TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
204° y 155°

PARTE ACTORA: MANUEL CHALBAUD ARESTI y VERONICA CHALBAUD DE ARESTI, de nacionalidad española, mayores de edad, domiciliados en las ciudades de Madrid y Getxo (Vizcaya) España, titulares de los documentos nacionales de identificación (DNI) españoles Nros. 14.306.652-P y 1.494.716-S.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: MARIANA BRANZ NERI, BORIS NOGUERA GRIECO y JONATHAN DOMINGUEZ DÍAZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 117.808, 39.678 y 104.462, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: MARIO SCALA PISSITO, JESÚS MARÍA ITURRALDE GARCÍA y RAFAEL VALERO.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: CARMEN LAURA ROMERO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 51.580.
MOTIVO: ACCIÓN MERODECLARATIVA
I
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA
Se plantea la controversia cuando el apoderado actor aduce que sus representados son propietarios del edificio denominado ASKAIN, en el cual se suscribieron contratos de arrendamientos sobre los inmuebles distinguidos con los Nros. 21 de la planta Nº 5 de la torre este con el ciudadano Rafael Valero; Nº 12 del piso 3 de la torre oeste con el ciudadano Mario Scala Pissito, y; Nº 15 del piso 4 de la torre oeste con el ciudadano Jesús María Iturralde García, sobre los cuales pesa medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en su oportunidad por el tribunal respectivo; y que sus derechos de preferencia a adquirir esos inmuebles está prescrito. Asimismo, que dichos inmuebles fueron transformados de vivienda a comercio (oficinas), siendo así, procede en este acto a demandar por vía de acción mero declarativa a los ex inquilinos Mario Scala Pissioto, Jesús María Iturralde García y Rafael Valero de Ortueta, a los fines de declarar la prescripción del derecho de preferencia de dichos ciudadanos y así proceder con el levantamiento de la medida que pesa sobre los inmuebles.
Por otro lado, la Defensora Judicial de los co-demandados negó, rechazó y contradijo totalmente los argumentos de hecho y de derecho que fundamenta la acción propuesta por la parte actora.
DESARROLLO DEL PROCEDIMIENTO
Sometida a la distribución de turno, se presenta libelo de demanda con sus recaudos en fecha 15 de marzo de 2011, una vez distribuida correspondió a este Tribunal para su conocimiento y posterior sustanciación. Por tal motivo, y dando cumplimiento al auto saneador, se ordenó oficiar al Consejo Nacional Electoral (CNE) y al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), a los fines que informen los movimientos migratorios y último domicilios de la parte demandada. Siendo que en fechas 23 de septiembre y 17 de noviembre de 2011 el Juez Temporal se avocó al conocimiento de la causa y ordenó agregar los oficios debidamente recibidos previa consignación de la alguacil Ligia Zulay Reyes, razón por la cual, en fecha 30 de marzo de 2012 se admitió dicha demanda con su reforma en la cual se ordenó librar edictos a los ciudadanos Rafael Valero de Ortueto y Jesús María Iturralde García. Posteriormente, se ordenó modificar del auto de admisión a los fines de librar nuevo edicto en el cual se incluya que el lapso para la publicación será durante sesenta (60) días, dos (2) veces por semana.
En fechas 09 de agosto de 2012, compareció el apoderado judicial de la parte actora (i) solicitó se libre compulsa al ciudadano Mario Scala Piecito, asimismo dejó constancia de haber cancelado los emolumentos, (ii) retiró cartel de citación; y, (iii) posteriormente consignó fotostato para la elaboración de la compulsa. Por auto de fecha 01 de octubre de 2012, el Juez Titular se avocó al conocimiento de la causa y ordenó librar compulsa de citación.
En fecha 05 de noviembre de 2012, compareció el alguacil David Bermúdez y consignó compulsa de citación sin firmar. Por auto de fecha 06 de noviembre de 2012, se ordenó agregar edictos publicados en los diarios El Nacional y Última Noticias, los cuales fueron consignados previamente por el apoderado judicial de la parte actora.
En fecha 25 de enero de 2013, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó carteles de citación debidamente publicados, previamente solicitados y librados. Posteriormente, compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó se designe defensor Ad-Litem, razón por la cual se dictó auto de fecha 09 de abril de 2013 en la cual se exhortó al accionante a gestionar con el Secretario la fijación de los carteles faltantes. En consecuencia, en fecha 17 de mayo de 2013 el Secretario dejó constancia de haber fijado cartel de citación al co demandado Mario Scala Pissito.
Por auto de fecha 21 de junio de 2013, el Tribunal designó defensor judicial a la parte demandada abogada Carmen Laura Romero Orozco, quien citada en la forma de ley consignó escrito de contestación a la demanda. Posteriormente, en fecha 08 de octubre de 2013 compareció el abogado Jonathan Domínguez en su carácter de co-apoderado actor y solicitó la reposición de la causa. Razón por la cual el Tribunal dictó auto de fecha 14 de octubre de 2013 en el cual ordenó reimprimir el edicto de citación (de fecha 19/07/2012), igualmente acordó la fijación del edicto en la cartelera del Tribunal.
Mediante auto de fecha 25 de febrero de 2014, se ordenó notificar a la defensora judicial abogada Carmen Laura Romero Orozco a los fines que ratifique la contestación de la demanda. Razón por la cual la defensora judicial en fecha 10 de abril de 2014, consignó nuevo escrito de contestación de la demanda. Mediante auto de fecha 26 de mayo de 2014, el Tribunal admitió las pruebas consignadas previamente por el apoderado judicial de la parte actora igualmente libró boleta de notificación al ciudadano Humberto Manuel Marenco Montero y oficios dirigidos al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat y S.M. Administradora Pifano, C.A. En fecha 04 de junio de 2014, compareció el alguacil Douglas Vejar y consignó oficios debidamente firmados y sellados.
En fecha 19 de junio de 2014, compareció la abogado María Elena Valero Moyetones y consignó escrito de solicitud de reposición de la causa al estado de notificar al Procurador General de la Republica. Por auto de fecha 27 de junio de 2014, el Tribunal negó la solicitud de reposición de la causa y en todo caso acordó notificar mediante oficio al Procurador General de la República. Posteriormente, el Tribunal ordenó expedir con recursos propios fotostatos para impulsar la notificación correspondiente, asimismo ordenó ratificar oficios a los fines que remitan a la brevedad posible información requerida en la prueba de informe promovida por la parte actora.
En fechas 25 y 28 de noviembre de 2014, compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de informes.
PARTE MOTIVA
a.) Alegatos de la parte demandante: Alegan los demandantes que son hijos superviviente del ciudadano JOSE MANUEL CHALBAUD, quien fuera único propietario del edificio ASKAIN, ubicado en Jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual fue destinado a vivienda y donde suscribieron contratos de arrendamientos de los apartamentos de dicho edificio ASKAIN con distintos inquilinos. Posteriormente el propietario del edificio ASKAIN, decidió cambiar el uso de los apartamentos inicialmente destinados a vivienda, para transformarlos en locales comerciales y oficinas, y posteriormente enajenarlos bajo el régimen de propiedad horizontal.
En tal sentido, alegó que aquellos inquilinos intentaron diversas demandas en sede judicial, que buscaban ejercer el derecho de preferencia de adquirir los inmuebles que aquellos ocupaban; pero que jamás adquirieron. Piden que se declare la prescripción del eventual derecho que tenían los inquilinos en adquirir por vía de derecho de preferencia.
b) Alegatos de la parte demandada: La defensora judicial en representación del ciudadano Mario Scala Pissito y de los herederos conocidos y desconocidos de los co-demandados Rafael Valero de Ortueta y Jesús María Iturralde en la oportunidad de contestación rechazó, negó y contradigo totalmente los argumentos de hecho y de derecho que fundamentaron la acción propuesta contenidos en el escrito libelar, por no ser ciertos ni ajustados a derecho.
DE LAS PRUEBAS
Corresponde a este Juzgador referirse a las pruebas incorporadas en autos por ambas partes y pronunciarse sobre su pertinencia o ilegalidad a tenor de lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
I. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
PROMOVIDAS JUNTO AL LIBELO DE DEMANDA ORIGINAL
1-. A los folios 17 al 23 de la pieza I, en copia certificada consta documento público contentivo de venta que hace la compañía anónima La Oriental, S.A. al señor Manuel Chalbaud Ibarra, debidamente registrada por ante el Registro de Comercio del Juzgado de Primera Instancia en lo Mercantil del Distrito Federal en fecha 20 de marzo de 1946, bajo el Nro. 168; por una extensión de terreno que forma parte de la Urbanización “El Rosal”, ubicada en Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, constituida por los lotes contiguos distinguidos con los Nros 2 y 3. Siendo alguna de ellas además presentadas debidamente certificadas, tienen valor probatorio en conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del código civil por no haber sido objeto de tacha o impugnación por la parte contraria, por tanto se reputan como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este medio es pertinente para probar el objeto de la venta realizada por la compañía anónima La Oriental, S.A. al señor Manuel Chalbaud Ibarra.
2-. Incorporado a los folios 24 al 36 de la pieza I, en copia simple cursa instrumento público del Titulo Supletorio emanado Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda y debidamente registrada por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda Baruta. Siendo alguna de ellas además presentadas debidamente certificadas, tiene valor probatorio en conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del código civil por no haber sido objeto de tacha o impugnación por la parte contraria, se reputan como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Este medio es pertinente para demostrar las bienhechurías construidas en los lotes contiguos, distinguidos con los números 2 y 3 en el plano de dicha Urbanización, con una superficie de UN MIL QUINIENTOS CATORCE METROS CON CINCUENTA Y UN CENTIMETROS CUADRADOS (1.514,51 M2) ubicados en la Urbanización “El Rosal”, en Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda.
3-. A los folios 37 al 56 de la pieza I, riela copia certificada del documento de condominio. Este documento certificado por un registro se tiene por legalmente promovido de conformidad con lo previsto en los artículos 1380 y 1384 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 CPC; y con pleno valor probatorio. Del mismo se desprende que el ciudadano José Manuel Chalbaud de Ibarra es propietario de un inmueble constituido por una parcela de terreno y un edificio sobre ella construido ubicado en la Urbanización El Rosal, Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda cuyos linderos y medidas con los siguientes: Norte: En VEINTE Y NUEVE METROS Y VEINTE CENTIMETROS con el lote número uno de la Urbanización que es o fue de “Andrade Hnos.”; Sur: En TREINTA Y NUEVE METROS Y NOVENTA CENTIMETROS con el lote número cuatro de la Urbanización que es o fue de Gustavo Daumen; Este: En una línea curva cuyo cuerpo es de CINCUENTA METROS CON VEINTE Y CINCO CENTIMETROS con la plaza de la Urbanización y las Avenidas Miranda y Guaicaipuro; y Oeste: En TREINTA Y TRES METROS Y NOVENTA CENTIMETROS con la quebrada denominada “Chacaito”. El edificio construido en el terreno se denomina “EDIFICIO ASKAIN” ha sido destinado para ser enajenado por el Régimen de Propiedad Horizontal documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda Baruta, en fecha 06 de mayo de 1986, bajo el Nro. 11, Tomo 9 Protocolo Primero.
4-. Inserto del folio 57 al 68 pieza I, cursa en copia simple de instrumento público contentivo del cambio de uso de condominio, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda Baruta, en fecha 12 de septiembre de 1988, bajo el Nro. 37, Tomo 17 Protocolo Primero. Siendo alguna de ellas presentadas en reproducción fotostáticas certificadas, tiene valor probatorio en conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del código civil por no haber sido objeto de tacha o impugnación por la parte contraria se reputan como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
5-. Inserto del folio 69 al 78 pieza I, en copia simple de instrumento público contentivo a la reforma del documento de cambio de uso de condominio, debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito del Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda Baruta, en fecha 16 de febrero de 1989, bajo el Nro. 49, Tomo 8 Protocolo Primero. Siendo alguna de ellas presentadas en reproducción fotostáticas certificadas, tiene valor probatorio en conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del código civil; por no haber sido objeto de tacha o impugnación por la parte contraria, por tanto se reputan como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
6-. Inserto del folio 79 al 84 pieza I, corre inserta copia simple de la sentencia judicial en Primera Instancia. Este documento emanado por un Tribunal se tiene por legalmente promovido de conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 CPC por no haber sido objeto de tacha o impugnación por la parte contraria que se reputan como fidedignas. Del mismo se desprende la decisión del Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda de fecha 18 de diciembre de 1985, donde decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el apartamento Nro. 15 del edificio ASKAIN, arrendado al ciudadano Jesús María Iturralde García.
PROMOVIDAS EN LA REFORMA DEL LIBELO DE LA DEMANDA.
1-. Inserto del folio 98 al 126 pieza I, corre inserta copia simple de la sentencia definitiva emanada del Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Este documento emanado por un Tribunal se tiene por legalmente promovido de conformidad con lo previsto en el artículo 429 CPC, de ahí su pertinencia para demostrar que respecto a quien era arrendatario del apartamento Nro 12 del edificio ASKAIN ciudadano Mario Scala el Tribunal Octavo de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 24 de enero de 1989 consideró que ese inquilino no se podía declarar solvente “…en el pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 1981 para el momento de la interposición de la demanda…”.
El Tribunal consideró que dicho arrendatario al no estar solvente, no puede beneficiarse de los efectos de los decretos legislativos arrendaticios. Respecto a la reconvención, el Tribunal consideró su improcedencia, explicando que no están demostrados los eventuales daños materiales y morales que dice el propietario (demandado reconviniente) le causaron con ocasión a la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar mencionada en el mismo apartamento Nro. 12.
2-. Inserto del folio 127 al 143 pieza I, corre inserta en copia simple la apelación de la sentencia de 1ra Instancia emanada del Tribunal Superior Noveno (Accidental) en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Reproducido en forma desordenada (sin orden correlativos los recaudos contentivos de documento judicial) sentencia de fecha 27 del mes de febrero de 1991, que guarda relación con la apelación de la sentencia anterior folios del 98 al 126 de la pieza I. En todo caso este desorden, se tiene por legal y por no haber sido objeto de tacha o impugnación por la parte contraria se reputan como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Es especialmente pertinente para demostrar parcialmente con lugar la demanda intentada por acción mero declarativa por el ciudadano Mario Scala contra el ciudadano José Manuel Chalbaud de Ibarra, y es especialmente importante para deducir que ha dicho demandante (Mario Scala); “…le asiste el derecho preferente para adquirir el apartamento Nro 12 ubicado dentro del edificio denominado Askain…”
3.- Inserto del folio 144 al 159 pieza I, corre inserta en copia simple de la sentencia de la casación emanada por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia contra la sentencia del Tribunal Superior Noveno (Accidental) en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda. Este documento emanado por un Tribunal se tiene por legalmente promovido de conformidad con lo previsto en el artículo 429 CPC, siendo pertinente para demostrar que el Tribunal declaró sin lugar la casación interpuesta por el ciudadano José Manuel Chalbaud de Ibarra, pero el Tribunal caso de oficio y en consecuencia anuló el fallo del Tribunal Superior Noveno (Accidental) en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda.
4-. Inserto del folio 160 al 185 pieza I, corre inserta en copia certificada la sentencia emanada de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (Accidental) relacionada con la apelación que interpuso el ciudadano Mario Scala contra la sentencia del Tribunal de apelaciones de inquilinato del Distrito Federal y Estado Miranda, de fecha 14 de agosto de 1991. Este documento certificado por el secretario de un tribunal se tiene por legalmente promovido de conformidad con lo previsto en los artículos 1357 y 1384 del Código Civil. Es pertinente para ratificar la sentencia de apelación, asimismo, que se autorizó el desalojo del ciudadano Mario Scala del inmueble distinguido como apartamento Nro. 12 del edificio Askain.
5-. Inserto del folio 186 al 203 pieza I, corre inserta en copia simple la sentencia de casación emanada de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, siendo alguna de ellas además presentadas debidamente certificadas tiene valor probatorio en conformidad con lo previsto en el artículo 1384 del código civil; por no haber sido objeto de tacha o impugnación por la parte contraria que se reputan como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual guarda relación con el juicio de acción mero declarativa que interpuso el ciudadano Rafael Valero contra el ciudadano José Manuel Chalbaud, en la cual se declaró sin lugar el recurso de casación anunciado, en fecha 12 de mayo de 1993.
6-. Inserto del folio 204 al 213 pieza I, corre inserta en reproducción de sentencia de la web correspondiente al Poder Judicial, hecho notorio que se puede establecer por medio de la web, cuando se accedió a la dirección electrónica http://www.tsj.gov.ve/tsj_regiones/decisiones/2006/abril/1478-26-P42-R-1995-00166. Es pertinente para demostrar que la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declaró la perención de la instancia en fecha 26 de abril del 2006 relacionado con el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Rafael Valero contra el fallo del Juzgado Superior Tercero de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital de fecha 24 de mayo de 1995 (que negó la admisión de las pruebas contra la resolución Nro. 2624 de fecha 11 de octubre 1994, que autorizó el desalojo del referido ciudadano del apartamento Nro. 21 del edificio Askain.
7-. Inserto del folio 214 al 220 pieza I, corre inserto actos relativos a la publicidad de carteles relacionados con las solicitudes del proceso de desalojo recurrido por el ciudadano Jesús Maria Iturralde (arrendatario del apartamento Nro. 15, Mario Scala arrendatario del apartamento Nro. 12, así como notificación relacionadas con la apelación interpuesta por el ciudadano Rafael Valero de Ortueta contra auto del Tribunal Contencioso Administrativo. Todos estos documentos se valoran por indicios al guardar relación entre sí con el resto de los documentos anteriormente especificados de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO DE PRUEBAS.
1. En esta oportunidad promovieron pruebas de informe inserto a los folios del 40 al 46 de la pieza II, para que administradora Pifano respondiera información solicitada a los fines de que estableciera la relación respecto a los eventuales servicios a favor del señalado condominio del ciudadano de nombre Humberto Marenco, C.I. E-81.646.801. Admitida conforme a derecho la prueba folio 50 de la pieza II se remitió el oficio en referencia por vía de alguacilazgo a la oficina correspondiente (folios 55 y 56 de la pieza II). En virtud de la falta de respuesta se ratificó oficio el 1 de julio de 2014 (folio 99) el cual fue respondido finalmente por la indicada oficina de administración por comunicación del 12 de julio de 2014 en donde se desprende la relación laboral entre el ciudadano Humberto Manuel Marenco Montero y el condominio del edificio Askain (folio 103). Esta prueba se valora como legal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
2. Prueba de informe al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih). El oficio fue consignado en dicha dependencia en fecha 9 de junio de 2014 (folio 128), donde se lee de dicha información:
“…Información de Ahorrista:
-Humberto Manuel Marenco Montero, titular de la cédula de identidad Nº E-81.646.801, tiene aportes desde noviembre 2009 hasta mayo 2013, en el sistema FAOV en Línea, bajo relación de dependencia laboral de la empresa CONDOMINIO EDIFICIO ASKAIN R.I.F. J-30620991-3…”.
Este medio se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
3. Prueba de Inspección. El Tribunal se trasladó y constituyó el 11 de junio de 2014 (folio del 63 al 65 pieza II), donde pudo verificar que el apartamento Nro. 21 se encuentra ocupado por una persona que dijo llamarse Humberto Marenco junto a su concubina Ifigenia Evangelista Montenegro Ortega, manifestando el primero, que era trabajador residencial y que se encuentran ocupando el inmueble desde hace 11 años aproximadamente, ya que el área dada a la conserjería se encontraba en mal estado.
PUNTO PREVIO.
De la comparecencia de la abogada María Elena Julia Valero Moyetones en su carácter de causahabiente del de-cujus Rafael Valero de Ortueta.
De la revisión a las actas del proceso, se evidencia que en fecha 19 de junio de 2014 compareció la abogada Maria Elena Julia Valero Moyetones, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.988.762 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 112.090, quien compareció al juicio en su carácter de causahabiente (hija) del de-cujus Rafael Valero de Ortueta parte co-demandada en el proceso que por acción mero declarativa tienen incoado los ciudadanos Manuel Chalbaud Aresti y Verónica Chalbaud de Aresti.
En tal sentido, quien aquí decide, observa que la referida abogada alega que el Tribunal desconocía la existencia de la servidumbre real de paso subterráneo a favor de la República, razón por la cual solicitó la reposición de la causa al estado de notificar al Procurador General de la República para que sea tenida como parte en el proceso. En cualquier caso, apreció quien decide que este asunto gira en torno a derechos de una simple declaración de existencia o inexistencia de un derecho entre particulares que en nada afectaría intereses de la Republica (de conformidad con el artículo 16 del C.P.C.). Sin embargo, cuando la República no es parte en el juicio, el Tribunal está obligado a notificar al Procurador o Procuradora General de la República de la admisión de toda demanda que obre directa o “indirectamente” contra los intereses patrimoniales de la República, suspendiendo el proceso por un lapso de noventa (90) días continuos, siguientes a la constancia en autos del acuse de recibo de la aludida actuación.
Pero no obstante, dicha notificación puede efectuarse en cualquier estado y grado de la causa, lo cual implica que no es necesario la reposición de la causa, tal como fue solicitado por la abogada María Elena Julia Valero Moyetones. Razón por la cual, se ordenó igualmente notificar a la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela sobre la existencia del proceso, pero sin acordar la reposición, notificación que pudo verificarse mediante diligencia realizada por el alguacil designado por la Unidad Coordinadora de Alguacilazgo en fecha 28/07/2014 (folio del 137 al 139) en la cual consignó oficio debidamente firmado y sellado en señal de recibido. En consecuencia, el juicio a partir de la fecha anterior quedó suspendido por un lapso de noventa (90) días continuos. De esta forma, y vencido el lapso anterior se tiene por notificado al Procurador de la República sin que esté haya actuado o presentado hasta la presente fecha.
Esta circunstancia (la no comparecencia de la Procuraduría General de la República) revela que la República ni tiene interés en este juicio, ni está afectada por los intereses en litigios
Del fondo de la controversia.
De la revisión de las pruebas consignadas por la parte demandante, se puede colegir con meridiana claridad que el edificio Askain ha cambiado de uso, de vivienda (según documento de condominio original) a uso comercial o de oficina (según documento de condominio reformado). Asimismo, se pudo verificar que los inmuebles en los que se gestionó la citación de quienes aparecían alguna vez como arrendatarios (aptos. Nros. 12, 15 y 21), ya no están ocupados por los mismos.
Con este antecedente, analiza quien decide si resulta conveniente entonces, seguir manteniendo la misma situación de incertidumbre que tiene el actual propietario del Edificio Askain, en el sentido de si debe seguir soportando (en un tiempo indefinido) el eventual derecho de preferencia que tuvieron tales inquilinos en adquirir sus respectivos inmuebles, teniendo en cuenta muy especialmente:
Primero: Que no consta que aquellas personas que fungían como inquilinos (ni tampoco sus causahabientes) hayan pagado el precio de venta ni menos hayan presentado –en cambio-, alguna oferta real por el precio a favor de su propietario (y antiguo arrendador); lo que hace deducir que no pueden venir ahora a pretender mantener una situación de “incertidumbre” perpetua. En efecto, ni son inquilinos, ni pagaron el precio ni ahora ni en su oportunidad.
Segundo: Que al haber cambiado de uso de vivienda a oficina todo el edificio Askain, por obviedad, también cambian de uso los inmuebles que eran ocupados en su oportunidad por los ciudadanos Rafael Valero, Mario Scala Pissito y José Maria Iturralde García; frente a lo cual, no puede mantenerse indefinidamente un eventual derecho de preferencia que tuvieron y no materializaron para adquirir sus respectivos inmuebles. Es decir, el eventual derecho de preferencia (a adquirir) que tuvieron, ya no debe existir por faltar las condiciones básicas que se exigían en ese momento (ser arrendatarios, estar solventes en el pago de los alquileres y pagar el precio de la venta efectuada a un tercero).
Tercero: Tampoco parece racional así, mantenerse las medidas de prohibición de enajenar y grabar sobre unos inmuebles (inicialmente utilizados como viviendas y ahora como oficinas) que fueron dictadas en otra época y por otros motivos ya «inexistentes» razones que sobran para levantarlas bajo el argumento de haber decaído el motivo de su procedencia.
Establecido los puntos anteriores, queda por estudiar si la vía y pretensión de declaratoria de prescripción utilizada por el demandante, tiene asidero jurídico y es idóneo para resolver con conflicto acá planteado. En ese sentido, al ser ya inexistentes los contratos de alquiler entre el ciudadano José Manuel Chalbaud y los ciudadanos Rafael Valero, Mario Scala Pissito y José Maria Iturralde García, el hoy propietario no podrían accionar en contra de ellos por ninguna de las consecuencias derivadas del contrato (inexistente) como resolución, cumplimiento, ejecución o nulidad.
En cambio, sobran razones para sostener el interés jurídico actual que tendría el propietario del edificio Askain, para que este órgano jurisdiccional declare la “…existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica…”, en atención a lo previsto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil. Así las cosas, precisado entonces la necesidad que tendría el propietario en que se dilucide una situación jurídica que se ha mantenido en el tiempo, corresponde ahora verificar si el procedimiento instaurado fue el apropiado; y en ese punto, considera quien decide que si fue empleado el procedimiento adecuado, a tenor de la previsión del artículo 338 CPC que establece: “Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial”.
En ese orden, de la normativa analizada en conjunto, resulta evidente que el derecho reclamado del demandante (propietario) a tenor de lo previsto en el art.338 CPC, es que se declare la inexistencia del derecho de sus anteriores inquilinos por vía de mero declarativa en cumplimiento del artículo 16 ejusdem.
Queda ahora por establecer los motivos de fondo de esa pretensión: Que sea declarada la prescripción (extintiva) del derecho de preferencia que tuvieron en su oportunidad aquellos inquilinos de los apartamentos Nros. 12, 15 y 21; asimismo, que se levanten las medidas de prohibición de enajenar y grabar que fueron dictadas en ocasión a los juicios seguidos por aquellos donde exigían su derecho de preferencia a adquirir sus respectivos inmuebles.
A tales fines, indican que el derecho de preferencia de aquellos está prescrito (y así piden sea declarado por el tribunal) por haber transcurrido suficientemente el plazo de diez (10) años previsto en el artículo 1977 del código civil, por tratarse de una «obligación personal». Para ello, argumentan que ha de tomarse como base la fecha será del 30 de noviembre de 1981; que es la fecha cierta en la que se les exigió el desalojo a aquellos inquilinos.
Ante estas circunstancias, observa quien decide que los derechos no pueden mantenerse en un limbo y menos “indefinidamente”, ya que el legislador ha previsto la figura de la prescripción extintiva para no dejar unos derechos sin asidero jurídico. La prescripción (en este caso, la extintiva), constituye una institución tan antigua del derecho Romano que pasó por el derecho francés que codificó el derecho privado y de allí a nuestros días, lo que evidencia la necesidad de su existencia para garantizar el goce del derecho de propiedad.
Siendo que la prescripción (a distinción de la caducidad, no la puede declarar el juez de oficio sino a instancia de parte, art.1956 del código civil), debe quien decide entrar a analizar los motivos que sustentan esa pretensión. En este caso, se hace necesario determinar primero, si es procedente o no aplicar la prescripción a los derechos de preferencia que tuvieron los inquilinos; segundo, solo en caso de ser cierta la aplicación de aquella, se impone la necesidad de establecer cuál sería el tipo de prescripción aplicable al caso de marras, esto es, la prescripción decenal (invocada por el accionante) o la prescripción veinteñal; y tercero, finalmente, cuál sería la fecha para comenzar a computar ese lapso de tiempo.
Respecto de la procedencia de la prescripción, concuerda quien decide su procedencia, ya que no puede estar sometida la propiedad del actor como derecho fundamental a una situación de incertidumbre jurídica, debido a la falta de materialización del derecho de preferencia que tuvieron (y no cumplieron) los arrendatarios en su oportunidad. En efecto, las normas inquilinarias aplicables en su momento, establecían el derecho de preferencia que tendrían los inquilinos solventes en subrogarse (y ser preferidos frente a los terceros) cuando el propietario-arrendador decidiera vender el inmueble ocupados por ellos (art. 4º del –hoy derogado- Derecho Legislativo Sobre Desalojos de Vivienda –DLSDDV-).
Si bien esa normativa no establecía algún lapso de caducidad ni de prescripción, ni tampoco aparecer este caso expresamente dentro del tipo de prescripciones especiales del Código Civil, en cambio, son aplicables a este tipo de derechos las reglas generales sobre prescripción en cuanto no sean contrarias a ellas; en aplicación del artículo 1.987 del Código Civil. Bajo esta perspectiva, se precisa que el derecho de preferencia que en su momento tuvieron los arrendatarios en aplicación del mencionado art. 4 DLSDDV, queda sometido, como todo derecho, a las prescripciones de ley. Quiere decir, que no puede mantenerse en forma indefinida, ya que los únicos derechos que se mantienen en forma permanente, son los derechos fundamentales (como lo es el derecho de propiedad).
Se hace esta salvedad, porque tanto en la Constitución de 1961 (aplicable al momento de suscitarse los hechos demandados) como en la actual Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, se regula especial protección a la propiedad como derecho fundamental (solo sometida a las limitaciones de ley y a la posibilidad de ser expropiadas por causa de utilidad pública). Y, las limitaciones de ley, no establece un derecho indefinido de los inquilinos en el tempo. Por tanto, se hace prescriptible ese derecho. Y así se decide.
En segundo lugar, subraya quien decide que aunque el actor sostenga que aplica la prescripción decenal (sin mayor sustento), ha de tenerse en cuenta que lo que persigue el derecho de preferencia, es que el inquilino se subrroga (o sustituya preferentemente) por vía de retracto tanto el legal como el convencional, según se ha venido sosteniendo desde la doctrina calificada (Vid. Gert Kumerow. Compendio de bienes y derechos reales, Ediciones Magón, 3ª ed., 1980, Caracas, p.106).
Por tanto, no se puede confundir que existía un contrato de arriendo entre el propietario-arrendador y sus ex inquilinos -acá demandados-, para sostener que esa una obligación personal, que se aplique también al derecho de preferencia que tendrían estos últimos de adquirir la cosa inmueble. A criterio de quien decide, la relación entre arrendatario-arrendador es una cosa distinta de la vinculación arrendatario-arrendador respecto del derecho de preferencia del primero de adquirir el inmueble que ocupa en arrendamiento, ya que en este último caso, privan las características del derecho de propiedad de la cosa inmueble; de manera que por accesoriedad, también han de tenerse como derechos reales los derivados del mismo como serían los derechos de retractarse en la compra-venta en este tipo de bienes.
Siguiendo ese aprendizaje de la doctrina, la relación no sería personal en el sentido de que no existe “contrato de venta” entre el inquilino y el propietario; antes bien, el derecho de retracto permitiría una relación procter rem (con relación a la cosa inmueble), y como consecuencia, se trata de categorías que se ejercen sobre una cosa (en este último, vid. Gert Kumerow, Ob. Cit., p.127).
En ese orden, paradójicamente se tendría a esos inquilinos (aspirantes a ser preferidos por vía de retracto ante cualquier tercero que adquiera con anterioridad), como pretensores reales, no con relación al propietario-arrendador; sino como derivación del derecho real de propiedad.
Finalmente, ha de tomarse en cuenta además, que estando dispuestas las normas sustantivas de retracto legal y convencional en el mismo título donde aparece el derecho de propiedad; hacen deducir a quien decide, que el legislador las relaciona como parte de un todo: son derivados de la protección especial al derecho de propiedad. En conclusión, lo que opera en consecuencia será la prescripción veinteñal y no la decenal, determinación esta que encuadra dentro del mismo artículo 1977 del código civil y que entra dentro de las facultades que el juez conoce el derecho al serle proveídos los hechos por las partes. Es decir, las partes traen los hechos al proceso y el juez aplica el derecho. Y así se decide.
Queda por último, distinguir desde cuándo debe computarse el lapso de prescripción veinteñal. Es cierto ahora sí, el alegato del actor donde señala como fecha de inicio del cómputo de prescripción desde el 30 de noviembre de 1981; porque es la fecha en que probó habían instaurado los arrendatarios los pedimentos en vía judicial de ser preferidos por su propietario-arrendador. Asimismo, no consta sin embargo, que hayan procedido más adelante a registrar esas acciones judiciales, con lo cual, no se da ninguna causa interruptiva de las previstas en el artículo 1969 del código civil.
En conclusión, las demandas instauradas en su oportunidad (año 1981) hacen deducir que esa fecha se tenga como punto de partida para el cómputo de la prescripción veinteñal, la cual, se declara procedente en derecho y aplicable a tenor de lo previsto en el art.1977 del código civil. Se insiste, que aunque la parte invocó la prescripción de 10 años, igualmente se verificó la prescripción por el transcurso de los 20 años.
Como consecuencia, habida cuenta de la plena prueba de autos, procede la declaratoria principal de la demanda declarándose asimismo que el derecho de los antiguos inquilinos a adquirir sus inmuebles, ya prescribieron; asimismo, que deben levantarse las medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre cada uno de los inmuebles, de conformidad con el art. 254 CPC, lo que es procedente en derecho la pretensión aquí planteada.
PARTE DISPOSITIVA
Con las consideraciones de hecho y de derecho arriba indicadas este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley decide lo siguiente:
PRIMERO: se declara CON LUGAR la demanda que por ACCION MERO DECLARATIVA sigue MANUEL CHALABAUD ARESTI y VERONICA CHALBAUD DE ARESTI contra RAFAEL VALERO, MARIO SCALA PISSITO y JOSÉ MARIA ITURRALDE GARCIA, ambas partes plenamente identificadas en autos, conforme lo previsto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Se declara prescrito el derecho de preferencia a adquirir, que tuvieron los ciudadanos Rafael Valero, Mario Scala Pissito y José Maria Iturralde García, sobre los apartamentos identificados con los Nros. 12, 15 y 21 del Edificio Askain.
TERCERO: En virtud del referido pronunciamiento se ordena oficiar al Registro Subalterno Pertinente, a los fines de hacer de su conocimiento la presente decisión y como consecuencia de ello la suspensión de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar que pesa sobre los inmuebles signados con los Nros. 21 (hoy día oficinas F-5, G-5, H-5, I-5 y J-5), 12 ((hoy día oficinas O-3, P-3, Q-3 y R-3) y 15 (hoy día oficinas K-4, L-4, M-4 y N-4), aun cuando al cambiar de uso la cosa objeto de la medida cautelar cambios sus efectos. A los fines de que el aludido Registro tenga conocimiento de este fallo se orden adjuntar copia certificada de esta decisión al Registro Subalterno.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la presente litis de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de conformidad con lo preceptuado en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Habiendo sido dictado el presente fallo dentro del lapso natural para dictar sentencia, no es necesaria la notificación de las partes.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. En Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre de 2014. 204° y 155°