REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS PARTE ACTORA Ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-5.117.480. APODERADO JUDICIAL: Abogado LUIS RAMÓN GOLINDANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 10.255. PARTE DEMANDADA Ciudadanos LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y LILIBETH YELITZA YEPEZ EXADA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos V-10.380.283 y V-12.061.359, respectivamente. REPRESENTANTE JUDICIAL: Abogado LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 212.273, quien actúa en su propio nombre y representación y, como representante sin poder de la ciudadana LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA. MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN COMPRAVENTA Exp. No. AP31-V-2013-001260. SENTENCIA: DEFINITIVA. I DE LAS ACTUACIONES PROCESALES Se inició el presente procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el abogado LUIS RAMÓN GOLINDANO, en representación de la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO, presentado ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) del Circuito Judicial de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en los Cortijos, en fecha 02/08/2013, el cual previa distribución de Ley, fue asignado su conocimiento, sustanciación y decisión a este Juzgado, siendo recibido en fecha 05/08/2013. En fecha 13/08/2013 fue admitida la presente demanda conforme al Procedimiento Oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la citación de la parte demandada y aperturándose el cuaderno de medidas. En fecha 03/12/2013 fue debidamente citado el litisconsorcio pasivo en la presente causa, dando contestación y reconviniendo a la demanda en fecha 30/01/2014. En fecha 11/02/2014 este Tribunal admitió la reconvención fijando el quinto día de despacho siguiente para la contestación de la parte accionante reconvenida. En fecha 17/03/2014 la parte accionante reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención. En fecha 31/03/2014 tuvo lugar la Audiencia Preliminar, a la cual compareció solo la parte demandada reconviniente. En fecha 08/04/2014 a través de auto se fijaron los límites de la controversia en la presente causa, aperturándo el lapso probatorio por cinco días de despacho. En fecha 21/04/2014 la parte accionante reconvenida promovió pruebas; proveyendo al respecto este Tribunal a través de auto de fecha 24/04/2014. En fecha 19/06/2014 se llevó a cabo la Audiencia Oral y se dictó el dispositivo del fallo. II MOTIVA La presente pretensión se fundamenta en la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN COMPRAVENTA que incoara la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO, contra los ciudadanos LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y LILIBETH YELITZA YEPEZ EXADA, siendo así este Tribunal observa que la parte actora sustentó su pretensión en los siguientes términos: -Que en fecha 27/06/2012 la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO celebró un contrato de OPCIÓN COMPRA-VENTA por un inmueble constituido por un apartamento identificado con el N° 2, ubicado en la planta baja del edificio E 177, situado en la Avenida Nivaldo de la Urbanización Ávila, La Florida, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, con los ciudadanos LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y LILIBETH YELITZA YEPEZ EXADA, quienes son los dueños del referido inmueble. -Que a tenor de lo dispuesto contractualmente el precio por el cual se realizó la opción de compra-venta del referido inmueble fue de UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.360.000,00) discriminado de la siguiente manera: • En el momento de suscripción del contrato de opción compra-venta: Tres cheques de gerencia, discriminados de la siguiente manera; el primero, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) a nombre del ciudadano LUIS ARENAS, el segundo, por la cantidad de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (Bs.21.000,00) y el tercero por la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 129.000,00) ambos, a nombre de LILIBETH YEPEZ; lo que hace un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), cantidad que sería imputada al precio total de venta en la fecha en que se firmara el documento definitivo de compra-venta. • En el momento de entrega de Los Vendedores a La Compradora de los documentos necesarios para la solicitud de crédito ante la entidad bancaria: Dos cheques de gerencia, ambos por la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.54.000,00) el primero a nombre de LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y el segundo a nombre de LILIBETH YÉPEZ EXADA, respectivamente. Ello como parte de pago de la inicial del contrato, cantidad que sería imputada al precio total de venta en la fecha que se firme el documento definitivo de compra-venta. • En el momento de pagar el saldo restante: Dos cheques de gerencia, el primero por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.456.000,00), a nombre de LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y el segundo, por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 496.000,00) a nombre de LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA. -Que habiendo transcurrido mas de diez (10) meses de celebrado el contrato de opción compra-venta, la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO le requirió a través de documento privado y vía auténtica, a los ciudadanos vendedores, la entrega de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario por ante una entidad bancaria, lo cual consistía en 1.