REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO 203º y 154º PARTE DEMANDANTE: ASUNDINA DE GREGORINI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.866.630. APODERADA JUDICIAL: Abg. ROSA BEATRIZ GUBAIRA ANZOLA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 102.519. PARTE DEMANDADA: Ciudadana DIOSBETT GARCIA NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-12.609.520 de este domicilio. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE: 24.562. Se inicia la presente demanda incoada por la abogada ROSA BEATRIZ GUBAIRA ANZOLA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 102.519, apoderada judicial de la ciudadana ASUNDINA DE GREGORINI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.866.630 de este domicilio, en contra de la ciudadana DIOSBETT GARCIA NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-12.609.520 de este domicilio, parte demandada en la presente causa. En fecha 12 de Junio de 2012, este Tribunal le da entrada en los libros respectivos bajo el Nº 24.562. En fecha 15 de junio de 2012, la Juez de este Tribunal se avoca al conocimiento de la presente causa, de manera paralela. En fecha 15 de Julio de 2013, el abogado LUIS HERRERA MONTENEGRO, inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 122.053 de este domicilio, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual solicita muy respetuosamente se dicte sentencia. En fecha 16 de Julio de 2013, este tribunal por auto razonado fija lapso para dictar sentencia en la presente causa. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Alega la parte actora que son propietarios de un inmueble constituido por un apartamento duplex, distinguido con las siglas PB-B ubicado en el Nivel Planta baja del edificio “Edificio Habitat I”, ubicado en la manzana “M”, N° 07, calle 9 de la Urbanización “La Soledad” Municipio Girardot del Estado Aragua. Consta en documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del primer Circuito del Municipio Girardot del Estado Aragua, en fecha 11 de Febrero de 2.005, quedando anotado bajo el Nro. 44, Folios 327 al 332, Tomo 8°, Protocolo Primero. Que sus representados celebraron contrato de Opción de Compra-Venta en fecha 13 de Octubre de 2.005 por ante la Notaria Pública Interino Séptimo de Valencia Estado Carabobo, inserto bajo el Nro. 69, Tomo 216 de los Libros de autenticaciones, con la ciudadana DIOSBETT GARCIA NUÑEZ, (promitente compradora), venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. V-12.609.520. Que el precio de la venta fue por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00). Que la promitente compradora se comprometió a cancelar de la siguiente manera: TREINTA MIL BOLIVARES (Bs.30.000,00) al momento de la firma del documento de Opción de Compra Venta, DOSCIENTOS OCHENTA MIL (Bs.280.000,00) a los 120 día continuos después de la firma del documento de Opción de compra. Que en la cláusula Cuarta de dicho contrato, se estableció que si llegada la fecha de vencimiento fijada para el pago de la totalidad de la obligación, la promitente compradora no cumpliere, perdería la cantidad de dinero entregada en la firma del documento de opción de compra venta, entendiéndose resuelto el mencionado documento. Que ambas partes declararon en el documento en la cláusula séptima, que el inmueble se encuentra ocupado para el momento de la firma del documento, por la promitente compradora. Que tal ocupación es en forma precaria y provisional hasta tanto dure la vigencia del presente contrato. Que transcurrido el plazo establecido en el contrato y que a pesar de las diversas conversaciones sostenidas con la ciudadana DIOSBETT GARCIA NÚÑEZ, (promitente compradora) para que voluntariamente entregue el inmueble, el cual ocupa actualmente, resultando infructuosos todos los intentos extrajudiciales para lograr la entrega. Por lo anteriormente expuesto es que procede a demandar como en efecto demanda a la ciudadana DIOSBETT GARCIA NÚÑEZ (promitente compradora) venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad Nro. 12.609.520 RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA El abogado EDUARDO BERNAL ACUÑA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.585, en su carácter de Defensor Ad Litem de la ciudadana DIOSBETT GARCIA NUÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.609.520, domiciliada en el Municipio Girardot, Estado Aragua , en su oportunidad de contestar la demanda alega: Alega que “…mi aun cuando no me consta que la firma que aparece suscribiendo de su puño y letra el documento que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio valencia del Estado Carabobo en fecha 01 de Febrero de 2006, el cual quedará autenticado bajo el No. 87 y tomo 21 de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada Notaría Pública que fuera acompañado por la apoderada judicial de la parte demandante…” Alega que “…se refiere a una promesa bilateral de compra venta, mediante el cual la hoy, demandante prometió venderle a mi defendida el inmueble descrito en el mencionado documento por la cantidad de: TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 310.000) los cuales se comprometió mi defendida en pagar de la siguiente manera: a) Bolívares treinta Mil (Bs. 30.000,00) que entregó a la demandante al momento en que fue firmado el documento, instrumento fundamental de la demanda y por ello la demandante puso en posesión de mi defendida el inmueble objeto de contrato por el plazo en que se comprometió en pagar la diferencia del precio y b) Bolívares Doscientos Ochenta mil (Bs. 280.000,00) a los ciento veinte (120) días continuos de la firma del documento de promesa bilateral de compra venta. Alega que “…el mencionado documento se fijaron obligaciones para cada parte. Así vemos por ejemplo que mi defendida se comprometió a pagar el saldo del precio en el plazo estipulado y sino lo hacía, perdería la cantidad de dinero entregada como inicial y además se comprometió que todos los gastos que ocasione el documento definitivo de compra venta sería de su exclusiva responsabilidad, empero en el mencionado documento de promesa bilateral de compra venta no fue fijado el momento en que la promitente vendedora le haría promitente vendedora le haría la tradición legal el inmueble objeto de la negociación a mi defendida en su carácter de promitente compradora.” Alega que “…la demandante en su carácter de promitente vendedora, demanda a mi defendida en su carácter de promitente compradora, en razón de que ésta no cumplió con la obligación de pagar el saldo deudor convenido en el documento de promesa bilateral de compra-venta, pero es que ella tampoco cumplió con la obligación de hacer dentro del mencionado plazo la tradición legal del inmueble…” Alega que “…al no haber cumplido con la obligación más importante del vendedor, cual es hacer la tradición del inmueble, entonces no puede, solicitar la resolución del contrato, basado en que mi defendida no cumplió con el pago del saldo del precio en el plazo convenido, es por ello que en primer lugar, en su nombre rechazo y contradigo la demanda tanto en los hechos como en el derecho y en segundo lugar de conformidad con el artículo 1.198 del Código de Procedimiento Civil, también en su nombre, opongo a la parte demandante la excepción de: NON ADIMPLETI CONTRATUS, que consiste en los siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante pude negarse a ejecutar su obligación, el otro no ejecuta la suya a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las obligaciones…” Alega que “…Esta excepción consiste en un instrumento ofrecido como defensar del deudor para extinguir la posibilidad de que se califique como incumplimiento su negativa a cumplir su propia obligación…” Alega que “…es verdad que en el contrato de promesa bilateral de compra venta mi defendida se comprometió a pagar el saldo del precio en un plazo de ciento ochenta días, contados a partir de la fecha cierta del documento y que según el decir de la demandante no cumplió, pero es que mal puede demandarse en resolución de contrato, si la parte demandante no ha cumplido la obligación más importante que tiene el vendedor en este tipo de contrato, cual es hacer la tradición legal de la cosa…” PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE. Documento de Opción de compra venta, otorgado ante la Notaria Pública Séptima de Valencia, y por cuanto no fue impugnado por la contraparte, este Tribunal le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE. No promovió prueba alguna que lo favoreciera en la oportunidad legal para ello. MOTIVACIONES PARA DECIDIR Observa esta juzgadora que la presente acción esta destinada a resolver un contrato suscrito entre ASUNDINA DE GREGORINI y DIOSBETT GARCIA NUÑEZ, en fecha 13 de octubre de 2.005, autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia del Estado Carabobo. Puede detállese que en la cláusula Cuarta se estableció: “…QUEDA ENTENDIDO QUE SI LLEGADA LA FECHA DE VEBCIMIENTO FIJADA EN LA CLAUSULA ANTERIOR Y LA PROMITENTE COMPRADORA NO COMPRARA EL INMUEBLE, QUE POR MEDIO DE ESTE DOCUMENTO SE LE PROMETE VENDER, PERDERA LA CANTIDAD DE DINERO ENTREGADA EN LA FIRMA DE ESTE DOCUMENTO, O SEA LA CANTIDAD DE COLIVARES TREINTA MILLONES CON 00/100 (Bs.30.000.000,00), ASI MISMO, SI LA PROMITENTE VENDEDORA DECIDIERA NO VENDER EL MENCIONADO INMUEBLE, DEBERA DEVOLVER LA CANTIDAD RECIBIDA, Y ADICIONALMENTE LE PAGARA LA CANTIDAD DE BOLIVARES : QUINCE MILLONES CON 00/100 (Bs.15.000.000,00)…” Conforme se desprende de dicha cláusula constituye motivo de solución de contrato el hecho que la promitente compradora dejara de pagar alguno de los montos convenidos de tal manera que esta Juzgadora verifica si efectivamente hizo o no un pago para luego determinar la resolución de la misma. Así las cosas esta Juzgadora considera oportuno, previo a la determinación del cumplimiento o no de las obligaciones de las partes, asumir la doctrina patria respecto del contrato y su validez. Asimismo el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en la interpretación de los contratos los Jueces están obligados a atender al propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad, y de la buena fe. Visto lo anterior puede verificarse que el defensor judicial asignado a la defensa de la ciudadana DIOSBETT GARCIA NUÑEZ, no logró desvirtuar los hechos y probanzas traídos a los autos por los co-demandantes. Por lo que el alegato de falta de pago y el compromiso contractual asumido por las partes en el contrato de fecha 13 de Octubre de 2.005, no dejan lugar a esta Jurisdicente que el contrato celebrado entre ASUNDINA DE GREGORINI y DIOSBETT GARCIA NUÑEZ, en fecha 13 de octubre de 2.005, por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia del Estado Carabobo, ha quedado resuelto y en consecuencia de ello extinguidas las obligaciones allí contraídas. ASÍ SE DECIDE.- Por interpretación en contrario lo ha previsto el articulo 1276 y 1277 del C.C:, al indicar: “Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor. Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras.” 1277: “A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten siempre en el pago del interés legal, salvo disposiciones especiales. Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida.” Ahora bien respecto de la petición de Daños y Perjuicios realizados por la parte actora, esta Juzgadora evidencia que se trata solo de una petición imprecisa, la cual no fue demostrado siendo que era su obligación indicar de manera precisa como fue que el incumplimiento le causo esos daños que refirió de manera genérica, menos aún cuando contractual se estableció como cláusula penal, ante el incumplimiento con pago determinado, todo lo cual hace improcedente la solicitud de resarcimiento de Daños y Perjuicios. ASI SE DECIDE.- Con respecto a la petición de pago de SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.7.500.000,00), por concepto del 25 % de honorarios de abogados, esta Juzgadora la declara improponible en virtud de que para tal reclamación existen algunos registros previos, en este caso debe tener necesariamente una decisión favorable para luego interponer, sea la tasación de costas incluidos honorarios o hacerlo de manera autónoma tal y como lo refiere la jurisprudencia Patria y ASI SE DECIDE.- DECISION Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, actuando en sede civil, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana ASUNDINA DE GREGORINI, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.866.630, por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA realizado en fecha 13 de octubre de 2.005, por ante la Notaria Pública Séptima de Valencia del Estado Carabobo, bajo el No. 69, Tomo 216. SEGUNDO: Se DECLARA improcedente la solicitud de resarcimiento de Daños y Perjuicios. TERCERO: Se DECLARA improponible la solicitud de honorarios de abogados No hay pronunciamiento alguno sobre costas, habida cuenta de la naturaleza de la presente decisión. PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los 17 días del mes de Octubre de 2013.- Abg. ISABEL C. CABRERA DE URBANO LA JUEZ TITULAR Abg. JUAN CARLOS LÓPEZ EL SECRETARIO En la misma fecha se cumplió lo ordenado siendo las dos y treinta de la tarde (02:30 p.m).- Abg. JUAN CARLOS LÓPEZ EL SECRETARIO ICCU/hilmar.