TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
INVERSIONES DUBAJ C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 16 de enero de 1995, bajo el No. 27, Tomo 2-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
MANUEL BELLERA CAMPI, DONATO PINTO MALDONADO y HERZELEIN SAAVEDRA QUERO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.902, 49.010 y 135.532, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de mayo de 2000, bajo el No. 52, Tomo 30-A.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.-
JOHEL R. GIMON ALVAREZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 24.406, de este domicilio.
MOTIVO.-
RESOLUCION DE CONTRATO DE SUB-ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: 11.834

El abogado MANUEL BELLERA CAMPI, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., en fecha 04 de octubre de 2012, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE SUB-ARRENDAMIENTO, a la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A., por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada y se admitió el 10 de octubre de 2012, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente, a que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación de la demanda.
El abogado JOHEL R. GIMON ALVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, el día 23 de enero de 2012, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda y reconvención; la cual fue admitida por el Juzgado “a-quo” mediante auto dictado en fecha 23 de enero de 2013.
El abogado MANUEL BELLERA CAMPI, en su carácter de apoderado actor, en fecha 25 de enero de 2013, presentó escrito contentivo de contestación a la reconvención.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso; el Juzgado “a-quo” en fecha 20 de noviembre de 2013, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró sin lugar la presente demanda y sin lugar la reconvención; contra dicha decisión apelaron el 25 de noviembre de 2013, el abogado JOHEL R. GIMON ALVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, y el 26 de noviembre de 2013, el abogado HERZELEIN SAAVEDRA QUERO, en su carácter de apoderado actor, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado 27 de noviembre de 2013, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 20 de enero de 2014, bajo el No. 11.834, y el curso de Ley.
En esta Alzada, el abogado MANUEL BELLERA CAMPI, en su carácter de apoderado actor, en fecha 04 de febrero de 2014, presentó escrito contentivo de conclusiones; y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa este Tribunal a decidir previa las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actas que corren insertas en el presente expediente se observa que:
a) Escrito libelar, presentado por el abogado MANUEL BELLERA CAMPI, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA CABI PAN C.A., en el cual se lee:
“…Consta de contrato de SUBARRENDAMIENTO autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia el 25 de octubre de 2001, bajo el n° 39, tomo 142 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, que acompaño distinguido con la letra “B”, que mi representada INVERSIONES DUBAJ C.A. dió en SUBARRENDAMIENTO a “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A.”… un local comercial distinguido con el n° 1 del CENTRO COMERCIAL CHAL, ubicado… en la Avenida Lara, entre la Avenida Bolívar sur y la avenida Urdaneta de esta ciudad de Valencia, en la Parroquia Candelaria, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo.
El local arrendado, sería destinado por EL SUBARRENDATARIO, única y exclusivamente para “panadería, pastelería y charcutería, no pudiendo cambiar su destino sin autorización escrita de la SUBARRENDADORA”, con arreglo a la CLÁUSULA QUINTA del referido contrato. Igualmente, los contratantes INVERSIONES DUBAJ, C.A, y “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A.”, convinieron con arreglo a las cláusulas cuarta y quinta del referido contrato, en lo siguiente; “CUARTA: LA SUBARRENDATARIA se compromete a pagar a LA SUBARRENDADORA como canon de arrendamiento hasta el día TREINTA Y UNO (31) DE DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL UNO (2.001), la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 383.448,00) mensuales, pagadero por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes; ...a partir del PRIMERO (1°) DE ENERO DEL AÑO 2002, el canon de arrendamiento mensual será incrementado por LA SUBARRENDADORA en una cantidad que no será inferior al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado para el año 2001; y a partir del PRIMERO (1°) DE ENERO DEL AÑO 2.003, el canon de arrendamiento mensual será incrementado por LA SUBARRENDADORA en una cantidad que no será inferior al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado para el año 2.002. Es expresamente convenido entre las partes que en caso de producirse una prórroga del presente contrato, el canon de arrendamiento mensual se incrementará en igual porcentaje al que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado en los doce (12) meses inmediatos anteriores a la prórroga que corresponda, obligándose LA SUBARRENDATARIA a cancelar el nuevo canon mensual de arrendamiento dentro de los cinco primeros días de cada mes, a partir del inicio de dicha prórroga… En consecuencia, si por cualquier circunstancia no se acordare por escrito su prórroga, se entenderá prorrogado por el término de un (1) año más, al vencimiento del plazo fijado o al de una cualesquiera de sus prórrogas y en las mismas condiciones, términos y modalidades establecidos en este instrumento. LA SUBARRENDATARIA se obliga a pagar el canon mensual de arrendamiento en la siguiente dirección: AVENIDA BOLIVAR, CENTRO PROFESIONAL MAJAY, PISO 6. OFICINA n° 64. VALENCIA. QUINTA: El inmueble arrendado se encuentra en perfectas condiciones de uso y funcionamiento y será destinado exclusivamente por LA SUBARRENDATARIA para panadería, pastelería y charcutería, no pudiendo cambiar su destino sin autorización escrita de LA SUBARRENDADORA. Queda expresamente prohibido establecer en el inmueble dado en arrendamiento, máquinas que produzcan ruidos molestos, trepidaciones, malos olores, depósitos de materiales inflamables o explosivos o de cualesquiera otros bienes que por su volumen o peso puedan producir daños en el inmueble.”.
En el contrato de arrendamiento, se establece: a) en su cláusula DECIMA-SEPTIMA: “La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, dará derecho a LA SUBARRENDADORA a exigir la entrega inmediata del local arrendado, así como la total cancelación de los cánones de arrendamiento que faltaren para terminar el contrato mediante el ejercicio de las acciones correspondientes, sin perjuicio para LA SUBARRENDADORA de ejercer otras acciones que le correspondan de conformidad con la Ley.”; y b) en su cláusla DECIMA-OCTAVA: “La responsabilidad de LA SUBARRENDATARIA sólo cesará cuando LA SUBARRENDADORA le expida por escrito el correspondiente finiquito, una vez cumplida con la totalidad de las obligaciones asumidas de conformidad con la Ley y el presente instrumento.”.
