TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de febrero de dos mil catorce
203º y 154º

ASUNTO: KP02-V-2010-003045
PARTE DEMANDANTE: RITA JOSEFINA LOPEZ ROSILLO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 11.157.081, contra el ciudadano

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Elsy Alvarez, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 136.032.

PARTE DEMANDADA: RICARDO JOSE CHACON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 10.714.199.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Mariana Fernández, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 160.648.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de OPCIÓN COMPRA VENTA
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de cumplimiento de contrato, interpuesto por la representación judicial de la parte actora en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que en fecha 12 de febrero de 2002, el ciudadano Ricardo José Chacón y su representada pactaron un contrato verbal de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la II Etapa de la Urbanización Villa Roca, Conjunto Nº 4, Nº 4-09, en la Avenida Intercomunal Barquisimeto Cabudare, Sector Los Rastrojos, del Municipio Palavecino del Estado Lara, parcela de terreno tiene un área aproximada de CIENTO OCHENTA Y SIETE METROS CUDRAOS SETENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS (187,63 M2), comprendida dentro de los siguientes linderos: NORESTE: en línea de 9,34 mts con parcela 4-08; SUROESTE: en línea de 9,33 mts con parcela 6-08; SURESTE:; en línea de 20,10 mts con Villa Roca y NOROESTE: en línea de 15,60 mts con parcela Nº 4-10 y 4,50 mts con calle Acceso Conjunto Nº 4. Que el precio de dicho arrendamiento se estableció en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,oo Bs.) mensuales pagaderos por mensualidades vencidas los primeros 5 días de cada mes en la cuenta de ahorros Nº 01515500132370, del Banco Fondo Común del arrendador Ricardo José Chacón y que ese monto fue en aumento anualmente hasta alcanzar la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (800.000,oo Bs.), según copias simples de depósitos realizados a la cuenta mencionada. Que transcurridos 04 años de la relación arrendaticia, el ciudadano mencionado, dando cumplimiento al derecho de preferencia que le corresponde a su representada, le ofreció la venta del inmueble en referencia y que en fecha 06 de enero de 2006, se suscribió opción irrevocable de compra venta, según documento inserto bajo el Nº 70, tomo 1, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Cabudare, Municipio Palavecino del Estado Lara, por la cantidad de CIENTO CUARENTA MILLONES DE BOILÍVARES (140.000.000,oo Bs.), hoy CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (140.000,oo Bs.) que serían pagados de la siguiente forma: 1) la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) pagados al momento de a suscripción del contrato y CIEN MIL BOLÍVARES (100.000,oo Bs.) en el acto de protocolización del documento definitivo; indicando que el tiempo establecido para el cumplimiento de dicho contrato se estipuló en CIENTO VEINTE (120) días continuos mas una prórroga de TREINTA (30) días mas. Continuó exponiendo que paralelo a las diligencias relacionadas con las mejoras del inmueble, reiteradamente y cada semana que ha transcurrido después de la firma del mencionado documento llamaba al promitente vendedor a los fines que le suministrara los documentos administrativos requeridos por la ley y que éste no lo hizo, indicando que el lapso establecido se encuentra vencido. Que el demandado le informó a su representada que para venderle la casa tenía que pagarla la cantidad diferente a la estipulada, que el nuevo precio de la casa es la cantidad de TRESCIENTOS CURENTA MIL BOLÍVARES (340.000,oo Bs.), Que debía pagar a partir del mes de junio de 2009 la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES MENSUALES (2.000,oo Bs.) por concepto de pago de canon de arrendamiento y que con esto le daba la oportunidad para de buscar los TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES FUERTES (300.000,oo Bs.) restantes para la compra de la casa. Que ante la situación de angustia y aterrorizada por los insultos y amenazas y bajo el temor de ser desalojada del inmueble, su representada se vio obligada a acudir al Juzgado Primero del Municipio Palavecino de la Circunscripción Judicial del Estado Lara a los fines de consignar el canon de arrendamiento desde el mes de junio de 2009 hasta la fecha de introducción de la presente demanda y los meses siguientes. Fundamentó su pretensión en lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.168 del Código Civil. Solicitó decreto de medidas cautelares. Estimó la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (220.000,oo Bs.). Finalmente indicó que demanda al ciudadano Ricardo José Chacón para que cumpla con la obligación de venderle en forma inmediata el inmueble objeto de la demanda por la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (140.000,oo Bs.); para que le pague la cantidad de VEINTICUATRO MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (24.800,oo Bs.) por el no cumplimiento oportuno de su obligación, los daños y perjuicios que le ha ocasionado, consistentes en tener que pagar mensualidades por concepto de arrendamiento por 03 años consecutivos desde el mes de enero de 2006, hasta el mes de julio de 2010, mas las cantidades de dinero que se sigan pagando por tal concepto; y las costas y costos que ocasiones el procedimiento.
En fecha 06 de agosto de 2010, este Tribunal admitió la demanda.
En fecha 27 de junio del año 2013, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda, negándola, rechazándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes. Expuso que es cierta la celebración del contrato de arrendamiento verbal; que para ese momento convinieron un canon de arrendamiento en la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000,oo Bs.) y que para el año 2006 convinieron en celebrar un contrato de compra venta por un precio de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES (140.000,oo Bs.), que se agotó la prórroga establecida por cuanto a la actora no le habían otorgado el crédito que había solicitado ante la entidad bancaria, indicando que esperó pacientemente, que transcurrieron 03 años y que en el mes de mayo de 2009 recibió un correo electrónico por parte de la actora con una nueva propuesta en la que el comprador sería el hermano de ésta, ciudadano Jesús López Rosillo, y que le propuso asimismo que el precio de la compra sería de DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (290.0000,oo Bs.) de los cuales deducirían la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (40.000,oo Bs.) entregados como inicial en el año 2006. Asimismo indicó que en ningún momento se estableció como monto de venta la cantidad de TRESCIENTOS CURENTA MIL BOLÍVARES (340.000,oo Bs.). Indicó que aceptó la nueva negociación, y que les manifestó que mientras esperaban los NOVENTA (90) días mas los TREINTA (30) días de prórroga, el arrendamiento aumentaría a la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,oo Bs.), siendo que le respondieron que el ciudadano mencionado tampoco le compraría el inmueble, y comenzó a depositar un monto decidido en forma arbitraria en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (800.000,oo Bs.) por el Juzgado Primero del Municipio Palavecino de la Circunscripción Judicial del Estado Lara; exponiendo que desde el mes de Diciembre de 2012, no recibió ningún tipo de pago por concepto de pago de canon de arrendamiento y que en cuanto al presunto incumplimiento del contrato del que ha sido objeto su representado, considera que quien incumplió en dos ocasiones la materialización de la promesa de compraventa es la demandante y que le ha menoscabado a su representado el derecho constitucional a la vivienda. Fundamentó lo alegado en lo establecido en los artículos 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 1.160 del Código Civil.
En fecha 03 de julio de 2013, la representación judicial de la parte demandante impugnó el documento de prueba consignado con la contestación de la demanda que riela a los folios 149 al 155.
En fecha 22 de julio de 2013, la apoderada demandante presentó escrito de promoción de pruebas, pronunciándose este despacho sobre la admisión de las mismas, por auto de fecha 08 de agosto de 2013.
En fecha 19 de septiembre de 2013, se realizó acto de nombramiento de expertos.
En fecha 24 de septiembre de 2013, tuvo lugar acto de juramentación de expertos.
En fecha 27 de septiembre de 2013, se practicó inspección judicial promovida. Los expertos consignaron informe de experticia, en el cual llegaron a la conclusión que los correos son auténticos; que la identificación y acceso a los correos electrónicos se realizó de una manera exitosa, que se deja constancia de la autoría de los documentos promovidos como correo electrónico y que se evidencia que los usuarios asociados a las cuentas chacon-ricardo@hotmai.com y ritarosillo@hotmail.com son fidedignos por medio de la información contenida en la metadata del correo.
En fechas 07 y 08 de octubre de 2013, se escuchó la declaración testifical de los ciudadanos Marcos de Campo Osorio, Carmen Luisa Monsalve y Jorge Luís Molero.
En fecha 08 de noviembre de 2013, la apoderada actora consignó escrito de informes.
En fecha 14 de noviembre de 2013, las apoderadas demandadas consignaron escrito de informes.
En fechas 26 y 28 de noviembre de 2013, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de observación a informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de compra venta que suscribió con la parte demandada, según se evidencia del documento de opción a compra venta traído a los autos en forma auténtica y al cual se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
De acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte demandante procura el cumplimiento por parte de su cocontratante del contrato de opción a compra venta, ya valorado, debido a que la últimamente nombrada no ha cumplido con su obligación de entregar los documentos requeridos en el Registro Inmobiliario para tramitar la protocolización de la venta.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la parte demandada, convino en la celebración del contrato y negó, rechazó y contradijo la demanda exponiendo que a la contraparte no le fue otorgado el crédito hipotecario respectivo, siendo que le solicitó que fuera el ciudadano Jesús López, quien le compraría el inmueble, indicando que accedió. Por lo cual, de lo anterior, se hacen las siguientes consideraciones:
Conforme establecen los artículos 1133 y 1159 del Código Civil que respectivamente disponen:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264:
Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

