TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 10 de Diciembre de 2014
204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2010-000023

PARTE ACTORA: Sociedad mercantil MULTIDELICIAS CASANOVAS COMIDA RÁPIDA, S.R.L., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y Estado Miranda, en fecha 12 de enero de 1993, bajo el Nro. 37, Tomo 5-A Sgdo.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados OMAR RODRÍGUEZ y MANUEL MEZZONI, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 8.031 y 3.076, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL EL VALLE.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada ELIZABETH TRINIDAD DÍAZ GARCÍA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 125.081.

MOTIVO: DAÑOS Y PERJUICIOS

-I-
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante libelo presentado en fecha 14 de enero de 2010, por la representación judicial de la sociedad mercantil MULTIDELICIAS CASANOVAS COMIDA RÁPIDA, S.R.L., ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documento de los Juzgado de Primera Instancia en lo civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual demanda por indemnización de daños y perjuicios a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL EL VALLE. Dicha demanda correspondió ser conocida por este Juzgado luego de efectuarse el sorteo correspondiente.
Por auto de fecha 18 de enero de 2010, se admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
Mediante nota de Secretaría de fecha 21 de septiembre de 2010, se dejó constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, referente a la citación de la parte demandada por carteles.
Por auto de fecha 15 de octubre de 2010, se designó a la abogada Milagros Coromoto Falcón, defensora judicial de la parte demandada y a tal efecto se le libró boleta de notificación, quien aceptó el cargo y prestó el juramento de ley.
En fecha 08 de febrero de 2011, el ciudadano José Ruíz, procediendo en su carácter de alguacil de este Circuito Judicial, dejó constancia de haber practicado la citación de la defensora judicial de la parte demandada.
En fecha 24 de Febrero de 2011, compareció la abogada Elizabeth Díaz, procediendo en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada y se dio por citada en la presente causa, a tal efecto, consignó instrumento poder que acredita su representación.
En fecha 16 de Marzo de 2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de cuestiones previas.
Mediante sentencia interlocutoria de fecha 12 de julio de 2011, el Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa promovida por la parte demandada y ordenó la notificación de dicha decisión a las partes.
En fecha 19 de julio de 2011, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha 09 de agosto de 2011, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 11 de agosto de 2011, se verificó la notificación de la decisión que resolvió la cuestión previa.
En fecha 20 de octubre de 2011, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 19 de enero de 2012, el Tribunal se pronunció sobre la oposición a los medios de prueba.
Vencida como se encuentra la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, el Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones.

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

La parte demandante alegó en su libelo de demanda lo siguiente:
1. Que ejerce su actividad comercial en el local F-32 del Centro Comercial El Valle, el cual es propiedad del ciudadano Jorge Arturo Casas Ruiz, quien es su presidente.
2. Que a comienzos del mes de mayo del año 2008, detectó que una de las tuberías de las aguas servidas se encontraba dañada, oxidada y tapada, perjudicando los locales F24, F25, F32 y F33, ubicados en los pisos 7 y 8 del Centro Comercial El Valle,
3. Que los referidos daños le fueron comunicados a la junta de condominio de dicho centro comercial.
4. Que debido a lo anterior y por cuanto recibía poca agua y no apta para trabajar con alimentos, el 8 de junio de 2008, se vio obligada a suspender sus actividades temporalmente, mientras la junta de condominio solucionaba el problema de suministro de agua.
5. Que a los fines de solucionar dicho problema, la junta de condominio contrató al ciudadano Juan Carlos Rodríguez, para que hiciera el suministro por tubos tipo PVC de cuatro (4) pulgadas, reforzados de marca PAVCO colocando todas las conexiones, en PVC, en los locales antes mencionados.
6. Que la obra debía concluir a los quince (15) días, pero tardó siete (7) meses, y fue realizada de forma defectuosa, ocasionándole al local F32, en el cual tiene su establecimiento comercial, daños similares a los habidos antes de la reparación.
7. Que en virtud de lo anterior, se encontró paralizada desde el 8 de junio de 2008, hasta el 8 de enero de 2010, primero por la tardanza en la realización de la obra y luego por haberse hecho la obra en forma defectuosa, ocasionándole numerosos daños y perjuicios.
8. Que acudió ante este órgano judicial para demandar a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL EL VALLE, por daños y perjuicios materiales y solicitó que la misma fuese condena a pagar las siguientes cantidades: i) quinientos setenta mil bolívares (Bs. 570.000,00), suma ésta que representa los daños ocasionados, con motivo diecinueve (19) meses de inactividad, los cuales van desde el 18/06/2008 hasta el 08/01/2010; ii) mil ochocientos bolívares (Bs. 1.800,00), suma ésta que representa los daños materiales, ocasionados con motivo del pago de los servicios públicos e impuestos; y, iii) el pago de las costas, los cuales deberán ser prudencialmente calculadas por el Tribunal.