Ahora bien, la mencionada SUBARRENDATARIA “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A”, hasta el día de hoy 28 de septiembre de 2012, inclusive, adeuda a mi representada los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) mensuales por concepto de IVA, por lo que cada mensualidad de arrendamiento, asciende a DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), por cada uno de dichos meses, con arreglo a las previsiones de la cláusula cuarta del contrato que acompaño marcado “B” y con arreglo a lo determinado expresamente, por imperio de dicho contrato, en comunicación remitida a LA SUBARRENDATARIA “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A.”, en fecha 7 de diciembre de 2011, como se ha venido efectuando de conformidad con dicho instrumento, desde el año 2001, cuando se inició entre las partes la relación arrendaticia, según se desprende de los siguientes instrumentos que acompaño en copia fotostática distinguidos: “1”, “2”, “3”, "4”, “5”, “6”, “7”, “8”, “9” y “10”, todo lo cual asciende a la suma de SETENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 78.400,00), mas el IVA por dicho término de ocho (8) meses, que asciende a NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 9.408,00), lo que da un total de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 87.808,00), por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos.
En razón de todo ello, por cuanto es procedente, ocurro ante su competente
autoridad para demandar, como en efecto demando a la sociedad mercantil
“PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A.”… en su carácter de SUBARRENDATARIA para que convenga en lo siguiente:
PRIMERO; En resolver dicho contrato de sub arrendamiento por haberlo incumplido como consecuencia de la falta de pago de las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) mensuales por concepto de IVA, por lo que cada mensualidad de arrendamiento, asciende a DIEZ MIL NOVECIENTOS SÉTENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), y en consecuencia, haga entrega a mi representado, totalmente desocupado, en perfecto estado de funcionamiento y solvente de , las obligaciones a cargo de LA SUB ARRENDATARIA, el local comercial n° 1 del Centro Comercial Chal, o en su defecto, a ello sea condenada por el Tribunal.
SEGUNDO: En cancelar la suma de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 87.808,00), por concepto de los cánones de sub arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), cada mensualidad más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) por concepto de IVA., que se incluye en cada una de las mensualidades, por lo que cada mensualidad de arrendamiento, asciende a DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), por cada uno de dichos meses, lo que totaliza como se deja indicado la suma de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 87.808,00).
TERCERO: En cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes que sigan venciendo hasta la oportunidad en que mi mandante pueda ocupar nuevamente dicho inmueble, libre de todas y cada una de las obligaciones a que está obligado a cancelar el expresado subarrendatario de conformidad con el aludido contrato, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) mensuales por concepto de IVA.
CUARTO: El pago de las costas y costos procesales…
…Estimo la presente demanda en la suma de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 87.808,00), los cuales equivalen a NOVECIENTAS SETENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS CON SESENTA CUATRO CENTESIMAS DE UNIDAD TRIBUTARIA (975,64 U.T)…”
b) Escrito de contestación a la demanda y reconvención, presentado por el abogado JOHEL R. GIMON ALVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en los términos siguientes:
“…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser falsos LOS HECHOS e improcedentes el derecho invocado como fundamento de la acción, y en consecuencia:
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO por ser contrario a la verdad que mi representada, como subarrendataria, este insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, y agosto de 2012.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO el argumento de la parte actora de que el canon de arrendamiento mensual y correspondiente al corriente año de 2012, sea la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), mas MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) por concepto de IVA, así como rechazo, niego y contradigo el que cada mensualidad ascienda en compuesto, vale decir canon mas IVA, a la suma de DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), en virtud de que dicho monto no se corresponde a lo regulado por el contrato cuya resolución se pide.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO el dicho de la actora de que las comunicaciones escritas dirigidas a mi representada para participarle el incremento anual de los canones de arrendamientos mensuales sean emitidas por “...imperio de dicho contrato...” dado que tal modalidad contemplada contractualmente como método para ajustar dichos canones de arrendamiento, negando, rechanzando, y contradiciendo el dicho de la demandante de que ese haya sido el método de ajuste inflacionario utilizado desde el año 2001…
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO el dicho de la demanda que mi poderdante adeude la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 78.400,00) por concepto de cánones insolutos mas IVA.
NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO el dicho de la actora de que el canon vigente y base del calculo de su reclamo sea la cantidad expresada en el libelo, y en tal sentido invoco la falta de merito para establecerlo dada la circunstancia de que no indica en ninguna forma en Derecho aceptable, el mecanismo contable valido y aceptación contractual para determinar los montos reclamados como insolutos, y ello habida cuenta de que CONTRACTUALMENTE se establecieron, bajo el consenso de las partes, los rigores referenciales bajo los cuales debieron someterse. Debe tenerse en cuenta a tales efectos que la Sub arrendadora actora se limita a justificar dicho canon con una “COMUNICION ESCRITA” y producto de su única y unilateral voluntad, donde de manera arbitraria fija el canon ser vigente durante el año 2012, sin manifestar, bajo el amparo de una injustificable arrogancia atropellando expresas convenciones contractuales, el método o justificación para establecer dichos montos.
ES FALSO que para el año 2012 la Sub arrendadora haya ajustado el canon de arrendamiento a la suma de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00) mas el monto correspondiente al IVA. Cuando lo cierto es que unilateralmente aumento el canon a la suma de DIEZ MIL CIEN BOLIVARES (10.100,00) MAS IVA, es decir la suma de UN MIL DOCIENTOS DOCE (Bs.1212,00) por concepto de impuesto al Valor agregado (IVA)…
…DE LA RECONVENCION POR REINTEGRO DE SOBREALQUILERES
Consta de documento autentificado por ante la NOTARIA PUBLICA SEGUNDA DE VALENCIA , el 13 de febrero de 1997, donde quedo anotado bajo el Nº 31 , tomo 19 de lo libros de autenticaciones llevados por dicha notaria, que mi mandante es sub. arrendataria de un inmueble constituido por un local comercial distinguito con Nº 11-A del centro comercial CHAL , ubicado este en la avenida Lara, entre avenida bolívar sur y avenida urdaneta, en jurisdicción del municipio valencia del estado Carabobo , documento este que acompaño la parte actora al libelo de demanda marcado “B”.
