TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARÍANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
ELI KIBBE MAGNAMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.115.796, de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
JUAN AUDES GONZALEZ RANGEL y ROMULO ANTONIO SERRADA, abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 54.698 y 55.294, respectivamente, de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA.-
FELICIANO QUERALES GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-1.345.646, en su condición de propietario arrendador, y los ciudadanos CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA, venezolanos mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-5.198.186 y V-28.405.544, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
RETRACTO LEGAL
EXPEDIENTE: 11.802

Los abogados JUAN AUDES GONZALEZ RANGEL y ROMULO SERRADA, apoderados judiciales del ciudadano ELI KIBBE MAGNAMEZ, en fecha 14 de octubre de 2013, demandó por retracto legal a los ciudadanos JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA, CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUTAFA, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, quien le dio entrada el 21 de octubre de 2013.
El 31 de octubre de 2013, el Tribunal “a-quo” dictó sentencia interlocutoria en la cual declaró inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio, de cuya decisión apeló el 11 de noviembre de 2013, el abogado ROMULO SERRADA, en su carácter de apoderado actor, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 21 de noviembre de 2013, razón por la cual dicho expediente fue enviado al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde una vez efectuada la distribución, lo remitió a este Tribunal, donde se le dio entrada el 28 de noviembre de 2013, bajo el N° 11.802, y el curso de Ley; por lo que encontrándose la causa en estado dictar sentencia, este sentenciador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas entre otras actuaciones las siguientes:
a) En el libelo de la demanda, se lee:
“…DE LOS HECHOS
Nuestro representado inició una relación arrendaticia el Cuatro (04) de Abril de 2.001, con el ciudadano, DANIEL YOUSEF CHEDRAQUI DIAB, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad Nro. 7.114.551, mediante documento autenticado por ante ^ Motaría Pública Primera de Valencia, bajo el Nro. 16, Tomo 45, de los Libros de :iones, instrumento que acompañamos en copia fotostática Certificada, marcada B, que tuvo como objeto un local ubicado en la calle Girardot, signado con el Nro. 96-53, Santa Rosa, Municipio Valencia, Estado Carabobo, alinderado así: NORTE: Con Girardot, que es su frente, signado con los Nros: 96-41, %-43, %-47 y %-53. SUR: que se dice es o fue de Socorro Acosta. ESTE: Casa que se dice es o fue de los de Roseliano Ruiz y OESTE: Casa que se dice es o fue de Lorenzo Araujo.
Posteriormente el arrendador quien era su propietario falleció en fecha Dieciocho (18) de mayo de 2002, según consta en Acta de Defunción 201 Tomo del año 2002, Prefectura San José del Municipio Valencia, la cual acompaño en copia fotostática signada "C" Posteriormente sus herederos vendieron al ciudadano, JOSE FELICIANO QUERALES GARCIA, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad Nro. 1.345.646, mediante fomento protocolizado por ante la oficina subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 15 de marzo de 2006, inscrito bajo el N° 42, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 57, que acompañamos en copia fotostática simple marcada D, colocándose al adquiriente como nuevo arrendador, dándose continuidad a la relación arrendaticia. Con el nuevo propietario, nuestro mandante continúo dando cumplimiento a sus obligaciones; no solo pagando el canon puntualmente y como fue pactado, sino también las que las leyes y el contrato celebrado le imponen. Teniendo la relación arrendaticia una duración de doce (12) años y cinco (05) meses, a la fecha de interposición de esta demanda.
El Arrendatario Demandante, por negativa inicial Arrendador a recibir el canon de arrendamiento pactado, se vio obligado para proteger sus derechos y en ejercicio de lo establecido en el artículo 54 de la Ley de Arrendamientos, lo consigna en el expediente Nro. 0118, del Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, que han sido retirados del mismo por el arrendador, JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA.
Ahora bien le arrendador JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA, sin haberle ofrecido el inmueble arrendado a nuestro mandante, transfirió la propiedad del identificado inmueble arrendado a CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA…, mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, en fecha 27 de junio de 2012, inscrito bajo el Nro. 2012.3438, Asiento Registral I, del inmueble matriculado con el Nro. 313.7.9.7.316, Libro de Folio Real de 2012, instrumento de carácter público, que incorporaremos, en copia fotostática simple…, en dicha operación los adquirientes pagaron la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.500.000,00). Todo esto a espalda del Arrendatario, por tanto el mismo desconocía la transmisión de propiedad efectuada, hasta que el día 06 de septiembre del presente año, a las once de la mañana; el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia…, se constituye en el inmueble y le participa la misión de practicar una INSPECCIÓN EXTRAJUDICIAL, solicitada por los más recientes propietarios, es decir, CARMEN ELELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA.
En resumen el demandante, ELI KIBBE MAGNAMEZ, por ser el inquilino del inmueble descrito, durante doce (12) años y cinco (05) meses a la actual fecha. Además de estar solvente no solo en el PAGO DE LOS CANONES, sino en todas y cada una de las obligaciones que la ley y el contrato le imponen, era para el momento de la transmisión de la propiedad a CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA, titular del DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, establecido en el Artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, siéndole violentado con la conducta desarrollada por JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA y los adquirientes, éstos últimos han debido notificar de manera indubitable a nuestro patrocinado su condición de nuevos PROPIETARIOS.
La conducta de JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA propietario del inmueble arrendado, ha vulnerado el aludido derecho de preferencia ofertiva, ya que: PRIMERO: No le ofreció en venta el inmueble al inquilino como lo establece el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyo contenido por tratarse de un Derecho que beneficia al inquilino a tenor del artículo 7, es de ineludible cumplimiento. SEGUNDO a posteriori de la transmisión de la propiedad no se le notificó al Arrendatario de la operación realizada…
….CONCLUSIONES
Por las presentes consideraciones es evidente que estamos en presencia de una abierta violación de los Arrendadores propietario al DERECHO DE PREFERENCIA OFERTIVA, establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, del cual es titular nuestro mandatario, ELI KIBBE MAGNAMEZ, ya que la misma incumplió su deber al no realizar la oferta de conformidad con lo establecido en los artículos 44 y 45 del ya nombrado texto legal, y haberle vendido a un tercero el inmueble identificado ut supra, que legítimamente ocupa nuestro mandante como inquilino. Razón por la cual y con fundamento en el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios literal A, al no haberse hecho la notificación conforme a lo previsto en el artículo 44 ejusdem, el ciudadano ELI KIBBE MAGNAMEZ, encontrándose legitimado ejerce de manera oportuna la acción de retracto legal arrendaticio, para con ello subrogarse en las misma condiciones estipuladas en el ya mencionado instrumento traslativo de propiedad, en lugar de los pre identificados adquirientes, CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA.
DEL PETITORIO
Por todo lo antes expuesto es que demandamos como en efecto lo hacemos, a FELICIANO QUERALES GARCIA, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad Nro. 1.345.646, en su condición de PROPIETARIO-ARRENDADOR, y a los ciudadanos CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA., en su condición de tercero adquirentes, antes identificadas, para que den CUMPLIMIENTO AL DERECHO DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, del cual es titular nuestro representado inquilino, petición que hacemos con fundamento a los Artículos 43 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que como consecuencia de lo solicitado a esta Honorable instancia, los demandados, convengan o a ello sean condenados en: PRIMERO; En que se subrogue el ARRENDATARIO-ACTOR, y ocupe el puesto de los adquirientes del local ubicado en la calle Girardot, signado con el Nro. 96-53, Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia, Estado Carabobo, alinderado así: NORTE: Con calle Girardot, que es su frente, signado con los Nros: 96-41, 96-43, 96-47 y %-53. SUR: Casa que se dice es o fue de Socorro Acosta; ESTE: Casa que se dice es o fue de los Herederos de Roseliano Ruiz y OESTE: Casa que se dice es o fue de Lorenzo Araujo, en las mismas condiciones establecidas en el precitado documento de transferencia de propiedad, o sea considerado en su defecto que la sentencia sirva como documento de subrogación. SEGUNDO: En pagar las costas y costos presente proceso. Solicitamos al Tribunal fije la oportunidad para hacer la consignación del precio de venta estipulado en el contrato...”
