TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años 203° y 154°

DEMANDANTE: BELGICA INDUSTRIAL, C.A. (BELINCA), sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 13 de junio de 1967, bajo el No. 17, Tomo 36, reformados sus Estatutos según Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas, registrada ante el mencionado Registro Mercantil, en fecha 3 de agosto de 1993, bajo el Nº 44, Tomo 65-A.

APODERADOS
JUDICIALES: GISELA COROMOTO VELAZCO y EDICZON JOSÉ MORÁN SANDREA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 39.213, 50.319, en el mismo orden de mención.

DEMANDADA: INDUSTRIA BUSTAPLAST, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Capital) y Estado Miranda, en fecha 26 de febrero de 2004, bajo el Nº 42, Tomo 22-A Pro.

APODERADO
JUDICIAL: CESAR A. UBÁN CORTEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 27.101.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN)

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AP71-R-2013-000020

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 14 de diciembre de 2012, por el abogado CESAR A. UBÁN CORTEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INDUSTRIA BUSTAPLAST, C.A., contra la decisión proferida en fecha 1 de noviembre de 2012, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y de la prorroga legal, incoada por la sociedad mercantil BELGICA INDUSTRIAL, C.A., y en consecuencia, ordenó a la demandada PRIMERO: Entregar a la actora el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el segundo Piso del Edificio BELINCA, situado en el Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, Calle Bolívar, Nº 67. SEGUNDO: Pagar a la actora por concepto de cláusula penal el veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento vigente para la fecha del vencimiento de la prórroga legal, es decir, sobre la suma de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), según lo establecido en la cláusula séptima del contrato. Expediente Nº AP31-V-2011-001139. (Nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 19 de diciembre de 2012, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Verificada la insaculación de causas en fecha 10 de enero de 2013, fue asignado el conocimiento y decisión del recurso de apelación ejercido a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones en fecha 11 de enero de ese mismo año. Por auto dictado en fecha 14 de enero de 2013, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el 893 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito de informes presentado en fecha 28 de enero de 2013 por la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INDUSTRIA BUSTAPLAST, C.A., alegó lo siguiente: 1) Que el contrato de arrendamiento suscrito con su representada venció el día 15 de febrero de 2009, y luego en fecha 3 de abril de 2009, es decir, en fecha posterior al vencimiento del contrato y habiendo percibido los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2009, su poderdante siguió ocupando el inmueble arrendado con la anuencia del arrendador y éste siguió percibiendo los cánones de arrendamiento, mal puede pretender notificar la no renovación del contrato de arrendamiento cuando el mismo ya había sido renovado debido al tácito comportamiento de las partes en continuar manteniendo la relación arrendaticia sobre el inmueble dado en arrendamiento, por lo que el contrato se convirtió en un contrato si determinación de tiempo. 2) Que con respecto a las comunicaciones de fechas 6 de noviembre de 2007, 23 de junio y 22 de agosto de 2008, enviadas al ciudadano JUAN MANUEL GALLO solo fueron con el objeto de ofrecerle en venta el edificio BELINCA, ubicado en la Calle Bolívar, Nº 67, Municipio Baruta del estado Miranda, y no ofreciéndole en venta el inmueble arrendado, como de manera errada se dice en la sentencia recurrida. 3) Que la notificación practicada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de abril de 2009, ha debido practicarse antes del vencimiento del contrato de arrendamiento vigente, a saber, antes del 15 de febrero de 2009, por lo que la referida notificación es extemporánea. 4) Que en fallo recurrido se desechan las copias de los recibos de pago de cánones de arrendamiento y dos recibos sin sello ni firma, pero no señala de manera expresa a cuales recibos de los consignados por la parte demandada como anexos al escrito de contestación se refiere y siendo que se ha debido señalar y describir de manera expresa a cuales documentos se refiere para de esa manera desecharlos, se incurre de esa manera en violación de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 y 1.371 del código Civil. 5) Que el sentenciador desechó de manera imprecisa la copia de un cheque girado a favor de BELGICA INDUSTRIAL, C.A., pero no identifica de manera clara y precisa a cual copia de cheque, de las varias consignadas junto con la contestación se refiere, así como tampoco, señala a que mes corresponde el canon cancelado con dicho cheque, violando de esa manera los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 y 1.371 del Código Civil. 6) Que la sentenciadora solo se limita a mencionar dos copias de recibos de pago de arrendamiento y los desecha del proceso de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin especificar cuales son los recibos que desecha del proceso, las fechas de dichos recibos y a que mes corresponde el canon de arrendamiento cuyo pago consta en los mismos, violando los artículos 507, 508 y 12 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 y 1.361 del Código Civil. 7) Que las pruebas desechadas por el a quo en el punto diez “10” de la sentencia recurrida, folio doscientos sesenta y tres (263), demuestran el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y siguientes del año 2009, y por ende, la voluntad de las partes de renovar el contrato suscrito. Asimismo, indicó el apelante que los recibos promovidos “I”, “I-1”, “I-2”, “I-3”, “I-4”, “I-5” e “I-6” no fueron impugnados por la actora y de ellos se evidencia los pagos realizados a favor de la actora. Es por ello, que la apelante alega que el a quo sólo se limitó a desechar las pruebas aportadas por la demandada sin establecer ninguna valoración de las mismas, pruebas que no fueron impugnados ni desvirtuadas de ninguna forma por la actora y con las que precisamente se pretende demostrar los alegatos esgrimidos en el escrito de contestación. Así, por todo lo anterior solicitó que la presente apelación sea declarada con lugar y consecuencialmente, sea anulada la sentencia dictada por el juzgado de la causa.

