TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° AP71-R-2014-000318

PARTE ACTORA: GRACIELA MUÑOZ FUENZALIDA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V.- 6.127.382.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: FELIX A. HERRERA y JOSÉ ARMANDO VELASCO RAMÍREZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 15.139 y 15.563 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-16.591.974.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: YOANETH MARGARITA ZORRILLA ROJAS, NORELYS MERCEDES BRUZUAL y LUZ MARÍA AGUDELO CÁCERES abogadas en ejercicio inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos.123.095, 103.406, 112.830 respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (SENTENCIA DEFINITIVA)

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones previo trámite administrativo de distribución, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 17 de marzo de 2014, por el abogado José Armando Velazco Ramírez actuando como representante judicial de la ciudadana GRACIELA MUÑOZ FUENZALIDA, contra la decisión dictada en fecha 13 de febrero de 2014, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 1 de abril de 2014, este Juzgado Superior le dio entrada al expediente signado con la nomenclatura AP71-R-2014-000318; y se fijó el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. (f.348).
En fecha 13 de mayo de 2014 la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de informes, que riela del folio 349 al 359, ambos inclusive de la pieza Nº 1.
En fecha 13 de mayo de 2014 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de informes, que riela del folio 361 al 388, ambos inclusive de la pieza Nº 1.

En fecha 30 de mayo de 2014, este Tribunal dijo “Vistos” y dejó expresa constancia del inicio del lapso de sesenta (60) días continuos para dictar sentencia en el presente asunto. (f.112 pieza Nº 2).
En esta oportunidad y estando dentro del lapso legal correspondiente, se pasa a emitir pronunciamiento, previo las siguientes consideraciones:

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 13 de febrero de 2014, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia definitiva conforme a la motivación siguiente:
“(…)EXTEMPORANEIDAD POR TARDÍA DE LA CONTESTACIÓN Y RECONVENCIÓN REALIZADA POR LA PARTE DEMANDADA Y DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN REALIZADA POR LA PARTE ACTORA

Considera conveniente este Juzgador antes de entrar al análisis de la litis pronunciarse preliminarmente sobre el escrito de contestación y reconvención presentado por la parte demandada en fecha 08 de diciembre de 2012. En este sentido observa este Juzgador que en fecha 05 de diciembre de 2011, se dictó sentencia interlocutoria que declaró sin lugar las cuestiones previas propuestas por la parte demandada, en la cual, además se ordenó la notificación de las partes, conforme al artículo 233 del Código de Procedimiento civil, en concordancia con el artículo 14 ejusdem, en razón de lo cual cuando constara la última notificación de las partes en el presente asunto, comenzaría a correr el lapso de cinco (05) días de Despacho para interponer el Recurso de Apelación, y vencido este comenzaría a correr el lapso de cinco (05) días, para la contestación al fondo de la demanda, conforme lo establecido en el artículo 358 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil.
Siendo esto así y en cumplimiento de la formalidad de la notificación para la continuación del juicio, se constata que la notificación de la ultima de las partes en el proceso, es decir, de la parte demandada, fue realizada de manera personal por su apoderado judicial en fecha 13 de enero de 2012, por lo que, a partir de dicha fecha comenzó a correr el lapso de los cinco (05) días de Despacho para interponer el Recurso de Apelación, para comenzar a correr luego el lapso de cinco (05) días de Despacho para contestar la demanda.
En base a lo anterior, es necesario entonces constatar los días de Despacho transcurridos posteriormente al día 13 de enero de 2012, fecha en que consta la ultima notificación de las partes, para la continuación del juicio, para así determinar la temporalidad o la extemporaneidad de la contestación y de su reconvención, así tenemos que los cinco (05) días de Despacho para interponer el Recurso de Apelación, corrieron de la siguiente manera: 16, 18, 19, 20 y 26 de enero de 2012 y los cinco días de despacho siguientes, lapso dentro del cual, se debió contestar la demanda, son los siguientes: 27 y 30 de enero de 2012 y 01, 02, 03 de febrero de 2012.
Conforme a lo narrado preliminarmente y constatándose que la parte demandada contestó la demanda en fecha 08 de febrero de 2012, es evidente que dicha contestación y reconvención es inexorablemente extemporánea por tardía, declarándola este Juzgado como inválida y sin efecto alguno para este proceso. ASÍ SE DECIDE.-
Con fundamento a lo anterior, se hace entonces forzoso para este Juzgador, declarar que como consecuencia, tanto el auto de admisión de la reconvención dictado el 22 de febrero de 2012, como la contestación a dicha reconvención deben ser apartados y no tomados en cuenta en la presente sentencia. ASÍ SE DECIDE.-
Establecido lo anterior, de seguidas pasa este Tribunal a realizar un análisis del acervo probatorio aportado a los autos por las partes del juicio como fundamento de sus respectivas pretensiones y defensas.
(omissis)

DE LA RESOLUCIÓN DE LA PRESENTE CONTROVERSIA
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendientes a lograr entre ellas un enlace jurídico que genere en forma específica obligaciones.
En este orden de ideas, estipulan los Artículos 1.160, 1.167, 1.133, 1.579, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil, que:
Artículo 1.160 “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Artículo 1.167 “En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello.”
Artículo 1.133 “el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Artículo 1.579 “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un previo determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla….”
Artículo 1.592 “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias. 2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Artículo 1.594 “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor.”
Artículo 1.595 “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición salvo prueba en contrario.”

De igual forma establece el artículo 1.354 eiusdem:
Artículo 1.354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

El Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
En consecuencia, este Tribunal debe determinar si la presente acción procede según la normativa invocada a tales efectos, y pasa a sentenciar de la siguiente manera:
Con respecto al tema de la carga de la prueba que realizó el Dr. Hernando Devis Echandia, Ens. Obra “Teoría General de la Prueba Judicial”, al definir a la carga de la prueba:
“…como una noción procesal que contiene una regla de juicio, por medio de la cual se le indica al juez como debe fallar cuando no encuentre en el proceso pruebas que le indiquen certeza sobre los hechos que deben fundamentar su decisión, e indirectamente establece a cuál de las partes le interesa la prueba de tales hechos, para evitarse las consecuencias desfavorables…”
Como ya se indicó anteriormente en el presente fallo, la parte demandada no dio contestación a la demanda incoada en su contra en la oportunidad establecida en el artículo 358 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil, estos es, transcurrido el lapso de los cinco (05) días de Despacho para interponer el Recurso de Apelación, a los cinco (05) días de Despacho siguientes, por lo cual este Tribunal tiene que analizar si se dan los supuestos contenidos en la Ley a los fines de declarar la confesión ficta de aquélla. Así tenemos que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, establece que: “…si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca…”.
El primer supuesto de la norma antes expresada exige que la demandada no haya dado contestación a la demanda en el lapso legal; supuesto éste que ha quedado cumplido en el presente caso, tal como se expresó anteriormente, al no comparecer la parte demandada a dar contestación a la demanda en el término establecido en el artículo 358 numeral 4º del Código de Procedimiento Civil.
El segundo supuesto exigido en la norma es que “no sea contraria a derecho la petición del demandante”; el presente caso se trata de una acción Cumplimiento de Contrato, petición ésta que, lejos de ser contraria a derecho, más bien está amparada por la Ley, cumpliéndose así el segundo supuesto contenido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
El tercer supuesto del mencionado artículo se refiere a que el demandado “no probare nada que le favorezca”. Sobre este requisito en particular, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, mediante sentencia N° 1001, de fecha 17 de diciembre de 1998 (H. Garrido contra A. Angulo, Exp. 97-424) dictaminó lo siguiente:
“…Así las cosas, la falta de contestación de la demanda acarrea para el demandado una presunción iuris tantum de confesión ficta, y siempre que la demanda no sea contraria a derecho, a las buenas costumbres o atente contra el orden público, únicamente desvirtuable mediante la aportación de pruebas que contradigan las pretensiones del demandante, pero sin que le sea permitido consignar otros medios probatorios que él estime conducentes o la alegación de hechos nuevos…” (Subrayado de este Tribunal).

Esta decisión fue ratificada por la misma Sala de Casación Civil del ahora Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 00867, de fecha 14 de noviembre de 2006 (M.A. Castro contra B. Hernández), expresando lo siguiente:
“…Por tanto, conforme el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y el criterio jurisprudencial transcrito, cuando el demandado no asiste a dar contestación a la demanda o comparece de manera extemporánea, la consecuencia es que se declare la confesión ficta, que por su naturaleza es una presunción iuris tantum, que implica una aceptación de los hechos expuestos en el libelo de demanda, siempre que ésta no sea contraria a derecho y que el demandado nada probare que le favorezca, sobre los que debió expresamente pronunciarse en el fallo recurrido, estableciendo sus consecuencias pertinentes”. (Subrayado de este Tribunal).

Como se desprende de los fallos parcialmente transcritos, la consecuencia directa de la incomparecencia del demandado a dar contestación a la demanda o cuando la contesta en forma extemporánea por tardía, es la presunción de la veracidad de los hechos alegados por la parte actora en el escrito de demanda, esto es, que la carga de la prueba se desplaza hacia el demandado a quien le corresponde demostrar que tales hechos alegados por el demandante no son ciertos o no existen, pero no puede alegar hechos nuevos ni aportar pruebas para demostrar hechos diferentes a la falsedad o inexistencia de los hechos aducidos por el actor, ya que ello sería como premiar al demandado contumaz, en detrimento de la posición del demandado diligente que contestó la demanda en forma tempestiva y a quien no se le permite probar sino solamente lo alegado en su contestación.
En el caso de autos, ante la falta de contestación tempestiva por parte de la demandada, se presumen ciertos los hechos alegados por la parte actora, esto es, el incumplimiento realizado por la parte accionada la ciudadana DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO, antes identificada, al Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito el 29 de mayo de 2009, al no entregar en forma oportuna los documentos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de Compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente.
Quiere decir ello que, ante la inversión de la carga de la prueba hacia la demandada, como consecuencia de la presunción de certeza de los hechos alegados por los actora, por la falta de contestación tempestiva de la demanda, las únicas pruebas que puede producir la parte demandada son aquellas que tiendan a desvirtuar la certeza de los hechos alegados por los actores, anteriormente mencionados, es decir, debe demostrar su Cumplimiento al Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito el 29 de mayo de 2009, y la entregar en forma oportuna de los documentos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de Compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente.
Ahora bien, en esta línea argumentativa, de una revisión exhaustiva del escrito libelar presentado por la parte actora y sus recaudos, claramente se puede evidenciar que la parte actora trajo a los autos la Copia Certificada del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre la parte actora Ciudadana GRACIELA MUÑOZ FUENZALIDA, y la demandada Ciudadana DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO, antes identificados, debidamente notariado el 29 de mayo de 2009, en la Notaria Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertado Distrito Capital, bajo el Nº 31, Tomo 55, de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria; y visto que la parte demandada en la oportunidad de contestación no Impugno ni Desconoció dichas Documentales, por ende este tribunal en el momento correspondiente la valoro y le otorgo pleno valor probatorio, quedando así demostrado que existe una obligación por parte de la demandada con respecto a dicho contrato, la cual consistía en realizar la Venta del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra Cuatro-F (4-F), situado en la Planta Nº 12, entre los ejes 7 y 8 y D-E, con entrada por el pasillo Nº 4 de las Planta Nº 12, de la Torre “El Tejar” del Conjunto denominado Parque Central, Zona I, Jurisdicción Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 14 de diciembre de 1972, bajo el Nº 6, Tomo 29 adicional, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1972; y de entregar en forma oportuna los documentos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de Compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, siendo carga de la demandada probar que había realizado el cumplimiento de dicha obligación.
En el sub iudice observa este jurisdicente, que la parte demandada en la oportunidad correspondiente promovió pruebas, las cuales, este Juzgador con anterioridad las analizó y valoró, por lo que luego de dicha actividad, este tribunal observa, que se desprende de autos que las pruebas consignadas por la parte demandada están dirigidas a desvirtuar los alegatos de la parte actora, ya que la misma consigno a los autos los recaudos necesarios para que se concretara el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta por su parte, es decir, tenia en su poder los documentos necesarios para la presentación e introducción del Documento Definitivo de Compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno, a saber, las Solvencias correspondientes del inmueble in comento, la Cedula Catastral, el Registro de Vivienda Principal, el Documento de Liberación de Hipoteca y el Registro de Información Fiscal (R.I.F) de la misma; además del acervo probatorio se evidencia que la demandada le envió el 24 de septiembre de 2009, un telegrama a la parte actora ciudadana Graciela Muñoz Fuenzalida, en el cual le recordaba la fecha limite para la protocolización del documento de compra-venta, y le informaba que toda la documentación estaba lista, siendo debidamente entregado a la destinataria, según se evidencia de la declaración de Ipostel; aunado al hecho de que se evidencia de los dichos del único testigo ciudadano CARLOS LORENZO BAILEY, antes identificado, promovido en la presente causa por la parte actora lo siguiente: “…SEPTIMA: Diga el testigo, si usted tuvo conocimiento de que la ciudadana DANIELA PATIÑO, le hizo entrega de los documentos que le requería la señora Graciela Muñoz, para llevar a cabo la negociación del apartamento arriba citado. RESPUESTA: si, le entrego los documentos. OCTAVA: Diga el testigo, cuales eran esos documentos a los que usted se refiere. RESPUESTA: son los documentos que se utilizan para la compra del apartamento. NOVENA: Diga el testigo, si estuvo usted presente al momento de la entrega de tales documentos. RESPUESTA: si estuve presente. DECIMA: Diga el testigo, como le consta todo lo que usted a declarado. RESPUESTA: estuve presente…”, por lo que todas estas pruebas aportadas por la parte demandada tendientes a favorecer su defensa, así como la declaración del testigo antes señalado promovido por la parte actora, traen dudas a este Jurisdicente sobre el derecho denunciado por la parte actora, por lo que no puede considerarse cumplido el tercer supuesto exigido por el ya mencionado artículo 362, no conformándose, de esta manera, la confesión ficta de la parte demandada. ASI SE DECLARA.

Adicional, a lo antes expuesto, es preciso para quien aquí sentencia, analizar la mutua petición que realiza la parte actora en su escrito libelar, en ese sentido, observa quien aquí decide que el objeto de la pretensión procesal deducida por el mandatario judicial de la actora, persigue obtener una declaratoria judicial orientada a que se establezca el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta objeto de la presente causa, y así lo establece en su Pedimento PRIMERO “…En dar CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, que suscribió con mi representado, en las circunstancias de modo, tiempo y lugar ya descritos…”. Sin embargo, en su Pedimento titulado SEGUNDO, la parte actora incorpora una petición autónoma que contradice la exégesis propia de la Acción de Cumplimiento, al requerir del hoy demandado lo siguiente “…Para que, como consecuencia de ese CUMPLIMIENTO PAGUE A MI REPRESENTADA A TITULO DE CLAUSULA PENAL, PREVISTA EN LA CLAUSULA SEPTIMA DEL CITADO CONTRATO, la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 240.000,00) que comprende el reintegro de la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), que su mandante entregó en calidad de arras, como pago inicial de la adquisición del inmueble más la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00), por virtud del incumplimiento en que ocurrió, al no entregar en forma oportuna los documentos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente…”, existiendo, como existe, un contrato celebrado entre las partes, se hace necesario determinar el verdadero sentido y alcance de la negociación, con el fin de llegar a una conclusión definitiva en este juicio. Ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas, como una pre-venta, la cual entendida en el sentido estricto del término, implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a la terminación de la negociación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en dicha pre-venta entre las partes hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido. Ahora bien, los contratantes establecieron en la cláusula SÉPTIMA, del referido contrato, una cláusula de las llamadas cláusulas penales, la cual es del siguiente tenor:
“…CLAUSULA PENAL; Es convenio expreso que si la compradora incumple con su obligación en los términos y lapsos previstos en la Cláusula Cuarta de este documento y no se pudiere firmar el documento definitivo de Compra-Venta, LA VENDEDORA retendrá para sí el cien por ciento (100%) de la cantidad de Bolívares que haya recibido en arras como indemnización por su incumplimiento. En caso contrario que el incumplimiento fuere por parte de LA VENDEDORA, y no se pueda protocolizar el documento definitivo, está se obliga a devolver a LA COMPRADORA el cien por ciento (100%) de la cantidad de bolívares que haya recibido en arras, más una cantidad igual adicional por su incumplimiento…”

Por lo tanto, de la mencionada cláusula, quedo entendido y convenido entre las partes que si la compradora incumple con su obligación en los términos y lapsos previstos en la Cláusula Cuarta de este documento y no se pudiere firmar el documento definitivo de Compra-Venta, La Vendedora retendrá para sí el cien por ciento (100%) de la cantidad de Bolívares que haya recibido en arras como indemnización por su incumplimiento. E igualmente en caso contrario el incumplimiento fuere por parte de la vendedora, y no se pueda protocolizar el documento definitivo, está se obliga a devolver a la compradora el cien por ciento (100%) de la cantidad de bolívares que haya recibido en arras, más una cantidad igual adicional por su incumplimiento.
Sobre el particular, este Tribunal observa que lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer. A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: “…Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo…”.
Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma: “…La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo…”.
De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.
Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil: “…A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención. Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…”.
Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por José Luís Aguilar Gorrondona, (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.
En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece expresamente que: “...en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”.
En consecuencia, pues como ya se señaló, no obstante la existencia de la mencionada cláusula penal, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la cláusula penal, no pudiendo en este supuesto ser solicitada su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, según ya se señaló, a menos que esta se hubiese estipulado por el simple retardo, cosa que no sucede en el presente caso. Por lo que esa dualidad de pretensiones, es decir, el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta sumada a la exigencia del apoderado judicial de la parte demandante en que el demandado cumpla con la penalidad establecida en esa convención, conlleva a establecer que la Pretensión de la actora no se encuentra debidamente definida, por lo que este Juzgado no puede inferir si se esta en presencia propiamente de un Cumplimiento o una Resolución del referido Contrato de Opción de Compra Venta. ASI SE DECIDE.-
Ahora bien, es de acotar que en cuanto a la procedencia de la pretensión aducida, el Juez queda en libertad para resolver lo que considere ajustado a Derecho, y con miras a ello, este Sentenciador hace el siguiente análisis:
Los procesos jurisdiccionales se encuentran regidos por los llamados Principios Generales del Derecho, por los cuales, mediante un proceso de comparación, generalización y abstracción progresivamente creciente, se pueden inducir de todo sistema jurídico vigente positivo, representando sus presupuestos y directrices conforme a la recta razón e idea de Justicia, siendo incita su aceptación universal así como la incorporación a la legislación positiva, tal como lo es el Principio de Veracidad y Legalidad contemplado en el artículo 12 de nuestro Código de Procedimiento Civil, que ordena a los jueces a pronunciarse conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones de hecho no alegados ni probados, correspondiendo la carga de tales probanzas a las partes, de acuerdo a su particular situación en el juicio, para todo lo cual deberán hacer uso de los lapsos probatorios legalmente previstos, sin que por lógica jurídica sea necesario probar los hechos confesados o admitidos expresa o tácitamente por las partes.
En sintonía con lo anteriormente expresado, en menester traer a colación lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, los cuales son del tenor siguiente:
“Articulo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

“Articulo 254: Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.
En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse”.

En éste contexto conviene citar decisión de la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 25 de abril de 2003, sentencia N° 193, caso Dolores Morante Herrera vs. Domingo Antonio Solarte y Angel Emilio Chourio, que señaló:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).”

En conclusión, ante la falta de elementos probatorios que permite la presencia de dudas a este jurisdicente, es importante resaltar, que por mandamiento expreso de nuestra legislación adjetiva, debe el Juez que conoce de una causa, atenerse a lo alegado y probado en autos y no podrá declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella y en caso de duda, sentenciara a favor del demandado y, en igualdad de circunstancias; siendo que en el presente caso, existen dudas al Juez de este Despacho, para quien aquí decide, proclive a una sana administración de justicia, debe declarar SIN LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de Opción de Compra-Venta. ASÍ SE DECIDE.
Por las razones de hecho y de derechos antes expuestos y cumplidos como han sido los requisitos establecidos en los artículos 12, 243, 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal considera que la presente demanda no debe prosperar en derecho.”

FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

De la parte DEMANDADA

En fecha 13 de mayo de 2014, las abogadas Yoaneth Margarita Zorrilla Rojas, Norelys Mercedes Bruzual y Luz María Agudelo Cáceres, en su carácter de apoderadas judiciales de la parte demandada -ciudadana DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO- consignaron escrito de informes en el cual tras realizar una síntesis de los antecedentes del caso en primera instancia, realizaron una reseña del análisis probatorio realizado por el sentenciador a quo en su fallo y finalmente en cuanto al fallo señalaron que el mismo se encuentra ajustado a derecho, por cuanto el Juzgador a los fines de fundamentar su decisión, tomó en consideración el derecho invocado por las partes y los hechos demostrados a través del procedimiento así como las máximas de experiencia conforme lo establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Agrega la representación judicial de la parte demandada que “del análisis de la decisión apelada por la parte actora, se puede afirmar que la misma cumple con todos y cada uno de los requisitos determinados en el artículo 243 de la Norma Civil Adjetiva; no evidenciándose ninguno de los vicios de los que puede adolecer una sentencia (Falta de Motivación, Incongruencia, Ilogicidad, Contradicción, Ultrapetita, Extrapetita, Minuspetita, el error in judicatum, cuando el juez aplica mal una disposición de la ley sustantiva o el error in procedendo, cuando el juez aplica mal una disposición adjetiva). El ciudadano Juez en su sentencia establece los hechos y analiza y compara las pruebas evacuadas, sin caer en contradicciones en el análisis de los hechos y en la apreciación de las pruebas llegando a una conclusión que se corresponde con ese análisis y valoración de los hechos, utilizando la lógica, la sana crítica y las máximas de experiencia.”.
Señala asimismo la parte demandada que, “no obstante, haber el ciudadano Juez determinado que hubo una contumacia por la parte demandada por cuanto hubo una extemporaneidad en la contestación de la demanda, de la misma manera dejó sentado que en el lapso probatorio la parte demandada pudo desvirtuar los alegatos de la parte actora, ya que demostró en la etapa correspondiente que tenía y había entregado a la parte actora todos los recaudos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente en la fecha estipulada (…)”.
Finalmente solicitan se declare sin lugar el recurso de apelación y que la sentencia recurrida sea ratificada.

De la parte ACTORA-RECURRENTE

Con relación a los informes del recurrente se aprecia al folio 360 de la pieza Nº 1, nota de secretaría de fecha 14 de mayo de 2014 en la que se dejo expresa constancia de “que el día de ayer, 13 de mayo de 2014, siendo las 03:41 p.m., estando fuera de las horas de despacho de este Tribunal, compareció el abogado José Armando Velasco Ramírez, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 15.563, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana GRACIELA MUÑOZ FUENZALIDA, parte actora en el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta incoara contra la ciudadana DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO y me presentó un escrito de informes constante de 28 folios útiles, el cual es agregado al expediente No. AP71-R-2014-000318, el día de hoy 14 de mayo de 2.014 (…)”.
Respecto de estos informes en escrito de fecha 19 de mayo de 2014 (folio 02 al 04 de la pieza Nº 2 del expediente), el recurrentes realizó una serie de señalamientos relacionados con la presentación de los informes y solicito que de considerarse extemporáneo los mismos, se tuvieran como observaciones a los informes.
Con relación a tal pedimento cabe señalar que presentados los informes, se debe dejar transcurrir íntegramente el lapso de ocho días para que las partes puedan formular sus observaciones, y luego de su vencimiento, comenzará a transcurrir el plazo para sentenciar.
Ahora bien, de conformidad con el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, los actos deben realizarse en la forma prevista en el mismo Código y en leyes especiales. Dicha norma consagra el principio de legalidad de las formas procesales por lo que la estructura del proceso, su secuencia y desarrollo está preestablecida en la ley, y no es disponible por las partes o por el juez subvertir o modificar el trámite ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales. De allí que en Jurisprudencia se ha establecido de forma reiterada que “...no es potestativo de los tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público...”. (Sentencia Nº 422 de fecha 8 de julio de 1999, caso Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria el Venao C.A. y otro, expediente Nº 98-505).
En consecuencia, la finalidad de las formas procesales es garantizar el ejercicio del derecho de defensa y el eficaz desarrollo del proceso.
Así encontramos que respecto los actos procesales verificados fuera de la oportunidad establecida en la ley la Sala de Casación Civil ha señalado que son inexistentes y, por tanto, ineficaces y tal criterio ha sido reiterado mediante sentencia Nº 363, de fecha 16 de noviembre de 2001, en el juicio de Cedel Mercado de Capitales contra Microsoft Corporation, expediente Nº 00-132, en la cual estableció:

“...En efecto, dentro de un proceso como el nuestro, informado por el principio de preclusión, donde flamean altivamente los postulados del artículo 196 del Código de Procedimiento Civil, cualquier acto que se lleve a cabo fuera del ámbito temporal de validez establecido en la ley, debe, necesariamente, ser rechazado.
Indudablemente, los actos procesales nada tienen que ver con las loterías donde se gana o se pierde por aproximación y, por ello tan extemporáneo resulta el acto realizado antes del nacimiento del lapso respectivo como el que se lleva a cabo después de agotado ese lapso y, dentro de cada supuesto, tan intempestivo es el acto cumplido con un mes de anticipación como el verificado cinco minutos antes del nacimiento del lapso respectivo y es igual de inoportuno el acto materializado cinco minutos después de vencida la oportunidad de ley como el ejecutado con un mes de posterioridad a ello.
De allí que, si en este caso en particular el lapso para la presentación del escrito de formalización del recurso de casación expiró el 29 de febrero de 2000 a las 3:00 pm., debe considerarse extemporáneo por tardío el escrito complementario de la actora consignado el 29 de febrero de 2000, a las 3:05 pm., con la consecuencia de que se le considere inexistente a los fines de la decisión que ha de dictarse, desde luego que un escrito no presentado oportunamente equivale a un escrito que no existe y un escrito que no existe, no puede producir efectos válidos...”.(Resaltado de la Sala).

Por las consideraciones precedentemente expresadas; resulta improcedente la solicitud planteada por la parte actora recurrente a los fines de que el escrito presentado en fecha 13 de mayo de 2014 (fuera de las horas de despacho) se tenga como observaciones a los informes en virtud de el referido escrito presentado fuera de las horas de despacho resulta inexistente. Así se declara.

TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA
Se inició la presente causa mediante escrito libelar (más anexos) presentado en fecha 14 de diciembre de 2009, por el abogado Félix Alberto Herrera. (F.02 al 27).
Previa distribución de ley, le correspondió conocer el presente asunto al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, mediante auto dictado en fecha 156 de enero de 2010 admitió la presente demanda (F. 29).
En fecha 08 de marzo de 2010, el ciudadano José Ruiz, en su carácter de Alguacil Titular, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección señalada por la parte actora a los fines de practicar la citación de la demandada ciudadana Daniela del Rosario Patiño Orozco, sin haber logrado la práctica de la citación correspondiente. (F. 42).
Mediante auto de fecha 10 de junio de 2010 el Juez Provisorio designado por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia se abocó al conocimiento de la causa y ordenó librar nueva compulsa de citación (f. 61).
En fecha 08 de marzo de 2010, el ciudadano Rosendo Henríquez, en su carácter de Alguacil Titular, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección señalada por la parte actora a los fines de practicar la citación de la demandada ciudadana Daniela del Rosario Patiño Orozco, sin haber logrado la práctica de la citación correspondiente. (F. 74).
En fecha 01 de octubre de 2010 el Tribunal de la causa dictó auto mediante el cual ordenó la citación mediante carteles (F.96).
En fecha 21 de octubre de 2010 la representación judicial de la parte actora consignó carteles de citación debidamente publicados (F. 103 al 105).
En fecha 01 de diciembre de 2010 el secretario del Juzgado de la causa dejó constancia de haber fijado el cartel de citación en el domicilio de la demandada, dando así cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (F. 110).
En fecha 24 de enero de 2011 fue designada la abogada Rosa Federico Del Negro como defensora ad litem de la parte demandada (f. 116).
En fecha 23 de febrero de 2011 la parte demandada por intermedio de sus apoderadas abogadas Yoaneth Margarita Zorrilla, Norelys Bruzual y Luz María Agudelo consignaron escrito de cuestiones previas (F. 127 al 128).
En fecha 01 de abril de 2011 la parte actora consignó escrito de contestación a las cuestiones previas (F. 136 al 140).
En fecha 11 de abril de 2011 la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas en la incidencia de cuestiones previas (f. 142 al 144).
En fecha 05 de diciembre de 2011 el Juzgado de la causa dictó sentencia pronunciándose con relación a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (f. 155 al 159).
En fecha 13 de enero de 2012 la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada de la sentencia interlocutoria proferida en fecha 05 de diciembre de 2011 (f. 167).
En fecha 08 de febrero de 2012 la parte demandada procedió a dar contestación a la demandada y a formular reconvención mediante escrito que riela de los folios 171 al 175 de la pieza Nº 1 del expediente.
En fecha 17 de febrero de 2012 la representación judicial de la parte actora solicitó que se emitiera pronunciamiento acerca de la supuesta extemporaneidad del escrito de contestación a la demanda y reconvención (f. 192).
Mediante auto proferido en fecha 22 de febrero de 2012 el Juzgado de la causa procedió a admitir la reconvención propuesta por la parte demandada (f. 193).
En fecha 02 de abril de 2012 la representación judicial actora presentó escrito de contestación a la reconvención (f. 204 al 213).
En fecha 04 de mayo de 2012 la representación judicial de la parte actora presentó escrito en el cual alega la extemporaneidad del escrito de contestación a la reconvención (f. 218).
En fecha 06 de noviembre de 2012 el Juzgado de la causa dictó auto mediante el cual señala que se emitiría pronunciamiento con relación a los alegatos de extemporaneidad como punto previo en la sentencia definitiva; y fijó audiencia conciliatoria para el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación a las pares del referido auto; finalmente en cuanto a los escritos de promoción de pruebas consignados por las partes ordenó agregarlos a los fines de que comenzaran a transcurrir los lapsos a los que hace referencia el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil (f. 235 al 237).
Riela del folio 238 al 240 escrito de promoción de la parte demandada.
Riela al folio 241 escrito de promoción de pruebas de la parte actora.
En fecha 08 de noviembre de 2012 la apoderada judicial de la parte demandada se dio por notificada del auto proferido en fecha 06 de noviembre de 2012 (f. 244).
En fecha 13 de noviembre de 2013 la representación judicial de la parte demandada consignó nuevamente escrito de promoción de pruebas (f. 246 al 249).
En fecha 19 de noviembre de 2012 la representación judicial de la parte actora se dio por notificada del auto proferido en fecha 06 de noviembre de 2012 (f. 244).
En fecha 22 de noviembre de 2012 la parte demandada consignó escrito de oposición a las pruebas (f. 261).
En fecha 30 de noviembre de 2012 el juzgado de la causa dictó auto pronunciándose respecto a las pruebas promovidas (f. 264 y 265).
En fecha 07 de enero de 2012 el tribunal de la causa emitió pronunciamiento sobre tacha formulada por la parte actora y fijó la oportunidad para la evacuación de los testigos promovidos también por la parte actora (f. 276 y 277).
En fecha 27 de febrero de 2013 la parte actora consignó escrito de informes (f. 289 al 301).
En fecha 13 de febrero de 2014 el Juzgado de la causa dictó sentencia definitiva (f. 321 al 332).
En fecha 26 de febrero de 2014 el apoderado judicial de la parte actora se dio por notificado del fallo proferido en fecha 13 de febrero de ese mismo año y solicitó la notificación de la parte demandada (f. 334).
En fecha 13 de marzo de 2014 la representación judicial de la parte demandada se dio por notificada de la decisión proferida en fecha 13 de febrero de 2014 (f. 338).
Mediante diligencia de fecha 17 de marzo de 2014 la parte actora ejerció recurso de apelación contra la sentencia definitiva proferida en fecha 13 de febrero de 2014 (f. 340).
En fecha 21 de marzo de 2014 el Tribunal de la causa dictó auto oyendo la apelación formulada en ambos efectos y ordenando la remisión del expediente a los fines de que fuera tramitada (f. 344).

LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
1. DE LA DEMANDA
En fecha 14 de diciembre de 2014, la representación judicial de la parte actora presentó escrito libelar en el cual expusieron lo siguiente:
Que consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de mayo de 200, anotado bajo el Nº 31, Tomo 55 de los Libros de autenticaciones, que la parte actora celebró un contrato de opción de compra venta con la ciudadana Daniela del Rosario Patiño Orozco, quien es venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V.- 16.591.974, por medio del cual, Daniela del Rosario Patiño Orozco se comprometió a vender un inmueble de su propiedad y la actor se comprometió a comprarlo. Dicho inmueble se encuentra constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra cuatro-F (4-F), situado en la Planta décimo segunda (12) entre los ejes 7 y 8 y, D-E, con entrada por el pasillo Nº 4 de la Planta Nº 12, DE Torre “El Tejar” del Conjunto denominado Parque Central, Zona I, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan en el documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día 14 de diciembre de 1972, bajo el Nº 6, Tomo 29 Adicional, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre del año 1972.
Agrega la parte actora que el inmueble objeto de la negociación, tiene un área de cincuenta y cuatro metros cuadrados con ochenta y tres décimas cuadradas (54,82 m2) y pasa seguidamente a reseñar los linderos del inmueble, los espacios que integran el mismo así como el porcentaje que le corresponde sobre los derechos y obligaciones sobre las cosas comunes.
Señala la representación judicial de la parte actora que en la cláusula segunda del contrato se pactó como precio de la venta la suma de trescientos treinta mil bolívares (Bs. 330.000,00) y conforme a la cláusula tercera, para garantizar el cumplimiento de la opción de compra venta, la compradora, a saber la parte actora ciudadana Graciela Muñoz Fuenzalida, entregó en calidad de arras a la vendedora –demandada- la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00), que sería imputada al valor total del inmueble como pago inicial y, el saldo faltante sería pagado al momento y, en el acto de protocolización y, firma del documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario correspondiente.
En a la duración del contrato, indica que en el contrato se estipuló que el plazo de duración del contrato suscrito por ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de la opción de compraventa, por ante una Notaría Pública de Caracas.
Aduce igualmente, que conforme a la cláusula séptima, como cláusula penal, se pacto lo siguiente:
“…ES CONVENIO EXPRESO QUE SI LA COMPRADORA INCUMPLE CON SU OBLIGACIÓN EN LOS TÉRMINOS Y LAPSOS PREVISTOS EN LA CLÁUSULA CUARTA DE ESTE DOCUMENTO Y NO SE PUDIERE FIRMAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA, LA VENDEDORA RETENDRÁ PARA SI EL CIEN POR CIENTO (100%) DE LA CANTIDAD DE BOLÍVARES QUE HAYA RECIBIDO EN ARRAS COMO INDEMNIZACIÓN POR SU INCUMPLIMIENTO. EN CASO CONTRARIO QUE EL INCUMPLIMIENTO FUERE POR PARTE DE LA VENDEDORA Y NO SE PUEDA PROTOCOLIZAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO, ESTA SE OBLIGA A DEVOLVER A LA COMPRADORA EL CIEN POR CIENTO (100%) DE LA CANTIDAD DE BOLÍVARES QUE HAYA RECIBIDO EN ARRAS, MAS UNA CANTIDAD IGUAL ADICIONAL POR SU INCUMPLIMIENTO”.

Continua refiriendo la parte actora que la ciudadana Daniela del Rosario Patiño Orozco, en su carácter de vendedora, desde el momento del otorgamiento del contrato de opción de compra venta comenzó a “comportarse de manera extraña y, sospechosa”, adicionando a ello, que ella no habita ni ocupa el inmueble objeto del contrato, donde a decir de la parte actora, viven sus padres, los ciudadanos Daniel Patiño Maiguel y Matilde Elena Orozco de Patiño, quienes son venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre si y titulares de las cédulas de identidad Nos. 14.876.055 y 5.003.584, respectivamente.
Agregan que los padres de la demandada no dan noticias sobre su hija, respondiendo siempre con evasivas al requerirles información acerca de la ubicación de la misma, quien “adicionalmente durante todo el término de la vigencia del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, jamás atendió las llamadas, y requerimientos telefónicos formulados reiterativamente por [la actora], ni tampoco le entregó los documentos requeridos por la Oficina Subalterna del Registro para presentar el Documento Definitivo de Compraventa para su otorgamiento, esto es: LA CÉDULA CATASTRAL DE INMUEBLE, LA SOLVENCIA DE DERECHO DE FRENTE, LA SOLVENCIA DEL SERVICIO DE AGUA, COPIA DE SU CÉDULA DE IDENTIDAD, Y REGISTRO DE INFORMACIÓN FISCAL (R.I.F) Y, EN RAZON DE QUE EL PRECIO DE LA NEGOCIACION SUPERABA HOLGADAMENTE LAS TRES MIL UNIDADES TRIBUTARIAS (3.000 UT), QUE AL VALOR ACTUAL DE CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 55,00) SUMAN CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 165.000,00), DEBIA ADICIONAR LA PLANILLA DEL PAGO DEL CERO PUNTO CINCO POR CIENTO (0,5%) DEL VALOR TOTAL DE LA VENTA DEL SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACION ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), ASI COMO EL DOCUMENTO DE CANCELACION DE LA GARANTIA HIPOTECARIA QUE AFECTABA EL INMUEBLE CONFORME A LA CLAUSULA SEXTA DEL CONTRATO SUSCRITO. Cabe destacar, que mediante un TELEGRAMA, colocado como URGENTE; que fue enviado desde la Oficina de Parque Central del INSTITUTO POSTAL TELEGRAFICO (IPOSTEL) y que adicionalmente carece de fecha de emisión, que produzco y acompaño a tenor de lo previsto en el artículo 429 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, en COPIA SIMPLE, marcada con la letra ‘D’: no obstante de que posee el número de Registro Telefónico de mí Mandante, ‘LA VENDEDORA’ DANIELA PATIÑO, notifica a mí Representada que el día 29 del presente mes (presumo MES DE SEPTIEMBRE DEL AÑO 2.009, puesto que el día 26 de ese mes, que era día SABADO Y, EN CONSECUENCIA NO HABIL, por lo que se corría hasta el día LUNES 28, vencía el plazo de duración del Contrato de marras); vencía la opción de compra (120 DIAS) para firmar en el Registro la venta del apartamento 4-F, tenemos toda documentación lista. De inmediato mí Representada, comenzó a realizar diligencias personales para establecer contacto con ‘LA VENDEDORA’ DANIELA PATIÑO, mediante llamadas telefónicas personales, ninguna de las cuales fue contestada así como, el constante asedio del inmueble objeto de la negociación y, donde habitan sus Padres, quienes no obstante de encontrarse dentro del inmueble, no abrían las puertas del inmueble, ni daban contestación alguna a los requerimientos de mí Mandante, quien se vio en la imperiosa necesidad de enviar, en fecha 7 y 8 de Octubre del 2.009, dos TELEGRAMAS URGENTES CON ACUSE DE RECIBO, desde la Oficina de Parque Central del INSTITUTO POSTAL TELEGRAFICO (IPOSTEL), que produzco y, acompaño a tenor de lo previsto en el artículo 429 del CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, en COPIAS SIMPLES, marcada con la letra ‘E’, mediante el cual, le notifica que para esa fecha no ha recibido las solvencias del inmueble para presentarlas al Registro, conjuntamente con el documento de compraventa, el cual ya esta listo y, redactado.”.
Expone seguidamente la parte actora que “se evidencia entonces de la situación descrita, que la estrategia de ‘LA VENDEDORA’ DANIELA PATIÑO, consistía en buscar la manera de apropiarse y, no devolverle a mí Representada la suma de dinero entregada en concepto de arras, que sería imputada al valor total del inmueble como pago inicial, habiendo resultado hasta la presente fecha inútiles e infructuosas, las diversas y, múltiples diligencias y, esfuerzos realizados por mí Representada, para la búsqueda y, localización de ‘LA VENDEDORA’, con el objeto de tratar y, resolver el problema descrito.”.
Seguidamente arguye que “ese comportamiento inusual y, extraño ha infundido en [la actora], el temor de que ‘LA VENDEDORA’ DANIELA PATIÑO, engañando la buena fe de otra persona, pueda vender o negociar el referido inmueble, como efectivamente ya ha tenido noticias de que lo ha hecho, puesto que ‘Agentes Inmobiliarios’ que ‘pululan’, en todo el Sector de Parque Central, tienen conocimiento cierto de que el inmueble nuevamente ha sido ofrecido en venta mediante avisos en periódicos locales y, ya incluso existen personas que han visitado el inmueble con el fin de adquirirlo, lo cual colocaría a [la actora] en desventaja, y le causaría un evidente y, notorio daño material, ya que al ser adquirido el inmueble por una tercera persona, se harían ilusorias las pretensiones de [la actora] de lograr que se le devuelva el dinero invertido en la negociación más la sanción correspondiente, PARA DAR DE ESTA FORMA CUMPLIMIENTO A LOS TÉRMINOS DEL CONTRATO Y, LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES, LA CUAL EN ESTE CASO, ES PERFECTAMENTE VÁLIDA Y, NO CONTRARIA A DERECHO.”
Seguidamente, la representación judicial de la parte actora realizó las siguientes observaciones:
“PRIMERO: [la actora] GRACIELA MUÑOZ FUENZALIDA, es una persona de LA TERCERA EDAD, que vive sola y, no tiene familiares inmediatos que se ocupen de ella, por lo que tal condición lo que impone es respecto y consideración de sus contrarios (…).
SEGUNDO: De la narración de los hechos descritos, se evidencia claramente que la intención de ‘LA VENDEDORA’ DANIELA PATIÑO, desde el momento mismo del inicio de la negociación, su meta final era apropiarse indebidamente del dinero entregado por [la actora] y, es tan evidente esta aseveración, que de la lectura y, revisión pormenorizada del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA que se acompaña, en ninguna de sus Cláusulas consta o se evidencia, que ‘LA VENDEDORA’ DANIELA PATIÑO haya asumido el compromiso de entregar los recaudos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de compraventa en la Oficina de Registro respectivo aparte de no señalar cuales eran los mismos, ni fijar la fecha u oportunidad en que ellos debieron ser entregados como expresamente lo señalan las disposiciones contenidas en los artículos 1.211 al 1.215 del CODIGO CIVIL, lo que sumado a la imposibilidad material de lograr algún tipo de contacto físico, personal o telefónico con la misma , crea la convicción cierta de la intención de fraude que se estaba fraguando en contra de mi representada.
TERCERO: Los Padres de ‘LA VENDEDORA’ (…), quienes conforme se desprende del contenido del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 05 de junio de 2007, bajo el Nº 24, Tomo 21, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 2007, son las mismas personas que dieron en venta a su hija (…), el mismo inmueble descrito y deslindado anteriormente, por el cual recibieron CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (BS.120.000.000,00), esto es, CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 120.000,00), conforme al nuevo cono monetario, constituyendo la ciudadana DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO, una GARANTÍA HIPOTECARIA a favor de BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., y un SUBSIDIO DIRECTO A LA DEMANDA HABITACIONAL PARA LA VIVIENDA Y HABITAT ‘BANAVIV’, que conforme a la CLÁUSULA SEXTA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA, suscrito con [la actora], serían cancelada con ‘las arras’ de Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs. 120.000,00) entregadas por [la actora] a su VENDEDORA, en el mismo acto de la firma de la referida Opción de Compra-Venta, como efectivamente ocurrió conforme se desprende de la Comunicación enviada por la Consultoría Jurídica del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat identificada CJ/0/2009/002969 de fecha 29 de junio de 2009, al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante el cual informa, que la referida ciudadana DANIELA PATIÑO OROZCO reintegró el Subsidio Directo a la Demanda Habitacional de ese Instituto en fecha 11 de junio de 2009 y, de la Comunicación Privada que, la misma ciudadana, envía al ACREEDOR HIPOTECARIO, requiriendo información de los trámites requeridos para cancelar la deuda que mantiene con esa Institución las cuales produzco y acompaño (…)”.

Seguidamente concluye la parte actora que en el plazo de duración del contrato de opción de compra venta suscrito, ni antes, ni después de su vencimiento, la vendedora entregó a la actora los documentos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina del Registro Subalterno correspondiente, consistente en la cédula catastral de inmueble, la solvencia de derecho de frente, la solvencia del servicio de agua, copia de su cédula de identidad, y Registro de Información fiscal (R.I.F) y, en razón de que el precio de la negociación superaba holgadamente las tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.), que al valor actual de cincuenta y cinco bolívares (Bs. 55,00) suman ciento sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 165.000,00), debía adicionar la planilla del pago del cero punto cinco por ciento (0,5%) del valor total de la venta del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), así como el documento de cancelación de la garantía hipotecaria que afectaba el inmueble conforme a la cláusula sexta del contrato suscrito; y no ha dado respuesta a los requerimientos formulados por la parte actora, cuyos esfuerzos han resultado inútiles y nugatorios.
En razón de lo expuesto procede a demandar a la ciudadana DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO, de conformidad con los contemplado en los artículos 1.159, 1.160,1.166, 1.167, 1.211, 1.257, 1.258, 1.263, 1.264, 1.266, 1.269, 1.270, 1.271, 1.276 y 1.474 del Código Civil, en relación con las cláusulas primera, segunda, tercera, cuarta, sexta y séptima del contrato; y formula los siguientes pedimentos:
“PRIMERO: En dar CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE OCPIÓN DE COMPRA VENTA, que suscribió con [la actora], en circunstancias de modo, tiempo y lugar ya descritas.
SEGUNDO: Para que, como consecuencia de ese CUMPLIMIENTO PAGUE A MI REPRESENTADA A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL, PREVISTA EN LA CLÁUSULA SÉPTIMA DEL CITADO CONTRATO, la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MI8L BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), que comprenden el reintegro de la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (bs. 120.000,00) que [la actora] entregó a título de arras, como pago inicial de la adquisición del inmueble más la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 120.000,00), por virtud del incumplimiento en el que incurrió, al no entregar en forma oportuna los documentos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.269, 1.270 y, 1.276 del Código Civil en relación con la CLÁUSULA SÉPTIMA del tantas veces mencionado contrato de opción de compraventa.
Tercero: Para que pague las costas, costos y honorarios profesionales que puedan causarse con motivo de la presente acción.

2. DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 08 de febrero de 2012, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y de reconvención, no obstante tras haber sido alegada por la parte actora la extemporaneidad del mismo, en fecha 13 de febrero de 2014, al momento de pronunciarse sobre el fondo de la causa el Juez emitió pronunciamiento acerca del referido alegato, dejando establecida la extemporaneidad por tardía del escrito de contestación a la demanda presentado por la pare demandada, ahora bien dicho pronunciamiento no fue objeto de apelación, en consecuencia, ha quedado definitivamente firme y así se establece.

PUNTO PREVIO:
DE LAS PRETENSIONES ACUMULADAS

Antes de entrar a analizar el fondo de la presente controversia resulta necesario realizar un estudio de las pretensiones que se encuentran acumuladas en esta causa. Al respecto es necesario reseñar que en el presente expediente se encuentran acumuladas dos pretensiones, la primera de ellas referida al cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrito entre la ciudadana GRACIELA MUÑOZ FUENZALIDA y la ciudadana DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO, en fecha 29 de mayo de 2009 autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 31, Tomo 55 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número y letra cuatro-F (4-F), situado en la Planta décimo segunda (12) entre los ejes 7 y 8 y, D-E, con entrada por el pasillo Nº 4 de la Planta Nº 12, DE Torre “El Tejar” del Conjunto denominado Parque Central, Zona I, jurisdicción de la Parroquia San Agustín, Municipio Libertador del Distrito Capital; y a su vez la parte actora pretende la indemnización derivada del cumplimiento de la cláusula penal, tal como se evidencia del petitorio de su demanda en el cual señala:

“SEGUNDO: Para que, como consecuencia de ese CUMPLIMIENTO PAGUE A MI REPRESENTADA A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL, PREVISTA EN LA CLÁUSULA SÉPTIMA DEL CITADO CONTRATO, la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MI8L BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), que comprenden el reintegro de la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (bs. 120.000,00) que [la actora] entregó a título de arras, como pago inicial de la adquisición del inmueble más la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 120.000,00), por virtud del incumplimiento en el que incurrió, al no entregar en forma oportuna los documentos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.269, 1.270 y, 1.276 del Código Civil en relación con la CLÁUSULA SÉPTIMA del tantas veces mencionado contrato de opción de compraventa.”.

Ahora bien, el daño ha sido entendido por la doctrina mas generalizada como la disminución o pérdida experimentada por una persona bien sea en su patrimonio o en su acervo moral, éste puede tener naturaleza contractual o extracontractual, según el origen de la obligación cuyo incumplimiento lo genera, en consecuencia, si se trata de una obligación establecida en un contrato entonces el daño generado por su incumplimiento tendrá necesariamente naturaleza contractual y así se encuentra consagrado en el artículo 1167 del Código Civil que establece de manera expresa:
Artículo 1167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Ahora bien, el legislador patrio en observancia al principio de la libertad de la voluntad que rige en materia contractual, ha previsto dentro del ordenamiento jurídico civil venezolano la figura de la cláusula penal, entendida esta, tal como la define el auto venezolano Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987”, como “una obligación o estipulación accesoria, mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución de la obligación, o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o hacer”.
Así el artículo 1.257 del Código Civil dispone: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento”; por su parte el artículo 1.258 establece: “La cláusula penal es la compensación por los daños u perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, si no la hubiere estipulado por el simple retardo”.
En este sentido, se ha considerado que la cláusula penal tiene una doble naturaleza, por un lado constituye un medio de coacción a los fines de lograr el cumplimiento de la obligación por parte del deudor y por otro lado configura una regulación convencional de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la obligación principal y así expresamente lo establece el artículo 1.258 del Código Civil, en este sentido constituye una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios que las partes establecen de manera anticipada en el contrato.
Es precisamente en observancia a este carácter indemnizatorio y accesorio del que goza la cláusula penal que el legislador ha considerado improcedente demandar su ejecución y conjuntamente el cumplimiento de la obligación principal, por cuanto constituye una forma de cumplimiento por equivalente, salvo que se haya pactado en el contrato en caso de retardo en la ejecución, supuesto en el cual, la ejecución de la cláusula viene a constituir una indemnización por el retardo, pero se acepta el cumplimiento de la obligación principal tal como fue pactada aunque de manera tardía.
Ahora bien, con relación a la demanda de cumplimiento de la obligación principal y de ejecución de la cláusula penal de manera conjunta o simultánea, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido lo siguiente:
“(…)Sobre el particular, la Sala observa que el Juez de alzada cometió un error al calificar como “condición resolutoria” a la referida cláusula, pues lo realmente convenido por las partes fue una cláusula penal, entendida como la estipulación mediante la cual las partes disponen que en caso de inejecución culposa de la obligación o de retardo en la ejecución, el deudor se compromete a cumplir una determinada prestación de dar o de hacer.
A este respecto, nuestro Código Civil en su artículo 1.257 establece lo siguiente: ‘Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo’.
Por su parte, el artículo 1.258 eiusdem define la cláusula penal de la siguiente forma:
“La cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.
El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiere estipulado por el simple retardo”.
De los artículos precedentes se desprende que la cláusula penal debe considerarse como una simple indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o por el retardo en el cumplimiento de alguna obligación, destinada a resarcir al acreedor por el incumplimiento definitivo, y sea total o parcial, y por tanto, no puede pedirse su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, a menos que se hubiese estipulado por el simple retardo.
Tal indemnización sustitutiva es susceptible de ser garantizada mediante la entrega de una cosa por una de las partes a la otra, que se denomina “arras”, y que a falta de estipulación en contrario, da derecho al contratante a quien no se le ha cumplido la obligación, de retener su importe, o de exigir el doble de su valor, según el caso, a menos que prefiera pedir la ejecución del contrato. Así lo dispone el artículo 1.263 del Código Civil:
“A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado”.
Lo anterior permite afirmar, siguiendo el criterio sostenido por José Luis Aguilar Gorrondona, (Derecho Civil IV – Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1996, UCAB; pág. 159), que en el derecho positivo venezolano la parte que no ha incurrido en culpa puede elegir entre exigir el cumplimiento de la obligación principal, o retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado, lo que también permite sostener, a diferencia de lo que ocurre en otros sistemas de derecho, que en Venezuela una venta con arras no puede considerarse una venta condicional.
No obstante el error de calificación cometido por el Juez de alzada, la Sala observa que no tiene razón el formalizante cuando afirma que el artículo 1.167 no contempla la situación fáctica establecida en la sentencia, pues en la misma el Juez señaló la existencia de un contrato de pre-venta celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores, a su elección, para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma.
En efecto, el artículo 1.167 del Código Civil establece expresamente que “...en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello...”.
En consecuencia, la Sala considera que el referido error no fue determinante del dispositivo del fallo recurrido, toda vez que el artículo 1.167 del Código Civil contempla la posibilidad de intentar la pretensión de cumplimiento de contrato, que es precisamente lo planteado en el juicio.
En segundo lugar, observa la Sala que tampoco tiene razón el formalizante cuando afirma que por haber establecido el Juez de alzada la existencia en el contrato de una cláusula reguladora de la responsabilidad civil contractual en caso de incumplimiento, no podía ser aplicado el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto el mismo sólo es aplicable para los contratos en los cuales las partes no han regulado contractualmente dicha responsabilidad, pues como ya se señaló, no obstante la existencia de la mencionada cláusula penal, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la cláusula penal, no pudiendo en este supuesto ser solicitada su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación principal, según ya se señaló.(…)”(Sentencia Nº 00653 de fecha 07 de noviembre de 2003).

En este sentido y con relación a la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, esta Alzada aprecia que en el escrito presentado en fecha 14 de diciembre de 2009, la parte actora solicitó lo siguiente:

“(…)PRIMERO: En dar CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE OCPIÓN DE COMPRA VENTA, que suscribió con [la actora], en circunstancias de modo, tiempo y lugar ya descritas.
SEGUNDO: Para que, como consecuencia de ese CUMPLIMIENTO PAGUE A MI REPRESENTADA A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL, PREVISTA EN LA CLÁUSULA SÉPTIMA DEL CITADO CONTRATO, la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MI8L BOLÍVARES (Bs. 240.000,00), que comprenden el reintegro de la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (bs. 120.000,00) que [la actora] entregó a título de arras, como pago inicial de la adquisición del inmueble más la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (BS. 120.000,00), por virtud del incumplimiento en el que incurrió, al no entregar en forma oportuna los documentos necesarios para la presentación e introducción del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.269, 1.270 y, 1.276 del Código Civil en relación con la CLÁUSULA SÉPTIMA del tantas veces mencionado contrato de opción de compraventa.
Tercero: Para que pague las costas, costos y honorarios profesionales que puedan causarse con motivo de la presente acción. (…)”. (Negritas y subrayado de esta Alzada).

De la lectura del punto segundo del petitorio se desprende que la parte actora solicitó de manera expresa el cumplimiento de la cláusula penal, y de igual manera demandó en el punto primero el cumplimiento de la obligación principal derivada del contrato de opción de compra venta, la cual no es otra que la constituida por la protocolización del documento definitivo de venta, en las condiciones en que fue pactado; asimismo se evidencia que la parte demandante en ningún punto de su escrito señala que las pretensiones sean en algún modo subsidiarias la una a la otra, en consecuencia se debe concluir que ambas pretensiones fueron planteadas como principales. Ello, aunado al hecho de que de la propia letra del contrato se verifica que las partes al momento de pactar no previeron la cláusula penal por el simple retardo o mora en la ejecución de las obligaciones contractuales, hace concluir forzosamente a esta sentenciadora que en el presente caso la parte actora incurrió en el supuesto contenido en el artículo 1.258 del Código Civil, el cual establece que no podrá demandarse al mismo tiempo la cosa principal y la pena, lo cual constituye un supuesto de inepta acumulación de pretensiones conforme a lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si (…)”.
Al respecto, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente 04-2930, de fecha 5 de abril de 2006 con ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero dejó sentado:

“…En este sentido, es posible acumular en una sola demanda varias pretensiones contra distintas personas, en razón de la conexión que existe entre ellas; ya sea por el objeto que se pretende o por la razón que motiva la pretensión. Sin embargo, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y en los casos en que procedimientos en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación…”

En este mismo sentido, el máximo tribunal de la República ha establecido de manera reiterada que la inepta acumulación de pretensiones constituye una cuestión que atañe al orden público en consecuencia puede ser declarado aún de oficio por los jueces, así en sentencia dictada por la Sala Constitucional en fecha 22 de junio de 2007, Nº 1174:

“(…) De acuerdo con el criterio reiterado de esta Sala, la circunstancia de la inepta acumulación de pretensiones es una cuestión que afecta el orden público procesal y, por tanto, debe ser declarada por los jueces aún en ausencia de la proposición de la cuestión previa correspondiente, por lo que a fortiori, la falta de declaración de tal circunstancia habría contradicho la postura que esta Sala asumió en su pronunciamiento No. 2459 del 28/11-2001, caso: Aeroexpresos Ejecutivos, C.A (…omissis…).
En igual sentido se ha pronunciado la Sala de Casación Civil de este máximo Tribunal, quien ha considerado que la detección de la acumulación indebida acarrea la declaratoria de inadmisión de la demanda y la consecuente nulidad del juicio, aun cuando dicho vicio no haya sido objeto de denuncia:
(Memorias de 1916, Pág. 206. Sent. 24-12-15) (s SCC n.° rc-00075, caso: Juan Carlos Betancor Santos).

En cuanto a la inadmisiblidad de la acción propuesta, en los términos expresados, se ha pronunciado nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en fallo dictado por la Sala Constitucional, de fecha 21 de septiembre de 2004, en la causa signada con el N° 04-0529 en el cual expresa entre otras cosas, lo siguiente:

“… Por otra parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Entiende entonces la Sala que la acumulación de pretensiones con tales procedimientos (acción de amparo constitucional y solicitud de revisión extraordinaria), no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria.
La inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de las demandas o solicitudes que se intenten ante este Tribunal Supremo de Justicia, según lo previsto el artículo 19, párrafo quinto de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, antes artículo 84.4 de la derogada Ley de la Corte Suprema de Justicia…”

En virtud de las consideraciones realizadas supra y habiendo advertido esta Alzada en el presente caso la existencia de inepta acumulación de pretensiones, en lo que respecta a la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y ejecución de cláusula penal que fuera acumulada en el presente expediente, resulta forzoso declarar su INADMISIBILIDAD y así se establecerá en la parte dispositiva del presente fallo.
DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación formulado por el abogado José Armando Velazco en representación de la parte actora, ciudadana GRACIELA MUÑOZ FUENZALIDA contra la decisión proferida en fecha 13 de febrero de 2014, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
SEGUNDO: INADMISIBLE la acción de cumplimiento de contrato y ejecución de cláusula penal intentada por la ciudadana GRACIELA MUÑOZ FUENZALIDA contra la ciudadana DANIELA DEL ROSARIO PATIÑO OROZCO.
TERCERO: Al haberse declarado sin lugar el recurso de apelación formulado se condena en costas del recurso a la parte actora-recurrente según lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las costas del juicio, al haberse declarado la inadmisibilidad al fondo, es decir, una vez tramitado el procedimiento se condena en costas la parte actora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Por haberse dictado la presente decisión dentro del lapso legal correspondiente, no se ordena la notificación de las partes.
Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada en el copiador de sentencias de este Tribunal, en conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de julio del año 2014. Años 204° de la Independencia y 155º de la Federación.
LA JUEZ,

Dra. ROSA DA SILVA GUERRA.

LA SECRETARIA.,

ABG. GLENDA SÁNCHEZ B.

En esta misma fecha, veintidós (22) de julio de 2014, siendo las 3:10 p.m., se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA SÁNCHEZ B.

Exp. N° AP71-R-2014-000318.
RDSG/GMSB/jjmg