TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE DEMANDANTE: BRIGIDO DEMETRIO PERALES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-1.859.927.-

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE: DIANNA ESTELA PÉREZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con la matricula N° 66.594.-

PARTE DEMANDADA: ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 4.661.635.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ PADRÓN, JOSÉ ENRIQUE MACHADO y MARIO HORACIO RAMÍREZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado con las matriculas números 39.557, 3.679 y 55.899, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE: AP31-V-2013-000469.

I
ANTECENDENTES

El día 1 de abril de 2013, la abogada Dianna Estela Pérez, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano BRÍGIDO DEMETRIO PERALES, presentó libelo de demanda en contra del ciudadano ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCÍA, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sede Los Cortijos, que previo sorteo de ley, le correspondió el conocimiento a este Juzgado, que por auto de fecha 4 de abril de 2013, admitió la demanda por las reglas del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación la demanda interpuesta en su contra.
Por diligencia del 16 de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó documento de propiedad del inmueble objeto de la litis.
Consignada las expensas necesarias por la parte actora para la citación del demandado y previo abocamiento de la causa por parte del Dr. Lester Sequera, en su carácter de Juez Suplente de este despacho; el ciudadano Orlando Segundo Guedez García, debidamente asistido por el abogado José Padrón, consignó diligencia el 6 de mayo de 2013, mediante la cual se dio por citado en la presente causa y consignó poder apud acta al referido abogado.
En fecha 8 de mayo de 2013, la representación judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda.
Siendo la oportunidad para la promoción y evacuación de pruebas, ambas partes hicieron uso de su derecho.
Vistas las actas que conforman el presente expediente, el Tribunal pasa a dictar sentencia definitiva de acuerdo con las siguientes consideraciones:
II
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

*
Con la finalidad de emitir pronunciamiento sobre el fondo de la controversia, este jurisdicente trae a colación lo establecido por la parte actora, en su libelo de demanda, en el que alegó:
Que es propietario de un local que en su interior esta dividido en dos, que forma parte integral del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta en ella construida, situada en la Urbanización Coronel Carlos Delgado Chalbaud, en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital; que celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, de un local ubicado en el referido inmueble, con el ciudadano Orlando Segundo Guedez García, que se inició en el año 2004, y fue renovado con la firma de un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14.09.2005, en el que se estableció como tiempo de vigencia, el de dos años contados a partir del 1.07.2005 hasta el 1.07.2007, prorrogándose automáticamente a menos que cualquiera de las parte notificase a la otra su voluntad de no continuar la relación arrendaticia; que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Bs. 500.000,00, y que el mismo tendría un reajuste en el año 2006, de acuerdo al índice inflacionario, pero que en ningún caso ese incremento sería inferior al 40%, sobre el canon pactado; que el uso del referido inmueble sería de ferretería y quincallería; que el demandado se ha negado a cancelar el incremento del 40%; que dejó de cancelar los cánones de arrendamiento que debió pagar puntualmente con los aumentos, siendo el primer aumento desde el mes de julio de 2006, por un monto de 700.000,00 y los que se siguieron generando desde esa fecha hasta hoy, que por ende existe una insolvencia de su contraparte porque solo cancela una parte del canon, que el demandado modificó los locales, lo cual contraviene a su parecer lo pactado, que ha realizado las diligencias extrajudiciales con la finalidad de hacer efectiva la entrega del inmueble libre de personas y cosas, pero el accionado ha tenido una conducta contumaz y se niega a la entrega del inmueble, razón por las cuales procede a demandar la resolución de contrato, de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o en su defecto sea condenado a la entrega del inmueble mencionado, así como al pago de los cánones de arrendamientos insolutos y los que se sigan generando hasta la entrega definitiva del inmueble.

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Por su parte, el demandado se excepcionó al establecer en su escrito de contestación, lo siguiente:
Que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma de la demanda, por no haber llenado según su parecer los requisitos que indícale ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, que estable ce el objeto de la pretensión, el cual debe determinarse con precisión indicando su situación y linderos, por tratarse de un bien inmueble, asimismo alega la perención de la instancia, por haber transcurrido más de treinta (30) días, sin que la actora haya cumplido con las formalidades inherentes de su citación; que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta en su contra; que es falso de toda falsedad que haya dejado de cancelar los canon de arrendamiento, que no fueron identificados, en el escrito libelar por mes, año y el valor de cada canon insoluto; que la actora pretende reclamar unos canon de arrendamiento bajo la suerte del azar; que es falso que haya realizado cambios en la estructura del inmueble objeto del litigio sin autorización del arrendador.

***
Verificados los alegatos de la partes, observa este juzgador, que la demandada opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, así como la perención breve de la instancia, en tal sentido pasa este juzgador a resolverlas previo el mérito de la causa, en los términos siguientes:

PUNTOS PREVIOS:

º
CUESTIÓN PREVIA CONTENIDA EN EL ORDINAL 6º DEL ARTÍCULO 346 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

Con relación a la cuestión previa opuesta por el demandado, relativa al ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en el defecto de forma de la demandada, por no haber cumplido a su parecer la actora con los requisitos que indica el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, al no indicarse la situación y linderos del bien inmueble; al respecto considera este tribunal, que no es necesario que se indique en forma minuciosa cada uno de los fundamentos de derecho, ya que el Juez no está atado a las calificaciones jurídicas que hagan las partes, ni a las omisiones de las mismas, dado que él aplica o desaplica el derecho. Ahora bien, es el caso de marras que la parte actora demanda por Resolución de contrato de arrendamiento, haciendo referencia al contrato suscrito por las partes, indicando que el objeto del mismo es un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta en ella construida, situada en la Urbanización Coronel Carlos Delgado Chalbaud, en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, de lo que considera este juzgador que dio efectivo cumplimiento a lo dispuesto en el ordinal 6to del artículo de 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que declara improcedente la cuestión previa opuesta por el demandado. Así se decide.-

ºº
DE LA PERENCION BREVE

Con relación a la perención breve de la instancia invocada por la parte demandada, con fundamento que transcurrieron más de treinta (30) días, desde el 4 de abril de 2013, fecha que se admitió la demanda, sin que la actora haya cumplido con las formalidades inherentes de su citación; resulta pertinente traer a colación al presente fallo lo dispuesto en el artículo 267 del Código de procedimiento Civil, el cual establece:
“Toda instancia se extingue por el transcurso de un (01) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1º Cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”(Subrayado y negrita de este tribunal).

Del supuesto de hecho contenido en el ordinal 1º de la norma parcialmente transcrita, se infiere que si la parte actora no ejecuta las cargas que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado, dentro de los treinta (30) días siguientes a la admisión de la demanda, se le debe sancionar con el instituto de la perención. Ahora bien, del caso de marras, observa este juzgador que por diligencia del 30 de abril de 2013, la representación judicial de la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para la elaboración de la compulsa de su contraparte, por lo que se verifica que realizó dentro de la oportunidad legal su obligación, razón por la cual este tribunal declara improcedente la perención de la instancia alegada por la parte demandada.-

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Resuelto lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse con respecto al elenco probatorio aportado por las partes en el presente proceso:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
En el libelo:
• Copia fotostática simple del poder otorgado por el ciudadano Brigido Demetrio Perales a la abogada Dianna Estela Pérez Mendoza, autenticado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 4.6.2012, inserto bajo el Nº 2, Tomo 57 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; del cual se desprende el carácter con el que actúan la apoderada judicial de la parte actora, documento que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-
• Copia Certificada de documento autenticado por ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.09.2005, inserto bajo el Nº 84, Tomo 71 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; contentivo del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Brígido Demetrio Perales y Orlando Segundo Guedez García, sobre el bien inmueble objeto de la litis, del cual se desprende la relación arrendaticia de la partes; por lo que es apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil. Así se establece.-

Por diligencia del 16 de abril de 2013, consignó:

• Documento protocolizado por ante el Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 19.09.1969, inserto bajo el Nº 45, folio 259, Protocolo 1, Tomo 13; del cual se desprende que el inmueble objeto de la litis es propiedad del ciudadano Brígido Demetrio Perales; el cual, a pesar de haber sido impugnado por la parte demandada debe ser apreciado y valorado por este juzgador de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil, habida cuenta que siendo un documento público correspondía a la demandada tacharlo de falso para enervar el valor probatorio que se le reconoce expresamente en el proceso. Así se establece.-

En el escrito de promoción de pruebas:

• Copias simples de recibos de estado de cuenta, atinentes al servició eléctrico del inmueble objeto de la litis, emanados de la Administradora Serdeco, C.A.; al respecto, observa este juzgador que los mismos son emanados de terceros por lo tanto de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser ratificados por quien emana; aunado al hecho se constata que los referidos son guardan relación con lo debatido en el presente juicio, pues la demanda se circunscribe es a determinar el incumplimiento de los cánones de arrendamiento, en razón de ello son desechados del presente juicio. Así se establece.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En el escrito de promoción de pruebas:

• Copias fotostáticas simples de autorización efectuada en fecha 10 de noviembre de 2009, por el ciudadano Brígido Demetrio Perales al ciudadano Orlando Segundo Guedez García, con la finalidad que solicitará la instalación de la luz eléctrica para el inmueble objeto de la litis y de misiva de fecha 16 de diciembre de 2009, mediante la cual el ciudadano Brígido Demetrio Perales, le informó al ciudadano Orlando Segundo Guedez García, que todo el material que se utilizara para la mejora de la estructura del inmueble arrendado, corre por cuenta del arrendatario, y que él solo cubriría los gatos referidos a la instalación del medidor eléctrico; de dichos documento la parte demandada solicitó su exhibición. Dicho acto tuvo lugar en fecha 1 de julio de 2013, en el cual la parte actora, consignó escrito en el que indicó que no existía documento alguno que exhibir, por cuanto aduce que el mismo nunca existió, arguyendo que de la lógica se desprende que si una persona da una autorización ¿Cómo es que la parte no la tiene en original?. Con relación a este medio probatorio el Tribunal observa que de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, el promovente tiene la carga de aportar al juicio elementos de prueba que puedan convencer al juez de que el instrumento cuya exhibición se solicita efectivamente está o ha estado en poder del adversario. En el caso bajo análisis se evidencia que la parte demandada solicitó a la actora la exhibición de los documentos antes mencionados, sin traer al proceso algún elemento de convicción de mínimo contenido probatorio en virtud del cual pudiera considerarse satisfecha la carga procesal que en este sentido le impone el Código de Procedimiento Civil. Por ende, este jurisdicente considera que la prueba fue irregularmente promovida por cuanto no se cumplieron los extremos de validez del acto y en consecuencia, en criterio de este Juzgador no es posible aplicar a la demandante la consecuencia o sanción que establece el artículo 436 del Código Adjetivo y así se decide.
• Copias fotostáticas simples de planillas de depósitos atinentes a la cuenta N° 0102-0552-230000034393, del Banco de Venezuela, cuyo titular es el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, efectuados por el ciudadano Orlando Segundo Guedez García, de fechas 7.2.2012, 8.3.2013, 11.4.2012, por un monto de Bs. 1000,00; de los que se desprende el pago efectuados por el demandado de los meses enero, febrero y marzo de 2012, los cuales son apreciados por este juzgador como tarjas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.383 del Código Civil. Así se establece.-

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Culminado con el deber de examinar los medios probatorios aportados por las partes al juicio, pasa este juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto, en tal sentido, se constata que el caso de marras se circunscribe a determinar si en el marco de un contrato de arrendamiento perfeccionado entre las partes, el arrendatario ha incumplido con el pagó de los cánones mensuales correspondientes a partir del mes de julio de 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda, esto es, 1º de abril de 2013; al considerar la actora que en el contrato objeto de la demanda se estableció en la cláusula tercera, que el mismo tendría una vigencia de dos años contados desde el 1/07/2005 al 1/07/2007, y que podrá prorrogarse automáticamente a menos que cualquiera de las parte notificase a la otra con por lo menos 30 días de antelación su voluntad de no continuar con dicha relación arrendaticia, que también se estipuló en la cláusula segunda que el monto del canon de arrendamiento sería por la cantidad de Bs. 500 y que el mismo tendría un reajuste para el 1º de julio del 2006, de acuerdo al índice inflacionario, pero que en ningún caso sería menor al 40% sobre el canon pactado, que su contraparte dejó de pagar los cánones de arrendamiento desde el mes de julio de 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda, esto es, 1º de abril de 2013, por un monto de Bs. 700, que el arrendatario sin su autorización modificó los locales arrendados, que en razón de ello lo demanda a la resolución del contrato. Por su parte, el demandado se excepcionó a establecer que es falso que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamientos, los cuales aduce no fueron identificados por mes, año y valor y que no ha hechos cambios al inmueble sin el consentimiento del arrendador.
Al respecto, se verifica del contrato de arrendamiento de autos que se estableció en la cláusula segunda del documento contentivo del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“El canon de arrendamiento ha sido convenido en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00), los cuales pagará el arrendador puntualmente los fines de mes es decir LOS ÚLTIMOS CINCO (5) DÍAS de cada mes, sin embargo, para el 01 de julio de 2006 el canon de arrendamiento será ajustado de mutuo acuerdo entre las partes y de acuerdo al índice inflacionario, en todo caso el reajuste no será menor al 40%.” (Subrayado y negrita de este tribunal).-

Por lo tanto, es menester de este tribunal, verificar si en el caso de marras se incumplió con dicha obligación o por el contrario fue cumplida, en tal sentido, se trae a colación, los medios probatorios aportados por la partes en el presente juicio, observándose que la parte demandada (arrendatario), aportó como sustento de sus alegatos, que efectuó por ante la cuenta bancaria del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el pagos de los meses enero, febrero y marzo de 2012, por un monto de Bs. 1000,00; sin embargo, constata este juzgador que dicho pagó no cubre en su totalidad lo demandado por la parte actora, pues si bien es cierto que la parte demandada aduce no tener claro el mes, año y monto por el cual se demanda, no es menos cierto que consta de autos específicamente del escrito libelar que la actora indica que el arrendatario “dejó de cancelar los cánones de arrendamiento que por mandato de la Ley debió pagar puntualmente con lo aumentos convenidos en la cláusula segunda, siendo el primero aumento desde el mes de julio de 2006, por un mono de SETECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 700,000,00), y los que siguieron generando desde esa fecha hasta hoy…”, de lo que colige este juzgador que el incumplimiento del demandado deviene por el pagó de los cánones mensuales, que corresponden a partir del mes de julio de 2006 hasta la fecha de interposición de la demanda, esto es, 1º de abril de 2013; no evidenciando quien decide, que el demanda haya demostrado en el transcurso del presente proceso el cumplimiento de su obligación, por lo tanto resulta forzoso a este Tribunal declarar RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Brígido Demetrio Perales y Orlando Segundo Guedez García, sobre un local que en su interior esta dividido en dos, que forma parte integral del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta en ella construida, situada en la Urbanización Coronel Carlos Delgado Chalbaud, en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado por ante la Notaría Trigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 14.09.2005, inserto bajo el Nº 84, Tomo 71 de Los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Así se establece.-
Ahora bien, con relación al alegato de la parte actora, referido a que su antagonista modificó los locales del inmueble arrendado sin su autorización, verifica este juzgador que dichas modificaciones no fueron demostradas en autos, no obstante que el demandado arguyó que fueron consentidas por el arrendador, por lo tanto dicho argumento es desechado del presente juicio. Así se decide.-

IV
DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO DÉCIMO SÉPTIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, obrando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR, la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuso el ciudadano BRÍGIDO DEMETRIO PERALES, en contra del ciudadano ORLANDO SEGUNDO GUEDEZ GARCÍA.

SEGUNDO: Se ORDENA a la parte demandada que entregue a la actora, el local ubicado en la parte externa del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa-quinta en ella construida, situada en la Urbanización Coronel Carlos Delgado Chalbaud, en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Municipio Libertador del Distrito Capital.-

TERCERO: Se CONDENA a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de julio de 2006 hasta que, mediante auto expreso, la presente decisión se declare definitivamente firme, por un monto setecientos bolívares (Bs. 700,00) cada mes.-

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

QUINTO: Notifíquese del presente fallo a las partes, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE
Dado, firmado y sellado en el salón de despacho del Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, en el día de hoy diecisiete (17) de febrero del año dos mil catorce (2014).- Años 203º de la Independencia y 154º de la Federación.-
EL JUEZ TITULAR,

DR. JUAN ALBERTO CASTRO ESPINEL

LA SECRETARIA,

Abg. YESSICA URBINA

En esta misma fecha, siendo las nueve y catorce minutos de la mañana (9:14 a.m.), se publicó y registró la presente sentencia, dejándose copia debidamente certificada de ella en el copiador de sentencias definitivas llevado por este Tribunal, ello conforme lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
LA SECRETARIA,

Abg. YESSICA URBINA