Asimismo, en fecha 4 de febrero de 2013, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos constante de nueve (9) folios útiles, donde alegó: 1) Que la arrendataria debe cancelar en el lapso de prórroga legal lo establecido el la regulación al canon, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de no haber la demandada ejercido recurso alguno contra el mismo. 2) Que es claro que una vez vencido el contrato a tiempo determinado, corre de pleno derecho el lapso de prórroga legal sin necesidad de notificación del mismo, y que la notificación realizada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 3 de abril de 2011, fue solo para recordarle el lapso de la prórroga legal, así como el vencimiento del contrato vinculante entre las partes. 3) Asimismo, ratificó los mismos alegatos propuestos en el escrito de conclusiones presentado en el a quo en fecha 18 de octubre de 2012.

De seguidas, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició el presente proceso mediante escrito libelar interpuesto en fecha 28 de abril de 2011, por la abogada GISELA COROMOTO VELAZCO en su condición de apoderada judicial de la parte actora, sociedad mercantil BELGICA INDUSTRIAL, C.A. (BELINCA), a través del cual argumentó lo siguiente: 1) Que en fecha 16 de febrero de 2006 fue celebrado un contrato de arrendamiento entre su representada, y la sociedad mercantil INDUSTRIA BUSTAPLAST, C.A., autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 78, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, sobre un local comercial ubicado en el 2do Piso del Edificio BELINCA, situado en el Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, Calle Bolívar, Nº 67. 2) Que dicho contrato de arrendamiento tendría una duración de tres (3) años contados a partir del 15 de febrero de 2006 hasta el 15 de febrero de 2009, con un canon de arrendamiento inicial de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,00), y que posteriormente por Resolución Administrativa el canon mensual fue fijado en la cantidad de DIEZ MIL CIENTO TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 10.135,00), y vencido el contrato se le concedió el lapso de prorroga legal arrendaticia. 3) Que la arrendadora para ratificarle y recordarle a la arrendataria la obligación de hacerle entrega del inmueble al término de la prórroga legal, solicitó el traslado y constitución en fecha 3 de abril de 2011, de la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de notificarle que “…por cuanto de acuerdo a comunicaciones tanto telefónicas como escritas por el correo electrónico (juanmgalootmail.com), previas a esta notificación y por cuanto de las escritas no existe respuesta alguna, es por lo que fueron acompañadas con la misma; se le notifica que no será prorrogado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de febrero de 2006, y en consecuencia vencido el mismo empezará a correr la prorroga legal conforme a lo previsto en el Artículo 38 Literal “C”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la PRORROGA LEGAL, que concede la Ley, es de dos (2) años y vence el QUINCE DE FEBRERO DE 2011, por lo que para la citada fecha deberá la RRENDATARIA entregar el inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento, completamente desocupado y libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que declaró haberlo recibido…”. 4) Que por cuánto a la arrendataria se le venció la prórroga legal desde el 15 de febrero de 2011, y hasta la presente fecha [28.4.2011] han sido inútiles las gestiones en procura de que haga entrega del inmueble arrendado libre de bienes y personas a su representada, por lo que demanda a la sociedad mercantil INDUSTRIA BUSTAPLAST, C.A., de conformidad con lo establecido en artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, para que convenga o en su defecto a ello sea constreñido por el tribunal a lo siguiente: a) Que se haga entrega material de la cosa arrendada como consecuencia del cumplimiento del contrato demandado, libre de bienes y de personas; b) Que se le pague a su representada lo convenido en la Cláusula Séptima del mencionado contrato de arrendamiento; c) El pago de la indemnización por lucro cesante en virtud de no poder su representada hacer uso efectivo del local comercial desde la fecha 15 de febrero de 2011 hasta la efectiva entrega del bien inmueble, daño cuantificado en la suma de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.500,00) mensuales, que representan el canon de arrendamiento del inmueble. 5) Fundamentó su demanda en lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.264 y 1.271 del Código Civil. Asimismo, solicitó con fundamento a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, medida de secuestro de la cosa arrendada y que la actora en virtud de ser propietaria del inmueble, sea designada como depositaria del mismo. 6) Solicitó que la presente acción sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas de la parte perdidosa.

La demanda in comento quedo admitida por auto de fecha 3 mayo de 2011 por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de conformidad con lo establecido en los artículos 881 y 341 del Código de Procedimiento Civil; así como el artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme a la Resolución Nº 2009-0006, fecha 18 de marzo de 2009, dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Plena, ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil INDUSTRIA BUSTAPLAST, C.A., representada por el ciudadano JUAN MANUEL GALLO, titular de la cédula de identidad Nº 11.933.929, para que compareciera ante el tribunal al 2do día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación, a los fines de que diera contestación a la demanda incoada en su contra.

En fecha 25 de enero de 2012, la representación judicial de la parte actora procedió a reformar la demandada, mediante escrito constante de tres (3) folios útiles en la que alegó lo siguiente: 1) Ratificó los hechos esgrimidos en el libelo de la demanda, pero modificó el petitorio demandando la indemnización de los daños y perjuicios que se le han inferido a su representada por no poder hacer uso efectivo del inmueble, toda vez que se le debió haber entregado en fecha 15 de febrero de 2011, calculados a razón del monto regulado por la Resolución Administrativa Nº 00014408, de fecha 13 de agosto de 2010, emanada por el Ministerio del Poder Popular para la Obras Públicas y Vivienda, Dirección General de Inquilinato, por la cantidad de DIEZ MIL CIENTO TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 10.135,00), todo lo cual da la suma de CIENTO ONCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 111.485,00) hasta el 15 de enero de 2012. 2) Que demanda la indemnización de los daños y perjuicios que se le sigan causando a su representado, por no tener la posesión del inmueble de su propiedad, desde el 15 de enero de 2012, hasta la fecha de la sentencia definitiva que ponga fin al litigio, calculado cada mes por la cantidad de DIEZ MIL CIENTO TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 10.135,00). 3) Demandó la indexación de los montos reclamados, en virtud de la depreciación de la moneda, así como la condenatoria en costas de la parte demandada. 4) Estimó la demanda en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA CÉNTIMOS (Bs. 148.797,30, lo que representa la cantidad de 1.983,96 U.T. y solicitó que la reforma de la demanda fuera admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.

Dicha reforma aparece admitida por el a quo, mediante auto fechado 13 de febrero de 2012, de conformidad con lo establecido en los artículos 343 y 881 del Código de Procedimiento Civil; así como los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera ante el tribunal al SEGUNDO (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación a los fines de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

Cumplidos los trámites de citación personal de la parte demandada, así como los de citación por carteles, se evidencia que mediante diligencia fechada 24.9.2012 el abogado CESAR URAN, ya identificado ut supra, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a darse por citado en el presente juicio, por lo que en fecha 26 septiembre de 2012, consignó escrito de contestación a la demandada, constante de cuatro (4) folios útiles, donde alegó lo siguiente: 1) Que es cierto que su representada suscribió contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de la parte demandante, constituido por un local comercial situado en el segundo piso del edificio denominado Belinca, ubicado en la Calle Bolívar, jurisdicción del Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, pero no en fecha 16 de febrero de 2006, como alega la actora, sino que la relación arrendaticia comenzó a transcurrir a partir del 8 de octubre de 2004, según consta de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, autenticado en fecha 11 de octubre de ese mismo año ante la Notaría Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 92 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría, relación arrendaticia el cuál tenía una duración de un (1) año y el canon de arrendamiento mensual fue de MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,00). Luego, en fecha 3 de octubre de 2005 ante la misma notaría, se suscribió nuevo contrato de arrendamiento el cual tendría un período de dos (2) años, contados desde el 1 de octubre de 2005 hasta el 1 de octubre de 2007. 2) Que no obstante antes de vencerse el contrato de arrendamiento antes mencionado, las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento ante la misma Notaría Cuarta en fecha 16 de febrero de 2006, bajo el Nº 78, Tomo 12, cuyo período sería de tres (3) años contados desde el 15 de febrero de 2006 hasta febrero de 2009, manteniéndose el canon de arrendamiento en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,00), monto que fue modificado según consta de comunicación de fecha 16 de febrero de 2007 donde las partes acordaron establecer el canon de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00). Luego el monto del canon fue modificado nuevamente, según consta de documento suscrito en fecha 1 de marzo de 2008, donde se evidencia que las partes acordaron establecer el nuevo canon de arrendamiento en la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), ello con fundamento en la disposición contenida en la Resolución Nº 011698, de fecha 21 de diciembre de 2007, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Alegó que es evidente que la relación arrendaticia se inició el día 8 de octubre de 2004, teniendo hasta la fecha de la interposición de la presente demanda, una duración de seis (6) años, ocho (8) meses, con dos (2) renovaciones del contrato durante ese lapso. 3) Que es cierto que mediante Resolución Nº 00014408, de fecha 13 de agosto de 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y de la cuál fueron notificados, el canon de arrendamiento para el local que su representada tiene arrendado se estableció en la cantidad de DIEZ MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 10.125,00), no obstante a ello, el arrendador siguió cobrando la cantidad última establecida como canon de arrendamiento por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), tanto para enero de 2010 como para el mes de enero de 2011, inclusive. 4) Que a partir del mes de febrero de 2011, el arrendador se negó a recibir el pago del canon de arrendamiento del local arrendado, motivo por el cuál su representado optó por consignárselo ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. 5) Que no es cierto y por lo tanto rechaza, que al término del contrato de arrendamiento suscrito el 16 de febrero de 2006 se haya dado inicio a la prorroga legal, ya que el mencionado contrato venció el día 15 de febrero de 2009, no obstante, el arrendador continuó cobrando los cánones de arrendamiento por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2009 y que es por ello, que la relación arrendaticia quedó renovada a partir del 15 de febrero de 2009 al operar la tácita reconducción del contrato, ya que el arrendatario continuó cancelando el canon de arrendamiento con el animo de ocupar el inmueble y por parte del arrendador, al permitir que su representado continuara ocupando el inmueble y seguir percibiendo el pago de los cánones de arrendamiento, convirtiéndose el contrato a tiempo indeterminado, no siendo procedente la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir prórroga legal alegada por la parte demandante. 6) Que no es cierto que haya habido comunicaciones telefónicas entre el arrendador y su mandante informándole que no era posible renovar el contrato de arrendamiento con ella suscrito, así como, solicitándole la entrega material del inmueble arrendado. Alegó que lo que si es cierto, es que con fechas 6 de noviembre de 2007, 23 de junio y 22 de agosto de 2008, el arrendador dirigió comunicaciones, a su representado, ofreciéndole en venta el edificio BELINCA Nº 67, comunicaciones las cuáles se encuentran anexas a los folios 50, 51, 52 y 53 del presente expediente y que de ellas se puede observar que están dirigidas a título personal al ciudadano JUAN MANUEL GALLO, y ninguna de ellas referida al contrato de arrendamiento vinculante entre las partes y menos aún, notificándole de una prórroga legal, de que tenía necesidad de tomar en posesión del inmueble arrendado y que no es posible renovar el contrato de arrendamiento o que solicita la entrega material del inmueble, siendo por tanto falsos los alegatos esgrimidos al respecto por la demandante. 7) Que es cierto que en fecha 3 de abril de 2009 y a través de la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital el arrendador le notificó a su mandante que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de febrero de 2006; que la prorroga legal vence el 15 de febrero de 2011 y que debe entregar el inmueble arrendado, pero que dicha notificación es extemporánea, en virtud de que en fecha 15 de febrero de 2009 quedó renovado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, convertido a tiempo indeterminado, por lo que no es procedente considerar prórroga legal alguna para dicho contrato y mucho menos el desalojo del inmueble cuando el contrato de arrendamiento está en plena vigencia e invocando para ello las causales contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para dicho contrato a tiempo indeterminado, ya que en este sentido, el cumplimiento de contrato se exige solo en aquellos casos en los que esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento y por lo tanto, siendo que en el presente caso el contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado a partir del 15 de febrero de 2009, la acción judicial incoada por la actora es contraria a derecho. 8) Que no es cierto que su representada deba hacer entrega material del inmueble arrendado, ni que deba cancelar, según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de febrero de 2006, una penalidad del 20% del canon de arrendamiento por cada día de retraso en la entrega de la cosa arrendada a partir del vencimiento de la prórroga legal y hasta la fecha de la sentencia definitiva que a tal efecto se dicte en el presente juicio, ya que ello no es procedente, en virtud de que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes está en plena vigencia, por lo que no hay prórroga legal alguna, y por ende al no haber vencimiento del contrato de arrendamiento mal puede la actora demandar la dicha cláusula séptima. 9) Que no es cierto que su mandante deba pagar la cantidad de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 10.500,00) mensuales por concepto de lucro cesante, en virtud de no poder el arrendador hacer uso del inmueble, así como no es cierto que su mandante deba pagar la cantidad de CIENTO ONCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 111.485,00) por concepto de unos supuestos daños y perjuicios causados por no poder disponer del inmueble arrendado desde el 15 de febrero de 2011 hasta el 15 de enero de 2012. Y que no es cierto que su representada deba pagar daños y perjuicios, calculados a razón de DIEZ MIL CIENTO TREINTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 10.135,00) mensuales, que se le sigan causando a la demandante a partir del 15 de enero de 2012 y hasta la sentencia definitiva por no tener la posesión del inmueble arrendado. 10) Hizo formal oposición a la medida de secuestro solicitada y pidió que la presente demanda sea declarada inadmisible en virtud de que la actora demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento lo cual es improcedente, ya que la presente relación arrendaticia se trata de un contrato sin determinación de tiempo.

Mediante escrito consignando en fecha 28 de septiembre de 2012, la representación judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INDUSTRIAS BUSTAPLAST, C.A., procedió a promover pruebas, y luego por auto de fecha 28 de septiembre de 2012, el a quo se pronunció admitiendo las mismas.

En fecha 3 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora hizo lo propio y procedió a consignar su escrito de promoción de pruebas; por ello, el a quo, mediante auto de fecha 9 de octubre de 2012, se pronunció respecto a la admisibilidad de las mismas.

En fecha 18 de octubre de 2012, la representación judicial de la parte actora consignó escrito de conclusiones constante de ocho (8) folios útiles a través del cuál alegó lo siguiente: 1) Que en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresamente señala que no es necesario la notificación sino que vencido el contrato de arrendamiento corre acto seguido la prórroga legal y vencido éste lapso, al ver que el arrendatario no hizo entrega del bien inmueble libre de bienes y de personas, es por lo que ocurrió a la vía jurisdiccional para hacer valer su derecho. 2) Que a partir de febrero de 2011, su representado no le recibió más los cánones de arrendamiento al arrendatario en virtud de haber culminado el lapso de prórroga legal, pues ya no existía alguna relación contractual arrendaticia y que por ello, no se dio la tacita reconducción alegada por la demandada. 3) Que existen anteriores contratos de arrendamiento, pero que eso no es punto de discusión, pues se demanda con el último contrato de arrendamiento, sin embargo, su mandante respetó en todo momento los derechos del inquilino, otorgándole la prórroga legal con la consideración del tiempo que como inquilino en el inmueble arrendado tenía. 4) Que la demandada confiesa en su escrito de contestación que la actora recibió los cánones de arrendamiento hasta el mes de febrero de 2011, por lo que comenzó a consignar los mismos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción, siendo éstas consignaciones totalmente ilegítimas pues ya para esa fecha no existía relación contractual que vincule a las partes. Asimismo, señaló que la demandada confesó en la contestación que el vencimiento de la relación arrendaticia fue hasta el 15 de febrero de 2009. 5) Que con respecto a la extemporaneidad alegada por la demandada de la notificación que se le hizo en fecha 3 de abril de 2009, resaltó la actora que mal podría haber extemporaneidad en dicha notificación, porque la prórroga legal para ese momento estaba corriendo y que lo que se estaba era recordando que debía entregar el inmueble al término de la misma, y que como quedó señalado, fue un acto diligente de la arrendadora para recordarle a la inquilina el vencimiento de la prórroga, pues no tenía la obligación de realizar tal notificación. Asimismo, solicitó que la demanda fuera declarada con lugar y se condenara a la demandada en costas.

Seguidamente en fecha 1º de noviembre de 2012, el a quo dictó sentencia en la presente causa a través del cuál declaró parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y de la prorroga legal incoada por la sociedad mercantil BELGICA INDUSTRIAL, C.A.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento de segunda instancia par sentencias definitivas, la cual se encuentra en fase decisoria.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 14 de diciembre de 2012, por el abogado CESAR A. UBÁN actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INDUSTRIAS BUSTAPLAST, C.A., contra la decisión proferida en fecha 1º de noviembre de 2012, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, incoada por la sociedad mercantil BELGICA INDUSTRIAL, C.A., y en consecuencia, ordenó a la demandada entregar a la actora el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el segundo piso del Edificio BELINCA, situado en el Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, Calle Bolívar, Nº 67. A pagar a la actora por concepto de cláusula penal el veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento vigente para la fecha del vencimiento de la prórroga legal, es decir, sobre la suma de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), según lo establecido en la cláusula séptima del contrato. Esa decisión judicial es, en su parte pertinente como sigue:

“…Analizada la cláusula temporal y la fecha de inicio de la relación locativa bajo estudio se desprende que la cláusula temporal del contrato de marras no contempla prórrogas convencionales, sólo un término fijo de duración de tres (03) años, por lo que NO se requiere para el caso la manifestación de voluntad de alguna de las partes de no prorrogar el contrato, y tampoco la notificación como la que hiciera la actora de su voluntad de no prorrogar el contrato a la fecha de su vencimiento, y como quiera que la relación arrendaticia comenzó en fecha ocho (08) de octubre de 2004-según lo establece la cláusula cuarta del primer contrato-, y, al no contemplar prórroga convencional el último contrato- 16 de febrero de 2006-, le correspondía a la arrendataria-demandada, dos (02) años de prórroga legal que comenzó en fecha dieciséis (16) de febrero de 2009 y culminó el quince (15) de febrero de 2011, pues la relación arrendaticia duró mas de cinco (05) años Y ASÍ SE ESTABLECE.
…omissis…
…siendo entonces evidente que fue superado con creces el tiempo de permanencia en el inmueble por parte de la arrendataria, luego de vencida la prórroga legal, y, que además la arrendataria-demandada no trajo a los autos prueba alguna que demostrara que la arrendadora le recibiera sumas de dinero por concepto de cánones de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, vale decir, después del mes de febrero de 2011, sino que por el contrario como lo sostiene la demandada y lo demuestra con el expediente de consignaciones arrendaticias, que desde el mes de marzo consigna la mensualidad por ante el Tribunal competente, resulta procedente en derecho la acción ejercida.
De igual manera y siendo que, según lo dispuesto en el Artículo 1.159 del Código Civil el cuál señala lo siguiente: “Los contrato tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”, en concordancia con el Artículo 1.167 ejusdem, el cual reza: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo”, debiendo la arrendataria al finalizar el arrendamiento la obligación de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, tal y como lo dispone el “Artículo 1.594 que señala: “El arrendatario debe devolver la cosa tal y como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor, evidenciándose que la demanda debe prosperar en derecho.
En este mismo orden de ideas, y con respecto a lo solicitado por la actora en los puntos 3 y 4 del petitorio de su Escrito de Reforma de la Demanda, en el sentido de que se condene a la parte demandada a la indemnización de daños y perjuicios y los que se sigan causando por no poder hacer uso efectivo del inmueble objeto del litigio, toda vez que se le debió entregar el 15 de febrero de 2011, a razón del monto regulado por la Resolución Administrativa Nº 000144008, de fecha 13 de agosto de 2010, emanada del Ministerio del Poder Popular Para Las Obras Públicas y Viviendas, Dirección General de Inquilinato, esta juzgadora niega tal pedimento, toda vez que la cláusula séptima del contrato establece la penalidad para la situación denunciada, Tal y como lo pidió en el numeral segundo del petitorio de su Escrito de Reforma de la Demanda, y condenar a la demandada a tales daños, constituiría una doble penalización, Y ASI SE ESTABLECE.…”.

En el sub lite, debe esta Alzada fijar el thema decidendum, el cual se circunscribe a la pretensión esgrimida por la actora de cumplimiento de contrato de arrendamiento para que se le entregue el inmueble arrendado en virtud del vencimiento del lapso de prorroga legal, sobre un local comercial ubicado en el segundo piso del Edifico BELINCA, situado en el Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, Calle Bolívar, Nº 67, así como el pago de la penalización contenida en la cláusula séptima del contrato vinculante entre las partes correspondiente al veinte por ciento (20%) sobre el canon de arrendamiento vigente para la fecha del vencimiento de la prórroga legal.

Dicha pretensión, fue rechazada por la parte demandada y recurrente en apelación quien luego de admitir la existencia de la relación arrendaticia pero a partir de octubre de 2004, alegó que a partir del 15 de febrero de 2009, fecha en el que venció el contrato de arrendamiento vigente, el arrendador siguió cobrando las pensiones arrendaticias, por lo que el contrato se renovó sin determinación en el tiempo y por ende, operó la tacita reconducción por lo que no es aplicable la disposición contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el hecho de que es cierto que mediante Resolución Nº 00014408, de fecha 13 de agosto de 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y de la cuál fueron notificados, el canon de arrendamiento para el local que su representada tiene arrendado se estableció en la cantidad de DIEZ MIL CIENTO VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 10.125,00), no obstante a ello, el arrendador siguió cobrando la cantidad última establecida como canon de arrendamiento por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), tanto para enero de 2010 como para el mes de enero de 2011, inclusive. También alegó que es cierto que en fecha 3 de abril de 2009 y a través de la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital el arrendador le notificó a su mandante que no le sería prorrogado el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 16 de febrero de 2006; que la prorroga legal vencía el 15 de febrero de 2011 y que se debía entregar el inmueble arrendado, pero que dicha notificación es extemporánea, en virtud de que en fecha 15 de febrero de 2009 quedó renovado el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por lo que no es cierto que su representada deba hacer entrega material del inmueble arrendado, ni que deba cancelar según la cláusula séptima del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16 de febrero de 2006, una penalidad del 20% del canon de arrendamiento por cada día de retraso en la entrega de la cosa arrendada a partir del vencimiento de la prórroga legal y hasta la fecha de la sentencia definitiva que a tal efecto se dicte en el presente juicio, ya que ello no es procedente, en virtud a que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes está en plena vigencia, por lo que no hay prórroga legal alguna, y por ende al no haber vencimiento del contrato de arrendamiento mal puede la actora demandar la dicha cláusula séptima. Ello así, y con vista del fallo recurrido en el cual se declaró parcialmente con lugar la demanda y al haber sido únicamente apelado por la parte accionada, los aspectos reclamados que no le fueron acordados a la actora, escapan del análisis de este Juzgado ad quem, en aplicación del principio de nom reformatio impeius.

Asimismo, se debe resaltar que no son hechos controvertidos en el proceso por haber quedado admitidos en la contestación de la demanda, lo referente a la existencia de la relación contractual la cual se inició en el año 2004.

Establecidos como han quedado los límites de la presente controversia y con la finalidad de resolver esta causa este Juzgado procede al análisis probatorio correspondiente:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el escrito libelar acompañó:

• Marcado con la letra “B”, constante de veintisiete (27) folios útiles, copia simple de documentos que acreditan la titularidad del inmueble objeto del presente juicio y del acta constitutiva de la sociedad mercantil (BELINCA), junto con sus respectivas actas de asambleas de accionistas. Dichos instrumentos se tienen como fidedignos por no ser impugnados por la parte contraria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestran la propiedad de la parte actora del inmueble objeto de la relación locativa. Así se declara.

• Marcado con la letra “C” copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por la parte actora con la parte demandada, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del estado Miranda en fecha 16 de febrero de 2006, bajo el Nº 78, Tomo 12 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría y se valora de conformidad a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto demuestra la relación arrendaticia que vincula a las partes, siendo este el último contrato suscrito con una vigencia de tres (3) años contados partir del 15.2.2006 hasta el 15.2.2009, instrumento este que igualmente fue consignado en autos por la parte demanda y donde se estipula en su cláusula séptima que todo retardo o demora en la devolución del inmueble, sea por vencimiento del término o por resolución del contrato, o por cualquier otra causa obliga al arrendatario a pagar al arrendador, diariamente el veinte (20%) por ciento del monto del canon de arrendamiento vigente, por cada día de retardo por concepto de indemnización de daños y perjuicios. Así se declara.

• Marcado con la letra “D”, constante de veinte (20) folios útiles, original de la notificación practicada por la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, practicada en fecha 3 de abril de 2009, dirigida a la sociedad mercantil demandada INDUSTRIA BUTAPLAST, C.A. acompañadas igualmente de las comunicaciones de fechas 6.11.2007, 23.6.2008 y 22.8.2008 relacionadas esta con la venta del edificio; dichas instrumentales que fueron echas valer igualmente por la parte accionada conforme al principio de la comunidad de la prueba, se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.363 del Código Civil, y hacen referencia a la necesidad del propietario del edificio Belinca de tomar posesión del mismo, y notifican que no es posible prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 16.2.2006 por lo que solicitan la entrega material del local, informando el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con respecto a la duración de la prorroga legal y realizada luego del vencimiento del términos del contrato. Así se declara.

En el lapso probatorio:

• La parte actora reprodujo las referidas instrumentales y admite que la relación arrendaticia data del año 2004, por lo cual otorgó una prorroga legal de dos (2) años con vencimiento del 15.2.2011. Lapso que no fue discutido en cuanto a la duración otorgada alegando especialmente la accionada que opero la tacita reconducción al haberse realizó la notificación de culminación del contrato luego de vencido su término.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Con el escrito de la contestación de la demanda consigno lo siguiente:

• Marcado con la letra “B”, copia simple de contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, el cual aparece autenticado en fecha 11 de octubre de 2004, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 12, Tomo 92, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Dichas copias se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra el inició de la relación arrendaticia desde el año 2004. Así se declara.

• Marcado con la letra “C”, original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes, el cual aparece autenticado en fecha 3 de octubre de 2005, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 61, Tomo 100, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Dicho instrumento autenticado se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código de Civil y demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes, en el periodo comprendido desde el 1.10.2005 al 1.10.2007. Así se declara.

• Marcado con la letra “D”, original de contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, el cual aparece autenticado en fecha 16 de febrero de 2006, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Autónomo Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 78, Tomo 12, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría. Dicho instrumento autenticado se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código de Civil y demuestra el último contrato vinculante entre las partes que igualmente fue producido por la parte actora y ya analizado precedentemente, y así se declara.

• Marcado con la letra “E”, original de comunicación donde se acordó aumentar el canon de arrendamiento en la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), a partir del 15 de febrero de 2007 hasta el 15 de febrero de 2008. Dicho documento se tiene como reconocido por la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestra el aumento convenido en la pensión arrendaticia conforme al contrato vinculante entre las partes. Así se declara.

• Marcada con la letra “F”, original del documento suscrito por las partes intervinientes en el presente juicio, en fecha 1 de marzo de 2008, donde acordaron establecer el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00) con fundamento en la disposición contenida en la Resolución Nº 011698, de fecha 21 de diciembre de 2007, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. Dicho documento se tiene como reconocido por la actora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestra el aumento convenido en la pensión arrendaticia. Así se declara.

• Marcados con la letra “G”, recibos de pago realizados por la demandada a la parte actora correspondiente a los meses de octubre a diciembre de 2010 y enero 2011 junto con una copia simple de un cheque signado con el Nº 14220953, de fecha 21 de enero de 2010, librado por la sociedad mercantil INDUSTRIAS BUSTAPLAST, C.A., a la sociedad mercantil BELGICA INDUSTRIAL C.A., por la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 5.958,83). Así, a los recibos antes mencionados valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se tienen como instrumentos reconocidos, por lo que demuestran el pago de los meses señalados, y así se declara.

• Marcado con la letra “H”, constante de ocho (8) folios útiles copia certificada del expediente signado con el Nº 2011-0385, proveniente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivos de las consignaciones realizadas por la sociedad mercantil INDUSTRIAS BUSTAPLAST, C.A.; dichas copias certificadas se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y demuestra que la parte demandada comenzó a consignar las pensiones arrendaticias a partir del mes de febrero de 2011, cuando culminó el lapso otorgado como prorroga legal. Así se declara.

• Marcado con la letra “I”, original de la comunicación de fecha 6 de abril de 2009, mediante el cuál la parte actora autoriza al ciudadano EUSPICIO ROSALES, titular de la cédula de identidad Nº 23.172.290, para emitir los recibos de pago, correspondientes a la relación arrendaticia que vincula a las partes. Al respecto, esta Alzada considera que la misma es impertinente por no ser un hecho controvertido en la litis aquí desarrolla. Así se declara.

• Marcado “I-1”, original de recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2009, junto con un depósito bancario expedido por el Banco Mercantil en fecha 20 de marzo de 2009, No. 454418871, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), en la cuenta corriente Nº 01050114831114031240, perteneciente a la ciudadana URETA DE HOET CONSUELO. Con respecto al recibo de pago de pensión arrendaticia se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, respecto a recibo de depósito, se valora de conformidad a lo establecido en el artículo 1.783 del Código Civil Venezolano, y según criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 305, de fecha 13 de junio de 2009. De dichas instrumentales se evidencia el pago del canon de arrendamiento del mes de enero de 2009. Así se declara.

• Recibos señalados como “I-2”, original y su copia, correspondiente al pago del canon de arrendamiento del mes de febrero de 2009, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00). Este Juzgado Superior las valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y evidencia el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2009. Así se declara.

• Marcado “I-3”, original del recibo de pago de canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2009, junto con un recibo firmado por el ciudadano PATRICK HOET, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00). Este Juzgado Superior los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y evidencia el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2009. Así se declara.

• Marcado “I-4”, original del recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2009, junto con un recibo de pago firmado por el ciudadano PATRICK HOET, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00). Este Juzgado Superior los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y evidencia el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de abril de 2009. Así se declara.

• Marcado “I-5” original de recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2009, firmado por el ciudadano PATRICK HOET, por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2009. Así se declara.

En el lapso probatorio se ratificaron las referidas pruebas documentales de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba e hicieron valer tanto la notificación realizada por la notaria como las comunicaciones anexas a la misma para demostrar que dicha notificación fue realizada en forma extemporánea luego de vencida la vigencia del contrato, y en cuanto a las comunicaciones adjuntas que las mismas hacen referencia al edificio de manera integral, lo que efectivamente se desprende de las referidas comunicacionales. Así se declara.

Realizado el trabajo de valoración de cada una de las pruebas aportadas por las partes al proceso, pasa este sentenciador a resolver el mérito de la causa y para ello, se debe comenzar por indicar que la actora persigue el cumplimiento de contrato de arrendamiento de un local comercial por vencimiento de la prórroga legal, otorgadas. Así, se evidencia que la relación arrendaticia que vincula a las partes y que quedó admitida en el proceso, tuvo su génesis en el año 2004. Luego se suscribieron nuevos contratos de arrendamiento siendo el último suscrito por las partes en fecha 16 de febrero de 2006, el cuál tenía una duración de tres (3) años, hasta el 15 de febrero de 2009.

Ahora bien, la parte demandada argumenta que en el presente caso se produjo la tácita reconducción de conformidad con lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil Venezolano, por cuánto la parte actora siguió recibiendo los pagos de la pensión arrendaticia y lo dejó en posesión del inmueble, con posterioridad a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento, a saber, a partir del día 15 de febrero de 2009.
Al respecto y luego de la revisión exhaustiva de las cláusulas contractuales contenidas en dicho contrato, se evidencia que se trata de un contrato a tiempo determinado, sin prorrogas automáticas cuyo vencimiento se dió el día 15 de febrero de 2009, siendo el caso que en nuestra legislación se establece un lapso de prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cuál rige la materia por tratarse de un local comercial. Así las cosas, en el artículo 38 eiusdem, se establece que en el lapso de prórroga legal, el cuál opera de pleno derecho, se mantienen las mismas condiciones establecidas en el contrato a tiempo determinado, por lo que, se mantiene vigente el monto del canon establecido, salvo regulación del organismo respectivo, y la modalidad para la cancelación del mismo. Establecido lo anterior, es evidente que el alegato esgrimido por la parte demandada respecto a que la recepción del pago por parte de la actora, posterior al vencimiento del último contrato de arrendamiento firmado, acarrearía la tácita reconducción, no es correcta, ya que en el lapso de prórroga legal, el inquilino debe cancelar el canon o pensión arrendaticia ya establecida, en caso contrario, el inquilino estaría haciendo uso del bien inmueble arrendado de forma gratuita en contravención con el mencionado artículo que establece que en el lapso de prórroga legal, continuarán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. Es por ello, que en la presente causa, a criterio de este Juzgado Superior, no se configuró la renovación del contrato sin determinación en el tiempo o tácita reconducción, alegada por la parte demandada. Así se decide.

Al respecto, es necesario citar lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil que establece:

“…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”

De lo transcrito, se desprende que el legislador da a las partes intervinientes en un contrato determinado y bajo su elección la posibilidad de reclamar el cumplimiento o la resolución del mismo, salvo en ciertos casos en que la ley regula, limita o restringe la acción de resolución. Dicho lo anterior, se evidencia que el caso de marras se trata la materia inquilinaria y por ser un local comercial, se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.687 de fecha 26 de abril de 1999. Así, el artículo 41 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala:

“…Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto-Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales…”

La citada disposición legal establece una limitante en cuanto a las acciones que posee el arrendador a los fines de reclamar el incumplimiento por parte del arrendatario de las obligaciones asumidas, estando en curso el lapso de prórroga legal, en la que será inadmisible la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en virtud de ser éste un lapso otorgado por la Ley en beneficio del arrendatario. Sin embargo, no limita el ejercicio de otras acciones, como la resolución de contrato por falta de pago, ya que en el lapso de prórroga legal se mantienen las mismas condiciones y estipulaciones convenidas en el contrato de arrendamiento.

Como colorario de lo anterior, considera quien decide prudente citar el criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 06-0092, con ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, en fecha 3 de octubre de 2006, donde señala:

“…La citada disposición legal establece que el incumplimiento de las obligaciones contractuales o legales en que estuviere incurso el arrendatario al vencimiento del plazo prefijado, dará lugar a otras acciones distintas a la de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. Por ello, la demanda por cumplimiento del término del contrato de arrendamiento, encontrándose en curso la prórroga legal, a que se refiere el artículo 41 del Decreto Ley de arrendamientos Inmobiliarios es inadmisible, como medida creada por la Ley para que el derecho de prórroga legal no sea nugatorio, sin ello significar que al inquilino se le otorgue un privilegio especial en perjuicio de los derechos del arrendador que le permita incumplir con el resto de las obligaciones a su cargo establecidas tanto en el contrato de arrendamiento como en la ley durante el tiempo que dure dicha prórroga.
De manera tal, que la prohibición que trae el Decreto-Ley es la de admitir sólo aquella demanda que se interponga por cumplimiento del término, pues el contrato se ha prorrogado legalmente bajo las mismas condiciones pactadas en el contrato vencido; excepto, en cuanto al tiempo de duración que es el que indica la ley. Es así, que si durante la vigencia de la prórroga legal el arrendatario incumple con sus obligaciones legales o contractuales podrá el arrendador demandarlo bien sea por cumplimiento (con excepción del supuesto del vencimiento del término del contrato) o por resolución del contrato (artículo 1.167 del Código Civil), según sea el caso...”

Expuesto lo anterior, en la presente causa se evidencia que la parte actora realizó una notificación a la parte demandada a través de la Notaría Pública Duodécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 3 de abril de 2009, actuación que la demandada alegó como extemporánea, en virtud de que el último contrato de arrendamiento se encontraba vencido y la indicada notificación se realizó con posterioridad al vencimiento, a saber 15 de febrero de 2009. Ahora bien, esta Alzada debe precisar que luego de revisar las cláusulas de temporalidad que regulan la relación contractual, no se establece ni se menciona nada acerca de una obligación por parte de la actora con respecto a notificar al inquilino sobre la renovación o no renovación del contrato, sólo se indica la duración del mismo y se establece con exactitud el tiempo y término de la relación arrendaticia, por lo que, no se considera necesario el formalismo de la notificación como lo ha ratificado la jurisprudencia de nuestro Máximo Tribunal y se descarta que la realización o no de la misma, ya sea posterior o anterior al vencimiento del contrato, incida en la renovación contractual sin determinación de tiempo o tácita reconducción, como ya quedó expresado. Así se establece.

Distinto sería el caso, si en las cláusulas contractuales que niegan la relación arrendaticia, las partes de común acuerdo pactasen la notificación antes del vencimiento del contrato a fin de renovar o no el mismo, supuesto de hecho que no ocurre en el presente asunto, y lo que si se dejó claro fue la duración y vencimiento de la relación contractual vinculante entre las partes, a saber el día 15 de febrero de 2009, lo que conlleva al inicio de pleno derecho de la prórroga legal, esto sin necesidad de notificación por parte del arrendador al inquilino, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establecen:

“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39: La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.” (Negrillas de este Juzgado)

Asimismo, del artículo 38 anteriormente transcrito, se infiere con exactitud el plazo de gracia a favor del arrendatario o prórroga legal, esto según la duración de la relación arrendaticia. Por ello, en el presente caso, la relación entre arrendador-inquilino se inicia en el año 2004, renovándose la dicha relación contractual en distintas oportunidades, siendo el último de los contratos suscritos en fecha 15 de febrero de 2006 con una duración hasta el día 15 de febrero de 2009, sin que la parte accionada objetara en la contestación de la demanda el lapso de prorroga legal otorgado por la actora dado el tiempo de relación contractual arguyendo la aplicación de la tácita recondución en razón de la extemporaneidad de la notificación realizada, aspecto éste que ya fue analizado, lo que trae como consecuencia que, según el principio de continuidad en el ejercicio ius utendi por parte del arrendatario, se le concedió una prórroga legal de dos (2) años, de conformidad con el literal C del artículo 38 eiusdem; lapso en el cual debe cumplir con el pago de las personas locativas, es decir, que el arrendatario de forma inexcusable debía hacer entrega del inmueble el día 16 de febrero de 2011, por haber iniciado la prórroga legal de pleno derecho y haber transcurrido el mencionado plazo de gracia a favor del arrendatario, todo lo cual fue debidamente probado por la parte actora. Así se decide.

Cabe destacar lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procidemental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

Por consiguiente y luego del análisis anterior, es procedente en derecho la penalización contenida en la cláusula séptima del último contrato de arrendamiento vinculante entre las partes, a saber, el suscrito en fecha 15 de febrero de 2006, por lo que es deber de este sentenciador confirmar el monto otorgado en la recurrida por el a quo, hasta por un monto de veinte por ciento (20%) sobre la suma de cinco mil quinientos sesenta y nueve bolívares (Bs. 5.569) por cada día de atraso desde el 16.2.2011, inclusive, hasta que la presente sentencia quede definitivamente firme, por la cual se ordenar experticia complementaria del fallo a los fines del cálculo ordenado de conformidad del artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Congruente con todo lo antes explanado, ha resultado evidente que en el sub lite, a la parte demandada se le cumplió el lapso de la prórroga legal arrendaticia, por lo que resultando parcialmente ha lugar la demanda por cumplimiento de contrato ejercida, por lo que la accionada debe hacer entrega del inmueble objeto de la relación arrendaticia, siendo por ello que a este Juzgado Superior le resulta forzoso declarar sin lugar la apelación ejercida y en consecuencia de ello, confirmar la decisión recurrida en apelación, bajo la motivación aquí expuesta. ASÍ EXPRESAMENTE DE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 14 de diciembre de 2012, por el abogado CESAR A. UBÁN CORTEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, sociedad mercantil INDUSTRIAS BUSTAPLAST, C.A., contra la decisión proferida en fecha 1 de noviembre de 2012, por el Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino y de la prórroga legal, incoada en su contra por la sociedad mercantil BELGICA INDUSTRIAL C.A., (BELINCA), la cual queda confirmada.

SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la sociedad mercantil BELGICA INDUSTRIAL C.A., (BELINCA), contra la sociedad mercantil INSDUSTRIAS BUSTAPLAST, C.A., y en consecuencia se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el segundo piso del Edificio “BELINCA”, situado en el Municipio Autónomo Baruta del estado Miranda, Calle Bolívar, Nº 67. Asimismo, se condena a la parte demandada a pagar a la actora por concepto de cláusula penal contenida en el contrato vinculante entre las partes correspondiente a veinte por ciento (20%) diarios sobre el canon de arrendamiento vigente para la fecha de vencimiento de la prórroga legal del 16.2.2011, inclusive, es decir, sobre la suma de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 5.569,00), el cuál se debe calcular mediante experticia complementaria, en la forma señalada en la decisión recurrida.

TERCERO: Por la naturaleza de lo decidido, no se produce condenatoria en costas.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad prevista en la ley, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaria copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de septiembre de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (3:20 p.m.), se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de dieciocho (18) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente Nº AP71-R-2013-000020
AMJ/MCF/ds.-