-Certificación de gravámenes sobre el inmueble objeto de la operación durante los últimos diez (10) años y con fecha no mayor de treinta días; 2.- Copia de ficha catastral vigente; 3.- Fotocopia de las cédulas de identidad y registro de información fiscal de cada uno de los vendedores; 4.- Copia certificada del documento de propiedad del inmueble; 5.- Copia del certificado de solvencia municipal. -Que no obstante tal requerimiento, los vendedores hicieron caso omiso de la obligación contractual asumida de hacerle entrega de los recaudos señalados, impidiéndole que pudiera efectuar la gestión y trámite para la obtención del crédito hipotecario con destino al pago del precio pactado para la obtención de un crédito hipotecario con destino al pago del precio pactado para la operación de venta del inmueble. -Que habiendo transcurrido más de veinte días, desde la fecha del último requerimiento que le hizo a los vendedores a fin que le entregaran los recaudos indicados, se entrevistó con la codemandada LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA, quien es una de los vendedores el día 30/05/2013, con el mismo propósito, quien en esa ocasión le manifestó que los vendedores habían decidido rescindir unilateralmente la operación de compra-venta y que estaban en la mejor disposición de devolverle el monto total de las sumas que ella les canceló en calidad de pago parcial del precio del inmueble mas el monto de la indemnización a que se refiere la cláusula penal prevista en el contrato de opción compra-venta. -Que posteriormente en fecha 05/06/2013 asistió acompañada de abogado a una reunión con los vendedores, quienes también estaban asistidos de abogados, expresándoles el criterio de que el contrato de opción compra-venta suscrito entre ambos contratantes, era una operación de compra-venta perfecta, faltando solo que los vendedores ejecutaran la obligación de hacer lo que les correspondía, consistente en el otorgamiento por ante el Registro Subalterno correspondiente del documento definitivo de venta y por parte de la compradora de pagar el saldo del precio; al respecto los vendedores y sus abogados reiteraron su voluntad de rescindir unilateralmente la operación de compra-venta y su deseo de reintegrar a la compradora, tanto el monto del precio adelantado que concurre en la suma de CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 408.000,00), como el monto equivalente a la indemnización prevista en la cláusula penal. -Que el contrato de opción compra-venta celebrado entre los contratantes constituye realmente un contrato compra-venta, razón por la cual al ambas partes consentir en celebrarlo ya se celebró la compra-venta del inmueble, restando solo que los vendedores realicen la traditio del inmueble. En ese sentido, la actora produjo junto al libelo de demanda los siguientes instrumentos: • Original de contrato opción compra-venta celebrado entre los ciudadanos ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO en carácter de compradora y los ciudadanos LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA en su carácter de vendedores, autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 27/06/2012 y anotado bajo el N° 34, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (folios 12 al 16); documento que al ser expresamente reconocido por la parte accionada reconviniente se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Ahora bien, este Tribunal observa que del contrato en cuestión se desprenden los siguientes puntos: -A tenor de lo dispuesto en la CLÁUSULA TERCERA de la referida convención el precio por el cual los vendedores se obligaron a vender el inmueble objeto de la promesa bilateral irrevocable de compra-venta fue la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.360.000,00), que debían ser pagados por la compradora en el plazo de noventa días mas treinta días contados a partir de la fecha en que los vendedores le hicieran entrega de los documentos del referido inmueble que son necesarios para la solicitud del crédito y que la compradora se comprometía a solicitar el mismo para la cancelación de la transacción de compra-venta objeto del contrato de opción en cuestión o hasta tanto se le otorgara el crédito que se comprometía a solicitar para tal fin, discriminado de la siguiente manera: 1. En el momento de suscripción del contrato de opción compra-venta: Tres cheques de gerencia, discriminados de la siguiente manera; el primero, por la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.150.000,00) a nombre del ciudadano LUIS ARENAS, el segundo, por la cantidad de VEINTIÚN MIL BOLÍVARES (Bs.21.000,00) y el tercero por la cantidad de CIENTO VEINTINUEVE MIL BOLÍVARES (Bs. 129.000,00) estos dos últimos, a nombre de LILIBETH YEPEZ; lo que hace un total de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), cantidad que sería imputada al precio total de venta en la fecha en que se firmara el documento definitivo de compra-venta. 