Por otro lado, la parte demandada alegó en su escrito de promoción de Cuestiones Previas lo siguiente:
1. Negó, rechazó y contradijo la presente demanda tanto en los hechos como en el derecho.
2. Alegó que desde la construcción del Centro Comercial El Valle, éste cuenta con locales exclusivos con áreas de mesas y baños incluidos, destinados a la feria de comida rápida, entre los cuales no figura el local F32 ubicado en el Nivel 8 Fiesta.
3. Que dio en venta a la parte actora dos (2) locales comerciales completamente nuevos en el Centro Comercial El Valle.
4. Que dichos locales no tenían ninguna modificación o adecuación.
5. Que dentro de los expedientes del local F32, así como de los locales F24, F25 y F33, no se encuentra carta alguna solicitando la adecuación de tuberías de aguas blancas o negras, así como la conexión de las mismas al sistema de drenaje de las áreas comunes del centro comercial, por lo cual estas instalaciones fueron realizadas de manera ilegal.
6. Que con motivo del incumplimiento por parte de la actora de la Ley de Propiedad Horizontal, del documento de condominio y de los reglamentos internos del Centro Comercial El Valle, al realizar modificaciones en las tuberías de las áreas comunes, éstas comenzaron a producir daños y a lesionar los derechos de los demás copropietarios.
7. Que al darse cuenta de los daños ocasionados en la infraestructura del Centro Comercial El Valle, por motivo de los trabajos realizados por la parte actora en su local comercial, contrató como plomero al ciudadano Juan Carlos Rodríguez para que reparara los daños acaecidos en las áreas comunes.
8. Que dichos trabajos realizados por el ciudadano Juan Carlos Rodríguez, en las áreas comunes del Centro Comercial El Valle, fueron satisfactorios.
9. Que posteriormente la parte actora contrató al mismo ciudadano Juan Carlos Rodríguez, para que realizara unos trabajos particulares en su local comercial F32.
10. Que no tiene responsabilidad alguna por los trabajos realizados por el ciudadano Juan Carlos Rodríguez, en el local comercial de la parte actora signado con el Nro. F32.
11. Que por lo antes expuesto negó que haya causado daño alguno a la parte actora y que tenga que resarcirle económicamente.
12. Solicitó que la presente demanda fuese declarada sin lugar.

-III-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Comunicación emanada de la administradora de la Junta de Condominio del Centro Comercial El Valle, en fecha 5 de agosto de 2008, remitida al local F32, en la cual se mencionan puntos relacionados con el presupuesto para el arreglo de la tubería de aguas negras en cuestión. Al respecto, el Tribunal observa que la referida probanza emana de la contraparte y no siendo el mismo impugnado se tiene como reconocido, en consecuencia, se valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
2. Inspección judicial extra-lítem, practicada por el Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sobre el local F32 del Centro Comercial El Valle, mediante la cual se dejó constancia de los daños que presenta el referido inmueble. Al respecto, el Tribunal observa que en la referida inspección no hubo control ni contradicción, sin embargo, de conformidad con la sana crítica le otorga un valor indiciario. Así se declara.-
3. Copia fotostática de documento constitutivo de la parte actora protocolizado ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 12 de enero de 1993, bajo el No. 37, Tomo 5-A-Sgdo. Al respecto, el Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento público, la cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente la considera fidedigna de su original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
4. Copia fotostática del documento de propiedad de los locales comerciales F-27 y F-32, del Centro Comercial El Valle, los cuales pertenecen al ciudadano Jorge Arturo Casas Ruiz, protocolizados ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 19, Tomo 6, Protocolo Primero. Al respecto, el Tribunal observa que dichas probanzas son una reproducción fotostática de un documento público, el cual no fue impugnado por la contraparte, por consiguiente, lo considera fidedigno de su original, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
5. Comunicación dirigida al Local F-32, a la atención del ciudadano Jorge Casas Rodríguez, de fecha 27 de mayo de 2008, suscrita por la administración de la Junta de Condominio del Centro Comercial El Valle, en la cual se convoca una reunión considerando la problemática relacionada con las tuberías de agua. Al respecto, el Tribunal observa que la referida probanza emana de la contraparte y no siendo impugnada se tiene como reconocida, en consecuencia, se valora de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
6. Promovió los libros de contabilidad de la sociedad mercantil MULTIDELICIAS CASASNOVAS, S.R.L., con el objeto de demostrar los ingresos que obtenía dicha sociedad, antes que cesara en sus actividades económicas, los cuales serán evacuados en su oportunidad, así como los comprobantes de pago de electricidad y Alcaldía. Respecto de este medio de prueba no hubo oposición por parte de la demandada. Ahora bien, el Tribunal observa que con la presente probanza sólo quedó demostrado que la parte actora registró en su libro diario contable que no ha tenido actividad comercial desde el mes de junio de 2008, de conformidad con el artículo 38 del Código de Comercio, lo cual se valora. Así se declara.-
7. Promovió y evacuó la testimonial de la ciudadana Rosalia Subero de Llamoza, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-4.807.290 y de cuya declaración se desprende lo siguiente: i) que conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Jorge Casas; ii) que dicho ciudadano tiene un negocio de venta de comida ubicado en el local F32 situado en el nivel 8 del Centro Comercial El Valle; iii) que el referido local comercial se encuentra cerrado desde el mes de junio de 2008, por presentar un bote de agua.
Respecto del testigo único, el autor Arístides Rengel Romberg, en su conocido Tratado de Derecho Procesal Civil (Tomo IV, pág. 323), ha comentado lo siguiente:

“El nuevo Código de Procedimiento Civil Venezolano de 1987, que derogó el de 1916, introdujo un nuevo capítulo destinado a tratar, en general, de la carga y apreciación de la prueba, (artículos 506 – 510), en el cual no se sigue la regla clásica tradicional unus testis nullus testis, sino la regla general de apreciación de las pruebas según las reglas de la sana crítica, salvo que exista una regla legal expresa para valorar su mérito (artículo 507).
La jurisprudencia es ya reiterativa al sostener que el principio según el cual un testimonio singular no vale como plena prueba –unus testis nullus testis- no rige actualmente en nuestro derecho procesal civil, en el cual las reglas del sistema de prueba legal han sido sustituidas por las normas del sistema de la prueba moral, basado en la convicción del sentenciador en cuanto a la verdad. Así, en otros fallos la casación ha decidido que la declaración del testigo singular puede ser acogida con fines de demostrar algún hecho procesal. Que si bien el artículo 367 (hoy 508) se refiere a la prueba de testigos en plural, no señala como inhábil al testigo singular, queda sometido a la soberana apreciación de los jueces de instancia.”

Ahora bien, de una lectura de la precedente opinión doctrinaria se colige la habilidad del testigo único para demostrar los hechos sometidos a su conocimiento, habida cuenta de que el principio unus testis nullus testis ha quedado desaplicado frente a la libre convicción del sentenciador, quien puede apreciar o desechar las declaraciones que considere pertinentes, sobre la base de la sana crítica, las reglas de la lógica y las máximas de experiencia. En ese sentido, este sentenciador aprecia la testimonial evacuada a través de la sana crítica y valora sus asertos de conformidad con el artículo 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil.
8. Promovió una experticia sobre el trabajo de plomería realizado por el ciudadano Juan Carlos Rodríguez, en el Centro Comercial El Valle, en la cual se determinó lo siguiente:
i) que el sistema de descarga de aguas negras del local comercial F32 fue modificado en el área del fregadero y que la tubería correspondiente no se encuentra empotrada a la pared, sino adosada a la misma, es decir, a la vista;
ii) que no existen puntos de registro para la introducción de guayas para la limpieza del sistema o red de aguas negras dentro del local comercial;
iii) que observaron un punto para el drenaje de aguas negras el cual se encontraba clausurado con comento blanco;
iv) que existe filtración en el empalme de la tubería de aguas negras proveniente del fregadero del local comercial F32, la cual tiene una diámetro de cuatro pulgadas, con la tubería original y principal para la descarga de aguas negras del Centro Comercial El Valle, cuyo diámetro es de tres pulgadas, lo cual significa que existe diferencia de diámetro entre dichas tuberías;
v) que los trabajos de plomería realizados en el local F32 no son los más adecuados para el correcto funcionamiento del sistema de descarga de aguas negras, motivado a que la tubería tipo PVC de cuatro pulgadas colocada en el referido local se encuentra adosada a la pared y no empotrada dentro de la misma; y,
vi) que en virtud de la mala conexión de la tubería de aguas negras proveniente del local comercial F32 con la tubería original del Centro comercial El Valle, se producen filtraciones de aguas negras hacia los locales ubicados debajo del mismo.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Promovió copia certificada de los planos iniciales de aguas negras y blancas del nivel 8 del Centro Comercial El Valle, de fecha 13 de julio de 1978, emanados de la Dirección de Control Urbano, Gestión General de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Libertador y que fuesen certificados por el Ingeniero Sergio Sánchez Herrera, Director de dicho Organismo, con el objeto de demostrar si las tuberías del mencionado local estuvieron construidas desde sus inicios en el Centro Comercial El Valle, o se realizaron después sin contar con los permisos pertinentes. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorgar valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad.

De la valoración de las pruebas de la parte demandada reconviniente se logró demostrar en el juicio lo siguiente: i) que el local comercial F32 presenta filtraciones de aguas negras en la tubería del fregadero que empalma con la tubería principal de aguas negras del Centro Comercial El Valle; y, ii) que dicha filtración se debe a modificaciones realizadas en el sistema de tubería de aguas negras del mencionado local; iii) que por dicha razón el local comercial no se encuentra operativo; iv) que el mencionado local se encuentra ubicado en el Nivel 8 Fiesta, del Centro Comercial El Valle; y, v) que la junta de condominio del Centro Comercial El Valle convocó a la demandante a una reunión para tratar el problema de la filtración de su local comercial.

-IV-
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Planteada así la controversia y en virtud que la acción que da origen a este juicio, es una acción por daños y perjuicios y daño moral, este Tribunal considera oportuno citar el contenido de los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, los cuales copiados textualmente establecen lo siguiente:

“Artículo 1.185.- El que con intención, o por negligencia o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho.”

“Artículo 1.196.- La obligación de reparación se extiende a todo daño material o moral causado por el acto ilícito.
El juez puede especialmente, acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación o a los de su familia, a su libertad personal, como tambien en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada…”

En este sentido, la doctrina ha establecido que para poder demandar el resarcimiento de daños y perjuicios, deben estar presentes cuatro elementos necesarios y concurrentes. Al respecto, de acuerdo con la reconocida obra de los autores MADURO LUYANDO, Eloy y PITTIER SUCRE, Emilio, Curso de Obligaciones, la responsabilidad civil comprende lo siguiente:

“En efecto, si se observa la responsabilidad civil en toda su amplitud, se advierte que en todo caso en que surja la necesidad de reparar un daño injusto, se encontrarán elementos invariables – verdades constantes – presentes en todas y cada una de dichas situaciones, a saber: 1) Un incumplimiento de una conducta preexistente que es protegida, preestablecida o impuesta por el legislador, 2) una culpa (en su aceptación mas amplia, latus sensu) que acompaña a aquel incumplimiento, 3) un daño causado por el incumplimiento culposo y 4) La relación de causalidad entre el incumplimiento culposo y el daño inferido.”

De los artículos anteriormente trascritos y de la citada doctrina, se desprende que para que un tribunal declare procedente una acción por daños y perjuicios o daño moral, es necesario que se demuestre de forma concurrente: primero, que se produjo el daño; segundo, que hubo intención, negligencia o abuso de derecho por parte del agente del daño; y tercero la relación de causalidad entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente.
Para poder decidir en el presente caso, es necesario proceder a analizar brevemente los referidos elementos constitutivos de la responsabilidad civil.
Al respecto, con referencia al primero de estos elementos, el daño, debe tenerse en cuenta el tipo de daño al que se refiere esta causa.
En este sentido, este juzgador observa que la parte actora en su escrito de demanda, pretende la indemnización de daños y perjuicios, fundamentados en el supuesto daño que sufrió cuando la Junta de condominio del Centro Comercial El Valle, contrató como plomero, al ciudadano Juan Carlos Rodríguez, a los fines de que reparara las filtraciones de aguas negras que presentaba ciertos locales ubicados en los Niveles 7 y 8 de dicho inmueble, entre los cuales se encontraba el local distinguido con la letra y número F32 el cual es de su propiedad.
Ahora bien, el daño patrimonial “consiste en una pérdida o disminución de tipo económico que una persona experimenta en su patrimonio”, y en consecuencia, para que se produzca el daño, es necesario que la víctima haya sufrido, efectivamente, un menoscabo en su haber patrimonial y cuantificable en dinero. Con respecto al primero de éstos, es decir, el daño, de acuerdo con la reconocida obra de Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, “Curso de obligaciones”, el daño patrimonial “consiste en una pérdida o disminución de tipo económico que una persona experimenta en su patrimonio”. En consecuencia, para que se produzca el daño, es necesario que la víctima haya sufrido, efectivamente, un menoscabo en su haber patrimonial y cuantificable en dinero. Es claro en el presente caso que la demandante ha sufrido un daño considerable por cuanto el local comercial distinguido con la letra y número F32, situado en el Nivel 8 Fiesta, del Centro Comercial El Valle, y que es de su propiedad, no se encuentró operativo comercial ni laborablemente, por cuanto presenta filtraciones de aguas negras.
Sin embargo, en relación con el segundo de estos requisitos, es necesario recordar que la carga de la prueba de la culpa recae sobre el actor y, en el presente caso, éste sustentó su demanda en los artículos 1.185 y 1.630 del Código Civil, aduciendo que la demandada siendo administradora del Centro Comercial El Valle, es responsable de los daños ocurridos en el local comercial, ya que ésta contrato al ciudadano Juan Carlos Rodríguez, para que hiciera el suministro por tubos tipo PVC de cuatro (4) pulgadas, reforzados de marca PAVCO colocando todas las conexiones, en PVC, en los locales antes mencionados, que dicha obra tardó siete (7) meses, y fue realizada de forma defectuosa, ocasionándole al local F32, en el cual tiene su establecimiento comercial, daños similares a los habidos antes de la reparación.
Así las cosas, este juzgador observa que la culpa en el presente caso se ve desvirtuada por cuanto la demandada negó haber causados los daños que se le imputan. A los fines de determinar si la demandada tiene culpa en los daños sufridos por la demandante, considera prudente citar los supuestos de responsabilidad por cosas consagrado en los artículos 1.193 y 1.194 del Código Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“Art. 1193.- Toda persona es responsable del daño causado por las cosas que tiene bajo su guarda, a menos que pruebe que el daño ha sido ocasionado por falta de la víctima, por el hecho de un tercero, o por caso fortuito o fuerza mayor.
Quien detenta, por cualquier título, todo o parte de un inmueble, o bienes muebles, en los cuales se inicia un incendio, no es responsable, respecto a terceros, de los daños causados, a menos que se demuestre que el incendio se debió a su falta o al hecho de personas por cuyas faltas es responsable.”

“Art. 1194.- El propietario de un edificio o de cualquiera otra construcción arraigada al suelo, es responsable del daño causado por la ruina de éstos, a menos que pruebe que la ruina no ha ocurrido por falta de reparaciones o por vicios en la construcción.”
(Negrillas del Tribunal)

Así las cosas, y como quiera que el referido local comercial está ubicado en el Centro Comercial El Valle, el cual pertenece a la comunidad de propietarios del mismo, representada por su administrador, tiene a bien este sentenciador traer a colación los artículos 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales rezan de la siguiente manera:

“Art. 19.- La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de Administrador por un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla en cualquier momento o reelegirla por períodos iguales. A falta de designación oportuna del Administrador, éste será designado por el Juez de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
El administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del acreedor hipotecario a que se refiere el artículo 38.
El administrador contratado inicialmente por el enajenante de los inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la Junta de Condominio.”
“Art. 20.- Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único: la violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que se haya lugar.
(Resaltado del Tribunal)

De lo anterior, se evidencia que el propietario de un inmueble es responsable del daño causado por la ruina de éstos, a menos que pruebe que la ruina no ha ocurrido por falta de reparaciones o por vicios en la construcción, y que corresponde al administrador de dicho inmueble realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes.
Así las cosas, del material probatorio aportado en autos, no se determinó que el daño acaecido en el referido local se deba a causas imputables a la parte demandada. En consecuencia, se deja constancia que no se encuentran satisfechas las exigencias legales para la configuración de la responsabilidad civil de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL EL VALLE y, por consiguiente, no quedó probada la obligación de reparar el daño patrimonial que sufrió la demandante en este caso. Así se decide.
A pesar de haberse verificado la ocurrencia de algún daño sobre el inmueble de la demandante, observa este Juzgador que la parte actora no cumplió con la carga probatoria de demostrar, ciertamente, la culpa de la parte demandada en la producción del daño constituido. Una vez desvirtuado dicho elemento, queda desvirtuada también la responsabilidad civil, por lo que considera este Juzgador inoficioso pronunciarse respecto de cualquier tipo de alguna otra de las defensas o excepciones que opusiera la parte demandada frente a los alegatos de la parte actora.
Es altamente ilustrativo recordar el principio que rige la materia probatoria en nuestro país, de acuerdo con nuestra legislación, previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil –también contenido en el artículo 1356 del Código Civil-, el cual establece lo siguiente:
“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. (Negrillas del Tribunal)

De la disposición normativa anteriormente trascrita, se desprende que la parte actora tenía la carga de probar verdaderamente, tal como alegó en su libelo de demanda, que los daños sufridos en su local comercial se debiera a causa imputables a la demandada.
Si bien es cierto que la demandante alegó y aportó algunos elementos indiciarios a través de los cuales pretende demostrar que los daños en el inmueble de su propiedad son producto de filtraciones de agua, ocasionado por los malos trabajos que realizó un contratista de la demandada, no probó plenamente que dichos daños derivaran de los trabajos realizados por un contratista a cuenta de la demandada. En este sentido, es de gran utilidad citar la disposición normativa contenida en el primer aparte del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé:
“Artículo 254.- Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y puntos de mera forma (…)”. (Negrillas y subrayado del Tribunal)

Por todas las consideraciones anteriormente realizadas, resulta forzoso para este Juzgador declarar la improcedencia de la acción de indemnización de daños y perjuicios intentada, atendiendo al principio dispositivo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual se permite citar este Juzgador:
“Artículo 12.- Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. (…)”. (Negrillas y subrayado del Tribunal)

En conclusión, después de haber revisado la normativa aplicable al presente caso, así como también parte de la doctrina más respetada al respecto, se declara la improcedencia de la acción de indemnización por daños y perjuicios intentada por la sociedad mercantil MULTIDELICIAS CASANOVAS COMIDA RÁPIDA, S.R.L., en contra de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL EL VALLE. Así se decide.-

- V –
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por daños y perjuicios incoara la sociedad mercantil MULTIDELICIAS CASANOVAS COMIDA RÁPIDA, S.R.L., en contra de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO CENTRO COMERCIAL EL VALLE.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en este proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los diez (10) días del mes de diciembre de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ,

LUÍS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

EL SECRETARIO,

JONATHAN MORALES

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 8:57 AM.-

EL SECRETARIO

LRHG/JM/Pablo.-