Por lo que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación contractual, y en razón de estar controvertida por la parte demandada, resulta necesario valorar los medios de prueba promovidos por ambas partes.
Así, la parte actora, trajo a los autos copias fotostáticas de los depósitos emitidos a favor de la parte actora y facturas a nombre de su representada con el objeto de demostrar que realizó mejoras al inmueble de autos respaldada por la seguridad del contrato, los cuales al no haber sido desconocidos ni impugnados por la parte demandada, adquieren valor probatorio, pero no obstante deben ser desechadas por impertinentes, pues no se trata de un hecho debatido o controvertido en el sub iudice.
Asimismo promovió, certificación de consignación de cánones de arrendamiento ante el Juzgado de los Municipios Palavecino y Simón Planas de esta Circunscripción Judicial; planillas de pago de cánones de arrendamiento ante el Sistema de Arrendamiento de Viviendas en línea; denuncias formuladas ante el Ministerio Público y la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda y Medida dictada por la Coordinación Regional de Arrendamiento del Estado Lara; que deben correr la misma suerte de los instrumentos inmediatamente antes valorados, por cuanto de las afirmaciones fácticas hechas por la demandante, así como de las consecuencias que ella pretende, la eventual relación de derecho sustantivo que pueda verificarse entre las hoy contendientes, en nada afecta la suerte y efectos del instrumento que sirve de fundamental para la pretensión de la actora, razón por la cual deben ser desechadas por impertinentes
Promovió la actora la testifical de los ciudadanos Marcos de Campo Osorio, Carmen Luisa Monsalve y Jorge Luís Molero; de cuyos deposiciones este juzgador observa que aun cuando fueron contestes al afirmar que el demandado no entregó los documentos respectivos requeridos por la Oficina Registral, específicamente el ciudadano Marcos de Campo, al ser preguntado al particular quinto “Diga el Testigo de razón fundada de sus dichos?, Contestó: “Se estableció un lapso de tiempo para la entrega de toda la documentación en referencia a los pasos a seguir para llevar a cabo la venta del inmueble. Al no cumplirse dicha entrega se incurrió en el incumplimiento del contrato de opción de compra venta por parte del vendedor”, siendo que con dicha respuesta no sólo califica la pretensión de la demandante, sino que emite un juicio de valor, que resulta a todo evento impropio del medio probatorio cuyo objeto es la narración de hechos.
Y por otra parte el ciudadano Jorge Molero, al ser interrogado contestó al particular cuarto: “el señor el vendedor nunca apareció, ella siempre lo llamaba y el nunca respondía eso era lo que ella me comentaba” (destacado de este Juzgado de Primera Instancia); lo que constituye un testimonio referencial; por lo cual las mencionadas testifícales se desechan de conformidad con lo establecido en el artículo 508 de la Ley Adjetiva Civil, pues la primera de las referidas demuestra una parcialidad absoluta en su respuesta, en tanto que al segundo de los analizados no le constan los hechos debatidos en forma personal, sino de manera refleja por haberlo escuchado de la propia demandante.
De su parte, la representación judicial de la parte demandada promovió correo electrónico el cual fue impugnado y ratificado a través de prueba de experticia en la cual llegaron a la conclusión que los correos son auténticos; que la identificación y acceso a los correos electrónicos se realizó de una manera exitosa, que se deja constancia de la autoría de los documentos promovidos como correo electrónico y que se evidencia que los usuarios asociados a las cuentas chacon-ricardo@hotmai.com y ritarosillo@hotmail.com son fidedignos por medio de la información contenida en la metadata del correo; que se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.427 del Código Civil con fundamento en la sana crítica, y de cuanto concluyen los expertos parece razonablemente lógico, habida cuenta que explican en forma pormenorizada el método seguido en su análisis.
Pese a ello, no debe perderse de vista que la fuente de obligación en el presente está constituido por el contrato originalmente suscrito entre las partes, cuya valoración se hizo al inicio de este extenso, de suerte que el referido correo electrónico mal podría ser considerado como una nueva convención modificatoria de la anterior, pues en todo caso, se trata de una propuesta que no llegó a ser suscrita, sino que quedó, en todo caso, en el campo de las ideas y del análisis entre los contratantes, sin que se satisficiera lo estipulado en la cláusula octava del referido contrato que les vinculaba.
Adicionalmente, si bien es cierto que en el contrato tantas veces mencionado, se establecieron obligaciones para cada uno de los contratantes, de conformidad con el principio de distribución de la carga de la prueba previsto en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento civil, la incumbía a la actora no sólo demostrar la existencia de la relación o ligamen, como efectivamente lo hizo, sino también debió acreditar en modo inequívoco el cumplimiento de las obligaciones que a ella correspondían, tal como el pago del precio en la forma y oportunidad establecida contractualmente, y, excepcionalmente para el caso que se hubiere apartado de esa prestación, ha debido, en su defecto, demostrar el incumplimiento del otro contratante en las obligaciones que a él eran inherentes y que le relevaban de cumplir en tal forma.
Por el contrario, el referido correo electrónico ya antes analizado, si como se ha establecido no puede considerarse modificatorio de las condiciones contractuales estipuladas, puede considerarse como una presunción del incumplimiento de la propia actora, quien ante la imposibilidad de adquirir el inmueble a su nombre propuso el de un tercero.
Ante ello, vale la pena transcribir cuanto establece la legislación adjetiva en este sentido “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda (rectius: pretensión) sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado (omissis)”, por manera que al no existir en el presente la irrefutable certidumbre de las afirmaciones sostenidas en el libelo de demanda, específicamente las relativas a que el incumplimiento del contrato de opción fueren atribuibles al demandado, la pretensión postulada no ha lugar en derecho. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta interpuesta por la ciudadana RITA JOSEFINA LOPEZ ROSILLO contra el ciudadano RICARDO JOSE CHACON, ambos identificados.
Se condena en costas a la parte demandante por haber sido desechada la pretensión por ella propuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de Febrero del año dos mil catorce (2014). Años 203º y 154º.
EL JUEZ

Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,

Abg. Antony Gilberto Prieto Ortiz

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:27 p.m.
El Secretario,
OERL/mi