÉREZ, anexos con las letras “B”, “B-1”, “B-2”, “B-3”, “B-4”, “B-5” y “B-6”. Dicha promoción se desecha del proceso por constar que dichos pagos fueron realizados por una persona distinta a la parte actora y no suscrito por la parte demandada y Así se declara.

Ahora bien, en virtud de que la parte demandada no realizó ninguna aportación probatoria, pasa este Juzgado Superior a emitir pronunciamiento sobre el mérito de la causa.
Así, siguiendo con el examen del caso de marras, se observa que la actora pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra venta que fue autenticado ante la Notaría Trigésima Tercera del Municipio Libertador, Distrito Capital, de fecha 28 de mayo de 2008, anotado bajo el No. 20, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, en lo atinente a que el vendedor cumpla con su obligación de recibir el pago convenido, entregar el recibo correspondiente y hacer la tradición legal del inmueble objeto de la demanda.

Pretensión que fue rechazada, negada y contradicha por la representación judicial de la parte accionada, quien al contestar la demanda indicó que la verdad era que quién incumplió fue la parte actora, al no cancelar en su debida oportunidad los giros que fueron pactados como mensualidades consecutivas, por lo que debía considerarse resuelto el contrato, todo lo cuál probaría en el lapso correspondiente. Con relación a este particular, la representación judicial de la parte actora indicó que la accionada no aportó ningún elemento probatorio, por lo que la demanda en vista de las pruebas aportadas, debía ser declarada con lugar.

Pues bien, de las cláusulas del contrato suscrito, se puede observar que el ciudadano JOSE CANDELARIO PEREZ MOLINA, denominado “el propietario”, dio una opción de compra a la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, denominada “la compradora”, sobre el bien inmueble señalado supra, cuyo precio fijado fue de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00), los cuales serían pagados por la compradora de la siguiente manera: a) ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) al momento de la firma de la presente opción, los cuáles fueron recibidos por el propietario, a su entera y cabal disposición lo cual queda probado con este documento y formaría parte del precio definitivamente; b) El saldo restante, es decir, la cantidad de ciento cinco mil bolívares (Bs. 105.000,00) serían cancelados mediante siete giros, pagaderos por mensualidades consecutivas los primeros dos días de cada mes, las primeras seis por la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00), cada una y la última por la cantidad de cuarenta y cinco mil bolivares (Bs. 45.000,00), con el pago de esta ultima cuota se suscribiría el documento definitivo de compra venta ante la Oficina Subalterna del Registro correspondiente (Cla. 3º). Asimismo, se estableció que si llegada la fecha de vencimiento de cada giro no se hubiese realizado el pago correspondiente, la compradora se comprometería a pagar además del monto establecido por cada mes, la cantidad correspondiente por concepto de intereses de mora siendo estos calculados en base a la tasa mas alta fijada por la banca comercial (Cla. 4º). Por último, se establecieron penalidades para la parte que incurriera en incumplimiento (Cla. 6º).

Ahora bien, la parte demandada, ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, reconoce de manera tácita el contrato que se celebró entre ésta y la parte actora, ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO. Sin embargo alegó que los pagos se realizaron de forma extemporánea lo que debía probar en juicio y no realizó.

En la promesa bilateral de venta (contrario a la opción, que se podría denominar promesa unilateral de venta), tanto el promitente vendedor como el promitente comprador tienen obligaciones, uno la de vender (transferencia de la propiedad, etc.), y el otro la de comprar (pagar el precio, etc.).
Así, en cuanto a este tipo de contratos considera oportuno quien aquí decide traer a colación los criterios doctrinarios que se han manejado en esta materia. Parte de la doctrina considera que cuando en el instrumento de opción de compra se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 ibidem, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con el registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1930, de la antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, pág. 502).

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa: “Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.

Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

Por su parte, José Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, pág. 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.”.

Con relación a los contratos de promesa bilateral de venta la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 6 de febrero de 2003, expresó lo siguiente:
“….La doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que según el autor supra citado, los define como “el contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.”
Por su parte Luciano Lupini Bianchi, en la separata de la Revista del Colegio de Abogados del Distrito Federal, de los meses julio a diciembre de 1991, indica:
“…Los contratos preliminares constituyen verdaderos contratos, que surten efectos obligatorios y que en caso de inejecución, abren la posibilidad de pedir su cumplimiento forzoso…”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta…
…doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior…”.

Pero hay más, y es que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en algunos casos ha sido proclive a la aceptación que los contratos de opción (o promesa unilateral de venta) y el contrato de promesa bilateral de venta, son contratos que en tanto que reúnen los mismos requisitos de la venta, en nada se diferencian de ella, por lo que, de ese modo debe tenérsele como una venta (contrato definitivo) y no como una promesa de contratar. Así, se desprende de lo sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 12 de abril de 2005 (No. RC.00116, caso: Ana Morela Serrano Iriarte y otro), donde expresó:

“(…) la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio.
Con base en lo antes expuesto, resultó correctamente interpretado del artículo 1.527 del Código Civil”.

Esa línea de pensamiento fue abandonada en sentencias de fechas 9.7.2009 y 12 de mayo de 2011 y recientemente reasumida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 22 de marzo de 2013 (No. RC.000116, caso: Diego Argüello), señalando:

“…Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N° 04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini…
“Omissis”
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta…”

Bajo esa prédica y tomando en cuanta la fecha de celebración del contrato 28 de mayo de 2008, se pasa a examinar el contrato sub iudice, observándose que reúne todos los requisitos y características del contrato de venta, a saber: i) El consentimiento de los contratantes de concluir una venta y así, la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, expresó su voluntad de adquirir el bien por un lado; y por el otro, el ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, expresó su voluntad de transmitir su derecho de propiedad sobre ese bien. ii) El objeto de la venta, que sería un bien inmueble destinado a vivienda distinguido con el Nº 8, ubicado en la Urbanización UD-2 Caricuao, Zona BC, Parcela BC-154, Terraza 2, de la Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Capital, y cuyos linderos y medidas constan en el contrato de opción. iii) El precio fijado para esta negociación que de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000,00), de los cuales se acreditó haber pagado la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) al momento de hacer la opción, formando parte del precio fijado.

Por otra parte, la actora fundamentó su pretensión de cumplimiento de contrato, aduciendo que la oferente vendedor, ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ incumplió con su obligación de entregar el último giro cancelado y la solvencia del inmueble, a los fines de redactar y presentar documento definitivo de venta, tal y como se expresa claramente en el contrato, y lo que debía cumplir para el mes de marzo de 2009, quedando admitido en la contestación la existencia de la relación contractual que unía a las partes, excepcionándose la demandada en cuanto al incumplimiento atribuido, arguyendo que la actora no realizó los pagos correspondientes, sin que haya probado nada al respecto, habiendo probado el actor que si cumplió con los pagos requeridos conforme a la prueba documental adjunta a la demanda y que fue objeto de análisis por este sentenciador. Así, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida … no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal … Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:

“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

Pues bien, en el caso sub iudice si se parte de la premisa de que estamos en presencia de una promesa de venta, siguiendo la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia vigente para el momento de interposición de la demanda en fecha 19 de octubre de 2009, podía la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO (quien asumió la obligación de comprar), pedir su ejecución o cumplimiento al ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ (quien asumió la obligación de vender), de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, que establece: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”. Asimismo, en el presente caso es evidente que en la contestación de la demanda no se alegó la aplicación de penalidad por el simple retardo o demora, de conformidad con los artículos 1.257 y 1.258 eiusdem, por lo que la existencia la existencia de la misma, no impide la acción de ejecución o cumplimiento del contrato y Así se declara.

Congruente con todo cuanto se ha venido señalando, debe esta Alzada estimar parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la parte actora, ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, en contra de la parte demandada, el ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, por cuanto quedó acreditado en autos el pago de la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000.000,00), debiendo consignar la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000.000,00), para completar el precio fijado de venta doscientos veinticinco mil bolívares (BS. 225.000.000,00), quedando modificado el fallo recurrido en este aspecto, por lo que se declara parcialmente ha lugar el recurso ejercido tal y como se establecerá en forma expresa, positiva y precisa en la sección dispositiva de este fallo judicial. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, abogado HECTOR DE JESUS PEREZ en fecha 27 de noviembre de 2012, contra la decisión proferida en fecha 17 de octubre de 2012 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada en los términos expresados en el cuerpo del presente fallo.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato incoara la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO contra el ciudadano JOSE CANDELARIO MOLINA PEREZ, identificados en el presente fallo, en consecuencia, se condena a la parte demandada a cumplir previo el pago del saldo de la cantidad de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000.000) al comprador, y no podrá ser consignada por ante el tribunal a quo, a entregar las solvencias de los servicios que se prestan al inmueble necesarias para la protocolización y cumplir con la tradición, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta a la ciudadana GLADYS JOSEFINA MONTILLA ROSARIO, en los mismos términos y condiciones establecidas en el contrato de opción de compra venta el cuál quedó autenticado en fecha 28 de mayo de 2008, sobre el inmueble constituido con el No. 8, ubicado en la Urbanización Caricuao, Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), cuyos linderos son NORTE: con terreno de la Urbanización, mediante una línea recta, saliendo el punto 58 de coordenadas N-7478,99 y E-494567 con rumbo S8258W; SUR: con terraza No.1 terreno de la Urbanización por medio, mediante una línea recta de punto 80 con rumbo N-8503120W y una distancia de 8,33 mts. se llega por el punto 79; ESTE: con terrenos de la Urbanización mediante una línea recta que saliendo del punto 60 con rumbo S-75801W y una distancia de 12,41mts se llega el punto 80; y OESTE: con parcela B punto C155 mediante una línea recta que saliendo del punto 79, con rumbo N-51336-E y una distancia de 12,84 mts se llega al punto 58 donde se cierra el polígono. Dicho bien tiene una superficie aproximada de ciento ocho metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (108,83 mts2) y se encuentra protocolizado el documento de propiedad en la entonces oficia Subalterna del Tercer Circuito de Registro Libertador en fecha 9 de junio de 1993, bajo el No. 37, Folio 192, Protocolo Primero, Tomo 29.

TERCERO: En caso que la parte demandada no dé cumplimiento voluntario al presente fallo, una vez declarado definitivamente firme, éste servirá de título de propiedad, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, en cuyo caso, la actora consignará ante el tribunal a quo en Cheque de Gerencia, el saldo de la deuda que asciende a la cantidad acordada conforme a lo pautado en la negociación, a la suma de cuarenta y cinco mil bolívares (Bs. 45.000.000), para su finiquito.

CUARTO: Por la naturaleza de lo decidido no se produce condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.
Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMENEZ
LA SECRETARIA,

ABG. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se público, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de dieciséis (16) folios útiles.

LA SECRETARIA,

ABG. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente N° AP71-R-2013-000007
AMJ/MCF/ds.