TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 203° y 154°

DEMANDANTE: ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 6.660.925.
APODERADO
JUDICIAL: FRANCISCO ANTONIO RIVERO AGUERO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 23.049.

DEMANDADA: YORFRANK, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Séptimo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 7 de enero de 1988, bajo el Nº 11, Tomo 29-A-VII.
APODERADOS
JUDICIALES: LUCIO MUÑOZ MANTILLA e IVAN MUÑOZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.654 y 64.319, respectivamente.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2012-000588

I
ANTECEDENTES

Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16 de octubre de 2012, por la abogada FRANCY LEONOR LÓPEZ en su carácter de Directora de la demandada sociedad mercantil PELUQUERIA YORFRANK, C.A., contra la decisión proferida en fecha 10 de octubre de 2012, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo incoada por el ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ en contra la sociedad mercantil ut supra ya identificada, expediente signado con el Nº AP31-V-2012-000489 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto fechado 19 de octubre de 2012, ordenando la remisión del presente expediente ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación el día 25 de octubre de 2012, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 26 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 29 de octubre de 2012, se le dio entrada al expediente y se fijó como término el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, a fin de dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 12 de noviembre de 2012, el ciudadano JORGE ELIECER RINCON JAIMES, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Peluquería Yorfrank, C.A., debidamente asistido por los abogados Lucio Muñoz e Iván Muñoz, consignó escrito de conclusiones constante de dos (2) folios útiles.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 21 de marzo de 2012, por el abogado FRANCISCO ANTONIO RIVERO AGUERO actuando en su carácter de apoderado judicial del demandante ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ, contra la sociedad mercantil YORFRANK, C.A. con base en los siguientes hechos: Que su representado es hijo del de cujus JOSE HERNANDEZ MORALES, fallecido ab intestato en fecha 27 de noviembre de 2005, quien fue propietario de un inmueble identificado como local comercial constante de un salón y dos baños, con un área aproximada de cincuenta y nueve metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (59,97 M2), ubicado en el bloque No. 4 de la Urbanización El Silencio, distinguido con el No. 6, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital; que en fecha 19 de julio de 2011, el Juzgado de Municipio Plaza, con sede en Guarenas, declaró como único y universal heredero al ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ, según consta en solicitud No. 9093, (nomenclatura de ese juzgado).

Que el día 18 de enero de 1999 el de cujus celebró contrato de arrendamiento con la empresa YORFRANK, C.A., sobre un inmueble ut supra ya identificado, estableciendo en su cláusula cuarta, una duración de tres (3) años fijos, contados a partir del día 1º de noviembre de 1998 hasta el 30 de noviembre de 2001, cuyo contrato fue autenticado el 18 de enero de 1999, ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 38, tomo 1 de los libros de autenticaciones, que una vez vencido dicho contrato fue elaborado un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 30 de noviembre de 2001, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 38, Tomo 153, por un tiempo de duración de un (1) año contados a partir del 30 de noviembre de 2001 hasta el 30 de noviembre de 2002; seguidamente fue elaborado un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 26 de noviembre de 2002, por ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 57, Tomo 113, por un periodo de un año desde el 30 de noviembre de 2002 hasta el 30 de noviembre de 2003; igualmente en fecha 28 de noviembre de 2003 se elaboró un nuevo contrato de arrendamiento cuya duración fue desde el 30 de noviembre de 2003 hasta el 30 de noviembre de 2004, ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el Nº 61, tomo 104; por último en fecha 26 de enero de 2005 se elaboró un nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 46, Tomo 6, de los Libros de Autenticaciones, por un año contado a partir 30 de noviembre de 2004 hasta el 30 de noviembre de 2005, estableciéndose en el contrato locativo un canon mensual por la cantidad de Bs. 1.400,oo.

Adujo que, la parte demandada una vez vencido el contrato de arrendamiento, procedió a depositar por ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente No. 2006-0192, los cánones de arrendamiento correspondientes a partir del mes de diciembre de 2005, los cuales fueron realizados en su mayoría de forma extemporánea.
Igualmente señaló que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, y enero, febrero y marzo del año 2012 a razón de Mil Cuatrocientos Bolívares fuertes (Bs. 1.400,oo), arrojando la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Bolívares fuertes (Bs. 54.600,oo), equivalentes a tres años y tres meses, sin haber cancelado los cánones de arrendamiento.

Finalmente expresó que, procedía a demandar a la empresa YORFRANK, C.A. en su condición de arrendataria, en la persona de su presidente ciudadano JORGE ELIECER RINCON JAIMES, para que convengan o sea condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) En el desalojo del inmueble dado en arrendamiento, 2) Al pago de las costas y costos del proceso, así como los gastos de ejecución de ser necesarios.

El apoderado libelista fundamentó la acción en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592, 1.264, 1.600 y 1.614 del Código Civil en concordancia con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y estimó la demanda en la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Bolívares fuertes (Bs. 54.600,oo) correspondiente a las treinta y nueve mensualidades de arrendamiento, equivalente a Seiscientas Seis Unidades Tributarias (606 UT).

Conjuntamente con el escrito libelar, el representante judicial del accionante, consignó los siguientes recaudos:

• Copia certificada de solicitud Nº 9083, expedida por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, el 19 de julio de 2011, contentiva de declaración universal de herederos, poder general de administración y disposición otorgado por la parte accionante a los abogados Francisco Antonio Rivero Agüero, José Gregorio Duque y Carlos Eduardo Ramírez; partida de defunción del ciudadano José Hernández Morales; Declaración Universal de Herederos del de cujus José Hernández Morales, marcado con la letra “A”, (f.11 al 28).
• Contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano José Hernández Morales y la sociedad de mercantil YORFRANK, C.A., sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el bloque No. 4 de la Urbanización El Silencio, distinguido con el No. 6, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, con un área aproximada de cincuenta y nueve metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (59,97 M2), autenticado el 18 de enero de 1999, ante la Notaria Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el Nº 38, tomo 1 de los libros de autenticaciones, marcado con letra “A”, (f. 29 al 32).
• Contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano José Hernández Morales y la sociedad de mercantil YORFRANK, C.A., sobre el referido inmueble autenticado en fecha 30 de noviembre de 2001, ante la Notaria Pública Séptima del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 38, Tomo 153, marcado con letra “C”, (f. 33 al 36).
• Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26 de noviembre de 2002, entre el ciudadano José Hernández Morales y la sociedad de mercantil YORFRANK, C.A., sobre el referido autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el No. 57, Tomo 113, marcado con letra “D” (f. 37 al 40).
• Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 28 de noviembre 2003, ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador, bajo el Nº 61, tomo 104; entre el ciudadano José Hernández Morales y la sociedad de mercantil YORFRANK, C.A., sobre el citado inmueble, marcado con letra “E” (f. 41 al 43).
• Contrato de arrendamiento celebrado en fecha 26.1.2005 entre el ciudadano José Hernández Morales y la sociedad de mercantil YORFRANK, C.A., sobre el mencionado inmueble, autenticado ante la Notaria Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador, anotado bajo el No. 46, Tomo 6, de los Libros de Autenticaciones, marcado con letra “F” (f. 44 al 47).
• Copia certificada de expediente No. 2006-019, de consignaciones efectuadas por la peluquería Yorfrank, C.A. ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas a favor de la sucesión José Hernández Morales, marcada con la letra “G”. (f. 48 al 52).
• Copia simple de documento de venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia, suscrito en fecha 13 de enero de 1994, por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), vendedor, y los ciudadanos José Hernández Morales y Nadalina Esther Gutiérrez de Hernández, compradores, autenticado ante la Notaría Pública Quinto del Municipio Autónomo de Chacao, bajo el Nº 57, tomo 4. (f. 53 al 57).
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La demanda in comento aparece admitida por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 26 de marzo de 2012, por el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial (f. 58), ordenándose el emplazamiento de la parte demandada sociedad mercantil YORFRANK, C.A. en su carácter de arrendataria, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación, a los fines de que diera contestación a la demanda.

Consta en autos que en fechas 29 de marzo y 11 de abril de 2012 la representación judicial actora consignó los fotostatos y emolumentos necesarios al Alguacil a los fines de realizar la citación de la demandada, dejando constancia en autos en fecha 24 de abril de 2012, de la imposibilidad de realizar la citación personal, por lo que en esa misma fecha, compareció el apoderado judicial actor a fin de solicitar al tribunal se libren carteles de citación, lo cual fue acordado mediante auto de fecha 26 de abril de 2012, a los fines de fijarlo en el ultimo domicilio o residencia conocida para su posterior publicación en la prensa nacional. En la misma fecha, se libraron los carteles correspondientes.

En fecha 14 de mayo de 2012, compareció el abogado Francisco Antonio Rivero Agüero en su carácter de apoderado de la parte actora ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ, a los fines de consignar carteles de emplazamiento librados, publicados en fecha 8 de mayo de 2012 en el diario “El Nacional” y en fecha 12 de mayo de 2012 en el diario “Ultimas Noticias”, los cuales rielan en el folio 86 y 87, constando en autos la nota secretarial efectuada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 28 de mayo de 2012.

Mediante diligencia presentada en fecha 13 de junio de 2012, la parte actora requirió que se designará defensor judicial a la parte accionada, constatándose al folio 92 de este expediente, que el juzgado de cognición mediante auto fechado 15 de junio de 2012 designó defensor judicial a la parte demandada al ciudadano Roberto Salazar, quien debía comparecer al tercer (3er) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su notificación, a fin de que manifestara su aceptación al cargo o su excusa del mismo, para lo cual se libró boleta de notificación (f. 92 y 93).

En fecha 11 de julio de 2012, el ciudadano Roberto Salazar en su condición de defensor judicial designado a la parte demandada se dio por notificado del nombramiento recaído en su persona. Asimismo, el día 9 de agosto de 2012, el defensor ad litem presentó escrito de contestación de la demanda (f 108 al 114).
Mediante escrito presentado ante el a quo en fecha 9 de agosto de 2012, el abogado LUCIO MUÑOZ asistiendo a la parte accionada sociedad mercantil YORFRANK, C.A., (f. 116 y 117), procedió a dar contestación a la demanda, negando, rechazando y contradiciendo la demanda en todas partes tanto en los hechos como en el derecho invocado por la parte actora, por ser inciertos los primeros e improcedentes lo segundo, y así solicitó fuera declarado por el tribunal.

Convino en que en la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado sobre el local comercial ya identificado, desde el año 1998 con las sociedades mercantiles CHIFLA S P.L.D. STILE C.A. y AGENCIA DE LOTERIA EL VIEJO PEPE C.A., siendo el ultimo contrato que se celebró el 30 de noviembre de 2004 hasta noviembre 2005, cuyo contrato se había convertido a tiempo indeterminado, dado el consentimiento del arrendador de continuaron la relación arrendaticia.

Asimismo, opuso la falta de cualidad de la parte actora para intentar el juicio de conformidad con lo establecido 361 del Código de Procedimiento Civil, y por ende, que el accionante no tenía interés para intentar la acción, dado que el ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ no es el legítimo propietario del inmueble objeto de la controversia sino hijo del ciudadano JOSE HERNANDEZ MORALES, titular de la cédula de identidad Nº 1.895.023; acreditando su cualidad en declaración de heredero universales y acompañado un documento de propiedad notariada donde el INAVI en su carácter de propietario le dio en venta bajo la modalidad de cumplimiento de pago sucesivo en que la propiedad se transmite a través del último pago y la liberación de la hipoteca, mientras tanto pertenece a INAVI, tal como aparece en el registro. Asimismo, rechaza, niega y contradice la presente demanda en todos sus términos y así como tenga cualidad procesal para intentar el juicio de desalojo incoado, ya que de la simple lectura y análisis de las actas procesales que conforman el expediente de marras concretamente de los documentos que la actora acompaña a la demanda y que pretendía alegar la propiedad del inmueble habida de su causahabiente JOSE HERNANDEZ MORALES, resultando ineficaces e insuficientes, en razón de que una solicitud de únicos y universales herederos en los términos presentados carecen de validez, no solo por cuanto la cualidad de heredero propietario la otorga declaración de la cónyuge de JOSE HERNANDEZ MORALES, la ciudadana NADALINA ESTHER GUTIERREZ DE HERNANDEZ, la cual falleció antes de ciudadano JOSE HERNANDEZ MORALES, siendo mas grave aún que efectúan una solicitud de únicos y herederos universales sin tomar en cuenta a otro coheredero hermano del demandante el ciudadano JOSE DAVID HERNANDEZ GUTIERREZ, también fallecido, el cual tiene dos hijas; igualmente solicitó que se oficie al Saime a los fines de que informe si el ciudadano ROBERTO HERNANDEZ, se encuentra en Venezuela a los fines de verificar la legalidad del poder otorgado a su abogado y finalmente impugnó la solicitud de declaración universal de herederos, alegando la existencia de otro coheredero.

Conjuntamente con el escrito de contestación la parte demandada consignó copia simple del documento contentivo de los estatutos sociales de la sociedad mercantil Peluquería Yorfrank, C.A.

Abierto ope legis el juicio a pruebas, consta a los folios 128 al 129, que mediante escrito fechado 20 de septiembre de 2012 el apoderado judicial del demandante abogado FRANCISCO ANTONIO RIVERO AGÜERO, promovió e hizo valer los documentos consignados con el escrito libelar.

Consta en estas actuaciones que mediante escrito de fecha 20 de septiembre de 2012 (f. 131 al 140), el representante judicial de la parte demandada aportó al proceso las probanzas siguientes:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos, específicamente, el título universal de herederos, consignado por la parte actora, el cual no acredita propiedad.
• Promovió e hizo valer documento de venta suscrito en fecha 13 de enero de 1994 por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) a los ciudadanos José Hernández Morales y Nadalina Esther Gutiérrez de Hernández, a fin de demostrar que el mismo no fue protocolizado y que no consta documento de liberación de hipoteca.
• Solicitó que se ordene oficiar a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en relación al documento de fecha 16.3.1942, bajo el No. 149, folio 220, Tomo 1, Protocolo 1 y 11.5.1943, bajo el No. 80, folio 124, Tomo 5, protocolo primero, a los fines que dicho organismo informe sobre quien es el propietario del inmueble objeto de litigio y si existe hipoteca sobre el referido inmueble.
• Solicitó que se oficie al Servicio de Administración e Identificación y Extranjería (SAIME), a los fines de que informe sobre los datos filiatorios del ciudadano José Hernández Morales, y de su hijo coheredero José David Hernández.
• Promovió prueba de testigos de las ciudadanas Luz Mary Botero y Nirida Rosa Fernández de Villegas, titulares de las cédulas de identidad Nos. 23.207.929 y 6.326.057, respectivamente.

Las mencionadas pruebas fueron admitidas por el a quo mediante auto dictado en fecha 25 de septiembre de 2012 (f. 141 y 142). El día 1º de octubre de 2012, fueron evacuadas las testimoniales de las ciudadanas Luz Mary Botero y Nirida Rosa Fernández de Villegas, titulares de las cédulas de identidad Nos. 23.207.929 y 6.326.057, respectivamente.

El Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia el día 10 de octubre de 2012 declarando con lugar la demanda por desalojo impetrada por el ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ contra la sociedad mercantil YORFRANK, C.A.. Contra dicho fallo ejerció apelación la parte demandada, la cual fue oída en ambos efectos por el a quo, por lo que verificada la insaculación de ley, el asunto fue sometido a revisión de este Juzgado Superior, y una vez concluida la sustanciación según quedo establecido en los antecedentes de este fallo, se entró en la fase para sentenciar que nos ocupa.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguida se exponen:

Corresponde las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16 de octubre de 2012 por la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha 10 de octubre de 2012, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de desalojo impetrada. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente, como sigue:

“…DE LA FALTA DE CUALIDAD
…observa quien aquí juzga que riela en autos (…) copia fotostática simple de acta de nacimiento inserta ante la Primera autoridad Civil de la parroquia Candelaria del Municipio Libertador del Distrito Capital, no impugnada en forma alguna en su debida oportunidad procesal, teniéndosele por fidedigna a dicha copia, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo texto se constata la presentación ante dicho organismo por parte del ciudadano José Hernández Morales, de su hijo Roberto. Así se decide.
Asimismo se constata que riela en autos copia fotostática simple de documento de adquisición del local que es objeto de la presente demanda, que al no ser impugnada se le tiene por fidedigna y por lo tanto, da fe de las declaraciones contenidas en su texto, del cual se desprende la condición de propietario del referido local que ostentaba en vida el ciudadano José Hernández Morales. Así se decide.
Las probanzas aportadas por la parte actora, en especial el acta de nacimiento, del ciudadano Roberto Hernández Gutiérrez, al ser adminiculadas con las promovidas por la parte demandada, en especial la tarjeta de datos filiatorios perteneciente al ciudadano José Hernández Morales y las testimoniales rendidas, a portan elementos fácticos suficientes, que permiten determinar que el demandante es integrante de la sucesión de José Hernández Morales, quien en vida era propietario del inmueble objeto de la demanda y en esa condición está plenamente facultado para accionar el desalojo, toda vez que no se están discutiendo en el presente proceso derechos reales sobre el referido inmueble, que requieran la existencia del litisconsorcio al cual alude la parte demandada en su contestación; quien no desconoce en modo alguno que el ciudadano Roberto Hernández es hijo del ciudadano José Hernández, por lo tanto; esta plenamente facultado para ejercer los derechos que le atribuye la condición de heredero de quien en vida fuera propietario del inmueble objeto de la presente demanda. Así se decide.
…omissis…
En el caso bajo análisis, todas las argumentaciones y probanzas plasmadas llevan al Tribunal a concluir que la legitimación activa en el presente juicio, por encontrarnos en una demanda de desalojo fundada en la existencia de un contrato de arrendamiento, recae expresamente sobre la sucesión de José Hernández Morales y se desprende de la documental fehaciente que lo demuestra; como lo es la partida de nacimiento; que el ciudadano Roberto Hernández Morales es integrante de la misma, de tal suerte que esa condición le faculta para solicitar el desalojo del inmueble que fue objeto del contrato de arrendamiento derivado del derecho que tiene de disponer de la cosa con las limitaciones establecidas en la ley, pues ello no es un acto que excede de la administración del inmueble y así se decide.
En razón a lo anteriormente expresado se hace forzoso declarar sin lugar la falta de cualidad aducida. Así se decide.
DEL FONDO
…omissis…
De una revisión a las probanzas aportadas por las partes al proceso, observa el Tribunal que estando demostrada la existencia del contrato que vincula a las partes y su naturaleza jurídica, no aportó la parte demandada ningún elemento de prueba alguna de su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2.009 a marzo de 2.012, hecho que se patentiza aún más con la revisión a las consignaciones traídas a los autos; cuya valoración fue efectuada en el texto del presente fallo, las cuales nada abonan a su favor, por no constar en las mismas el pago de los cánones correspondientes a los meses de diciembre de 2.009 hasta marzo de 2.012 situación fáctica subsumible en el supuesto de hecho contemplado en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, esto es, falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
En razón de lo antes expuesto, este Juzgado Cuarto de Municipio, de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR la demanda que por desalojo intentó ROBERTO HERNENDEZ GUTIERREZ contra YORFRANK, C.A. en consecuencia se condena a la parte demandada:
PRIMERO: Al desalojo del inmueble distinguido con el número 6, ubicado en el Bloque 4 de la Urbanización El Silencio, situado en la Jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”.

Corresponde en el sub examine determinar el thema decidendum, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por las partes, así el demandante en el escrito libelar persigue el desalojo y consecuente entrega de un bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el bloque No. 4 de la Urbanización El Silencio, distinguido con el No. 6, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, con un área aproximada de cincuenta y nueve metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (59,97 M2), por cuanto la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, y enero, febrero y marzo del año 2012, a razón de Mil Cuatrocientos Bolívares fuertes (Bs. 1.400,oo), arrojando la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 54.600,oo), equivalentes a tres años y tres meses, sin haber cancelado los cánones de arrendamiento, por lo que pretende se condene a la empresa YORFRANK, C.A. en su condición de arrendataria, para que desocupen el identificado inmueble.

En la litis contestatio (f. 116 y 117), la parte demandada sociedad mercantil YORFRANK, C.A., opuso la falta de cualidad del accionante para intentar el juicio, de conformidad con lo establecido 361 del Código de Procedimiento Civil, dado que el ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ no es el legítimo propietario del inmueble objeto de la presente controversia, que era hijo del ciudadano JOSE HERNANDEZ MORALES, y acreditaba su cualidad en declaración únicos y universales herederos, acompañado de un documento de propiedad notariado donde el INAVI en su carácter de propietario le dio en venta bajo la modalidad de cumplimiento de pago sucesivo en que la propiedad se transmite a través del último pago y la liberación de la hipoteca, mientras tanto pertenece al INAVI, tal como aparece en el registro. En el señalado escrito contestó la demanda impetrada contra su mandante, rechazándola, negándola y contradiciéndola por ser totalmente falsos los hechos invocados y por no asistirle el derecho al demandante, ya que de las actas procesales que conforman el expediente de marras concretamente de los documentos que la actora acompaña a la presente demanda y que pretende alegar la propiedad del inmueble habida de su causahabiente JOSE HERNANDEZ MORALES, resultan herederos ineficaces e insuficientes, en razón de que una solicitud de únicos y universales herederos en los términos presentados carece de validez, no solo por cuanto la cualidad de heredero propietario la otorga declaración de la cónyuge de JOSE HERNANDEZ MORALES, la ciudadana NADALINA ESTHER GUTIERREZ DE HERNANDEZ, la cual falleció antes que el ciudadano JOSE HERNANDEZ MORALES, siendo mas grave aún que efectúan una solicitud de únicos y herederos universales sin tomar en cuenta a otro coheredero hermano del demandante el ciudadano JOSE DAVID HERNANDEZ GUTIERREZ, también fallecido, el cual tiene dos hijas; igualmente solicitó que se oficie al Saime a los fines de que informe si el ciudadano ROBERTO HERNANDEZ, se encuentra en Venezuela a los fines de verificar la legalidad del poder otorgado a su abogado y a su vez impugna la solicitud de declaración universal de herederos por cuanto existe otro coheredero.

Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a determinar el orden decisorio para lo cual se establece que se dirimirá como punto previo la defensa de fondo, la falta de cualidad alegada por el demandado respecto al carácter con el que actúa el demandante, para luego pasar a dilucidar el mérito de todos los hechos que han quedado controvertidos, que se circunscribe en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, y enero, febrero y marzo del año 2012.

PUNTO PREVIO: Procede esta superioridad a pronunciarse con respecto a la excepción perentoria opuesta por el representante judicial de la parte demandada en el escrito de fecha 9 de agosto de 2012, relativa a la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar la demanda, con fundamento, a su decir, en que la parte actora ciudadano Roberto Hernández Gutiérrez no tiene facultad para intentar la presente acción, ya que el contrato de arrendamiento se encuentra a nombre del ciudadano JOSE HERNANDEZ MORALES, ya fallecido, el cual era propietario del inmueble objeto del contrato locativo, que el demandante no era el propietario del referido inmueble, dado que la solicitud de únicos y herederos universales en los términos presentados carecía de validez, no solo por cuanto la cualidad de heredero propietario la otorga declaración de la cónyuge de JOSE HERNANDEZ MORALES, ciudadana NADALINA ESTHER GUTIERREZ DE HERNANDEZ, la cual falleció antes del ciudadano JOSE HERNANDEZ MORALES, sino que a demás no tomo en cuenta la existencia de otro coheredero, hermano del demandante, el ciudadano JOSE DAVID HERNANDEZ GUTIERREZ, también fallecido, el cual tenía dos hijas, por lo que según indicó el demandando, el accionante carecía de cualidad e interés para intentar el juicio de desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento a través del contrato suscrito en fecha 26 de enero de 2005.

Considera oportuno este ad quem determinar el alcance y contenido del concepto de cualidad o legitimatio ad causam, el cual citando al maestro patrio Luis Loreto se define como:

“… una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…”.

La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación la regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). (A. Rengel-Romberg, TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO, Tomo II, pág. 27).

Siendo ello así, pasa quien aquí decide a examinar el contrato de arrendamiento suscrito por el de cujus ciudadano JOSE HERNANDEZ MORALES que aparece autenticado en fecha 26 de enero de 2005, en la Notaría Pública Trigésima Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 46, Tomo 06, en el cual se desprende lo siguiente:

“ ...Entre, las Empresas CHIFLA”S P.L.D. STILE, C.A. AGENCIA DE LOTERIAS EL VIEJO PEPE, C.A. ambas debidamente inscritas por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha doce (12) de Diciembre de 1.997, anotadas bajo el Número 63, Tomo 321-A-Pro., respectivamente, representadas por su Administrador, Ciudadano JOSE HERNANDEZ MORALES, Venezolano, de este domicilio, viudo, titular de la Cédula de Identidad Número 1.895.023 y que para los efectos de este contrato se denominará EL ARRENDADOR, por una parte y por la otra la Empresa YORFRANK, C.A. debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Séptimo de esta Circunscripción Judicial, en fecha siete (7) de Enero de 1.998, bajo el Nº 11, Tom,o 29-A-Vii, representada en este acto por el Ciudadano JORGE RINCON, (…) y que para los efectos del contrato de arrendamiento se denominara EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el presente Contrato de Arrendamiento….” .

Igualmente, se puede constatar de las actas procesales que conforman la presente causa a los folios 11 al 28, copia certificada del expediente Nº 9083, contentivo de la solicitud de únicos y universales herederos efectuada por el ciudadano Roberto Hernández Gutiérrez, de cuyo contenido se observa que en fecha 19 de julio de 2011, el Juzgado de Municipio del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, declaró lo siguiente:

“…SEGUNDA: En fecha diecinueve (19) de julio del año dos mil once (2011), se oyeron las deposiciones de los ciudadanos: LUIS RODOLFO ROSALES CONTRERAS, GERARDO ALFONSO CARRILLO y MERCEDES RIVERO AGÜERO, (…), quienes afirmaron que conocen a la (sic) solicitante, conocieron al De Cujus y le consta que la (sic) solicitante y sus co-herederos son sus únicos y universales herederos. Declaraciones estas que este tribunal le da pleno valor, conforme lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.-
TERCERA: Promueve la parte solicitante los siguientes documentos: ACTA DE DEFUNCIÓN del de Cujus JOSE HERNANDEZ MORALES, PARTIDA DE NACIMIENTO del ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ, cuyos datos da por reproducido este Tribunal. Estos documentos son demostrativos del fallecimiento del de Cujus JOSE HERNANDEZ MORALES y de la filiación existente entre el de Cujus y el ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUITIERREZ, por tratarse estos de documentos públicos establecidos en el artículo 1357 del Código Civil, este Tribunal les asigna el valor probatorio que se desprende del artículo 1359 Eiusdem y en concordancia con el artículo 429 del código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA.-
DISPOSITIVA
(…) DECLARA: UNICO Y UNIVERSAL HEREDERO del De Cujus JOSE HERNANDEZ MORALES de conformidad con lo establecido en el artículo 937 del Código Procedimiento Civil, a favor del ciudadano ROBERTO HERNENDEZ GUITERRREZ“.

Del contenido de la solicitud in comento, se desprende copia de la partida de nacimiento del ciudadano Roberto Hernández Gutiérrez, donde consta que es hijo del de cujus José Hernández Morales, evidenciándose de igual forma del contenido de dicha solicitud, acta de defunción del de cujus, donde se hace constar que el fallecido José Hernández Morales dejó un (1) hijo de nombre “JOSE HERNANDEZ GUTIERREZ” venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-6.660.925”, que no obstante no coincidir el nombre señalado con el nombre del actor, por el número de identificación personal señalado es evidente que al levantarse la respectiva acta de defunción se incurrió en un error material, errando con el nombre del hijo del de cujus, pudiéndose constatar de las actuaciones antes analizadas que el ciudadano Roberto Hernández Gutiérrez es hijo del ciudadano José Hernández Morales, fallecido; amén de que dicho hecho no ha sido revertido por la parte demandanda, por el contrario es reconocido tanto en la contestación de la demanda como en las demás actuaciones realizadas en el proceso.

Siendo el punto discutido por la parte accionada que el demandante no es el único heredero del ciudadano José Hernández Morales, ya que a su decir, el de cujus tenía otro hijo, sin embargo señala la misma parte demandada que dicho hijo había fallecido, pero que a su vez había dejado dos (2) hijas, sin embargo a lo largo del desarrollo del proceso nada trajo el accionado a los autos que permita a quien aquí decide concluir que el actor no es el único heredero de José Hernández Morales.

Señaló además el demandado que la declaración de heredero consignada por el demandante carecía de valor cuanto ésta debía ser realizada por la cónyuge del de cujus quien a su vez también había fallecido.

Sobre éste punto cabe destacar que si bien es cierto que, la ley venezolana prevé el procedimiento judicial de solicitud de declaración de únicos y universales herederos de la persona fallecida, que la misma se inicia mediante un escrito dirigido al juez suscrito por él o la cónyuge del difunto, asistido por su abogado de confianza; los hijos, la viuda o viudo, actuando en su propio nombre y al mismo tiempo en representación de sus hijos, pide al sentenciador que los considere únicos y universales herederos de cualquier derecho que les corresponda como cónyuge sobreviviente e hijos del causante. Y una vez obtenida la decisión en esos términos, los herederos podrán reclamar a su favor, como titulares, todos los beneficios económicos dejados por el finado. Por ejemplo, las prestaciones sociales derivadas del trabajo, los haberes tenidos en cuentas bancarias, los créditos por cobrar, pensiones, entre otros conceptos o bienes propiedad del difunto, no siendo menos cierto, que la ley no niega a los hijos, cuando ha fallecido el otro cónyuge el ejercer tal derecho, por lo que puede el o los hijos del de cujus perfectamente pedir se les declare únicos y universales herederos cuando su otro progenitor se encuentre fallecido.

La sucesión intestada o legal tiene establecida su base legal en el Capitulo I, Libro Tercero del Código Civil, desprendiéndose de los artículos que rigen la materia, que dicha sucesión se produce cuando el de cujus no deja testamento, por lo que la misma se difiere por ministerio de la ley, o en los casos que ella misma expresamente lo disponga. En ese orden de ideas, la sucesión intestada es supletoria de la voluntad del causante, por lo que se produce la transmisión de los derechos y obligaciones del mismo, según normas legales cuando esa voluntad no existe o esta viciada. Por otra parte, es necesario señalar que en la sucesión intestada, las personas llamadas a suceder son los ascendientes, descendientes, cónyuges y parientes colaterales hasta el sexto grado del causante.

Aunado a lo anterior, se observa de las actas procesales, copia simple del documento mediante el cual el ciudadano José Hernández Morales, adquirió el local comercial distinguido con el Nº 6, ubicado en el Bloque 4 de la Urbanización El Silencio, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Federal, mediante venta que le efectuare el Instituto Nacional de Vivienda (INAVI), documento que fue autenticado ante la Notaria Pública Quinta del Municipio Autónomo de Chacao, el 13 de enero de 1994, bajo el Nº 57, tomo 4 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, inmueble éste sobre el cual versa el contrato de arrendamiento objeto del desalojo pretendido por el demandante.

Ahora bien, habiéndose demandado el desalojo del inmueble objeto del contrato locativo por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, cuyos pagos debía haber efectuado la parte demandada a la parte actora, y siendo que para el ejercicio de tal acción se encuentra precisamente legitimado quien se arrogue el carácter de arrendador o de cesionario del arrendador, resulta evidente para quien aquí decide que en el presente caso se ha instaurado de manera correcta el ejercicio de la acción de desalojo, por cuanto existe una evidente identidad lógica y abstracta entre quien accionó y quien aparece como arrendador en el contrato en cuestión, independientemente de que éste sea o no el propietario del bien objeto del contrato, pues en el presente caso la discusión acerca de que si es o no propietario del bien inmueble identificado en estos autos es un asunto que en nada atañe a la legitimación activa que efectivamente detenta el actor y es necesaria para ejercer como lo hizo la acción de desalojo por incumplimiento en el pago de las pensiones de arrendamiento., mas cuando se desprende de autos que la demandada realizó las consignaciones arrendaticias a su nombre de la sucesión aperturada. Siendo ello así, este juzgador, estima que lo procedente en este caso es declarar la improcedencia de la falta de cualidad e interés de la parte actora para intentar el presente juicio, la cual fue opuesta por la parte demandada y, así se decide.

Despejado lo anterior, pasa este sentenciador a dilucidar el mérito de esta causa, previo el análisis de los medios probatorios aportados por las partes en este proceso, lo cual se hace en el siguiente orden:

PARTE DEMANDANTE: Con el escrito libelar, la parte actora consignó los siguientes documentos:

• Copia certificada de solicitud de declaración universal de heredero, poder general de administración y disposición otorgado por la parte accionante a los abogados Francisco Antonio Rivero Agüero, José Gregorio Duque y Carlos Eduardo Ramírez; partida de defunción del ciudadano José Hernández Morales; expediente No. 9083 sustanciado por el Juzgado del Municipio Plaza de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, marcado con la letra “A”. Dicha declaración de heredero fue impugnada por la parte demandada, no obstante no procede en los términos en que fue planteada, pues funda su impugnación en la existencia de otro coheredero, en tal razón y por tratarse de un instrumento público de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, al no ser tachado de falso por la contraparte, el Tribunal le otorga pleno valor probatorio como prueba de la existencia de la filiación existente entre el de cujus José Hernández Morales y su hijo el ciudadano Roberto Hernández Gutiérrez. Así se declara.
• Originales de los contratos de arrendamiento celebrados entre las empresas representadas por el ciudadano José Hernández Morales (hoy fallecido) y la sociedad de mercantil YORFRANK, C.A., sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Bloque No. 4 de la Urbanización El Silencio, distinguido con el No. 6, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, con un área aproximada de cincuenta y nueve metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (59,97 M2), marcados con las letras “A”, “C” ,“D”, “E” y “F”. El Tribunal observa del contenido de dichos contratos, que los mismos aparecen suscritos entre el ciudadano José Hernández Morales (en representación del arrendador) y la sociedad de mercantil YORFRANK, C.A., (arrendatario), sin que hayan sido impugnados, desconocidos, ni tachados, por lo que se les declara fidedignos y se aprecian y valoran a tenor de lo previsto en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra la relación arrendaticia cuya resolución se demanda; siendo ello así el Tribunal le otorga pleno valor probatorio, y así se declara.
• Copia certificada de las consignaciones arrendaticias realizadas a nombre de la sucesión del ciudadano José Hernández Morales, expediente No. 2006-0192, por la Peluquería Yorfrank, C.A. ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, marcada con la letra “G”, (f. 48 al 52), cuyo documento por tratarse de una copia certificada de un documentó público, este Tribunal lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil correspondiente a los meses desde diciembre de 2005 hasta diciembre de 2009, las cuales fueron realizas de la siguiente manera:

Fecha de consignación MES MONTO Número del Depósito
13/02/2005 Diciembre Bs. F. 1.400.000,00 0688609

09/03/2006 Enero Bs. F. 1.400.000,00 0688606

10/04/2006 Febrero Bs. F. 1.400.000,00 0635650

12/05/2006 Marzo Bs. F. 1.400.000,00 0760661

06/06/2006 Abril Bs. F. 1.400.000,00 0760662

14/07/2006 Mayo Bs. F. 1.400.000,00 926304

26/09/2006 Junio Bs. F. 1.400.000,00 926306

26/09/2006 Julio Bs. F. 1.400.000,00 926305
23/11/2006 Agosto Bs. F. 1.400.000,00 942343

12/01/2007 Septiembre Bs. F. 1.400.000,00 942348

15/01/2007 Octubre Bs. F. 1.400.000,00 942356

26/02/2007 Noviembre Bs. F. 1.400.000,00 942349

14/03/2007 Diciembre Bs. F. 1.400.000,00 0995771

03/04/2007 Enero Bs. F. 1.400.000,00 942344
22/05/2007 Febrero Bs. F. 1.400.000,00 1001595

04/07/2007 Marzo Bs. F. 1.400.000,00 1001008

27/09/2007 Abril Bs. F. 1.400.000,00 1001007

28/11/2008 Mayo Bs. F. 1.400.000,00 1110057

09/01/2008 Junio Bs. F. 1.400.000,00 1130961

04/03/2008 Julio Bs. F. 1.400,00 1130962

20/05/2008 Agosto Bs. F. 1.400,00 919719

23/05/2008 Septiembre Bs. F. 1.400,00 919745

23/05/2008 Octubre Bs. F. 1.400,00 919746

18/06/2008 Noviembre Bs. F. 2.800,00 1048842

09/07/2008 Enero Bs. F. 1.400,00 875960

13/08/2008 Febrero Bs. F. 1.400,00 875959

24/09/2008 Marzo Bs. F. 1.400,00 1133421

10/11/2008 Abril Bs. F. 1.400,00 1133422

16/01/2009 Mayo Bs. F. 1.400,00 913582

29/04/2009 Junio Bs. F. 1.400,00 913581
29/04/2009 Julio Bs. F. 1.400,00 1235978

05/06/2009 Agosto Bs. F. 1.400,00 1271694

13/08/2009 Septiembre Bs. F. 1.400,00 1235979

23/11/2009 Octubre Bs. F. 1.400,00 1293854

30/06/2010 Diciembre Bs. F. 1.400,00 1488680

30/06/2010 Noviembre Bs. F. 1.400,00 1293853

Respecto a las consignaciones descritas en el cuadro que antecede, las cuales fueron realizadas por la empresa Peluquería Yorfrank, C.A., en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, el Tribunal observa que dichas pensiones por concepto de cánones de arrendamiento antes especificadas, debían realizarse de acuerdo a lo pactado por las partes en el contrato de arrendamiento de fecha 26 de enero de 2005, esto es, por mensualidades vencidas durante los primeros cinco (05) días de cada mes y en la oportunidad prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora bien, dado que tales copias certificadas no fueron objeto de tacha por el adversario, el Tribunal le otorga valor probatorio en cuanto al hecho de la consignación conforme a lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil y su validez liberatoria será analizada más adelante. Así se declara.

• Copia simple de documento de venta suscrito en fecha 13 de enero de 1994 por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y los ciudadanos José Hernández Morales y Nadalina Esther Gutiérrez de Hernández (f. 53 al 57). El Tribunal por cuanto la misma no fue impugnada, le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y demuestra que el referido local objeto de litigio fue propiedad de los ciudadanos ut supra ya mencionados. Así se declara.

PARTE DEMANDADA: Promovió pruebas en los siguientes términos:

• Reprodujo el mérito favorable de los autos, específicamente del título de universales herederos, consignado por la parte actora. Dicha promoción no constituye per se un medio de prueba, de manera que no es objeto de valoración, teniendo los jueces la obligación de analizar y valorar todos los medios de prueba aportados al proceso, en razón de los principios de exhaustividad y adquisición procesal consagrados en el artículo 509 eiusdem, y así se declara.
• Promovió e hizo valer el documento de venta suscrito en fecha 13.1.1994 por el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) y los ciudadanos José Hernández Morales y Nadalina Esther Gutiérrez de Hernández (f. 53 al 57), a fin de demostrar que el mismo no fue protocolizado y que no consta documento de liberación de hipoteca, instrumento que ya fue valorado anteriormente por este juzgador, y no afecta la legitimación del actor, al no discutirse propiedad en el presente juicio, Así se declara.
• Solicitó que se oficiara a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, con respecto a los documentos de fecha 16.3.1942, bajo el No. 149, folio 220, Tomo 1, Protocolo 1 y 11.5.1943, bajo el No. 80, folio 124, Tomo 5, protocolo primero, a los fines que dicho organismo informara con relación a quien es el propietario del inmueble objeto de litigio y si existe hipoteca alguna sobre el referido inmueble, por cuanto no consta en autos la evacuación de dicha prueba, el Tribunal nada tiene que pronunciar al respecto, no obstante, se ratifica lo expuesto en el análisis de la prueba precedente. Así se declara.
• Solicitó que se oficiara al Servicio de Administración e Identificación y Extranjería (SAIME), a los fines de que informara sobre los datos filiatorios del ciudadano José Hernández Morales, y de su hijo coheredero José David Hernández, por cuanto no consta en autos la evacuación de dicha prueba, el Tribunal nada tiene que pronunciar al respecto, no mediando impulso oportuno de la parte promovente. Así se declara.
• Promovió las testimoniales de las ciudadanas Luz Mary Botero y Nirida Rosa Fernández de Villegas, titulares de las cédulas de identidad Nos. 23.207.929 y 6.326.057, respectivamente. Con relación a la ciudadana Luz Mary Botero, se aprecia desde el folio 143 y 144, que dicha testigo al momento que se formularon las preguntas indicó: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoció en vida al ya fallecido José Hernández Morales. CONTESTO: Si. SEGUNDA: Diga la testigo si usted tuvo alguna relación laboral con el fallecido José Hernández Morales en vida. CONTESTO: Si. (…) CUARTA: Diga la testigo cuantos hijos tuvo el señor José Hernández Morales fallecido. CONTESTO: Dos (2). QUINTA: Diga la testigo el nombre de cada uno de los hijos. CONTESTO: José David Morales Gutiérrez y Roberto Morales Hernández. Seguidamente la declaración de la ciudadana Nirida Rosa Fernández de Villegas, se precia a los folios 149 y 147, que dicha testigo al momento que se formularon las preguntas indicó: “…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si usted conoció de vista, trato y comunicación al ya fallecido José Hernández Morales. CONTESTO: Si lo conocí. SEGUNDA: Diga la testigo si usted tuvo algún interés a favor o en contra de alguna de las partes en el presente juicio, y si es amigo o enemigo del fallecido, o del demandado. CONTESTO: No. TERCERA: Diga la testigo cuantos hijos tubo el señor José Hernández Morales y que nombres tenían. CONTESTO: Bueno tubo dos hijos, José David Hernández y Roberto…”. De las deposiciones transcritas que se aprecian conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desprende que el ciudadano José Hernández Morales (hoy fallecido), tenía dos (2) hijos de nombres José David Hernández y Roberto Morales Hernández, siendo este último quien actúa como de arrendamiento en este juicio. Así se declara.

Cumplida la tarea valorativa de las pruebas y a los fines decisorios, este Tribunal pasa a pronunciarse con respecto al fondo de esta causa.

Trabada la litis en los términos ya expuestos, se infiere que el punto neurálgico en este caso gira en torno a la pretensión del desalojo de un bien inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el Bloque N° 4 de la Urbanización El Silencio, distinguido con el No. 6, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, con un área aproximada de cincuenta y nueve metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (59,97 M2), por cuanto la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2010, los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011, y enero, febrero y marzo del año 2012 a razón de Mil Cuatrocientos Bolívares fuertes (Bs. 1.400,oo), arrojando la cantidad de Cincuenta y Cuatro Mil Seiscientos Bolívares fuertes (Bs. 54.600,oo), equivalentes a tres años y tres meses, sin haber cancelado los cánones de arrendamiento, por lo que pretende se condene a la empresa YORFRANK, C.A. en su condición de arrendataria, para que desocupe el identificado inmueble.

Asimismo, se desprende de las actuaciones, que la demandada no desconoció, ni impugnó el contrato celebrado, por el contrario reconoció la existencia de la relación contractual entre las partes quedando así probada la relación locativa y las obligaciones del arrendador y arrendatario; y en razón de ello queda establecido por este Juzgador que entre las partes existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, lo cual fue expresamente admitido en juicio, que se rige por las normas legales que regulan la materia, consignando las pensiones locativas a nombre de la sucesión de José Hernández Morales.

Según lo expresado se colige que, la parte demandada se acogió al procedimiento de consignaciones arrendaticias establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, disposición legal que expresamente dispone lo siguiente:

”Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Así, la consignación arrendaticia tiene su fundamento en el derecho de todo arrendatario a liberarse o solventarse de la obligación impuesta por el artículo 1.592 numeral 2° del Código Civil, el cual establece que el arrendatario “debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Asimismo, en materia de arrendamiento se debe indicar que son varios los elementos que deben considerarse, como son: a) la existencia jurídica de la relación arrendaticia, b) la persona del consignante, c) el objeto de pago por consignación y d) lugar y el tiempo de pago para la consignación.

Las reglas sobre la carga de la prueba no solamente operan respecto a los hechos de la pretensión y la excepción, esto es, para los efectos sustanciales sino también en muchas cuestiones procesales, durante el trámite del proceso, pues siempre que se trate de aplicar una norma jurídica de carácter procesal que suponga presupuestos de hecho, debe recurrirse a la regla sobre la carga de la prueba para imponer la consecuencia desfavorable de la falta de la prueba a la parte que resulte beneficiada con los efectos jurídicos consagrados en el artículo 1.354 del Código Civil adminiculado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone expresamente:

Artículo 1.354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Artículo 506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

La carga de la prueba no es una obligación que el legislador impone caprichosamente a cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis y lo alegado por el demandado en su contestación, así, al demandante toca la prueba de los hechos que alega según el conocido aforismo “incumbit probatio qui dicit, non qui negat”, es decir, que incumbe probar a quien alega la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le puede corresponder la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro principio de derecho “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor de su excepción.

En el caso bajo estudio, con el libelo de la demanda el accionante aportó el último contrato de arrendamiento autenticado en fecha 26 de enero de 2005, siendo el mismo reconocido por las partes en el presente proceso al igual que su naturaleza a tiempo indeterminado, del cual derivó la obligación que la parte actora pretende ejecutar, y el cual este sentenciador le otorgó todo el valor probatorio que del mismo se desprende, como ya fue analizado.

Dispone el artículo 1.579 del Código Civil que:

“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.

Según el precepto legal contenido en el artículo ya citado, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados.

Adicionalmente, el artículo 1.167 íbidem establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En cuanto al caso bajo estudio, debemos traer a colación el contenido del artículo 1.600 del Código Civil, que estipula:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

En el sub lite, nos damos cuenta que estamos perfectamente como lo fundamentó el accionante, bajo la figura contenida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

En relación a las consignaciones de los cánones de arrendamiento, considera quien aquí decide, que al aplicarse el texto del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se hace necesario analizar los requisitos que se deben cumplir por parte del arrendatario como medio de excepción cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago del canon de arrendamiento, en cuyo caso, la ley le concede al arrendatario el derecho de consignarlo en el tribunal de consignaciones respectivo, del lugar de ubicación del inmueble; cumpliendo los parámetros legales para que se pueda considerar en estado de solvencia, los cuales son:

• La consignación debe hacerse dentro de los quince días siguientes del vencimiento de la mensualidad convencionalmente pactada.
• Que exista mora del acreedor en recibir el pago, es decir, que se trate de una pensión exigible.
• Si el inmueble ha sido regulado, la consignación debe ser hecha en base a la regulación.

La obligación asumida inicialmente en la relación arrendaticia que se examina, consta en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento según la cual el arrendatario debe pagar por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y todo lo que no haya sido previsto expresamente en el contrato se regirá por las normas del Código Civil que regulen la materia así como la de la ley especial, es decir, de producirse una negativa por parte del arrendador de recibir el pago del canon de arrendamiento, se encuentra la vía alterna prevista en la ley, de acudir a consignarlo ante el Tribunal competente para ello, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de cada mensualidad, ello para no caer en estado de insolvencia.

Revisadas como han sido las consignaciones realizadas por la parte demandada en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que se valoran conforme a lo dispuesto en los artículos 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, ha quedado evidenciado en opinión de este juzgador que la consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de diciembre de 2005, los meses de enero hasta diciembre de 2006, los meses de enero hasta diciembre de 2007, los meses de enero hasta mayo de 2008 y de los meses de junio de 2009 hasta diciembre de 2009, fueron efectuados por la parte accionada, tal como se evidencia en las actas del presente expediente al folio 51, aparece la certificación de consignaciones realizadas en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo último deposito fue consignado en fecha 30 de junio de 2010, con el No. 1488680, correspondiente al mes de diciembre de 2009 a razón de mil cuatrocientos bolívares (Bs. 1.400,oo); y es el caso que en el contrato locativo se estableció que las mensualidades serían pagadas dentro de los cinco (5) primeros días por mensualidades vencidas; y, así se corrobora igualmente de la forma que consigna el arrendatario, por lo que ha quedado evidenciado que de las consignaciones efectuadas los meses de noviembre y diciembre de 2005 hasta diciembre de 2009; fueron hechas en forma extemporánea no solo infringiendo lo pactado en el contrato, sino también el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone que si el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; de acuerdo con lo anterior, el canon debió ser depositado hasta el día veinte (20) de cada mes, sin que en autos el pago de los meses subsiguientes al mes de diciembre de 2009, tal y como lo alegó el actor y como lo declaró el a quo.

En síntesis, ha quedado demostrada la existencia de la relación locativa a tiempo indeterminado como lo admitió en su contestación la propia parte accionada, evidenciándose que no logró la demandada con sus alegatos desvirtuar las afirmaciones realizadas por el demandante en el escrito libelar, en el sentido de que no probó durante el iter procesal haber cumplido con su obligación, es decir no presento medio alguno a fin de demostrar que estaba solvente en el pago de la totalidad de los cánones de arrendamiento alegados como insolutos hasta marzo de 2012.

En el sub examine y dadas las circunstancias fácticas ya reseñadas, no puede alegar el demandado su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento ya que, tal como se desprende de la copia certificada del expediente de consignaciones, el último pago realizado fue el correspondiente al mes de diciembre de 2009, por demás extemporáneo, adeudando los meses correspondientes a enero hasta diciembre de 2010, desde enero hasta diciembre de 2011, y enero hasta marzo de 2012, meses éstos señalados como insolutos por la parte demandante, de lo que se desprende que la accionada incumplió lo inicialmente pactado en el contrato celebrado, contraviniendo lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En atención a lo anterior, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar procedente la pretensión de desalojo impetrada, lo que de suyo hace que deba declararse sin lugar la apelación ejercida por la demandada contra el fallo proferido por el a quo, el cual queda confirmado, y así se dispondrá en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine de este fallo judicial. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

En mérito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 16 de octubre de 2012, por la ciudadana FRANCY LEONOR LÓPEZ en su carácter de Directora de la demandada sociedad mercantil PELUQUERIA YORFRANK, C.A., contra la decisión proferida en fecha 10 de octubre de 2012, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por desalojo incoada contra la mencionada sociedad de comercio por el ciudadano ROBERTO HERNANDEZ GUTIERREZ, expediente signado con el Nº AP31-V-2012-000489 de la nomenclatura del aludido juzgado, la cual quedó confirmada con las motivaciones aquí expuestas.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO impetrada por el ciudadano ROBERTO HERNÁNDEZ GUTIÉRREZ contra la sociedad mercantil YORFRANK, C.A., ut supra identificados. En consecuencia, se condena a la parte demandada en hacer entrega a la parte actora el inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 6, situado en el Bloque N° 4 de la Urbanización El Silencio, jurisdicción de la Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, con un área aproximada de cincuenta y nueve metros cuadrados con noventa y siete decímetros cuadrados (59,97 M2), libre de bienes y personas.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte demandada.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° Años de Independencia y 154° Años de Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de noviembre de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.) se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº AP71-R-2012-000588
AMJ/MCCF/vmm.-