En el referido instrumento autenticado consta, además, que la arrendadora es la sociedad de comercio INVERSIONES DUBAJ C.A…. que el canon de arrendamiento quedo inicialmente fijado en la cantidad de TRECIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 383.448,00) mensuales, equivalentes a la suma de TRECIENTOSOCHENTA Y TRES CON 45/100 BOLIVARES (383,48) según el actual régimen monetario, y que la duración del contrato era desde el PRIMERO (1º) DE OCTUBRE DE DOS MIL UNO (2001) hasta el TREITA Y UNO DE DICIEMBRE DE DOS MIL TRES (2003), a partir de allí prorrogable por periodos iguales y sucesivos de un (1) año…
…Ahora bien, ciudadano juez, el contrato se ha prorrogado sucesivamente desde el vencimiento del primer periodo (31 de diciembre de 2003) en cuyo término la ARRENDADORA, ha ajustado, UNILATERALMENTE el canon de arrendamiento al vencimiento de cada año de contrato, hasta alcanzar a la suma de SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 7.280,00) hasta DICIEMBRE del 2011.
En este orden de ideas, es de hacer notar que el CANON DE ARRENDAMIENTO INICIAL fue la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs 383.448,00) mensuales, equivalentes a la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES CON 45/100 BOLIVARES (383,48) para el lapso comprendido entre el 1º de octubre y el 31 de diciembre del 2001.
En tal sentido es de hacer notar que, conforme a expreso convenio estipulado en la cláusula “CUARTA” del referido contrato, se acordó:
“Es expresamente convenido entre las partes que en caso de producirse un prorroga del presente contrato, el canon de arrendamiento mensual se incrementara en igual porcentaje al que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado en los doce (12) meses inmediatos anteriores a la prorroga que corresponda.”
Vale decir entonces para los efectos de ajustes de tos cánones de arrendamiento para las prórrogas anuales del contrato se debió basarse para dicho cálculo en los ÍNDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR para el área metropolitana de Caracas (IPC) hasta el año 2007, y a partir de allí en los índices nacionales de precios al consumidor (INPC) ambas referencias inflacionarias determinadas por el banco central de Venezuela , dado que fueron esas las condiciones pastadas contractualmente para el incremento de los cánones arrendatarios, a cuyo régimen expresamente someto el contrato, oponiéndoselo como base referencial OBLIGADA a mi arrendadora.
Sin embargo, pese al expreso y diáfano régimen de incremento arrendaticio,. La Arrendadora, de manera unilateral, arbitraria e inconsulta, ha violado sistemáticamente desde el año 2002 la expresa estipulación contractual contenida en la pre aludida cláusula "CUARTA" del contrato, fijando e imponiendo a su más libre albedrío los cánones de arrendamiento a partir de la prórroga automática acaecida el de enero del año 2002, y desafiando al contrato ha hecho prevaler su único criterio de calculo, sin atender las dispositivas contractualmente acordadas.
Establecido lo anterior, quedó determinado por cálculo preciso, y expresado en su equivalencia en al Régimen monetario actual, lo siguiente:
1.- AÑO 2003: Se pago por concepto de SOBREALQUILERES la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS CON 50/100 BOLIVARES (676,50) en el año 203.
2.- AÑO 2004: Se pago por concepto de SOBREALQUIRES la cantidad de OCHENTA Y NUEVE CON 507100 BOLIVARES (89,50) en el año 2004.
3.- AÑO DE 2006: Se pago por concepto de SOBREALQUILERES la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON 20/100 BOLIVARES, en el año 2006;
4.- AÑO DE 2007: Se pago por concepto de SOBREALQUILERES la cantidad de VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS CUATRO CON 00/100 BOLIVARES (22.404,00) en el año 2009;
5.- AÑO DE 2008: Se pago por concepto de SUBALQUILERES la cantidad de SETECIENTOS SEIS CON 15/100 BOLIVARES (706,15) EN EL AÑO 2007
6.- AÑO DE 2009: Se pago por concepto de SOBREALQUILERES la cantidad de VEINTIDOS MIL CUATROCIENTOS CUATRO CON 00/100 BOLIVARES (22.404,00) en el 2009.
7.- AÑO DE 2010: Se pago por concepto de SUBALQUILERES la cantidad de TREINTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS SESENTA Y CINCO CON 00/100 BOLIVARES (39.765,00) en el año 2010.
8.- AÑO DE 2011: Se pago por concepto de SOBREALQUILERES la cantidad de CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS CON 00/100 BOLIVARES (bs. 52.518,00) en el año 2011.
9.- Al 1º de Enero de 2012: Se determinó según el FACTOR INFLACIONARIO al que debió reverenciarse para este año, que el monto del arrendamiento DEBIO ser de Bs. 3.641,70 y la arrendadora unilateralmente lo establecido en DIEZ MIL CIEN 00/100 BOLIVARES (10.100,00) Y aunque este monto no se ha cancelado por obvias razones, se opto por iniciarse un procedimiento de consignación arrendaticia, mediante el cual se consigna, a titulo de pago de cánones de arrendamiento, pero con especial reserva de la presente acción, el monto del canon inmediatamente anterior y correspondiente al año 2011, unilateralmente fijado por la arrendadora en la suma de SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 7.280,00) monto este que aun es superior a la cantidad que realmente debía pagarse por concepto de arrendamiento para el año 2012, por lo que se ha pagado desde “enero” hasta “diciembre” del año 2012, asciende a la cantidad de CARENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE CON 60/100 BOLIVARES (43.659,60) cuyo derecho de repetición ejerció reserva de las repeticiones que puedan corresponderme respecto a los años anteriores…
…queda evidenciado entonces que desde el mes de ENERO del 2002 se han pagado indebidamente por concepto de “SOBRE ALQUILERES” la cantidad de CIENTO SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE CON 100/100 BOLIVARES (Bs. 176.213,20)…
…A los EFECTOS demostrativos correspondientes, relativos a la existencia cierta de COBRO BE SOBRE ALQUILERES por parte de la parte Actora, invoco su inequívoca confesión al indicar, por una parte que el canon de arrendamiento inicial como referencia para los siguientes incrementos anuales fue la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs 383.448,00), equivalentes, según nuestro nuevo régimen monetario, a la suma de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES con 45/100 BOLIVARES (Bs 383,45), vigente hasta el 31 de diciembre 2001, y que el canon que pretendió cobrar para el lapso comprendido entre el 1º de enero y 31 de diciembre de 2012 fue de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs 9.800,00) mensuales, que frente al índice Nacional de Precios al Consumidor, base contractualmente acordada para los incrementos arrendaticios, rebaza las sumas que realmente eran de correcto y adecuado ajusto o incremento…
… fundamento la presente acción en las siguientes normas legales:
ARTICULO 1.133… 1.159… 1.160… 1.167… 1.579… C.C.
