REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de agosto de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO: KP02-R-2014-000680
DEMANDANTES: ANTONIO SIMÓN ZERPA CORRALES y SOFÍA ZERPA CORRALES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.461.972, V-5.435.715, respectivamente, de este domicilio.
APODERADOS: YOLIMAR MENDOZA MERCADO y ENRIQUE COLS LÓPEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 126.101 y 1.985, respectivamente, de este domicilio.
DEMANDADA: ANA TERESA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.989.638, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL POR DEMOLICIÓN.
SENTENCIA: DEFINITIVA. EXPEDIENTE N° 14-2444 (Asunto: KP02-R-2014-000680).
Se inició el presente juicio de desalojo por demolición, por demanda interpuesta en fecha 31 de marzo de 2014 (fs. 1 y 2 y anexos del folio 3 al 44), por los ciudadanos Antonio Simón Zerpa Corrales y Sofía Zerpa Corrales, debidamente asistidos de abogados, contra la ciudadana Ana Teresa Alvarado, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 33 y 34 literal c del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código del Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 3 de abril de 2014 (f. 45), el Juzgado Cuarto del Municipio Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada a los fines de dar contestación a la demanda. En fecha 23 de abril de 2014 (fs. 50 al 52), el abogado Enrique Cols López, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, reformó la demanda, la cual fue admitida por auto de fecha 28 de abril de 2014 (f. 53). En fecha 12 de mayo de 2014, el alguacil consignó la boleta de citación firmada por la parte demandada (f. 55).
Mediante escrito presentado en fecha 14 de mayo de 2014 (f. 56), la ciudadana Ana Teresa Alvarado, debidamente asistida de abogado, consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 23 de mayo de 2014 (fs. 57 y 58), el abogado Enrique Cols López, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Antonio Simón y Sofía Cristiana Zerpa Corrales, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en fecha 26 de mayo de 2014 (f. 60). En fecha 27 de mayo de 2014 (f. 61), se practicó inspección judicial en el inmueble objeto de la presente acción.
En fecha 30 de mayo de 2014 (f. 62), la ciudadana Ana Teresa Alvarado, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto de la misma fecha (f. 63). Mediante diligencia de fecha 2 de junio de 2014 (f. 69), el abogado Enrique Cols, en su carácter de apodero judicial de la parte actora, tachó los testigos promovidos por la parte demandada, y mediante diligencia de la misma fecha (f. 70), impugnó y desconoció las fotocopias acompañadas con el escrito de promoción de pruebas presentado por la demandada.
La ciudadana Ana Teresa Alvarado, debidamente asistida de abogado, en fecha 2 de junio de 2014 (f. 71, con anexos a los folios 72 al 74), presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas de manera parcial en fecha 2 de junio de 2014 (f. 75), en el sentido que se admitieron solo las documentales. Por auto de fecha 16 de junio de 2014 (fs. 85 y 86), se ordenó la reposición de la causa al estado de admitir y evacuar la prueba de inspección judicial.
En fecha 30 de junio de 2014 (fs. 87 al 91), el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró con lugar la demanda y condenó a la parte demandada al desalojo del inmueble objeto del presente juicio y al pago de las costas y costos del proceso. Por diligencia de fecha 3 de julio de 2014 (f. 92), la ciudadana Ana Teresa Alvarado, debidamente asistida de abogado, ejerció el recurso de apelación, la cual fue oído en ambos efectos mediante auto de fecha 4 de julio de 2014 (f. 93), en el que se ordenó la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos para su distribución entre los juzgados superiores.
En fecha 22 de julio de 2014 (f.96), se recibieron las copias certificadas en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 30 de julio de 2014 (f. 98), se fijó oportunidad para decidir el décimo día de despacho siguiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para sentenciar este tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:
Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 3 de julio de 2014, por la ciudadana Ana Teresa Alvarado, debidamente asistida de abogado, contra la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2014, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró con lugar la demanda de desalojo por demolición incoada por los ciudadanos Antonio Simón Zerpa Corrales y Sofía Zerpa Corrales, contra la ciudadana Ana Teresa Alvarado, y en consecuencia ordenó el desalojo del inmueble y condenó en costas a la parte perdidosa.
