TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONSO LOZANO ESCALANTE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 4.132.494, 5.378.670 y 7.091.615 respectivamente y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA
RUTH CRISTINA ZANELLI y RAFAEL IGNACIO RIVERO SARQUIS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 78.842 y 61.293, respectivamente, y de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, en la persona de su Presidente, ciudadano ELOY G. GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 1.334.055, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDA
PAMILYS MORENO ARVELO y MIGUEL LAURENCIO SANCHEZ GIRON, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 94.966 y 74.517, respectivamente, y de este domicilio.
MOTIVO.-
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 11.709.-

La abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE, en fecha 15 de junio de 2013, demandaron por RESOLUCION DE CONTRATO a la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial; donde una vez efectuada la distribución le correspondió al Juzgado Primero los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien en fecha 17 de enero de 2013, le dio entrada y mediante auto dictado en fecha 22 de enero de 2013, admitió la presente demanda, ordenando el emplazamiento de la accionada, en la persona del ciudadano ELOY G. GONZALEZ, para que compareciera por ante dicho Tribunal, el segundo (2º) día de despacho siguientes a que conste en autos su citación, para que diera contestación a la demanda.
En fecha 20 de febrero de 2013, el ciudadano FELIX ALI GONZALEZ, en su carácter de Presidente de la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, asistido por la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención; siendo admitida por el Juzgado “a-quo” por auto dictado el día 20 de febrero de 2013, ordenando la comparecencia de la parte actora al segundo (2º) día de despacho siguiente, para que diera contestación a la reconvención.
El 25 de febrero del año 2013, la abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 01 de marzo de 2013, el ciudadano FELIX ALI GONZALEZ, titular de la cédula de identidad No. 5.594.344, en su carácter de Presidente de la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, otorgó poder especial a los abogados PAMILYS MILAGROS MORENO AREVALO y MIGUEL LAURENCIO SANCHEZ GIRON.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo” en fecha 21 de junio de 2013, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró con lugar la presente demanda y sin lugar la reconvención; contra dicha decisión apeló el día 28 de junio de 2013, el abogado MIGUEL LAURENCIO SANCHEZ GIRÒN, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
En fecha 09 de julio de 2013, el ciudadano LEONARDO LOZAMA, asistido por la abogada RUTH ZANELLI, otorgó poder Apud-Acta al abogado RAFAEL IGNACIO SARQUIS, ratificando el poder otorgado a la precitada abogada RUTH ZANELLI.
En fecha 10 de julio de 2013, el Juzgado “a-quo” dictó auto en el cual oyó en ambos efectos, el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal; dándosele entrada en fecha 30 de julio de 2013, bajo el No. 11.709, y el curso de Ley; y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa a decidir previa las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:
a) Libelo de la demanda presentado por la abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE, en el cual se lee:
“…Es el caso ciudadano juez, que mis poderdantes ARRENDADORES mantienen una relación arrendaticia a tiempo indeterminado durante más de trece (13) años, con el CLUB SOCIAL “VIEJOS AMIGOS”… representado por el ciudadano ELOY G. GONZALEZ… en lo que respecta al ARRENDATARIO, un contrato de Arrendamiento intuito personae, sobre un inmueble propiedad de mis poderdantes según consta de documento debidamente Registrado por ante el Registro respectivo y el cual anexo marcado con la letra “B”, ubicado en la Parroquia La Candelaria, entre Calle Manrique y Av. Soublette Nro. 104-29, Municipio Valencia del Edo. Carabobo y el cual es utilizado por el ARRENDATARIO para fines comerciales, relacionados supuestamente con su objeto social, según lo establecieron las partes. Pero es el caso que el ARRENDATARIO ha venido violando consecutivamente todos los acuerdos que pactamos así como los literales a, d y e del artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios sobre todo por su incumplimiento en el PAGO DE LOS MESES ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2012, para un total de doce (12) meses de atraso en los pagos a razón de TRECIENTOS OCHENTA BOLIVARES (380,00 Bs), por mes para un total de CUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (4.560,00 Bs.); pesar que le hemos solicitado reiteradamente que desocupe el inmueble a través de la vía conciliatoria sin embargo continua ocupando el inmueble, y mis poderdantes, es decir, los ARRENDADORES insistieron en que se retirase del inmueble, sin que esto haya sucedido, e igualmente no ha cumplido con el mantenimiento y condiciones de conservación del inmueble, presentando deterioro en su estructuras, paredes, techo y cables desprendidos; solicito que en su oportunidad se practique la Inspección Ocular para dejar evidencia de lo denunciado en este libelo de demanda. En este sentido, establece la ley respectiva lo siguiente: Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento de dos (2) mensualidades consecutivas. d) en el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos , indebidos o en contravención a la conformidad de uso ……, o por el hecho de que arrendatario haya cambiado el uso o destino para que el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento , sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador).
Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. Conforme a lo expuesto y citado ciudadano juez, es evidente que el inquilino CLUB SOCIAL “VIEJOS AMIGOS”… es por lo antes expuesto que en nombre de mis poderdantes, procedo a demandar como en efecto lo hago al CLUB SOCIAL “ VIEJOS AMIGOS ” RIF Nro. J-07532283-5, representado en este acto por el ciudadano ELOY G. GONZALEZ… o a quien ejerza sus funciones, para que convenga o en su efecto a ello sea condenado por el Tribunal a quien corresponda el conocimiento de la causa en: PRIMERO: RESOLVER DE PLENO DERECHO EL CONTRATO Y en desalojar el inmueble dado en arrendamiento, y entregarlo complemente desocupado de personas y cosas, en las mismas condiciones en lo recibió y solvente en cuanto al pago de los servicios públicos y privados que conforme a los términos de la convención arrendaticia están a su cargo. SEGUNDO: Solicito se condene al pago de las costas procesales y de los honorarios profesionales…”
b) Escrito de contestación de la demanda, suscrito por el ciudadano FELIX ALÌ GONZALEZ, en su carácter de Presidente de la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, asistido por la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, en el cual se lee:
“…Es cierto que existe un inmueble, identificado en el libelo de la demanda, que ocupa mi representada en calidad de arrendataria y que el canon de arrendamiento es de TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (380,00 Bs) por mes...
...Rechazo niego y contradigo tanto los hechos como el derecho en que se fundamenta la por ser los fundamentos circunstanciales y legales en que se fundamenta la misma, inciertos, falsos... y carentes de toda realidad y validez de derecho judicial
Rechazo, niego y contradigo, que haya celebrado contrato de arrendamiento con las demandadas y que el mismo date de 13 años
Rechazo, niego y contradigo, que mi representada se encuentre insolvente de los canones de arrendamiento de los meses JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE en el año 2012, para un total de doce (12) meses de atraso de lso pagos a razon de TRESCIENTOS (ìdem) OCHENTA BOLIVARES (380,00 Bs), por mes.
Rechazo, niego y contradigo que el inmueble arrendado se encuentre deteriorado o en malas condiciones y que se ha cambiado el uso para el cual fue arrendado.
DE LOS HECHOS
En 1990 arrendé para mi representada “CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS”, el inmueble objeto del presente litigio, al Ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, titular de identidad Nro. 29.008, mediante un contrato verbal. La antigüedad de la relación arrendaticia puede venficarse en anexo marcado “D”, en el escrito de oposición a la medida de referente a los originales de 04 recibos de pago de canon debidamente firmados por el Ciudadano LUIS FELIPE LOZANO. A lo largo de los afios se mantuvo una buena relaciòn con el arrendador y se cumplieron todos los deberes de la relación contractual.
En 1995, unos de los amigos del “CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS”. Ciudadano HERNANDO RODRIGUEZ OLAYA, colombiano, titular de la cédula de Identidad 96.607 con una larga trayectoria como músico, se encontó en una situación dificil, quedándose sin vivienda, ante lo cual decidimos ayudarlo ofreciéndole un lugar donde habitar, por tal motivo se planteó la situación al arrendador LUIS FELIPE LOZANO, quien permitió que el Ciudadano HERNANDO RODRIGUEZ OLAYA, ya identificado, habitara en mueble situación que se ha mantenido a lo largo de los últimos la aüos, siendo
aneldo e 79 anos de edad. En el escrito de oposición a la medida se anexó constancia de residencia emanada del Consejo Comunal, marcada “J”.