ARTICULO 33 DECRETO CON FUERZA Y RANGO DE LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS….
…Ciudadano (a) Juez, en ejercicio de la acción consagrada en el Artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ante usted ocurro para DEMANDAR, POR VIA DE RECONVENCION, POR REINTEGRO DE SOBREALQUILERES a la Subarrendadora, Sociedad de Comercio INVERSONES DUBAJ, £.A.", como en efecto lo hago, en la persona de su Administrador, ciudadano SALVATORE DNIELE SETTEMBRE…. a los fines de que CONVENGA en reintegrar tos sobrealquileres recibidos, o a ello sea condenado por este Tribunal, y en consecuencia:
PRIMERO: En PAGAR, a título de REINTEGRO, la suma de CIENTO SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE CON 100/100 BOLIVARES (Bs. 176.213,20), equivalente esta suma a MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE CON 92/100 UNIDADES TRIBUTARIAS (1.957,92 UT), reservándome el derecho a COMPENSR dicha suma de dinero con la ocupación del inmueble hasta que ocurra o consume tal compensación, sin que ello obste al disfrute del Derecho de Prórroga Legal del contrato.
SEGUNDO: Igualmente, en ánimo de pretender justicia cierta, habida cuenta del hecho notorio patrio que representa el fenómeno económico de la inflación, significado en la progresiva y continua pérdida del valor adquisitivo de nuestra divisa, pretendiéndose asi que se repita en pago el mismo valor económico que en sus respectivas oportunidades significaron los sobrealquileres en cuestión, demandamos también el pago de la indexación o ajuste por inflación aplicable a dichos sobrealquileres sujetos a repetición y objeto de esta demanda, según se determine por experticia complementaria al fallo…”
c) Escrito de contestación a la reconvención, presentado por el abogado MANUEL BELLERA CAMPI, en su carácter de apoderado actor, en el cual se lee:
“…Con relación a la transcripción anterior me permito señalar lo siguiente: Dispone el artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto-Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes.”. Por su parte, el artículo 60 ejusdem, indica: “El reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme.”. Del contenido de las disposiciones anteriormente señaladas se desprende, que la acción de reintegro, sólo podrá ser ejercida en aquellas situaciones en las cuales los inmuebles objeto de cobro de “sobrealquileres”, estén sometidos al régimen de regulación de inmuebles previstos en la citada ley en su artículo 2. En el presente caso, nos encontramos ante una solicitud de reintegro de sobre alquileres que versa sobre un inmueble exento de regulación, lo cual lo excluye del ámbito de aplicación de la mencionada Ley, y por ende del ejercicio de tal acción tal y como así lo señala su artículo 4: “Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad o instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987…”. En el presente caso, se cumplen de manera inequívoca con los presupuestos señalados en disposición en cuestión, toda vez que se trata de un local de comercio donde se cumple funciones de naturaleza mercantil tal y como se aprecia en el correspondiente contrato de sub-arrendamiento que obra en el expediente y su cédula de habitabilidad data de fecha posterior al 2 de Enero de 1987. En razón de ello, la reconvención interpuesta fundamento a lo dispuesto en el artículo 58 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Arrendamientos Inmobiliarios es improcedente, y así debe ser declarada por el Tribunal a su cargo…
…Asienta la demandada reconviniente en su escrito de reconvención lo siguiente “...Ahora bien, Ciudadano Juez, el contrato se ha prorrogado sucesivamente desde el vencimiento del primer período (31 de Diciembre de 2003), en cuyo término la ARENDADORA ha ajustado UNILATERALMENTE el canon de arrendamiento al vencimiento de cada año de contrato, hasta alcanzar a la suma de SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 7.280,00) hasta DICIEMBRE del 2011...”.
Al respecto, me permito señalar lo siguiente; Niego, rechazo y contradigo que mi representada INVERSIONES DUBAJ C.A., hubiere ajustado de manera unilateral desde el año 2003 el canon de arrendamiento al vencimiento de cada año de contrato, toda vez que las partes de mutuo acuerdo han convenido en el canon de arrendamiento a regir en los distintos periodos de vigencia de la relación contractual, todo ello con arreglo a lo señalado en el artículo 14 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone; “....En los contratos de arrendamiento, a tiempo determinado que versen sobre inmuebles exentos de regulación este se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Indice General de precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo periodo, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo...” Del referido texto legal queda evidenciado que las partes se encuentran en plena libertad de fijar el monto del canon arrendaticio cuando el inmueble objeto del contrato se encuentre exento de regulación, situación ésta que en el caso que nos ocupa, se ha producido y mantenido de manera inalterable desde el año 2003. Por otra parte me permito señalar a nombre de mi representada que es falso lo aseverado por el demandante reconviniente en su escrito de reconvención por no estar previsto en el contrato de subarrendamiento lo siguiente: “…Vale decir entonces que, para los efectos de ajustes de los cánones de arrendamiento para las prórrogas anuales del contrato debió basarse para dicho calculo en los INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR para el área metropolitana de Caracas (IPC) hasta el año 2007, y a partir de allí en los índices Nacionales de Precios al Consumidor (INPC), ambas referencias inflacionarias determinadas por el Banco Central de Venezuela, dado que fueron esas las condiciones pactadas contractualmente para el incremento de los cánones arrendaticios, a cuyo régimen expresamente someto el contrato...”. Por las razones indicadas la reconvención propuesta debe ser declarada improcedente y así lo solicito sea declarado por el Tribunal…
…Ahora bien, la parte accionada reconviniente en su escrito de reconvención aspira el pago, a título de reintegro, de la suma de las cantidades señaladas en su escrito de reconvención y se reserva el derecho a compensar dicha suma de dinero con la ocupación del inmueble hasta que ocurra o consume tal compensación.
Evidentemente que nos encontramos ante pretensiones que en modo alguno pueden compensarse toda vez que así lo impiden la disposiciones del Código Civil y del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, anteriormente señaladas, compensación igualmente antijurídica ya que el juzgador en modo alguno podría acordar en su decisión, una situación jurídica que desnaturalice la voluntad de las partes acordada en la convención subarrendaticia alterando las condiciones de duración del contrato. Debe anotarse expresamente que para que procesa la compensación, las diversas sumas a compensar sean líquida v exigibles, lo que no sucede en el presente caso, habida cuenta que son exigibles los cánones de arrendamiento insolutos, más no las sumas demandadas a título de reintegro, las cuales no son líquidas ni exigibles, por no provenir de una sentencia definitivamente firme, como es de Lev. Por las razones señalas la acción deducida debe ser declarada sin lugar y así lo solicito en nombre sea declarado…
…La parte reconviniente en su escrito de reconvención exige con arreglo al punto primero del petitorio (folio 53 del libelo), el pago por reintegro de la cantidad que indica en el mismo. Igualmente con arreglo al punto tercero del petitorio exige de mi representada el pago de las costas y costos procesales. En este sentido, tal y como así lo tiene decidido la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, tales exigencias no pueden ser planteadas en un mismo proceso, habida cuenta que el conocimiento de tales exigencias se encuentran reguladas por procedimientos total y absolutamente diferentes, lo que hace que nos encontremos ante un caso de inepta acumulación de pretensiones lo que hace improcedente y por ende inadmisible la reconvención propuesta.
1) No es cierto y por tanto niego, rechazo y contradigo que mi representada INVERSIONES DUBAJ, C.A., hubiere violado de manera unilateral, arbitraria e inconsulta la estipulación contractual Cuarta del contrato, fijando a su más libre albedrio los cánones de arrendamiento a partir de la prórroga automática acaecida el 1 de enero del año 2002, y desafiando al contrato al prevalecer su único criterio de cálculo, sin atender las dispositivas contractualmente acordadas.
2) No es cierto y por tanto niego, rechazo y contradigo Que mi representada inversiones DUBM C.A., hubiere recibido indebidamente por concepto de sobrealquileres la suma de CIENTO SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE CON 20/100 BOLIVARES (Bs. 176.213.20).
3) No es cierto y por tanto niego, rechazo y contradigo que mi representada INVERSIONES DUBAJ, C.A, hubiere confesado y admitido adeudar reconviniente por concepto de sobrealquileres la suma de CIENTO SETENTA SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE CON 20/100 BOLIVARES (Bs. 176.213,20)
4) Niego, rechazo y contradigo que mi representada, hubiere de manera arbitraria cobrado en exceso, las sumas que se especifican en el escrito de reconvención
Solicito que…. Sea… declarada sin lugar la reconvención propuesta con le demás pronunciamientos de Ley…”
d) Sentencia definitiva dictada por el Tribunal “a-quo”, en fecha 20 de noviembre de 2013, en la cual se lee:
“…este Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por el abogado MANUEL BELLERA CAMPI… actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES DUBAJ C.A., por RESOLUCION DE CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO, contra PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A….
SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A., por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES contra INVERSIONES DUBAJ C.A.…”.
c) Diligencias de fechas 25 y 26 de noviembre de 2013, suscritas por el abogado JOHEL R. GIMON ALVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, y por el abogado HERZELEIN SAAVEDRA QUERO, en su carácter de apoderado actor, en las cuales apelan de la sentencia anterior.
d) Auto dictado el 27 de noviembre de 2013, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por las partes, contra la sentencia dictada en fecha 20 de noviembre de 2013.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Original de contrato de subarrendamiento suscrito entre INVERSIONES DUBAJ C.A., y PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A., autenticado por ante la Notaría Publica Séptima de Valencia, el 25 de octubre de 2001, bajo el Nro. 39, tomo 142 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., dio en arrendamiento a la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A., un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Lara, Entre Avenida Bolívar Sur y Avenida Urdaneta de Valencia, desde el 1º de octubre de 2001, hasta el 31 de diciembre de 2003, prorrogable por períodos iguales y sucesivos de un (1) año, por un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 383.448,00); Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática de recibos expedidos por la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., a favor de la sociedad de comercio PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A., por concepto de arrendamiento correspondiente desde el mes de enero 2002 a diciembre de 2011.
De la revisión del contenido de dichos recibos se observa que nada aportan a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan dada su impertinencia; Y ASI SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el procedimiento, en fecha 04 de febrero de 2013, la abogada HERZELEIN SAAVEDRA QUERO, en su carácter de apoderada actora, promovió las siguientes pruebas:
1.- El mérito favorable que arrojan los autos.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Copia fotostática de documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Valencia, Estado Carabobo; marcados “1”, “2”, “3” y “4”.
Esta Alzada observa que, si bien los referidos instrumentos son reproducción de documentos públicos, de la revisión del contenido de los mismos se evidencia que, nada aportan a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan dada su impertinencia; Y ASI SE ESTABLECE.
3.- Prueba de Informes. Siendo que, la parte promovente de dicha prueba renunció a la misma mediante diligencia presentada en fecha 1º de julio de 2013, es por lo que nada se tiene que analizar al respecto.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 04 de febrero de 2013, el abogado JOHEL R. GIMON ALVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:
1.- Copia fotostática certificada el Expediente de Consignaciones Arrendaticias No. 0685, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En relación a dichas copias certificadas se observa que, las mismas no fueron tachadas de falso, razón por la cual aprecian de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHACUTERIA GABI PAN C.A., efectuó consignaciones arrendaticias a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2012, por la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 7.280,00), cada uno; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copa fotostática de recibos de pago expedidos por la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., a favor de la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHACUTERIA GABI PAN C.A., por concepto de pago de arrendamiento correspondiente a noviembre 2001, diciembre 2003, diciembre 2007, diciembre 2009, noviembre 2010 y diciembre de 2011.
De la revisión del contenido de dichos recibos se observa que nada aportan a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan dada su impertinencia; Y ASI SE ESTABLECE.
