TSJ Regiones - Decisión

Mediante escrito presentado por ante Órgano Judicial (actuando en funciones de Distribuidor), en fecha 03 de Octubre de 2013, la abogada Haidee Lorenzo de Quintero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 12.599, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano MANUEL CAVADA JUANES, titular de pasaporte español Nº ABO 54367, conforme a Sustitución de Poder que le fue realizado por su padre ciudadano Valeriano Cavada Farto, titular de la cédula de identidad Nº 964.788, así como del ciudadano LUIS CAVADA JUANES, titular del pasaporte español Nº AC81741, conforme a sustitución de poder que le fuese realizado por su padre ciudadano Valeriano Cavada Farto, antes identificado, interpuso Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad, contra el acto administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante Resolución Nº CPR/CJ 000006, de fecha 18 de Julio de 2013.
El 08 de Octubre de 2013, previa distribución, correspondió conocer a este Tribunal Superior, el cual lo recibió en fecha 09 de ese mismo mes y año, asignándole nomenclatura 2285.
El 15 de Octubre de 2013 fue admitido el presente recurso, ordenando este Tribunal Superior las notificaciones respectivas.
En fecha 28 de Julio de 2014, fue llevado a efecto la Audiencia de Juicio, con la comparecencia de las partes intervinientes en el presente proceso. Se deja constancia que los terceros interesados consignaron su respectivo escrito de promoción de pruebas, y que la representación judicial de la parte recurrente consignó su escrito de medios probatorios en fecha 28 de Julio de 2014, los cuales fueron debidamente admitidos en fecha 06 de Agosto del presente año.
En fecha 23 de Septiembre de 2014, este Tribunal Superior dicto auto ordenando prorrogar el lapso de evacuación de pruebas por un lapso de 10 días de despacho.
En fecha 08 de Octubre de 2014, los expertos designados a los fines de la realización de la prueba de experticia promovida por la representación judicial de la parte recurrente, consignaron su respectivo Informe de Experticia.
En fechas 20 y 21 de Octubre del presente año, fueron consignados los escritos de Informes por los terceros interesados así como por la representación judicial de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, respectivamente.
En fecha 04 de Noviembre de 2014, fue consignado escrito contentivo de la opinión del Ministerio Público.
Siendo la oportunidad a los fines de dictar sentencia en la presente causa, pasa este sentenciador a realizar las siguientes consideraciones:

-I-
DEL ESCRITO RECURSIVO

Alega la apoderada judicial de la parte recurrente, que el presente Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad es interpuesto por razones de ilegalidad, de acuerdo a lo establecido en el artículo 31 del Reglamento de la Ley de Alquileres de Vivienda contra el Acto Administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante Resolución Nº CPR/CJ000006, de fecha 18 de Julio de 2013, mediante el cual fijó el canon mensual de arrendamiento a los inmuebles propiedad de sus mandantes constituido por los apartamentos Números 1, planta baja, apartamento Número 2 planta baja, apartamento Número 5 piso 2, apartamento Número 6 piso 2, situado en la Calle Caurimare, entre Ramales 1 y 2, Edificio Residencias Doña Carmen, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta, Estado Miranda, ocupado por los siguientes inquilinos: Sabrina de Paz López, Manuel Barata Calisto, Leny Josefina Rojas Gómez y Aracelis Pombo.
Que el mencionado acto administrativo fijó a los mencionados inmuebles el siguiente valor: A los Apartamentos 1, 5 y 2 en Bolívares 458.145,25 con una rentabilidad mensual de Bolívares 1.145,36 y al Apartamento Nº 6 en Bolívares 485.961,22 con una rentabilidad mensual de Bolívares 1.214,90 y que sobre el precio que arrojó el Avalúo se aplicó un porcentaje de rentabilidad del 3% anual, arrojando las cantidades antes indicadas.
Alega la representante judicial de la parte actora que la Resolución cuya nulidad solicita se circunscribe a indicar única y exclusivamente el valor que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda atribuye a los inmuebles antes mencionados, sin ni siquiera indicar el metraje de los apartamentos, sus características y comodidades, aplicando inmediatamente el canon mensual de arrendamiento, sin hacer, según su alegato, un examen exhaustivo de dónde se extraen los valores totales de los inmuebles, qué métodos utilizaron para llegar a las estimaciones calculadas en dinero por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, así como la calidad de los materiales usados en la construcción, edad de la misma y demás factores requeridos por las normas que regulan la materia.
Que en la recurrida Resolución no se indica los factores que sirvieron de base para determinar el precio del mismo, no se indicaron los precios medios de los últimos dos años, ni los valores establecidos en los actos de transmisión de la propiedad realizados en los últimos 6 meses antes de la fecha de la solicitud de la fijación del canon de arrendamiento.
Que por las razones de hecho y derecho, llega a la conclusión la apoderada judicial de la parte accionante que los informes técnicos presentados por la parte recurrida sobre los mencionados inmuebles, además de carecer de fundamentación, están fuera de la realidad en lo que a valores se refiere, por la cifra de dinero irrisoria del precio fijado a los mismos, sin tomar en cuenta la exclusiva zona de la capital donde se encuentran ubicados, lo que amerita una revisión del canon de arrendamiento fijado, por lo que solicita la nulidad por ilegalidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº CPR/CJ000006, de fecha 18 de Julio de 2013 y que sea sustituida tal fijación del canon de arrendamiento por otra, adaptada a la realidad del verdadero precio de los inmuebles.
-II-
DEL ACTO IMPUGNADO

