TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº AP71-R-2014-000094.

En el día de hoy, primero (1º) de julio del año dos mil catorce (2.014), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), día y hora fijada para que tenga lugar la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se anunció el acto a las puertas del Tribunal por la ciudadana Ramona Mesa alguacil de éste tribunal, dejándose constancia de la comparecencia de los abogados RICARDO JOSÉ ALONSO BUSTILLO y MARÍA ELENA NAVARRO RIVADENEIRA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.407 y 149.017, respectivamente, actuando como apoderados judiciales de la parte actora, ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA y EUFEMIA MARTE LARA de nacionalidad venezolana, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nos. V-22.546.595 y V.-23.660.057, respectivamente; asimismo, se deja constancia que la parte demandada, ciudadano JOSÉ HOMERO FERNÁNDEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.629.712, no compareció ni por sí, ni por medio de apoderado judicial alguno. Se abrió la sesión presidida por la Juez Titular Dra. ROSA DA SILVA GUERRA, y se constituyó en la Sala del Despacho, se procedió a dar inicio a la Audiencia fijada en el juicio que por Desalojo interpusieran los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA y EUFEMIA MARTE LARA contra el ciudadano JOSÉ HOMERO FERNÁNDEZ ROJAS; en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la decisión dictada en la oportunidad de la audiencia oral de fecha 07 de enero de 2014, cuyo extenso fue publicado en fecha 10 de enero de 2014 por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la pretensión de desalojo contenida en la demanda y condenó en costas a la parte actora; la Juez comunicó a las partes el tiempo de que disponían para efectuar sus exposiciones, concediéndole el derecho de palabra al abogado RICARDO JOSÉ ALONSO BUSTILLO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora-apelante, quien expuso que en primer lugar, está de acuerdo con lo expresado con la sentencia recurrida, en cuanto a la necesidad de la parte actora para usar el inmueble, respecto a que no se probó dicha necesidad; que el motivo de la apelación, se refiere a la causal de que el inmueble no tiene las condiciones físicas adecuadas, lo que amerita el desalojo; que no está de acuerdo con la apreciación del juez de instancia, respecto a lo expresado en el informe de riesgos especiales levantado por Protección Civil, en el cual se recomienda el desalojo preventivo de la vivienda, dadas las condiciones del inmueble, debido a las filtraciones que posee; así como lo expresado en el informe de planeamiento urbano de la Alcaldía, ambos informes cursan a los folios 142 y 143 del expediente; los cuales fueron desestimados por el juez de instancia, y considera la representación judicial de la parte actora, que dichos informes son determinantes para probar el grado de deterioro que presenta el inmueble cuyo desalojo se solicita, lo que es contundente para demostrar la necesidad del desalojo, los cuales no fueron apreciados por el juez de la recurrida, quien consideró que sólo el cuerpo de bomberos es el encargado de presentar esos informes, y que considera que los otros organismos que presentaron informes tienen competencia para ello. En este estado siendo las 11:45 a.m., el tribunal solicita un lapso prudencial a los efectos de dictar el fallo.
LA JUEZA,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.
Abog. RICARDO JOSÉ ALONSO BUSTILLO.

Abog. MARÍA ELENA NAVARRO RIVADENEIRA.

LA PARTE DEMANDADA.
NO COMPARECIÓ.

Siendo las 3:25 pm, estando presentes el abogado Ricardo José Alonso Bustillo, apoderado judicial de la parte actora, se reanudó la audiencia y la Juez procedió a dictar el fallo, el cual es del tenor siguiente:

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. Nº AP71-R-2014-000094.

PARTE ACTORA: ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA y EUFEMIA MARTE LARA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. V.-22.546.595 y V.-23.660.057, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados FELIX ANTONIO BRAVO MAYOL, FELIX ENRIQUE BRAVO HEVIA, CARLOS ALBERTO BRAVO HEVIA, MARIA ELENA NAVARRO, RICARDO JOSÉ ALONSO BUSTILLO inscritos en el Inpreabogado bajos los Nos. 19.883, 80.000, 139.987, 149.017, 9.407, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ciudadano JOSÉ HOMERO FERNÁNDEZ ROJAS venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V.-5.626.712

DEFENSOR PÚBLICO QUE ASISTIÓ A LA PARTE DEMANDADA: abogado OSCAR JOSÉ DAMASO inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 170.206

MOTIVO: DESALOJO.

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones (vto. f.303), procedentes del Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, quedando distinguida la causa con el No. AP71-R-2014-000094, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencia de fecha 14 de enero de 2014 por el abogado Ricardo Bustillo, inscrito actuando como apoderado judicial de la parte actora ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA y EUFEMIA MARTE LARA, contra la decisión proferida por el precitado Tribunal en la oportunidad de la audiencia oral de fecha 07 de enero de 2014, cuyo extenso fue publicado en fecha 10 de enero de 2014, que declaró sin lugar la pretensión de desalojo contenida en la demanda y condenó a la parte en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente causa.
Por auto de fecha 04 de febrero de 2014, este Tribunal le dio entrada al asunto y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a la constancia en autos de la práctica de la última de la notificaciones ordenadas, procediendo entonces éste despacho judicial a fijar la celebración de la referida audiencia por medio de auto indicando el día y la hora de la celebración de la misma (f. 304 al 306).
En fecha 21 de abril de 2014, la Alguacil titular de ese despacho consignó diligencia mediante la cual dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada (309 y 310).
Mediante diligencia de fecha 20 de junio de 2014 el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado y solicitó que se fijara la audiencia (f. 311).
Mediante auto de fecha 26 de junio de 2014 este Juzgado Superior fijó la audiencia para esta misma fecha, a saber, 01 de julio de 2014 (f.312).

DE LA TRAMITACIÓN EN LA PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente procedimiento contentivo de demanda de desalojo, mediante libelo y anexos presentados en fecha 12 de noviembre de 2010, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (F.01 al 146 ambos inclusive).
Luego del proceso de distribución respectivo, le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 19 de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa admitió la demanda según lo dispuesto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y fijó el segundo día de despacho siguiente a la constancia en autos de la citación a fin de que la parte demandada diera contestación a la demanda (F. 147 al 148)
En fecha 30 de noviembre de 2010, el representante judicial de la parte actora, consignó fotostatos para la elaboración de la compulsa, asimismo, dejó constancia de haber consignado emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada (f. 150 y vto).
Por auto de fecha 1º de diciembre de 2010, el Tribunal de la causa acordó librar la respectiva compulsa a la parte demandada, ciudadano JOSÉ HOMERO FERNANDEZ ROJAS (f.151).
Mediante diligencia de fecha 20 de diciembre de 2010, el ciudadano Grejosver Planas Rojas, Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó compulsa sin firmar por el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS –parte demandada- y dejó constancia de haberse traslado en los días 10/12/2010 y 14/12/2010 a las 7:30 a.m y 7:00 a.m, a la siguiente dirección: Tipo Estudio, Barrio Campo Rio, Av. Principal Sector La Lucecita, Casa 23, donde toco la puerta y no recibió respuesta de personal alguna, por lo que procede a consignar al expediente a los fines legales consiguientes. (f.152).
Por diligencia de fecha 14 de enero de 2011, el abogado Carlos Bravo Hevia, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicitando la citación por carteles del demandado de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f.144)
En auto de fecha 20 de enero de 2011, el Tribunal a quo, insta a la parte actora a agotar mediante los mecanismos legalmente establecidos, todas las diligencias necesarias para poner en conocimiento a la parte demandada de forma personal. (F. 156 al 157)
Mediante diligencia de fecha 01 d febrero de 2011, el abogado Carlos Alberto Bravo Hevia, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicita el desglose de la compulsa con la orden de comparecencia y se entregue nuevamente al alguacil para que practique la citación; el cual por auto de fecha 10 de febrero de 2010 ordeno el desglose del mismo. (F. 159 al 160)
En fecha 28 de febrero de 2011, diligenció el representante judicial de la parte actora, solicitó la habilitación para la citación de los días 03,04,09,10 y 11 de marzo de 211 entre las horas 6:00 pm a 8:00 pm, asimismo, dejó constancia de haber consignado emolumentos necesarios para la práctica de la citación personal de la parte demandada; el tribunal a quo por auto de fecha 1º de marzo de 2011 acordó la habilitación del tiempo que resulte necesario a los efectos de que el alguacil encargado de practicar la citación del demandado se traslade a la dirección indicada en autos. (f. 162 y 163)
Mediante diligencia de fecha 21 de marzo de 2011, el representante judicial de la parte actora, por cuanto el alguacil no se trasladó en los días y en el tiempo el cual se habilitó para practicar la citación, solicitó nueva habilitación para la citación de los días 24,25,28,29 y 30 de marzo de 211 entre las horas 6:00 p.m a 8:00 p.m,; el tribunal a quo por auto de fecha 23 de marzo de 2011 acordó la habilitación del tiempo que resulte necesario a los efectos de que el alguacil encargado de practicar la citación del demandado se traslade a la dirección indicada en autos. (f. 165 y 166)
Mediante diligencia de fecha 31 de marzo de 2011, el ciudadano Grejosver Planas Rojas, Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó compulsa sin firmar por el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS –parte demandada- y dejó constancia de haberse trasladado en el día 29/03/2011, siendo las 7:00 p.m, a la siguiente dirección: Av. Principal del Barrio Campo Rico, Sector La Luciteña, Casa Nro. 23, Petare, donde llegó a la dirección pudo entrevistarse con la Sra. Marlene Echeverría la cual le informo que ella es la que vive en el inmueble y que el ciudadano por él requerido es el ex esposo y que ya no vive ahí, por lo que procede a consignar al expediente a los fines legales consiguientes. (f.167).
En fecha 08 de abril de 2011, diligencia el abogado Félix Antonio Bravo Mayol, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicitando la citación por carteles de la parte demandada de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de abril de 2011, el Tribunal a quo dicta auto ordenando librar carteles de citación del ciudadano José Homero Fernández Rojas, y que dicho cartel sea publicado en los diarios “Ultimas Noticias y el Universal”.
En fecha 23 de mayo de 2011, diligencia el abogado Félix Antonio Bravo Mayol, actuando como apoderado judicial de la parte demandante, consignando cartel de citación de la parte demandada, publicado en los diarios El universal y Últimas Noticias, de los días 5 y 9 de mayo de 2011. (F. 184)
En fecha 24 de Mayo de 2011, el Tribunal dicta auto suspendiendo el curso de la causa, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto a lo establecido en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra Desalojo y la Desocupación de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Nro. 385.154, de fecha 06 de mayo de 2011. (F. 187)
En fecha 13 de marzo de 2012, diligencia el abogado Félix Antonio Bravo Mayol, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicitando la reanudación de la causa en el estado en que se encuentra, conforme a lo establecido en Sentencia conjunta de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 1º de noviembre de 2011, Expediente Nro. AA20-C-2011-000146, caso Dhyneira Barón Majías vs Virginia Tovar. (F. 194 y vto)
Por auto de fecha 23 de marzo de 2012 el Juzgado A quo de conformidad con lo establecido en los artículos 101 y siguientes de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos del emplazamiento de la parte demandada a las 10:00a.m. a los fines de que se celebrara la audiencia de mediación (f.195 al 196 ambos inclusive).
En fecha 15 de octubre de 2012, diligencia el abogado Félix Antonio Bravo, actuando como apoderado judicial de la parte actora, dándose por notificado de la decisión que antecede y pide la notificación de la contraparte. (f. 198)
En fecha 27 de febrero de 2013, diligenciaron las ciudadanas Gelly Franki Aramendiz Minota y Eufemia Marte Lara, debidamente asistidas por la abogada en ejercicio María Elena Navarro, revocando poder a los doctores Félix Antonio Bravo Mayol, Félix Enrique Bravo Hevia y Carlos Alberto Bravo Hevia y piden se que les notifique de la revocatoria (F.201)
En fecha 27 de febrero de 2013, diligenciaron las ciudadanas GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA Y EUFEMIA MARTE LARA, confiriendo poder amplio y suficiente a la abogado en ejercicio MARIA ELENA NAVARRO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 149.017. (f. 203)
En fecha 14 de marzo de 2013, el Tribunal de la causa, acordó la notificación de la revocatoria del poder a los citados abogados, mediante boleta de notificación. (F. 205 al 206)
En fecha 26 de abril de 2013, diligencia la abogada María Elena Navarro, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitando se designe defensor judicial a la parte demandada. (F. 214)
En fecha 02 de mayo de 2013, el Tribunal de la causa, dicta auto ordenando librar boleta de notificación a la Defensoría Nacional en Materia Administrativa, Civil e Inquilinaria, a los fines que se designe Defensor judicial a la parte demandada. (F. 217)
En fecha 28 de mayo de 2013, diligencia el Abogado Oscar José Damaso Gonnella, en su carácter de defensor público segundo con competencia nacional en materia Civil y Administrativa especial Inquilinaria y para la protección del derecho a la vivienda del área Metropolitana de Caracas, dándose por notificado para el conocimiento del presente asunto, y solicita se notifique a las partes, y hasta tanto no conste la última notificación del expediente, no se fije la fecha y hora para la celebración de la audiencia correspondiente, todo ello a los fines de garantizar y resguardar el derecho a la defensa y debido proceso. (F. 222)
En fecha 13 de junio de 2013, el Tribunal de la causa, dicta auto fijando las 10:00 a.m., del quinto (5º) día de despacho siguiente a la fecha en que conste en autos la citación de la parte demandada, a la audiencia de mediación entre las partes. (F. 228)
En fecha 20 de junio de 2013, diligencia la abogada María Elena Navarro, actuando como apoderada judicial de la parte actora, consignando fotostatos a los fines de que sea librada la compulsa del defensor de la parte demandada. (F. 230)
En fecha 25 de julio de 2013, consigna el alguacil del Tribunal de la causa, el recibo debidamente firmado por el ciudadano Oscar José Damaso Gonnella, en su carácter de Defensor Público Segundo con Competencia en Materia Civil Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda. (F. 232)
En fecha 02 de Agosto de 2013, el Tribunal de la causa, dejó constancia de haberse realizado la audiencia de mediación, en la cual, las partes la abogada María Elena Navarro Rivadeneira, actuando como apoderado judicial de la parte actora y el abogado OSCAR DAMASO, actuando como defensor judicial de la parte demandada, designado por la Defensoría Pública General con competencia en materia de Defensa y Protección de la Vivienda, en la cual las partes solicitaron al Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, suspender la presente causa por un lapso de diez (10) días de despacho, a partir de la presente fecha exclusive, a los fines de lograr una conciliación entre las partes; por lo que el Tribunal de la causa de acuerdo a la norma supra indicada acuerda de conformidad lo solicitado y en este acto suspende la presente causa por un lapso de diez (10) días de despacho a partir de la presente fecha exclusive, a los fines de lograr una conciliación entre las partes, en el entendido de que vencido dicho lapso, la causa se reanudará en el estado en que se encuentra sin necesidad de notificar a las partes. (f.234).
Mediante escrito de fecha 27 de Septiembre de 2013, la ciudadana Flor Marlene Echeverría actuando como apoderada de la parte demandada y asistido por su defensor público –abogado Oscar José Damaso-, consignaron escrito y anexos dando contestación a la demanda, (f.236 al 264).
En fecha 11 de octubre de 2013, la apoderada de la parte demandada y su defensor público, consignaron escrito de ratificación de la contestación a la demanda. (f. 266 al 272)
Por auto de fecha 24 octubre de 2013, el Tribunal de la causa determinó los límites de la controversia, y fijó a tenor de lo dispuesto por el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, un lapso de ocho (8) días de despacho, contados a partir del día siguiente, a los fines de que las partes promovieran las probanzas para la demostración de sus respectivas afirmaciones de hecho (f.273 al 275).
Mediante escrito de fecha 01 de noviembre de 2013, promovió pruebas la abogada en ejercicio María Elena Navarro, actuando como apoderada judicial de la parte demandante. (f. 277 al vto 278)
En fecha 14 de noviembre de 2013, el Tribunal de la causa dicta auto mediante la cual admitió las pruebas promovidas por la parte actora. (f. 280)
En fecha 10 de diciembre de 2013, el a quo fijo el Quinto (5º) día de despacho siguiente a la presente fecha (exclusive) a las 10:00 a.m., a fin de llevarse a cabo la audiencia de juicio. (f. 281)
En fecha 07 de enero de 2014, se llevo a cabo la audiencia de juicio en el presente asunto (F. 285 al 287 ambos inclusive).
En fecha 10 de enero de 2014, el Tribunal de la causa publico el extenso del fallo de la audiencia de juicio declarando sin lugar la pretensión de desalojo contenida en la demanda; condenó a la parte demandante en costas (f.291 al 297).
Mediante diligencia de fecha 14 de enero de 2014, el abogado Ricardo Alonso Bustillo, actuando como apoderado judicial de la parte actora, apeló a todo evento de la decisión de fecha 10 de enero de 2014 dictada por el Tribunal de la causa (f.299).
Por auto de fecha 15 de enero de 2014, el Tribunal de la causa -Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas-, oyó el recurso de apelación en ambos efectos, ordenando la remisión al Juzgado Superior en funciones de distribución (f.300).
En fecha 29 de enero de 2014, el presente expediente es recibido por la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial a los fines de distribución, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado Superior (f.303).

DE LA RECURRIDA

DEL ACTA DE LA AUDIENCIA DE JUICIO

En fecha 07 de enero de 2014, el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dejó constancia de la celebración de la audiencia oral en la presente causa, en los siguientes términos:

“(…) el apoderado de la parte actora reconfirma el contenido del libelo de la demanda y los recaudos anexos a la misma y ratifica de manera especial el contenido tanto de la totalidad del escrito de promoción de pruebas, como de los puntos tercero y cuarto del referido escrito, en los cuales por una parte se demuestra la causal establecida en el aparte único del parágrafo único del artículo 91 para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda y la causal establecida en el numeral segundo del referido artículo que equivale a lo que establecía el literal B del artículo 34 de la ley derogada, razón por la cual solicita se sirva declarar con lugar la demanda incoada. Seguidamente el defensor público de la parte demandada se le concede el derecho de palabra y expuso, que esta defensoría, asistió a la parte demandada en todo el proceso dando así la contestación de la demanda escrito de pruebas y audiencia de mediación, asimismo, señala que su representada no pudo asistir
Del estudio realizado a las actas que integran el presente expediente, constata quien aquí juzga, que la pretensión de la parte actora en el presente juicio, se contrae al Desalojo con fundamento en los literales b), c) y d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, texto legal vigente para la fecha de la interposición de la demanda con la cual se dio inicio al caso bajo análisis.
En lo que respecta a la causal de necesidad, observa este Despacho, que en el caso de autos, la actora sólo se limitó a alegar el hecho en el cual sustenta la necesidad que invoca como causal de desalojo y a demostrar con la prueba procesalmente idónea el parentesco de consanguinidad; más no produjo en juicio, ninguna prueba del hecho que configura la necesidad invocada. Sin cuyo material probatorio, no resulta posible desde el orden jurídico, declarar en el presente fallo, demostrada la necesidad, y como consecuencia de ello, configurada el supuesto fáctico previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se estable.
En cuanto a las causales consagradas en el literal c) y d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Alegó la actora que el inmueble necesita reparaciones, en razón del deterioro sufrido, ante la falta de mantenimiento del mismo por parte del inquilino; así como reparaciones o refacciones generales que ameritan su desocupación.
En primer lugar, debe señalarse que el hecho alegado de que el demandado no cumplió con su deber de mantener y conservar el inmueble arrendado, y que en virtud de ello, haya causado un deterioro en el mismo, mayor, a los que provienen del uso normal, no fue probado en forma alguna.
Y en lo que respecta a que el inmueble arrendado, vaya a ser objeto de demolición, debe establecerse que tal causal, está referida a una verdadera condición de ruina del inmueble que amerita y exija la desocupación por parte del arrendatario. En tal sentido, esa demolición, reparación que requiere por tanto, de una orden emitida por el órgano competente, en el cual se establezca la declaratoria de alto riesgo y que se acuerde la prenombrada demolición.
En el presente caso, la parte actora solo se limitó a aportar conjuntamente con el libelo, para probar tal hecho, las documentales marcadas D, E, y F, ya previamente mencionadas; y con las cuales no se demuestra tal situación fáctica de modo alguno.
En el oficio emitido por Protección Civil, se hace constar el estado en el cual se encuentra un inmueble distinguido con el No. 20, que no se corresponde con la distinción de la casa cuya entrega se pretende en la presente controversia, la cual según los documentos aportados es distinguida con el No. 23. En el acta de inspección de obra, solo se determina lo que constató el funcionario en cuanto al estado del inmueble; y en el informe de Fiscalización, nada se establece en lo que respecta a tal hecho, por cuanto el funcionario no le permitió la entrada.
Es el caso, que no existe en autos, prueba con la cual se demuestre plenamente, y mediante las pruebas procesalmente idóneas, no solo el estado de “alto riesgo” del inmueble arrendado, dado su estado, y que efectivamente, se haya emitido por el organismo competente la orden de demolición o de refacción que amerite la desocupación por parte del inquilino; omisión probatorio con la que mal podría prosperar la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, y así se establece.
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, presentada por los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA Y EUFEMIA MARTE LARA contra el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS, plenamente identificados en autos. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente causa.
Se le hace saber a las partes que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, el texto completo del presente fallo, será extendido por escrito dentro de diez (10) días de despacho contados a partir del día de hoy, exclusive. El Tribunal hace constar que el presente debate oral, fue reproducido a través de medio audiovisual, por los funcionarios adscritos a este Circuito Judicial, a los cuales se les concede un lapso de dos días de despacho siguientes a la presente fecha, para que sea entregado el cd contentivo del mismo, el cual mediante auto separado, será entregado a la presente acta, a los fines de que surta sus efectos legales correspondientes…”

DEL EXTENSO DEL FALLO

En fecha 10 de Enero de 2014, el a quo publicó el extenso del fallo motivando de la siguiente forma (f.291 al 297):
“(…omissis…)”

Del estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b), c) y d del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; y que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades. Pretendiendo –en consecuencia- la entrega del inmueble de su propiedad, constituido por un casa ubicada en el sector “El Convento”, avenida principal No. 25, Municipio Sucre del estado Miranda, que aduce fue dado en arrendamiento al ciudadano JOSE HOMERO FERNENDEZ, por los antiguos propietarios de dicho inmueble.
Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literales b), c) y e), vigente para la fecha de la tramitación de la presente demanda, lo siguiente:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado, bajo contrato de arrendamiento verbal o por tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten desocupación.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioro mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. …”.
La representación de la parte actora acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:
1.- Copia simple de documento registrado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 7 de agosto de 2007, bajo el No. 1, Tomo 22, la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna al no haber sido impugnada por el demandado, y con cuya prueba documental, se demuestra el carácter de propietario que tienen respecto al inmueble de autos, y así se establece.
2.- A los fines de demostrar la relación arrendaticia que pretende extinguir, aportó al expediente, copia certificada del expediente No. 2007/10125, abierto en el Juzgado 25º de Municipio del área metropolitana de Caracas, dentro del cual se encuentra inserto documento a través del cual se demuestra que el demandado, recibió en arrendamiento, el inmueble cuya entrega le es exigida en juicio. Cabe acotar en ese sentido, que dicho hecho fue de forma expresa reconocido por el demandado, al dar contestación, cuando admite que ocupa la casa identificada en autos, en calidad de inquilino desde hace más de 11 años, por lo que debe declararse que la relación arrendaticia, quedó plenamente demostrada en juicio, y así se establece.
3.- Marcado con la letra “G”, acta debidamente apostillada, a los fines de demostrar que la ciudadana ALTAGRACIA LARA de MARTE, titular de la cédula de identidad No. E-81.752.323, es madre de la demandante, EUFEMIA MARTE LARA; quedando demostrada con la mencionada prueba, tal parentesco de consaguinidad, y así se establece.
4.- Marcados con las letras “D”, “E” y “F”, copias simples de Oficio No. 075-07-10, de fecha 23 de julio de 2010, dirigido por el Director (E) de Protección Civil y Administración de Desastres a la demandante, EUFEMIA MARTE LARA, a través de la cual –entre otras cosas- dicho organismo, afirma el servicio de inspección a un inmueble constituido por la Casa No. 20, Barrio Campo Rico, Parroquia Sucre del estado Miranda la existencia de un RIESGO MODERADO, por la potencial amenaza que vulnera la integridad física de los núcleos familiares que allí residen. Con la letra “E”, copia simple de Acta de Inspección de Obra, levantada por el funcionario de la Dirección de Ingeniería y Planificación Urbano Local de la Alcaldía de Sucre, en la cual se hizo constar las condiciones en las que se encuentra el inmueble; y distinguida con la letra “F”, informe de fiscalización por parte de la Junta Parroquial de Petare. Documentos que serán analizados más adelante.
Al escrito de contestación a la demanda, el demandado asistido por el Defensor Público en materia Inquilinaria, aportó las siguientes probanzas:
1.- Original y copia del contrato de arrendamiento ya previamente valorado.
2.- Copia simple de un documento con membrete del Ministerio Público, denominado “REFERENCIA”, no impugnado en forma alguna, en el que se identifica como compareciente por ante dicho órgano, la ciudadana Fernández Rojas Carmen, con cédula de identidad No. 10.256.409. Estudiado dicho instrumento, determina este Juzgado que el hecho que se pretende probar con el mismo, no guarda relación con los hechos discutidos en la controversia, vale decir, con la verificación o no de las causales en las cuales se sustenta el desalojo accionado, siendo por tanto, impertinente y así se establece.
3.- Acta Convenio suscrita por ante la Junta Parroquial de Petare, comunicación dirigida al ciudadano GELLY FRANKI ARAMENDIZ, comunicación dirigida a un programa de televisión, sobre hechos que, igualmente no tienen vinculación alguna con el hecho discutido en autos; siendo por ende, dicha prueba impertinente, dejando a salvo las acciones legales por ante los órganos competentes, que asisten a los afectados por los hechos allí descritos y así se establece.
4.- Decisión dicta por el Juzgado de Paz del Municipio Sucre del estado Miranda, en la cual dicha autoridad dictamina sobre los hechos sometidos a su consideración.
Luego del estudio de todas y cada una de las pruebas producidas en el expediente, reitera este Despacho, que la acción de desalojo incoada, está fundamentada en las causales previstas en los literales b) c) y d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedencia en derecho que pasa seguidamente este órgano a determinar, a saber:
CAUSAL DE NECESIDAD, ordinal b) del citado artículo 34:
La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala: “… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente, la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.
Debe sostenerse, entonces, en lo atinente a los tres elementos que deben concurrir para la procedencia de la acción de desalojo por necesidad, lo analizado a continuación:
En lo que respecta a la existencia de una contratación arrendaticia verbal o a tiempo indeterminado, señala este Juzgado que el demandado admitió el hecho de que ocupaba el inmueble cuya entrega se pretende, precisamente en calidad de arrendatario, en virtud de un contrato arrendaticio que el mismo aportó al expediente, y de cuyo estudio se evidencia su indeterminación en el tiempo, a tenor de lo previsto en el artículo 1.600 del Código Civil; por lo que debe declararse que, procesalmente en actas, quedó probada la relación locativa entre los litigantes, cumpliéndose así, con el primero de los requisitos para la procedencia de la acción intentada, así como quedó demostrado en autos, el segundo de los extremos, relativos a la propiedad que sobre el inmueble debe tener quien acciona, a través de la prueba documental previamente valorada y así se establece.
En relación a la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, es de hacer notar, que tal como se indicara, la causal de desalojo, fue justificada, bajo el hecho de la parte demandante, requiere el inmueble, para vivir con su madre que –según su dicho- vive en condiciones precarias en el sector El Marichal, calle y casa sin distinción, Barrio Las Brisas, Filas de Mariche.
Observa este Despacho, que en el caso de autos, la actora sólo se limitó a alegar el hecho en el cual sustenta la necesidad que invoca como causal de desalojo y a demostrar con la prueba procesalmente idónea el parentesco de consanguinidad. No obstante, no produjo en juicio, ninguna prueba de la mencionada necesidad. Sin cuyo material probatorio, no resulta posible desde el orden jurídico, declarar en el presente fallo, demostrada la necesidad, y como consecuencia de ello, configurada el supuesto fáctico previsto en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se establece.
Es el caso que, al estudiarse los extremos necesarios y concurrentes para la procedencia de un desalojo bajo la causal de necesidad, se estableció que además de ese carácter de propietario que invoca el demandante respecto del inmueble, cuya entrega pretende, aunada a la indeterminación de la relación, se impuso no solo el alegato de la mencionada necesidad de ocupar el inmueble, sino que además por carga procesal, la parte debía probarla, toda vez que, sin la correspondiente prueba, no resulta procedente la acción de desalojo.
De manera que, la procedencia de la causal invocada por la parte actora, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, está estrechamente condicionada a la obligación de demostrar fehacientemente las razones fundadas que tiene para obtener esa desocupación, pues, si bien es cierto, que la propiedad es un derecho reconocido constitucionalmente, la legislación inquilinaria igualmente regula de forma expresa, las causales por las cuales resulta procedente la acción de desalojo.
Actividad probatoria que no fue desarrollada en el asunto bajo estudio, con la cual se declara que el desalojo accionado no es procedente en derecho, bajo la causal de necesidad invocada, y así se decide.
Causal consagrada en el literal c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Alegó la actora que el inmueble necesita reparaciones, en razón del deterioro sufrido, ante la falta de mantenimiento del mismo por parte del inquilino; así como reparaciones o refacciones generales que ameritan su desocupación.
En primer lugar, debe señalarse que el hecho alegado de que el demandado haya causado un deterioro en el mismo, mayor, a los que provienen del uso normal, en virtud de la falta de mantenimiento y conservación del inmueble arrendado, no fue probado en forma alguna. En lo que respecta a que el inmueble arrendado, vaya a ser objeto de demolición, debe establecerse que tal causal, está referida a una verdadera condición de ruina del inmueble que amerita y exija la desocupación por parte del arrendatario. En tal sentido, esa demolición, reparación requiere por tanto, de una orden emitida por el órgano competente, en el cual se establezca la declaratoria de alto riesgo y que se acuerde la prenombrada demolición.
Es así, que debe señalarse el contenido del artículo 19 del Decreto No. 1.533 del 8 de Noviembre de 2001, Ley de los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de Carácter Civil, que reza:
“Los Cuerpos de Bomberos y Bomberas y Administración de Emergencias de carácter civil, son los órganos competentes para la prevención, preparación y atención de incendios y otras emergencias; así como para la realización de inspecciones técnicas y emisión de informes sobre las condiciones de seguros en espacios públicos, comerciales o privados de uso público …”.
En el presente caso, la parte actora solo se limitó a aportar conjuntamente con el libelo, para probar tal hecho, las documentales marcadas D, E y F, ya previamente mencionadas; y con las cuales no se demuestra en modo alguno, tal situación fáctica.
En el oficio emitido por Protección Civil, se hace constar el estado en el cual se encuentra un inmueble distinguido con el No. 20, que no se corresponde con la distinción de la casa cuya entrega se pretende en la presente controversia, la cual según los documentos aportados es distinguida con el No. 23. En el acta de inspección de obra, solo se determina lo que constató el funcionario en cuanto al estado del inmueble; y en el Informe de Fiscalización, nada se establece en lo que respecta a tal hecho, por cuanto al funcionario no se le permitió la entrada.
Es el caso, que no existe en autos, prueba con la cual se demuestre plenamente, y mediante las pruebas procesalmente idóneas, no solo el estado de “alto riesgo” del inmueble arrendado, dado su estado, sino que efectivamente, se haya emitido por el organismo competente la orden de demolición o de refacción que amerite la desocupación por parte del inquilino; omisión probatoria con la que mal podría prosperar la demanda con la cual se dio inicio al presente juicio, y así se establece.
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, presentada por los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA y EUFEMIA MARTE LARA contra el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS, plenamente identificados. Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en la presente causa.”

DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA

En fecha 12 de noviembre de 2010, los Abogados Felix Antonio Bravo Mayol y Carlos Alberto Bravo Hevia, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 19.883 y 139.987 respectivamente, actuando como apoderados judiciales de los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA Y EUFEMIA MARTE LARA, titulares de las cédulas de identidad Nros V-22.546.595 y V-23.660.057; consignaron escrito libelar señalando lo siguiente:
Indican que en fecha 07 de agosto de 2007, sus representados adquirieron de los ciudadanos Jesús Claro y Victoria Rajoy de Claro, un inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre ella construida, situada en el lugar antes llamado “El Convento”, hoy “Campo Rico”, Avenida Principal Nro. 25, nomenclatura actual Casa Nro. 23, Nro. de Catastro 512, Ficha Catastral Nro. 64.191, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre, hoy Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda. Dicho lote de terreno tiene una superficie de doscientos diecisiete metros cuadrados (217 m2), que mide siete metros (7 mts) de frente, por treinta y un metros (31 mts) de fondo; y la casa sobre ella construida, situada en la dirección antes señalada, el cual tiene los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron del Señor Martín Ibarra; SUR: Con terrenos que son o fueron de Martín Ibarra; ESTE: Con terrenos que son o fueron de los hermanos Delgado, hoy de varios particulares; y OESTE: Con camino de paso, hoy, calle La Luciteña y cuyas medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el respectivo documento de propiedad, protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 07 de agosto de 2007, bajo el Nro. 01, Tomo 22 del Protocolo Primero, el cual acompañan en copia fotostática de su original, marcado con la letra “B”, y el documento de aclaratoria protocolizado ante la misma oficina Inmobiliaria de Registro, en fecha 03 de Noviembre de 2010, registrado bajo el Nro 20, Folios 81, Tomo 70 del Protocolo de trascripción del año 2010, el cual acompañan en copia fotostática, marcado con la letra “B”.
Que desde el primero (1º) de abril de 2004, la anterior propietaria del inmueble adquirido por sus representados, ciudadana Victoria Rajoy de Claro, de nacionalidad española, casada y titular de la cédula de identidad Nro. E-700.313, había celebrado un contrato de arrendamiento por escrito con el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.629.712, sobre una vivienda que consta de dos habitaciones, sala-cocina (empotrada la última), un baño, un patio en la parte delantera de la vivienda, pisos de cerámica y techo de zinc, machihembrado por la parte interna, ubicada en el Barrio Campo Rico, Avenida Principal, Sector la Luciteña Nro. 23, Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, según consta de documento contractual privado suscrito entre los mencionados ciudadanos, en fecha primero de abril de 2004, el cual acompañan en copias certificadas emanadas del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, expediente Nro. 2007-1012, contentivo del citado contrato de arrendamiento y de las consignaciones inquilinarias, marcadas con la letra “C”.
Que el citado contrato de arrendamiento, se estableció en la Cláusula Tercera, el término de duración del mismo, así: “El presente contrato, así como las pretensiones de arrendamiento, que en el mismo se establezcan, tendrá una duración de un (1) año, y empezará a regir a partir del día primero de abril de 2004, a un plazo fijo, LA ARRENDADORA, si deseare pedir desocupación del inmueble, EL ARRENDATARIO, deberá entregarlo desocupado y libre de todo mueble y enseres propiedad de él, así como también presentar solvencias de los servicios públicos consumidos (sic)”.
Que en la cláusula Novena de la convención arrendaticia, se estableció: “EL ARRENDATARIO declara haber recibido el inmueble en perfecto estado de limpieza y optimas condiciones de habitabilidad, obligándose a entregarlo en las mismas condiciones que lo recibió al finalizar el presente contrato…”.
Que finalmente en la Cláusula Décima Segunda, las partes eligieron como domicilio único y especial, a la ciudad de Caracas, a la jurisdicción de cuyos Tribunales se someten.
Alegan que una vez vencido el plazo de duración del contrato de arrendamiento de marras, el prenombrado inquilino continuó en posesión del inmueble arrendado; por lo tanto, el arrendamiento se presumió renovado, y consecuencialmente, sus efectos se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Que el inmueble alquilado en vista del deterioro físico sufrido por falta de mantenimiento por parte del señalado inquilino y de otras causas, requiere de reparaciones o refacciones generales, que ameritan su desocupación, conforme a las causales establecidas en los literales c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que consta de los informes realizados en el inmueble propiedad de sus mandante, realizados por autoridades competentes de los daños sufridos en el mismo y consignan copias fotostáticas de sus originales marcados “D”, “E” y “F”.
Alegan que su representada Eufemia Marte Lara, una vez que realice las refacciones generales ordenadas por las autoridades competentes, tiene la necesidad de la vivienda objeto del desalojo, ya identificada, para ocuparla con su señora madre ciudadana Altagracia Lara de Marte, titular de la cédula de identidad Nro. E-81.752.323, nacionalizada con cédula de identidad Nro. V-22.496.076, quien vive en el sector El Marichal, calle sin nombre, casa sin número, Barrio Las Brisas, Filas de Mariche, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en condiciones precarias y necesita vivir con su hija, quien tiene que suministrarle la manutención a su madre, debido a su avanzada edad, lo cual le resultaría menos onerosa su la madre pudiese ocupar la vivienda, ya identificada, copropiedad de su poderdante, el cual dicho parentesco consanguíneo materno filial, se demuestra fehacientemente de partida de nacimiento de Eufemia Marte Lara, la cual consignan marcado “G”.
Que de conformidad con el artículo 1.600 del Código Civil, el contrato de arrendamiento existente sobre la vivienda que forma parte integrante del inmueble propiedad de sus representados, que inicialmente fue concertado a tiempo determinado, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, toda vez que el actual arrendatario José Homero Fernández Rojas, mantenía el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta que se le efectuó a éstos; además de la expiración del término fijado en el arrendamiento.
Que los motivos de los hechos antes narrados, formalmente fundamenta la solicitud de desalojo, a que se contrae el presente escrito, en las causales contenidas en los literales b), c) y e) del artículo 34 eiusdem, en lo referente a la necesidad que tiene la madre de la codemandante Eufemia Marte Lara, pariente consanguíneo de primer grado en línea ascendente, de ocupar vivienda arrendada, que forma parte integrante del inmueble de su propiedad.
Alegan que por las razones antes expuestas, es por lo que demandan con fundamento en lo literales b), c) y d) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al ciudadano José Homero Fernández Rojas, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.629.712, en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado al desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento por escrito, celebrado el día primero de abril de 2004.

DE LA CONTESTACIÓN

En fecha 27 de septiembre de 2013, la ciudadana Flor Marlene Echeverría, actuando como apoderada del ciudadano JOSÉ HOMERO FERNÁNDEZ y el abogado Oscar José Dámaso, Defensor Público Segundo con competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, designado según Resolución No. DDPG-2012-0196 de fecha 15 de agosto de 2012, en el marco de sus atribuciones conferidas a su cargo de conformidad con lo establecido en la Resolución No. DDPG-2012-0196 de fecha 03 de septiembre de 2012, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.932 de fecha 02 de febrero de 2011, debidamente inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 170.206, procediendo en su carácter de Defensor Público, asistiendo a la ciudadana Flor Marlene Echeverría quien actúa en representación del ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ; consignó ante el a quo escrito de contestación a la demanda señalando lo siguiente:
Niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda, negativa que hace en forma absoluta, tal y como lo exige el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Niega, rechaza y contradice los términos de la compra-venta presentada a los efectos de esta demanda, ya que el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ, es arrendatario desde hace once (11) años del inmueble ubicado en El Convento, hoy Campo Rico, Av. Principal, Casa Nro. 25, Parroquia Petare del Municipio Sucre del Estado Miranda, del cual eran propietarios los ciudadanos Jesús Claro y Victoria Rajoy de Claro, cónyuges, venezolano el primero y española la segunda, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-2.987.323 y E-700.313 respectivamente, contratando el arrendamiento con la segunda mencionada, en fecha 27 de marzo de 2002, según se evidencia de documento autenticado en la Notaría Tercera del Municipio Sucre del Estado Miranda, anexo marcado “B”, el cual fue renovado entre las partes el 19 de mayo de 2004, según anexo marcado “C”, posterior a ello, los referidos ciudadanos autorizan a la ciudadana Olga Claro de Delgado, titular de la cédula de identidad Nro. E-944.298, a recibir los pagos por concepto de alquiler, a quien el arrendatario manifestó el deseo de comprar el inmueble y esta en todo momento negó la intención de los propietarios, de vender el inmueble al ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ, quien según lo establecido en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, estado solvente en sus pagos de canon de arrendamiento, tenía derecho a la preferencia ofertiva, y al contrario argumentó que no iban a vender el inmueble antes indicado, sino otro que tenían en la Brisas del Llanito, casa Nro. 30, del Municipio Sucre, Estado Miranda.
Que es importante señalar que hubo incumplimiento de los artículos 131 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda y 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tomando en cuenta que no fue informada la compra-venta del inmueble al ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ, por parte de los ciudadanos Jesús Claro y Victoria Rajoy de Claro, a los ciudadanos Gelly Franki Aramendiz Minota y Eufemia Marte Lara, efectuada en fecha 07 de agosto de 2007, según se evidencia de copia fotostática de documento marcado letra “D”, cuyo original se encuentra anexo en el expediente Tribunalicio, encontrándose así, sujetos a la aplicación de la sanción prevista en el artículo 141, numeral 17, de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Niega, rechaza y contradice los efectos legales que pretenden los demandantes en el presente juicio, respecto al contrato celebrado entre la ciudadana Victoria Rajoy de Claro y el ciudadano José Homero Fernández, por cuanto no han dado cumplimiento a sus obligaciones y respeto a la relación arrendaticia en los términos, tal como lo prevé el artículo 38 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, al extremo de amenazar de secuestro, desalojo y muerte al arrendatario, pautados perturbando la posesión pacífica del inmueble, de lo que anexa marcado con letra “E”, copia de notificación de amenaza de muerte de fecha 10 de septiembre de 2007, ante el Departamento de Atención de Víctimas Especiales del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas; anexan marcado letra “F”; Acta convenio ante la Junta Parroquial de Petare del Municipio Sucre, de fecha 03 de octubre de 2007, que tuvieron que convocar debido a la inseguridad que se vive en cuanto a que el ciudadano Gelly Franki Aramendiz Minota, quitó la manilla y cerradura de la reja del segundo piso del inmueble, que permanece abierta, sin considerar que hay enseres de valor del arrendatario en ese espacio, de lo allí acordado no se ha dado cumplimiento por parte del referido ciudadano y tampoco a las normas de convivencia allí planteadas, anexan marcada letra “G”, suscrito del ciudadano Gelly Franki Aramendiz Minota y las inquilinas Maria del Carmen Tuesta y Marlene Echeverría, firmado en fecha 30 de octubre de 2007, a través del cual hacen llegar copia de solicitud al primero de ellos en cuanto a mantener cerrada la reja del segundo piso del inmueble, de lo contrario será responsable de algún hurto o pérdida presentada allí, anexa marcada “H”, carta suscrita en fecha 28 de marzo de 2008, por los demás inquilinos del inmueble, identificadas como Carmen Fernández, María del Carmen Tuesta y Marlene Echeverría, dirigida al Consejo Comunal de la Parroquia Petare del Municipio Sucre, informando las irregularidades observadas de la venta del inmueble y las perturbaciones y agravios de los cuales han sido víctimas el ciudadano GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA, anexan marcado “I”, carta suscrita en fecha 21 de enero de 2008, por el ciudadano Oscar Bello, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-19.737.269, y las ciudadanas Maria del Carmen Tuesta y Marlene Echeverría, dirigida a la Alcaldía Mayor, planteando la problemática que los aqueja constantemente y que no revela el escrito libelar de la demanda; anexan marcado “J”, carta suscrita en fecha 02 de junio de 2008, por la apoderada arriba identificada y la ciudadana Carmen Fernández, María del Carmen Tuesta, dirigida al programa La Hojilla, del canal de Televisión Venezolana de Televisión, en la cual hacen los planteamientos de las cartas anteriores, anexan marcado letra “K”, sentencia de equidad de fecha 28 de julio de 2008, emanada del Juzgado de Paz del Municipio Sucre, Estado Miranda, a cargo del Juez Victor J. Vasquez Abreu; anexan marcado letra “L”, carta de fecha 27 de diciembre de 2010, dirigida al Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, comandante Hugo Rafael Chavez Frías, recibido en fecha 27 de diciembre de ese año en la Dirección del Despacho de la Presidencia, firmada por la apoderada del arrendatario, que expone ampliamente la problemática que continua acechando a los inquilinos del inmueble objeto del presente juicio, evidenciando así que desde el año 2007, los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA Y EUFEMIA MARTE LARA, han perturbado la posesión pacífica del inmueble y son ellos lo que han incumplido arbitrariamente con sus obligaciones, evidenciándose así, que el arrendatario al igual que los demás inquilinos del inmueble, son víctimas de constantes acosos, amenazas y perturbaciones en la posesión pacífica del inmueble.
Niega, rechaza y contradice el término de duración del contrato que invoca la parte demandante, ya que no es lo que prevé la vigente ley que rige en materia de arrendamientos y si bien es cierto fue acordado por una (1) año, no es menos cierto que fue renovado consecuencialmente a tiempo indeterminado y como arrendatario le perjudica tal argumento, ya que no tiene donde irse, esta haciendo las diligencias correspondientes a adquirir una vivienda, pero que es importante indicar que es inaplicable actualmente los términos en los cuales se estableció tal contrato y más aun cuando, señala “presentar solvencias de los servicios públicos consumidos” los cuales ha cancelado, aparte del canon de arrendamiento acordado, lo que no es responsabilidad del arrendatario, tal como lo establecen los artículos 35 y 36 de la Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Niega, rechaza y contradice el incumplimiento respecto al mantenimiento de las condiciones en las cuales el arrendatario recibió el inmueble, considerando que allí reside establemente y esta en buenas condiciones de habitabilidad. Que además, es importante señalar que el deterioro físico del inmueble, no es causal de desalojo prevista en el artículo 91 de la Ley ibídem, por cuanto el arrendatario no ha ocasionado deterioros mayores, ni reformas al inmueble, y en caso que lo amerite cumpliendo con la obligación señalada en los artículo 33, 35 y 37 de dicha Ley, deberá proceder correspondientemente.
Niega, rechaza y contradice la notificación de continuar con el contrato cuando la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, vigente desde noviembre de 2011, no establece prorrogas para la entrega de inmuebles sujetos a arrendamientos.
Niega, rechaza y contradice comunicación de fecha 25 de julio de 2006, cuando posteriormente la demandante ciudadana CARMEN IMELDA HERNANDEZ MUJICA, le hace dos(2) ofertas de venta, las cuales anexa correspondientemente al presente escrito.
Que de todo lo anterior solicita se sirva declarar sin lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley, la pretensión de la parte actora en todas sus partes.

DE LOS MEDIOS DE PRUEBA
Ahora bien, explanados los términos en que ha quedado delimitada la controversia, esta Alzada pasa a examinar el material probatorio anexo a las actas procesales admitidas por el Juzgado de la Causa, y al respecto, observa:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
De las consignadas junto a su escrito libelar
1) Cursa al folio 8 al 11, marcado “A”, documento poder otorgado por los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA Y EUFEMIA MARTE LARA a los abogados FELIX ANTONIO BRAVO MAYOL, FELIX ENRIQUE BRAVO HEVIA Y CARLOS ALBERTO BRAVO HEVIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.883, 80.000 y 139.987 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 10 de Agosto de 2010, inserto bajo el N° 02, Tomo 227, folios 06 al 09 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. La referida documental se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, y sirve para acreditar la representación judicial de la parte demandante.
2) A los folios 12 al 17 ambos inclusive marcado “B” cursa copia simple de documento de venta debidamente registrado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 1, Tomo 22 Protocolo Primero de fecha 07/08/2007. Observa esta juzgadora que el medio probatorio bajo estudio se trata de una reproducción fotostática de un documento público el cual al no haber sido impugnado goza de valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que en fecha 07 de agosto de 2007 los ciudadanos JESUS CLARO Y VICTORIA RAJOY DE CLARO, titulares de las cédula de identidad Nos. V-2.987.323 Y E-700.313, dieron en venta a los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA Y EUFEMIA MARTE LARA, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-22.546.595 y V-23.660.057 respectivamente, un lote de terreno que tiene una superficie de doscientos diecisiete metros cuadrados (217,00 mts2), que mide siete metros de frente (7,00 mts) por treinta y un metros de fondo (31,00 mts) y la casa sobre él construida, situada en el lugar antes llamado EL CONVENTO, hoy CAMPO RICO, Avenida Principal Nro. 23, jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda, dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con terrenos que son o fueron del Señor Martín Ibarra; SUR: Con terrenos que son o fueron de Martín Ibarra; ESTE: Con terrenos que son o fueron de los hermanos Delgado, hoy de varios particulares; y OESTE: Con camino de paso hoy Calle La Luciteña. La documental reseñada al no haber sido objeto de impugnación o tacha se tiene como fidedigna de su original de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por demostrada la propiedad que sobre el inmueble objeto del presente juicio ostentan los demandantes.
3) Riela a los folios 17 al 19 copia simple de documento de aclaratoria respecto a al número de identificación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, debidamente registrado por la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 20, Tomo 70 Protocolo de Transcripción, de fecha 03/11/2010. Observa esta juzgadora que el medio probatorio bajo estudio se trata de una reproducción fotostática de un documento público el cual al no haber sido impugnado goza de valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; del mismo se evidencia que en fecha 03 de noviembre de 2010 los ciudadanos Gelly Franki Aramendiz Minota y Eufemia Marte Lara hicieron aclaratoria ante la oficina del Registro Público con relación al instrumento inscrito en fecha 07 de agosto de 2007, mediante el cual adquirieron el inmueble y en el que se indica como número del mismo “Nº 25” siendo que lo correcto conforme a la ficha catastral “Nº 23”•
4) Cursa al folio 20 al 141 ambos inclusive, marcado “C”, copia certificada de expediente Nro. 2007-1012, formado con motivo de la consignación arrendaticia judicial realizada por el ciudadano José Homero Fernández Rojas, en su condición de arrendatario, en favor de la ciudadana Victoria Rajoy de Claro en su condición de arrendadora, por ante el Tribunal Vigésimo Quinto (25°) de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Las documentales sub examine que conforman el expediente judicial de consignaciones arrendaticias en copia certificada, por tratarse de actos de consignación autorizados con las solemnidades legales por un Juez con facultad para darle fe pública, tienen pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil. En ese sentido, el expediente de consignaciones arrendaticias al no haber sido tachado, acredita la existencia de la relación arrendaticia existente entre la ciudadana Victoria Rajoy de Claro en su condición de arrendadora, y el ciudadano José Homero Fernández Rojas en su condición de arrendador. Asimismo, en la copia del contrato de arrendamiento consignado en dicho expediente, se evidencia que las partes convinieron el alquiler de un inmueble para destinarlo a “vivienda familiar”, a saber, una vivienda ubicada en el Barrio Campo Rico, Av. Principal, sector La Luciteña, casa Nº 23, Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda y señalaron como duración del arrendamiento un (01) año a contra a partir del día 01 de abril de 2004 (véase la cláusula tercera). También se evidencia que las partes convinieron inicialmente un canon de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales hoy doscientos bolívares (Bs. 200,00) (véase la cláusula cuarta). Por último, el expediente sub examine acredita los pagos de las pensiones arrendaticias correspondientes a los meses de junio de 2007 hasta el mes de octubre de 2010.
5) Cursa del folio 142, marcado “D”, copia fotostática simple de informe correspondiente a una inspección llevada a cabo en la siguiente dirección “Calle la Lusiteña Casa Nº 20, BARRIO Campo Rico, Parroquia Petare, Municipio Autónomo Sucre”, emanado de la Dirección Nacional de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Sucre, Baruta, El Hatillo y Chacao. El instrumento bajo estudio se trata de una reproducción fotostática de un documento administrativo, en consecuencia, esta juzgadora le confiere pleno valor probatorio, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnada por la contraparte; en la misma se deja constancia de lo siguiente: “la comisión actuante observó que se trata de una vivienda de construcción convencional de dos (02) niveles construida a base de bloques de arcilla revestido con friso en ambos lados, piso de concreto con superficie pulida, techo placa asentada en una topografía plana de la cual se desconoce tipo de fundación. Donde se pudo observar percolaciones de aguas claras provenientes de la placa del techo, aunado a la presencia de agrietamientos longitudinales en la placa del techo y en paredes internas, desprendimiento del friso con exposición ferrosa en los diferentes ambientes de la estructura en mención. Esta situación se genera por la vestutez generalizada de la vivienda carencia de mantenimiento del sistema colector de aguas servidas y canalización de aguas pluviales las cuales saturan por humedad deteriorando progresivamente el material de construcción situación esta que reviste un RIESGO MODERADO por la por la potencial amenaza que vulnera la integridad física de los familiares que allí residen. En tal sentido, esta Área de Planificación para Casos de Desastres, a través de la División de Riesgos Especiales, establece: el desalojo preventivo de la mencionada estructura (…)”.
6) Cursa del folio 143 marcado “E” copia fotostática simple de acta de inspección de obra de fecha 31 de agosto de 2010, de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda. El instrumento bajo estudio se trata de una reproducción fotostática de un documento administrativo, en consecuencia, esta Juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnada por la contraparte; del mismo se evidencia que en fecha 31 de agosto de 2010 con ocasión de un operativo realizado por la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del Municipio Sucre se practicó inspección al inmueble objeto de la relación arrendaticia y se dejó constancia de la existencia de filtraciones, agrietamiento de la losa del techo dejando descubiertas las vigas de acero en las que se observó oxidación por agua; levantamiento del friso de las paredes y en diversos ambientes.
7) Riela al folio 144, marcada con la letra “F” copia simple de informe de Fiscalización de fecha 06 de abril de 2009 emanado de la Junta Parroquial de Petare, Municipio Sucre, Estado Miranda. El instrumento bajo estudio se trata de una reproducción fotostática de un documento administrativo, en consecuencia, esta Juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnada por la contraparte; de dicha acta se evidencia que en fecha 06 de abril de 2009 se realizó una fiscalización en el sector Campo Rico, calle La Luciteña en la que se dejó constancia de la existencia de una filtración pero sin lograr determinarse su origen en virtud de que los ocupantes de la vivienda no permitieron el ingreso a la misma.
8) Riela al folio 145 al 146 marcada “G” copia certificada de Acta de Nacimiento de la ciudadana EUFEMIA, expedida por la Junta Central Electoral, Dirección Nacional de Registro de Estado Civil de República Dominicana, debidamente apostillada conforme a la Convención de la Haya del 5 de octubre de 1961, por el Ministerio de Relaciones Exteriores de República Dominicana la cual es hija de Manuel Marte y Altagracia Lara de Marte. La anterior documental constituye un documento público que al no haber sido objeto de tacha es valorado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por acreditado el parentesco de hija de la ciudadana EUFEMIA MARTE LARA -hoy demandante- con respecto a la ciudadana Altagracia Lara de Marte.
En la oportunidad de promoción de pruebas la parte demandante promovió lo siguiente:
1) Promueve y opone contrato de arrendamiento cursante en los autos suscrito en fecha 1º de abril de 2004, entre el demandado y los ciudadanos Jesús Claro y Victoria Rajoy. Respecto a este instrumento aprecia esta Juzgadora que el mismo se encuentra inserto en el expediente identificado con el Nº 2007-1012 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual fuera valorado supra por esta Jurisdicente y del que se desprende la existencia de la relación arrendaticia así como las condiciones de la misma.
2)Promueve documento de propiedad de los actores sobre el inmueble dado en arrendamiento al demandado anexo al libelo de la demanda marcado “b”, mediante el cual se produce la subrogación legal de los actores en el lugar de los iniciales arrendadores. Respecto a dicha documental observa esta jurisdicente que la misma fue apreciada en acápites anteriores.
3) Promueve las siguientes pruebas:
1.-Informe DRE. Nº 145-07-10, de fecha 23 de julio de 2010, emanado de la Dirección Nacional de Protección Civil y Administración de Desastres, cursante anexo al libelo de demanda marcado con la letra “D”.
2.-Acta de Inspección de Obra de fecha 31 de Agosto de 2010 levanta por la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, anexa al libelo de demanda marcado letra “E”.
3.-Informe de Fiscalización de fecha 06 de abril de 2009, emanado de la Junta Parroquial de Petare, el cual cursa anexo al libelo de demanda marcado letra “F”.
Dichos informes coinciden en la necesidad de desalojo del inmueble objeto de la presente demanda para resguardar la integridad física de sus ocupantes a fin de realizar las refacciones generales para mitigar los riesgos existentes.
Con respecto a los medios de prueba marcados “D”, “E” y “F” por la parte actora consignados de forma conjunta con el escrito libelar y ratificados en esta oportunidad, es menester para quien juzga señalar que los mismos fueron apreciados supra por esta Alzada.
4) Promueve la causal de desalojo establecida en el numeral 2º del artículo 91 eiusdem que equivale el estableció en el literal “b” del artículo 34 de la ley derogada, vigente para el momento de ser introducida la demanda por necesitarlo para habitarlo, una vez refaccionado el mismo, por la señora madre de Eufemia Marte Lara, a tales fines produce el contenido de la partida de nacimiento de la referida ciudadana anexa al libelo de la demanda marcada letra “G”. Respecto a este particular debe señalar esta Juzgadora que la causal de desalojo no constituye medio de prueba alguno, por cuanto se trata de una disposición legal de obligatoria observanza; con respecto al instrumento marcado “G” es menester indicar que el mismo ya fue valorado por esta Alzada.
5) Rechaza la preferencia ofertiva a su favor alegada por el demandado que fundamenta en los artículos 131 de la vigente ley y 42 de la ley derogada para adquirir el inmueble objeto del contrato de arrendamiento por haber sido vendido el mismo a sus mandantes, habida cuenta de que el mismo se encuentra en el supuesto de hecho de excepción establecido en el artículo 49 de la ley derogada, vigente para el momento en que se produjo la venta a sus mandantes, ya que el inmueble arrendado forma parte de un inmueble de mayor área, en la cual conviven otros inquilinos. Tan es así, que el mismo inquilino en su escrito de contestación de la demanda alega a su favor, en cuanto al pago de los servicios comunes, el contenido del artículo 36 de la vigente ley de arrendamientos de viviendas por tratarse del arrendamiento de una porción del inmueble. Respecto a este particular debe señalar esta Juzgadora que los alegatos de las partes no constituyen medio de prueba alguno, por lo cual no existen elementos sobre los cuales pronunciarse.
6) Desconoce en nombre de su mandante la prueba promovida por la parte demandada consistente en la denuncia de un folio útil de fecha 10 de septiembre de 2007 supuestamente efectuada (se trata de una copia simple) ante la Fiscalía Cuarta del Área Metropolitana de Caracas por la ciudadana Carmen Fernández Rojas quien además no es parte en el presente juicio. Observa esta juzgadora que la parte actora no promovió ningún medio probatorio, sino que ejerció su derecho a contradecir las pruebas consignadas por la parte demanda, lo cual será resuelto en la oportunidad de valorar el medio probatorio al que hace referencia.
7) Solicita no estimar el acta convenio consignada por la contraparte en copia simple suscrita por la Junta Parroquial de Petare, el día 03 de octubre de 2007, entre su mandante, Gelly Franki Aramendiz y un grupo de personas del cual no es parte el demandado, en la que se busca un convenio entre vecinos. Observa esta juzgadora que la parte actora no promovió ningún medio probatorio, sino que ejerció su derecho a contradecir las pruebas consignadas por la parte demanda, lo cual será resuelto en la oportunidad de valorar el medio probatorio al que hace referencia.
8) Rechaza el documento de fecha 30 de octubre de 2007, suscrito ante la Junta Parroquial de Petare derivado a problemas suscitados entre las ciudadanas María del Carmen Tuesta y Marlene Echeverría con su mandante, la cual no le es oponible por no ser parte de la misma el demandado. Observa esta juzgadora que la parte actora no promovió ningún medio probatorio, sino que ejerció su derecho a contradecir las pruebas consignadas por la parte demanda, lo cual será resuelto en la oportunidad de valorar el medio probatorio al que hace referencia.
9) Desconoce en nombre de sus mandantes la copia simple de una supuesta comunicación dirigida al Alcalde Metropolitano por tres personas que no son parte en el presente juicio y cuyo contenido se explica por sí solo. Observa esta juzgadora que la parte actora no promovió ningún medio probatorio, sino que ejerció su derecho a contradecir las pruebas consignadas por la parte demanda, lo cual será resuelto en la oportunidad de valorar el medio probatorio al que hace referencia.
10)Desconoce igualmente en nombre de sus mandantes la prueba promovida por el demandado consistente en la comunicación de fecha 2 de junio de 2008, dirigida al programa de televisión denominado “La Hojilla”, suscrita además por tres personas que no son parte en el presente juicio. Observa esta juzgadora que la parte actora no promovió ningún medio probatorio, sino que ejerció su derecho a contradecir las pruebas consignadas por la parte demanda, lo cual será resuelto en la oportunidad de valorar el medio probatorio al que hace referencia.
11) Solicita desestimar la sentencia de equidad emanada del Juzgado de Paz del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 28 de julio de 2008, promovida por el demandado, de cuyo procedimiento no formó parte este último y que además de ello busca la convivencia de las personas involucradas en dicho procedimiento sin que haya habido condena contra persona alguna. Observa esta juzgadora que la parte actora no promovió ningún medio probatorio, sino que ejerció su derecho a contradecir las pruebas consignadas por la parte demanda, lo cual será resuelto en la oportunidad de valorar el medio probatorio al que hace referencia.
12) Desconoce en nombre de sus representados y solicita no sea apreciada como tal la prueba promovida por el demandado, por no tener relación alguna con los hechos discutidos en el presente juicio, consistente en una comunicación de fecha 27 de diciembre de 2010 dirigida al Presidente de la República en la que varias personas solicitan la expropiación del inmueble del cual forma parte el local arrendado al demandado. Observa esta juzgadora que la parte actora no promovió ningún medio probatorio, sino que ejerció su derecho a contradecir las pruebas consignadas por la parte demanda, lo cual será resuelto en la oportunidad de valorar el medio probatorio al que hace referencia.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada consignó junto a su escrito de contestación de la demanda, lo siguiente:
1) Cursa al folio 244 al 246, documento poder general otorgado por el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS a la ciudadana FLOR MARLENE ECHEVERRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.813.187, autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 15 de Junio de 2012, inserto bajo el N° 021, Tomo 197, folios 99 al 102 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. La referida documental se constituye en un documento autenticado que hace fe de su fecha cierta y de las firmas contenidas en el mismo, y sirve para acreditar la representación que ejerce la ciudadana Flor Marlene Echeverria de la parte demandada.
2) Cursa al folio 247 al 248 documento original de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana VICTORIA RAJOY DE CLARO –en condición de arrendadora- y el ciudadano FERNANDEZ ROJAS JOSE HOMERO –en condición de arrendatario-. El instrumento bajo estudio se trata de un documento privado contentivo de un contrato de arrendamiento el cual fue hecho valer igualmente por la parte actora (como parte integrante del expediente identificado con el Nº 2007-1012 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, el cual fuera valorado supra por esta Jurisdicente) y del cual se evidencia la existencia de la relación arrendaticia así como las condiciones de la misma.
3)Cursa a los folios 249 y 250 copia simple de documento de contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana RAJOY DE CLARO VICTORIA –en condición de arrendadora- y el ciudadano FERNANDEZ ROJAS JOSE HOMERO –en condición de arrendatario-. El instrumento bajo estudio se trata de una reproducción fotostática simple del documento privado contentivo del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, y que ha sido suficientemente valorado por esta Alzada en acápites anteriores.
4) Cursa al folio 251, copia simple de Referencia expedida por Fiscalía Cuarta del Ministerio Público del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 10 de septiembre de 2007, Departamento de División de Víctimas Especiales del Cuerpo de Investigaciones Científicas, Penales y Criminalísticas. La parte actora desconoció el instrumento bajo estudio, en su escrito de promoción de pruebas. Al respecto se observa que el instrumento que se analiza se trata de la copia de un documento administrativo en consecuencia, goza de valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia una denuncia por amenaza de muerte efectuada por la ciudadana Fernández Rojas Carmen, quien no es parte en el presente caso, por lo cual concluye esta Juzgadora que el mismo no guarda relación con los hechos debatidos en el proceso por lo que esta Juzgadora lo desecha por impertinente.
5) Cursa al folio 252 y 253, copia simple de Acta Convenio de la Junta Parroquial de Petare del Municipio Sucre, de fecha 03 de octubre de 2007, suscrita por el ciudadano Gelly Franki Aramendiz Minota Y Las Inquilinos Carmen T. Fernandez, Oscar Ramon Bello, Flor Marlene Echeverria, Maria Del Carmen Tuesta, Bastillo Eliseo Nieves Garcia Y Gilberto Antonio Moreno, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-10.256.409, V-19.737.269, V-12.813.187, E-2.401.431, V-615.773 y V-3.299.830 respectivamente. La parte actora solicitó no estimar el instrumento bajo estudio. Ahora bien se observa que el instrumento que se analiza se trata de una reproducción fotostática de un documento administrativo, en consecuencia, esta Juzgadora le confiere valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que no fue impugnada por la contraparte; de dicha acta se evidencia que en fecha 03 de octubre de 2007 se realizó una reunión a la que asistieron los ciudadanos Carmen Fernández, Gelly Franky Aramendiz, Oscar Ramón Bello, Flor Marlene Echeverría, María del Carmen Tuesta, Eliseo Bastillo y Gilberto Antonio Moreno, en la cual se acordó que “(…) la señora Carmen Fernández colocará una reja debajo del techo para mayor seguridad en el inmueble, el Sr. Gelly Franky Aramendiz autorizó lo anterior, el Sr. Aramendiz se compromete por su parte a moderar el volumen de la música y a continuar de forma positiva evitando elementos negativos que perjudiquen el convivir de la comunidad. El señor se compromete a mantener a su clientela en su local sin permitir acceso a la parte de arriba del inmueble”; ahora bien, en el acta suscrita no se identifica el inmueble al que se hace referencia, y además, se observa que intervinieron en la reunión personas ajenas a la presente controversia, por lo que los hechos que se evidencian del acta bajo análisis en nada contribuyen a la solución de la controversia, debiendo desecharse por impertinente.
6) Cursa al folio 254, original de solicitud emanada de las ciudadanas MARIA DEL CARMEN TUESTA y MARLENE ECHEVERRIA, suscrita además, por el ciudadano GELLY FRANKI ARAMENDIZ. Al respecto, se observa que el mismo es un instrumento privado, el cual no fue desconocido por la parte actora (en efecto, el ciudadano Gelly Aramendiz se limitó a rechazarlo alegando que el documento no le era oponible por no haber sido suscrito por el demandado), por lo tanto, se le confiere valor según lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. De la misma se evidencia que en fecha 30 de octubre de 2007 las ciudadanas María del Carmen Tuesta y Merlene Echeverría, hicieron llegar una comunicación en la cual solicitan al actor mantener cerrada la reja de acceso al segundo piso donde se encuentran sus apartamentos; hecho éste que en nada contribuye a la resolución de la controversia; por consiguiente, se desestima por impertinente.
7) Cursa a los folios 255 y 256, copia simple de carta dirigida al Consejo Comunal de la Parroquia Petare del Municipio Sucre, informando las irregularidades de venta de cerveza de la quincalla Campo Rico propiedad del ciudadano GELLY FRANKI ARAMENDIZ, porque altera el orden público y la paz de los ciudadanos, ya que mantiene el negocio abierto con volumen alto hasta altas horas de la madrugada. La parte actora desconoció dicho instrumento. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis es una copia simple de un instrumento privado, por lo cual, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no puede surtir efectos probatorios en el proceso.
8) Cursa al folio 257, copia simple de carta de fecha 21 de enero de 2008, suscrita por el ciudadano OSCAR BELLO, MARIA DEL CARMEN TUESTA Y MARLENE ECHEVERRIA, dirigida a la Alcaldía Mayor, planteando la problemática que constantemente les aqueja. La parte actora desconoció dicho instrumento. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis es una copia simple de un instrumento privado, por lo cual, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no puede surtir efectos probatorios en el proceso.
9) Cursa al folio 258, copia simple de carta de fecha 02 de junio de 2008, suscrita por las ciudadanas FLOR MARLENE ECHEVERRIA, CARMEN FERNANDEZ Y MARIA DEL CARMEN TUESTA, dirigida al Programa La Hojilla de Venezolana de Televisión, el cual le hacen los planteamientos de las cartas anteriores. La parte actora desconoció dicho instrumento. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis es una copia simple de un instrumento privado, por lo cual, según lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no puede surtir efectos probatorios en el proceso.
10) Cursa al folio 259 al 262, en original sentencia de equidad de fecha 28 de julio 2008, emanada del Juzgado de Paz del Municipio Sucre del Estado Miranda, a cargo del Juez Víctor J. Vásquez Abreu. La parte actora solicitó desestimar dicho instrumento. Observa esta juzgadora que el instrumento bajo análisis emana de un órgano integrante del sistema de justicia, como es un juez de paz, el cual no fue objeto de tacha, por consiguiente, se le confiere valor probatorio según lo dispuesto en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se evidencia que en fecha 28 de julio de 2008, el Juez de Paz, visto el conflicto planteado entre los ciudadanos Flor Marlene Echeverría, María del Carmen Tuesta, Fernando César Salvador, Carmen Teresa Fernández, Oscar Ramón Bello Cabrera, y los ciudadanos Eufemia Marte Lara y Gelly Franki Aramendiz Minota, dictaminó lo siguiente: “ENTRE LOS CIUDADANOS: FLOR MARLENE ECHEVERRÍA; MARÍA DEL CARMEN TUESTA MUÑOZ; FERNANDO CÉSAR SALVADOR SERRANO; CARMEN TERESA FERNÁNDEZ ROJAS; OSCAR RAMÓN BELLO CABRERA Y EUFEMIA MARTE LARA; GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA; NO PODRÁN DIRIGIRSE NI DE HECHO NI DE PALABRAS CON OFENSAS; RESPETARSE LOS DERECHOS DE CADA UNO A NO TOMAR REPRESALIAS ENTRE SÍ; NI ENVIANDO A TERCEROS, LAS AREAS COMUNES DEL INMUEBLE NO DEBERÁN PERMANECER OBSTACULIZADAS SIN EL PREVIO CONSENTIMIENTO Y/O AUTORIZACIÓN DE TODOS LOS RESIDENTES DEL INMUEBLE EN CUESTIÓN. LAS CUERDAS PARA EL TENDIDO DE ROPA EN LAS ÁREAS COMUNES DEBERÁ SER RETIRADAS Y SOLO SE PERMITIRA BAJO LA NORMATIVA ANTERIOR. LA REJA QUE DIVIDE EL PASILLO DEL AREA COMUN ; ASI COMO LA REJA DE LA ENTRADA PRINCIPAL, DEBERAN PERMANECER CERRADAS Y SOLO PODRAN ACCEDER LAS PERSONAS AUTORIZADAS POR LOS RESIDENTES MENCIONADOS. LOS TIMBRES PARA LAS DIFERENTES CASAS PODRÁN SER HABILITADOS PARA SU USO OPERATIVO Y LOS MISMOS SERÁN IDENTIFICADOS CON LETRAS O NÚMEROS QUE DEBERAN SER DEL MISMO TAMAÑO Y ORDEN SIN ALTERAR LA ESTETICA DEL AREA COMUN. NO SE LES PERMITIRÁ A LAS PARTES HACER RUIDOS O ESCÁNDALOS QUE ALTEREN EL O PERTURBEN LA NORMAL CONVIVENCIA DE LOS RESIDENTES, AUN CUANDO SEAN ESTOS EMITIDOS DE PERSONA, ANIMAL O COSA. EL AREA COMUN EN SU TOTALIDAD DEBERA ESTAR BIEN ILUMINADA EN HORAS DE LA NOCHE PERMANENTEMENTE, CORRIENDO POR CUENTA DE TODOS LOS RESIDENTES LA COMPRA DEL MATERIAL PARA TAL FIN, ASÍ COMO EL POSTERIOR MANTENIMIENTO DEL MISMO SISTEMA ELECTRICO, DICHOS GASTOS SE ENTIENDE QUE DEBERAN SER CANCELADOS EN PARTES IGUALES. QUEDA TERMINANTEMENTE PROHIBIDA LA VENTA DE BEBIDAS ALCOHOLICAS, CONSUMO, ALMACENAMIENTO, DISTRIBUCIÓN Y TENENCIA DE LAS MISMAS DENTRO DEL LOCAL COMERCIAL EN CUESTIÓN; ATENDIDO ACTUALMENTE POR LOS CIUDADANOS: GELLY ARAMENDIZ Y EUFEMIA MARTE LARA. ASÍ COMO EN CUALQUIERA DE LOS INMUEBLES INVOLUCRADOS EN ESTE CONFLICTO. SE PROHIBEN LOS JUEGOS DE ENVITE Y AZAR DENTRO DEL COMERCIO YA MENCIONADO”. Ahora bien, observa esta juzgadora que la decisión tomada por el Juez de Paz, se dirige a la búsqueda de la armonización de la convivencia de los ciudadanos involucrados, asunto éste que en nada contribuye a la resolución de la presente controversia.
11) Cursa a los folios 263 y 264, en original carta de fecha 27 de diciembre de 2010, dirigida al Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, Comandante Hugo Rafael Chávez Frías, recibida en la misma fecha en la Dirección del Despacho de la Presidencia, firmada por la apoderada del arrendatario, exponiendo la problemática que continua acechando a los inquilinos del inmueble objeto del presente juicio. La parte actora desconoció dicho instrumento. Se observa que el instrumento bajo análisis emana de la parte promovente –Flor Marlene Echeverría-, y además, cuenta con sello húmedo del Despacho de la Presidencia de la República, el cual indica que fue recibido por ese Despacho en fecha 27 de diciembre de 2010. Ahora, si bien en virtud del principio de alteridad de la prueba, el instrumento no puede surtir efectos en el proceso –respecto a su contenido-, esta juzgadora a través del mismo da por demostrado que en fecha 27 de septiembre de 2010, la ciudadana Flor Marlene Echeverría consignó en el Despacho de la Presidencia una misiva en la cual expuso la problemática existente con el ciudadano Gelly Aramendiz, respecto a la ocupación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

MOTIVACION

Versa el presente asunto sobre una demanda de desalojo incoada por los ciudadanos GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA Y EUFEMIA MARTE LARA contra el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS, la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia iniciada por la ciudadana Victoria Rajoy De Claro con el ciudadano JOSE HOMERO FERNANDEZ ROJAS, en fecha 01/04/2004 mediante contrato de arrendamiento, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en el Barrio Campo Rico, Av. Principal, Sector La Luciteña, Casa Nro. 23, Petare, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
La acción incoada de desalojo persigue la culminación de una relación arrendaticia y consecuencialmente la entrega del inmueble ante la terminación de aquella, bien sea con motivo de la falta de pago del inquilino o de algún otro de los supuestos contemplados en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Siendo ello así, se evidencia de los autos que la parte actora aduce que solicita a la parte demandada el desalojo del inmueble de marras invocando el hecho de que el deterioro físico de la vivienda amerita reparaciones que solo pueden realizarse con el inmueble desocupado, conforme a las causales establecidas en los literales c) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y señalan que ello consta de los informes realizados en el de su inmueble propiedad, realizados por autoridades competentes de los daños sufridos en el mismo y consignan copias fotostáticas de sus originales marcados “D”, “E” y “F”.
Adiciona la parte actora el hecho de que una vez realizadas las reparaciones correspondientes, la madre de la codemandadante ciudadana Altagracia Lara de Marte -madre de la ciudadana Eufemia Marte Lara,- se encuentra en la necesidad de ocupar la vivienda arrendada, por cuanto la referida ciudadana vive en el sector El Marichal, calle sin nombre, casa sin número, Barrio Las Brisas, Filas de Mariche, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, en condiciones precarias y necesita vivir con su hija, quien tiene que suministrarle la manutención a su madre.
Ahora bien, la acción de desalojo bajo análisis está prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en la cual se establecen los supuestos legales para su procedencia, en los siguientes términos:
Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.
A tal efecto tenemos que, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para exigir judicialmente el desalojo de un bien inmueble es necesario que se evidencie la existencia de una relación contractual verbal o escrita a tiempo indeterminado cuyo fundamento exprese algunas de las causales previstas en dicho artículo; en el caso bajo estudio conforme se desprende de los escritos de demanda y contestación, las partes convergen en el hecho de que la relación contractual arrendaticia es a tiempo indeterminado en consecuencia, no es este un hecho controvertido y que por tanto se encuentra fuera de la litis.
Ahora bien, tal como quedó establecido supra la parte actora fundamenta su acción de desalojo en las causales previstas en los literales “c” y “e” del artículo 34 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales establecen como causal del desalojo el que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o reparaciones que ameriten su desocupación, por una parte y por la otra, el hecho de que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
Con relación a estas imputaciones, la parte demandada en su escrito de contestación a la demandada, entre otras cosas, señala que las reparaciones no son responsabilidad del arrendatario, tal como lo establecen los artículos 35 y 36 de la Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas; de igual modo, niega, rechaza y contradice el incumplimiento respecto al mantenimiento de las condiciones en las cuales el arrendatario recibió el inmueble, considerando que allí reside establemente y esta en buenas condiciones de habitabilidad. Agrega en este mismo sentido que el deterioro físico del inmueble, no es causal de desalojo prevista en el artículo 91 de la Ley ibídem, por cuanto el arrendatario no ha ocasionado deterioros mayores, ni reformas al inmueble, y en caso que lo amerite cumpliendo con la obligación señalada en los artículo 33, 35 y 37 de dicha Ley, deberá proceder correspondientemente.
Con relación a los alegatos formulados por la parte demandada en su defensa, esta Juzgadora observa que los mismos tienen su fundamento jurídico en la Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, no obstante para la fecha de interposición de la demandada, a saber 12 de noviembre de 2010, dicha Ley no había sido promulgada (G.O. Extraordinaria 6.053 de fecha 12 de noviembre de 2011); en consecuencia para el caso bajo análisis resulta perfectamente aplicable la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; ello no obsta para que de conformidad con lo establecido en la disposición transitoria primera de la Ley de la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas “los procedimientos administrativos o judiciales que estén en curso continuarán hasta su culminación definitiva por las disposiciones establecidas en la presente ley”.
Con relación a la primera de las causales alegadas por la parte actora, es decir, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que por su entidad ameriten la desocupación del mismo el autor patrio Guerrero Quintero, Gilberto en su obra: (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, UCAB, 2006, Tomo I, páginas 197 y 198) ha señalado lo siguiente:

“…El motivo conducente al desalojo del inmueble arrendado, nada tiene que ver con el incumplimiento del arrendatario, sino en determinadas circunstancias ajenas al mismo, e incluso que podrían no ser imputables al arrendador o propietario. En efecto, “que el inmueble vaya a ser objeto de demolición” como establece el literal c) del articulo 34 de LAI, puede obedecer al estado de ruina que caracteriza al inmueble debido a su vetustez y pone en peligro la vida de las personas, o bien porque el propietario procederá a edificar una nueva construcción en el lugar, o tratándose de que la demolición obedece a fallas estructurales, causadas por fuerza mayor u otros motivos que justifican la destrucción total o parcial del inmueble arrendado. En tanto que las “reparaciones que ameriten la desocupación” a que alude la mencionada norma en comento, guardan relación con reparaciones graves, necesarias o urgentes, Graves, porque de no efectuarlas podría poner en peligro el inmueble y hasta la propia vida de los ocupantes, de modo que no puede diferirse la reparación, lo que las convierte en necesarias o urgentes. No se trata de reparaciones parciales que posiblemente no obligarían a la desocupación, pues como se contemplan en el articulo 1.590 del Código Civil, si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la misma. No se trata, pues, de una reparación que permita mantenerse al arrendatario ocupando, sino de aquellas que obligan al mismo a ser desalojado por la magnitud de las mismas, pues de otra forma no procedería el desalojo a que alude la norma en comento.”

De la doctrina reseñada se desprende que, para que proceda la causal de desalojo constituida por la necesidad de realizar reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble, la parte actora debe aportar elementos probatorios suficientes a los autos que permitan al Juzgador establecer la magnitud de las reparaciones a realizarse, todo ello con el objeto de determinar si, en efecto, la realización de las misma amerita de forma imperiosa la desocupación del inmueble por parte del arrendatario.
En el caso bajo estudio observa esta jurisdicente que la parte actora aporta como prueba de la necesidad de efectuar las refacciones en el inmueble ameritando la desocupación del mismo, tres instrumentos que fueron anexos al escrito libelar marcados “D”, “E” y “F”; el primero de ellos correspondiente a un informe de inspección emanado de la Dirección Nacional de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Sucre, Baruta, El Hatillo y Chacao, practicada sobre un inmueble ubicado en la siguiente dirección “Calle la Lusiteña Casa Nº 20, Barrio Campo Rico, Parroquia Petare, Municipio Autónomo Sucre”, siendo que el inmueble objeto de la presente acción es el signado Nº 23, conforme se desprende de documento contentivo de aclaratoria inscrito en el la Oficina del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda Nº 20, Tomo 70, Protocolo de Transcripción, el cual fuera consignado por la parte actora marcado “B” anexo al escrito libelar y que ya fue valorado por esta Alzada. En este sentido, vista la disparidad de los números que identifican al inmueble inspeccionado y al inmueble objeto de la relación arrendaticia, la parte actora afirma que la inspección se realizó en el inmueble arrendado, y que se debió a un error material lo indicado en el informe referido a que la inspección se llevó a cabo en la casa Nº 20; sin embargo, esta juzgadora observa que del informe no se evidencia una descripción detallada del inmueble objeto de la inspección, y además, no se acompañó anexo al informe algún acta levantada al momento de la práctica de la inspección, en la que se haya dejado constancia de la identificación de los funcionarios a cargo de la misma, ni se especificaron las condiciones físicas y estructurales de cada área inspeccionada del inmueble. Aunado a ello, se observa que en el contrato de arrendamiento mediante el cual la ciudadana Victoria Rajoy de Claro dio en arrendamiento al ciudadano José Homero Fernández Rojas se identificó el inmueble con las siguientes características: “dos (02) habitaciones, sala-cocina (empotrada la última), un (01) baño, un patio en la parte delantera de la vivienda, pisos de cerámica y techo de zing machihembrado por la parte interna”, no obstante, en el acta de inspección que se analiza se señaló “que se trata de una vivienda de construcción convencional de dos (02) niveles construida a base de bloques de arcilla revestidos con friso en ambos lados, piso de concreto con superficie pulida, techo placa asentada en una topografía plana de la cual se desconoce tipo de fundación”.
Visto ello, tomando en consideración la discrepancia existente entre el número de identificación de la vivienda inspeccionada, asentada en el informe de fecha 23 de julio de 2010 y el número de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento, conforme se desprende del documento contentivo de aclaratoria inscrito en el la Oficina del Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda Nº 20, Tomo 70, Protocolo de Transcripción; así como la falta de coincidencia entre las características del inmueble descritas en el contrato de arrendamiento con respecto a las señaladas en el informe emanado de Dirección Nacional de Protección Civil y Administración de Desastres del Municipio Sucre, Baruta, El Hatillo y Chacao, esta jurisdicente no puede establecer con certeza que la inspección a la que hace referencia el informe haya sido realizada en el inmueble objeto de la presente relación arrendaticia, y en consecuencia, vincular los hechos que de el se derivan con el inmueble cuyo desalojo se pretende.
Con relación a la instrumental marcada “E” constituida por copia fotostática simple de acta de inspección de obra de fecha 31 de agosto de 2010, de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, del mismo se evidencia que en fecha 31 de agosto de 2010 con ocasión de un operativo realizado por la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del Municipio Sucre se practicó inspección al inmueble objeto de la relación arrendaticia y se dejó constancia de la existencia de filtraciones, agrietamiento de la losa del techo dejando descubiertas las vigas de acero en las que se observó oxidación por agua; levantamiento del friso de las paredes y en diversos ambientes, sin embargo, del mismo no se desprende la necesidad de realizar reparaciones que por su magnitud requieran la desocupación del inmueble por parte del arrendatario; circunstancia ésta que se repite con el instrumento marcado “E” en el cual si bien se deja constancia de la existencia de una filtración no se establece a de forma clara e indubitable el origen de la misma ni su gravedad.
Por consiguiente al no verificarse la causal contemplada en el literal “c” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que la parte actora no aportó elementos probatorios que hicieran surgir en esta juzgadora la convicción de que las reparaciones que deben realizarse son de tal magnitud que amerite la desocupación del inmueble a tal fin, la pretensión de desalojo fundamentada en esta causal no puede prosperar.
Con relación a la causal contemplada en el literal e, a saber, el hecho de que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, observa quien juzga que, si bien del acta de inspección de obra de fecha 31 de agosto de 2010, emanado de la Dirección de Ingeniería y Planeamiento Urbano Local de la Alcaldía del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, se evidencia que en el inmueble objeto de la relación arrendaticia se observaron filtraciones, agrietamiento de la losa del techo dejando descubiertas las vigas de acero en las que se observó oxidación por agua; levantamiento del friso de las paredes y en diversos ambientes, no obstante, no existe elemento alguno que permita atribuir la condición actual del inmueble al uso dado por el arrendatario al mismo, sin que se haya alegado en forma alguna que éste haya realizado reformas no autorizadas por el arrendador.
Visto que la parte demandante no logró demostrar en autos que el demandado haya ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble, hecho este que configuraría la segunda causal de desalojo en la que fundamenta la acción de desalojo, dicha pretensión no puede prosperar.
Finalmente, en cuanto a la última de las causales alegadas por la parte actora como fundamento de su acción de desalojo, esto es, la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo, consagrada en el literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la codemandante adujo que una vez realizadas las reparaciones respectivas tiene la necesidad de ocupar la vivienda con su señora madre ciudadana Altagracia Lara de Marte, quien cuanta con una avanzada edad y vive en condiciones precarias en el sector El Marichal, calle sin nombre, casa sin número, Barrio Las Brisas, Filas de Mariche, Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.
Ahora bien, la codemandante Eufemia Marte Lara a los efectos de acreditar dicha circunstancia de necesidad de ocupar el inmueble con su madre, consignó su acta de nacimiento, de la cual conforme a lo expuesto al analizar el material probatorio evidencia el parentesco de primer grado existente entre ella y la ciudadana Altagracia Lara de Marte; sin que haya aportado ningún otro medio que acredite el hecho según el cual la ciudadana Altagracia Lara de Marte vive en condiciones precarias que harían necesario el desalojo del inmueble arrendado a los fines de que la ciudadana Altagracia Lara de Marte ocupe el mismo; en consecuencia, al no haber sido demostrado el supuesto de hecho previsto en la causal de desalojo contemplada en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión de desalojo fundamentada en la misma no puede prosperar. Así se decide.
Con relación a los alegatos formulados por la parte demandada en su escrito de contestación referentes a que no se respetó la preferencia ofertiva de la que goza como arrendatario del inmueble, toda vez que el bien fue vendido sin que el mismo se le ofreciera, ni se le informara que el inmueble fue adquirido por los ciudadanos Gelly Franki Aramendiz Minota y Eufemia Marte Lara en fecha 07 de agosto de 2007.
Ahora bien, deba esta juzgadora señalar que la preferencia ofertiva se encuentra prevista en la legislación arrendaticia inmobiliaria, y consiste en el derecho del arrendatario ocupante del inmueble para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero el inmueble que ocupa en carácter de arrendatario; en caso de no respetarse la preferencia ofertiva, siendo el inmueble arrendado vendido a un tercero ajeno a la relación arrendaticia, el arrendatario que se considere perjudicado por tal omisión tiene el derecho de subrogarse en las mismas condiciones del tercero adquirente del inmueble, estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, tal derecho se hace efectivo a través del ejercicio de una acción judicial conocida como retracto legal arrendaticio.
Conforme a las consideraciones realizadas, vista la desestimación de las causales invocadas por la parte actora como fundamento de su acción de desalojo, es menester para quien juzga declarar sin lugar el recurso de apelación formulado por la representación judicial de los ciudadanos Gelly Franki Aramendiz Minota y Eufemia Marte Lara, en consecuencia se confirma el fallo recurrida con la motivación aquí expresada.

DISPOSITIVA
Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la parte actora ciudadanos EUFEMIA MARTE LARA y GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA, contra la decisión preferida en fecha 10 de enero de 2014 por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo apelado con la motivación aquí expresada; en consecuencia se declara SIN LUGAR la acción de desalojo incoada por los ciudadanos EUFEMIA MARTE LARA y GELLY FRANKI ARAMENDIZ MINOTA contra el ciudadano JOSÉ HOMERO FERNÁNDEZ ROJAS.
TERCERO: SE CONDENA, en costas del recurso a la parte actora recurrente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las costas del juicio se condena igualmente a la parte actora en virtud de la declaratoria sin lugar de la acción incoada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto el presente fallo fue dictado en la misma oportunidad de la audiencia en presencia de las partes, no se ordena su notificación.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo en conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al primer (1º) día del mes de julio de 2014. Años 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA
LA SECRETARIA

ABG. GLENDA SÁNCHEZ B.

En la misma fecha 01/07/2014, se registró y publicó la decisión, siendo las 3:25 p.m.
LA SECRETARIA

ABG. GLENDA SÁNCHEZ B.
EXP. No. AP71-R-2014-000094
RDSG/AML/jjmg