En efecto consta a las actas procesales que los ciudadanos Antonio Simón Zerpa Corrales y Sofía Zerpa Corrales, debidamente asistidos de abogado, en su escrito libelar alegaron qué son propietarios de un inmueble constituido por dos (2), locales comerciales, ubicado en la calle Miranda con calle Junín y Sucre Nº 2-34, Parroquia Pío Tamayo, Municipio Andrés Eloy Blanco, de la ciudad de Sanare, estado Lara, alinderado de la siguiente manera: Norte: plaza Bolívar, avenida Francisco de Miranda de por medio; Sur: casa de Vicente Lucena y sucesores de Daniel Ortiz, Simón Mosleh y María Elena Aguilar Cortez; Este: Centro Cívico Ciudad Comercial Sanare, Maura Goyo y; Oeste: Teresa Martínez de Zerpa; que dicho inmueble les pertenece por haberlo adquirido, en parte por herencia de su padre Antonio Zerpa Peraza, fallecido ab intestato el día 17 de abril de 1.969, y en parte por herencia de su madre Clementina Corrales, viuda de Zerpa, quien murió ab intestato en fecha 23 de diciembre de 1998; que el inmueble está integrado por dos (2) locales comerciales, uno de los cuales se lo arrendaron a la ciudadana Ana Teresa Alvarado, en fecha 6 de enero de 2008, donde funciona una lonchería, por el canon de arrendamiento de doscientos bolívares (Bs. 200,00), los cuales dejó de pagar desde el año 2012, por lo que se encuentra insolvente.
Que siempre han efectuado los actos necesarios para mantener en buen estado dicho inmueble, solo que fue construido con materiales que son de imposible reposición, por lo que es irrecuperable y es necesaria su total demolición; que a finales del año 2000, la Alcaldía del Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Lara, decidió demoler el inmueble situado al este de su propiedad, para construir el Centro Cívico Ciudad Comercial Sanare, dejando la pared colindante desprotegida y a la intemperie, situación que pudieron constatar los funcionarios de la Oficina de Desarrollo Urbano de dicha Alcaldía, cuando realizaron una inspección en fecha 18 de junio de 2009, en la que dejaron constancia del mal estado en que se encontraba la estructura, la cual podía colapsar en cualquier momento; que por las razones indicadas solicitaron a los órganos públicos competentes, concretamente al Cuerpo de Bomberos del Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Lara, efectuara una inspección sobre dicho bien, la cual se practicó en fecha 11 de junio de 2013, conforme consta en la experticia Nº 026-2013, en la que se recomendó el desalo inmediato del inmueble; que debido a la gravedad y al riesgo que corren tanto quien ocupa el local, como los que lo visitan, solicitaron la intervención del Servicio de Obras Públicas, para que mediante una experticia comprobara su inhabitabilidad.
Señalaron que conforme al resultado del examen técnico efectuado por los citados organismos sobre el inmueble, se determinó que por ser las paredes construidas de tierra pisada y adobes, era imposible que sostuvieran el techo y las vigas que en ellas se apoyaban, por lo que debido a su vetustez, se hacía necesario, en forma definitiva, la demolición inmediata del inmueble.
Alegaron que el resultado de las inspecciones fueron participadas a la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Andrés Eloy Blanco, Dirección de Gestión Urbana y Rural, y a la Prefectura del mencionado Municipio, y se le entregó una copia de dicho informe a la arrendataria Ana Teresa Alvarado, para que conociera el peligro que corrían, tanto ella como sus clientes; que en vista de la negativa de la inquilina en desalojar el inmueble con la finalidad de ser demolido, le enviaron una comunicación con acuse de recibo por Ipostel en fecha 26 de agosto de 2013.
Que a pesar de las diligencias desplegadas, para evitar una catástrofe con pérdida posiblemente de vidas y cosas, sus esfuerzos han sido infructuosos, por lo que han decidido solicitar el desalojo con la finalidad de precaver cualquier daño a las personas que frecuentan el establecimiento descrito y a los que transitan por su frente; que por las razones indicadas demandaron el desalojo por demolición del inmueble a la ciudadana Ana Teresa Alvarado, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 33 y 34 literal “C” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil. Por último, estimaron la acción en la cantidad de trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,00), equivalentes a dos mil setecientos cincuenta y cinco unidades tributarias (2.755 U.T).
En la oportunidad de contestación a la demanda, la ciudadana Ana Teresa Alvarado, asistida de abogado, alegó que es arrendataria de un local que es parte de un inmueble ubicado en la calle Miranda con calles Junín y Sucre, Nº 2-34, en la ciudad de Sanare, en jurisdicción de la Parroquia Pió Tamayo, Municipio Andrés Eloy Blanco, del estado Lara; que la demolición del inmueble contiguo, y el hecho de haber quedado la pared del lindero este a la intemperie y desprotegida, en nada afecta el local arrendado, por lo que la pretensión de desalojo no debe ser acordada, ya que posee dicho local desde hace casi 30 años y en el ha ejercido su actividad en su consultorio médico, por lo que en todo caso correspondería conocer el desalojo el órgano señalado en el Derecho con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, previo el cumplimiento del procedimiento administrativo; que si bien el inmueble que ocupa amerita reparación, no obstante es falso que deba ser demolido y mucho menos desocupado de forma inmediata, en virtud de que el lindero “este” no colinda con el local ocupado con su persona, y no reviste mayor peligro para seguir siendo ocupado; que en todo caso de revestir algún peligro, lo sería para el local que se encuentra al extremo este que ocupa, el cual se encuentra desocupado en este momento; que por las razones indicadas solicitó no sea declarada la desocupación inmediata del inmueble, en razón de que no existe peligro inminente para personas o cosas que se encuentran en dicho local.
Establecidos los términos en los que quedó planteada la controversia, se observa que la demanda fue incoada en fecha 31 de marzo de 2014, es decir con anterioridad a que entrara en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, razón por la cual se aplica el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales (…) Que el inmueble vaya ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación”.
Ahora bien, la existencia del contrato de arrendamiento constituye un hecho admitido en la presente causa, y por tanto exento de pruebas, no así la necesidad de la demolición del inmueble, dado el mal estado en que se encuentra la estructura, con el inminente peligro para la arrendataria, como para cualquier persona.
En tal sentido la parte actora para demostrar la legitimación procesal promovió original del documento de partición de bienes de la comunidad hereditaria del ciudadano Alcibíades Antonio Zerpa Peraza, protocolizado en el año 1984, bajo el Nº 26, tomo primero, protocolo primero, folios 82 al 94, ante la Oficina de Registro Subalterno del Distrito Jiménez del estado Lara (fs. 3 al 8); copia de la planilla de liquidación de impuesto sucesoral Nº 430, del causante Antonio Zerpa Peraza o Alcibíades Antonio Zerpa Peraza, presentada en fecha 11 de diciembre de 1972, ante el Ministerio de Hacienda, actualmente Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) (fs. 9 al 18); original del certificado de solvencia de sucesiones emitido por el SENIAT con el Nº 0005861, en fecha 2 de marzo de 2000, a nombre de la sucesión de la ciudadana María Clementina Corrales (viuda) de Zerpa (f. 19); copia de la planilla de liquidación de impuesto sucesoral Nº 0088529, de la causante María Clementina Corrales viuda de Zerpa, presentada en fecha 2 de junio de 1999, ante el SENIAT, expediente 990529 (fs. 20 al 22). Los anteriores documentos se valoran de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.
Ahora bien, con la finalidad de demostrar las condiciones en las que se encuentra el inmueble dado en arrendamiento y la causal de procedencia de la acción de desalojo, promovió la parte actora original del informe de inspección de la vivienda del ciudadano Antonio Simón Zerpa, elaborado por la Alcaldía del Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Lara, en fecha 18 de junio de 2009 (fs. 23 al 25), en el cual el técnico Henry Colmenarez, dejó constancia del mal estado en que se encontraba la estructura (columna, vigas de carga y de amarre), así como también de las paredes, producto del mal estado en que se encontraba el techo de la misma, lo cual permite la percolación de las aguas en período de lluvia. Dicho informe se valora favorablemente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. Promovió original de la inspección practicada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Lara, en fecha 11 de junio de 2013 (fs. 26 y 27), en la cual se recomendó el desalojo inmediato del inmueble o efectuar una sustitución de los materiales que constituyen los componentes estructurales, con la finalidad de evitar el peligro que existe en dicha estructura, la cual coloca en riesgo a las personas que concurren y habitan el mismo; copia del informe suscrito por el presidente de la Fundación Comunal Socialista para los Servicios, Obras Públicas y el Hábitat en el Municipio Andrés Eloy Blanco (fs. 28 al 32), en el que se deja constancia que se trata de una construcción con geomateriales (adobes y bahareque), la cual data de más de 80 años, y presenta gran deterioro tanto en las cubiertas como en los muros portantes, lo cual hace irreversible la restauración. Se dejó constancia del desprendimiento del friso, lo cual ha sido progresivo, que la cubierta presenta alto porcentaje de tejas rotas, que permite filtraciones, acelerando aún más el daño en la estructura, por lo que el Cuerpo de Bomberos recomendó su desalojo inmediato. Los anteriores informes se valoran favorablemente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.
Con la finalidad de demostrar que notificaron a las arrendatarias del estado del inmueble, promovieron original de comunicación enviada en fecha 19 de marzo de 2013, a la ciudadana Gladys Coromoto Jaspe, por la ciudadana Sofía Cristina Zerpa Corrales, por medio de la cual le anexa los informes realizados al inmueble, y de los cuales se evidencia que el inmueble alquilado se encuentra en mal estado estructural, por lo que se recomienda el desalojo inmediato del mismo; recibo de fecha 20 de agosto de 2013, emanado del Instituto Postal Telegráfico (f. 34); acuse de recibo de la entrega de la comunicación (fs. 35 y 36), y del comprobante de Ipostel (f. 39); comunicación de fecha 26 de agosto de 2013, enviada por el ciudadano Antonio Zerpa a la ciudadana Ana Teresa Alvarado, por medio de la cual se le hace entrega del informe realizado por el Cuerpo de Bomberos, donde se evidencia el deterioro progresivo del inmueble, y se sugiere desalojar el inmueble (fs. 42 al 44).
Durante el lapso probatorio invocó el valor probatorio que se desprenden de los documentos acompañados con la demanda; con el objeto de demostrar que es incierto lo afirmado por la arrendataria Ana Teresa Alvarado, en su escrito de contestación de la demanda, cuando afirmó que posee el local comercial desde hace casi treinta (30) años, y que es ahí donde ejerce su actividad en su consultorio medico, promovió original del contrato privado de arrendamiento celebrado en fecha 6 de enero de 2008, entre el ciudadano Antonio Zerpa y la ciudadana Teresa Alvarado (f. 59). Solicitó se practicara inspección en la solicitud Nº 908/10, contentiva de la oferta de pago realizada por la ciudadana Ana Teresa Alvarado, en la que a su entender confiesa esta alquilada en un local donde funciona un restaurante y lonchería, desde hace aproximadamente seis años, por el cual paga la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200.00). De igual manera promovió la prueba de inspección judicial en el inmueble objeto de la acción de desalojo, a los fines de dejar constancia que a lo largo del frente de dicho bien, se aprecia a simple vista el mal estado de las paredes y del alero. En fecha 27 de mayo de 2014 (f. 61), el Juzgado Segundo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medida de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, se traslado y dejó constancia del deterioro del inmueble a lo largo del techo y edificación, de la presencia de humedad, filtraciones, desprendimiento de friso, grietas, tubos de drenaje para las aguas provenientes del techo y desprendimientos de la pintura. Ambas pruebas se aprecian favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte la demandada promovió la prueba testimonial, las cuales no fueron evacuadas y fotografías del inmueble con la finalidad de demostrar que el inmueble se encuentra en buen estado (f. 62 y del 72 al 74), las cuales se desechan del procedimiento, por no haberse seguido el procedimiento para su debida incorporación, y fundamentalmente en garantía del derecho a la contradicción y control de su adversario.
En consecuencia de todo lo antes expuesto, y por cuanto el actor logró demostrar la existencia del contrato de arrendamiento, así como logró demostrar a través de la prueba de inspección judicial, del informe de inspección de la vivienda elaborado por la Alcaldía del Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Lara, en fecha 18 de junio de 2009, de la inspección practicada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Lara, en fecha 11 de junio de 2013, así como del informe suscrito por el presidente de la Fundación Comunal Socialista para los Servicios, Obras Públicas y el Hábitat en el Municipio Andrés Eloy Blanco, que el inmueble data de más de 80 años y que presenta un gran deterioro en su estructura, tanto en las cubiertas como en los muros portantes, que constituye un riesgo tanto para la arrendataria como para cualquier persona que ingrese al mismo, razón por la cual quien juzga considera que lo procedente es declarar con lugar la demanda de desalojo y así se declara.
D E C I S I Ó N
En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha 3 de julio de 2014, por la ciudadana Ana Teresa Alvarado, debidamente asistida de abogado, contra la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2014, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En consecuencia, se declara CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO por demolición del inmueble, interpuesta por los ciudadanos Antonio Simón Zerpa Corrales y Sofía Zerpa Corrales, contra la ciudadana Ana Teresa Alvarado, todos plenamente identificados a los autos. En consecuencia, se ordena a la demandada entregar libre de personas y bienes el inmueble dado en arrendamiento, constituido por un local comercial ubicado en la calle Miranda con calle Junín y Sucre, Nº 2-34, de la ciudad de Sanare, en jurisdicción de la Parroquia Pío Tamayo, Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Lara, y que forma parte del inmueble propiedad de los actores, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: Plaza Bolívar, Avenida Francisco de Miranda de por medio; Sur: casa de Vicente Lucena y sucesores de Daniel Ortiz, Simón Mosleh y María Elena Aguilar Cortez; Este: Centro Cívico Ciudad Comercial Sanare, Maura Goyo; y Oeste: Teresa Martínez de Zerpa
QUEDA ASI CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 30 de junio de 2014, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Jiménez y Andrés Eloy Blanco de la Circunscripción Judicial del estado Lara.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.
Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los catorce (14) día del mes de agosto del año dos mil catorce.
Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
La Juez Titular,
Dra. María Elena Cruz Faría El Secretario Titular,
Abg. Juan Carlos Gallardo García
En igual fecha y siendo las 3:14 p.m., se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Titular
Abg. Juan Carlos Gallardo García
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