Riela a los folios 20 al 24 del expediente judicial, Providencia Administrativa contenida en la Resolución Nº CPR/CJ 000006, de fecha 18 de Julio de 2013 emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, la cual es del tenor siguiente:
(…)
Considerando

Que en fecha 09 de mayo de 2013 se realizó el avalúo del inmueble ubicado en Edf. Residencias Doña Carmen, Apto. Nº 1 piso PB, Apto. Nº 2 planta baja, Apto. Nº 5 piso 2; situado en la Calle Caurimare entre Ramales 1 y 2, Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, apegado a lo establecido en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento.

Considerando

Que el citado PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO PARA LA FIJACIÓN DEL CANON se sustanció e instruyó, conforme a lo dispuesto en la normativa legal vigente, cumpliendo con todo el procedimiento administrativo establecido y el mismo reposa en los archivos de esta Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, signado bajo el nº EXPEDIENTE Nº FI-23.

Resuelve

PRIMERO: Se fija el canon máximo de arrendamiento para el inmueble ubicado en el Edif. Residencias Doña Carmen, Apto. Nº 1 piso PB, Apto. Nº 2 Planta Baja, Apto. Nº 5 piso 2; Apto. Nº 6 Piso 2, Calle Caurimare entre Ramales 1 y 2, Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda en la cantidad de MIL CIENTO CUARENTA Y CINCO CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs.1.145,36) para los apartamentos 1, 2 y 5 y la cantidad de MIL DOSCIENTOS CATORCE CON NOVENTA CÉNTIMOS (Bs.1.214,90) para el apartamento 6 del Edificio antes señalado.

Artículo de la LRCAV Nombre del Inmueble Nº de la Vivienda Estatutos del Inmueble Justo Valor del inmueble % Rentabilidad Anual Canon Máximo
66 Doña Carmen Nº 1 Alquilada Bs.458.145,25 3 Bs. 1.145,36
Nº 2 Alquilada Bs.458.145,25 3 Bs.
1.145,36
Nº 5 Alquilada Bs.458.145,25 3 Bs.
1.145,36
Nº 6 Alquilada Bs.485.961,22 3 Bs.
1.214.90
TOTAL 4
Bs.1.860.396,98 3 Bs.
4.650,99

(…)

-III-

DE LA OPINIÓN FISCAL

La Fiscal Trigésimo Tercera del Ministerio Público a Nivel Nacional, con competencia en Materia Contencioso Administrativo y Contencioso Especial Inquilinario, indicó entre otras cosas que la parte recurrente en su escrito recursivo señaló que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda determina unos cánones de arrendamiento “(…) sin ni siquiera indicar el metraje de los apartamentos, sus características y comodidades, la calidad de los materiales usados en la construcción, edad de la misma y demás factores requeridos por las normas que regulan la materia y en franca violación de las normas establecidas en la Ley que rige la materia Inquilinario, razón por la cual solicita el recurrente la nulidad por ilegalidad del acto administrativo dictado por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas Nº COPR/CJ 000006 y se proceda al restablecimiento de la situación jurídica infringida, por cuanto la operación valuatoria practicada en sede administrativa carece de base legal por considerar los recurrentes que el procedimiento aplicado no cumple con los requisitos del artículo 31 del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Expresó el representante del Ministerio Público que con respecto a la prueba de experticia solicitada por la parte recurrente y practicada por este Tribunal, específicamente del informe emitido por los expertos debidamente designados, se pudo evidenciar que una vez tomado los factores de obligatorio cumplimiento fue fijado el canon de arrendamiento de la manera siguiente: PB 1, 2 y 5 en Bs. 3.651,70 y Piso 2 Nº 6 Bs.3.873,41.
Que si se analiza la experticia efectuada evacuada en sede judicial por peritos nombrados por el juez de la causa, se observa que para su realización se tomaron en cuenta los factores de obligatorio cumplimiento, establecidos en el artículo 84 y 85 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y su Reglamento, en sus artículos 18 al 25.
Sostiene el representante del Ministerio Público que, si se toma en cuenta que el Informe de Avalúo constituye el documento esencial sobre el cual la Administración tomó su decisión, se debe concluir en que la Administración autora del acto incurrió en el vicio de falso supuesto, por silencio de pruebas, al no haber analizado la misma a fondo, al no valorarla en su justa medida, dando por probado un hecho con pruebas cuya inexactitud y generalidad resultan del Informe del Avalúo practicado por la Administración, careciendo de algunos datos necesarios para fijar el valor del inmueble.
Que no aparecen determinadas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, sin referencia alguna a los elementos legales de obligatorio cumplimiento, por lo que considera esa representación que el recurrido acto administrativo debe ser anulado.
-IV-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

A los fines de decidir la nulidad planteada en el presente caso, este Tribunal Superior pasa a realizar las consideraciones siguientes:
El presente caso gravita entorno a la pretensión de los ciudadanos Manuel Cavada Juanes y Luis Cavada Juanes, por medio de su apoderada judicial abogada Haidee Lorenzo de Quintero, de lograr la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº CPR/CJ 000006, de fecha 18 de julio de 2013 emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, adscrita al Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que fijo el canon de arrendamiento máximo a los inmuebles ubicados en la Calle Caurimare, entre Ramales 1 y 2, Edificio Residencias Doña Carmen, Urbanización Colinas de Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda, constituido por los apartamentos 1, 5 y 2 en Bolívares 458.145,25 con una rentabilidad mensual de Bolívares 1.145,36 y al Apartamento Nº 6 en Bolívares 485.961,22 con una rentabilidad mensual de Bolívares 1.214,90 y que sobre el precio que arrojó el Avalúo se aplicó un porcentaje de rentabilidad del 3% anual,.
La parte recurrente denunció en su escrito libelar que el acto administrativo sometido a consideración por este Órgano Jurisdiccional se encuentra viciado de ilegalidad y por lo que solicita sea declarada la nulidad absoluta del éste, por cuanto el Procedimiento Administrativo Inquilinario que se siguió para producirlo es contrario a derecho, ya que según los dichos de la recurrente, en la Resolución atacada, la Administración para proceder a la fijación del canon de arrendamiento, se basó en el Informe de Avalúo, que carece de “ciertos elementos”.
Alegó, también, que la Administración no realizó un examen exhaustivo que permitiera extraer los valores totales de los inmuebles, y que tampoco especificó cual método fue utilizado para llegar a las estimaciones calculadas en dinero por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, así como la calidad de los materiales usados en la construcción, edad de la misma y demás factores requeridos por las normas que regulan la materia.
Sostuvo la representante judicial de la parte actora que la Resolución cuya nulidad solicita se circunscribe a indicar única y exclusivamente el valor que la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda atribuye a los inmuebles antes mencionados, sin ni siquiera indicar el metraje de los apartamentos, sus características y comodidades, aplicando inmediatamente el canon mensual de arrendamiento, sin hacer, según su alegato, un examen exhaustivo de dónde se extraen los valores totales de los inmuebles, qué métodos utilizaron para llegar a las estimaciones calculadas en dinero por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, así como la calidad de los materiales usados en la construcción, edad de la misma y demás factores requeridos por las normas que regulan la materia.
Que en la recurrida Resolución no se indican los factores que sirvieron de base para determinar el precio del inmueble, que no se indicaron los precios medios de los últimos dos años, ni los valores establecidos en los actos de transmisión de la propiedad realizados en los últimos 6 meses antes de la fecha de la solicitud de la fijación del canon de arrendamiento.
En cuanto al informe técnico que sirvió de base para la citada resolución, la recurrente afirma que resulta evidente que el avalúo en el cual se basa el acto administrativo impugnado “no se ajusta a los parámetros jurídicos delineados por la legislación en materia inquilinaria”, toda vez que la Administración basó su decisión en pruebas cuya inexactitud resulta del mismo informe, por lo cual solicitan sea declarada su nulidad.
Ante las afirmaciones genéricas de la recurrente, mediante las cuales pretende lograr la nulidad del acto administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, identificado con el Nº CPR/CJ 0000006 de fecha 18 de julio de 2013, observa este Órgano Jurisdiccional que la denuncia aquí planteada versa sobre supuestos errores contenidos en el Informe técnico del avalúo realizados por la aludida Superintendencia para lograr la fijación de los cánones de arrendamiento fijados.
Así las cosas y al realizar un análisis exhaustivo del Informe para el Cálculo del Canon y así como del Informe de Inspección y del acto administrativo objeto de nulidad, cursantes en el expediente administrativo a los folios 262 al 269 y 288 al 292, respectivamente, realizados por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, sobre los cuales la aludida administración fundamentó la decisión recurrida, los cuales no fueron impugnados en la oportunidad legal correspondiente y a los que se les otorga pleno valor probatorio, por constar en copia certificada.
En ese sentido se observa que en el informe para el cálculo del canon (folios 262 al 269 del expediente administrativo) se encuentra fundamentado en:
1) Aspectos Generales,
2) Aspectos Legales
3) Elementos Técnicos Evaluados según la Normativa Legal y Sub legal.
4) Descripción de las Áreas del Inmueble
5) Descripción de las áreas Vendibles o MCI
6) Valor Costo Actual (VCA)=(Bs/M2 según Res. Nº 203 x Área Total de Construcción/ Total Área Vendible o MCI)
7) Valor de Reposición del Inmueble
8) Justo Valor del Inmueble de Acuerdo a la Ley […] Legislación Vigente
9) Determinación del Canon Máximo Mensual.
Ahora bien, en cuanto a la determinación se observa del renglón (señalado anteriormente como Nº 3) referido a los Elementos Técnicos Evaluados, constante en el folio 262 del expediente administrativo, que la determinación del Valor del metro cuadrado (valor M2) se realizó según Resolución Nº 203 dictada por el Ministro para la Vivienda y Habitad el 20 de noviembre de 2012, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.054 de esa misma fecha, vigente para la fecha en la cual se dictó la el acto administrativo impugnado, dando como resultado un valor total la cantidad de Bs. 4.680,00, el metro cuadrado.
Por otro lado, del renglón identificado por este Órgano Jurisdiccional como Nº 4 - Descripción de las Áreas del Inmueble- (folios 262-263), se observa que de la sumatoria de las áreas correspondientes al piso 4 que esta conformada por los apartamentos Nº 9, 10, 11, 12 y áreas comunes (pasillo, escalera, cuarto de basura y medidores), teniendo 319,58 metros, la planta baja conformada por los apartamentos Nº 1 y 2, áreas comunes y acceso al edificio, constando de 325,10 metros y la Planta Tipo correspondiente a los pisos del 1 al 3 y conformada por los apartamentos Nº 3 y 4 (piso 1), 5 y 6 (piso 2), 7 y 8 (piso 3) y áreas comunes(pasillos, escalera cuarto de basura y medidores, teniendo 958,74, resultando dicha sumatoria en 1.603,42 metros.
En este mismo orden de ideas, para la determinación del renglón Nº 5) Descripción de las áreas Vendibles o MCI, la administración tomando en cuenta el estatus de cada uno de los apartamentos objeto de la regulación, y realizó la sumatoria de las áreas vendibles de los apartamentos Nº 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 y 12, dando como resultado un área vendible de 1.430,19 metros cuadrados.
Y por ultimo, determinó la administración el valor del costo actual del inmueble aplicando la siguiente fórmula:
Valor Costo Actual (VCA) = (bs/M2 según Resolución Nº 203 x Área Total de Construcción/ Total del Área Vendible o MCI
A lo cual, la aplicación de la fórmula arrojó que el valor del costo actual del inmueble es de Bs. 5.246,86.
Asimismo, consta del mismo Informe de Cálculo que el Valor Total de Reposición del Inmueble fue tasado en 7.504.005,60 Bsf., siendo el Justo Valor del Inmueble de acuerdo a la Ley, de 1.860.396,98 Bsf., y fue determinado el Canon Máximo Mensual del inmueble en la cantidad total de 4.650,99, repartido de la siguiente manera: Apartamentos Nº 1, 2, 5: Bsf. 1.145,36 cada uno y el apartamento Nº 6 Bsf. 1.214,98.
En conclusión, se observa pues, que la administración tomó en cuenta los datos de ubicación, medidas, descripción, valor, uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y cálculos efectuados para fijar al inmueble su justo valor, descripción de áreas vendibles, valor costo actual, así como la tipología de viviendas multifamiliares, en las cuales se describen los materiales y equipos de construcción del inmueble, estado de conservación en que se encuentra el inmueble de autos, por lo que es evidente que el acto administrativo impugnado se apoya en instrumentos técnicos elaborados, para determinar el justo valor del inmueble objeto de regulación; de manera que considera quien aquí sentencia, que la decisión de la administración cumple con los requisitos establecidos en los artículo 73, 74, 75, 77 y 78 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que establecen lo que a continuación se transcribe:
Artículo 73. Para la determinación del valor del inmueble (VI), la
Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los elementos científicos que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro, en función de mejorar la fórmula que se establezca a favor del justo valor y la garantía de los fines supremos en materia de arrendamiento establecidos en esta Ley.
1. Valor de reposición.
2. Dimensiones del inmueble.
3. Valor de depreciación.
4. Vulnerabilidad sísmica.
5. Región geográfica.

Artículo 74. A los efectos del artículo anterior, el valor de reposición será aquel determinado por el valor de construcción en la actualidad, el cual será fijado anualmente por el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat; dicho valor deberá ser expresado en bolívares por metro cuadrado. A tal efecto, la determinación del costo en bolívares estará en concordancia con las políticas nacionales que garanticen un costo real, según las regulaciones que el Estado establezca, contrarrestando la especulación económica y garantizando el pleno derecho a la vivienda de toda la población.
El Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat emitirá una tabla con los tipos de vivienda, según aspectos constructivos que tomarán en cuenta su estructura, paredes, techo, piso, instalaciones sanitarias, instalaciones eléctricas, instalaciones mecánicas, aguas servidas, puertas, ventanas y cualquier otro detalle que distinga al inmueble. Sobre dicha tabla se establecerán los elementos científicos referidos en el artículo anterior para la determinación del valor del inmueble y la fijación del canon de arrendamiento.

Artículo 75. El porcentaje de depreciación del inmueble estará basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservación.

Artículo 77. La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles indicados en el artículo 1 de la presente Ley, estará basada en una banda entre el tres por ciento (3%) y el cinco por ciento (5%) de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble determinable según el tipo de arrendador, el cual será fijado anualmente a través de resolución de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.

Artículo 78. Obtenido el valor del inmueble de conformidad a lo establecido en los artículos precedentes, se debe aplicar la siguiente fórmula:
CA = (VI/12) x %RA
En donde:
1. CA = valor del canon de arrendamiento.
2. VI = valor del inmueble, de acuerdo a lo establecido en el artículo 73 de la presente Ley.
3. % RA= el porcentaje de rentabilidad anual de acuerdo a lo establecido en el artículo 77 de la presente Ley

Así, tenemos que en los artículos ut supra transcritos se precisan algunos de los elementos a considerar por parte de la administración para tomar una decisión ajustada a derecho como lo son las dimensiones del inmueble, la región geográfica, así como la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, entre otros, los cuales se consideran suficientes para entender motivado el acto administrativo.
Dentro de este mismo contexto, y de la lectura del acto administrativo objeto de impugnación por medio del presente recurso, precisa este sentenciador, por un lado, que la Administración Reguladora al fijar el canon máximo mensual de arrendamiento del inmueble en referencia, se fundamentó en el “Procedimiento Administrativo para la Fijación del Canon …” dentro del cual se encuentran el Informe para el Cálculo del Canon así como el Informe de Inspección, antes referidos.
Siendo ello así, cabe destacar, la naturaleza que comporta el desenvolvimiento del tipo de actividad desplegada por la Administración Reguladora, toda vez que cuando la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda fijó el canon máximo mensual de arrendamiento lo hizo en estricta atención a lo arrojado por el avalúo practicado al inmueble en sede administrativa, lo cual en cierta medida le resta autonomía a sus decisiones, que estarían supeditadas a los datos que al efecto suministren los peritos evaluadores y no así a la libre apreciación del funcionario decisor y así lo ha entendido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia (Vid. Sentencia dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia con ponencia de la Magistrada Dra. Yolanda Jaimes Guerrero, de fecha 31 de enero de 2007, caso: José Rafael Velásquez).
Lo expuesto, encuentra su fundamento en el hecho de que en situaciones como la presente, la Administración ejerce una potestad de las denominadas potestades discrecionales del tipo técnico, las cuales si bien no escapan al control del Juez contencioso administrativo, a tenor de lo establecido en artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, plantean la particularidad de que en estos supuestos lo que determina el obrar administrativo es el diagnóstico técnico que los peritos en esa área científica emiten de acuerdo a su área de especialidad, concluyendo quien aquí decide, que en el presente caso el funcionario Avaluador adscrito a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda actuó apegado a la normativa en la materia, en tales caso como lo son la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, su Reglamento, y la Resolución Nº 203 dictada por el Ministro para la Vivienda y Habitad el 20 de noviembre de 2012, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.054 de esa misma fecha vigentes para la fecha de elaboración de dichos Informes.
Ahora bien, por otro lado se observa, que consta de las actas procesales que conforman el presente expediente, que en fecha 28 de julio de 2014, la representación de la parte recurrente solicitó mediante escrito de pruebas, la realización de una experticia, la cual fue admitida en fecha seis (06) de agosto del mismo año, para ser practicada sobre los inmuebles propiedad de sus mandantes, constituidos por los apartamentos Nº 1, planta baja, apartamento Nº 2 planta baja, apartamento Nº 5 piso 2, apartamento Nº 6 piso 2, situado en la calle Caurimare, entre Ramales 1 y 2, edificio Residencias Doña Carmen, Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta, y solicitó la recurrente, que los expertos que se nombrasen considerasen en su informe los factores indicados en los “artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, a saber: uso, clase, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor.
Asimismo, solicitó la recurrente en su escrito de pruebas, que en la experticia acordada, se tomara en cuenta el valor del puesto de estacionamiento asignado a cada apartamento y se sumen los valores que arroje tanto el inmueble como el puesto de estacionamiento que tiene asignado el mismo a fin de dar la renta total que debe cancelar cada uno de los inquilinos. Igualmente solicitó que los peritos consideraren el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos con 6 meses de anticipación a la fecha de la regulación y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos años y la zona geográfica en la que se encuentra ubicado el inmueble sometido a regulación inquilinaria.
Previa aceptación y juramento los expertos designados por este Despacho Judicial, ciudadanos Matías Santiago Quintero Mísera, Cesar Jesús Rodríguez Gandica y Jaime Raúl Aymerich Chamber, titulares de las cédulas de identidad Nos. 5.423.698, 5.151.600 y 5.311.506, e inscritos en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo los Nº 48.301, 37.000 y 50.578, respectivamente, en fecha ocho (08) de octubre de 2014 consignaron el informe de experticia acordado, constante de 12 folios útiles y 24 anexos.
Del informe pericial aludido anteriormente rielante en los folios 202 al 237 de la pieza principal del expediente, se puede observar que, los expertos designados, realizaron la identificación e individualización del inmueble objeto de la experticia y tomaron en cuenta la zonificación, las características constructivas, características de los apartamentos en estudio, valor de los apartamentos, tomando en cuenta la determinación del cálculo del valor justo, del valor de reposición, del porcentaje de depreciación del inmueble de la rehabilitación integral del inmueble y para la fijación del canon de arrendamiento fue hecha tal determinación de conformidad con la fórmula dispuesta en el artículo 78 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y los artículos 18 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24-a, del Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda promulgado mediante Decreto Nº 8.587 de fecha 12 de noviembre de 2011, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.799 de fecha 14 de noviembre de ese mismo año.
En ese mismo orden de ideas, se observa que del informe pericial se evidencia en la página 11 del referido instrumento, que los expertos alegando que la tabla cálculo del valor de construcción (Bs/m2) para viviendas multifamiliares según la cantidad de pisos, sistema aporticado – sin sotano y con ascensor(es) establecida mediante Resolución Nº 203 dictada por el Ministro para la Vivienda y Habitad el 20 de noviembre de 2012, publicada en Gaceta Oficial Nº 40.054 de esa misma fecha, mediante la cual se establece la Tabla de Valor de Construcción (Bs/M2) por Tipologías de Viviendas Unifamiliares y Multifamiliares en Arrendamiento, que será utilizada para el Cálculo del Justo Valor establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 7 dispone lo siguiente:
“Artículo 7.- Los valores aquí especificados estarán vigentes hasta el 31 de diciembre de 2013”.
Por tal razón, y “[p]or cuanto la tabla ya no está vigente por mandato de la propia ley, se hace necesario aplicar valores actuales justos. En este caso, SE SUSTITUYE POR CÁLCULOS DE COSTOS DE CONSTRUCCIÓN MANUAL CONTRATACIÓN COLEGIO DE INGENIEROS, concretamente ES SUSTITUIDO POR LA TIPOLOGÍA 56, la cual para el Primer Trimestre de 2014 era de 13.997,61 Bs/m2, que actualizad por tasas bancarias (CSJ, Sala Político Administrativa, Sentencia de fecha 24 de mayo de 1995), resulta en un costo de construcción unitario de 16.728,44 Bs/m2”
Visto lo anterior, observa este Tribunal, que mal podrían los expertos designados a los fines de la realización de la experticia promovida por la representación judicial de la parte recurrente, tomar como valores para la elaboración del cálculo referido al valor de construcción (Bs/m2) del inmueble en referencia, el Manual actual de Contratación emanado del Colegio de Ingenieros, por cuanto el caso bajo examen, se encuentra referido a la fijación de un canon de arrendamiento de inmueble sometido al procedimiento pertinente en el año 2013, es decir, se debía tomar como base a los fines de realizar dicho cálculo lo establecido en la Resolución Nº 203 antes mencionada, la cual, entre otros, dispuso la tabla de valor de construcción (Bs/m2) por tipologías de viviendas unifamiliares y multifamiliares en arrendamientos, la cual debía ser utilizada para el cálculo del justo valor de los mismos, establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, cuyos valores en ella especificados estarían vigentes hasta el 31 de Diciembre de 2013, conforme lo estableció el artículo 7 de la mencionada Resolución, tal y como fue realizado por el funcionario Avaluador adscrito a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, lo cual se puede evidenciar al folio 262 del expediente administrativo, razón por la cual quien aquí decide no puede acoger el informe pericial presentado por los expertos en fecha 08 de octubre de 2014, quedando forzado este juzgador a no otorgarle valor probatorio a dicha experticia. Así se declara.
Con base a las consideraciones previas y planteada la situación en estos términos, corresponde a este Órgano Judicial advertir que sólo se puede declarar la procedencia de un recurso contencioso administrativo de nulidad cuando la parte impugnante demuestra durante el desarrollo del procedimiento, mediante las pruebas legales y pertinentes, que el acto impugnado está afectado por uno o varios de los vicios a que se contraen los artículos 19 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto no debe olvidarse que los actos administrativos están revestidos de una presunción de legalidad, y precisamente el recurso contencioso administrativo tiene como finalidad única desvirtuar esa presunción bajo un control de tutela jurisdiccional, para lo cual se requiere que el recurrente promueva y evacue las pruebas legales pertinentes, las cuales al ser apreciadas por el juzgador conducen a la declaratoria de nulidad total o parcial del acto viciado, y eventualmente al restablecimiento de la situación jurídica infringida.
Por consiguiente, no puede, el Tribunal declarar la nulidad de un acto administrativo, cuando el impugnante interpone el recurso y no promueve la prueba fundamental, o bien aún promoviéndola ésta no sea suficiente por si misma para ganar la convicción del sentenciador, sobre el hecho que se pretende demostrar.
En el presente caso, la prueba con la que se pretendió demostrar la presunta ilegalidad de un acto administrativo regulatorio no se ajusta a la realidad del hecho planteado, debiendo ser rechazada, por lo que, no observa el Sentenciador la verificación de los alegatos de ilegalidad planteados y siendo que no se observan, violaciones a normas de orden público, así como tampoco existe prueba alguna capaz de enervar la presunción de legalidad que reviste el acto administrativo dictado, considerando quien decide que se encuentra ajustado a derecho.
Por tanto, si los recurrentes pretendieron lograr la declaratoria de nulidad de dicho acto, estaban constreñidos a desvirtuar, mediante la correspondiente actuación procesal, esencialmente probatoria, los referidos presupuestos, por lo que al no hacerlo así, resulta evidente que debe considerarse el acto impugnado conforme a derecho, y por ende, dicho acto mantiene su plena validez. Así se declara.
En virtud de los razonamientos anteriormente expuestos, debe este órgano Jurisdiccional apartarse de la opinión Fiscal, la cual, consideró procedente la nulidad del acto impugnado, desechar los alegatos de la parte recurrente y declarar SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad. Así se decide.

-V-
DECISIÓN

En mérito de lo anterior, este Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR, el Recurso Contencioso Administrativo Especial Inquilinario, interpuesto por la abogada Haidee Lorenzo de Quintero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 12.599, actuando en su condición de apoderada judicial del ciudadano MANUEL CAVADA JUANES, titular de pasaporte español Nº ABO 54367, conforme a Sustitución de Poder que le fue realizado por su padre ciudadano Valeriano Cavada Farto, titular de la cédula de identidad Nº 964.788, así como del ciudadano LUIS CAVADA JUANES, titular del pasaporte español Nº AC81741, conforme a sustitución de poder que le fuese realizado por su padre ciudadano Valeriano Cavada Farto, antes identificado, contra el acto administrativo emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante Resolución Nº CPR/CJ 000006, de fecha 18 de Julio de 2013.
Publíquese y regístrese.
Se ordena imprimir Dos (02) ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, el primero se inserta en el presente expediente y el segundo en el libro de copiador que lleva este Órgano Jurisdiccional.
Dada, firmada y sellada en el despacho del Tribunal Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital con Sede en Caracas, en Caracas a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de dos mil catorce (2014).
EL JUEZ
Abg. JOSÉ VALENTÍN TORRES LA SECRETARIA
Abg. LISBETH BASTARDO
En esta misma fecha 18-12-2014, siendo las tres y veinte post meridiem (3:00 pm), se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA
Abg. LISBETH BASTARDO
EXP. Nº. 2285
JVTR/LB/jvtr-95