Posteriormente, en el año 2000 me fue notificado verbalmente por el arrendador Ciudadano LUIS FELIPE LOZANO... que a partir de ese momento debia depositar el canon de arrendamiento en el Banco Venezolano de Credito a nombre de la ciudadana FLORISA LOZANO, titular de la cedula de identidad Nro. 4.132.494, quien era su hija y apoderada según instrumento poder registrado por ante la Oficina Subaltena del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo en fecha 26 de marzo de 1997, bajo el Nro. 20, folios 1 al 3. Protocolo Tercero, Tomo 3. continué depositando hasta la presente fecha el canon de arrendamiento a la referida Ciudadana primero en su calidad de apoderada del arrendador y luego por ser una de las herederas del mismo.
como se podrá observar, jamás celebré contrato de arrendamiento con las demandantes como afirman en el libelo de la demanda y menos aún que mi relación arrendaticia haya iniciado hace anos, ya que como señalé anteriormente, la misma data de 1990, celebrado el contrato con el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, quien era el propietario del inmuebley hasta el pasado miercoles 13 de febrero de 2013, creia que habìa mantenido la propiedad del mismo hasta su muerte y que eran sus herederos los que ejercian los derechos de propiedad, en donde su padre les habia efectuado una venta y una declaracion sucesoral.
Por otra parte, mi representada siempre cumpliò con las obligaciones propias de arrendatario como lo constituye, el pago del canon de arrendamiento, buen uso y mantenimiento del inmueble, hechos tan ciertos que como contamos con Certificado de conformidad Nro. 4524-2011 de Cuerpo de Bomberos de Valencia, con lo cual se deja claro que el inmueble cumple coo las normas de prevención y protección contra incendios establecidas en el país, (ver anexo “E”y “F”) del escrito de oposición a medida.
La demandante, en su escrito de demanda expresa: ...”el ARRENDATARIO ha venido violando consecutivamente todos los acuerdos que pactamos así como los literales a, d, y e del «tículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios sobre todo por su incumplimiento en el PAGO DE LOS MESES ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2012, para un total de doce (12) meses de atraso en los pagos a razón de TRECIENTOS (ídem) OCHENTA BOLÍVARES (380,00 Bs), por mes ...” cuando la verdad es que deposito mensualmente el canon de arrendamiento a la cuenta Nro. 0104 0014770141254863 del Banco Venezolano de crédito a Nombre de Florisa Lozano, tal como se evidencia en legajo de planillas de depósito que consignó en original, marcado “C”, en el escrito de oposición a medida, el pago lo efectúo a nombre de la Ciudadana FLORISA LOZANO, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.132.494, por ser la apoderada y luego heredera del Ciudadano LUIS FELIPE LOZANO.
Por todo lo expuesto, se solicita el la declaratoria sin lugar de la demanda incoada.
II. DE LA RECONVENCIÓN
En 1990 arrendé para mi representada “CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS”, el inmueble objeto del presente litigio, al Ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, titular de la Cédula de Identidad Nro. 29.008, mediante un contrato verbal. Se anexan marcados “C” legajo de recibos debidamente firmados por el arrendador en el cual se verifica la antigüedad de la relación arrendaticia. Ahora bien, a inicios del año 2000 se me notificó del poder que le fiiera concedido a la Ciudadana FLORISA LOZANO, el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 26 de marzo de 1997, bajo el Nro. 20, folios 1 al 3, Protocolo Tercero, Tomo 3; y que a partir de ese momento el canon debía ser pagado por depósito bancario a nombre de la referida Ciudadana. Es por ello, que desconocía que el inmueble que mi representada ocupa en calidad de arrendataria haya sido transferida su propiedad a las demandantes, ya que en ningún momento se me notificò la intencion de vender el referido inmueble Creia que el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO... habia mantenido la propiedad del mismo hasta su muerte y que eran sus herederos los que ejercian los derechos de propiedad. Fui sorprendido cuando se me nformò que en el momento de ejecutarse la medida de secuestro que las demandantes fundamentaban sus derechos en documentos de propiedad. Fuí sorprendido cuando se me informó en el momento de ejecutar la medida de secuestro que las demandantes fundamentaban sus derechos en documento de propiedad (Anexado B en el libelo de la demanda) donde su psdre les habia efectuado una venta y no en declaracion sucesoral.
Es por ello, que demando por retracto legal arrendaticio a los Ciudadanos FLORISA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONSO LOZANO ESCALANTE…
Fundamento mi derecho en los artículos 42 al 48 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios…
…Como puede observarse Ciudadano Juez, en la presente causa, los hechos narrados encuadran perfectamente dentro de las normas legales señaladas…
…Por todas las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, es por lo que vengo a demandar como en efecto en este acto demando por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, a los ciudadanos FLORISA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONSO LOZANO ESCALANTE, ya identificados, para que convengan o sea condenados por este tribunal, en lo siguiente:
PRIMERO: Para que voluntariamente convengan o sean condenados por el Tribunal a: subrogarse mi representada, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en donde los demandados reconvenidos adquirieron la propiedad del inmueble arrendado por mi representa, o que la futura sentencia equivalga al documento de propiedad del inmueble.…”
c) Escrito de contestación a la reconvención, presentado por el por la abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, en su carácter de apoderada actora, en el cual se lee:
“…El arrendador Luis Felipe Lozano, por medio de su representante Floriza Lozano, notificó verbalmente a la Asociación Civil por medio de su representante legal, cuando se realizó el pago de la mensualidad de Julio de 1998, su voluntad de darle en venta el inmueble arrendado, transcurriendo los nueve (9) días sin que la arrendataria manifestare su voluntad de aceptación para la compra del inmueble, entendiéndose su silencio como rechazo tácito de la misma, mostrando de tal manera carecer de interés en adquirir el inmueble ocupado, y quedando en libertad el arrendador de darlo en venta a cualquier tercero.
Para el supuesto de que sea desechada la anterior defensa opongo la excepción de caducidad, ya que no tiene derecho la arrendataria a ejercer el retracto legal arrendaticio porque el lapso de cuarenta (40) días, que le otorga la norma del 1547 del Código Civil, contados desde “la fecha de registro de la escritura”, caduco, es decir, el 20 de octubre del 1998, vencía el lapso para ejercer la arrendataria su derecho de retracto, ya que la compra fue registrada el 10 de septiembre de 1998 ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Valencia… derecho de retracto que no ejerció dentro del lapso que establece la norma aplicable, perdiendo así su derecho.
En razón de las defensas opuestas pido que se declare sin lugar la reconvención que contiene la pretensión de retracto legal planteada…”.
d) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 06 de abril del año 2011, en la cual se lee:
“…este Tribunal administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda por DESALOJO intentada por la abogada RUTH CRISTINA ZANELLI… actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos FLORISA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE, LEONARDO ALFONSO LOZANO ESCALANTE… contra la asociación civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, representada en este acto el ciudadano FELIX ALI GONZALEZ…. Seguidamente se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION interpuesta por la parte demandada. En consecuencia se condena a la parte demandada:
PRIMERO: Se ordena RESOLVER DE PLENO DERECHO EL CONTRATO Y EN DESALOJAR el inmueble Arrendado y entregarlo completamente desocupado de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en cuanto al pago de los servicios públicos y privados que conforme a los términos de la convención arrendaticia.
SEGUNDO: Se condena al pago de las costas procesales y de los honorarios profesionales de conformidad a lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
e) Diligencia de fecha 28 de junio de 2013, suscrita por el abogado MIGUEL LAURENCIO SANCHEZ GIRON, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, en la cual apela de la sentencia anterior.
f) Auto dictado el 10 de julio de 2013, por el Tribunal “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta de fecha 28 de junio de 2013, suscrita por el abogado MIGUEL LAURENCIO SANCHEZ GIRON, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de abril del año 2011.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Copia fotostática de instrumento poder otorgado por los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALONSO LOZANO ESCALANTE, a la abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, autenticado por ante la Notaría Pública de San Diego, Estado Carabobo, en fecha 27 de enero de 2011, bajo el No. 07, Tomo 09, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; marcado “A”.
Este documento, al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble constituido por una casa, ubicada en la Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo; protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 10 de septiembre de 1998, bajo el No. 3, folios 1 al 2, Pto. 1º Tomo 23; marcado “B”.
Este documento, al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el que el ciudadano LUIS LOZANO GOMEZ, titular de la cédula de identidad No. 29.008, en fecha 10 de septiembre de 1998, dió en venta pura y simple a los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONSO LOZANO ESCALANTE, el referido inmueble, constituido por una casa, ubicada en la Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, alinderada de la siguiente manera: NORTE: con la calle Manrique; SUR: con casa que es o fue de la Iglesia de Candelaria, y parte de un solar de la propiedad que es o fue del señor Rafael M. Días; ESTE: con calle de la Beneficiencia; y OESTE: con casa que es o fue de los sucesores del señor Asunción Vivas; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA Y RECONVENCION:
1.- Copia fotostática de Acta Constitutiva del CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 07 de abril de 1983, bajo el No. 3, folios 1 al 2, Pto. 1º Tomo 1º; en la cual se evidencia que fue elegido como Presidente de la Junta Directiva al ciudadano ELOY GONZALEZ, titular de la cedula de identidad Nro. 1.334.055; marcado “B”.
2.- Copia fotostática de Acta de Asamblea General Extraordinaria del Centro Social y Deportivo LOS VIEJOS AMIGOS, celebrada en fecha 27 de octubre de 2011; protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 19 de junio de 2012, bajo el No. 40, folio 327, Tomo 61º, del Protocolo de Transcripción del referido año; marcado “B”.
En relación a los instrumentos señalados en los numerales 1 y 2 se evidencia que, los mismos no fueron tachados de falso, por lo que esta Alzada los aprecia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado el contenido de los mismos, específicamente el nombramiento de los Miembros de la Junta Directiva, y las normas que rigen el funcionamiento de dicha Asociación; Y ASI SE DECIDE.
3.- Originales de Recibos expedidos por la ciudadana FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, a favor del ciudadano ALI GONZALEZ, titular de la cédula de identidad No. 5.594.344, por concepto de arrendamiento de la casa ubicada en la calle Manrique, distinguida con el No. 104-29; Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, correspondiente a los meses que van desde junio de 1998 hasta diciembre de 1999; acompañados de la copia fotostática de bauchers de depósitos de la entidad bancaria: “BANCO VENEZOLANO DE CREDITO S.A.C.A.”, efectuados por el referido ciudadano ALI GONZALEZ, en el año 1998; de comprobantes de cheques efectuados en el año 1999; de la copia fotostática del Recibo No. 0531, de fecha 28 de mayo de 1998; de originales de recibos de fechas 27 de marzo de 1998, 10 de febrero de 1998, 15 de enero de 1997, 09 de diciembre de 1997, por la cantidad de Bs. 85.000 cada uno, a favor del ciudadano ALI GONZALEZ, con sus comprobantes de cheques; originales de recibos emitidos desde el mes de diciembre de 1990 a febrero de 1991, de agosto de 1991 a noviembre de 1991, de enero de 1992 a diciembre de 1993, de febrero de 1994 a mayo de 1994, de agosto de 1994 a septiembre de 1994, de noviembre de 1994 a diciembre de 1994, de febrero a junio de 1995, de agosto de 1995 a febrero de 1996, mayo, julio, septiembre y noviembre de 1996, de enero de 1997 a agosto de 1997 y noviembre de 1997; marcados “C”.
En cuanto a la valoración de dichos instrumentos, este Sentenciador advierte que se pronunciará en la parte motiva del presente fallo.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Durante el lapso probatorio, la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:
1.- Reprodujo el legajo de planillas de depósitos bancarios por el BANCO VENEZOLANO DE CREDITO S.A.C.A., y originales de recibos de pago del canon de arrendamiento que cursan en el Cuaderno de Medidas, expedidos por el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO.
En relación a los precitados instrumentos, este Sentenciador les da principio de prueba por escrito, de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, para ser adminiculados con las demás pruebas traídas a los autos; Y ASI SE DECIDE.
2.- Reprodujo el Certificado de Conformidad de fecha 06 de octubre de 2011, Nro. 5424-2011 del Cuerpo de Bomberos de Valencia, el cual corre inserto en el Cuaderno de Medidas del presente expediente, cuya fecha de vencimiento lo fue el 13 de septiembre de 2012.
3.- Copia de la tramitación de la renovación del certificado expedido por la Alcaldía de Valencia, solicitada en fecha 17/09/2012, el cual corre inserto en el Cuaderno de Medidas del presente expediente.
4.- Copia fotostática de recibo del pago de Impuestos Municipales, el cual corre inserto en el Cuaderno de Medidas del presente expediente.
En relación al Certificado de Conformidad, a la copia de la tramitación de la renovación del certificado expedido por la Alcaldía de Valencia, y al recibo del pago de Impuestos Municipales, se observa que, los mismos, constituyen documentos de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente; los cuales la jurisprudencia, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, los ha categorizado como “documentos públicos”, y siendo que, los mismos deben admitidos y valorados por el jurisdicente (conocimiento jerárquico vertical) como tales, es por lo que esta Alzada les da valor probatorio, teniéndoseles como fidedignos, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
4.- Originales de recibos del servicio eléctrico y agua, los cuales corren insertos en el Cuaderno de Medidas del presente expediente.
En relación a los recibos de pago de servicios públicos, el Dr. JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, quien en materia probatoria se destaca dentro de la Doctrina Patria (Revista de Derecho Probatorio), señala:
“…las notas de consumo (energía eléctrica y teléfono) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firma, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo cual se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios...
…las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificatorias de la empresa telefónica en el segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho publico y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas...”
Este criterio también ha sido compartido por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en la sentencia Nro. RC.00877 de fecha 20 de diciembre de 2005 caso “Manuel Alberto Graterón vs. Envases Occidente C.A.”, siendo acogido por este Juzgador, en razón de que las instrumentales bajo análisis poseen la impresión del logotipo de CORPOELEC, y C.A. Hidrológica del Centro, para este Juzgador, tales instrumentos sólo demuestran el hecho de que la accionada en su condición de arrendataria, para la fecha, se encontraba solvente en cuanto a los servicios prestados por las mencionadas empresas; Y ASÍ SE DECIDE.
5.- Original de Constancia de Residencia de fecha 13 de febrero de 2013, signada con el No. 0004779, expedida por el Consejo Comunal Candelaria Casco Norte, Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, en la cual señala que el ciudadano HERNANDO RODRIGUEZ OLAYA, desde hace 18 años, se encuentra residenciado en la calle Manrique No. 104-29.
En relación al referido instrumento, observa esta Alzada que el mismo nada aporta a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desecha, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.
6.- Copia fotostática de instrumento poder otorgado por los ciudadanos LUIS FELIPE LOZANO GOMEZ y ANA LUCIA ESCALANTE LOZANO, a la ciudadana FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, en fecha 17 de diciembre de 1996, bajo el No. 29, Tomo 286, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría.
Este documento, al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASÍ SE DECIDE.
7.- Prueba de Informes, solicitando al Juzgado “a-quo” oficiara al BANCO VENEZOLANO DE CREDITO, a los fines de que informe si en la Cuenta No. 01040014770141254863, cuyo titular es la ciudadana FLORIZA LOZANO, aparecen reflejados los depósitos señalados en el escrito de pruebas.
De la revisión de las actas procesales que corren insertas en el presente expediente, se observa que no consta respuesta alguna de la referida Institución Bancaria, razón por la cual nada se tiene que analizar respecto a dicha prueba; Y ASI SE ESTABLECE.
8.- Solicitó Prueba de Inspección Judicial, a los fines de que el Tribunal “a-quo” dejara constancia de los siguientes particulares: 1.-) Que como hubo una medida preventiva de secuestro acordada y ejecutada, se sirva verificar si en el inmueble existe algún bien mueble distinto a los que pertenecían en éste, según el uso que se le daba al mismo; 2.-) Si el inmueble se encuentra ocupado por personas no autorizadas por el Tribunal; y 3) cualquier otro particular.
Consta por acta levantada en fecha 1º de abril de 2013, que el Juzgado “a-quo” se trasladó y constituyó en la Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, dejando constancia que se encontraba presente el ciudadano QUINTERO PEREZ ROMAN JOSE, en su carácter de vigilante, a quien se le impuso la misión del Tribunal, así como también dejó constancia de los siguientes particulares: “PRIMERO: El Tribunal… pudo observar en el inmueble donde se encuentra constituido en el área de la cocina una (1) feidora, una (1) cocina y una cava cuarto que se presume que eran usados en el “Club Social Viejos Amigos”… una (1) cama y una (1) nevera que están destinados para uso particular del notificado… SEGUNDO: que al momento de practicar la presente inspección se encontraba ocupando el inmueble el notificado, quien manifestó: “Fui contratado como vigilante para cuidar el inmueble…”; todo lo cual esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
9.- Prueba de Informes, solicitando al Juzgado “a-quo” oficiara a la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, a fin de que informe si en su oficina se encuentra registrado un poder en fecha 26 de marzo de 1997, bajo el Nro. 20, folios 1 al 3, Protocolo Tercero, Tomo 3, conferido por el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, a la ciudadana FLORIZA LOZANO; y que igualmente informe si existe una nota marginal sobre su revocatoria.
De la revisión de las actas procesales que corren insertas en el presente expediente, se observa que no consta respuesta alguna de la referida Oficina de Registro, razón por la cual nada se tiene que analizar respecto a dicha prueba; Y ASI SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARE ACTORA:
La abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, en su carácter de apoderada actora, promovió las siguientes pruebas:
1.- Copia certificada de acta de defunción del ciudadano ELOY GUILLERMO GONZÁLEZ, expedida por la Oficina de Registro Publico del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, signada con el No. 845, folio 125 del, tomo II del año 1995, marcada “A”.
Esta Alzada observa que, al constituir dicho instrumento un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente, al ser categorizados como “documentos públicos”, al no haber sido impugnados se le da valor probatorio, teniéndosele como fidedigno, a tenor de lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
2.-) Copia fotostática simple del acta de asamblea de la asociación civil “CLUB SOCIAL CENTRO DE AMIGOS”, celebrara el 29 de marzo de 1983, en el que se designa al ciudadano ELOY GUILLERMO GONZÁLEZ, titular de la cédula de identidad No. 1.334.055, como Presidente.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
3.-) Original de Inspección Técnica realizada al inmueble objeto del presente juicio, signada con el Nro. 026-2013, expedida por el Instituto Autónomo Municipal Cuerpo de Bomberos de Valencia, en fecha 1º de marzo de 2013, marcada “B”, en la cual se dejó constancia de daños estructurales, tales como: “2.1.- Humedad, vestigios de filtraciones a nivel de pared en las áreas de depósitos. 2.2.- Grietas superficiales a nivel de paredes y piso. 2.3.- Existe instalación de conductores eléctricos improvisados, energizados y al descubierto, en condiciones inseguras, en las diferentes áreas del inmueble. 2.4.- Por las diferentes áreas del inmueble, se logró evidenciar desperdicios de desechos sólidos (basura), neumáticos, estructuras metálicas (chatarra), entre otros…”
En relación a la precitada Inspección Técnica, expedida por el Instituto Autónomo Municipal Cuerpo de Bomberos de Valencia, se evidencia que la misma constituye un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscrito por un funcionario público competente; por lo que, al no haber sido impugnada, se le da pleno valor probatorio, teniéndosele como fidedigna, a tenor de lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se evidencia el deterioro sufridos por el inmueble objeto del presente juicio; Y ASI SE DECIDE.
4.-) Solicitó al Juzgado “a-quo” practicara Inspección Judicial en el inmueble objeto del presente juicio, ubicado en Parroquia Candelaria, Municipio Valencia, Calle Manrique c/c Av. Soublette N° 104-29, a los fines de dejar constancia de los siguientes hechos: a) El mal estado de las paredes y techo del inmueble; b) las conexiones eléctricas que están a la vista y no empotradas como deberían estarlo de acuerdo a las medidas de seguridad; c) El deterioro del área de cocina, baños que están en muy mal estado de conservación; d) que el inmueble se encuentra vacío de bienes, estando presente solo el vigilante contratado por los depositarios a los fines del cuido y resguardo del inmueble.
Consta por acta levantada en fecha 1º de abril de 2013, que el Juzgado “a-quo” se trasladó y constituyó en la Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, dejando constancia que se encontraba presente el ciudadano QUINTERO PEREZ ROMAN JOSE, en su carácter de vigilante, a quien se le impuso la misión del Tribunal, así como también dejó constancia de los siguientes particulares: “PRIMERO: El Tribunal deja constancia que al momento de practicar la presente inspección pudo observar que las paredes y el techo del inmueble donde se encuentra constituido se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación, evidenciándose filtraciones en las paredes y parte del techo desprendido… SEGUNDO: El Tribunal… pudo observar que las conexiones eléctricas se encuentran en la parte externa de las paredes, observándose cables sueltos… TERCERO: El Tribunal… pudo observar que el área de la cocina del inmueble está en mal estado de mantenimiento y conservación, observándose las paredes deterioradas. Igualmente este Juzgado pudo evidenciar fuerte olor a humedad en el área donde se encuentra la cava cuarto. Con respecto a los baños se observaron en mal estado de mantenimiento y conservación, evidenciando piezas de sanitarios y paredes rotas… CUARTO: El Tribunal… pudo observar en el área de la cocina una (1) freidora, una (1) cocina y una cava cuarto, ambas partes manifestaron que son propiedad de la parte demandada. Igualmente pudo observar una (1) cama y una (1) nevera que están destinados a uso particular del vigilante…”; todo lo cual esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
5.-) Estados de la cuenta corriente a nombre de la ciudadana FLORIZA LOZANO ESCALANTE N° 0104-0014-77-0141254863, del Banco Venezolano de Crédito, del periodo que va desde el 29 de febrero del 2008 al 28 de febrero del 2013, siendo la cuenta en que la arrendataria debía realizar a la arrendadora el pago de cánones de arrendamiento, marcados “C”.
Este Sentenciador, en relación a dichos instrumentos, de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, les da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculados con otras pruebas traídas a los autos; Y ASI SE DECIDE.
6.-) Prueba de Informes, solicitando que se oficiara a la institución bancaria: “Banco Venezolano de Crédito”, a los fines de que informara sobre la cuenta corriente N° 0104-0014-77-0141254863, cuyo titular lo es la ciudadana FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, titular de la cédula de identidad N° 4.132.494, donde se reflejen todos los movimientos de esta cuenta durante el periodo que va del 29 de febrero del 2008 al 28 de febrero del 2013, ambos incluidos.
Consta al folio 224 de la Pieza Principal del presente expediente, Oficio de fecha 08 de abril de 2013, expedido por la referida institución bancaria, en el cual remite los movimientos bancarios de la Cuenta Corriente No. 01040014770141254863, perteneciente a la ciudadana FLORIZA LOZANO, correspondiente al mes de febrero de de 2008 a febrero de 2013.
Para valorar la presente prueba de informes, el Tribunal observa, que la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresó lo siguiente:
“...la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas...”
En consecuencia, se aprecia la prueba de informes sub-examine, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
7.-) Prueba de Informes, solicitando al Juzgado “a-quo” oficie a la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia Estado Carabobo, a fin de que Informe sobre todas las actas de asambleas registradas de la Asociación Civil “CLUB SOCIAL CENTRO DE AMIGOS” celebradas desde el 29 de marzo de 1983, dentro de las cuales, el acta levantada el día 07 de abril de 1983, bajo el N° 03, folio 1 al 2, Pto 1°, Tomo 1°, así como de las notas marginales que constan. Indicándose la fechas de celebración del acto de asamblea así como la fecha del registro de dichas asambleas.
De la revisión de las actas procesales que corren insertas en el presente expediente, se observa que no consta respuesta alguna de la referida Oficina de Registro, razón por la cual nada se tiene que analizar respecto a dicha prueba; Y ASI SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS EN ALZADA:
El abogado MIGUEL LAURENCIO SANCHEZ GIRON, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:
1.- Legajo contentivo de copias fotostáticas de la tradición legal del inmueble en litigio, marcado “A”.
2.- Copia fotostática de actas de asambleas celebradas por el Centro Social y Deportivo Los Viejos Amigos.
Este Sentenciador observa que las copias fotostáticas señalados en los numerales 1 y 2, son reproducciones de “documentos públicos”, las cuales al no haber sido impugnadas, y al estar subsumida dicha prueba en las pruebas admisibles en segunda instancia, es por lo que se les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASI SE DECIDE.
3.- Copia fotostática de Certificado de Conformidad de fecha 06 de octubre de 2011, Nro. 5424-2011 del Cuerpo de Bomberos de Valencia, el cual corre inserto, en original, en el Cuaderno de Medidas del presente expediente, cuya fecha de vencimiento lo fue el 13 de septiembre de 2012.
4.- Reprodujo los recibos de servicio eléctrico, agua e impuestos municipales.
5.- Reprodujo el documento de propiedad del inmueble en litigio, donde el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, le vende a los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO DE MALPICA, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE.
En relación a los instrumentos señalados en los numerales 3, 4 y 5, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración de los mismos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.

TERCERA
Esta Alzada observa que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 08 de enero de 2013, por el Tribunal “a-quo”, en la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos RAQUEL MARÍA DÍAZ DE MORENO, CARLOS ANTONIO MORENO DÍAZ, CRISTOBAL RAFAEL MORENO DIAZ y MARIA CARLOTA MORENO DIAZ, contra el ciudadano JUAN CARLOS DIAZ RIVAS.
La abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE, en el escrito libelar alega que sus poderdantes, mantienen una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, durante más de trece (13) años, con el CLUB SOCIAL “VIEJOS AMIGOS”, representado por el ciudadano ELOY G. GONZALEZ, sobre un inmueble propiedad de sus poderdantes, ubicado en la Parroquia La Candelaria, entre Calle Manrique y Av. Soublette Nro. 104-29, Municipio Valencia del Edo. Carabobo, el cual es utilizado por el arrendatario para fines comerciales, relacionados supuestamente con su objeto social, según lo establecieron las partes; pero es el caso, que el arrendatario ha venido violando consecutivamente todos los acuerdos que pactaron, así como los literales a, d y e del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por su incumplimiento en el pago de los meses enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2012, para un total de doce (12) meses de atraso, a razón de TRECIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 380,00), por mes, para un total de CUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 4.560,00); que pesar que se le ha solicitado reiteradamente que desocupe el inmueble, a través de la vía conciliatoria, el arrendatario continua ocupando el inmueble, incumpliendo con el mantenimiento y condiciones de conservación del mismo, presentando deterioro en su estructuras, paredes, techo y cables desprendidos; razones por las cuales, con fundamento en lo previsto en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de sus poderdantes, demanda al CLUB SOCIAL “VIEJOS AMIGOS” para que convenga o en su efecto a ello sea condenado por el Tribunal, en resolver de pleno derecho el contrato y en desalojar el inmueble dado en arrendamiento, complemente desocupado de personas y cosas, en las mismas condiciones en lo recibió y solvente en cuanto al pago de los servicios públicos y privados que conforme a los términos de la convención arrendaticia.
A su vez, el ciudadano FELIX ALÌ GONZALEZ, asistido por la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, en el escrito de contestación de la demanda, señala que es cierto que existe un inmueble, identificado en el libelo de la demanda, que ocupa su representada en calidad de arrendataria y que el canon de arrendamiento es de TRESCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 380,00) por mes. Rechazó, negó y contradijo, tanto en los hechos, como en el derecho en que se fundamenta la demanda incoada en contra de su representada, por ser inciertos, falsos, y carentes de toda realidad y validez de derecho judicial; rechazó, negó y contradijo, que haya celebrado contrato de arrendamiento con las demandadas y que el mismo date de 13 años; rechazó, negó y contradijo que su representada se encuentre insolvente de los canones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre en el año 2012, a razon de TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 380,00), por mes; rechazó, negó y contradijo que el inmueble arrendado se encuentre deteriorado o en malas condiciones y que se ha cambiado el uso para el cual fue arrendado; señalando que, en 1990 arrendó para su representada “CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS”, el inmueble objeto del presente litigio, al ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, quien era el propietario del inmueble, mediante un contrato verbal; que la antigüedad de la relación arrendaticia se puede verificar en los originales de 04 recibos de pago de canon debidamente firmados por el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO; que en el año 2000, le fue notificado verbalmente por el arrendador, ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, que a partir de ese momento debia depositar el canon de arrendamiento en el Banco Venezolano de Crédito a nombre de la ciudadana FLORIZA LOZANO, en la cuenta Nro. 0104 0014770141254863, quien era su hija y apoderada según instrumento poder registrado por ante la Oficina Subaltena del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo en fecha 26 de marzo de 1997, bajo el Nro. 20, folios 1 al 3. Protocolo Tercero, Tomo 3; que continuó depositando hasta la fecha, el canon de arrendamiento a la referida ciudadana, primero en su calidad de apoderada del arrendador y luego por ser una de las herederas del mismo; que su representada siempre cumplió con las obligaciones propias de arrendatario como lo constituye, el pago del canon de arrendamiento, buen uso y mantenimiento del inmueble.
Delimitada la controversia se observa que, constituye un hecho no controvertido que la parte accionada se encuentra ocupando el inmueble ubicado en la Parroquia La Candelaria, entre Calle Manrique y Av. Soublette Nro. 104-29, Municipio Valencia del Estado Carabobo; en su condición de arrendataria, por un canon de arrendamiento mensual de TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 380,00); constituyendo hechos controvertidos, en primer término, el inicio de la relación arrendaticia, así como la cualidad de los accionantes, y en segundo término, el que si efectivamente existe incumplimiento contractual por parte de la demandada, al no cumplir con su obligación principal de pagar los cánones arrendaticios, así como con el mantenimiento y condiciones de conservación del inmueble, al presentar deterioro en su estructura, cambiándole el uso o destino pactado en el contrato de arrendamiento verbal.
En este orden de ideas, se hace necesario hacer una breve referencia a las normas que regulan las relaciones contractuales, y a tal efecto, se trae a colación lo establecido en el Código Civil, en sus artículos:
1.159.- “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160.- “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por las partes; observa este Sentenciador que el articulo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, determinan que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, constituyendo la carga de la prueba que las partes deben soportar, a fin de producir en el Juez convicción sobre los hechos controvertidos.
En efecto, en relación a la carga de la prueba, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, no dejan lugar a dudas al establecer:
1354.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación”.
506.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.
Igualmente, la doctrina ha sido pacífica y reiterada al establecer que en el proceso civil las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para llevarlas a la convicción del Juez, por cuanto le corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 del ya nombrado Código de Procedimiento Civil.
En el caso sub examine, es de observarse, que la accionada de autos al excepcionarse, rechazó, negó y contradijo que haya celebrado contrato de arrendamiento con las demandadas y que el mismo date de trece (13) años, señalando que la misma data del año de 1990, puesto que fue en esa fecha que el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, mediante contrato verbal dio en arrendamiento el inmueble objeto de la presente causa, al CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS. A tales efectos, consignó recibos de pago de canones arrendaticios expedidos por el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, evidenciándose que corren insertos en el Cuaderno de Medidas del presente expediente; los cuales son adminiculados con los recibos expedidos por la ciudadana FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, a favor del ciudadano ALI GONZALEZ, por concepto de arrendamiento de la casa ubicada en la calle Manrique, distinguida con el No. 104-29; Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, correspondiente a los meses que van desde junio de 1998 hasta diciembre de 1999; acompañados de la copia fotostática de bauchers de depósitos de la entidad bancaria: “BANCO VENEZOLANO DE CREDITO S.A.C.A.”, efectuados por el referido ciudadano ALI GONZALEZ, en el año 1998; de comprobantes de cheques efectuados en el año 1999; de la copia fotostática del Recibo No. 0531, de fecha 28 de mayo de 1998. Siendo que de la revisión de los mismos se observa con relación a recibos de los meses que van desde enero, febrero y marzo de 1998, los mismos no se encuentran suscritos por el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, sino que aparecen recibidos por la ciudadana YRIANA ALEGRE, quien no es parte en el presente juicio, ni se alegó o demostró la condición en la cual daba por supuestamente recibida la cantidad en ellos señalada; por lo que se desechan de la presente causa, dada su impertinencia. Asimismo se observa, con relación a los meses de abril y mayo del año 1998, no corre a los autos ningún elemento probatorio que permita precisar su cancelación, constando sólo los recibos que van desde los meses de junio a diciembre de dicho año, expedidos por la ciudadana FLORIZA LOZANO DE MALPICA; originales de recibos de fechas 27 de marzo de 1998, 10 de febrero de 1998, 15 de enero de 1997, 09 de diciembre de 1997, por la cantidad de Bs. 85.000 cada uno, a favor del ciudadano ALI GONZALEZ, con sus comprobantes de cheques; originales de recibos emitidos desde el mes de diciembre de 1990 a febrero de 1991, de agosto de 1991 a noviembre de 1991, de enero de 1992 a diciembre de 1993, de febrero de 1994 a mayo de 1994, de agosto de 1994 a septiembre de 1994, de noviembre de 1994 a diciembre de 1994, de febrero a junio de 1995, de agosto de 1995 a febrero de 1996, mayo, julio, septiembre y noviembre de 1996, de enero de 1997 a agosto de 1997 y noviembre de 1997; instrumentos éstos privados que, al no haber sido desconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; Y ASI SE DECIDE.
Observa este Sentenciador, que si bien constituye un hecho no controvertido la existencia de la relación locativa, debe precisarse tanto el inicio de la misma, como la cualidad que tienen los hoy accionantes, ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE; y en este sentido se observa que, para la fecha en que el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, otorgó los señalados recibos de cancelación de los cánones arrendaticios, el mismo tenía el carácter de propietario del inmueble; tal como se evidencia del instrumento contentivo del contrato de compra-venta, acompañado con el libelo de demanda, que dicho ciudadano le hiciese a los hoy accionantes, valorado por esta Alzada con anterioridad; en el cual se señala que el inmueble fue adquirido en fecha 03 de febrero de 1943, lo cual permite precisar el que efectivamente la relación arrendaticia tuvo su nacimiento con anterioridad a la fecha en la cual hubo el traslado de propiedad, lo que hace necesario traer a colación la norma contenida en el artículo 20 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual señala que:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietarioarrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley.”
Norma ésta que mantiene su vigencia al señalar la nueva Ley Pata la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en el artículo 38:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona natural o jurídica, el nuevo propietario se subrogará totalmente de pleno derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en todos y cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente y, por consiguiente, las partes estarán obligadas a respetar dicha relación en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la misma sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en la presente ley.”
Lo que hace forzoso concluir, que los hoy accionantes, ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE, al momento de adquirir la propiedad del inmueble objeto de la relación locativa se subrogaron al mismo en la condición de arrendadores, más aún cuando en accionado de autos le reconoce la condición de herederos, siendo que de conformidad con el artículo 1.603 del Código Civil, el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador, ni por la del arrendatario, lo que les confiere legitimatio ad causam, vale señalar, que los mismos tienen cualidad como arrendadores para accionar en la presente causa; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, pasa este Sentenciador a dilucidar el hecho controvertido consistente en que si efectivamente existe incumplimiento contractual por parte de la demandada, Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, en relación a su obligación principal de pagar los cánones arrendaticios, de los meses que van desde enero a diciembre de 2012, a razón de TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 380,00); así como con el mantenimiento y condiciones de conservación del inmueble.
En este sentido, se hace necesario determinar, en primer lugar, el que si efectivamente la accionada de autos se encontraba insolvente con el pago de los referidos cánones de arrendamiento; observándose que el ciudadano FELIX ALÌ GONZALEZ, en su carácter de Presidente de la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, asistido por la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, en el escrito de contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo que su representada se encuentre insolvente de los canones de arrendamiento del año 2012, a razon de TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 380,00), por mes, señalando que, a partir del año 2000, comenzó a depositar el canon de arrendamiento en el Banco Venezolano de Crédito, en la cuenta Nro. 0104-0014770141254863, a nombre de la ciudadana FLORIZA LOZANO, primero en su condición de apoderada del arrendador y luego por ser una de las herederas del mismo; recayendo sobre ella la carga probatoria que le impone las normas contenidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, que determinan las reglas de la carga de la prueba al señalar: “las partes tienen las cargas de probar sus respectivas obligaciones de hecho…”, y “quien pida la obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, respectivamente, correspondiéndole por tanto a la demandada de autos, demostrar el pago o el hecho que ha producido la liberación de la obligación; y siendo que, su actividad probatoria al respecto, consistió en la promoción de un legajo de planillas de depósitos bancarios por el BANCO VENEZOLANO DE CREDITO S.A.C.A., que cursan en el Cuaderno de Medidas; lo cual adminiculado con los estados de cuenta consignados a los autos por la parte actora en el presente juicio, de la cuenta corriente a nombre de la ciudadana FLORIZA LOZANO ESCALANTE N° 0104-0014-77-0141254863, del Banco Venezolano de Crédito, del periodo que va desde el 29 de febrero del 2008 al 28 de febrero del 2013; se desprende que fueron efectuados depósitos por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 380,00) cada uno, en las siguientes fechas: 12 de enero de 2012, 08 de marzo de 2012, 12 de abril de 2012, 04 de mayo de 2012, 08 de junio de 2012, 08 de agosto de 2012, 20 de septiembre de 2012, 30 de octubre de 2012, 14 de diciembre de 2012, y por la cantidad de UN MIL CIENTO CUARENTA BOLIVARES (Bs. 1.140,00), el día 18 de febrero de 2013; evidenciándose, partiendo de que cada depósito se corresponde con el canon de arrendamiento del mes correspondiente, que no corre a los autos prueba de que se hubiesen cancelado los meses de febrero, julio y noviembre del año 2012, incumpliendo la accionada de autos con la carga probatoria de demostrar su estado de solvencia, con su obligación de pagar los cánones arrendaticios en forma oportuna, de conformidad con lo previsto en artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil, puesto que, el depósito realizado en fecha 18 de febrero de 2013, correspondiente supuestamente a los tres (3) meses insolutos del año 2012, no pudiendo por tanto ser apreciados como prueba de solvencia, puesto que al demandársele como cánones insolutos los correspondientes a los meses que van de enero a diciembre del año 2012, debió probarse el pago oportuno de los mismos; y siendo que pagos posteriores de los cánones no generan estado de solvencia (intempestivo por tardío), resulta forzoso concluir, que la referida ASOCIACION CIVIL CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, se encontraba en estado de insolvencia; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, observa este Sentenciador que igualmente los accionantes presenten la resolución del contrato de arrendamiento fundamentados en el incumplimiento contractual, por parte de la demandada, referente al mantenimiento y condiciones de conservación del inmueble, al presentar deterioros en su estructura, paredes, techo y cables; promoviendo, a los fines de demostrar sus aseveraciones, Inspección Técnica realizada al inmueble objeto del presente juicio, signada con el Nro. 026-2013, expedida por el Instituto Autónomo Municipal Cuerpo de Bomberos de Valencia, en fecha 1º de marzo de 2013, en la cual se dejó constancia de daños estructurales, específicamente: “…Humedad, vestigios de filtraciones a nivel de pared en las áreas de depósitos… Grietas superficiales a nivel de paredes y piso…. instalación de conductores eléctricos improvisados, energizados y al descubierto, en condiciones inseguras, en las diferentes áreas del inmueble… desperdicios de desechos sólidos (basura), neumáticos, estructuras metálicas (chatarra), entre otros…”; lo cual adminiculado con la Inspección Judicial practicada en dicho inmueble por el Juzgado “a-quo”, dejando constancia de que: “…las paredes y el techo del inmueble… se encuentra en mal estado de mantenimiento y conservación, evidenciándose filtraciones en las paredes y parte del techo desprendido… que las conexiones eléctricas se encuentran en la parte externa de las paredes, observándose cables sueltos… que el área de la cocina del inmueble está en mal estado de mantenimiento y conservación, observándose las paredes deterioradas… pudo evidenciar fuerte olor a humedad en el área donde se encuentra la cava cuarto. Con respecto a los baños se observaron en mal estado de mantenimiento y conservación, evidenciando piezas de sanitarios y paredes rotas…”; valoradas por esta Alzada con anterioridad; y si bien la accionada de autos acompañó Certificado de Conformidad de uso del inmueble, expedido por el Cuerpo de Bomberos de Valencia, el mismo lo es de fecha 06 de octubre de 2011, Nro. 5424-2011, con una vigencia de un año, la cual venció en fecha 13 de septiembre de 2012; siendo que la referida Inspección Técnica practicada por el mismo Cuerpo de Bomberos consignada a los autos por el accionante, lo fue de fecha 1º de marzo de 2013; se tiene por probado el que efectivamente el inmueble dado en arrendamiento se encuentra en estado de deterioro y en condiciones inseguras para su uso; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, observa este Sentenciador que los accionantes pretenden la resolución del contrato de arrendamiento que mantienen con la ASOCIACION CIVIL CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, dado el incumplimiento de ésta, de su obligación principal de pagar los cánones arrendaticios; así como la obligación de mantenimiento y condiciones de conservación del inmueble, al presentar deterioro en su estructura; y siendo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, establecido como fue que el accionado de autos incumplió tanto su obligación principal de pagar oportunamente el canon de arrendamiento mensual, así como la obligación de cuidado y mantenimiento del inmueble recibido en arrendamiento, dado que la parte demandada no probó nada que le favoreciera, al no traer a los autos elemento alguno de convicción que llevase al ánimo de este Sentenciador el criterio de que estaba solvente con el pago de los cánones insolutos, así como el que haya mantenido el inmueble dado en arrendamiento en buen estado y conservación, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, es forzoso concluir que se encuentran llenos los extremos necesarios para que proceda la resolución del contrato de arrendamiento; y en consecuencia, la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE, contra la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, debe prosperar, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo. En consecuencia, la arrendataria, debe entregar a la arrendadora, el inmueble arrendado totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió y solventes de los servicios públicos y privados; Y ASI SE DECIDE.
Cumpliendo con el principio de exhaustividad de la sentencia, observa este Sentenciador que el ciudadano FELIX ALÌ GONZALEZ, en su carácter de Presidente de la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, asistido por la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, reconvino a los hoy accionantes, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, para que convinieran o fuesen condenados en subrogar a su representada, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en donde los demandantes reconvenidos adquirieron la propiedad del inmueble dado en arrendamiento; con fundamento a que en 1990, arrendó para su representada “CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS”, el inmueble objeto del presente litigio, mediante un contrato verbal; que a inicios del año 2000, se le notificó del poder que le fuera concedido a la ciudadana FLORIZA LOZANO, el cual se encuentra registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 26 de marzo de 1997; y que a partir de ese momento el canon debía ser pagado por depósito bancario a nombre de la referida ciudadana; que desconocía que el inmueble que su representada ocupaba en calidad de arrendataria haya sido transferida su propiedad a las demandantes, ya que en ningún momento se le notificó la intencion de vender el referido inmueble, siendo sorprendido cuando se le informó en el momento de ejecutar la medida de secuestro que las demandantes fundamentaban sus derechos en documento de propiedad, donde su padre les habia efectuado una venta y no en declaracion sucesoral.
A su vez, la abogada RUTH CRISTINA ZANELLI, en su carácter de apoderada actora, en el escrito de contestación a la reconvención, señala que el arrendador, LUIS FELIPE LOZANO, por medio de su representante FLORIZA LOZANO, notificó verbalmente a la Asociación Civil hoy demandada, cuando se realizó el pago de la mensualidad de Julio de 1998, su voluntad de darle en venta el inmueble arrendado, transcurriendo los nueve (9) días sin que la arrendataria manifestare su voluntad de aceptación para la compra del inmueble. Asimismo señala que, para el supuesto de que sea desechada la anterior defensa, opongo la excepción de caducidad, ya que no tiene derecho la arrendataria a ejercer el retracto legal arrendaticio, porque el lapso de cuarenta (40) días, que le otorga la norma del 1547 del Código Civil, contados desde “la fecha de registro de la escritura”, caducó, es decir, el 20 de octubre del 1998, vencía el lapso para ejercer la arrendataria su derecho de retracto, ya que la compra fue registrada el 10 de septiembre de 1998, ante el Registro Subalterno del Segundo Circuito de Valencia, derecho de retracto que no ejerció dentro del lapso que establece la norma aplicable, perdiendo así su derecho.
En relación al retracto legal arrendaticio, la doctrina preponderante en Venezuela ha señalado que: “…El tanteo viene a ser, en síntesis, uno de los llamados “derechos de prelación”, derecho éste que se materializa toda vez que la situación normativa en que se halla un sujeto puede subsumirse en un tipo legal que lo autoriza para reclamar se prefiere su oferta a la de un tercero, en la adquisición de un cosa, cuando el dueño directo quiera enajenarla, siempre que su propuesta coincida con sus líneas esenciales con la del pretenso adquiriente…” (Dr. GERT KUMMEROW en su obra “El Retracto Legal Arrendaticio en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”).
Asimismo, los autores de la talla de RICARDO ENRIQUE LA ROCHE y JORGE C. KIARIKIRES LONGHI, en su obra “El Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios”, han acotado que:
“…para que pueda existir el Retracto Legal Arrendaticio deben cumplirse dos requisitos de ley para que el arrendatario tenga el derecho de preferencia, entre lo cuales está: Que tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años; Que tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y debe satisfacer las aspiraciones del propietario….”
A su vez, el artículo 1.546 del Código Civil venezolano establece: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo. En el caso de que dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”. Siendo dicha norma recogida en el artículo 43 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.
Lo que hace necesario analizar si en el caso sub examine se encuentran cumplidos los requisitos de Ley.
En este sentido se observa que en cuanto a que: “tiene que ser arrendatario por más de dos (02) años”, en el presente fallo, se precisó con anterioridad, que la demandada reconviniente a los fines de probar el inicio de la relación arrendaticia consignó a los autos recibos de cancelación de canones arrendaticios que datan desde 1991, expedidos por el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, el cual al momento del otorgamiento de los señalados recibos de cancelación de los cánones arrendaticios, tenía el carácter de propietario del inmueble; tal como se evidencia del instrumento contentivo del contrato de compra-venta, acompañado con el libelo de demanda, que dicho ciudadano le hiciese a los hoy accionantes, valorado por esta Alzada con anterioridad; en el cual se señala que el inmueble fue adquirido en fecha 03 de febrero de 1943, lo cual permite precisar el que efectivamente la relación arrendaticia tuvo su origen en la referida fecha, vale señalar, por lo menos a partir del día 18 de marzo de 1991; lo que hace forzoso concluir, que la relación arrendaticia tenía una duración de más de dos (2) años, contados hacia atrás de la fecha en que ocurrió el traslado de propiedad, es decir, en fecha 10 de septiembre de 1998; por lo que se tiene por cumplido con el primer requisito del retracto legal arrendaticio; Y ASI SE ESTABLECE.
En cuanto al segundo requisito, vale señalar, que el arrendatario tiene que estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, es de observarse que, a los fines de probar el estado de solvencia para la referida fecha, el accionado reconviniente aportó a los autos como medio probatorio legajo de recibos expedidos por la ciudadana FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, a favor del ciudadano ALI GONZALEZ, por concepto de arrendamiento de la casa ubicada en la calle Manrique, distinguida con el No. 104-29; Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, correspondiente a los meses que van desde junio de 1998 hasta diciembre de 1999; acompañados de la copia fotostática de bauchers de depósitos de la entidad bancaria: “BANCO VENEZOLANO DE CREDITO S.A.C.A.”, efectuados por el referido ciudadano ALI GONZALEZ, en el año 1998; de comprobantes de cheques efectuados en el año 1999; de la copia fotostática del Recibo No. 0531, de fecha 28 de mayo de 1998; de originales de recibos de fechas 27 de marzo de 1998, 10 de febrero de 1998, 15 de enero de 1997, 09 de diciembre de 1997, por la cantidad de Bs. 85.000 cada uno, a favor del ciudadano ALI GONZALEZ, con sus comprobantes de cheques; originales de recibos emitidos desde el mes de diciembre de 1990 a febrero de 1991, de agosto de 1991 a noviembre de 1991, de enero de 1992 a diciembre de 1993, de febrero de 1994 a mayo de 1994, de agosto de 1994 a septiembre de 1994, de noviembre de 1994 a diciembre de 1994, de febrero a junio de 1995, de agosto de 1995 a febrero de 1996, mayo, julio, septiembre y noviembre de 1996, de enero de 1997 a agosto de 1997 y noviembre de 1997; siendo que de la revisión de los mismos se observa con relación a recibos de los meses que van desde enero, febrero y marzo de 1998, los mismos no se encuentran suscritos por el ciudadano LUIS FELIPE LOZANO, sino que aparecen recibidos por la ciudadana YRIANA ALEGRE, quien no es parte en el presente juicio, ni se alegó o demostró la condición en la cual daba por supuestamente recibida la cantidad en ellos señalada; por lo que se desechan de la presente causa, dada su impertinencia; Y ASI SE ESTABLECE.
Asimismo se observa, con relación a los meses de abril y mayo del año 1998, no corre a los autos ningún elemento probatorio que permita precisar su cancelación, constando sólo los recibos que van desde los meses de junio a diciembre de dicho año, expedidos por la ciudadana FLORIZA LOZANO DE MALPICA, así como el resto de los recibos acompañados al escrito de reconvención marcados “C”; documentos privados que, al no haber sido desconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil.
Ahora bien, no constando a los autos la cancelación de los canones arrendaticios que van de enero a mayo de 1998, la accionada reconviniente incumplió con la carga probatoria de demostrar su estado de solvencia, con relación a la obligación de pagar los cánones arrendaticios, de conformidad con lo previsto en artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil; por lo que, no puede tenerse por cumplido con el segundo de los requisitos de procedencia del retracto legal arrendaticio; vale señalar, el estado de solvencia en el pago de los canones de arrendamiento para el momento de la venta; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, al no estar cumplidos los extremos legales exigidos y consagrados, tanto en las normas contenidas en el Código Civil, como en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (artículo 42), recogidas en el artículo 131 de la hoy vigente Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, es forzoso concluir que la pretensión de preferencia ofertiva y retracto legal, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Como corolario de lo ya decidido, es de observarse que, respecto a la Caducidad Legal establecida para ejercer el derecho de retraer, esta Alzada considera señalar, que se pueden presentar las siguientes situaciones:
a) Si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la enajenación, le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación; y
b) Si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la enajenación , por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".
En el caso sub-judice, la parte actora reconvenida acompañó con el escrito libelar, copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 10 de septiembre de 1998, bajo el No. 3, folios 1 al 2, Pto. 1º Tomo 23; valorado por esta Alzada con anterioridad, en el cual el ciudadano LUIS LOZANO GOMEZ, titular de la cédula de identidad No. 29.008, en fecha 10 de septiembre de 1998, dió en venta pura y simple a los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONSO LOZANO ESCALANTE, el inmueble, constituido por una casa, ubicada en la Parroquia La Candelaria, Municipio Valencia, Estado Carabobo, alinderada de la siguiente manera: NORTE: con la calle Manrique; SUR: con casa que es o fue de la Iglesia de Candelaria, y parte de un solar de la propiedad que es o fue del señor Rafael M. Días; ESTE: con calle de la Beneficiencia; y OESTE: con casa que es o fue de los sucesores del señor Asunción Vivas. Asimismo, la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada reconviniente, promovió copia fotostática de instrumento poder otorgado por los ciudadanos LUIS FELIPE LOZANO GOMEZ y ANA LUCIA ESCALANTE LOZANO, a la ciudadana FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, en fecha 17 de diciembre de 1996, bajo el No. 29, Tomo 286, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; señalando en su escrito de reconvención, que a inicios del año 2000, se le notificó del referido poder, y que a partir de ese momento el canon debía ser pagado por depósito bancario a nombre de la ciudadana FLORIZA LOZANO, motivo por el cual desconocía el que se hubiese transferido la propiedad y que los accionantes reconvenidos ostentaban la misma en su condición de herederos; siendo que a su vez, los demandantes reconvenidos en su escrito de contestación a la reconvención al excepcionarse señalan que su representante FLORIZA LOZANO, notificó verbalmente a la arrendataria ASOCIACIÓN CIVIL CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, sobre la venta del inmueble a los fines de que ésta ejerciera su derecho preferencial, no constando a los autos elemento probatorio que permitan precisar si efectivamente o no se realizó la notificación para el ejercicio del derecho preferencial, o si para eses momento, vale señalar, para el año 2000, cuando los nuevos propietarios requirieron que el pago de los cánones arrendaticio se hiciera en la persona de uno de ellos, específicamente, en la ciudadana FLORIZA LOZANO; y siendo que, de conformidad con la norma contenida en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usaran los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se hayan faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse.”
Evidenciado como fue que en la presente causa, la parte demandada reconviniente no logró probar, con carácter de plena prueba, los hechos alegados en su escrito libelar, específicamente con relación al momento de cuando adquirió conocimiento del traslado de la propiedad por parte del arrendador original,
a los hoy demandantes reconvenidos
que permitiesen precisar el que no hubiese transcurrido el lapso de caducidad para el ejercicio de la acción de retracto legal arrendaticio previsto en la Ley, y debiéndose fundamentar la decisión en un juicio de certeza, y no de mera verosimilitud; y existiendo serias dudas sobre si efectivamente había caducado o no el derecho de ejercer la acción de retracto; la presente reconvención formulada por el ciudadano FELIX ALÌ GONZALEZ, en su carácter de Presidente de la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, asistido por la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, contra la ASOCIACIÓN CIVIL CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 06 de abril del año 2011, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
En virtud de las consideraciones anteriores, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el día 28 de junio del 2.013, por el abogado MIGUEL LAURENCIO SANCHEZ GIRON, en su carácter de apoderado judicial de la ASOCIACIÓN CIVIL CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 06 de abril del año 2011, por el Juzgado Primero los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE, contra la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS. En consecuencia, SE DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que mantienen los ciudadanos FLORIZA MERCEDES LOZANO ESCALANTE, JULIETA CECILIA LOZANO ESCALANTE y LEONARDO ALFONZO LOZANO ESCALANTE, con la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS. SE ORDENA a la demandada, Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, entregar el inmueble arrendado, ubicado en la Parroquia La Candelaria, entre Calle Manrique y Av. Soublette Nro. 104-29, Municipio Valencia del Estado Carabobo; totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió y solventes de los servicios públicos y privados.- TERCERO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por el ciudadano FELIX ALÌ GONZALEZ, en su carácter de Presidente de la Asociación Civil CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS, asistido por la abogada PAMILYS MORENO ARVELO, contra la ASOCIACIÓN CIVIL CLUB SOCIAL VIEJOS AMIGOS.
Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación
No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, al primer (1º) día del mes de octubre del año dos mil trece (2013). Años 203° y 154°.
El Juez Titular,

Abg. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. _374/13.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO