TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis de enero de dos mil catorce
203º y 154º

ASUNTO : KP02-V-2013-002730
Se inició la presente causa por ante Tribunal en fecha 12-08-2013 mediante auto de admisión del libelo de demanda de DESALOJO instaurada por el ciudadano JONATHAN JESUS HERRERA RAMIREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.022.486 y de este domicilio, asistido por el abogado en ejercicio OSCAR ENRIQUE RINCON CARLES, inscrito en el IPSA bajo el N° 65.007, en contra del Ciudadano DOMENICO CEDOLIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 11.433.124 y de este domicilio; la cual fundamenta en el hecho de haber celebrado un contrato de arrendamiento por escrito en fecha 10-12-2010 y que reproduce marcado “A”, sobre un inmueble destinado para uso comercial, conformado por un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre él construidas ubicado en la carrera 18 entre calles 49 y 50, Nº 49-67 de esta ciudad, con una extensión de seiscientos metros cuadrados (600 m2) comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: terrenos que están o fueron ocupados por Leovigildo Hernández; Sur: con la carrera 18 que es su frente; Este: terrenos que están o fueron ocupados por Antonio Torín y Oeste: terrenos que están o fueron ocupados por Policarpo Mogollón según se evidencia de documento de propiedad protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara de fecha 21-10-2008, inscrito bajo el Nº 2008.961, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 363.11.2.2.186, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2008 y que reproduce marcado “B”.
Continúa manifestando que en el referido contrato las partes convinieron en fijar el canon de arrendamiento mensual en la suma de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) para ser pagado por adelantado dentro de los primeros cinco días de cada mes, conviniendo igualmente en el mes de enero del año 2011 incrementar el canon en la suma de ocho mil bolívares (Bs. 8.000,00) mensuales, pagos que a su decir, los efectuaba fuera del plazo convenido hasta agosto de 2012. En tal sentido asevera que a partir del mes de enero de 2013 realiza pagos vía transferencia bancaria según relación que detalla de la siguiente manera: a) Enero (25-01-2013) transferencia recibida por Bs. 4.000,00 dejando de pagar Bs. 4.000,00. b) Febrero (27-02-2013) transferencia recibida por Bs. 500,00 dejando de pagar Bs. 7.500,00. c) Marzo afirma no haber recibido el pago por ningún medio. d) Abril afirma no haber recibido el pago por ningún medio. e) Mayo (02-05-2013) transferencia recibida de Bs. 10.000,00. f) Junio (18-06-2013) transferencia recibida por Bs. 2.000,00 dejando de pagar Bs. 6.000,00. g) el 26-06-2013 paga Bs. 8.000,00 y coloca en el recibo que paga el mes de julio de 2013. h) el 16-08-2013 paga Bs. 8.000,00 y coloca en el recibo que está pagando julio de 2013. i) el 09-09-2013 paga Bs. 8.000,00 y coloca en el recibo que está pagando agosto de 2013; con lo cual sostiene que el arrendatario ha pagado vía transferencia desde enero a agosto de 2013 la cantidad de cuarenta mil quinientos bolívares (Bs. 40.500,00) dejando de pagar la suma de veintitrés mil quinientos bolívares (Bs. 23.500,00) afirmando en consecuencia, que el arrendatario adeuda la cantidad de VEINTITRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 23.500,00) correspondientes al mes de febrero a razón de Bs. 7.500,00 así como los meses de marzo y abril a razón de Bs. 8.000,00 cada uno.
En tal sentido alega, que le solicitó de forma verbal y por escrito la entrega del inmueble y que por iniciativa del arrendatario, en fecha 05-06-2012 fue notificado por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara mediante oficio Nº 144/2012 y que el día 07-09-2013 ambas partes acuden ante la mencionada Oficina, oportunidad en la que mediante acto conciliatorio llegaron al acuerdo de conceder una prórroga legal al contrato de arrendamiento por un período de un año basados en la legislación vigente y en la Constitución y acordaron que la entrega material del inmueble se llevaría a cabo el día 10-09-2013, la cual anexa marcada “C”. Razones por las cuales y en vista de la falta de cumplimiento al convenio suscrito ante la Oficina de Inquilinato, acude a esta instancia para pedir justicia con fundamento en los artículos 77 y 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, por lo que procede a demandar al arrendatario Doménico Cedolin para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en el desalojo del inmueble antes identificado y proceda a entregarlo libre de personas y cosas; con el resarcimiento de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de las pensiones no percibidas correspondientes a los meses de febrero, marzo y abril de 2013 las cuales arrojan la suma de veintitrés mil quinientos bolívares (Bs. 23.500,00) más los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble. Solicita también la condenatoria en costas.
Una vez admitida la demanda, en fecha 28-10-13 el demandante procedió a otorgar poder apud acta al abogado que le asiste, por lo que una vez cumplidos con los trámites para la citación, en fecha 05-11-2013 el alguacil del tribunal procedió a consignar compulsa y recibo de citación debidamente firmado por el demandado, quien en fecha 07-11-2013 procedió a contestar la demanda estando asistido por los abogados Antonio Figueroa y Ricardo Da Roza, inscritos en el IPSA bajo los Nº 90.008 y 126.182 respectivamente, en la cual niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho alegados en el libelo, toda vez que sostiene ser falso que se encuentre insolvente en el pago del canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2013 y que por tanto adeude la cantidad de dinero señalada por el actor, pues afirma que los mismos fueron pagados por su persona al padre del arrendador, ciudadano Freddy Herrera conforme consta de recibos de pago suscritos por el propietario Jonathan Jesús Herrera Ramírez, titular de la cédula de identidad Nº 12.022.486, los cuales anexa en copia simple.
Niega y rechaza que el arrendador tenga la necesidad de no renovar el contrato pues afirma que el mismo ha recibido los pagos de los cánones de arrendamiento hasta el mes en que se produjo la contestación sin que haya habido reclamo alguno. Por otra parte, admite que el contrato de arrendamiento suscrito se indeterminó por efecto de la tácita reconducción y en tal sentido solicita que sea desestimada la acción de desalojo al ser ésta improcedente por ser contradictorios los alegatos de la parte actora, quien fundamenta la demanda en el incumplimiento por la falta de pago para luego indicar que se venció la prórroga legal del contrato de arrendamiento celebrado ante la oficina de inquilinato en donde expresa haber indicado un lapso de tiempo del contrato; concluyendo así que resulta incongruente el alegado del actor en lo referente a la determinación o indeterminación del contrato toda vez que no precisa cuál acción debe plantear por efecto del acta convenio celebrada y, en tal sentido, aduce que la parte actora al solicitar el desalojo se estaría fundamentando a todo evento en la indeterminación del contrato bajo las circunstancias establecidas en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “el cual no es el caso que nos ocupa dado que lo que se refiere esta causa es a un local comercial del cual esta exenta del tratamiento de esta ley y de la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda, tal y como lo prevé la cláusula tercera del referido contrato de arrendamiento y que en todo caso debe tramitarse por un procedimiento diferente al establecido en las leyes que regula los inmuebles para vivienda, y de esta forma existe prohibición expresa de la ley de admitir la presente acción de desalojos cuando esta solo esta dado a los inmuebles para viviendas y no para locales comerciales destinados al fondo de comercio como lo expresa el propio contrato de arrendamiento antes mencionado y cuyo fundamento de la presente acción es equivoca por el actor, y así solicito al tribunal que lo declare…” (cita textual) argumento que fundamenta en las sentencias emanadas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 03-07-2002 en el expediente Nº 01-2686; Nº 1219 de fecha 23-07-2004 y Nº 3287 de fecha 01-12-2003, las cuales transcribe en su escrito de contestación y en tal sentido, sostiene que la presente acción es improcedente “paletearla” (sic) por este procedimiento y así solicita sea declarado y como consecuencia, opone como “defensa de fondo la prohibición de admitir la acción propuesta” (sic), toda vez que la acción que plantea el actor es la de desalojo establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y no el artículo 119 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, toda vez que los artículos no se corresponden a lo establecido en las referidas leyes que regulan los inmuebles referidos a vivienda y no a locales comerciales, y más aún cuando de los propios alegatos de la actora se evidencia la improcedencia de la acción de desalojo.
Abierto el lapso probatorio, sólo la parte demandada promovió pruebas documentales, las cuales fueron admitidas por el tribunal; por lo que concluida así la sustanciación de la presente causa y estando en la oportunidad de dictaminar, este tribunal procede a resolver de la siguiente manera:
Vistos los términos del libelo y los de la contestación así como de la narración de los hechos y el derecho que hilvanan las partes, observa quien decide en los mismos una falta de técnica procesal al momento de interponer sus alegatos y defensas perentorias así como una grotesca confusión en relación al ámbito de aplicación de las leyes especiales inquilinarias vigentes en nuestro país, situación que obliga a quien decide la presente causa a entrar a despejar dicha confusión dada la función rectora y pedagógica asignadas a todos los jueces de la República. En tal sentido se observa que la parte demandada opuso la prohibición de la ley de admitir la acción por haber errado el actor en el fundamento jurídico de la demanda y por los hechos contradictorios narrados en el libelo. Al respecto se hace necesario señalar aquí que la referida defensa se corresponde con las defensas previas al fondo contenidas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, dispuestas por el legislador como uno de los mecanismos para corregir o depurar el proceso de aquellos errores u omisiones que revisten un carácter formal, los cuales son resueltos por el juez que conozca del asunto de forma previa al fondo y por tal razón, no deben plantearse en ellas defensas que corresponden al fondo de lo debatido.
Ahora bien y en relación a la defensa alegada, ésta se corresponde con la Cuestión Previa contenida en el ordinal 11º del señalado artículo 346 del Código Adjetivo, la cual es procedente en aquellos casos en los cuales el régimen jurídico expresamente elimina toda posibilidad de intentar la acción. Tal es el caso de las obligaciones nacidas de deudas de juego, las cuales no pueden reclamarse judicialmente por expresa prohibición contenida en el Artículo 1.801 del Código Civil. El otro supuesto es el de aquellos casos en los que sólo es posible interponer demanda por causales taxativamente determinadas en la Ley, como el caso del divorcio ya que el encabezamiento del Artículo 185 del Código Civil señala que son causales únicas de divorcio las que allí se enumeran; de manera que es a este tipo de prohibición al que se refiere la ley. Particularmente en el caso que nos ocupa, el actor pretende la desocupación del inmueble arrendado por falta de pago, lo cual está totalmente ajustado a las previsiones legales vigentes, por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado. Adicionalmente a ello debe acotarse aquí, que el juez conoce el derecho y en definitiva la calificación jurídica corresponde a éste ya que las partes tienen la carga de exponer los hechos y el juez mediante la génesis lógica adecua tales hechos a las normas jurídicas para crear un mandato individual y concreto para cada caso. En consecuencia con lo antes expuesto, la cuestión previa propuesta debe quedar desechada y así se establece.
Resuelto lo anterior, corresponde entrar a decidir el fondo de lo debatido, no sin antes despejar como punto previo la confusión relativa al ámbito de aplicación de las normas inquilinarias vigentes en nuestro ordenamiento jurídico, siendo menester señalar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial 36.845 de fecha 07-12-1999 en el artículo primero (1º) claramente estableció el ámbito de ampliación sobre el cual regiría la misma, a saber, el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados tanto a vivienda como a la actividad comercial, industrial, profesional, de enseñanza y otras distintas de las allí especificadas, con exclusión de los enunciados en el artículo tercero (3º) de la misma ley tales como los terrenos no edificados, fincas rurales, fondos de comercio, hoteles, entre otros; de suerte que y en virtud de haberse publicado en fecha 12-11-2011 en la Gaceta Oficial Nº 6.053 la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los inmuebles destinados a vivienda quedaron excluidos del régimen de aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios mas no así como los inmuebles destinados a uso comercial, industrial, profesional entre otros como claramente los señalan el artículo 1º, la Disposición Derogatoria y la Disposición Transitoria Tercera de la novísima Ley.
Por lo tanto, constituyendo el objeto de la demanda un inmueble destinado al uso comercial, no le es aplicable las disposiciones contenidas en la tantas veces mencionada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pero tampoco es cierto lo aseverado por la parte demandada quien argumenta de un modo muy confuso que el presente caso está excluido de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera del contrato, pues del contenido de dicha cláusula se observa que las partes convinieron que el objeto del inmueble arrendado sería destinado exclusivamente para el comercio, vale decir que la actividad a desarrollar allí por el arrendatario sería exclusivamente la comercial; lo que es muy distinto al arrendamiento de un “fondo de comercio” pues éste tipo de arrendamiento abarca al establecimiento mercantil en su complejidad y va mas allá del local arrendado, pues implica aquellos valores comerciales tangibles y no tangibles pertenecientes a la empresa tales como mercancía, clientela, razón social, ubicación entre otros y por lo tanto, el régimen jurídico a aplicar a este tipo de arrendamiento está reservado al derecho común y no al régimen inquilinario especial.
Otro aspecto que es necesario aclarar antes de entrar al fondo de lo debatido tiene que ver con lo que señala el artículo 1599 del Código Civil, el cual establece que cuando el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado termina el día prefijado sin necesidad de desahucio, lo que quiere decir que la relación termina sin necesidad de notificación; no obstante conforme al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el contrato se ha hecho por tiempo determinado llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario conforme a las reglas establecidas en el mismo artículo y señala la parte final de la norma que, durante el lapso de prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original. Así mismo el artículo 40 de la precitada Ley dispone que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de prórroga legal. De las precitadas normas se concluye claramente que cuando se trata de contratos a tiempo determinado y una vez vencido el plazo de duración, automáticamente comienza a correr la prorroga fijada por la Ley si el arrendatario no ha renunciado a ella y siempre que no se encuentre incurso en el incumplimiento de sus obligaciones, pues de suceder esto último, corresponderá al arrendador ocurrir al órgano jurisdiccional para ejercer la acción de cumplimiento esto es, accionar para solicitar la entrega del inmueble por culminación del lapso de duración del contrato en vista del vencimiento del mismo y en vista de la no prórroga.
Por otra parte y para el caso que estuviera en curso la prórroga legal es decir, que luego de haber comenzado el lapso de prórroga que ordena la ley y la parte haya incumplido sus obligaciones, y en vista que durante este tiempo permanecen vigentes las cláusulas del contrato y el mismo se considera a tiempo determinado, entonces lo procedente será, solicitar la Resolución que es la pretensión que corresponde ejercitar cuando hablamos de contratos a tiempo determinado en los que antes del vencimiento uno de los contratantes ha incurrido en violación de alguna cláusula contractual, pues la resolución persigue que se ponga fin al contrato antes de su vencimiento. En los contratos a tiempo indeterminado, es decir aquellos, que bien por haberse celebrado en forma verbal o porque siendo escritos luego de su vencimiento el arrendatario continúo con la ocupación y el arrendador siguió recibiéndole el pago y por consiguiente se produjo la tácita reconducción, se pondrá fin al contrato cuando el inquilino incurra en alguna de las causales de desalojo previstas en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Bajo las anteriores premisas, corresponde a este juzgado entrar a resolver el fondo de lo demandado observándose que la parte actora pretende la desocupación de un local comercial por haber incumplido el inquilino con el pago de tres mensualidades consecutivas, manifestando además haber suscrito en fecha 07-09-2012 un acta convenio con el arrendatario por ante la Oficina de Inquilinato, en donde se le concedió una prórroga legal de un año, el cual también incumplió. Por su parte el demandando niega estar insolvente, admitiendo como cierto que el contrato se indeterminó por efectos de la tácita reconducción y además solicita la desestimación de la acción al ser incongruentes los alegatos de la parte actora en cuanto a la determinación o indeterminación del contrato, puesto que solicita el desalojo y posteriormente indica que se venció la prórroga legal, por lo que de seguidas se procede verificar el acervo probatorio incorporado al proceso por las partes.
En relación a este aspecto, el procesalista patrio Arístides Rangel Romberg en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II, expresa: “en el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega el tratadista que: “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte”.
En otras palabras, es importante e imprescindible que en la función de juzgamiento se determine si lo pretendido por la parte actora tiene la consecuencia jurídica que ella solicita, vale decir que su petición se corresponda con la hipótesis normativa y si tal pretensión fue debidamente demostrada durante el curso del proceso. Siendo ello así, lo primero que debe establecer este juzgador es la naturaleza jurídica del contrato celebrado y que fue acompañado por la actora con su demanda el cual, al no haber sido desconocido por la demandada queda reconocido y por tanto surte pleno valor probatorio en este juicio de acuerdo a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Dicho contrato en su cláusula cuarta expresa textualmente lo siguiente: “Este contrato tendrá una duración de un (3) meses fijos sin prorrogas, que se contarán a partir del día primero (10) de Septiembre del 2010, hasta el día primero (10) de Diciembre del 2010, “EL ARRENDATARIO” reitera su compromiso de entregar el inmueble arrendado objeto de este contrato al vencimiento del término improrrogable de un (3) meses fijos, que terminan el 10 de Diciembre del 2010.” De acuerdo con la misma, las partes contratantes convinieron en que el contrato celebrado tendría una duración fija y determinada de tres meses, el cual vencería el día 10 de diciembre de 2010, oportunidad en la que comenzaba a correr el plazo de prórroga legal de seis (06) meses conforme a lo señalado en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo vencimiento se verificó el día 10-06-2011; por lo que llegada dicha oportunidad sin que el arrendatario hiciere entrega del inmueble y éste lo continuare ocupando sin oposición del arrendador, el contrato pasó a ser por tiempo indeterminado conforme a las disposiciones de los artículos 1600 y 1614 el Código Civil.
No obstante ello, la parte actora también reprodujo con la demanda marcada con la letra “C” el Acta Convenio Nº 047/2012 suscrita conjuntamente con el arrendatario por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, la cual ejerce valor probatorio en el juicio al no haber sido desconocido por la parte demandada, de cuyo contenido se constata que en la cláusula primera ambas partes convinieron en establecer el día 10-09-2013 como plazo para hacer entrega material del inmueble, lo que hace necesario analizar la naturaleza jurídica de dicho acto jurídico; para ello considera este Tribunal oportuno señalar lo que expresa el artículo 1133 del Código Civil, el cual de seguidas se transcribe: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. De acuerdo a lo anterior, se tiene que el elemento dominante en la constitución de un contrato es el consentimiento, por lo que en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos y hacer nacer obligaciones, modificarlas, transformarlas o extinguirlas; voluntad que es ley entre las partes siempre y cuando no contravengan disposiciones legales conforme al artículo 1159 del Código Civil. En tal sentido, el contrato de arrendamiento es un contrato convencional y por lo tanto se perfecciona con la voluntad manifiesta de las partes, cuyo concepto se encuentra recogido en el artículo 1579 ibídem. De modo que, siendo el contrato de arrendamiento una especie del género contrato, éste posee sus mismos elementos esenciales, a saber: consentimiento, objeto y causa a la luz del artículo 1141 del Código Sustantivo, pero que además posee como signos identificadores la obligación fundamental del “arrendador” de hacer gozar al “arrendatario” de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado en la determinación de un tiempo fatal para su extinción.
Siguiendo este mismo orden de ideas, observa quien decide que las partes inicialmente convinieron en celebrar un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, el cual se indeterminó en el tiempo dadas las condiciones antes señaladas, pero por efecto de haber suscrito el Acta Convenio en los términos enunciados en la misma, considera quien decide que las partes de mutuo acuerdo modificaron dicha situación y convinieron en establecer una prórroga convencional mas no legal, de un día fijo y determinado en el cual vencería la relación arrendaticia, lo cual ocurriría el día 10-09-2013. De suerte que, no existe duda alguna para quien decide, que por efecto de la suscripción de la señalada Acta Convenio el contrato traído a juicio es a tiempo determinado y así se establece.
Determinada la naturaleza jurídica del contrato traído al juicio, debe proceder quien decide a establecer la procedencia o no de la pretensión ejercida por el actor, quien solicita el desalojo del inmueble arrendado en vista de haber vencido el plazo de entrega material del mismo y en vista del incumplimiento en el pago para lo cual fundamenta su petición en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, en el artículo 119, el cual se refiere a las observaciones que harán a las pruebas las partes dentro de la audiencia oral y el artículo 77 relativo al procedimiento de fijación del canon de arrendamiento. Así mismo fundamenta su pretensión en el artículo 1167 del Código Civil, el cual establece que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede por su parte reclamar judicialmente la ejecución o el cumplimiento del contrato, así como en los artículos 1264 y 1592 relativos al cumplimiento de las obligaciones contraídas, siendo la principal el pago de las pensiones de arrendamiento en los términos pactados.
Ahora bien y de acuerdo con lo expuesto antes, el contrato de autos es a tiempo determinado, de manera que será menester establecer si el petitum contiene un error de fundamentación jurídica o si por el contrario el demandante erró al fundamentar su petición desde el punto de vista de los hechos que la constituyen. En el primer caso, es decir, error en la fundamentación jurídica, el juez al no estar vinculado por la calificación jurídica de las partes puede en base al principio “iura novit curia” desestimar la calificación jurídica dada por el actor y establecer la calificación jurídica que corresponda declarando con lugar, de ser procedente la demanda interpuesta, en tanto que si lo ocurrido fue, que el actor erró al plantear su pretensión basándose en hechos a los cuales no les corresponde la calificación jurídica ni las consecuencias que le ha asignado, lo procedente será desechar la demanda.
En este sentido se observa que el demandante en su escrito libelar solicita el desalojo del inmueble y cuando narra los hechos manifiesta que fundamenta su demanda en que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento de tres mensualidades consecutivas en los términos convenidos y además de no haber entregado el inmueble en el día señalado para ello, por lo que solicita la entrega material del inmueble libre de personas y cosas, guardando silencio en relación a si el contrato de arrendamiento era por tiempo determinado o indeterminado, observándose también que el demandante fundamenta su demanda en una ley cuyo ámbito de aplicación está reservado para el arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda.
Como colorario de lo anterior, erró el demandante tanto en la calificación como en la fundamentación jurídica que le dio a su pretensión, pues partiendo de los hechos narrados y de los que se evidencia en autos, éste parte del supuesto del incumplimiento en que incurrido el arrendatario por no haber efectuado el pago al que estaba obligado en los términos convenidos y por no haber entregado el inmueble al término del tiempo estipulado para ello en el Acta Convenio, hechos éstos que se subsumen en los supuestos normativos contenidos en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como en los artículos 1167, 1264 y 1592 del Código Civil, toda vez que al alegar el actor el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento para el vencimiento del término contractual, esto es el 13-09-2013, el arrendatario no tendría derecho a disfrutar de la prórroga legal que concede la ley en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que siendo interpuesta la demanda el día 20-09-2013 el demandante debió calificar su pretensión como Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento; situación que como se dijo antes no ata al juez, quien conoce de derecho y en definitiva la calificación jurídica corresponde a éste, ya que las partes tienen la carga de exponer los hechos y el juez mediante la génesis lógica adecua tales hechos a las normas jurídicas para crear un mandato individual y concreto para cada caso; por lo que en consecuencia, la pretensión deducida por el actor de acuerdo a los hechos narrados en el libelo, se corresponde con la de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y así queda establecido.
Establecido lo anterior, corresponde determinar la procedencia de la acción pues tal como se dijo antes, la consecuencia del vencimiento contractual sería que operara la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, situación que contiene una excepción prevista en el artículo 40 de la citada ley. En este sentido se observa que el demandante alegó que el arrendatario se encontraba incurso en el incumplimiento de su obligación contractual principal, cual es la de pagar oportunamente el canon de arrendamiento de las mensualidades de febrero, marzo y abril de 2013, quien además no entregó el inmueble al vencimiento del término establecido para el día 10-09-2013, observando quien decide que la parte demandada en la oportunidad de la contestación niega los alegatos de la actora, quien manifestó que ésta le había recibido todos los cánones de arrendamiento hasta la actualidad, por lo que de seguidas procede este tribunal a analizar los medios probatorios que incorporó al proceso a fin de comprobar sus dichos en armonía con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, puesto que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; siendo en este caso carga del actor probar la existencia de la obligación la cual ha quedado suficientemente demostrada en autos; por lo que al negar la demandada el cumplimiento de su obligación de pago debe demostrarlo en el curso del proceso o en todo caso evidenciar el hecho extintivo de esa obligación, ya que no sólo es una obligación contractual la que vincula al arrendatario sino legal como bien lo señala el artículo 1592 del Código Civil, en su numeral 2° pues impone como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, y en este sentido se observa que las partes contratantes establecieron en la cláusula quinta del contrato que la arrendataria se obligó a pagar puntualmente el canon de arrendamiento por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, por lo tanto esa es la oportunidad que convencionalmente pactaron las partes para el cumplimiento de la obligación principal como lo es el pago, de acuerdo al criterio establecido mediante sentencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 05-02-2009.
Al respecto se observa que la parte demandada reprodujo a los folios 51 al 56, 62 y 63 ocho (08) impresiones electrónicas correspondientes a transferencias bancarias realizadas en las cuentas 000140099778 y 013404755147510111632 a nombre del demandante Jonathan Herrera quien de ningún modo los impugnó ni desconoció, quien además admite en su libelo de demanda que la arrendataria realiza los pagos mediante transferencia bancaria aún cuando no señala el número de la cuenta aperturada a su favor ni la entidad bancaria, razón por la cual este tribunal procede a valorar dichas documentales de acuerdo a los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, comenzando por decir que quedó admitido por el demandante que era mediante transferencias bancarias como el inquilino procedía a realizar el pago de las pensiones de arrendamiento, a lo que hay que advertir que para que dichas transferencias cumplan con el carácter liberado de la obligación deben efectuarse de la forma convenida, es decir, el pago debe efectuarse de forma mensual, consecutiva y anticipada dentro de los primeros cinco días de cada mes;
observándose de los soportes de las transferencias que consigna la parte demandada a los fines de evidenciar el pago de los meses que se reclaman como insolutos, esto es febrero, marzo y abril de 2013, que ninguna de ellas cumplen con los señalados requisitos pues se observa del soporte señalado por el demandado que el pago de febrero lo efectuó los días 04 y 11 de abril de 2013, así también el de marzo el día 07 de mayo 2013; en tal sentido y para evidencia el pago del mes de abril reprodujo un recibo cursante al folio 57 de los autos alegando que éste lo recibió el padre del demandante, observándose de su contenido que el mismo contiene una firma ilegible y un número de cédula distinta al del actor, razón por la cual este juzgador no puede apreciarlo toda vez que el propio demandado afirmó que ésta es una documental suscrita por un tercero y por tanto no le es oponible al demandante, de suerte que, para que éste produjera valor probatorio en juicio debió ser ratificado mediante la prueba testimonial de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por lo que dicha documental debe ser desechada y así se decide.
En cuanto al hecho nuevo incorporado por el demandado quien afirmó haber efectuado los pagos de los cánones de arrendamiento hasta la oportunidad en que contestó la demanda y que estos fueron recibidos por el actor, debe señalarse primeramente aquí que para que ello surta efectos liberados de la obligación es necesario que no sólo demuestre el pago de los respectivos cánones de arrendamiento sino que es de suma importancia que demuestre que éstos fueron efectivamente recibidos por el actor, pues ello sería señal de aceptación por parte del arrendador lo que conllevaría efectos liberatorios de la obligación. En tal sentido se observa que el demandado a fin de evidenciar sus dichos, consignó recibos de pagos suscritos por un tercero ajeno al proceso los cuales quedaron insertos a los folios 58, 59, 60 y 61 los cuales se desechan por no haber sido ratificados mediante la prueba testimonial y así se decide. En este mismo orden de ideas consignó un comprobante de transferencia bancaria de fecha 18-09-2013 por la suma de Bs. 8.000,00 y señaló que pagaba el mes de septiembre, a lo que hay que advertir que además de haber sido efectuada extemporáneamente según lo contractualmente pactado, el demandado no probó por ningún medio que el actor aceptó el pago de todos y cada una de las transferencia que efectuó para que surtiera, como se dijo antes, el efecto liberatorio de su obligación y en consecuencia, no procede a su favor la prórroga del contrato establecida en la ley y a la que se hizo referencia arriba, por lo que debe declararse con lugar la demanda y condenarse al demandado a entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado; consecuencia ésta que se desprende no sólo del contrato celebrado sino de las disposiciones legales vigentes en especial el artículo 1160 del Código Civil, en donde se establece que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, y así se establece.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato arrendamiento, intentada por el ciudadano JONATHAN JESUS HERRERA RAMIREZ en contra del Ciudadano DOMENICO CEDOLIN, ambos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado conformado por un lote de terreno propio y las bienhechurías sobre él construidas ubicado en la carrera 18 entre calles 49 y 50, Nº 49-67 de esta ciudad y cuyas demás características constan al inicio de este fallo, en el mismo buen estado que lo recibió, libre de personas y bienes. Se le condena igualmente en costas al demandado por haber vencimiento total. Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso de ley, se ordena notificar a las partes de acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciséis (16) días del mes de eneri del año dos mil catorce (2014) Años 203° y 154°
EL JUEZ,

ABG. LUÍS FERNANDO MARTÍNEZ AROCHA
LA SECRETARIA,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 10:53 a.m.
La Sec.

*liliana