b) Sentencia interlocutoria dictada por el Tribunal “a-quo”, el 31 de octubre de 2013, en la cual se lee:
“…Vista la anterior demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada por los abogados JUAN EUDES GONZÁLEZ RANGEL y ROMULO A SERRADA A., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. 4.257.044 y 3.981.44, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.698 y 55-294, en sus carácter de apoderados judiciales del ciudadano ELI KIBBE MAGNAMEZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula Nro. 7.115.796 y de este domicilio; y siendo la oportunidad procesal para proveer sobre la admisibilidad o no de la demanda, pasa esta Juzgadora a hacer las siguientes consideraciones:
Establece el artículo 341 de nuestra Ley Adjetiva Civil, lo siguiente: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...”, sobre esta disposición, encontramos Sentencia de vieja data (Sentencia de la Corte en Pleno de fecha 16 de Febrero de 1994. Magistrado Ponente Dra. Hildegard Rondón de Sansón. Exp. N° 301) que dejó marcado en el tiempo que la citada disposición es una manifestación del poder de impulso de oficio que se le atribuye al Juez, en virtud del cual el mismo puede examinar de oficio si la demanda resulta contraria o no al orden público o a las buenas costumbres, o a disposiciones expresas de ley; por lo que, la citada disposición (art. 341) se trata entonces de una norma legal que tiende a resolver ab initio, in limine litis, la cuestión de derecho, en obsequio del principio de celeridad procesal.
La norma en cuestión, ciertamente regula lo relacionado con la admisión de la demanda, ordenando al Juez, a asumir una determinada conducta, es decir: “admitir” o en caso contrario, vale decir, que decida negar la admisión, se encuentra obligado el Juez a expresar los motivos de tal negación. Tenemos entonces que en el artículo 341 ya citado, se expresan tres condiciones de inadmisibilidad donde encontramos: 1.- La buenas costumbres: Que debe entenderse como aquellas reglas tradicionalmente establecidas conforme a la decencia, honestidad y moral, no puede ser producto de la concepción individual o subjetiva de algún funcionario; 2.- Orden Público: Que se entiende como el interés general de la sociedad, que sirve de garantía a los derechos particulares y sus relaciones recíprocas; la necesidad de observancia de sus normas y 3.- contraria a disposiciones expresas de Ley: Que la Ley lo prohíba.
La parte demandante pretende el derecho de retracto legal arrendaticio, sin embargo de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que el accionante no acompaño el instrumento fundamental donde se desprenda su cualidad como arrendatario, es decir, no se evidencia el contrato de arrendamiento entre el accionante y el demandado ciudadano JOSÉ FELICIANO QUERALES GARCIA; contraviniendo lo establecido en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
Artículo 340.- El libelo de la demanda deberá expresar:
1° La indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda.
2° El nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene.
3° Si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro.
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores o distintivos, si fuere semoviente; los signos, que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales.
5° La relación denlos hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones.
6° Los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquellos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo.
7° Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas.
8° El nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder.
9° La sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174-
El legislador procesal exige como requisito de admisión de la demanda, acompañar al escrito libelar el instrumento fundamental de la pretensión, de la cual se derive inmediatamente el derecho deducido; en el caso de autos, el demandante pretende el derecho de retracto legal arrendaticio, pero no acompañó el instrumento del cual se derive el derecho reclamado, que en este caso es el contrato de arrendamiento donde se evidencie la relación arrendaticia (ARRENDADOR-ARRENDATARIO) entre el demandante y el ciudadano JOSE FELICIANO QUERALES GARCIA, violentando de esta manera expresamente el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
UNICO: INADMISIBLE la demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, presentada por los abogados JUAN EUDES GONZÁLEZ RANGEL y ROMULO ANTONIO SERRADA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro. 4.257.044 y 3.981.44, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 54.698 y 55-294, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ELI KIBBE MAGNAMEZ, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nro. 7.115.796 y de este domicilio contra los ciudadanos JOSÉ FELICIANO QUERALES GARCÍA., CARMEN ELENA RAMÍREZ DÍAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA.…”
d) Diligencia de fecha 11 de noviembre de 2013, suscrita por el abogado ROMULO SERRADA, en su carácter de apoderad actor, en la cual apela de la decisión dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 31 de octubre de 2013.
e) Auto dictado el 21 de noviembre 2013, por el Tribunal “a-quo” en el cual se lee:
“…Vista la diligencia que corre inserta en el folio (29) suscrita por el Abogado en ejercicio RÓMULO A. SERRADA, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 55.294 actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano ELI KIBBE MAGNAMEZ, parte demandante de autos, contentiva de la Apelación interpuesta y asimismo el Escrito que corre inserto en el folio (30) presentado por el Abogado antes mencionado mediante el cual reiteración la APELACIÓN interpuesta contra la Sentencia Interlocutoria dictada por este Tribunal de fecha 31 de Octubre del 2.013 que corre inserta en los folios (26, 27 y 28), se oye en AMBOS EFECTOS dicha Apelación, de conformidad con lo establecido en el Artículo 290 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, remítase al Juzgado Superior (Distribuidor) en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los fines de su Distribución del presente Expediente con oficio, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 294 del Código de Procedimiento Civil…”

SEGUNDA.-
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente se observa, que el abogado ROMULO SERRADA, apoderado judicial de la parte demandante, apeló de la sentencia interlocutoria dictada el 31 de octubre de 2013, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial; mediante la cual, declaró inadmisible la demanda.
Sobre la admisión de la acción y su carácter de orden público, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 30 de julio de 2009, con ponencia del magistrado Ortiz Hernández, (Exp. N° 2009-0039), manifestó:
“…La prohibición de la ley de admitir la demanda, constituye materia de orden público, y el Juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción y si esta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el Juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes…
(Omissis)
…Lo que determina que el Juez podrá declararlo in limine litis, en el momento de pronunciarse sobre la admisión de la demanda o de la acción, pero sí este no lo hace, el demandado podrá así oponerlo como una cuestión previa. Pero no imposibilita al Juez para actuar de oficio, como ya se explicó, al ser materia de orden público y estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, todo lo cual tiene actualmente un gran soporte constitucional, conforme a lo estatuido en los artículos 2, 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, al establecer un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores de su ordenamiento jurídico y de su actuación, la vida, la libertad, la justicia, la igualdad, la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general, la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político; el derecho de igualdad para acceder a la justicia, a la tutela de los derechos, a la justicia imparcial, equitativa, sin formalismos o reposiciones inútiles; así como el debido proceso y el derecho a la defensa; y un proceso como el instrumento fundamental para la realización de la justicia...”
Ahora bien, el Juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil). Esto es lo que conocemos como el principio de conducción judicial, principio este que, concatenado con lo dispuesto en el artículo 11, le permite al Juez revisar, sin que se requiera el impulso de las partes, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, así como también le permite al Juez actuar de oficio cuando evidencie que la acción del demandante ha caducado; que contiene la acumulación prohibida prevista en el artículo 78 de la Ley Civil Adjetiva; que la controversia planteada produjo los efectos de la cosa juzgada; cuando evidencie que para hacer valer una pretensión determinada se invocaron razones distintas a las que la ley señala para su procedencia, o cuando acredite que hay una imposibilidad de la ley de admitir la acción propuesta; asuntos estos previstos en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, susceptibles también de ser opuestos por la parte demandada como cuestiones previas.
Es necesario que estén dados todos los presupuestos procesales para que nazca la obligación del Juez de ejercer su función jurisdiccional y pueda resolver el caso planteado. La aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En el caso sub examine, nos encontramos que la pretensión postulada por el accionante es de retracto legal arrendaticio y la interpone contra los ciudadanos JOSE FELICIANO QUERALES GARCIA, CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ, y OMAR ELATTRACHE, aduciendo que suscribió contrato de arrendamiento en fecha 04 de abril de 2001, con el ciudadano DANIEL YOUSSEF CHADRAQUI DIAB, el cual fue protocolizado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, bajo el N° 16, Tomo 45, sobre un inmueble ubicado en la calle Girardot, signado con el N° 96-53 de la Parroquia Santa Rosa, del Municipio Valencia, el cual fue consignado con el escrito libelar; posteriormente el arrendador falleció en fecha 18 de mayo de 2002, y su heredero, mediante apoderados vendió el inmueble arrendado al ciudadano JOSE FELICIANO QUERALES, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 15 de marzo de 2006 bajo el N° 42, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 57, colocándose el adquiriente como nuevo arrendador, dándole continuidad a la relación arrendaticia; luego el ciudadano JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA, sin haber ofrecido el inmueble arrendado, transfirió la propiedad del inmueble arrendado a los ciudadanos CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA, mediante documento protocolizado por ante por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia , Estado Carabobo, en fecha 27 de junio de 2012, bajo el N° 2012.3438, Asiento Registral I, del Inmueble matriculado con el Nro. 313.7.9.9.316, Libro de Folio Real de 20012, los cuales fueron consignados con el libelo en copia fotostática simple.
Observa este Sentenciador que a las personas que le vendieron el inmueble arrendado lo son JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA, y CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA, parte demandada en la presente causa, sin que se hubiere demandado al vendedor primigenio, vale señalar, al ciudadano MICHEL YOUSSEF CHIDRAWI DIAB, en su condición de heredero del arrendador, ciudadano DANIEL YOUSSEF CHEDRAQUI DIAB, quien falleció el 18 de mayo de 2002, conforme al artículo 822 del Código Civil, en relación al artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
Es decir, que la parte accionante no ejerció pretensión de retracto legal arrendaticio contra el heredero MICHEL YOUSSEF CHIDRAWI DIAB, vendedor primigenio del inmueble objeto de la presente causa, arrendado, al ciudadano JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA. Siendo que, en nuestro Código de Procedimiento Civil, existe la figura o institución procesal denominada litis consorcio, la cual es definida o se produce cuando en una relación jurídica se integra con varios demandantes y varios demandados.
Se clasifican en litis consorcio activo, que es cuando los sujetos procesales se agrupan en la posición de actores. El litis consorcio pasivo, que es cuando varias partes se reúnen en posición de demandados y el litis consorcio mixto, que es cuando la pluralidad opera tanto ente actores como demandados.
El artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, establece los siguientes casos:
“…“Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:
a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;
b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;
c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52…”
El litis consorcio ha sido definido por el procesalista RAFAEL ORTIZ ORTIZ, como el fenómeno de acumulación procesal subjetiva por el cual varias personas pueden actuar como sujeto activo (actor), o sujeto pasivo (demandado), con respecto de una misma pretensión jurídica o varias pretensiones, necesariamente vinculadas entre sí por razones de conexidad.
Esta acumulación, enseña el mencionado autor, se da en virtud de la presencia de varios sujetos, actor o demandado, en virtud de que por mandato de la ley deban intervenir en el proceso, para la validez de la sentencia que se dicta, o en virtud de que puedan intervenir para la mejor defensa de sus respectivos intereses.
Constituyendo litis consorcio forzoso o necesario, el consagrado en los artículos 146 y 148 del Código de Procedimiento Civil, que preceptúan el que:
Artículo 146.- “Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:
a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;
b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;
c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52”.
Artículo 148.- “Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.”
Según el profesor RAFAEL ORTIZ ORTIZ, el litis consorcio será necesario cuando, por imperio de una disposición de ley o por la estructura y naturaleza de la pretensión misma, la integración de un mismo proceso no puede realizarse, sino con la presencia de todas las personas vinculadas por una misma pretensión. En este supuesto, todas las personas deben concurrir al proceso como demandantes o demandados, por tratarse del ejercicio conjunto y no separado de la misma pretensión jurídica.
El litis consorcio es forzoso, porque no depende de la voluntad de los sujetos intervinientes, sino por una disposición expresa de la ley, o cuando por necesidad de la actuación material que la pretensión comporta, se requiere la integración de todas las personas vinculadas, ya que si no existe esa integración de todas esas personas que deben integrar en el proceso, la sentencia que se dicte no será eficaz a los litisconsortes omitidos.
Según el eminente procesalista venezolano LUIS LORETO Y HUMBERTO CUENCA son del criterio que en el litis consorcio necesario o forzoso, no es un requisito la previsión legal o contractual, sino que es suficiente que la relación jurídica material forme una comunidad de intereses inescindibles que impida el conocimiento y decisión por parte del juez sin la presencia de todos los litisconsortes.
En este sentido, se pronunció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de junio de 2006, ratificando sentencias anteriores, señalando:
“…En apoyo a la declaratoria de oficio de la falta de cualidad de la parte actora resulta pertinente la cita de la sentencia Nro. 00365, de fecha 21 de abril de 2004, dictada por esta Sala en el juicio seguido por Ramón Leopoldo Pellicer en contra de la Universidad Central de Venezuela, en la que como en el presente caso, con independencia al hecho de no ser un alegato de las partes, se revisó el presupuesto procesal referido a la cualidad. En dicho fallo se lee:
“ (…) Visto lo anterior, es importante clarificar que a pesar que lo concerniente a la falta de cualidad es una defensa de fondo a ser esgrimida por el demandado (supuesto que no ocurrió en el asunto tratado), no es menos cierto, que ha sido criterio de la Sala (entre otras, la Sentencia Nº 336 de fecha 6 de marzo de 2003, caso: Eduardo Leañez), que la materia de la cualidad reviste un carácter de eminente orden público, lo que evidentemente hace indispensable su examen por parte de los Jueces en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia. Sumado a esto, se deben recordar las amplias facultades inquisitivas del Juez contencioso administrativo, quien sin sustituir los alegatos de las partes, debe velar por la legalidad de la actuación de las distintas autoridades públicas, de allí que resulta ineludible para la Sala observar la omisión en que incurrió el accionante al no demandar, conjuntamente, con la Universidad Central de Venezuela a la empresa Group Img Lider, 3801 C.A. Administradora de Sistema de Salud, lo que es causa suficiente, para que dadas las apreciaciones realizadas precedentemente, sin conocer el mérito de la causa, se declare improcedente la demanda interpuesta. Así se decide...”
En este orden de ideas, de acuerdo a nuestra legislación y a la doctrina anteriormente expuesta, nos encontramos que la parte actora ELI KIBBE MAGNAMEZ, demandó a los ciudadanos JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA, CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA, ejerciendo la pretensión de retracto legal arrendaticio, pero no ejerció la pretensión de retracto legal arrendaticio contra el heredero de DANIEL YOUSSEF CHEDRAQUI DIAB, quien suscribió el contrato y al no haberse ejercido pretensión alguna contra el heredero de este causante, que está integrado a ese contrato, esta pretensión no puede ser decidida por el juez, porque necesita la presencia del heredero de la persona que suscribió el contrato que es objeto de la pretensión del accionante, ya que el litis consorcio pasivo necesario o forzoso deviene de una relación contractual que requiere la integración de todas las personas vinculadas a esa relación contractual, para poder el órgano jurisdiccional dictar una sentencia eficaz, útil, y que no este viciada de nulidad.
Si se llegara a producir una sentencia este órgano jurisdiccional estaría vulnerando el debido proceso al heredero no demandado, que es una garantía procesal constitucional, consagrado en el artículo 49 Constitucional,
Esta garantía constitucional al no integrarse como sujeto pasivo al heredero del causante suscribiente del contrato de arrendamiento, como lo fue el ciudadano MICHEL YOUSSEF CHIDRAWI DIAB, vale señalar, no integrarlo como litis consorcio pasivo implicaría una tramitación irregular del proceso, con la violación de los derechos y garantías constitucionales.
Por lo que en criterio de esta Alzada, al no haber el demandante incluido en su demanda a todos los sujetos de la relación material discutida; vale señalar, al no integrar al proceso, al heredero del causante MICHEL YOUSSEF CHIDRAWI DIAB, que está vinculado en forma directa a la pretensión ejercida por el accionante, en virtud de que el contrato celebrado el 04/04/2.001, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia del Estado Carabobo, por su causante, con el ciudadano ELI KIBBE MAGNAMEZ, el cual, siguiendo el criterio del egregio procesalista LUIS SANOJO, refiriéndose a lo dispuesto en el artículo 1.603 del Código Civil, “el contrato de arrendamiento no se resuelve por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario”, dado que “en el contrato de arrendamiento se siguen los principios generales de todos los contratos, según los cuales las obligaciones y derechos se trasmiten a los herederos...”, y siendo este órgano jurisdiccional garante de la tutela judicial efectiva, el debido proceso, que constituye el instrumento fundamental para la realización de la justicia conforme a los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, es forzoso concluir que la presente acción es a todas luces inadmisible, por existir un litis consorcio forzoso y necesario, tal como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo, Y ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, la apelación interpuesta por el abogado ROMULO SERRADA, apoderado actor, contra la sentencia interlocutoria dictada el 31 de octubre de 2013, dictada por el Juzgado “a-quo”, no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.

TERCERA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, y Tránsito de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 11 de noviembre de 2013, por el abogado ROMULO SERRADA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano ELI KIBBEW MAGNAMEZ, contra la sentencia interlocutoria dictada el 31 de octubre de 2013, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial.- SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por retracto legal arrendaticio, incoado por el ciudadano ELI KIBBE MAGNAMEZ, contra los ciudadanos JOSE FELICIANO QUERALES GARCÍA, CARMEN ELENA RAMIREZ DIAZ y OMAR ELATTRACHE MOUSTAFA.

Queda así REFORMADA la sentencia interlocutoria objeto de la presente apelación.

Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA

Dada, firmada, y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veinte (20) días del mes de enero del año dos mil catorce (2014). Años 203° y 154°.

El Juez Titular,

Abg. FRANCISCO JIMÉNEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO

En la misma fecha, y siendo las 03:15 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Y se libró Oficio No 029/14.-

La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO