REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
EXTENSIÓN PUERTO CABELLO
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS PUERTO CABELLO Y JUAN JOSÉ MORA
Puerto Cabello, diez de diciembre de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2014-000032
ASUNTO: GP31-V-2014-000032
PARTE DEMANDANTE: YSABEL TERESA ULLOA, venezolana mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-10.245.539.
PARTE DEMANDADA:
ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-8.609.734.
MOTIVO: Nulidad de Contrato
SEDE: Civil
EXPEDIENTE Nº: GP31-V-2014-000032
RESOLUCIÓN No. 2014-000221 Sentencia Definitiva
CAPITULO I
Comenzó el presente juicio en fecha 19 de Marzo del año 2.014, mediante demanda por NULIDAD DE CONTRATO de Venta con Pacto de Retracto interpuesta por la ciudadana YSABEL TERESA ULLOA, venezolana mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-10.245.539, asistida por el abogado Francisco Antonio González Silva, debidamente inscrito en Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 156.090 contra el ciudadano ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-8.609.734. Distribuida la demanda, correspondió su conocimiento a este Tribunal, y mediante auto de fecha 19 de Marzo del año 2.014, se admite la demanda, observando el Tribunal que en libelo de demanda no se indicaba el domicilio del demandado, insto en el mismo auto al demandante a indicar el domicilio del mismo y advirtiendo que una vez proveída la información solicitada y consignado los fotostatos del libelo de la demanda y del auto de admisión, se libraría la compulsa para la citación respectiva.
En fecha 27/03/2014, se recibió diligencia de suscrita por la parte actora, asistida de abogado, mediante la cual confiere Poder Apud Acta a los abogados Francisco González, Fanny Moreno y Marialice González, todos debidamente inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 156.090, 61.201 y 221.502 respectivamente;
En fecha 11/04/2014, con el carácter acreditado en autos, el abogado Francisco Antonio González consigno diligencia donde indico el domicilio de la parte demandada y de igual forma consigno copia simple del libelo y auto de admisión, así como el recibo mediante el cual suministro los recursos y medios necesarios al Alguacilazgo para la practica de la citación de la parte demandada.
En fecha 05/05/2014, compareció el ciudadano Ronny Delgado, en su carácter de Alguacil de este Circuito Judicial Civil, e hizo constar que en esa misma fecha se había trasladado al domicilio de la parte demandada a los fines de practicar la citación ordenada, y una vez ubicado en la dirección indicada para la practica de la citación, pudo observar que el domicilio se encontraba totalmente cerrado, siendo informado por un vecino del sector que el demandado si vivía allí pero que salía muy temprano a su trabajo, en consecuencia consigno en cinco (05) folios útiles la Compulsa sin firmar.
En fecha 02/06/2014, se recibió diligencia del apoderado de la parte actora, mediante la cual solicito la citación de la parte querellada mediante carteles de conformidad con el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada la misma mediante auto de fecha 03/06/2014.
En fecha 27/06/2014, se recibió diligencia del abogado patrocinado de la parte actora mediante la cual consigno un ejemplar del diario Notitarde de fecha 16/06/2014, en su pagina 31; y un ejemplar del diario El Carabobeño de fecha 20/06/2014, en donde apareció publicado el cartel de citación librado por este Tribunal; ordenándose mediante auto de la misma fecha desglosar y agregar a los autos las paginas donde apareció publicado el cartel librado por este Tribunal.
En fecha 17/07/2014, la Secretaria de este Tribunal, Abg. Aisses Margarita Salazar Carvette, hizo constar de su traslado al domicilio del demando, donde fijo el cartel de citación librado por este Tribunal de conformidad con lo establecido en el articulo 223 del Código de Procedimiento Civil venezolano.
En fecha 17/09/2014, el apoderado judicial de la parte actora solicito mediante diligencia que se procediera a designar defensor judicial a la parte demandada, siendo acordado lo solicitado mediante auto de fecha 18/09/2014, designándose como defensor judicial al abogado Eleazar Márquez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 122.151.
En fecha 15/10/2014, el ciudadano Miller Alastre, actuando en su condición de Alguacil de este Circuito Judicial Civil, dejo constancia de haber notificado de su designación como defensor judicial de la parte demandada en la presente querella al abogado Eleazar Márquez, en consecuencia consigno Boleta de Notificación debidamente firmada.
