TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. AP71-R-2013-000926 (8976)
PARTE ACTORA: INVERSIONES ZERKY, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de Marzo de 1983, bajo el Nº 59, Tomo 33-A Pro.
APODERADO JUDICIAL: ELBA IRAIDA OSORIO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.438.
PARTE DEMANDADA: SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 12 de Febrero de 1979, bajo el Nº 23, Tomo 15-A Sgdo; posteriormente transformada en Compañía Anónima, según asiento de registro del 17 de Marzo de 1997, bajo el Nº 14, Tomo 133-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES: OSWALDO GIL BUSTILLOS y ROSA MORALES A., abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.513 y 30.341, en su mismo orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DICTADA EN FECHA 7 DE AGOSTO DE 2013 POR EL JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior, el cual fijó los lapsos legales a que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 9 de Octubre de 2013.
Llegada la oportunidad correspondiente para decidir la presente causa, pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
-PRIMERO-
ANTECEDENTES
Alega la representación judicial de la parte actora que el objeto de la demanda consiste en que su poderdante obtenga un pronunciamiento judicial que declare la Ejecución del Contrato de Transacción Extrajudicial, por falta de pago de cánones de arrendamiento, que suscribiera la empresa J.A. IMERY & CIA., S.A., plenamente facultada para ello por su mandante, según Contrato de Administración y Autorización para realizar Contratos de Transacción Extrajudicial con la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A., en virtud de las violaciones en que ha incurrido como arrendatario, al no cumplir con las cláusulas contractuales y las disposiciones legales que taxativamente señalan las obligaciones fundamentales del arrendamiento. Que la relación arrendaticia se inicio el 1º de Octubre de 2005, suscribiendo un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, celebrado entre la Administradora J.A. IMERY & CIA., S.A., en su carácter de Administradora, y plenamente facultado para ello, y la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPELIZADOS ORION, C.A., continuando la relación arrendaticia con un nuevo contrato suscrito el 6 de Diciembre de 2006. Que el 14 de Agosto de 2008, la Administradora-Arrendadora notificó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Que en fecha 22 de Octubre de 2009, el arrendatario notificó su voluntad de seguir ocupando el bien inmueble. Que de común acuerdo las partes suscriben un contrato de transacción extrajudicial, y autenticado en la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de Marzo de 2010, anotado bajo el Nº 21, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, a través de la cual, las partes acordaron dar por terminado de manera absoluta y definitiva el contrato de arrendamiento celebrado entre ellas, respecto a la Oficina arrendada identificada con la letra “F”, situada en la Planta Mezzanina del Edificio, tiene una superpie de ochenta y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (85,10 mts2) aproximadamente y consta de las siguientes dependencias: un (1) área libre, dos (2) cubículos, dos (2) baños, un (1) equipo de aire acondicionado y un puesto de estacionamiento que se identifica con el Nº 42, ubicado en el Sótano Uno, situado en el Edificio Torre Financiera, ubicado frente a la Avenida Bello Monte, Calle Beethoven y Soborna con parte de la Plaza Víctor Hugo, de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. Que en el contrato de transacción extrajudicial, las partes convinieron en la duración del contrato, expresando que darían por terminado de manera absoluta y definitiva el convenio de arrendamiento celebrado entre ellas respecto a la Oficina, acordándose como fecha de entrega de la misma el 30 de Septiembre de 2011, totalmente libre de personas y bienes, en perfecto estado de conservación. Que las partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad, constituyeron ese vínculo contractual, mediante el cual manifestaron su intención de dejar sin efecto el contrato de arrendamiento que versaba sobre el inmueble objeto del presente juicio, con anterioridad a la firma del contrato de fecha 6 de Diciembre de 2006, ya que la intención de las partes era lo estipulado en ese convenio, en virtud de lo cual se estableció que la última convención locativa que vincula a las partes es el contrato que suscribieron en fecha 12 de Marzo de 2010. Que en el referido convenio las partes ratificaron que la fecha de terminación del contrato era el 30 de Septiembre de 2011. Que del citado convenio se desprende que las partes contratantes convinieron en relación al pago que como quiera que el arrendatario había seguido ocupando la Oficina hasta el 30 de Septiembre de 2011, pagaría mensualmente desde el 30 de Septiembre de 2010 la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.400,00) y desde esa fecha hasta el 30 de Septiembre de 2011 cancelaría la suma de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.250,00) como contraprestación por ese uso, más el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A) correspondiente. Que la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECILIZADOS ORION, C.A., sin causa que lo justifique dejó de pagar las mensualidades, ya que de acuerdo a la Cláusula Segunda del contrato se pacto que las pensiones deberían cancelarse mensualmente, incumpliendo así de manera reiterada, en el pago de los cánones de arrendamiento convenidos por el inmueble arrendado por un lapso de tres (3) meses, correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2011, fecha ésta, que se estipuló en el contrato para la entrega del bien inmueble, a razón de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.400,00) mensuales, más el Impuesto al Valor Agregado, cuya tasa es el del doce por ciento (12%) y resulta el monto de CUATROCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs. 408,00), los cuales hacen un total de TRES MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs. 3.808,00), que multiplicados por los tres (3) meses insolutos da un total de ONCE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 11.424,00). Que el arrendatario ha continuado en posesión bien inmueble, de allí que reclama el pago de los cánones dejados de percibir durante los siete (7) meses siguientes correspondientes a Octubre, Noviembre, Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012, a razón de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.250,00) cada uno, más el Impuesto al Valor Agregado, cuya tasa es del doce por ciento (12%), resultando un monto de QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 510,00), sumados estos dan un total de CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 4.760,00), que al multiplicarse por los siete (7) meses insolutos, da un monto total de TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 33.320,00), cuya deuda en la sumatoria asciende a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 44.744,00), lo que constituye una violación a la Cláusula Segunda del contrato al no pagar como contraprestación por el uso del inmueble la cantidad convenida en la oportunidad acordada, lo que revela y patentiza la violación del referido contrato de transacción extrajudicial, y por ser el convenio de naturaleza bilateral y del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, siendo la principal para el arrendatario pagar oportunamente las pensiones de arrendamiento de acuerdo con lo pactado en el contrato, es evidente que su incumplimiento da lugar al supuesto que tiene su base en la acción de ejecución del contrato que ésta consagrado en el artículo 1.167 del Código Civil. Que los artículos 1.159 y 1.160 eiusdem, establecen que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben de ejecutarse con arreglo a lo expresado por ellos. Que el artículo 1.579 ibidem prevé el arrendamiento como contrato por la cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. Que el artículo 1.592 del Código Civil en forma expresa fija las obligaciones principales que debe cumplir todo arrendatario entre las cuales señala pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. Que el artículo 1.594 eiusdem establece que el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió. Que el arrendatario al no pagar las pensiones de arrendamiento, ha incumplido con las normativas y lo pactado en el contrato, dando lugar a la acción que se intenta, y le da derecho a exigir a su mandante, la ejecución del contrato y como consecuencia de ello a obtener el cumplimiento de la obligación como lo es el pago de las mensualidades insolutas y hacer entrega del inmueble arrendado. Que la acción de ejecución del contrato de transacción judicial la fundamentó en la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de Noviembre de 2012, expediente Nº AP31-V-2012-000817. Que por todas las circunstancias de hecho y de derecho expresadas procedió a demandar a la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A., para que conviniera o en su defecto a ello fuese condenada por el Tribunal, a lo siguiente: 1) En la ejecución del contrato de transacción extrajudicial, por haber dejado de cumplir con su obligación contractual, de pagar el canon de arrendamiento, establecida en la Cláusula Segunda del convenio, y como consecuencia de ello, la entrega del inmueble de marras, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato; 2) El pago por indemnización de daños y perjuicios, por concepto de pérdida sufrida, por los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre de 2011, fecha ésta, que se estipuló en el contrato para la entrega de bien inmueble, a razón de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.400,00) mensuales, más el Impuesto al Valor Agregado, cuya tasa es del doce por ciento (12%) y resulta el monto de CUATROCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs. 408,00), los cuales hacen un total de TRES MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs. 3.808,00) que multiplicados por los tres meses insolutos da un total de ONCE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 11.424,00); más los siete (7) meses siguientes correspondientes a Octubre, Noviembre, Diciembre del 2011, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012, a razón de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.250,00) cada uno, más el Impuesto al Valor Agregado, cuya tasa es el doce por ciento (12%), resultando un monto de QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 510,00), sumados estos nos da un total de CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 4.760,00), que al multiplicar por los siete (7) meses insolutos, da un monto de TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 33.320,00), cuya sumatoria asciende a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 44.744,00) y las que se sigan venciendo hasta la definitiva culminación del juicio; 3) En pagar los intereses moratorios legales, causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela y cuya determinación se efectúe mediante experticia complementaria del fallo, y 4) En pagar las costas procesal del presente juicio. Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido 599 eiusdem, solicitó fuese decretada Medida Preventiva de Secuestro sobre el bien inmueble objeto del presente juicio y se designara como depositario a su mandante. Estimó la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 44.744,00) de acuerdo a lo previsto al artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que corresponden a CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE CON DIECISEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (497,16 U.T). Por último, pidieron que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
El 11 de Marzo de 2013, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de reforma del libelo de la demanda en los siguientes términos:

“A causa de involuntario error, procedo a reformar en el Libelo el Capitulo Segundo. Objeto de la Pretensión. El objeto de la presente demanda, consiste en que mi poderdante, la sociedad mercantil, “INVERSIONES ZERKY, C.A.” en su carácter de Propietaria del inmueble arrendado, obtenga un pronunciamiento judicial que declare la EJECUCION DEL CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, por el vencimiento del término acordado por las partes, para la entrega del inmueble en fecha 30 de septiembre de 2011 y subsidiariamente el pago por Indemnización por Daños y Perjuicios, por concepto de pérdida sufrida por falta de pago de cánones de arrendamiento, que suscribiera la empresa J.A. IMERY & CIA. S.A., plenamente facultada para ello por mi mandante, según Contrato de Administración y Autorización para realizar Contratos de Transacción Extrajudicial, representada por su Director Gerente, MARCEL IGNACIO IMERY, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 2.932.921, en su carácter de Administrador, con la sociedad mercantil “SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A.”, en su carácter de ARRENDATARIO, representada por su Presidente SAYED ANTAR MAKARI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº 6.072.340, en virtud de las violaciones en que ha incurrido como Arrendatario, al no cumplir con las cláusulas contractuales y las disposiciones legales que taxativamente señalan las obligaciones fundamentales del arrendatario. Expuesto lo anterior, reformo el Capitulo Segundo, Objeto de la Pretensión, agregando el vencimiento del término del contrato en fecha 30 de septiembre de 2011, para la entrega del inmueble. Y no solo por indemnización por Daños y Perjuicios por falta de pago de cánones de arrendamiento.
Así mismo, reformo el Capitulo Cuarto, Fundamentos de Derecho y Conclusiones. Ciudadano Juez, la sociedad mercantil “SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A.”, anteriormente identificada, en su carácter de Arrendamiento, representada por su Presidente SAYED ANTAR MAKARI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cedula de Identidad Nº 6.072.340, incumplió con la cláusula Primera en la cual dieron por terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos cuyo objeto es una Oficina, conviniéndose como fecha de entrega de la misma a la administradora, el 30 de septiembre de 2011, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación. De manera similar incumplió, con la cláusula Segunda por cuanto sin causa que lo justifique dejó de pagar las mensualidades, ya que se pacto en el contrato que las pensiones deberán cancelarse mensualmente, incumpliendo así se manera reiterada, en el pago de los cánones de arrendamiento convenidos por el inmueble arrendado por un lapso de Tres(3) meses, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre del año 2011, fecha esta, que se estipulo en el contrato la entrega del bien inmueble, a razón de Tres Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 3.400,00) mensuales, más I.V.A., cuya tasa es del 12% y resulta el monto de Cuatrocientos Ocho Bolívares (Bs. 408,00), los cuales no hacen un total de Tres Mil Ochocientos Ocho Bolívares (Bs. 3.808,00), que multiplicados por los tres meses insolutos da un total de Once Mil Cuatrocientos Veinticuatro Bolívares (Bs. 11.424,00). Ante la situación descrita, ha continuado el Arrendatario en posesión del bien inmueble arrendado, de allí que se reclama el pago de cánones dejados de percibir durante los siete (7) meses siguientes correspondientes a octubre, noviembre, diciembre, del año 2011, enero, febrero, marzo, abril del 2.012 a razón de Cuatro Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 4.250,00) cada uno, más el I.V.A., cuya tasa es del 12%, resultando un monto de Quinientos Diez Bolívares (Bs. 510.00), sumados estos nos dan un total de Cuatro Mil Setecientos Sesenta Bolívares (BS. 4.760,00), que al multiplicar por los siete (07) meses insolutos nos da un total de Treinta y Tres Mil Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 33.320,00), cuya deuda en la sumatoria asciende a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 44.744,00). Lo que constituye una violación a la Cláusula Segunda del contrato al no pagar como contraprestación por el uso del inmueble la cantidad convenida en la oportunidad acordada, lo que revela y patentiza la violación del referido Contrato de Transacción Judicial, y por ser el contrato de naturaleza bilateral y del cual se derivan obligaciones a cargo de cada una de las partes, como la entrega del inmueble a la administradora, en la fecha pautada, el 30 de septiembre de 2.011, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación, y pagar oportunamente las pensiones de arrendamiento de acuerdo al contrato suscrito, es evidente que su incumplimiento da lugar al supuesto que tiene su base en la acción de ejecución del contrato que ésta consagrado en el artículo 1.167 del Código Civil. Por lo demás los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben de ejecutarse con arreglo a lo expresado por ellos, amén del artículo 1.579 ejusdem que establece el arrendamiento como contrato por la cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, y el artículo 1.592 en forma expresa fija las obligaciones principales que debe cumplir todo arrendatario entre las cuales señala pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, amén del artículo 1.594 que establece el arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió, lo cual en el caso que nos ocupa, y conforme a lo antes expuesto y al contenido de las disposiciones antes citadas, es evidente que El Arrendamiento al no respetar la duración del contrato de transacción extrajudicial y hacer la entrega del inmueble en la fecha 30 de septiembre de 2.011, ha incumplido la normativa y lo pactado en el contrato, dado lugar a la acción que se intenta, y le da derecho a exigir al PROPIETARIO, mi mandante, la Ejecución del Contrato de Transacción Extrajudicial y como consecuencia de ello a obtener el cumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble arrendado conformado por una oficina anteriormente identificada, y por vía subsidiaria como indemnización por daños y perjuicios el pago de las mensualidades insolutas. Así mismo la presente acción de Ejecución del Contrato de Transacción Extrajudicial, la fundamento en la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de fecha seis (06) de noviembre de 2.012. Expediente Nº AP31-V-2012-000817. Expuesto lo anterior reformo el libelo en su Capítulo Cuarto agregando el incumplimiento de la Cláusula Primera en la cual dieron por terminado el contrato de transacción extrajudicial celebrado entre ellos cuyo objeto es la oficina anteriormente identificada, conviniéndose como fecha de entrega el 30 de septiembre de 2.011 y no solo la falta de pago de las mensualidades arrendaticias anteriormente alegadas.
Seguidamente reformo en el libelo de demanda en el Capitulo Quinto, Petitorio. Por todas las circunstancias de hecho y de derecho antes expresadas, es por que acudo en nombre de mi representado, la sociedad mercantil, “INVERSIONES ZERKY, C.A.”, ante la autoridad competente de este Tribunal, para DEMANDAR (sic) como efecto formalmente DEMANDO, y de conformidad con el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la firma de comercio “SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A.”, con domicilio en la ciudad de Caracas e inscrita ante la oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el día 17 de marzo de 1997, bajo el Nº 14, Tomo 133-A Sgdo., representada por su Presidente SAYED ANTAR MAKARI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.072.340, para que convenga o en su defecto a ello fuese condenado por el Tribunal a su digno cargo, a lo siguiente:
PRIMERO: En la EJECUCION DEL CONTRATO DE TRANSACCION EXTRAJUDICIAL, por incumplimiento de la entrega del inmueble arrendado por vencimiento del término establecido en la cláusula Primera, convirtiéndose como fecha de entrega el 30 de septiembre de 2.011, libre de bienes y personas y en perfecto estado de conservación. Inmueble constituido por una Oficina identificada con la Letra “F”, situada en la Plata Mezzanina del edificio. Y su correspondiente puesto de estacionamiento que se identifica con el numero 42, ubicado en el Sótano Uno (S1), situado en el Edificio Torre Financiera, ubicado frente a la Avenida Bello Monte, Calle Beethoven y Soborna con parte de la Plaza Víctor Hugo, de la Urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda.
SEGUNDO: En pagar por vía subsidiaria el pago por Indemnización por Daños y Perjuicios, por concepto de pérdida sufrida, por los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre del año 2011, fecha esta, que se estipulo en el contrato la entrega del bien inmueble a razón de Tres Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 3.400,00) mensuales, más I.V.A, cuya tasa es del 12% y resulta el monto de Cuatrocientos Ocho Bolívares (Bs. 408,00), los cuales nos hacen un total de Tres Mil Ochocientos Ocho Bolívares (Bs. 3.808,00), que multiplicados por los tres meses insolutos da un total de ONCE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 11.424,00). Más los siete (7) meses siguientes correspondientes a octubre, noviembre, diciembre del año 2011, enero, febrero, marzo, abril del 2.012 a razón de Cuatro Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 4.250,00) cada uno, más el I.V.A., cuya tasa es del 12%, resultando un monto de Quinientos Diez Bolívares (Bs. 510,00), sumados estos nos dan un total de Cuatro Mil Setecientos Sesenta Bolívares (Bs. 4.760,00), que al multiplicar por los siete (07) meses insolutos, nos da un monto de Treinta y Tres Mil Trescientos Veinte Bolívares (Bs. 33.320,00), cuya sumatoria asciende a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 44.744,00) y las que se sigan venciendo hasta la definitiva culminación de este proceso judicial.
TERCERO: En pagar las costas procesales del presente juicio.”

Mediante auto de fecha 14 de Marzo de 2013, el Tribunal de la Causa admitió la demanda ordenando el emplazamiento de la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A., para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin que diera contestación a la demanda u opusiera las defensas que creyere convenientes.
Cumplidas las formalidades referentes a la citación, por escrito de fecha 10 de Junio de 2013, el abogado OSWALDO GIL BUSTILLOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada se dio expresamente por citado y consignó instrumento poder.
El 12 de Junio de 2013, la representación judicial de la parte accionada procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Alegó que sin convalidar la validez del contrato de transacción extrajudicial celebrado por las partes contratantes, en virtud que ese convenio es nulo de nulidad absoluta e inexistente, porque el contrato privado de administración que celebraron la ADMINISTRADORA J.A. IMERY & CIA., C.A., con la parte actora, no facultaba a la administradora para transigir en consecuencia el contrato de transacción extrajudicial que celebró la Administradora con su mandante es nulo. Opuso a la demanda la cuestión previa prevista en el ordinal 3 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuye, porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente. Argumentó que la apoderada de la parte actora, abogada ELBA IRAIDA OSIRIO, cuando se identifica como apoderada de la empresa INVERSIONES ZERKI, C.A., manifiesta que el Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de esa compañía se encuentra registrada en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 25 de Mayo de 1983, la cual quedó anotada bajo el Nº 59, Tomo 33-A Sgdo, Acta Constitutiva y Estatutos Sociales que fueron modificada de conformidad con el Acta de Asamblea General Extraordinaria celebrada en fecha 21 de Enero de 2010, debidamente registrada ante la Oficina de Registro Mercantil Primero en fecha 22 de Abril de 2010, bajo el Nº 14, Tomo 69-A. Que el acta constitutiva inicial a la que hizo referencia cuando se refiere a la administración de la compañía en el Título IV de los Estatutos Sociales. Que como se puede observar únicamente para un solo acto fueron autorizados los Directores para actuar conjunta o separadamente a los dos (2) directores ANDRES LOPE BELLO ROCHE y MARINA BELLO ULIVI, es decir, para certificar el acta y actuaran conjunta o separadamente, o sea la autorización fue restringida y expresa para ese solo acto, en consecuencia no estaban autorizados los Directores para actuar separadamente para realizar otras actuaciones individualmente, en consecuencia se requería la firma o autorización de los tres (3) directores, ciudadanos ANDRES LOPE BELLO ROCHE, MARIANA BELLO DE ULIVI y LUIS MARIANO BELLO, para otorgarle el poder que le fue otorgado a la abogada ELBA IRAIDA OSORIO, lo que conlleva a la invalidez de todas las actuaciones realizadas por la referida abogada, y en conclusión ese poder es nulo e inexistente y ningún valor jurídico, ya que no fue firmado por los tres (3) Directores. Que obviaron el término en la oportunidad que redactaron la Cláusula Tercera de la reforma, para actuar conjunta o separadamente esos directores, y ello trae como consecuencia la nulidad de las actuaciones de la apoderada actora, ya que tienen que actuar conjuntamente los tres (3) directores para que tengan la validez sus actuaciones y los actos que realicen en nombre de la empresa. Que la carta de autorización que le otorgó extemporáneamente el Director, ciudadano ANDRES LOPE BELLO ROCHE, actuando en su carácter de Director de la demandada, a la ADMINISTRADORA J.A. IMERY & CIA., C.A., también es nula, así como el contrato de administración, igualmente, el contrato de transacción extrajudicial que celebraron las partes en el presente juicio, en vista que no actuaron conjuntamente los tres (3) directores como lo convinieron en la Cláusula Tercera de la reforma, por lo que el Tribunal por las razones expuestas debe declarar con lugar la cuestión previa opuesta. Asimismo, opuso la cuestión previa contenida en el artículo 346, ordinal 6 del Código de Procedimiento Civil, es decir, el defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, arguyendo que la apoderada de la parte accionante, omitió los linderos del inmueble objeto del presente juicio, o sea su ubicación está determinada por no haberse señalado los linderos, en consecuencia es procedente la cuestión previa opuesta, por tales razones solicitó del Tribunal fuese declarada con lugar la misma. Igualmente, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su segunda parte, alegando que la parte actora INVERSIONES ZERKY, C.A., suscribió un contrato privado de administración, en fecha 15 de Marzo de 2003, con la ADMINISTRADORA J.A. IMERY & CIA., C.A., en el cual se le facultaba exclusivamente para que ésta diera en arrendamiento el inmueble de marras, y para gestionar, judicial o extrajudicialmente, todo lo relacionado con el alquiler del inmueble, y así lo establece la Cláusula Primera del contrato de administración, pero es de observar que a la Administradora en ningún momento se le autorizo en ese convenio para celebrar contrato de transacción, no consta en ese convenio la facultad expresa para transigir que requiere el mandatario para celebrar contratos de transacción. Que como resultado de esa irregularidad trae como consecuencia que ese contrato de transacción es nulo e inexistente, en consecuencia en el supuesto negado que su poderdante estuviera insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos, la acción idónea y procedente era demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento y subsidiariamente el cobro de los cánones de arrendamientos, y como es sabido la facultad para realizar una transacción tiene que ser expresa como lo señala el artículo 1.688 del Código Civil, por consiguiente la cuestión previa debe ser declarada con lugar, es más intentaron dos (2) acciones como principales, la Ejecución del Contrato de Transacción Extrajudicial y la acción de Daños y Perjuicios, las cuales tienen procedimientos incompatibles, el primero breve y el segundo ordinario.
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda y su reforma tanto en los hechos como en cuanto al derecho. Negó, rechazó y contradijo la afirmación hecha por la parte actora, quien manifestó en el libelo de la demanda que su representada le adeudaba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012, a razón de CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 4.760,00) cada uno y que asciende a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 44.744,00). Alegó que por cuanto la parte actora, en su carácter de arrendadora expresamente se negó a recibirle a su representada el pago por concepto de las pensiones de arrendamientos, por tal motivo tuvo que hacer uso de su derecho contemplado en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y acudió el 6 de Agosto de 2011, ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines de hacer depósitos respectivos, donde le abrieron el expediente de consignación Nº 2011-0496, y desde esa fecha viene consignando y cumpliendo con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos mensuales y consecutivos y en forma oportuna, los cuales están depositados a su orden en el mencionado Tribunal, ya que su poderdante ha venido cumpliendo con su obligación depositando mensualmente y oportunamente, y no debe ningún mes por estar solvente en sus pagos, por tal razón la demanda tiene que ser declarada sin lugar por no haber dado motivo su mandante a que se le demande por falta de pago como lo ha manifestado la parte actora en el presente juicio. Impugnó y rechazó la estimación del valor de la demanda efectuada por la apoderada de la parte actora por considerar que la misma fue estimada en un valor irrisorio, en relación a la presunta deuda por ella realizada por concepto del pago del canon de arrendamiento, con la finalidad de cercenarle a su representada una instancia, en consecuencia su derecho de apelación. Argumentó que la parte actora en su libelo de demanda alegó que su mandante presuntamente le adeudaba los meses de Julio, Agosto, Septiembre de 2011, a razón de TRES MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.400,00) mensuales, más el I.V.A. cuya tasa es del 12%, que equivalen a la cantidad de CUATROCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs. 408,00), los cuales hacen un total de TRES MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLÍVARES (Bs. 3.808,00) que multiplicado por tres (3) meses, da un total de ONCE MIL CUATROCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 11.424,00), y con respecto a los otros meses, es decir, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012, a razón de CUATRO MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 4.250,00), más el I.V.A. cuya tasa es del 12% resuelta un monto de QUINIENTOS DIEZ BOLÍVARES (Bs. 510,00), los cuales sumados hacen a un total de CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 4.760,00) que multiplicado por los siete (7) meses señalados como insolutos por la parte actora totalizan un total de TREIINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 33.320,00) y sumados los montos señalados por la parte actora ascienden a la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 44.744,00). Que igualmente la parte accionante demanda los meses que se sigan venciendo, empleando su estrategia para no excederse de las QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIS (500 U.T.) y cercenarle en esa forma el derecho de apelación a la parte demanda. Que la apoderada judicial de la parte actora presentó su libelo de demanda al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, el 15 de Enero de 2013, y el Tribunal de la Causa por auto de fecha 18 de Enero de 2013 admitió la demanda, como se puede advertir la apoderada de la accionante no incluyó los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2013, no obstante que introdujo la demanda en el mes de Enero de 2013, teniendo la oportunidad de demandar los señalados meses, en la misma ocasión en que presentó su demanda y no lo hizo, ya que obró en forma temeraria con la finalidad de no excederse de las QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (500 U.T.), para que su representada en caso de una sentencia adversa no tuviese la oportunidad de apelar y en esa oportunidad cercenarle una instancia a su mandante. Que la parte actora tiene que respetar el derecho a la defensa y al debido proceso contemplado en la Constitución Bolivariana de Venezuela, en su artículo 49, y no estimar el valor de la demanda caprichosamente con la finalidad de perjudicar a la parte demandada, pues ella misma se esta sometiendo al mismo riesgo de una sola instancia. Que si le suman a la cantidad demandada por la apoderada actora de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 44.744,00), más los meses que ella no incluyó que son los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2012, o sea, ocho (8) meses a razón de CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 4.760,00) cada uno de ellos, suman un total de TREINTA Y OCHO MIL OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 38.080,00), ésta cantidad no la incluyó la parte actora . Que si se le suma a los meses que demandó da un total de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 82.824,00), que sería el total de la deuda de su poderdante, en un supuesto negado. Que la cuantía esta cubierta para la apelación en su supuesto negado que fuese declarada con lugar la demanda, no se le puede dejar a la parte accionante que estime el valor de acción caprichosamente en perjuicio de la demandada con la parte demandada, ya que le violaría el derecho a la defensa y el debido proceso contemplado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Que de conformidad con lo establecido en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal hiciera una análisis minucioso sobre el particular planteado.
Arguyó que la representación judicial de la parte accionante acompañó a su escrito libelar copia certificada de la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 6 de Noviembre de 2012, la cual no puede ser apreciada por el Tribunal porque no consta que la apoderada de la demandante, haya solicitado la ejecución de la misma ante el referido Juzgado, en atención al principio de inmediación la competencia en la ejecución de la sentencia corresponde al Juez que conoció y decidió la causa en Primera Instancia, por lo consiguiente no está firme esa decisión y no es ley entre las partes ya que no produce cosa juzgada, es más la sentencia favoreció en parte a su representada, en lo que no esta de acuerdo es con la interpretación que le da la Juez, al primer punto planteado, al que se refiere a la nulidad del Contrato de Transacción Extrajudicial, que es nulo en virtud que la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., no tenía facultad expresa para transigir, y el análisis que realiza el Tribunal a éste respecto para convalidar la transacción es contradictorio en todos sus aspectos ya que la norma no distingue cuando es la transacción extrajudicial o judicial, y no el es dado al interprete hacer esa distinción, da la impresión que la sentencia fue firmada sin ser leída, por no estar acorde con el derecho en ese aspecto. Que una vez que la sentencia ha quedado firme, no se logra nada si esta no pasa a la fase de ejecución, para que se complemente el ciclo del proceso, o sea, el de la pretensión y la defensa, reflejada en la decisión considerada como acto de justicia que restablece el equilibrio jurídico lesionado. Que la apoderada de la parte actora en su demanda se refiere en su demanda a una presunta autorización para transigir que la dio la empresa INVERSIONES ZERKY, C.A., a la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., para que ésta celebre un contrato de transacción extrajudicial con su mandante. Que en la demanda que intentó la accionante ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Expediente Nº AP31-V-2012-000817, como es de observar en ese libelo de demanda en ningún momento hace mención de ese anexo de autorización, una vez que él, le manifestó en ese juicio que el contrato de transacción es nulo, en vista que la Administradora no fue facultada en el contrato de administración para celebrar el contrato de transacción, es en ese momento cuando la apoderada de la parte actora reaccionó y alegó en su escrito de promoción de pruebas y para demostrar que la administradora si estaba autorizada para celebrar la transacción extrajudicial aprovechó la promoción de pruebas para consignar y mencionar por primera vez el escrito de autorización que es una documenta fundamental y por tal razón tenía que haberlo acompañado con la demanda y no lo hizo y es más promueve como testigo para que ratifique esa autorización al representante de la parte actora, ciudadano ANDRES LOPE BELLO, para que ratificara esa autorización, y el Tribunal le admitió ese medio probatorio y evacuaron esa prueba, y el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le adjudicó a su persona de haber promovido ese testigo, como se puede observar de la lectura de la sentencia, a ese testigo posteriormente lo declaran ilegal, además en el Contrato de Transacción que celebraron en la Notaria Pública, el Notario no dejo autorización en su nota que tuvo a la vista ese anexo de autorización, ni tampoco dejo constancia del contrato privado de administración, esa argumentación es extemporánea, porque no era el momento para plantear esa defensa, por tal motivo impugnó la misma conforme al artículo 364 del Código de Procedimiento Civil. Que el acta constitutiva de la empresa INVERSIONES ZERKY, C.A. fue reformada como consta de la asamblea que consta en autos, en su Cláusula Tercera de esa asamblea, se estableció que la dirección de la compañía estaba a cargo de los ciudadanos ANDRES LOPE BELLO ROCHE, MARINA BELLO DE ULIVI y LUIS MARIANO BELLO ROCHE, no se estableció en esa cláusula que podían firmar conjunta o separadamente, en consecuencia se requería la firma de los tres (3) directores para autorizas a la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., para celebrar el contrato de transacción extrajudicial con su representada y la carta de autorización que corre a los autos solo está firmada por el ciudadano ANDRES LOPE BELLO ROCHE, en consecuencia ese documento es nulo de nulidad absoluta.
Argumentó que la parte actora suscribió un contrato privado de administración, en fecha 15 de Marzo de 2003, con la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A, para que ésta diera en arrendamiento el inmueble objeto del presente juicio , y para gestionar, judicial o extrajudicialmente, todo lo relacionado con el alquiler del inmueble, pero es de observar que a la administradora en ningún momento se le autorizo en ese contrato de arrendamiento para celebrar contrato de transacción, no consta en ese contrato la facultad expresa para transigir que requiere el mandatario para celebrar contratos de transacción. Que su poderdante celebró con la Administradora un contrato de transacción extrajudicial ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de Marzo de 2010, el cual quedó anotado bajo el Nº 21, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, para el momento de la celebración de ese contrato la Administradora no podía celebrarlo, ya que no tenía la facultad expresa para transigir, la facultad para realizar una transacción tiene que ser expresa como lo señala el artículo 1.688 del Código Civil. Que la norma no distingue si la facultad expresa para transigir es necesaria o no para celebrar el contrato de transacción extrajudicial o judicial, en consecuencia cuando la norma no distingue no le es dado al interprete distinguir, como lo hizo el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en su sentencia, donde manifiesta que la administradora no requería facultad expresa para celebrar el contrato de transacción, ya que este contrato fue celebrado extrajudicialmente ante una Notaria Pública, la norma no distingue y a la Juez no le es dado interpretar la norma a su mejor entender. Que en el juicio que intentó la parte actora ante el referido Juzgado, en el cual tuvo la oportunidad de representar a la parte demandada en ese juicio, alegó que la administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., no tenía facultad expresa para transigir y que en la nota que estampó el Notario Público en la oportunidad de celebrar ese contrato ante su despacho, éste no dejó constancia en la misma que tuvo a la vista el contrato privado de administración, ni mucho menos la autorización que posteriormente a la celebración de ese convenio le dio la parte actora a la mencionada empresa, la cual impugnó por no tener validez, ya que la apoderada de la parte actora lo hizo para remendar el error cometido inicialmente en el contrato privado de administración celebrado el 15 de Marzo de 2003, Que esa autorización fue fabricada posteriormente a la fecha de la celebración del convenio, después de celebrado el contrato de transacción que nació nulo porque la administradora no estaba facultada para transigir y quieren ahora reivindicarlo con esa autorización, que es un hecho nuevo que plantea la parte actora en el lapso de pruebas acompañándolo con el fin de subsanar la deficiencia del contrato de administración, para enmendar un error, pero esa autorización es extemporánea y deficiente porque no fue firmada por los tres (3) Directores, ya que requiere firma conjunta, la parte actora tenía que mencionarlo y acompañarlo con la demanda y no lo hizo, cuando le hacen la observación, es que la parte actora se da cuenta de su error que el contrato de administración no facultaba al representante de la empresa administradora para celebrar el convenio de transacción y quiere corregir el error consignando ese documento en la oportunidad en que promueve las pruebas y es más promovió a uno de los representantes legales de la empresa que representa como testigo, para que ratificara esa autorización, lo promovieron como testigo ilegal ya que es el representante de la parte actora y el Tribunal admitió ese medio de prueba y la evacuó, en la sentencia dictada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas se lo adjudican a la parte demandada de haberlo promovido. Que en el contrato de transacción extrajudicial celebrado por las contratantes, se estableció en la Cláusula Primera que las partes acordaban dar por terminado de manera absoluta y definitiva el contrato de arrendamiento celebrado entre ellas respecto a la Oficina, y en consecuencia el convenio se extinguió y se produjo una novación que dio inicio a un contrato de transacción. Que en la Cláusula Cuarta se estableció que hasta tanto no se produjera la entrega definitiva de la Oficina a la administradora, el arrendatario mantendría vigentes todas las obligaciones previstas en el contrato de arrendamiento que vinculara a las partes, o sea, reviven nuevamente el convenio arrendaticio que habían extinguido. Que es un contrasentido, ya que extinguen el contrato de arrendamiento que habían extinguido, pero dejan vigente todas las obligaciones previstas en el contrato arrendaticio, o sea, que no hubo novación de la obligación, y sigue vigente el contrato de arrendamiento, en consecuencia no es procedente demandar la ejecución de la transacción extrajudicial, porque ya no existe esa relación en vista que dejaron vigente todas las obligaciones del convenio de arrendamiento anterior, por lo que parte demandante debió demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento en el supuesto negado que su mandante estuviera insolvente en los cánones de arrendamientos y demandar subsidiariamente el pago de los cánones insolutos. Que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó la falta de cualidad e interés de la parte actora o en el demandado en el presente juicio para intentar la demanda de ejecución de contrato de transacción extrajudicial. Arguyó que la apoderada de la parte accionante manifestó que su representada celebró un contrato de transacción con la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., según contrato de administración autenticado, afirmación que es falsa, ya que ese convenio es privado, ya que no tiene sello ni firma ni la nota del Notario. Que la representación de la accionante señala que su la empresa SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A., firmó un contrato de administración con la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., lo cual es completamente falso, ya que en ningún momento su poderdante firmó contrato de administración, su poderdante lo que firmó fue un contrato de transacción extrajudicial. Que la apoderada de la parte actora indicó que el ciudadano SAYED ANTAR MAKARI, es el arrendatario del inmueble objeto del presente juicio, es completamente falso, él es simplemente el representante legal de la empresa SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A. Que por esas razones solicitó se declare la falta de cualidad e interés de la parte demandada para sostener el presente juicio. Que la apoderada actora demanda en primer lugar, la ejecución del contrato de transacción por haber dejado la demandada de cumplir con su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento, y en segundo lugar, demanda por indemnización de los y perjuicios por haber dejado la accionada de pagar el canon de arrendamientos, son dos acciones contradictorias, que le cumpla el contrato y que le pague la presunta deuda, cuando lo que debía haber demandado la parte accionante en caso que su representada estuviese morosa, era la resolución de contrato de arrendamiento y subsidiariamente el pago de los cánones de arrendamientos insolutos en el supuesto negado que los debiera su poderdante. Que por las consideraciones expuestas, solicitó fuese declarada sin lugar la demanda por carecer de fundamentación jurídica sustentable y por no haber probado los alegatos afirmados en la demanda la cual no tiene ningún asidero jurídico, y solo pretende confundir al Sentenciador en su buena fe, tratando de desviar el interés jurídico fundamental que es resolver la controversia en él.
Procedió a reconvenir a la parte actora esgrimiendo que su representada celebró u contrato de arrendamiento con la Administradora J.A. IMERY & CIA, C.A., el 6 de Diciembre de 2006, sobre el inmueble objeto del presente juicio. Que el inmueble que le fue arrendado a su mandante presentaba filtraciones de aguas blancas en los baños, y en las paredes del contorno de la Oficina, así como en los techos, en las tuberías de aguas blancas y negras las cuales se encuentran obstruidas. Que estas irregularidades su poderdante se lo participó a la arrendadora y ésta mando a supervisar al inmueble y constató esos daños y se comprometió a hacer las reparaciones al inmueble, pero a incumplido en sus obligaciones a pesar de las múltiples gestiones que ha realizado su representada a los efectos que ésta llevase a cabo esas reparaciones, sin que la Administradora haya cumplido con su obligación de reparar los deterioros antes señalados. Que fundamenta su reconvención en los artículos 1.167, 1.168 y 1.579 del Código Civil. Que a pesar de haber agotado su mandante todos los recursos antes señalados la accionante se ha negado a hacer las reparaciones mayores que le correspondían realizar. Que nombre de su poderdante procedió a reconvenir a la empresa INVERSIONES ZERKY, C.A., por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, para que conviniera o en su defecto fuese condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1) Para que cumpliera con sus obligaciones de mantenimiento e hiciera las reparaciones mayores a las cuales estaba obligada la arrendadora, ya que son reparaciones mayores que le corresponden a la propietaria del inmueble, como lo establecen las disposiciones legales contempladas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 35 y en el artículo 1.596 del Código Civil, y 2) Para que cumpla con su mandante e hiciera las reparaciones existentes en las siguientes dependencias: a) En los baños que presenta filtraciones de aguas blancas, y b) En las paredes internas de la Oficina, así como en los techos, y en las tuberías de aguas blancas y negras, las cuales se encuentra obstruidas, y dificultan a su poderdante desempeñar la actividad comercial que cumple su representada en el inmueble objeto del presente juicio. Estimó la reconvención en la cantidad de SESENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 64.200,00), los cuales corresponden a su equivalente a SETECIENTOS TRECE UNIDADES TRIBUTARIAS (713 U.T.). Por último, solicitó que la reconvención fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y en la definitiva declarada con lugar con los demás pronunciamientos a que haya lugar.
Por auto del 12 de Junio de 2013, el Tribunal de la Causa admitió la reconvención conforme a lo dispuesto en el artículo 33 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo previsto en el artículo 888 del Código de Procedimiento, por lo que en consecuencia la parte demandante debería comparecer ante el Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a la señalada fecha, a los fines de dar contestación a la reconvención propuesta.
El 14 de Junio de 2013, la representación judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo el señalamiento que hace el apoderado de la demandada en relación a un defecto de forma del libelo de demanda en cuanto no cumple con los requisitos que establece el artículo 340, ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, en el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble, ya que no es cierto que se omitió señalar los linderos del inmueble, por cuanto su ubicación y linderos los manifestó de forma precisa y exacta en el libelo de demanda en el título DE LAS PARTES, IDENTIFICACIÓN, DOMICILIO Y CARÁCTER DEL DEMANDANTE. Rechazó, negó y contradijo la cuestión previa opuesta a que se refiere el ordinal 6º del artículo 346 de la Ley Civil adjetiva, o por haber hecho la acumulación prohibida en el artículo 78, arguyendo que el apoderado de la parte demandada ignoró la reforma del libelo de la demanda primitiva, lo cual por auto de fecha 14 de Marzo de 2013 fue admitida antes de la contestación de la demanda, y se reformó el Capítulo Quinto en el cual se alegó una pretensión principal y otra subsidiaria. Rechazó, negó y contradijo la cuestión previa opuesta a que se refiere el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en su segunda parte del contenido de la norma que establece “Cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda”, argumentando que su representada suscribió un contrato de administración en fecha 15 de Marzo de 2003, y una autorización para realizar el contrato de transacción del 4 de Marzo de 2010 con la empresa J.A. IMERY & CIA., C.A., autorizándola para dar en arrendamiento el inmueble de marras, no siendo cierto lo señalado por el apoderado de la parte demandada, que ese contrato de administración es privado, ya que fue presentado como autentico. Que la relación arrendaticia se inició el 1º de Octubre de 2005, suscribiendo un contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, celebrado entre la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., y plenamente facultado para gestionar judicial o extrajudicialmente, todo lo relacionado, con el alquiler del mismo, y la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A., en su carácter de arrendatario; continuando la relación arrendaticia con nuevo contrato suscrito el 6 de Diciembre de 2006. Que el 14 de Agosto de 2008, la Administradora notificó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Que el 22 de Octubre de 2009, el arrendatario notificó su voluntad de seguir ocupando el bien inmueble. Que de mutuo y amistoso acuerdo dieron por terminado el contrato de arrendamiento que los vinculaba, y en fecha 12 de Marzo de 2010 suscribieron un contrato de transacción extrajudicial, con fecha tope de entrega del inmueble el 30 de Septiembre de 2011. Que de acuerdo a lo planteado el apoderado de la demandada alegó que el contrato de transacción extrajudicial es nulo, que la Administradora no tenía autorización para celebrar la transacción, debido a que el contrato de administración no la facultaba para transigir, omitiendo la autorización para realizar el contrato de transacción del 4 de Marzo de 2010. Que hace valer la falsedad de tal alegato, a cuyo efecto invocó que el trabajo rutinario de la Administradora es para dar un inmueble en arrendamiento y es la responsable de gestionar, judicial y extrajudicialmente, todo lo relacionado con el alquiler de un inmueble, si no tuviese la supuesta facultad para suscribir un contrato de transacción, y a todo evento quien tiene la capacidad de desconocer el acto de transacción extrajudicial, es su mandante, por el contrario se hace parte y lo convalida al demandar el contrato de transacción extrajudicial. Rechazó, negó y contradijo totalmente las razones expresadas por el apoderado de la parte demandada de forma temeraria según lo establecido en el artículo 361 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de cualidad e interés de la parte actora, haciendo valer lo expresado en el escrito libelar. Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la reconvención planteada contra su representada por falsa, infundadas e inciertas todas las afirmaciones de la parte demandada. Alegó que la relación arrendaticia se inició el 1º de Octubre de 2005, suscribiendo un contrato de arrendamiento sobre el inmueble de marras, convenio suscrito a tiempo determinado celebrado entre la Administradora J.A. IMERY & CIA., S.A. y la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORION, C.A.; continuando la relación arrendaticia al suscribir un nuevo convenio en fecha 6 de Diciembre de 2006. Que el 14 de Agosto de 2008, la Administradora notificó su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento. Que el 22 de Octubre de 2009, el Arrendatario notificó su voluntad de seguir ocupando el inmueble. Que de común acuerdo las partes suscribieron un contrato de transacción extrajudicial, en fecha 12 de Marzo de 2010, a través del cual, las partes acordaron en la duración del convenio y lo expresaron en la cláusula primera dar por terminado de manera absoluta y definitiva el contrato de arrendamiento celebrado entre ellas y establecieron como fecha de entrega de la Oficina arrendada, el 30 de Septiembre de 2011, libre de bienes y personas, y en perfecto estado de conservación, lo que constituye nueve (9) años de ocupación del inmueble. Que la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., no ha recibido solicitud alguna para realizar reparaciones a los daños que le han causados al inmueble arrendado, y menos supervisar la Oficina y por último no puede comprometerse a realizar las supuestas reparaciones motivado a que no ha visitado el inmueble. Que no existe ninguna posibilidad real practica de establecer el estado en que supuestamente existan daños del inmueble arrendado. Que los planteamientos del apoderado de la demandada en su escrito de reconvención se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves. Que conforme al contenido de los artículos 1.592 y 1.264 del Código Civil, rechazó, negó y contradijo lo señalado en el escrito de reconvención señalado como Primero y Segundo en la que se pretende obligar a su mandante a realizar una determinada conducta, como es realizar reparaciones mayores al inmueble arrendado y no conservado. Rechazó la estimación de la reconvención por exagerada. Por último, solicitó que fuese desestimada y declarada improcedente la reconvención planteada.
En fecha 19 de Junio de 2013, ambas partes presentaron sus respectivos escritos de promoción de pruebas.
Por autos de fecha 20 de Junio de 2013, el Tribunal de la Causa admitió las pruebas promovidas por las partes.
El 7 de Agosto de 2013, el Tribunal A quo dictó sentencia en los siguientes términos:

“En razón de todos los argumentos de hecho y de Derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
Primero: Con Lugar la pretensión de cumplimiento de contrato contenida en la demanda incoada por Inversiones Zerky, C.A. contra Servicios Especializados Orión, C.A., ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte accionante el siguiente inmueble: Oficina identificada con la letra “F”, ubicada en la Planta Mezzanina, y el puesto de estacionamiento identificado con el Nº 42, ubicado en el sótano uno, del edificio Torre Financiera, situado frente a la Avenida Bello Monte, Calle Beethoven y Sorbona, con parte de la Plaza Víctor Hugo, Urbanización Bello, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Segundo: Se condena a Servicios Especializados Orión, C.A., a pagar la suma de Bs. 44.744,00, correspondiente a los mes de julio de 2011, a abril de 2012, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, más una cantidad adicional equivalente a Bs. 4.760,00, por cada mes que transcurra a partir de mayo de 2012, inclusive, hasta el día en que se declare definitivamente firme el fallo, lo cual será calculado por el Tribunal mediante experticia complementaria del fallo ex artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por auto dictado en fase de ejecución de sentencia.
Tercero: Sin Lugar la reconvención que planteó Servicios Especializados Orión, C.A., contra Inversiones Zerky, C.A., ambas partes ya identificadas, pretendiendo el cumplimiento de la obligación de hacer reparaciones mayores en el inmueble arrendado.
Cuarto: Se condena en costas a Servicios Especializados Orión, C.A., de conformidad con la Ley.”

Mediante escrito de fecha 12 de Agosto de 2013, la representación Judicial de la parte demandada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia del 7 de Agosto de 2013, proferida por el Tribunal de la Causa.
Por auto del 18 de Septiembre de 2013, el Tribunal A quo, oyó el recurso de apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Verificadas las formalidades de Ley, este Juzgado Superior, fijó los lapsos legales a que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 9 de Octubre de 2013.
Llegada la oportunidad para decidir, pasa este Tribunal a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
-SEGUNDO-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO I
CUESTIONES PREVIAS
La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demandada, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en la segunda parte de esa disposición donde se establece que: “Cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, argumentado que la parte actora en su libelo de demanda que identifica con el nombre de Capítulo Quinto, hace referencia en su petitorio de la demanda a lo siguiente: “…Para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal a su digno cargo, a lo siguiente: PRIMERO: En la EJECUCIÓN DEL CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL, por haber dejado de cumplir con su obligación contractual, de pagar el canon de arrendamiento, establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Transacción.” Alegó que sobre este particular la parte actora suscribió un contrato privado de administración, en fecha 15 de Marzo de 2003, con la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., en el cual se le facultaba exclusivamente para que ésta diera en arrendamiento el inmueble objeto del presente juicio, y para gestionar judicial o extrajudicialmente, todo lo relacionado con el alquiler del inmueble, así lo establece la Cláusula Primera del Contrato de Administración de Inmuebles, pero a la administradora en ningún momento se le autorizó en ese convenio para celebrar contrato de transacción, lo que trae como consecuencia que ese convenio de transacción fuese nulo e inexistente, porque nació nulo, en virtud que la Administradora J.A. IMERY & CIA., C.A., no tenía facultad expresa para transigir, en consecuencia en el supuesto negado que su mandante estuviera insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, la acción idónea y procedente era demandar la resolución del Contrato de Arrendamiento subsidiariamente el cobro de los cánones de arrendamiento, y como es sabido la facultad para realizar una transacción tiene que ser expresa, como lo establece el artículo 1.688 del Código Civil.
Para decidir este Tribunal Superior observa:
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 10 de Julio de 2008, dictada en el expediente Nº 2007-000553, con ponencia del Magistrado ANTONIO RAMIREZ JIMENEZ, dejó sentado:

“…La excepción contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe proceder en criterio de la Sala, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, como lo ha indicado reiteradamente nuestra Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción…”
Ahora bien, de las doctrinas anteriormente transcritas, se desprende, que es labor del juez de la recurrida, aunque no hubiese sido contradicha expresamente por la demandante, la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y en razón a que se trata de un punto de pleno derecho, verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada.
Por otra parte, en cuanto a la defensa previa planteada por la accionada, se desprende, que existirá una prohibición de ley de admitir la acción propuesta, cuando: 1) La Ley expresamente lo prohíbe; 2) La Ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y estas no se alegan; 3) La acción no cumple con los requisitos de validez que la Ley o los principios generales del derecho procesal le exigen; 4) La acción es incoada con fines ilícitos; 5) Los escritos de demanda atentan contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado y de igual forma, la misma no puede derivarse de la jurisprudencia, de principios doctrinarios ni de analogías, sino de una disposición legal expresa; verbigracia, en los casos de desistimiento (artículo 266 del Código de Procedimiento Civil); o también como en los casos donde la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juegos de suerte, azar o envite o en una apuesta; asimismo, tenemos la prohibición de proponer la demanda después de verificada la perención hasta que transcurran noventa días continuos.
En atención a ello, y establecidos como han sido los supuestos en los cuales podría verificarse una prohibición de ley para admitir la acción propuesta, este Tribunal considera oportuno indicar que la innovadora Constitución de 1999, consagra una serie de principios que proclaman una justicia perfecta que persigue la eliminación de trabas y formalismos procesales que en el pasado impedían a los justiciables el libre acceso a la administración de justicia. Así tenemos, que el artículo 26 de dicha Carta Magna, establece:
“Toda persona tiene acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
Por su parte, el artículo 257 eiusdem, dispone:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.”
Los artículos aquí reproducidos enuncian la justicia perfecta anteriormente referida. En ellos, se ha incorporado el derecho de acceso a la justicia, la garantía de la tutela judicial efectiva y aseguran la celeridad procesal, la cual, como allí se expresa, no podrá ser sacrificada por la omisión de formalidades no esenciales.
A mayor abundamiento, esta sentenciadora considera oportuno traer a colación el alcance del artículo 341 de dicho ordenamiento adjetivo:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa (…)”

Ahora bien, es de destacar que ninguna norma prohíbe de manera absoluta la admisión de la acción ejercida en este procedimiento, por cuanto, en el presente caso lo pretendido es cumplimiento de contrato de transacción, tutelada en los artículos 1.713, 1.133, 1.159 y 1.264 del Código Civil, y tampoco se trata de la denominada inadmisibilidad de la demanda pro tempore establecida en los artículos 266, 271 y 364 del Código de Procedimiento Civil, pues, la prohibición debe provenir de la ley, y no de la doctrina, de la jurisprudencia o de cualquier otra fuente, y aquí no se ha invocado ni existe precepto legal alguno que pudiera entenderse como causal de prohibición, siendo la finalidad de la cuestión previa opuesta la de impedir la entrada de la demanda en juicio, independientemente que exista o no el derecho alegado, que es cuestión de fondo, por lo cual, a falta de norma legal que impida la contención sobre el asunto sometido a la consideración de este Tribunal, no procede la referida cuestión previa, aunado ello, a lo que el legislador estableció en el artículo 341 eiusdem. Es decir, que el juez sólo podrá rechazar la demanda cuando considere que la misma se encuentra dentro de los presupuestos supra señalados que la hagan inadmisible, y fuera de estos, el juez no puede negarse a admitirla.
En adición a lo anterior, se observa, que el apoderado judicial de la parte demandada no señaló la norma que prevé los supuestos de inadmisibilidad ni cuales eran los requisitos previas que se deben cumplir antes de ejercer una acción con la que se ventila en el presente juicio, la cual deriva de una relación contractual arrendaticia, tal como de desprende de las actas procesales. De igual manera, se equivoca al señalar que existe la prohibición de la ley en virtud que contrato de transacción es nulo e inexistente, por lo que atendiendo a los razonamientos constitucionales y precedentemente expuestos, concluye este Tribunal Superior, que la cuestión previa antes referida, resulta improcedente, por lo cual, se desecha la misma, y así se decide.
Opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto este Tribunal Superior observa que siendo de aquellas cuestiones previas que conforme a lo establecido en el artículo 357 eiusdem no tiene apelación, no tiene ningún pronunciamiento que emitir en relación a las mismas, y así se declara.
PUNTO PREVIO II
FALTA DE CUALIDAD
El apoderado judicial de la parte demandada alegó la defensa de falta de cualidad e interés contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, argumentando que es falso que el contrato de administración celebrado entre INVERSIONES ZERKY, C.A. y la Sociedad Mercantil J.A. IMERY & CIA., C.A., haya sido autenticado, pues sigue siendo privado, como también es falso que su mandante hubiese celebrado un convenio de administración con alguna de las señaladas empresas; y que el ciudadano SABED ANTAR MAKARI es solo el representante de la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORIÓN, C.A., y no arrendatario del inmueble objeto de marras como lo señaló la representación judicial de la parte accionante.
En este sentido, este Tribunal Superior observa:
La cualidad, vista por la doctrina, es el derecho para ejercitar determinada acción. Por ello, la acción existe, en tanto haya un interés jurídico protegido y afirmado como existente que tenga urgencia de ser tutelado por el Estado. La acción es un derecho público contra éste, con validez autónoma puesta al servicio de un interés sustancial.
De manera pues, fácil de comprender como dentro de ésta concepción de la acción, basta en principio para tener cualidad, al afirmarse titular de un interés sustancial que se hace valer en nombre propio, en materia de cualidad, el criterio general se puede formular de la siguiente manera: Toda persona se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa) y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés en nombre propio, tiene a su vez, cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).
Desprendiéndose así, que el interés según la doctrina, no consiste únicamente en la consecución del bien que la ley garantiza, sino en obtenerlo por medio de los órganos jurisdiccionales, y cuando el actor y el demandado está ligados de antemano por un vínculo de derecho, lazo del cual se pueden derivar acciones, no es procedente, oponer a la acción intentada la falta de interés, pues éste no es el interés material que forma el núcleo del derecho subjetivo cuya tutela se hacer valer en el proceso, sino que consiste en la necesidad jurídica en que se encuentra el actor de ocurrir a la vía judicial, frente al demandado, para prevenir o hacer que se repare el daño que se derivaría para él de la conducta antijurídica de éste último.
En este sentido, CARNELUTTI, al analizar la cualidad procesal, y la capacidad procesal, señaló lo siguiente:

“(…) La acción no puede ejercitarse en el proceso civil por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición de parte, como tampoco cabe que la decisión sea pronunciada por cualquiera, sino tan solo por quien tenga la posición del Juez”. (CARNELUTTI, FRANCISCO. Sistema de Derecho Procesal Civil, Tomo II, Pág. 162, Buenos Aires, 1.993)

La cualidad es una institución jurídica establecida en la ley, la cual legitima a un sujeto a obrar en un proceso judicial. Ello significa que una vez adquirida se incorpora en el sujeto, y surte en él ciertos efectos que producen derechos y obligaciones, los cuales provienen de una relación contractual o extracontractual.
La falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 23 de Septiembre de 2003, con ponencia del Magistrado HADEL MOSTAFA PAOLINI, señalo:

“La cualidad o legitimatio ad causan es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUIS LORETO, como aquellas….”Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…. (Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1987, Pág. 183)”.

Esto es la legitimación ad causam, la cual es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:

“La legitimación ad causam es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar”.

En otra emblemática decisión referida a la misma materia de la falta de cualidad en sentencia del 14 de Julio del 2003 (caso: P. Musso en Recurso de Revisión), aclaró el concepto de legitimación o cualidad, para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refería al fondo de la controversia o era una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.

“La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la aptitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación activa está sometida a la afirmación del actor, pues es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquel contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimación se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado solo cuando sea necesario y que no se produzca entre cualesquiera partes, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial. Es necesario una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en el ejercicio del derecho constitucional a la defensa”.

Y terminó añadiendo la Sala que:

“La referida excepción de falta de cualidad, ciertamente es una excepción que ataca a la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios constitucionales como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para consecución de la justicia”.

Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señaló DEVIS ECHANDÍA, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil, Tomo I, Editorial Temis, Bogotá, 1.961, Pág. 539:

“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea a la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se pruebe el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga”.

En el caso bajo estudio, observa este Tribunal de Alzada que la presente causa versa sobre una relación jurídica contractual arrendaticia, y de las actas procesales que conforman el expediente se desprende que la pretensión se apoya en el contrato suscrito en fecha 12 de Marzo de 2010, entre la Sociedad Mercantil J.A. IMERY & CIA., C.A., en representación de la empresa INVERSIONES ZERKY, C.A., como Administradora-Arrendadora y la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORIÓN, C.A., en su condición de Arrendataria, documento éste que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil tiene pleno valor probatorio y es apreciado por este Tribunal Superior.
Ahora bien, de acuerdo a la doctrina y jurisprudencia transcritas se evidencia que ambas partes están plenamente legitimados para ser integrantes del presente juicio por tener la cualidad de sujetos contratantes, por lo que a juicio de este Juzgador le es forzoso concluir que se declara sin lugar la defensa de falta de cualidad e interés alegada por la representación judicial de la parte accionada, y así se decide.
PUNTO PREVIO III
IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA
El apoderado judicial de la parte demandada procedió a impugnar la cuantía de la demanda, aduciendo que en el libelo se reclaman no solamente los cánones de arrendamiento causados entre el mes de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2011, Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2012, sino además lo que se sigan venciendo; por lo tanto visto que la demanda fue presentada el 15 de Enero de 2013, en su criterio, se obró en forma temeraria con la finalidad de no excederse de las QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (500 U.T.)
Igualmente, alegó que si la estimación que indicó la parte actora en el escrito libelar, es decir, la suma de CUARENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLÍVARES (Bs. 44.744,00), se le suma el monto de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2012, esto es el equivalente a TREINTA Y OCHO MIL OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 38.080,00), se tiene un total de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 82.824,00) que en el supuesto negado sería el monto total de la deuda de su poderdante, y por consiguiente la cuantía del asunto debatido expresado el unidades tributarias sería de NOVECIENTAS VEINTE (920 U.T.).
En tal sentido, conviene observar lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“Artículo 38.- Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva”.

En este sentido, conviene observar Sentencia Nº 3188 de la Sala de Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 15 de diciembre de 2004, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, expediente Nº 04-1225; en donde se dejó establecido con relación al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

“… (Omissis)…”…La parte actora denunció la violación a sus derechos constitucionales a la defensa, a la tutela judicial eficaz, al juzgamiento por su juez natural y al debido proceso por cuanto en su contestación impugnó, por exagerada, la estimación de la cuantía de la demanda y dicha impugnación no fue resuelta por la sentencia definitiva en capitulo previo, tal como lo preceptúa el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
La Sala comprobó, con la copia certificada del expediente del juicio originario, que el demandante en amparo, efectivamente, impugnó en su contestación la estimación de la cuantía de la demanda pues la consideró exagerada en los siguientes términos:
“Impugno la cuantía estimada por el actor en su demanda, por cuanto la misma la considero exagerada a tenor de lo dispuesto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil”.
En razón de esa impugnación, la parte actora cumplió con los requisitos que se exigen para que tal argumento pase a formar parte del tema de decisión con la obligación, por parte del juzgador, de la emisión de pronunciamiento en capítulo previo de la definitiva. En criterio de la Sala de Casación Civil, la falta de pronunciamiento sobre ese aspecto del tema de decisión ocasiona que la sentencia esté viciada de incongruencia negativa:
“En el subjudice, la demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, rechazó y contradijo la estimación de la acción en veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), que hizo el demandante, solicitando además que tal impugnación fuese resuelta como punto previo en la sentencia definitiva, más, no hubo en el texto de la recurrida ningún señalamiento referido a la procedencia o no de esa impugnación. Ahora bien, es labor de los jueces emitir pronunciamiento sobre todo lo que forma parte del thema decidendum en la presente controversia, siendo obligatorio para el ad quem, pronunciarse en relación a cual es real y efectivamente, la cuantía de la presente acción, por lo que al no hacerlo incurrió en una omisión de pronunciamiento sobre un aspecto importante del tema debatido.
Por lo antes expuesto, concluye la Sala, que al no haberse pronunciado la recurrida en relación a la cuantía definitiva de la presente acción visto el rechazo y contradicción de la estimación hecha por la demandada, violó el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, e incurrió -como se dijo- en el vicio de incongruencia negativa al no decidir la impugnación de la estimación de la acción, planteada en la oportunidad procesal para la contestación a la demanda, infringiendo, además, los artículos 12 y 244 ejusdem. En consecuencia, la denuncia formulada por el recurrente debe declararse con lugar. Así se decide”.
“…Omissis…”
(…)…Consecuencia de lo anterior es que, en el caso bajo análisis, se omitió pronunciamiento sobre un aspecto del tema de decisión. No obstante, en criterio de esta Sala la simple incongruencia no es suficiente para que las decisiones judiciales se consideren violatorias al derecho a la tutela judicial eficaz, sino que se requiere, además, que la “desviación sea de tal naturaleza que suponga una sustancia modificación de los términos en que discurrió la controversia…”
La sala considera que por cuanto la impugnación de la estimación de la demanda pudiera afectar el monto de la condenatoria en costas, el punto cuya decisión se omitió es trascendente para la solución de la controversia y, con ello, se violó el derecho constitucional del ciudadano José maría Sousa Brazao a la tutela judicial eficaz. Así se decide.
Por las razones que fueron expuestas esta Sala Constitucional declara con lugar el amparo y, en consecuencia, anula la sentencia objeto de amparo y repone la causa al estado de que se dicte nuevo pronunciamiento donde se resuelva sobre la impugnación de la cuantía, en el entendido de que la decisión que se tome sobre ese aspecto no afectará la competencia de los juzgados que, por la cuantía, conocieron del juicio originario. Así se decide. (…).

De igual forma, cabe advertir, que los artículos 33 y 38 del Código Adjetivo establecen que, cuando una demanda contenga varios puntos que dependan del mismo título, se sumará el valor de todos aquellos para determinar el de la causa; y si, por el contrario, el valor de lo demandado no consta pero es cuantificable en dinero, el actor debe hacer la estimación de la demanda, la cual puede ser objeto de impugnación por parte del demandado, quien podrá rechazarla cuando la considere insuficiente o exagerada, en el escrito de contestación a la demanda -como sucedió en el caso bajo estudio-; en ese caso, corresponderá al juez decidir sobre la estimación, en la sentencia definitiva.
De esta manera, si el demandado rechaza la cuantía por exagerada o reducida, en la contestación a la demanda, la estimación de la demanda pasa a ser parte del thema decidendum, por lo que el sentenciador debe, ineludiblemente, en punto previo a su sentencia definitiva, fijar criterio sobre la estimación de la demanda.
Ahora bien, en el caso bajo análisis observa este Tribunal de Alzada que el valor de las demandas no son fijadas por la parte accionante a su libre arbitrio, sino que por el contrario debe obedecer a determinados patrones legales.
En este sentido, se desprende de autos que la demanda fue interpuesta el 15 de Enero de 2013, por lo que este Juzgador estima que la parte actora al aspirar el pago de una cantidad de dinero por concepto de cánones de arrendamiento, debe establecer que la cuantía de lo debatido tiene que ser el resultado de la suma de todas las mensualidades causadas desde el mes de Julio de 2011 hasta el mes de Diciembre de 2012, a razón de CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 4.760,00) por cada mes, por lo que se determina que el valor de la demanda es la cantidad de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 82.824,00), y en consecuencia es procedente la impugnación de la cuantía, por lo que este Tribunal Superior declara que la cuantía de la demanda es por la suma de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 82.824,00), y así se decide.
Analizadas las defensas alegadas por la parte demandada, procede este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, y al respecto observa:
Nuestro legislador define el contrato como un acuerdo, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendentes a lograr entre los participantes un vínculo jurídico que genere en forma especifica derechos y obligaciones.
Ahora bien, disponen los artículos 1.169, 1.167 y 1.264 del Código Civil que:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”

En este contexto, este Juzgador de Alzada considera oportuno hacer referencia a la doctrina patria en cuanto al cumplimiento forzoso del contrato, así ELOY MADURO LUYANDO, en su obra “Curso de Obligaciones Derecho Civil III, 2008, desarrolla:

…/…en principio el incumplimiento culposo produce como consecuencia fundamental el cumplimiento forzoso de la obligación, que el acreedor tiene derecho a imponerle al deudor. Siendo característica fundamental de la obligación la de ser coactiva, el deudor no es libre de cumplirla o no cumplirla, el acreedor siempre y en todo caso tendrá derecho a imponerle al deudor el cumplimiento mediante la intervención de los tribunales de justicia (órganos jurisdiccionales)…/….

Concatenado lo anteriormente expuesto y quedando demostrado que tanto la Sociedad Mercantil J.A. IMERY & CIA., C.A., en su carácter de Administradora, debidamente autorizada por la compañía INVERSIONES ZERKY, C.A., como la empresa SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORIÓN, C.A., consensualmente contrataron el arrendamiento de un inmueble, y con base en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, según el cual las partes disponen de su libre arbitrio para constituir entre ellas un vínculo jurídico y de establecer libremente las cláusulas que regirá la relación jurídica contractual, entendiéndose que, habiendo celebrado las partes intervinientes en la presente controversia un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, las mismas quedaron sujetas a las obligaciones contraídas en el mismo, y a cuyo cumplimiento se encuentran obligadas. Así se establece.
De manera pues, con las disposiciones transcritas quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo presume formado legalmente. Igualmente, se señala que los contratos son leyes privadas por las partes, por cuanto las partes tienen perfecto derecho para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que se respete las disposiciones que la ley ha establecido, y que por ser de orden público no pueden ser objeto de convención entre los particulares, ya que precisamente ello es para proteger a los mismos contratantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para enervar sus derechos.
De las pruebas producidas en juicio, se constata efectivamente que entre los litigantes existía una relación locativa que nació desde el 1º de Octubre de 2005, a través de un contrato, continuando la relación arrendaticia con un nuevo convenio suscrito el 6 de Diciembre de 2006, determinándose de lo establecido en el mismo, que se convino como duración, dos (2) años, a partir del 1 de Octubre de 2006, con la posibilidad de prórroga contractual. Entendiéndose en consecuencia, de las probanzas aportadas que transcurrido como fue el tiempo fijo convenido, la relación se convirtió a tiempo indeterminada.
Es el caso, que luego de la finalización del tiempo fijo contractual previsto, los contratantes, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de Marzo de 2010, quedando autenticado bajo el Nº 21, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, a través de la figura denominada transacción extrajudicial, vale decir, a los fines de evitar un litigio eventual, dieron por terminada la relación locativa que los unía y como consecuencia de esa finalización, la arrendataria demandada, se obligó a entregar el inmueble a la Administradora-Arrendadora, el 30 de Septiembre de 2011, con una penalidad consistente en pagar por cada día de retraso en la entrega de la suma de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) diarios.
Ahora bien, vista la pretensión deducida y las defensas esgrimidas, corresponde a este Tribunal Superior, resaltar que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.713 del Código Civil, “la transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual”; y como contrato que es, debe sostenerse de acuerdo al contenido del artículo 1.133 eiusdem, que se trata de una “convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Debe establecerse por tanto, a la luz de las normas referidas, que en el caso sometido a la consideración de este Juzgador, efectivamente, los contratantes, en ejercicio del principio de la libre contratación, mediando entre ellos un vínculo arrendaticio, convinieron su extinción, mediante documento autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 12 de Marzo de 2010, quedando autenticado bajo el Nº 21, Tomo 29 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, dando por terminada la relación arrendaticia que los unía, comprometiéndose la Arrendataria a entregar el inmueble, en fecha 30 de Septiembre de 2011; obligación ésta que es la exigida a través de las presentes actuaciones.
En este contexto, conviene citar al procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, ARISTIDES, quien, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su Tomo III, expone lo siguiente:

“La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.

Normativamente el legislador patrio ha sido reiterado al referir la importancia de la prueba en una determinada pretensión, considerando oportuno citar:

“Artículo 12: Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.”

“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Con respecto a la nulidad del contrato de transacción extrajudicial, observa este Tribunal Superior que el mismo no esta viciado de nulidad, toda vez que la categoría del mismo se circunscribe a una relación arrendaticia, que no requería de facultades expresa para transigir por parte de la Administradora J.A. IMERY & CIA., S.A., a todo esto, con base en las normas y todo el análisis anteriormente expuesto, evidenciado y probado como ha quedado la relación contractual existente entre las Sociedades Mercantiles ADMINISTRADORA J.A. IMERY & CIA., C.A. y SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORIÓN, C.A.; así como el incumplimiento de la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORIÓN C.A., de su obligación de desocupar y entregar el inmueble objeto de arrendamiento, una vez finalizara la prórroga legal convenida, es decir, en fecha 30 de Septiembre de 2011, así como que no acreditó haber pagado los cánones de arrendamiento que se le reclaman, ya que del resultado de las pruebas promovidas se evidencia que el expediente signado con el Nº 2011-0469, que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se desprende que los sujetos procesales de esa contienda son personas distintas a las del presente juicio, por lo que considera este juzgador que lo procedente y ajustado a derecho es declarar CON LUGAR la demanda intentada. Así se decide.-
En otro orden de ideas, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte demandada, reconvino a la Sociedad Mercantil INVERSIOES SERKY, C.A., por Cumplimiento de Contrato, argumentando que el incumplimiento que se le imputa se refiere a la obligación de hacer reparaciones mayores al inmueble arrendado, el cual presentaba filtraciones de aguas blancas en los baños, en las paredes del contorno y en los techos, así como también que las tuberías de aguas blancas y aguas negras se encontraban obstruidas.
Al respecto este Tribunal Superior observa:
La reconvención, conforme al criterio del Doctor RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE en su obra “Comentarios al nuevo Código de Procedimiento Civil”, “..., antes que un medio de defensa, es una contraofensiva explicita del demandado”, es decir, la reconvención viene a ser una nueva demanda interpuesta, en el curso del juicio, por el demandado contra el demandante, con el objeto de obtener el reconocimiento de un derecho, o el resarcimiento de unos daños o perjuicios deducidos, que atenuará o excluirá la acción principal.”
Definiendo la reconvención, la Sala de Casación Civil, mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 1997, en el juicio de Polita Zamora G. contra Seguros Ávila C.A., estableció: “…La reconvención es definida como una pretensión independiente que el demandado hace valer contra el demandante en el juicio, fundamentándola en igual o en diferente título que el alegado por el actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante una única sentencia. La reconvención es una pretensión independiente que no se dirige a rechazar o inhibir la pretensión del actor, sino que se constituye un ataque, que, como tal, podría plantearse en una demanda autónoma.
La naturaleza de la reconvención es ajena a la noción de defensa o excepción con el juicio principal, por lo tanto, las defensas argumentadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda no constituye lo que conoce como una reconvención o contrademanda…”.
De esta misma forma se pronunció la Corte en Pleno en decisión del 16 de febrero de 1994, expediente Nº 301, al expresar: “…En lo atinente ya no a las características que presenta la norma dada su naturaleza procedimental, sino a la naturaleza de la institución de la reconvención, debe señalarse que la reconvención en su contenido es una acumulación de pretensiones, que da origen a un proceso con pluralidad de objetos, cuya situación procedimental es la necesidad de que ambas sean tratadas ante un solo Juez (idem iudex) y mediante un solo proceso (simultaneus processus), en virtud del principio de la economía procesal…”. De tal manera que la reconvención es una demanda que intenta el demandado contra el demandante en el acto de la contestación de la demanda, por ser un derecho conferido por la ley al demandado, por el cual se le permite intentar bajo ciertas condiciones legales, una acción (reconvencional) en contra del demandante dentro del mismo proceso; en donde ambas partes del proceso van a tener el doble carácter de demandante y demandando.
Así las cosas, al analizar el caso sub examine, a los fines de determinar sobre la admisión o no de la reconvención propuesta resulta preciso señalar lo siguiente:
Señala el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil: “Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.
Por su parte, el Artículo 366 ejusdem, “El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”.
De lo que se puede concluir que son requisitos de procedencia de la reconvención: 1. Que exista un juicio en curso y ya haya sido citado el demandado, 2. Que se proponga en el acto de la contestación de la demanda por el demandado; 3. Que la misma verse sobre cuestiones para cuyo conocimiento tenga competencia por la materia el Juez que conoce de la causa principal y, 4. Que la reconvención propuesta tenga un procedimiento compatible con el de la pretensión principal.
A los fines de demostrar el supuesto incumplimiento en que habría incurrido la parte actora al no realizar las reparaciones mayores, la parte demandada promovió la prueba de experticia, la cual aún cuando fue admitida por el Tribunal A quo, la representación judicial de la parte accionada no fue diligente para impulsar su evacuación.
De igual manera, la apoderada judicial de la parte accionante para desvirtuar lo alegado por la parte demandada referente al incumplimiento de las reparaciones mayores, promovió como testigo a la ciudadana CARMEN PACHECO DE GARCIA, quien en su declaración evacuada el 25 de Junio de 2013, manifestó no haber tenido reportes de daños en el inmueble objeto del presente juicio, por parte de la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORIÓN, C.A., ratificando de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil el contenido de la comunicación de fecha 14 de Junio de 2013.
Del mismo modo, en la prueba de informes promovida con la finalidad de recabar información de la ADMINISTRADORA J.A. IMERY & CIA, C.A., y cuyas resultas cursan en autos se desprende que no consta reporte de daños o notificación por escrita de la empresa SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORIÓN, C.A., sobre la ocurrencia de daños, averías o deterioros del inmueble que requieran reparaciones mayores a cargo de su propietario, por lo que a juicio de este Juzgador de Alzada no esta demostrado el hecho constitutivo de la pretensión de cumplimiento de contrato, y en consecuencia le es forzoso declarar sin lugar la reconvención propuesta, y así se decide.
-TERCERO-
DISPOSITIVO
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada en fecha 7 de Agosto de 2013 por el Juzgado Segundo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 11º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, opuesta por la parte demandada. TERCERO: SIN LUGAR LA DEFENSA DE FALTA DE CUALIDAD opuesta por la parte demandada. CUARTO: CON LUGAR LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA, alegada por la parte demandada.
QUINTO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES ZERKY, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 25 de Marzo de 1983, bajo el Nº 59, Tomo 33-A-Pro contra la Sociedad Mercantil SERVICIOS ESPECIALIZADOS ORIÓN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 12 de Febrero de 1979, bajo el Nº 23, Tomo 15-A Sgdo.; posteriormente transformada en Compañía Anónima, según asiento de registro de fecha 17 de Marzo de 1997, bajo el Nº 14, Tomo 133-A Sgdo. SEXTO: SE CONDENA a la parte demandada a pagar a la parte accionante la suma de OCHENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (Bs. 82.824,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos causados desde el mes de Octubre de 2011 hasta el mes de Diciembre de 2012. SEPTIMO: Se ordena la entrega del inmueble constituido por una Oficina identificada con la letra “F”, ubicada en la Planta Mezzanina, y el puesto de estacionamiento identificado con el Nº 42, ubicado en el Sótano Uno del Edificio Torre Financiera, situado frente a la Avenida Bello Monte, Calle Beethoven y Soborna, con parte de la Plaza Víctor Hugo, urbanización Bello Monte, Municipio Baruta del Estado Miranda. OCTAVO: Se condena a la parte demandada en pagar la suma de CUATRO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLÍVARES (Bs. 4.760,00) a partir del mes de Enero de 2013 hasta que quede definitivamente firme la sentencia, para lo cual se ordena practicar una experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. NOVENO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta. DÉCIMO: SE MODIFICA EL FALLO APELADO, sin la imposición de las costas del recurso dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, a los diez (10) días del mes de Febrero de Dos Mil Catorce (2.014). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de la tarde (2:45 p.m.) previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO
Exp. Nº AP71-R-2013-000926 (8976)
CDA/NBJ/Damaris.