3.- Misiva de fecha 07 de diciembre de 2011, marcada “C”, en la cual el ciudadano SALVATORE DANIELE SETTEMBRE, representante de la subarrendadora INVERSIONES DUBAJ C.A., informa a la hoy demandada, sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHACUTERIA GABI PAN C.A., el incremento del canon mensual de arrendamiento del local comercial signado con el No. 1, del Centro Comercial Chal, en la cantidad de DIEZ MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 10.100,00), con arreglo a lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, en fecha 29 de octubre de 2001.
4.- Misiva de fecha 17 de abril de 2012, suscrita por la Subarrendadora INVERSIONES DUBAJ C.A., en la cual informa a la hoy demandada, sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHACUTERIA GABI PAN C.A., su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, marcada “E”.
Este Sentenciador observa que los instrumentos señalados en los numerales 3 y 4, marcados “C” y “E”, son de los llamados “documentos privados”, los cuales al no haber sido desconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; Y ASI SE DECIDE.
5.- Recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de diciembre de 2011, marcado “D”.
De la revisión del contenido de dichos recibos se observa que nada aportan a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual se desechan dada su impertinencia; Y ASI SE ESTABLECE.
6.- Instrumentos que corren insertos a los folios que van desde el 159 al 164, marcados “F”.
Observa este Sentenciador, con relación a dichos instrumentos, que los mismos no tienen ningún valor probatorio por ser documentos apócrifos, en el sentido de no estar firmado por persona alguna, ello de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil, el cual señala: “Los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado…”; por lo que se desechan de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.
7.- Prueba de exhibición de documentos y de Experticia Contable, las cuales al no haber sido admitidas por el Juzgado “a-quo” por auto dictado en fecha 05 de febrero de 2013, decisión que quedó definitivamente firme al no haberse interpuesto contra la misma recurso de apelación, esta Alzada nada tiene que analizar respecto a la misma; Y ASI SE ESTABLECE.

TERCERA.-
Observa este Sentenciador que, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 20 de noviembre de 2013, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró SIN LUGAR la demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad de comercio INVERSIONES DUBAJ C.A., contra PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A.; y SIN LUGAR la reconvención por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, incoada por PANADERÍA, PASTELERÍA Y CHARCUTERÍA GABI PAN C.A., contra INVERSIONES DUBAJ C.A.-
El abogado MANUEL BELLERA CAMPI, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., en el escrito libelar alega que su representada, dio en Subarrendamiento a la sociedad de comercio “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A.”, un local comercial distinguido con el N° 1 del Centro Comercial Chal, ubicado en la Avenida Lara, entre la Avenida Bolívar Sur y la Avenida Urdaneta de esta ciudad de Valencia, Parroquia Candelaria, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo; según consta de contrato de Subarrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, el día 25 de octubre de 2001, bajo el N° 39, Tomo 142 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría; que los contratantes INVERSIONES DUBAJ, C.A, y “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A.”, convinieron con arreglo a las cláusulas cuarta y quinta del referido contrato, en lo siguiente: “CUARTA: LA SUBARRENDATARIA se compromete a pagar a LA SUBARRENDADORA como canon de arrendamiento hasta el día TREINTA Y UNO (31) DE DICIEMBRE DEL AÑO DOS MIL UNO (2.001), la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 383.448,00) mensuales, pagadero por mensualidades anticipadas dentro de los cinco primeros días de cada mes; ...a partir del PRIMERO (1°) DE ENERO DEL AÑO 2002, el canon de arrendamiento mensual será incrementado por LA SUBARRENDADORA en una cantidad que no será inferior al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado para el año 2001; y a partir del PRIMERO (1°) DE ENERO DEL AÑO 2.003, el canon de arrendamiento mensual será incrementado por LA SUBARRENDADORA en una cantidad que no será inferior al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado para el año 2.002. Es expresamente convenido entre las partes que en caso de producirse una prórroga del presente contrato, el canon de arrendamiento mensual se incrementará en igual porcentaje al que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado en los doce (12) meses inmediatos anteriores a la prórroga que corresponda, obligándose LA SUBARRENDATARIA a cancelar el nuevo canon mensual de arrendamiento dentro de los cinco primeros días de cada mes, a partir del inicio de dicha prórroga… En consecuencia, si por cualquier circunstancia no se acordare por escrito su prórroga, se entenderá prorrogado por el término de un (1) año más, al vencimiento del plazo fijado o al de una cualesquiera de sus prórrogas y en las mismas condiciones, términos y modalidades establecidos en este instrumento... QUINTA: El inmueble arrendado se encuentra en perfectas condiciones de uso y funcionamiento y será destinado exclusivamente por LA SUBARRENDATARIA para panadería, pastelería y charcutería, no pudiendo cambiar su destino sin autorización escrita de LA SUBARRENDADORA. Queda expresamente prohibido establecer en el inmueble dado en arrendamiento, máquinas que produzcan ruidos molestos, trepidaciones, malos olores, depósitos de materiales inflamables o explosivos o de cualesquiera otros bienes que por su volumen o peso puedan producir daños en el inmueble”; que en el contrato de arrendamiento, se establece en la cláusula DECIMA-SEPTIMA el que: “La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, dará derecho a LA SUBARRENDADORA a exigir la entrega inmediata del local arrendado, así como la total cancelación de los cánones de arrendamiento que faltaren para terminar el contrato mediante el ejercicio de las acciones correspondientes, sin perjuicio para LA SUBARRENDADORA de ejercer otras acciones que le correspondan de conformidad con la Ley.”; que en la cláusula DECIMA-OCTAVA se estableció que: “La responsabilidad de LA SUBARRENDATARIA sólo cesará cuando LA SUBARRENDADORA le expida por escrito el correspondiente finiquito, una vez cumplida con la totalidad de las obligaciones asumidas de conformidad con la Ley y el presente instrumento”; que la mencionada subarrendataria “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A”, hasta el día 28 de septiembre de 2012, inclusive, adeuda a su representada los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) mensuales por concepto de IVA, por lo que cada mensualidad de arrendamiento, asciende a DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), por cada uno de dichos meses, con arreglo a las previsiones de la cláusula cuarta del contrato y a la comunicación remitida a la subarrendataria “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A.” en fecha 07 de diciembre de 2011, todo lo cual asciende a la suma de SETENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 78.400,00), mas el IVA por dicho término de ocho (8) meses, que asciende a NUEVE MIL CUATROCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 9.408,00), lo que da un total de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 87.808,00), por concepto de los cánones de arrendamiento insolutos; razones por las cuales demanda a la sociedad mercantil “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A.”, en su carácter de subarrendataria para que convenga o en su defecto, a ello sea condenada por el Tribunal, en lo siguiente: 1.-) Resolver dicho contrato de sub arrendamiento, por haberlo incumplido como consecuencia de la falta de pago de las mensualidades correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) mensuales por concepto de IVA, por lo que cada mensualidad de arrendamiento, asciende a DIEZ MIL NOVECIENTOS SÉTENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), y en consecuencia, haga entrega a su representado, totalmente desocupado, en perfecto estado de funcionamiento y solvente de las obligaciones a cargo de la sub arrendataria, el local comercial N° 1 del Centro Comercial Chal; y 2.-) Cancelar la suma de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 87.808,00), por concepto de cánones de sub arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), cada mensualidad más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) por concepto de IVA., que se incluye en cada una de las mensualidades, por lo que cada mensualidad de arrendamiento, asciende a DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), por cada uno de dichos meses, lo que totaliza como se deja indicado la suma de OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHO BOLIVARES (Bs. 87.808,00); 3.-) Cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes que sigan venciendo hasta la oportunidad en que su mandante pueda ocupar nuevamente dicho inmueble, libre de todas y cada una de las obligaciones a que está obligado a cancelar el expresado subarrendatario de conformidad con el aludido contrato, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) mensuales por concepto de IVA.
A su vez, el abogado JOHEL R. GIMON ALVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, por ser falsos los hechos e improcedentes el derecho invocado como fundamento de la acción; negó, rechazó y contradijo por ser contrario a la verdad, que su representada, como subarrendataria, este insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, y agosto de 2012; negó, rechazó y contradijo el argumento de la parte actora de que el canon de arrendamiento mensual y correspondiente al año de 2012, sea la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), mas MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) por concepto de IVA; negó, rechazó y contradijo que cada mensualidad ascienda en compuesto, vale decir canon mas IVA, a la suma de DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), en virtud de que dicho monto no se corresponde a lo regulado por el contrato cuya resolución se pide; negó, rechazó y contradijo lo dicho de la actora de que las comunicaciones escritas dirigidas a su representada para participarle el incremento anual de los canones de arrendamientos mensuales sean emitidas por “...imperio de dicho contrato...”, dado que tal modalidad contemplada contractualmente como método para ajustar dichos canones de arrendamiento, negando, rechanzando, y contradiciendo el dicho de la demandante de que ese haya sido el método de ajuste inflacionario utilizado desde el año 2001; negó, rechazó y contradijo que su poderdante adeude la cantidad de SETENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 78.400,00) por concepto de cánones insolutos mas IVA; que el canon vigente y base del calculo de su reclamo sea la cantidad expresada en el libelo; que es falso que para el año 2012 la Sub arrendadora haya ajustado el canon de arrendamiento a la suma de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), más el monto correspondiente al IVA, cuando lo cierto es que unilateralmente aumentó el canon a la suma de DIEZ MIL CIEN BOLIVARES (10.100,00) MAS IVA, es decir la suma de UN MIL DOCIENTOS DOCE (Bs.1.212,00) por concepto de impuesto al Valor agregado (IVA).
Trabada así la litis, se tienen como hechos no controvertidos la celebración del contrato de subarrendamiento entre las partes, por ante la Notaría Publica Séptima de Valencia, en fecha 25 de octubre de 2001, bajo el Nro. 39, Tomo 142 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; sobre el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el No. 1, del Centro Comercial Chal, ubicado en la Avenida Bolívar Lara, entre Avenida Bolívar Sur y la Avenida Urdaneta de Valencia, Estado Carabobo, cuyo canon de arrendamiento inicial lo era por la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 383.48,00), hoy TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs.F. 383,44) mensuales; teniéndose como hechos controvertidos el que si el referido canon de arrendamiento fue aumentado de la manera unilateral, en la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 9.800,00), más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 1.176,00) por concepto de IVA; así como también el estado de solvencia de la arrendataria en cuanto a los meses que van desde enero a agosto del año 2012.
Lo que hace necesario traer a colación el contenido de la Cláusula 4° del contrato que rige la relación locativa, en la cual se establece que: “...A partir del PRIMERO DE
ENERO DEL AÑO 2002 el canon de arrendamiento mensual será incrementado por LA SUBARRENDADORA en una cantidad que no será inferior al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado para el año 2001; y a partir del PRIMERO (1°) DE ENERO DEL AÑO 2003, el canon de arrendamiento mensual será incrementado por la SUBARRENDADORA en una cantidad que no será
inferior al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado para el año 2002, es expresamente convenido entre las partes que en caso de producirse una prorroga del presente contrato, el canon de arrendamiento mensual se incrementará en igual porcentaje al que determine el Banco Central de Venezuela como índice de inflación acumulado en los doce (12) meses inmediatos anteriores a la prorroga que corresponda, obligándose la SUBARRENDATARIA a cancelar el nuevo canon mensual de arrendamiento dentro de los cinco primeros días de cada mes, a partir del inicio de dicha prorroga...”; de la cual se desprende que las partes convinieron en la forma en que debía incrementarse el canon arrendaticio cuando estuviese lugar una prórroga.
Ahora bien, el accionante de autos pretende resolución contractual con fundamento a lo establecido en la cláusula DECIMA-SEPTIMA del referido contrato, en la cual se estableció que: “La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, dará derecho a LA SUBARRENDADORA a exigir la entrega inmediata del local arrendado, así como la total cancelación de los cánones de arrendamiento que faltaren para terminar el contrato mediante el ejercicio de las acciones correspondientes…”, alegando que la subarrendataria “PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN, C.A”, se encuentra insolvente con relación a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2012, a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), más UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) mensuales por concepto de IVA, vale señalar, por la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00).
A su vez, el accionado de autos en su escrito de contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo que su representada, como subarrendataria, este insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, y agosto de 2012; y a tales efectos promovió como prueba copia fotostática certificada el Expediente de Consignaciones Arrendaticias No. 0685, nomenclatura del Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, valorado por esta Alzada con anterioridad, teniéndose por probado que la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHACUTERIA GABI PAN C.A., efectuó consignaciones arrendaticias a favor de la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del año 2012, por la cantidad de SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 7.280,00), cada uno; lo que evidencia la disparidad entre el monto del canon pretendido, como lo es la cantidad de DIEZ MIL NOVECIENTOS SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 10.976,00), conformado por la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.800,00), por concepto de canon mensual, más la cantidad de UN MIL CIENTO SETENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 1.176,00) por concepto de IVA; lo que hace necesario señalar que es reiterado el criterio en cuanto al cumplimiento de la obligación de cancelar el Impuesto al Valor Agregado que, de no haberse establecido la obligatoriedad de su pago por vía contractual, en el sentido de que el arrendatario se constituía como agente de retención, el hecho de que el arrendatario cumpliese o no con el pago del mismo, es un asunto que atañe al Fisco Nacional, por lo que el hecho de que en los depósitos efectuados por ante el Tribunal de Municipio sin que se hubiese acompañado lo que supuestamente se adeuda como impuesto al valor agregado, nunca pudiera dar lugar a considerar insolvente al inquilino en lo que respecta a los cánones de arrendamiento correspondientes; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, igualmente es de observarse que, constituía carga probatoria del accionante el precisar la cuota alícuota del incremento que debía sufrir el canon arrendaticio, conforme al porcentaje que determine el Banco Central de Venezuela, como índice de inflación acumulado en los doce (12) meses inmediatos anteriores a la prorroga que corresponda, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y no pudiendo este Sentenciador sacar elementos de convicción no probados a los autos, en observancia en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; no existiendo plena prueba de los hechos alegados, y debiéndose fundamentar el fallo en un juicio de certeza, y no de mera verosimilitud, es por lo que, de conformidad con la norma contenida en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que: “Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado… En ningún caso usaran los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se hayan faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”; esta Alzada concluye que la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., contra la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A., no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.
En relación a la reconvención formulada por la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A., se observa que la misma pretende el reintegro de sobrealquileres pagados desde el año 2001 hasta el año 2011, lo cual totaliza la cantidad de CIENTO SETENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS TRECE BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 176.213,20); lo que hace necesario traer a colación el contenido del artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual se lee:
“En los inmuebles sometidos a regulación conforme al presente Decreto- Ley, quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes”.
Ahora bien, el artículo 4 de dicha Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “Quedan excluidos del régimen de esta Ley, a los solos efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento:… b) Los inmuebles destinados a… comercio…”, lo cual en concordancia con el artículo 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, no comprenden las relaciones contractuales que tienen por objeto inmuebles destinados a un uso distinto del de vivienda.
En este sentido, es criterio jurisprudencial emanado de Nuestro Máximo Tribunal de Justicia, el señalar en los casos presentados con posterioridad al día 07 de agosto de 1997, fecha en la cual la Sala Político Administrativa de la otrora Corte Suprema de Justicia dispuso, en el caso Administradora Las Vegas, S.R.L. vs. Agencia de Lotería Los Ángeles, C.A.; que la legislación especial inquilinaria no abarcaba las relaciones contractuales que tuvieran por objeto inmuebles distintos a viviendas o casas), “(...) debe entenderse que el referido Decreto (...) sólo le es aplicable a los inmuebles destinados a viviendas (...)” (vid. sentencias de fechas 1° de junio de 1999 y 25 de octubre de 2001).
Asimismo, se ha dispuesto que el tratamiento tanto en vía administrativa como en la jurisdiccional debe ser diferente cuando se esté en presencia de cualquier situación en las que los bienes inmuebles destinados a locales con uso comercial, sean el objeto principal de la controversia, dado que el régimen establecido tanto por el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres, como por el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, es precisamente para las viviendas cuyo destino es la ocupación del mismo con el fin de constituir en ellas su residencia, domicilio, morada o habitación, se excluye por tanto la posibilidad de que los inmuebles cuyo uso sea destinado al establecimiento de un fondo de comercio, sean regulados por la normativa inquilinaria en referencia. (vid. sentencia de fecha 15 de junio de 2000, caso Curpiel, C.A. contra la Resolución mediante la cual la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento declaró sin lugar el derecho de preferencia ejercido para seguir ocupando un local comercial).
Por lo que, siendo el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 25 de octubre de 2001, bajo el Nro. 39, Tomo 142 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; es destinado para uso comercial, el mismo se encuentra exento de regulación de conformidad con lo previsto en el articulo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y siendo que a efectos de probar el pago de sobrealquileres, la demandada reconviniente, sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A., limitó su actividad probatoria a promover una Experticia Contable, la cual no consta en autos que hubiese sido practicada, incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; hace forzoso para esta Alzada concluir, que la reconvención por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES presentada por la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., no puede prosperar; ASI SE DECIDE.
Decidido lo anterior, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, el recurso de apelación interpuesto, tanto, por el abogado HERZELEIN SAAVEDRA QUERO, en su carácter de apoderado actor; como por el abogado JOHEL R. GIMON ALVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 20 de noviembre de 2013, no puede prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.

CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 26 de noviembre de 2013, por el abogado HERZELEIN SAAVEDRA QUERO, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 20 de noviembre de 2013, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 25 de noviembre de 2013, por el abogado JOHEL R. GIMON ALVAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A., contra la sentencia definitiva dictada en fecha 20 de noviembre de 2013, por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- TERCERO: SIN LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE SUB-ARRENDAMIENTO, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A., contra la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A..- CUARTO: SIN LUGAR la reconvención por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES, presentada por la sociedad de comercio PANADERIA, PASTELERIA Y CHARCUTERIA GABI PAN C.A., contra la sociedad mercantil INVERSIONES DUBAJ C.A..
Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los once (11) días del mes de febrero del año dos mil catorce (2014). Años 203° y 154°.
El Juez Titular,

Abg. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. En la misma fecha se libró Oficio No. 071/14.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO