TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 29 de octubre de 2013
203º y 154º

EXPEDIENTE Nº: 13.105
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: DESALOJO (VIVIENDA)
DEMANDANTE: NATALY CAROLINA SALAZAR MENDOZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.572.584, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 101.494
APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: abogados en ejercicio OLIVER GOMEZ y DANIEL VERDIN, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 91.628 y 144.376 respectivamente
DEMANDADA: MARIBEL MOGOLLON, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.034.703
APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: No acreditado a los autos

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 31 de marzo de 2011, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10) día de despacho a fin de dictar sentencia en la presente causa.

El 14 de abril de 2011, la parte actora presenta escrito de alegatos.

En fecha 23 de mayo de 2011, se suspende la causa hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento administrativo que prevé el artículo 4 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Por auto del 20 de julio de 2012, a solicitud de la parte actora y evidenciado que las partes agotaron la vía administrativa, se ordena la reanudación de la causa.

En fecha 18 de junio de 2013, se fija la oportunidad para la celebración de la audiencia oral y se ordena la notificación de las partes.

El 26 de septiembre de 2013 oportunidad para la celebración de la audiencia oral, compareció sólo la parte actora y por cuanto este Tribunal Superior advirtió un error en la boleta de notificación librada a la parte demandada, se repuso la causa al estado de librarle nueva boleta de notificación.

El día 7 de octubre de 2013, ambas partes solicitan la suspensión del curso de la causa por un lapso de quince días hábiles, lo que fue acordado por auto del 8 de octubre de 2013, haciéndose del conocimiento de las partes que la celebración de la audiencia tendría lugar el día de despacho siguiente al 28 de octubre de 2013 a las 10:00 a.m. sin necesidad de notificación.

El día 29 de octubre de 2013, se realizó la audiencia oral a la cual sólo compareció la parte actora y una vez escuchados sus alegatos, este Tribunal dicto el dispositivo del fallo oralmente.

Estando dentro del lapso de Ley para publicar la sentencia in extenso, pasa esta alzada a hacerlo en los términos siguientes:

I
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada el 8 de octubre de 2010, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana NATALY CAROLINA SALAZAR MENDOZA en contra de la ciudadana MARIBEL MOGOLLON.

En el presente juicio, la parte actora pretende el desalojo de un inmueble constituido por una casa distinguida con Nº 19 de la avenida este oeste 1, del sector 2 de la urbanización la Isabelica, parroquia Rafael Urdaneta, municipio Valencia. Al efecto, alega que en fecha 25 de octubre de 2002 la ciudadana Jainell Maribel Tortolero Meneses apoderada del ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana MARIBEL MOGOLLON, estableciéndose como canon de arrendamiento la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes y como tiempo de duración el lapso de un año a partir del 1 de noviembre de 2002 prorrogable por igual período.

Señala que el descrito inmueble fue ofrecido en venta a la demandada mediante comunicación escrita de fecha 26 de junio de 2006, aún cuando no se encontraba solvente en los cánones de arrendamiento, la cual respondió de forma escrita el 25 de julio de 2006 que no aceptaba la oferta.

Que como consecuencia de la respuesta de la arrendataria, la ciudadana Jainell Maribel Tortolero Meneses en fecha 27 de julio de 2006 le hace saber a la demandada su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento ya que el inmueble iba a ser vendido a una tercera persona, por lo que se le ofreció en venta el inmueble y accedió a comprarlo suscribiéndose el documento en fecha 18 de octubre de 2006.

Afirma que la arrendataria quedó y se le dejó en posesión del inmueble y en consecuencia subsistió el contrato de arrendamiento respetando la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, pero que por razones que desconoce desde el momento que adquirió el inmueble la arrendataria no paga los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2006; enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008; enero a diciembre de 2009; y enero a abril de 2010, todos a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00), lo que en sus palabras constituye un incumplimiento contractual por parte de la arrendataria.

Asimismo, pretende se le pague la cantidad de OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.600,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2006; enero a diciembre de 2007, enero a diciembre de 2008; enero a diciembre de 2009; y enero hasta abril de 2010, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales; el pago de intereses devengados desde la fecha de vencimiento de cada canon de arrendamiento y los que se sigan devengando hasta que el arrendatario cumpla su obligación de pagar; y solicita la indexación de las cantidades demandadas.

Por su parte, la demandada rechaza, niega y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes. Que es falso que no haya aceptado la propuesta de preferencia ofertiva, ya que el ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes a través de su apoderada le comunicó por escrito que le ofrecía en venta el inmueble, que es falso que se le comunicó que el inmueble iba a ser vendido a una tercera persona, que el ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes le realizó un nuevo contrato de arrendamiento el 19 de octubre de 2006 firmado por la demandante.

Señala que el ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes a través de su apoderada no podía vender el inmueble existiendo un contrato de arrendamiento para esa fecha firmado por él.

Niega que deba cánones de arrendamiento desde el 18 de octubre de 2006 hasta abril de 2010 en razón de que el ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes a través de su apoderada le comunicó verbalmente que le iba a vender el inmueble un mes después de la realización del contrato de arrendamiento.

Rechaza que se le haya realizado la preferencia ofertiva, la cual nunca se realizó.

Opone como cuestión previa la prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta.

Para decidir se observa:

Preliminarmente, debe esta alzada advertir que al oponerse la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, la parte demandada no hace ningún alegato, es decir, no alega cuales son las razones por las cuales a su entender la Ley prohíbe la admisión de la presente demanda.

Como se dijo la pretensión de la parte actora consiste en el desalojo de un inmueble que alega fue objeto de un contrato de arrendamiento, acción que está prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha de interposición de la demanda, así como en el artículo 91 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

Ahora bien, respecto al mérito de la controversia quedó como hecho no controvertido y por ende excluido del debate probatorio, la existencia de la relación arrendaticia, toda vez que la parte demandada en su contestación señala que el 19 de octubre de 2006 se le realizó un nuevo contrato de arrendamiento y sumado a ello la parte actora produjo junto al libelo, folios 8 al 10, copia fotostática simple de instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia que al no ser impugnado se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrada la relación arrendaticia entre la demandada y la ciudadana Jainell Maribel Tortolero Meneses, donde se acordó un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales.

Igualmente, la parte actora produjo copia certificada de instrumento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia y posteriormente protocolizado ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo, el cual al no ser objeto de tacha se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que la demandante compró el inmueble arrendado a la demandada el 12 de febrero de 2010.

Es importante advertir, que la parte demandada no reconvino el retracto legal arrendaticio, por consiguiente, los alegatos sobre la realización o no de la notificación de la venta son intrascendentes, máxime que tanto el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha de interposición de la demanda, como en el artículo 38 de la nueva Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, disponen que a pesar de que la propiedad del inmueble arrendado pasare a otra persona, la relación arrendaticia subsiste y el nuevo propietario se subroga en la persona del arrendador, manteniéndose las obligaciones de las partes. Esto por una parte pone en evidencia que es falso que el ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes no podía vender el inmueble existiendo un contrato de arrendamiento como afirma la demandada y por la otra, determina que indistintamente que se hubiese hecho o no la notificación de la venta, las obligaciones de las partes se mantienen, siendo la notificación importante es a los efectos del ejercicio del derecho de retracto que en el presente caso no es pretendido por la arrendataria.

Lo dicho anteriormente nos conduce a la conclusión que las instrumentales que cursan a los folios 11 y 12 producidas junto al libelo por la parte actora y que la demandada desconoció en la contestación no son idóneas para ofrecer algún elemento de convicción y por tanto se desechan del proceso.

Asimismo, la demandada alega que el ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes le realizó un nuevo contrato de arrendamiento el 19 de octubre de 2006 firmado por la demandante que consignó en copia fotostática simple junto al escrito de contestación, a la cual no se le conceder valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copia fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”

Las copias fotostáticas simples de instrumentos privados sirven en todo caso como un principio de prueba por escrito para solicitar su posterior exhibición, siendo que la parte demanda en el lapso probatorio no solicitó la exhibición de esta instrumental por lo que la misma debe desecharse del proceso.

Alegó la demandada que el ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes a través de su apoderada le comunicó por escrito que le ofrecía en venta el inmueble y con la finalidad de probar este alegato promovió junto al libelo de demanda al folio 32 instrumento privado en original suscrito por el ciudadano Jesús Salvador Meneses Nes quien es un tercero que no es parte del presente juicio, por lo que para su valoración se requería ratificación testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, la que no fue promovida por lo que el mismo no puede ser apreciado. Asimismo, produjo al folio 34 instrumento privado en original que es apócrifo por cuanto no está suscrito por persona alguna al cual no se le concede valor probatorio.

La demandada promovió la testimonial de Carmen Celestina Zamora, cuya declaración fue rendida el 15 de julio de 2010 y consta al folio 52, contestando a la primera repregunta que se le formuló, que sí tiene interés en las resultas del presente juicio, por lo que se trata de un testigo inhábil a la luz del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil y su testimonio no es apreciado.

Al folio 53 consta la declaración de la testigo Ramona Isabel Medoza rendida el 15 de julio de 2010, quien al contestar la segunda pregunta que se le formuló dijo ser amiga de la demandada, por lo que se trata de un testigo inhábil a la luz del artículo 478 del Código de Procedimiento Civil y su testimonio no es apreciado.

Al folio 54 consta la declaración del testigo Gerardo Antonio Camacho Contreras rendida el 15 de julio de 2010, siendo que su declaración no merece credibilidad a este juzgador por dar respuestas dubitativas, vacilantes. Así al contestar la quinta pregunta afirma “creo” que la demandada es arrendataria y al contestar la segunda repregunta afirma que “supuestamente” el señor Mogollón es propietario; vale decir no ofrece seguridad y por lo mismo no es valorada su deposición.

En otro orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:

“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.

Como se aprecia, cuando la demandada niega que deba cánones de arrendamiento desde el 18 de octubre de 2006 hasta abril de 2010, asume la carga de demostrar que sí cumplió su obligación cosa que no hizo por cuanto ningún medio de prueba se promovió para demostrar la solvencia de la arrendataria, resultando concluyente que en la presente causa debe tenerse como cierto que la demandada adeuda el canon de arrendamiento desde el mes de octubre de 2006.

En este sentido, el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha de interposición de la demanda, establecía como presupuesto para el desalojo la falta de pago de dos mensualidades, mientras que el 91 de la nueva Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda prevé como presupuesto para el desalojo la falta de pago de cuatro mensualidades, siendo que en el presente caso la arrendataria ha dejado de cumplir con su obligación de pago del canon de arrendamiento por un tiempo superior a cuatro meses, por lo que la pretensión de desalojo debe prosperar, así como la pretensión de pago de OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.600,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de octubre de 2006 hasta abril de 2010, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales, Y ASI SE DECIDE.

Pretende igualmente la demandante el pago de intereses devengados desde la fecha de vencimiento de cada canon de arrendamiento y los que se sigan devengando hasta que el arrendatario cumpla su obligación de pagar, lo que resulta procedente por su incumplimiento en el pago oportuno del canon de arrendamiento.

Finalmente, la demandante solicita la corrección e indexación de las sumas demandadas, lo que en criterio de esta alzada encuentra justificación en la pérdida del valor adquisitivo de la unidad monetaria nacional, lo que constituye un hecho notorio exento de prueba.

Debido a que para el cálculo de los intereses y la indexación se requieren conocimientos que este juzgador no posee, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse un experto por el tribunal de la causa, quien deberá calcular los intereses devengados por los arrendamientos dejados de pagar desde octubre de 2006 hasta la fecha del respectivo informe, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales a la tasa pasiva promedio de los seis principales entidades financieras del país, conforme a la información que suministra el Banco Central de Venezuela y aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 25 de mayo de 2010, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.600,00) correspondiente al canon de arrendamiento desde octubre de 2006 hasta abril de 2010, Y ASI SE DECIDE.

II
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana MARIBEL MOGOLLON; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada el 8 de octubre de 2010, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta; CUARTO: CON LUGAR la demanda de desalojo intentada por la ciudadana NATALY CAROLINA SALAZAR MENDOZA en contra de la ciudadana MARIBEL MOGOLLON; QUINTO: SE ORDENA a la ciudadana

MARIBEL MOGOLLON hacer entrega del inmueble constituido por una casa distinguida con Nº 19 de la avenida este oeste 1, del sector 2 de la urbanización la Isabelica, parroquia Rafael Urdaneta, municipio Valencia; SEXTO: SE ORDENA al Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dar cumplimiento a los lapsos y procedimientos previstos en los artículos 12 y siguientes de la Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Viviendas; SEPTIMO: SE CONDENA a la ciudadana MARIBEL MOGOLLON a pagar la cantidad de OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.600,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de octubre de 2006 hasta abril de 2010, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales; OCTAVO: SE CONDENA a la ciudadana MARIBEL MOGOLLON a pagar los intereses y la indexación para cuyo cálculo se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 121 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debiendo designarse un experto por el tribunal de la causa, quien deberá calcular los intereses devengados por los arrendamientos dejados de pagar desde octubre de 2006 hasta la fecha del respectivo informe, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) mensuales a la tasa pasiva promedio de los seis principales entidades financieras del país, conforme a la información que suministra el Banco Central de Venezuela y aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 25 de mayo de 2010, fecha de admisión de la demanda, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.600,00) correspondiente al canon de arrendamientos desde octubre de 2006 hasta abril de 2010.

Se condena en costas procesales a la parte demandada por cuanto la

sentencia recurrida resultó confirmada de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia

Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los veintinueve (29) días del mes de octubre de dos mil trece (2013). Año 203º de la Independencia y 154º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL

NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 3:05 p.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR

Exp. Nº 13.105
JAMP/NGR/EMA.-