TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 12 de noviembre de 2013
203º y 154º

EXPEDIENTE Nº: 12.968

SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (VIVIENDA)

DEMANDANTE: sociedad mercantil MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nº 21, Tomo 119-A, fecha 4 de diciembre de 1997

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: abogado en ejercicio MAURICIO ISAACS TOVAR, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nº 31.034

DEMANDADA: CARMEN CELIA PIEDRA DE DE ANDRADE, ecuatoriana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.244.603
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados en ejercicio EDUARDO BERNAL ACUÑA y DORKIS MEDINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.585 y 61.487

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 9 de noviembre de 2010, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia en el presente juicio.

En fecha 11 de noviembre de 2010, la parte demandada consigna escrito ante este Juzgado Superior.
Por auto del 23 de mayo de 2011, en atención a lo dispuesto en el artículo 4 del Decreto Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esta alzada declara suspendida la presente causa.

En fechas 11 de octubre de 2012 y 25 de junio de 2013, la parte demandante presenta copias certificadas de decisiones dictadas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

El 17 de octubre de 2013, se fija la audiencia oral para el tercer (3er) día de despacho siguiente a las 10:00am, previa notificación de las partes.

El 6 de noviembre de 2013, oportunidad para la celebración de la audiencia oral, comparecieron ambas partes y una vez escuchados sus alegatos, este Tribunal dictó el dispositivo del fallo oralmente.

Estando dentro del lapso previsto en el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, para publicar la sentencia in extenso, pasa esta alzada a hacerlo en los términos siguientes:

I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de septiembre de 2010, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declara con lugar la demanda intentada por la sociedad mercantil MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. contra la ciudadana CARMEN PIEDRA DE DE ANDRADE, por cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En el presente juicio, la parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 4, que forma parte del Edificio Coromoto, ubicado en la Calle Bermúdez Coussin cruce con Escalona, Nº 88-93 en jurisdicción de la parroquia Candelaria, municipio Valencia del estado Carabobo. Al efecto, alega que el 1 de noviembre de 2003 celebró con la ciudadana CARMEN PIEDRA DE DE ANDRADE en su carácter de arrendataria un contrato de arrendamiento, en donde actuó por mandato y cuenta de la ciudadana AMALIA LUCAKS DE KOPILOVITS, quien para ese entonces era la usufructuaria del inmueble.

Afirma que en el referido contrato de arrendamiento, se estableció un lapso de duración de un (1) año fijo, contado a partir del 1 de noviembre de 2003 hasta el 1 de noviembre de 2004 y que el 5 de junio de 2005 falleció la usufructuaria del inmueble, ciudadana AMALIA LUCAKS DE KOPILOVITS por lo que la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO, en su carácter de compradora del identificado inmueble adquiere la plena propiedad y goce del mismo.

Que la sociedad mercantil MARTINEZ ROMERO Y ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. continuó administrando el inmueble y la propietaria ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO respetó la relación arrendaticia en los mismos términos pactados por la usufructuaria y en fecha 23 de noviembre de 2004, la administradora por orden de la propietaria le notificó a la arrendataria su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento cuyo plazo convencional expiró el 1 de noviembre de 2004 y le concedió la prórroga legal prevista en el artículo 38 literal de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios hasta el 1 de noviembre de 2007, ya que la arrendataria tenía más de diez (10) años ocupando el referido inmueble, siempre bajo la figura de contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

Señala que en virtud de que la arrendataria se negaba a entregar el inmueble arrendado, la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO acudió a la Alcaldía del Municipio Valencia, Dirección de Inquilinato a instar un procedimiento administrativo, donde el 14 de junio de 2007 la ciudadana CARMEN PIEDRA DE DE ANDRADE, solicitó una prórroga de un (1) año más para entregar el inmueble lo que la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO no aceptó.

Que no habiendo acuerdo ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento ante el Juzgado Séptimo del Municipio Valencia a la ciudadana CARMEN PIEDRA DE DE ANDRADE, expediente Nº 1.164 y el 7 de mayo de 2008 la acción fue declarada con lugar, siendo revocada esa decisión por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el 6 de octubre de 2008 resolviendo que la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO carece de legitimación procesal activa, por lo que la demanda no pudo prosperar.

Por su parte, la demandada en el escrito de contestación a la demanda opone la falta de cualidad de la actora por cuanto dejó de tenerla el 5 de junio de 2005 fecha en que falleció la usufructuaria del inmueble. Señala que la mandante de la sociedad mercantil que demanda, es decir, la usufructuaria tenía pleno derecho para hacer suyo el fruto civil que producía el inmueble arrendado y al fallecer la usufructuaria se extinguió el mandato, lo que en sus palabras quiere decir que a partir del 5 de junio de 2005 MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAICES C.A., dejó de ser mandate de la usufructuaria y como consecuencia de ello, los frutos civiles pasaron a ser propiedad de la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO, la cual es la persona que a partir de entonces tiene la cualidad legítima para actuar en cualquier proceso en su contra.

Niega y contradice la demanda interpuesta en su contra tanto en los hechos como en el derecho, por no ser procedente la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta en razón de haberse convertido la relación arrendaticia que nació el 1 de noviembre de 2003 y concluyó el 1 de noviembre de 2007, en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y por lo tanto la acción a deducir es la de desalojo. Afirma que la demanda fue presentada el 20 de noviembre de 2009, dos años y diecinueve días después que venció la prórroga legal, por lo que la arrendadora permitió que el contrato de arrendamiento por tácita reconducción se convirtiera a tiempo indeterminado, máxime que viene consignando los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2007.

Que a partir del 2 de noviembre de 2007 nace una nueva relación arrendaticia pero con la propietaria del inmueble la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO, cuyo canon de arrendamiento es la suma de OHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) que paga por mensuales vencidas mediante la consignación arrendaticia todos los meses por ante el Tribunal.

Para decidir se observa:

La parte demandada alega que operó la tácita reconducción y que la acción correcta era la de desalojo.

Sobre tales argumentos, es menester citar el contenido del artículo 1.614 del Código Civil, que dispone:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias, a saber:

1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a esta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, procede éste sentenciador a constatar el primero de los requisitos antes señalados, referente a si el contrato en cuestión fue estipulado inicialmente a tiempo determinado.

En este sentido, a los folios 12 al 130 de la primera pieza del expediente produjo la demandante copia certificada del Expediente Nº 1164, emanada del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando demostrado conforme a la cláusula segunda del contrato que el arrendamiento se estableció por el término fijo de un año contado a partir del 1 de noviembre de 2003, cumpliéndose de esta manera el primer requisito.

Es un hecho no controvertido por las partes y por ende excluido del debate probatorio, que la arrendataria continuó ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente, por lo que se encuentra satisfecho el segundo requisito.

Siguiendo el mismo orden de ideas, para que opere la tácita reconducción es necesario que a la circunstancia de que el arrendatario continúe ocupando el inmueble después de vencido el término, no se oponga el propietario y en el presente caso, quedó plenamente demostrado con la copia certificada del Expediente Nº 1164, emanada del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, debidamente valorada, que la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO en fecha 6 de noviembre de 2007 demandó a la arrendataria por cumplimiento de contrato solicitando la entrega del inmueble, dicha demanda no prosperó en virtud de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo en fecha 6 de octubre de 2008, pero pone de manifiesto que la propietaria no se mantuvo inerte ante el hecho de que la arrendataria seguía ocupando el inmueble. Nótese que ambas partes están contestes al afirmar que la prórroga legal se venció el 1 de noviembre de 2007 y la primera demanda se introdujo el 6 de noviembre de 2007, apenas cinco días de finalizada la prórroga legal, resultando concluyente que en el caso de marras falta uno de los elementos para que se configure la tácita reconducción que es la inercia del arrendador ante el hecho de que el inquilino siga ocupando el inmueble, por lo que el contrato de arrendamiento no se convirtió en uno sin determinación de tiempo como alega la demandada, siendo en consecuencia posible demandar el cumplimiento del contrato, Y ASI SE DECIDE.

Para resolver la defensa perentoria de falta de cualidad, opuesta por la demandada, se observa que con la copia certificada del Expediente Nº 1164, se demostró que en el contrato de arrendamiento aparece como arrendadora la sociedad mercantil MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. actuando por mandato de la ciudadana AMALIA LUCAKS DE KOPILOVITS y que esta última vendió con reserva de usufructo el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO, mediante documento protocolizado el 27 de septiembre de 2002 ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo.

Asimismo, al folio 174 de la primera pieza la demandante promovió instrumento público el cual se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1360 del Código Civil, quedando plenamente demostrado que la ciudadana AMALIA LUCAKS DE KOPILOVITS falleció el 5 de junio de 2005.

Tal como sostiene la demandada, el usufructuario conforme al artículo 585 del Código Civil tiene derecho a los frutos civiles de la cosa usufructuada por lo que la ciudadana AMALIA LUCAKS DE KOPILOVITS tenía pleno derecho para hacer suyo el fruto civil que producía el inmueble arrendado. Igualmente, a la luz del ordinal 3º del artículo 1704 del Código Civil una de las formas de extinción del mandato es la muerte del mandante y por tanto, al fallecer la ciudadana AMALIA LUCAKS DE KOPILOVITS el mandato otorgado por ella a la sociedad mercantil MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. se extinguió y a partir de la fecha de la muerte de la usufructuaria, el fruto civil que producía el inmueble arrendado pasa a la propietaria del inmueble ciudadana ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO.

La parte actora, con el propósito de demostrar que la sociedad mercantil MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. siguió administrado el inmueble luego de la muerte de la usufructuaria, produjo a los folios 174 al 323 instrumentos privados que no pueden ser valorados por cuanto unos fueron producidos en copias fotostáticas simples y por ende no se trata de ninguna de aquellas copias a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil (Ver sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721) y los originales provienen de la propia parte actora, lo que impide que puedan ser valorados conforme al principio de alteridad de la prueba según el cual la fuente de la prueba debe ser distinta de quien pretende aprovecharse de ella, ya que nadie puede fabricarse sus propios medios de prueba.

Por otra parte, la prueba de exhibición de documentos promovida por la actora aún cuando fue admitida por el a quo, no se logró la intimación de la demandada por lo que la misma no fue evacuada.

No obstante, el mandato ejercido por la sociedad mercantil demandante para administrar el inmueble arrendado se extinguió y no logra la demandante demostrar que MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. administrara el inmueble en representación de la propietaria ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO después de la muerte de la usufructuaria arrendadora, no puede pasar inadvertido a esta alzada, que la parte demandada al contestar la demanda afirma que a partir del 2 de noviembre de 2007 nace una nueva relación arrendaticia pero con la propietaria del inmueble y que viene consignando el arrendamiento que estipuló con la demandante por mensuales vencidas. Esta afirmación invierte la carga de la prueba, ya que de ella se deduce en forma indubitable que entre el 5 de junio de 2005, fecha del fallecimiento de la usufructuaria arrendadora AMALIA LUCAKS DE KOPILOVITS y el 2 de noviembre de 2007, fecha en que la demandada afirma nació una nueva relación arrendaticia con la propietaria del inmueble ROSA TERESA CASTILLO DE ROMERO, la arrendataria mantuvo la relación de arrendamiento con la sociedad mercantil MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. quien ejercía en forma tácita el mandato de la propietaria del inmueble, ya que mal podía en ese período señalado por la demandada estar ejerciendo la representación de la finada, por consiguiente, la demandante si tiene cualidad para intentar la presente demanda, Y ASI SE DECIDE.

Como quedó dicho en el decurso de esta sentencia, ambas partes afirman que el término fijo del contrato de arrendamiento venció el 1 de noviembre de 2004 y que la arrendataria ocupaba el inmueble por un tiempo superior a los diez años, por lo que le correspondía una prórroga legal hasta el día 1 de noviembre de 2007, estos hechos al no ser controvertidos están exentos de prueba, quedando preclaro que el término del contrato feneció por lo que resulta procedente la pretensión de cumplimiento de contrato celebrado bajo el imperio de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en fecha 1 de noviembre de 2002, Y ASI SE DECIDE.

Finalmente, debe advertir este juzgador que en la audiencia oral de fundamentación de la apelación, así como en escrito de fecha 11 de noviembre de 2010, el recurrente le imputa a la sentencia apelada el vicio de silencio de pruebas.

Para decidir se observa:

Si bien es cierto, la recurrida se limita a nombrar los medios de prueba que cursan a los autos sin hacer mención a los elementos de convicción que ellas ofrecen según su criterio, lo que configura un silencio parcial de las pruebas, esta alzada conforme al artículo 209 del Código de Procedimiento

Civil está en la obligación de conocer del fondo del litigio y como quiera que esta superioridad arribó a la misma conclusión que la sentencia recurrida la denuncia debe ser desestimada, Y ASI SE ESTABLECE.

II
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana CARMEN CELIA PIEDRA DE DE ANDRADE; SEGUNDO: SE CONFIRMA con diferente motivación la decisión dictada el 30 de septiembre de 2010, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la sociedad mercantil MARTINEZ ROMERO ASOCIADOS BIENES RAÍCES C.A. contra la ciudadana CARMEN PIEDRA DE DE ANDRADE; CUARTO: SE ORDENA a la ciudadana CARMEN PIEDRA DE DE ANDRADE hacer entrega del inmueble constituido por un apartamento signado con el Nº 4 del edificio Coromoto, situado en la calle Bermúdez Coussin con Escalona, Nº 88-93, parroquia Candelaria del municipio Valencia, estado Carabobo; QUINTO: SE ORDENA al Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dar cumplimiento a los lapsos y

procedimientos previstos en los artículos 12 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los doce (12) días del mes de
noviembre de dos mil trece (2013). Año 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL

NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 2:45 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 12.968
JAMP/NR/EMA.-