En fecha 20/10/2014 se recibió diligencia del abogado Eleazar Márquez, previamente identificado mediante la cual manifestó aceptar el cargo para el fue designado, siendo juramentando en la misma fecha, tal como consta en acta de juramentación (f. 49).
En fecha 28/10/2014 el apoderado de la demandante, mediante diligencia consigno los fotostatos necesarios para practica de la citación del defensor judicial de la parte demandada.
En fecha 03/11/2014 el ciudadano Mick Morillo, en su carácter de Alguacil de este Circuito Judicial Civil, dejo constancia de haber practicado la citación del defensor de la parte demandada, abogado Eleazar Márquez, a las afueras de este Circuito; en consecuencia consigno recibo de citación debidamente firmado.
En fecha 05/11/2014, se recibió diligencia del abogado Eleazar Márquez, actuando en su carácter de autos, mediante la cual consigno un ejemplar de la pagina Nº 13 del Diario La Costa de fecha 04/11/2014 donde apareció publicado cartel de notificación dirigido al demandado de actas, siendo agregada a los autos en fecha 06/11/2014.
En la misma fecha se recibió escrito de contestación presentado por el ciudadano ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA, debidamente asistido por las abogadas Alexis Goitia García y Érica Álvarez Campos, debidamente inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 4.500 y 227.120 respectivamente.
También en la misma fecha mediante múltiples diligencias el abogado Eleazar Márquez consigno notificación personal dirigida al demandado de autos, original de telegramas emanados de IPOSTEL, de fecha 31/10/2014 y 04/11/2014 dirigidos al demandado de autos y escrito de contestación de la demanda.
En fecha 07/11/2014, vencido como se encontraba el término para la contestación de la demanda, se dio apertura al lapso probatorio de diez (10) días de despacho contados desde la misma fecha, de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 14/11/2014, fue agregado a los autos el escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado Francisco Antonio González Silva, con su carácter de autos,
En fecha 17/11/2014, se recibió de promoción de pruebas por parte del ciudadano Elvis Leonel Torres Arteaga, actuando en su carácter de autos.
En fecha 25/11/2014, este Tribuna libro auto donde se declaro vencido el lapso de promoción y evacuación de pruebas, fijándose la causa para dictar sentencia a partir de esa misma fecha, difiriéndose la sentencia por cinco días despacho en fecha 02/12/2014 de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
CAPITULO II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS PARTE ACTORA:
Señala la parte demandante en su libelo, que en fecha 13 de abril del año 1.999, recibió de manos de la parte accionada, ciudadano Elvis Leonel Torres Arteaga la cantidad de UN MILLON OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.800.000,00), actualmente MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800,00), con intereses calculados a la rata de CATORCE POR CIENTO (14%) MENSUALES y que para garantizar el pago de la suma de dinero recibida en préstamo, mas los intereses que se causaran durante seis meses y sin tener conocimiento exacto del documento que estaba firmando suscribió con el demandado de autos un instrumento que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en la misma fecha quedando anotado bajo el Nº 68, Tomo 26, de los libros llevados por ante dicha Notaria y posteriormente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, hoy Registro Publico de Puerto Cabello, en fecha 22 de Septiembre del año 2.000, bajo el Nº 47, Folios del 267 al 271, Protocolo 1, Tomo 7, según el cual por la cantidad de TRES MILLONES TRESCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 3.312.000,00), actualmente TRES MIL TRESCIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 3.312,00), daba en venta con pacto de retracto a su acreedor, una casa de su propiedad ubicada en la Urbanización “La Belisa”, Jurisdicción de la Parroquia Juan José Flores del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, edificada en un área de terreno propiedad del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), que mide Ciento Cuarenta y Siete Metros cuadrados con Setenta y Cuatro Centímetros cuadrado (147,74 Mts2), distinguida con el numero 58, del Sector A de la mencionada Urbanización y comprendida dentro de los linderos y medidas siguientes: NORTE: Con la vereda de penetración del Sector A, que es su frente, en la Urbanización La Belisa, midiendo por este lado, ocho metros con noventa centímetros (08,90, Mts); SUR: Que es su fondo, con el fondo de la casa Nº 50 del Sector A de la Urbanización La Belisa, midiendo por este lado ocho metros con noventa centímetros (08,90 Mts); ESTE: Colinda con la casa Nº 59 del Sector en la Urbanización La Belisa, midiendo por este lado dieciséis metros con sesenta centímetros (16,60 Mts) y; OESTE: Colinda con la casa Nº 57 del Sector A en la Urbanización La Belisa, midiendo por este lado, dieciséis metros con sesenta centímetros (16,60 Mts), inmueble el cual adquirió según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Puerto Cabello, en fecha 10 de Marzo del año 1.997, bajo el Nº 45, Folios 318 al 324, Protocolo 1, Tomo 3.
Señala también en su libelo la parte demandante: a) Que existe una desproporcionalidad entre la suma de dinero recibidas en préstamo y el precio del inmueble vendido, y esto aunado al hecho de que su prestamista pretender cobrar intereses del catorce por ciento (14%) mensuales, tipifica el delito de usura, lo cual hace ilícita la causa en el referido contrato; b) Que en el lapso de seis (06) meses establecidos en el referido contrato de venta con pacto de retracto, para el rescate del inmueble, efectuó varios pagos parciales de la suma recibida de dinero recibida en préstamo; c) Que el ciudadano Elvis Leonel Torres Arteaga, se dedicaba en la época a ejercer el oficio de prestamista y para garantizar el cobro de lo prestado en condiciones de usura, utilizaba con frecuencia la figura del contrato de venta con pacto de retracto sobre inmuebles; y d) El demandado nunca ha tenido la posesión del inmueble objeto de la negociación, el cual siempre le ha servido de vivienda a su grupo familiar, esgrimiendo como fundamento legal de su pretensión lo establecido en los artículos 1.142, 1.146, 1.147 y 1.954 del Código Civil venezolano y el articulo 114 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, para acudir ante este Tribunal a demandar al ciudadano Elvis Leonel Torres Arteaga para que conviniera o fuese condenado en la nulidad del contrato de venta con pacto de retracto, anteriormente identificado.
CONTESTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA:
En su contestación a la demanda el ciudadano Elvis Leonel Torres Arteaga, en primer termino, admitió como cierto que el haber suscrito un contrato de venta, donde ella se reservaba el derecho a rescatar el inmueble objeto de la negociación dentro de los ciento ochenta (180) días continuos siguientes a la fecha de la firma del contrato, tendiendo como precio de venta la suma de TRES MILLONES TRESCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 3.312.000,00) para la época actualmente TRES MIL TRECIENTOS DOCE BOLIVARES (Bs. 3.312,00).
Apunta el demandado que la fecha 22 de Septiembre del año 2.000 fue protocolizado el documento de venta por ante la Oficina del Subalterna de Registro del Municipio Puerto Cabello, habiendo transcurrido sobradamente el periodo de tiempo otorgado a la vendedora para que rescatara el inmueble vendido, ya que la fecha para computarla empezaba a transcurrir desde la fecha en que se firmo la misma, siendo esta el día 13 de Abril del año 1.999 ya que este fue el día en que el referido contrato fue autenticado por ante Notaria.
De tal forma que la parte querellada indica que la acción intentada por la actora es extemporánea por tardía, ya que a su favor operan los supuestos de los artículos 1.534, 1.536 y 1.537 del Código de Civil venezolano, razones estas por las niega rechaza y contradice que mediante artificios hubiese inducido a la ciudadana Isabel Teresa Ulloa a suscribir un contrato de venta con pacto de retracto y no una supuesta hipoteca sobre el inmueble objeto del contrato, niega rechaza y contradice haber procedido al cobro de intereses usurarios respecto a la suma de dinero que le concede a la ciudadana Ysabel Teresa Ulloa, por cuanto la misma representaba un precio de venta y no un crédito hipotecario, niega rechaza y contradice que nunca hubiese tenido la posesión del inmueble objeto negociación, ya que actuando en razón del derecho de propiedad que posee, procedió a arrendar el inmueble en referencia, siendo demandada y desalojada la inquilina mediante procedimiento judicial, niega rechaza y contradice que la venta plasmada en el documento del cual se demanda la nulidad, se haya efectuado mediante alguno de vicios del consentimiento, establecidos en el articulo 1.142 del Código Civil, niega rechaza y contradice que el conocimiento manifestado por la vendedora hubiese sido obtenido de su parte induciéndola a cometer error excusable o arrancándoselo mediante el uso de violencia o sorprendiéndola en su buena fe, de acuerdo a lo previsto en el articulo 1.146 del Código Civil, niega rechaza y contradice que hubiese procurado que la vendedora incurriera en error de derecho de conformidad con lo establecido en el articulo 1.149 del Código Civil venezolano, niega rechaza y contradice que en forma alguna utilizara maquinaciones, medios fraudulentos o de especie dolosa alguna susceptible de inducir a la ciudadana Ysabel Teresa Ulloa a venderle su vivienda mediante una venta con pacto de retracto.
En razón de lo expuesto solicita a este Tribunal que la demanda intentada sea declarada sin lugar, solicitando además que mediante la sentencia dictada se le reconozca su condición de propietario del inmueble a que la misma se contrae y por lo que a todo evento solicita se provea lo conducente para que se le haga entrega material del inmueble de su propiedad, objeto del contrato cuya nulidad se solicita.
CAPITULO III
HECHO CONTROVERTIDO
Determinar si al momento de suscribir el contrato de venta con pacto de retracto, el consentimiento otorgado por la parte se vio afectado por alguna de las causales de nulidad establecidas en el artículo 1.146 del Código Civil venezolano
PRUEBAS APORTADAS AL PROCESO
PRUEBAS PARTE ACTORA:
Junto con la demanda, la parte actora acompañó:
1.- Copia certificada del contrato de venta con pacto de retracto, suscrito entre YSABEL TERESA ULLOA y ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA.
2.-Copia fotostática simple de contrato de venta con pacto de retracto, suscrito entre ESILDA MARIA ALVARES y ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA.
3.- Copia fotostática simple de Recibo de pago por la cantidad de doscientos cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 252.000,00) de fecha 18-05-.1999.
4.- Copia fotostática simple documento otorgado por el ciudadano Elvis Leonel Torres Arteaga, mediante el cual declarada extinguida la deuda y reintegra a la ciudadana ESILDA MARIA ALVAREZ la plena propiedad, dominio y posesión de un inmueble.
En el lapso probatorio:
1.- Ratifico las documentales traídas junto al libelo de demanda.
2.- Testimoniales del ciudadano MOISES DE JESUS SANCHEZ ESTRADA, titular de la cédula identidad Nro. V.-22.726.759
3.- Testimoniales del ciudadano JOSE LORENZO ANGULO, titular de la cédula de identidad Nro. 4.722.196
4.- Testimoniales de la ciudadana MARBELIS YOSELIN BRICEÑO ARNAL, titular de la cédula de identidad Nro. V.-22.017.990
PRUEBAS PARTE DEMANDADA:
Junto con la contestación la parte demandada acompaño:
1.-Copia certificada de expediente Nº 2000/5016, emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario del Estado Carabobo.
En el lapso probatorio:
1.- Ratifico las documentales acompañadas al libelo y la contestación de la demanda.
CAPITULO IV
VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PRUEBAS INSTRUMENTALES:
• A la documental inserta del folio 03 al 08 de la pieza I del expediente, contentiva de copia certificada del instrumento debidamente protocolizado por ante la Oficina del Registro Publico de Puerto Cabello Estado Carabobo, en fecha 22/09/2000, el cual quedo registrado bajo el Nº 47, Folio 267 al 271, Tomo 7, presentando por la parte actora anexado a su demanda y ratificado en el escrito probatorio, este Tribunal la aprecia como un Documento Publico y le otorga pleno valor probatorio, con lo cual queda probado la realización de una venta con pacto de retracto de un inmueble, suficientemente identificado en autos, por parte de la ciudadana YSABEL TERESA ULLOA como vendedora y ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA como comprador; todo de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.-
• A la documental inserta del folio 09 al 10 de la pieza I del expediente, contentiva de copia simple de documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 15/04/1.999, quedando anotado bajo el Nro. 33, Tomo 27, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa notaria, presentado por la parte actora anexado a su demanda y ratificado en el escrito probatorio, la cual no fue impugnada por la contraparte, este Tribunal la aprecia como un Documento Autenticado y le otorga pleno valor probatorio; de tal forma queda probada la existencia de otro contrato de venta con pacto de retracto de un inmueble construido sobre un área de terreno propiedad del Instituto Nacional de Vivienda, en la Urbanización La Corina, distinguida con el Nro. 3, Sector 01, Calle 06, donde figura como vendedor la ciudadana ESILDA MARIA ALVAREZ y como comprador el ciudadano ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA, todo de conformidad con el articulo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.-
• A la documental inserta al folio 11 de la pieza I del expediente, contentiva de copia fotostática simple del recibo Nro. 1/1 por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 252.000,00), el cual debió ser traído en original para su efectiva valoración. Por lo tanto, tal documental se desecha de acuerdo a lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• A la documental inserta del folio 12 al 13 de la pieza I del expediente, contentiva de copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaria Publica Primera de Puerto Cabello del Estado Carabobo en fecha 08/10/2.004, quedando anotado en los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, la cual fue traída a juicio por la parte actora, y la cual no fue impugnada por la parte actora, este Tribunal la aprecia como un Documento Autenticado y le otorga pleno valor probatorio, de tal forma que queda probada la extinción de la deuda contraída por la ciudadana ESILDA MARIA ALVAREZ con el ciudadano ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA, en razón de venta con pacto de retracto contraída por la mencionada ciudadana según la documental inserta de los folios 09 al 10 de este expediente. Y ASI SE ESTABLECE.-
• A la documental inserta del folio 65 al 367 de la pieza I del expediente, contentiva de copia certificada de el expediente Nº 2000/5016 con motivo de demanda por nulidad de venta intentada por el ciudadano ALEXIS ENRIQUE QUIÑONEZ contra los ciudadanos YSABEL TERESA ULLOA y ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA, emanada del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Transito y Bancario del Estado Carabobo, este Tribunal le da carácter de Documento Publico, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil, sin embargo, en dicho expediente se decidió en base a una falta de cualidad del actor por lo que no se llego analizar el fondo de la pretensión, en consecuencia, por no aportar nada a los hechos controvertidos en la presente causa se desecha, todo esto de conformidad con el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.-
DE LAS TESTIMONIALES:
• En cuanto a las testimoniales promovidas, consta en las actas insertas a los folios que van del 10 al 12 de la pieza II del expediente la no comparecencia de los testigos promovidos.
CAPITULO V
Tramitada convenientemente la litis y no observando este juzgador causal alguna que invalide el procedimiento, se procede a decidir la controversia en base a la siguiente motivación:
Estando circunscrito el asunto a la determinación de la nulidad de la venta realizada por la ciudadana YSABEL TERESA ULLOA a el ciudadano ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA, del inmueble up supra identificado, mediante la cual tuvo lugar una venta con pacto de retracto del inmueble que constituye la vivienda y asiento principal de la accionante y su familia, resulta necesario hacer previamente ciertas consideraciones:
En el caso bajo estudio, parte actora alega que la venta objeto de la pretensión de nulidad fue perfeccionada en virtud de artificios y maquinaciones utilizados por la parte demandada para hacerle incurrir en error ya que ella siempre pensó estar suscribiendo un documento donde se instituía una garantía del préstamo, mas nunca pretendió vender su vivienda.
A la pretensión de la parte actora se resiste el demandado, negando, rechazando y contradiciendo que de forma alguna hiciera uso de artificios o maquinaciones que de forma alguna pudieran llevar a obtener el consentimiento de la actora para realizar la venta de la cual se reclama su nulidad.
Así las cosas, el Tribunal observa, en primer lugar, que en el presente caso se han alegado una serie de circunstancias de hecho cuyo desarrollo no se equipara con la forma en que naturalmente opera en la realidad una venta inmobiliaria con pacto de retracto.
Al respecto, el artículo 1.160 del Código Civil establece lo siguiente:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el
Uso o la Ley”
La disposición legal transcrita establece a modo general, cuál es la forma en que naturalmente deben ejecutarse los contratos, indicando que las partes deben cumplir a) lo expresado en ellos; b) todas las consecuencias derivadas de los mismos, según la equidad, el uso o la ley. En consecuencia, toda relación contractual ocasiona la realización de conductas por parte de los contratantes, regidas por los parámetros de desarrollo contractual señalados en la disposición legal analizada. Así tenemos que, al perfeccionarse una venta inmobiliaria pura y simple, bien de un mueble o inmueble, lo común en el desarrollo de ese tipo de acuerdos, es que la posesión del bien se transmita al momento en que se suscribe el documento respectivo. Por su parte, en el arrendamiento, perfeccionado el acuerdo, procede el pago del depósito y la toma de posesión del bien arrendado por parte del inquilino, quien debe comenzar a usar y gozar del bien inmediatamente, y así podrían describirse situaciones diversas que en la práctica comportan el desarrollo adecuado de los diversos contratos que pueden llevar a cabo los particulares.
En el caso de la venta con pacto de retracto convencional, el Código Civil describe claramente cuál es la conducta esperada y que pueden asumir las partes que se han ligado en una relación obligatoria de esa naturaleza. En efecto, los artículos 1.534 y 1.535 del Código Civil, estipulan que:
“El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo 1.544.
Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor.”
“El derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años.
Cuando se haya estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo.
Si no se ha fijado tiempo para ejercer el derecho de retracto, la acción para intentarlo se prescribe por el término de cinco años, contados desde la fecha del contrato.
Las disposiciones de este artículo no impiden que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado y esas prórrogas lleguen a exceder de cinco años.”
Conforme lo establecen las disposiciones anteriores, en la venta con pacto de retro, el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos en que hubiere incurrido el comprador, siendo nula toda obligación de rescatar que se imponga al vendedor. Adicionalmente, establece el Código Sustantivo que el derecho de retracto no puede estipularse por un plazo que exceda de cinco años y si se ha estipulado por un tiempo más largo, se reducirá a este plazo.
De todo lo anterior se colige que en el caso del retracto convencional, fundamentalmente se perfecciona una venta sometida a condición resolutoria, circunscrita a la posibilidad del vendedor, de recuperar la propiedad del objeto vendido, mediante la restitución del precio y de los gastos que el mantenimiento del inmueble le hubiere ocasionado al comprador, todo ello en un plazo máximo de cinco años. Esta limitación en el tiempo constituye a su vez un elemento importante a la hora de interpretar las disposiciones legales bajo análisis, para establecer cuál debe ser el correcto devenir contractual que es inmanente a este tipo de negocio jurídico.
Ahora bien, la parte actora en su libelo asegura que el demandado nunca a estado en posesión del inmueble vendido ya que este sigue funcionando como vivienda a su grupo familiar y su vez el querellado indico que en atribución de su derecho de propiedad procedió a arrendar el inmueble objeto de la venta, siendo su inquilino desalojado por la demandante; sin embargo este supuesto arrendamiento no fue probado de forma alguna ya que la parte demandada no aporto a los autos algún elemento de convicción que diera pie a su alegato (contrato de arrendamiento o tan siquiera el testimonio de la supuesta inquilina), por lo tanto se entiende como que la demandante ha mantenido la posesión del inmueble objeto de la venta durante todo este tiempo, con lo cual las condiciones naturales de ejecución en este tipo de contrato no se han cumplido en realidad. En consecuencia, tal conducta constituye un criterio de este sentenciador, un indicio, del cual se puede presumir que la intención del “comprador” no era la de adquirir para si la propiedad del inmueble objeto del contrato de venta con pacto de retracto celebrado entre el y la parte actora en el presente juicio.
Vistas las circunstancias analizadas, el Tribunal considera pertinente traer a colación la opinión que respecto de la venta con pacto de retracto expresa el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona, quien enseña en su obra “Contratos y Garantías”, págs. 278 y 279, lo siguiente:
“…En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para poder comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la ley”…(OMISSIS)… Precisamente porque con una aparente venta sub- retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub- retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub- retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que el precio sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del “canon” es proporcional al interés, y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub- retro…”. (Subrayado del Tribunal).
La opinión del tratadista patrio describe perfectamente el desarrollo atípico de un contrato de venta con pacto de retro, y ello es así por cuanto, tal y como lo sostiene el autor citado, contrariando normas de orden público, se altera o desnaturaliza la esencia de la venta transmutándola en una suerte de forma de garantía no prevista en la Ley, lo cual, genera la nulidad del negocio jurídico, en caso de demostrarse su desnaturalización.-
Siguiendo con la motivación del presente fallo, observa el Tribunal que la nulidad del contrato según el artículo 1.142 del Código Civil, se configura ya sea por la incapacidad legal de las partes o una de ellas y por vicios del consentimiento. Con respecto a los vicios del consentimiento tenemos que pueden ser tres: dolo, violencia y error.
Existe nulidad absoluta de un contrato, cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres.
En la mayoría de los casos, los contratos afectados por nulidad absoluta violan una norma imperativa o prohibitiva de la ley destinada a proteger los intereses del orden público y de las buenas costumbres. Los contratos que tienen un objeto ilícito y causa ilícita, siempre están afectados de nulidad absoluta.
