TSJ Regiones - Decisión

En horas de despacho del día de hoy, dieciocho (18) de febrero de 2014, siendo la 1:00 p.m., día y hora fijados por este Tribunal de Alzada para que tenga lugar la Audiencia de Apelación en el presente juicio, tal como lo dispone el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto en las puertas del Tribunal en la forma de ley, encontrándose presente el abogado Carlos Ramón Martini Meza, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.428, con el carácter de apoderado de la parte demandante, VALIO REALTY, C.A., Sociedad Mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 15 de octubre de 2003, bajo el Nº 41, Tomo 822 A-Qto. Se deja constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado alguno.- Acto seguido, el Juez del Despacho, declaró abierta la AUDIENCIA DE APELACION, establecida en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, concediendo el derecho de palabra a la parte actora, quien expuso lo siguiente: “La presente apelación la ejerce la parte demandada contra la sentencia dictada por el Tribunal de Municipio que declaró Con Lugar la demanda. Quedó demostrado en el expediente que los pagos realizados fueron de manera extemporánea por tardíos. De manera vinculante, la parte demandada trajo a los autos Jurisprudencia Nº 55 del año 2009, que solo corrobora su interpretación errada del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al considerar que se encuentra al día con los pagos. La obligación de pago pactada era dentro de los 5 días de cada mes y eso no sucedió en este caso, por ello solicito respetuosamente, se declare Sin Lugar la apelación y se Confirme la decisión apelada”.- Oída la representación de la parte actora, se deja expresa constancia que el Tribunal no posee los medios audiovisuales a que hace referencia la norma contenida en el artículo 122 ejusdem, para recoger por esos medios la exposición aquí realizada.- Siendo la 1:25 p.m, se da lectura a la presente acta, dejando constancia de la presencia del apoderado de la parte actora, plenamente identificado en el encabezamiento y quien procede de inmediato a firmar el Acta. Seguidamente el Juez se retira a los fines de elaborar el dictamen correspondiente, el cual se pronunciará dentro de quince (15) minutos aproximadamente, o antes si fuere el caso.- Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman
EL JUEZ,

EL APODERADO DE LA PARTE ACTORA,

LA SECRETARIA,

Recogidas las firmas de todos los intervinientes, este Tribunal de Alzada procede a dictar el fallo correspondiente, el cual será redactado en términos precisos y breves, sin necesidad de narrativa, transcripciones de actas o documentos que consten en el expediente, conteniendo la identificación de las partes y sus apoderados, los motivos de hecho y de derecho de la decisión, así como la determinación del objeto o la cosa sobre la cual ha de recaer la decisión. A tales efectos, se tiene: REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA. EN SU NOMBRE. JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS. Exp. N° AP71-R-2013-000996 (8990). PARTE ACTORA: Constituida por la empresa VALIO REALTY, C.A., Sociedad Mercantil de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 15 de octubre de 2003, bajo el Nº 41, Tomo 822 A-Qto. SUS APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos Oswaldo José Confortti Di Giacomo, Odalys A. López Jiménez y CARLOS RAMON MARTINI MEZA, abogados en el libre ejercicio de la profesión e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 20.424, 69.569 y 49.428, respectivamente. PARTE DEMANDADA: Constituida por la ciudadana HITALA UNTI CONCHA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nº. V-3.590.766. SU APODERADA JUDICIAL: Ciudadana Mercedes Díaz Himiob, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 25.098. MOTIVO: DESALOJO. DECISIÓN APELADA: Sentencia de fecha 09 de julio de 2012, dictada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. INMUEBLE OBJETO DE LITIS. Constituido por el Apartamento distinguido con los números y letra UNO RAYA TRES “A” (1-3A), ubicado en el piso 1, de la Torre “A” del Edificio Residencias “NADAR”, ubicado en la Terraza “G”, Calle Panamá, de la Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Autónomo Baruta del Estado Bolivariano de Miranda.
-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA-
La presente causa la conoce este Tribunal de Alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 27 de septiembre de 2013 (F.254), por la abogada Mercedes Díaz Himiob, apoderada de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 09 de julio de 2012 (F.205-214), por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de Desalojo interpuesta, y por vía de consecuencia, resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2003. Asimismo, se impusieron las costas a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a este Tribunal de Alzada, el cual mediante providencia de fecha 29 de octubre de 2013 (F.271-273), le dio entrada y estableció la oportunidad en que debía llevarse a cabo la audiencia oral, una vez conste en autos la última notificación que de las partes se hiciere; la cual se fijaría mediante auto expreso. En la misma fecha se libraron boletas de notificación. En fecha 22 de enero de 2014 (F.283), se dejó constancia de la última de las notificaciones practicadas.
En fecha 13 de febrero de 2014 (F.285), se fijó mediante auto expreso la oportunidad para la celebración de la audiencia oral, la cual se celebró en esta misma fecha.
Encontrándose la presente causa en estado para dictar sentencia, procede esta Alzada a proferir su fallo, considerando para ello, lo siguiente:
-ANTECEDENTES-
Se inició el presente juicio de Desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento, mediante libelo de demanda presentado en fecha 01 de marzo de 2011 (F.01-03, Vto.), por la actora, Sociedad Mercantil VALIO REALTY, C.A., representada por sus apoderados judiciales Oswaldo José Confortti Di Giacomo y Odalys Anahir López Jiménez; correspondiéndole su conocimiento, por efecto de la Distribución de Ley, al Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, quien considerando que la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley, procedió a admitirla cuanto ha lugar en derecho en auto de fecha 09 de marzo de 2011 (F.156-157), de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 34.a) de la antigua Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 21 de octubre de 1999. Quiere esto decir, que la presente causa fue debidamente iniciada antes de la entrada en vigencia de la novísima Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuya vigencia comenzó a regir a partir de su publicación en Gaceta Oficinal Nº 6.053 Ext., del 12 de noviembre de 2011. Ahora bien, en la disposición transitoria “PRIMERA” contenida en ésta novedosa Ley, se señala: (Sic) “Los procedimiento administrativos o judiciales que estén en curso, continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente Ley” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno), lo que quiere decir, que la disposición in comento refiere es en cuanto al procedimiento (audiencias, actos, lapsos, términos, entre otros) que debe seguir llevándose en las causas administrativas o judiciales que estaban en curso antes de su entrada en vigencia. De manera pues que, las situaciones fácticas de hecho que hayan existido y que dieron pie a la interposición de la acción, para la fecha en que ésta fue presentada (01/03/2011), y de su debida admisión (09/03/2011), no puede sufrir cambio cuando ha existido una fecha cierta -señalada en el libelo- del incumplimiento de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamiento que se demandaron para ese momento. Máxime cuando de autos se desprende que para el momento en que tuvo lugar la SUSPENSIÓN DE LA CAUSA por el a-quo (F.192-193), como consecuencia de lo establecido en el artículo 4º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, Nº 8.190, publicado en Gaceta Oficial Nº. 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, el presente juicio se encontraba en estado de dictar la sentencia definitiva correspondiente. Y así se establece.
Precisar lo anterior luce indispensable para este Juzgador, a fin de no crear confusión en la elaboración de la decisión que ahora ocupa nuestra atención.
Luego, conforme se desprende del escrito libelar de fecha 01 de marzo de 2011 (F.02-03, Vto.), los representantes judiciales de la parte actora fundamentan la demanda de Desalojo interpuesta, en lo siguiente: Que, en fecha 1 de septiembre de 2003, la empresa Organización Habikasa, C.A., Sociedad Mercantil inscrita por ante el Registro Mercantil IV de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 2 de febrero de 1995, bajo el Nº 36, Tomo 32-A-Cto., celebró un último contrato de arrendamiento privado, sobre el bien inmueble objeto de litis (Plenamente identificado en este fallo), con la demandada, Hitala Unti Concha, que acompañan en copia marcado “B”; el cual -se afirma en el libelo- fue el mismo que consignó la arrendataria-demandada en original en el momento de aperturar el expediente de consignaciones ante el Tribunal de Consignaciones (25º de Municipio A.M.C). Que, el mencionado Contrato de Arrendamiento fue cedido a su representada, VALIO REALTY, C.A., y le fue debidamente notificado a la arrendataria mediante comunicación de fecha 15 de enero de 2004, que acompañan marcado “C”. Que, el referido Contrato tenía una duración de Un (1) año fijo, contado a partir del 1º de septiembre de 2003 hasta el 1 de septiembre de 2004, y sin embargo la arrendataria-demandada continuó ocupando el inmueble sin haberse producido novación alguna del contrato luego de vencido el lapso acordado en el mismo, por lo que el Contrato de Arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado. Que, en la cláusula “SEGUNDA” se estableció un canon de arrendamiento de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 380.000,00), hoy día es Bs.F.380,00, para los meses comprendidos desde septiembre del año 2003, hasta febrero del año 2004, y la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00), hoy día Bs.F. 420,00, para los meses que van desde marzo hasta agosto de 2004, que la arrendataria-demandada debía cancelar durante los primeros cinco (5) días de cada mes. Que, es el caso que la arrendataria-demandada ha venido consignando a nombre de su mandante, VALIO REALTY, C.A., los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2005 por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, como se evidencia en el expediente signado bajo el Nº 2005-8103, de su numeración particular, que acompañan en copia certificada marcado “D”, lo cual -señalan- refuerza aún más la condición de arrendataria de la accionada y la cualidad de arrendadora de su poderdante (La parte actora). Que, dichos pagos se vienen realizando en forma extemporánea, por atrasado, ya que, del expediente de consignaciones se desprende claramente que esos pagos efectuados mensualmente siempre son realizados con un mes de atraso al vencimiento de la pensión de arrendamiento, es decir, el mes de marzo de 2005, lo pagó el 11 de abril de 2005, el mes de abril de 2005, lo pagó el 3 de mayo de 2005, y así sucesivamente, cuando su obligación era pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada, teniendo la posibilidad de efectuar la consignación legítimamente hasta el día veinte (20) de cada mes, lo cual no hizo, por lo que no puede considerarse a la inquilina, en estado de solvencia. Que, es por las razones expuestas y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34.a) de la -antigua- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 21 de octubre de 1999, que acude por ante esta autoridad para demandar a la ciudadana Hitala Unti Concha, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en desalojar el bien inmueble objeto de litis, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió; que el citado Contrato de Arrendamiento privado suscrito el 1º de septiembre de 2003, quede sin efecto alguno en virtud de no pagar o consignar legítimamente la pensión de arrendamiento tal y lo establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Asimismo, demanda las costas y costos que se causen en el presente juicio.
Finalmente, y de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimaron la demanda en la cantidad de Bs.F. 5.000,00, equivalentes a 64.935064 Unidades Tributarias.
Una vez admitida la demanda mediante auto de fecha 09 de marzo de 2011 (F.156-157), el juzgado de la causa, esto es: el Tribunal Décimo sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenó el emplazamiento de la demandada, para el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación a la demanda.
En diligencia de fecha 14 de marzo de 2011 (F.159), la representación judicial de la parte actora consignó a los autos los fotostatos así como los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la demandada.
En diligencia de fecha 25 de marzo de 2011 (F.163-164), el ciudadano César Martínez, en su carácter de Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia en el expediente de haber practicado la citación formal de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 30 de marzo de 2011 (F.166), la demandada, Hitala Unti Concha, otorgó poder Apud-Acta a la abogada Mercedes Díaz Himiob, Inpre Nº. 25.098, a los fines de su representación judicial en esta causa. En la misma fecha, tal representación judicial consignó escrito contentivo de la contestación a la demanda en el que, grosso modo, se contradice la misma bajo los siguientes argumentos: Que, que su poderdante es la arrendataria del bien inmueble objeto de litis, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento autenticado en fecha 13 de septiembre de 1996, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 26, Tomo 71 de los libros de Autenticaciones llevados por la referida Notaría. Que, es cierto que su poderdante ha venido ocupando durante todo este tiempo el referido bien inmueble, en pleno uso, goce y disfrute de sus derechos como inquilina. Que, asimismo, durante su permanencia en el inmueble ha venido dando cumplimiento a todas sus obligaciones, encontrándose completamente solvente con respecto a los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, como se evidencia -se afirma- en el expediente de consignaciones acompañado al escrito libelar. Que, la parte demandante una vez más ha utilizado una estrategia para burlar los derechos que les corresponde como arrendataria del inmueble in comento, toda vez que en fecha 01 de septiembre de 2003, incoó demanda de desalojo por vencimiento de prórroga legal de seis (6) meses desconociendo su antigüedad y consecuentemente violando sus derechos, como consta de expediente signado bajo el Nº AP31-V-T-2005-000254 de la numeración particular del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Que, funda su contestación y se ampara en la decisión de fecha 05 de febrero de 2009, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Hazz, mediante la cual (Sic) “...se interpreta el contenido del Artículo 51 del “Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” que trata sobre la Consignación Arrendaticia y que deja claro el criterio a aplicar con respecto a la oportunidad de pago puntual de los cánones de arrendamientos, estableciendo que en primer lugar el vencimiento convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes...” (Cita textual). A tal efecto acompañó copia de la referida sentencia. Que, la demanda interpuesta resulta improcedente (Sic) “...por ir en contra de normas de orden público, y como lo dispone el Artículo eiusdem, los derechos de los arrendatarios son irrenunciables...” (Cita textual). Que, en razón de todo lo expuesto, pide se declare sin lugar la demanda interpuse con expresa condenatoria en costa a la parte demandante.
En escrito de fecha 08 de abril de 2011 (F.138, Vto.) la representación judicial de la parte demandada hizo valer las pruebas documentales acompañadas al libelo de la demanda, así como, el contenido de la sentencia dictada por la Sala Constitución del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se interpreta el artículo 51 de la -derogada- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 27 de abril de 2011 (F.191, Vto.), la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos, en el que insiste en señalar que (Sic) “...en el contrato anexado con el libelo de la demanda, en su Cláusula Segunda claramente se estableció que el pago debía hacerse dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, con lo que no cabe lugar a dudas que para los efectos de consignar el canon la demandada tenía hasta el día veinte (20) de cada mes, tal cual lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no como erradamente hizo la arrendataria al consignar por mensualidades vencidas, contraviniendo lo por ella misma pactado....Por lo expuesto, que existiendo Cláusula contractual que expresamente establece fecha para el pago del canon, la arrendataria consignó extemporáneamente por atrasado, los cánones de arrendamiento señalados en el libelo, siendo procedente la declaratoria Con Lugar de la presente demanda...” (Cita textual).
Posteriormente, en auto de fecha 02 de mayo de 2011 (F.192), estando la causa en estado para dictar la sentencia definitiva correspondiente, fue diferido por el a-quo la publicación de la misma para dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a esa fecha. Luego, en fecha 11 del referido mes y año, fue suspendida la presente causa en virtud de lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial Nº 39.668 de fecha 06 de mayo de 2011.
En diligencia de fecha 12 de marzo de 2012 (F.195), la representación judicial de la parte demandante solicitó la continuación de la presente causa, en virtud de lo establecido en la Sentencia Nº 502, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01 de noviembre de 2011, mediante la cual ordena continuar con los juicios en la etapa procesal en la cual se encontraban. Seguidamente, en providencia de fecha 19 del referido mes y año (F.196-198), el juzgado de la causa, con vista al contenido de la mencionada decisión, ordenó su continuación, con la advertencia, que (Sic) “...en virtud que para el momento de entrada en vigencia de dicho Decreto Ley la presente causa ya había iniciado, la misma debe continuar su trámite procesal...” (Cita textual). Asimismo, se ordenó la notificación de las partes.
Finalmente, encontrándose debidamente notificadas las partes sobre el auto que ordenaba la reanudación de la causa, en fecha 09 de julio de 2012 (F.205-214), tuvo lugar la sentencia definitiva dictada en este proceso por el Tribunal de la Primera Instancia, en la cual, en síntesis, se declaró, lo siguiente:

(Sic) “...(Omissis)...”...declara: CON LUGAR la pretensión de DESALOJO incoada por la sociedad mercantil VALIO REALTU, C.A., contra la ciudadana HITALA UNTI CONCHA, ambas partes ya identificadas en esta decisión y decide asi: PRIMERO: Se condena a la demandada a desalojar y en consecuencia hacer la entrega material del inmueble dado en arrendamiento constituido por un inmueble tipo apartamento distinguido con como uno raya tres “A” (1-3ª), situado en el piso uno (1) de la torre “A” del Edificio Residencias Nadar, ubicado en la Terraza “G”, Calle Panamá, Urbanización Terrazas del Club Hípico, Municipio Baruta del Estado Miranda, libre de bienes y personas y en el mismo buen estado de conservación en que lo recibió.- SEGUNDO: Como consecuencia de lo anterior se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2003.- TERCERO: Se condena a la parte actora a pagar las costas procesales, en virtud de haber resultado perdidoso en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide...” (Cita textual).

Ordenada como fue la notificación de las partes de la referida decisión, en diligencia de fecha 13 de agosto de 2013 (F.246), la ciudadana Luzdary Jiménez Silva, dejó constancia en el expediente de haberse dado cumplimiento con las formalidades relativas a la notificación, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En diligencia de fecha 14 de agosto de 2013 (F.247), la representación judicial de la parte demandada solicitó aclaratoria de la sentencia definitiva (09/07/2012), en virtud de error material cometido en la misma. Este error material fue debidamente corregido en sentencia de aclaratoria que cursa al folio 249 y 250, del presente expediente, y la misma, estuvo dirigida únicamente a aclarar, lo siguiente: (Sic) “...donde dice “...TERCERO: Se condena a la parte actora a pagar las costas procesales en virtud de haber resultado perdidosa en el presente juicio...” debe decir y leerse “TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar las costas procesales en virtud de haber resultado perdidosa en el presente juicio...”, quedando así aclarada la referida sentencia...” (Cita textual).
En fecha 04 de octubre de 2013 (F.256), compareció la representación judicial de la parte demandada y mediante diligencia apeló de la sentencia definitiva. Siendo escuchada en ambos efectos en auto de fecha 09 del referido mes y año (F.260). En consecuencia, se ordenó la remisión del expediente en estado original, a la Unidad de recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines legales consiguiente.
Cumplida la distribución de ley, correspondió el conocimiento del asunto a este Tribunal de Alzada, el cual mediante providencia de fecha 29 de octubre de 2013 (F.271-273), le dio entrada y estableció la oportunidad en que debía llevarse a cabo la audiencia oral, una vez conste en autos la última notificación que de las partes se hiciere; la cual se fijaría mediante auto expreso. En la misma fecha se libraron boletas de notificación. En fecha 22 de enero de 2014 (F.283), se dejó constancia de la última de las notificaciones practicadas.
En fecha 13 de febrero de 2014 (F.285), se fijó mediante auto expreso la oportunidad para la celebración de la audiencia oral.
Efectuada la anterior reseña de las actuaciones más relevantes ocurridas en la presente causa, de seguida, se procede a dictar la sentencia de mérito.
-MÉRITO DEL ASUNTO-
Debe determinar previamente este Superior los límites en que ha quedado planteada la controversia o thema decidendum, el cual queda fijado con los alegatos explanados por las partes tanto en la demanda como en su contestación, estando la pretensión de la accionante dirigida a que se declare el Desalojo del bien inmueble objeto de litis, en virtud que los pagos que efectuó por concepto de canon de arrendamiento desde el año 2005 en adelante, en el Tribunal de Consignaciones (25 de Municipio A.M.C), los realizó en forma extemporánea, por atrasado, ya que, del expediente de consignaciones se desprende claramente que esos pagos efectuados mensualmente siempre son realizados con un mes de atraso al vencimiento de la pensión de arrendamiento, es decir, el mes de marzo de 2005, lo pagó el 11 de abril de 2005, el mes de abril de 2005, lo pagó el 3 de mayo de 2005, y así sucesivamente, cuando su obligación era pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, teniendo la posibilidad de efectuar la consignación legítimamente hasta el día veinte (20) de cada mes, lo cual no hizo, por lo que no puede considerarse a la inquilina, en estado de solvencia. Que, es por esta razón y de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con los artículos 33 y 34.a) de la -antigua- Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 21 de octubre de 1999, que acude demanda a la ciudadana Hitala Unti Concha, para que convenga, o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en desalojar el bien inmueble objeto de litis, libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, así como, que el citado Contrato de Arrendamiento privado suscrito el 1º de septiembre de 2003, quede sin efecto alguno en virtud de no pagar o consignar legítimamente la pensión de arrendamiento tal y como fuera lo convenido en la cláusula “SEGUNDA” del referido Contrato, y en un todo conforme a lo que establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de fecha 21 de octubre de 1999, que era la Ley que estaba en vigencia para la fecha en que tuvo lugar la interposición de la demanda.
Por su parte, la representación judicial de la demandada, en la contestación a la demanda, admite en que es la arrendataria del bien inmueble objeto de litis, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como, negó que se encuentre en estado de insolvencia respecto a los cánones de arrendamientos que se le imputan como pagados de manera retrasada desde el año 2005, toda vez que durante su permanencia en el inmueble ha venido dando cumplimiento a todas sus obligaciones, encontrándose completamente solvente con respecto a los cánones de arrendamiento hasta la presente fecha, como se evidencia -según sus dichos- en el expediente de consignaciones acompañado al escrito libelar. Asimismo, admite que posterior a la fecha en que tuvo lugar el vencimiento del Contrato de Arrendamiento permaneció ocupando el bien inmueble que le fuera arrendado, pagando los cánones de arrendamiento por su goce y uso. En tal sentido, funda su contestación y se ampara en la decisión de fecha 05 de febrero de 2009, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Hazz, mediante la cual (Sic) “...se interpreta el contenido del Artículo 51 del “Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios” que trata sobre la Consignación Arrendaticia y que deja claro el criterio a aplicar con respecto a la oportunidad de pago puntual de los cánones de arrendamientos, estableciendo que en primer lugar el vencimiento convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes...”.
De esta manera, habiendo quedado establecido los hechos sobre los cuales litigan las partes, a juicio de este Juzgador, salen del debate probatorio lo referente a la existencia del contrato de arrendamiento que une a las partes, ya que tal relación arrendaticia se encuentra expresamente reconocida, así como, lo relativo al tipo de Contrato, esto es, que en el presente caso se está frente a un contrato indeterminado. Quedando en consecuencia en discusión lo concerniente a la forma y oportunidad en que debieron pagarse los cánones de arrendamientos convenidos por las partes, en el contrato de arrendamiento que los une. A tales efectos, para decidir se observa:
Acompañando al escrito libelar fue consignado Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre la Sociedad Mercantil ORGANIZACIÓN HABIKASA, C.A., con el carácter de arrendadora, y la demandada, Hitala Unti Concha, con el carácter de arrendataria, sobre el bien inmueble objeto de litis (Ya plenamente identificado en este fallo. Este Contrato aparece que fue debidamente cedido a la parte demandante, empresa VALIO REALTY, C.A., quien a través de Comunicación de fecha 15 de enero de 2004, que cursa al folio 07 del expediente, y que fuera acompañada al escrito libelar, la misma (Actora) le comunicó a la arrendataria-demandada, Hitala Unti Concha, sobre la referida cesión. Ahora bien, los medios de pruebas a los que nos hemos referido, no fueron atacados en forma alguna de derecho por la parte demandada en la oportunidad legal establecida para ello, razón por la cual se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Luego, en el Contrato de Arrendamiento aludido, las partes convinieron respecto a la forma de pago, específicamente en su Cláusula “SEGUNDA”, lo siguiente:

(Sic) “...SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual ha sido convenido en la cantidad de la siguiente suma de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs.380.000,00) por los meses de septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2003, Enero y Febrero de 2004 y la suma de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 420.000,00) por los meses de Abril, mayo, Junio, Julio y Agosto del 2004, cantidades estas que deberán ser pagadas puntualmente por “LA ARRENDATARIA”, en las oficinas de “LA ARRENDADORA”, en la ciudad de caracas, o a empleados autorizados, dentro de los primeros CINCO (5) días de cada mes. Queda entendido que la falta de pago de Dos (2) Cánones de Arrendamientos vencidos dará derecho a “LA ARRENDATARIA” a solicitar la resolución de este contrato de arrendamiento, sin menoscabo de su acción para reclamar indemnización por daños y perjuicios y exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado...” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno).

A propósito de éste medio de prueba, se aprecia que las partes contratantes, en el aludido Contrato de Arrendamiento, fueron contestes al convenir que los cánones de arrendamiento debían ser pagados “...dentro de los primero CINCO (5) días de cada mes...”. Ésta, y no otra, es la interpretación que debe dársele a la cláusula “SEGUNDA” del Contrato de Arrendamiento que ahora se examina.
Luego, en la Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 05 de febrero de 2009, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Hazz, y de la que hace bastante alusión la representación judicial de la parte demandada en esta causa, se deja establecido respecto a lo que señala el artículo 51 de la derogada Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, lo siguiente:

(Sic) “...Omissis...”...En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, el lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la Ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutará de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguientes para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas=.

Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se refiere el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces...” (Resaltado de este Juzgado Superior Noveno).

De lo que se desprende, que cuando exista acuerdo entre las partes respecto a la forma y oportunidad en que deba pagarse el canon de arrendamiento, tal obligación debe ser debidamente cumplida tal cual como fuera lo pactado por las partes en el Contrato de Arrendamiento.
Ahora bien, conviene señalar que en materia Civil las normas que establecen la dinámica a cumplir por las partes contendoras para vencer en el proceso, están contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Nótese que, el precepto que se desprende de dichas normas, se reduce a la necesidad de que quien alega la existencia de una obligación, debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, demostrar el hecho extintivo de esa obligación cuyo incumplimiento se le imputa.
En el caso bajo estudio, como ha quedado expuesto, se aportó el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el bien inmueble objeto de litis, cuya celebración, al no haber sido negada por la accionada, deja demostrado que a las partes aquí litigantes las une el contrato en cuestión, y que fuera acompañado al libelo como documento fundamental de la demanda. De este instrumento deriva la obligación que la parte actora reclama.
Ahora bien, el artículo 1.579 del Código Civil establece que el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, y el 1.592 ejusdem, establece como obligación principal pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El contrato que estudiamos genera derechos y obligaciones y a la parte actora le basta demostrar la existencia de esa relación jurídica que obliga a la demandada, sin estar compelida a demostrar el hecho negativo del mismo. Esto es, que probada la existencia del contrato de arrendamiento, es la demandada quien debe probar el hecho extintivo o impeditivo de sus obligaciones.
De igual manera se hace necesario traer a colación, que el artículo 1.159 del Código Civil, establece la autonomía de la voluntad de las partes en la celebración de los contratos, de tal manera que si la voluntad de ambas partes, fue vincularse por un contrato de arrendamiento privado, y que el pago de los cánones de arrendamiento debían efectuarse dentro de los primeros CINCO (5) DÍAS DE CADA de cada mes, tales acuerdos y obligaciones debían ser cumplidas en la forma y manera convenida. Y así se precisa.
Ahora bien, conforme se desprende de la copia certificada que fuera acompañada al escrito libelar, del expediente signado bajo el Nº 200558103, de la numeración particular del entonces Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, (Expediente de Consignaciones Arrendaticias), y a la que este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se pudo evidenciar, que los pagos que efectuó -la arrendataria-demandada- por concepto de canon de arrendamiento desde el año 2005 en adelante, en el Tribunal de Consignaciones (25 de Municipio A.M.C), los realizó en forma extemporánea, por atrasado, ya que, se desprende claramente que esos pagos efectuados mensualmente siempre fueron realizados con un mes de atraso al vencimiento de la pensión de arrendamiento, esto es, el mes de marzo de 2005, lo pagó el 11 de abril de 2005, el mes de abril de 2005, lo pagó el 3 de mayo de 2005, y así sucesivamente, cuando su obligación era pagar dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, teniendo la posibilidad de efectuar la consignación legítimamente hasta el día veinte (20) de cada mes, lo cual no hizo, por lo que no puede considerarse a la inquilina, en estado de solvencia. Y así se establece.
Esta obligación de pago, constituye una de las dos obligaciones principales de la arrendataria que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil, que establece:

(Sic) Art.1592.2º.C.C. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

“…Omissis…”

2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado de este Juzgado Superior Noveno).

Así, en opinión de este Tribunal de Alzada, el principio fundamental de los contratos es el cumplimiento de las obligaciones contraídas por los contratantes.
Por tanto, al no existir el estado de solvencia que se alega en la contestación respecto de los cánones de arrendamiento que se imputan en el libelo como consignados de manera atrasada, contraviniendo la arrendataria-demandada lo pactado en la cláusula “SEGUNDA” del Contrato de Arrendamiento que la une a la actora, a juicio de este Juzgador, la demanda propuesta debe ser declarada PROCEDENTE, tal y como en su oportunidad lo hiciera el Tribunal de la Primera Instancia, no quedándole otro camino procesal a este Tribunal de Alzada que no sea la de confirmar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida en fecha 09 de julio de 2012, que cursa a los folios que van desde el 205 al 214, del presente expediente en apelación, como en efecto será lo dispuesto de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo de la presente decisión. Y así se declara.
No habiendo otro punto sometido al conocimiento y decisión de este Tribunal Superior, por efecto de la apelación que interpusiera la representación judicial de la parte demandada mediante diligencia de fecha 04 de octubre de 2013 (F.256), y, siendo que en el presente caso no prosperó esa apelación ejercida contra la sentencia de fecha 09 de julio de 2012, se impone la declaratoria sin lugar del referido medio de defensa. Y así se declara.
-DECISION-
Por los motivos antes expresados, este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECIDE: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación interpuesta en fecha 04 de octubre 2013 (F.256), por la abogada Mercedes Díaz Himiob, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, Hitala Unti Concha, contra la sentencia dictada en fecha 09 de julio de 2012, por el Juzgado Décimo Sexto (16º) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: Queda así CONFIRMADA la decisión apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y remítase el expediente en la oportunidad correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de febrero del año dos mil catorce (2014). Años: 203º de la Independencia y 154º de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA,

ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.

En esta misma fecha, siendo las 03:25:P.M., se publicó y registró la anterior decisión, previo anuncio de ley.
LA SECRETARIA,
ABG. NELLY BEATRIZ JUSTO.
CDA/NBJ/Ernesto.
EXP. N° AP71-R-2013-000996 (8990).