En el caso sub examine, del análisis del contrato ya valorado, se observa en primer lugar, el precio irrisorio del inmueble, establecido en tres millones trescientos doce mil bolívares (Bs. 3.312.000,00), que colocaría en evidente desventaja al vendedor accionante, en el supuesto caso de dar validez a dicha convención, en razón de que habría un desequilibrio patrimonial en perjuicio de la accionante; en segundo término la venta con pacto de retracto, que la jurisprudencia ha venido denominando como “ contrato usurero”, en tercer lugar la copia simple del contrato de venta con pacto de retracto, con condiciones muy similares a las del contrato del que actualmente se demanda su nulidad, suscrito entre la ciudadana ESILDA MARIA ALVAREZ con el ciudadano ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA y la copia simple del documento autenticado donde el demandado de autos restituye los derechos de propiedad del inmueble vendido a la ciudadana ESILDA MARIA ALVAREZ, y cuarto, el hecho de que en el transcurso del tiempo desde que se autentico el documento venta del inmueble hasta la interposición de esta demanda, la actora se ha mantenido haciendo uso del inmueble como vivienda para su grupo familiar; lo que lleva a este juzgador a observar una conducta reiterada de la parte accionada al realizar este tipo de negocios jurídicos con sus deudores, por lo que este conjunto de indicios y presunciones hacen concluir a este sentenciador que el documento protocolizado por ante la Oficina del Registro Publico de Puerto Cabello Estado Carabobo, en fecha 22/09/2000, el cual quedo registrado bajo el Nº 47, Folio 267 al 271, Tomo 7, lo que contiene no es una venta con pacto de retracto, sino que esconde un contrato de préstamo de dinero, tal como se dejó establecido, que de llegar a ejecutarse lesionaría el patrimonio del demandante, lo que hace procedente declarar su nulidad, ante la existencia de los elementos señalados ut supra, el precio irrisorio, el actuar reiterado del demando en suscribir contratos de venta con pacto de retracto con similares condiciones a las del contrato que se demanda la nulidad y el hecho de que el demando nunca tuvo la posesión real del inmueble objeto de la venta.
Por ello, actuando este juzgador orientado por los principios y valores indicados en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, entre los cuales destaca la ética que debe insuflar a toda relación entre individuos, y actuando con base a las disposiciones legales antes mencionadas, y con vista a los hechos que fueron establecidos en el proceso, debe este jurisdicente declarar con lugar la demanda de nulidad de contrato de venta con pacto de retracto, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del fallo. Y ASI SE DECIDE.-
CAPITULO VI
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Puerto Cabello y Juan José Mora del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por nulidad de venta con pacto de retracto interpuesta por la ciudadana YSABEL TERESA ULLOA, venezolana mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-10.245.539, como parte demandante, y el ciudadano ELVIS LEONEL TORRES ARTEAGA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V.-8.609.734, como parte demandada. En consecuencia, declara la nulidad del contrato de venta con pacto de retracto protocolizado por ante la Oficina del Registro Publico de Puerto Cabello Estado Carabobo, en fecha 22/09/2000, el cual quedo registrado bajo el Nº 47, Folio 267 al 271, Tomo 7.
SEGUNDO: Se ordena oficiar al ciudadano Registrador Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, una vez firme esta sentencia, a fin de que estampe la respectiva nota marginal en el contrato de venta con pacto de retracto protocolizado por ante la Oficina del Registro Publico de Puerto Cabello Estado Carabobo, en fecha 22/09/2000, el cual quedo registrado bajo el Nº 47, Folio 267 al 271, Tomo 7, dejándolo sin efectos por haber sido declarado nula mediante esta sentencia
TERCERO: Se condena en costa a la parte demandada por resultar totalmente vencida.
Dada, sellada y firmada en la Sala de Despacho de este Tribunal en la ciudad de Puerto Cabello del Estado Carabobo, a los diez (10) días del mes de Diciembre del año 2.014, siendo las 10:29 de la mañana. 204º Años de la Independencia y 155º de la Federación.
Regístrese, publíquese y déjese copia para el copiador de sentencias correspondiente. Notifíquese a las partes de la publicación del presente fallo.
El Juez Provisorio
Abg. José Antonio Sosa Lozano
La Secretaria Judicial
Abg. Yuraima Escobar Ortega
En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, previas formalidades de ley.
La Secretaria Judicial
Abg. Yuraima Escobar Ortega
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