2. En el momento de entrega de Los Vendedores a La Compradora de los documentos necesarios para la solicitud de crédito ante la entidad bancaria: Dos cheques de gerencia, ambos por la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.54.000,00) el primero a nombre de LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y el segundo a nombre de LILIBETH YÉPEZ EXADA, respectivamente. Ello como parte de pago de la inicial del contrato, cantidad que sería imputada al precio total de venta en la fecha que se firme el documento definitivo de compra-venta. 3. En el momento de pagar el saldo restante: Dos cheques de gerencia, el primero por la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.456.000,00), a nombre de LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y el segundo, por la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 496.000,00) a nombre de LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA. -La cláusula cuarta de la convención en cuestión señala que si se venciera el término de duración previsto en la cláusula segunda (entendiendo este Tribunal que se refiere al término de duración contenido en la cláusula tercera ya que es la única cláusula que contiene término de duración contractual), sin haberse realizado la venta definitiva del inmueble objeto del contrato por causas imputables a la compradora, ésta pierde el derecho a comprar el inmueble teniendo como sanción cancelar a los vendedores la cantidad de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.61.200,00) por concepto de indemnización de los daños causados por el incumplimiento contractual; debiendo cancelar el mismo monto por sanción de incumplimiento los compradores, si son ellos los que incumplen alguna de sus obligaciones. • Original de documento privado de fecha 12/04/2013 emitido por la ciudadana ZENAIDA PINTO a los ciudadanos LILIBETH YÉPEZ y LUIS ARENAS firmado como recibido por la ciudadana LILIBETH YÉPEZ en la misma fecha (folio 17); instrumento privado que al no haber sido desconocido por la codemandada en el lapso legal establecido se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil; del cual se desprende que en fecha 12/03/2013 la demandante le dirigió la referida comunicación a los demandados, siendo recibida y firmada por la codemandada, señalándole en la misma “…sirva la presente para reiterarle la solicitud verbal que a bien tuviera hacerles de los documentos necesarios para la correcta solicitud y desarrollo del proceso de préstamo hipotecario, condición sine qua non para finiquitar la negociación de compra venta que estamos realizando. Como les he manifestado, en varias ocasiones se hace necesario: -Copia del Registro de Información Fiscal (RIF) de ambos;-Copia del certificado de solvencia municipal de impuestos inmuebles urbanos vigente (pues la que me fue entregada el vencimiento había sido el 31/12/2012); -Copia de la Ficha Catastral Vigente; -Certificación de gravamen de los últimos diez años y con fecha no mayor a treinta (30) días. Deben recordar que con mucha anticipación les hice entrega de copia del instructivo para el financiamiento de adquisición de viviendas donde se explican cuales son los recaudos solicitados por el Banco y eso lo acordamos mediante documento. Este último debe ser actualizado, en virtud del retardo en la entrega de los precitados requisitos…”. De este modo, se observa como la demandante acepta expresamente que le había sido entregado uno de los instrumentos que solicita, esto es la Copia del certificado de solvencia municipal de impuestos inmuebles urbanos, dado que señala que le fue entregado uno y ya se venció; y se deja constancia que la codemandada estuvo consciente del requerimiento realizado en esa fecha. Al efecto le fue entregado a la codemandada el mismo documento por vía auténtica a través de la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, firmándolo la misma en fecha 14/03/2013 (folios 18 al 21). • Anexo del contrato de opción compra-venta de fecha 16/01/2013, autenticado ante la Notaría pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 23, Tomo 02 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (folios 22 al 30); documento que al no haber sido impugnado por la parte accionada se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil; del cual se desprende que la compradora deja constancia que cancela a los vendedores dos cheques de gerencia, ambos por la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.54.000,00) el primero a nombre de LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y el segundo a nombre de LILIBETH YÉPEZ EXADA, respectivamente. En fecha 30/01/2014 la parte demandada contestó la demanda en los siguientes términos: -Que niega, rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes la demanda intentada por la demandante, tanto en los hechos alegados como en el derecho que de ellos pretende derivarse. -Que niega que transcurridos más de diez meses desde la suscripción del contrato de opción de compra-venta no se le hiciera entrega a la demandante de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, ya que en el día 20/12/2012 se le hizo entrega de los siguientes requisitos: 1.-Certificación de gravámenes sobre el inmueble objeto de la operación, durante los últimos diez años y con fecha no mayor de treinta días; 2.- Copia de ficha catastral vigente; 3.- Fotocopia de las cédulas de identidad y registro de información fiscal de cada uno de los vendedores; 4.- Copia certificada de documento de propiedad del inmueble; 5.- Copia del certificado de solvencia municipal. -Que en fecha 20/12/2012 la demandante trasladó la Notaría Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital a la oficina de la codemandada LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA, procediendo a dar fe pública de lo establecido en la cláusula del contrato de opción compra-venta alusiva a que la compradora se compromete a cancelar la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00) mediante dos cheques de gerencia a los vendedores, en el momento en que los mismos hagan la entrega a la compradora de los documentos necesarios para la solicitud de crédito ante la entidad bancaria, discriminados de la siguiente manera, dos cheques de gerencia, ambos por la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.54.000,00) el primero a nombre de LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y el segundo a nombre de LILIBETH YÉPEZ EXADA, respectivamente. Ello como parte de pago de la inicial del contrato, cantidad que sería imputada al precio total de venta en la fecha que se firme el documento definitivo de compra-venta. -Que como puede evidenciarse de la fecha de emisión de la planilla única bancaria que la notaría se trasladó el día 18/12/2012 a la oficina de la codemandada, teniendo como testigo a los trabajadores de dicho sitio. -Que el 20/12/2012 se le hizo entrega a la demandante de toda la documentación para que introdujera ante el banco el crédito hipotecario, recibiendo en esa misma fecha los vendedores los dos cheques de gerencia por la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs.54.000,00), teniendo los mismos fecha de emisión del día 13/12/2012; comprobándose ello de las copias de los cheques anexos en el contrato de opción compra-venta y que el día 20/12/2012 por ante la Notaría en cuestión el ciudadano LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO le confirió poder a la ciudadana LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA. -Que niega que LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA el 30/05/2013 haya manifestado rescindir unilateralmente la operación de compra-venta como alega la demandante, ya que la misma le solicitó a la codemandada una prórroga ya que no introdujo la documentación en la entidad bancaria en diciembre, motivado a las fiestas decembrinas y que si los vendedores rescindían de la operación de compra-venta tomara en consideración le devolviera la cantidad de dinero completa que ella le había hecho entrega con relación al pago de la inicial, sin hacer uso de la indemnización que establece la cláusula penal, debido a la relación de amistad laboral que mantuvieron ambas partes contratantes durante años por laborar en la Asamblea Nacional, indicándole que debían discutirlo con los abogados de ambas partes, reunión que se haría el cinco de junio del 2013. -Que niega que en la reunión sostenida con la demandante y su abogado, el día cinco de junio de 2013, la demandante haya expresado el criterio de ejecutar la operación de compra-venta; siendo que a la demandante en dicha reunión se le hizo saber que ella no introdujo los documentos a tiempo en la entidad bancaria, es decir, en el periodo que iba del 20/12/2012 al 31/12/2012, que era el lapso cuando se le vencía la documentación suministrada por los vendedores, así como lo afirma la demandante en comunicado de fecha 12/04/2013. -Que la cláusula cuarta del contrato de opción compra-venta establece que si se vence el término de duración previsto en la cláusula segunda de la misma convención, la compradora pierde el derecho a comprar el inmueble; en virtud de lo cual, se llegó a un acuerdo donde se le iba a entregar el monto que la misma había depositado por concepto de inicial, depositándosele el mismo en su cuenta bancaria que llevaba ante el Banco Industrial de Venezuela. -Que al quedar conforme con la demandante por lo anterior, los vendedores procedieron a depositar en la cuenta bancaria de la misma, el día 31/07/2012 la cantidad de CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLÍVARES (Bs.408.000,00). -Que a todo evento alega como defensa subsidiaria a favor de sus representados la excepción del contrato no cumplido exceptio non adimpleti contractus. Anexo a su escrito de contestación-reconvención consignó los siguientes instrumentos: • Copia simple de Instrumento poder otorgado ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 20/12/2012, anotado bajo el N° 16, Tomo 71 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría (folio 62 al 66); documento que a pesar de no haber sido impugnado o tachado por la parte accionante reconvenida, se le desecha por ser impertinente en relación a los hechos controvertidos en la presente litis; • Copia simple de vaucher del Banco Industrial de Venezuela de fecha 31/07/2012 alusivo al depósito de CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 408.000,00) en el número de cuenta 00030023310001016429 a nombre de la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO por parte del ciudadano LUIS A. ARENAS (folio 67), instrumento que fue consignado en original en la Audiencia Preliminar de fecha 31/03/2014; instrumento que al no haber sido tachado o desconocido se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1383 del Código Civil; del cual se desprende que en fecha 31/07/2012 el ciudadano LUIS A. ARENAS le hizo un depósito a la cuenta corriente de la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO por CUATROCIENTOS OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 408.000,00). En fecha 17/03/2014 la demandante reconvenida consignó los siguientes documentos: • Copia simple de solicitud de préstamo hipotecario realizada por la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO ante la CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN SOCIAL DE EMPLEADOS, OBREROS, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ASAMBLEA NACIONAL por QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00) recibido en fecha 07/03/2013 (folios 85 y 86); información que fue remitida a este Despacho durante el lapso probatorio, en virtud de lo cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; del cual se desprende que la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO solicitó ante la CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN SOCIAL DE EMPLEADOS, OBREROS, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ASAMBLEA NACIONAL un préstamo por QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00) a fin de obtener el inmueble objeto del contrato de opción compraventa, cuya solicitud la realizó nueve (9) meses después de haber firmado la opción a compraventa; • Original de constancia emanada de la CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN SOCIAL DE EMPLEADOS, OBREROS, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ASAMBLEA NACIONAL suscrita por FREDDY BLANCO en su carácter de Secretario del Consejo de Administración de la Caja de Ahorros de la Asamblea Nacional en fecha 20/06/2013 (folio 87); instrumento que al haber sido ratificado por prueba de informes y declaración del ciudadano FREDDY BLANCO en la Audiencia de Juicio a tenor de lo previsto en los artículo 433 y 431 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente se le da pleno valor probatorio; desprendiéndose del mismo que para esa fecha la parte actora estaba tramitando un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda a través de la CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN SOCIAL DE EMPLEADOS, OBREROS, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ASAMBLEA NACIONAL. Durante el lapso probatorio la parte demandante reconvenida promovió las siguientes pruebas: • Copia simple de solicitud de préstamo hipotecario realizada por la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO ante la CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN SOCIAL DE EMPLEADOS, OBREROS, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ASAMBLEA NACIONAL por QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (500.000,00) recibido en fecha 07/03/2013 (folios 101 y 102); la cual fue valorada ut supra; • Prueba de Informes a través de oficio N° 2014-0208 librado a la Secretaría de la Caja de Ahorros y Previsión Social de Empleados, Obreros, Jubilados y Pensionados de la Asamblea Nacional; a la cual le dio respuesta el referido órgano a través de Comunicación N° 4 emitida por la PRESIDENCIA DE LA CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN SOCIAL DE EMPLEADOS, OBREROS, JUBILADOS Y PENSIONADOS DE LA ASAMBLEA NACIONAL; comunicación a la que se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil; en el cual el referido despacho señala que la demandante ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO realizó ante la Caja de Ahorros solicitud de crédito en fecha 07/03/2013, “no protocolizándose el mismo por falta de recaudos”, según lo indicado por dicho ente. Tanto la prueba de informes como las constancias emanadas de la Caja de Ahorros y Previsión Social de Empleados, Obreros, Jubilados y Pensionados de la Asamblea Nacional, denotan de manera clara que efectivamente la parte actora (compradora) realizó una solicitud de crédito, pero que la misma se realizó nueve (9) meses después de la opción a compraventa, y tres (3) meses después de haberse cancelado el resto de la inicial pendiente como parte de pago del precio de la venta, conforme a la cláusula tercera del contrato de opción compraventa. Por su parte, la parte accionada durante el lapso probatorio no promovió pruebas. En la Audiencia de Juicio ambas partes ratificaron sus alegatos contenidos en el escrito libelar y el escrito de contestación-reconvención a la demanda. Ahora bien, visto el desenvolvimiento de las partes durante el presente proceso y en particular en la Audiencia de Juicio, se hacen las siguientes consideraciones: DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE OPCIÓN COMPRAVENTA La parte demandante reconvenida alega tanto en su libelo como en el escrito de contestación a la reconvención, que el contrato de opción de compra-venta objeto de la presente litis en realidad se trata de un contrato de compra-venta y siendo el mismo un contrato consensual se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, sin necesidad del requisito ad solenmnitatem del registro de la propiedad ni la traditio del inmueble. Al respecto, esta Juzgadora considera importante señalar lo expuesto por el prolijo Dr. Luciano Lupini Bianchi, miembro de la Academia de Ciencias Políticas y Sociales en su trabajo “El contrato preliminar de compraventa, su autonomía, función y ejecución forzosa”, inserto en el libro Derecho de las Obligaciones en el nuevo milenio, 2da edición actualizada, Serie Eventos: “…El análisis realizado ahora, conduce nuevamente a descartar la aplicación del principio contenido en el artículo 1589 del Código Napoleón (promesa de venta equivale a venta) en los ordenamientos jurídicos que, como el italiano y el nuestro, nunca receptaron esta norma…OMISSISS...” (Negrita propia del Tribunal). Asimismo, en el citado trabajo el referido autor cita al eminente maestro Aníbal Dominici quien al respecto señaló: “En nuestro Código la promesa bilateral de venta, es decir, la promesa recíproca de vender y de comprar una cosa, celebrada entre dos personas, no produce los efectos de la venta misma, porque en virtud de la promesa no se transfiere la propiedad, sino se ofrece transferirla. Las partes adquieren, únicamente el derecho de obligarse mutuamente a llevar a cabo el contrato, que existe en estado de promesa; el uno a comprar, el otro a vender bajo pena de resarcimiento de daños y perjuicios…” (Negritas y subrayado propios del Tribunal). Conforme a lo anterior, se observa que el contrato de opción compra-venta es un tipo de contrato sinalagmático perfecto llamado preparatorio en virtud de que sirve de medio a las partes para la celebración del contrato que contenga la venta definitiva, que es la compra-venta, de este modo, siendo que en el contrato opción compra-venta en cuestión el animus de ambas partes fue celebrar el mismo para realizar los trámites que los llevaran a celebrar la “venta definitiva”, puesto que si bien fue fijado un precio y un objeto, no es menos cierto que se requería tramitar un crédito y realizar una serie de pasos para que la venta se perfeccionara, por lo que este Órgano Jurisdiccional al ser precisamente ese animus el que configura el tipo contractual preparatorio de opción compra-venta, considera improcedente el alegato de la parte accionante reconvenida que intenta desnaturalizar el contrato de opción compra-venta para transformarlo en un contrato de compra-venta. DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA EN LA DEMANDA PRINCIPAL Vistos los alegatos aducidos por las partes, el desarrollo de la Audiencia y valoradas las pruebas promovidas, este Tribunal observa que ambas partes reconocen la suscripción del contrato de opción compra-venta autenticado en fecha 27/06/2014 por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, aceptando cada una de las cláusulas contenidas en el mismo, del cual se deriva a tenor de lo dispuesto en la cláusula tercera de la referida convención, el precio por el cual los vendedores se obligaron a vender el inmueble objeto de la promesa bilateral irrevocable de compra-venta fue la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs.1.360.000,00), que debían ser pagados por la compradora en el plazo de noventa (90) días mas treinta (30) días contados a partir de la fecha en que los vendedores le hicieran entrega de los documentos necesarios para la solicitud del crédito, y que la compradora se comprometía a solicitar el mismo para la cancelación del precio total de la transacción del inmueble objeto de compra-venta. En ese sentido, quedó demostrado que en el momento de suscripción del contrato de opción compra-venta se canceló la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00), cantidad que sería imputada al precio total de venta en la fecha en que se firmara el documento definitivo de compra-venta. Al respecto, la parte actora alegó que cumplió con todas y cada unas de sus obligaciones atinentes al pago total de la inicial del precio de la venta y a la tramitación del crédito y que por el contrario los vendedores no cumplieron con su obligación de entregar la documentación necesaria para tramitar el referido crédito, para demostrar tales hechos promueve el documento privado debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésimo Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16/01/2013, mediante el cual ambas partes dejan constancia que la compradora entregó a los vendedores dos (2) cheques de gerencia, ambos por la cantidad de CINCUENTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 54.000,00), cuyos cheques tienen fecha de expedición de 13/12/2012 cada uno, aduciendo que en dicha oportunidad los vendedores no entregaron la documentación necesaria; sin embargo, que dada la relación de amistad de muchos años canceló el referido monto confiando en que le entregarían posteriormente la documentación. Conforme a lo anteriormente expuesta, esta Juzgadora observa que al adminicular: el documento que contiene la declaración de ambas partes en cuanto al pago de la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00); con la cláusula tercera del contrato de opción compra-venta; con el certificado de solvencia de SUMAT de fecha 30/07/2012 y, con la liberación de la hipoteca realizada por la codemandada LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA, por ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Protocolizada en fecha 03/12/2012 alusiva al inmueble objeto de la opción compra-venta, se desprende claramente la presunción de que efectivamente los vendedores cumplieron con su obligación de entregar la documentación necesaria a la compradora para la tramitación del crédito, por cuanto se evidencia una intención de vender de los codemandados al realizarse en diciembre de 2012 la liberación de la hipoteca y en julio de 2012 la expedición del certificado de solvencia emanado del SUMAT, aunado a que ambas partes establecieron contractualmente que la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), sería entregada en el momento que los vendedores le hicieran la entrega de los recaudos o documentos suficientes para tramitar el crédito. Una vez sentado lo anterior, esta Juzgadora considera atinente señalar lo establecido por el Legislador venezolano en relación a la fuerza de los pactos contractuales celebrados por las partes en el artículo 1159 del Código Civil que establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…” (Negrita propia del Tribunal) Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem señala: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”. De manera que, es importante destacar que en la ejecución de los contratos y en lo pactado por las partes se presume la buena fe y dado que la fecha de realización de los cheques contentivos de la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00) es del 13/12/2012, es decir, con suma antelación a la autenticación del documento donde se declara el pago de la misma, se evidencia claramente que se perfeccionó lo pactado en el contrato por cuanto la condición para el pago de dicha cantidad era que los vendedores entregaran los documentos para tramitar el crédito, hecho que pretende desvirtuar la parte actora con requerimientos que hiciere la compradora a los vendedores en abril y mayo de 2.013 a través de instrumento privado y autenticado, respectivamente; sin embargo, dichos instrumentos no resultan suficientes para desvirtuar la voluntad de las partes libremente manifestada en el contrato de opción a compra-venta, ya que dichos requerimientos constituyen una declaración unilateral de la ciudadana ZENAIDA PINTO CASTRO que solo cuentan con firma de recepción de la codemandada, no obstante dicho documento no emana de esta última, aunado a que tales requerimientos se realizaron casi cinco (5) meses después de haberse pagado la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), establecida como condición para la entrega de los documentos. De ahí que, no queda claro para esta Juzgadora cómo la ciudadana Zenaida Josefina Pinto paga la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00) sin que se le haya entregado la documentación como lo alega, aunado a que dado el hecho cierto de que habiendo sido suscrito el contrato de opción compra-venta el 27-06-2012; habiendo pagado el remanente de la inicial mediante cheques suscritos el 13/12/2012, es hasta marzo de 2013 que acude a la Caja de Ahorros de la Asamblea Nacional a tramitar el crédito, lo cual denota que no ha habido una debida diligencia por la referida ciudadana en la tramitación del crédito de manera oportuna para así adquirir el inmueble, máxime si los requerimientos de la documentación son de los meses de abril y mayo de 2.013, es decir, posterior incluso a la solicitud de crédito y casi un año después de la celebración del contrato de opción a compra-venta, toda esta situación en modo alguno desvirtúa la presunción que emana de la propia cláusula “TERCERA” en su numeral 2.- que establece expresamente que la compradora cancelaría: “…La cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 108.000,00) mediante dos (02) cheques de gerencia que “LA COMPRADORA” entregará a LOS VENDEDORES, en el momento que Los VENDEDORES haga la entrega a La Compradora de los documentos necesarios para la solicitud del crédito ante la entidad bancaria…” (Subrayado y negritas propias del Tribunal). Conforme a ello, es de hacer notar como las partes fijaron una obligación correlativa en dicha cláusula, en el sentido que en el mismo acto en que la compradora entregara los CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00) los vendedores entregarían los documentos necesarios, desprendiéndose de dicha cláusula una presunción iuris tantum de que al ser ambas obligaciones determinadas a realizarse en el mismo momento de manera concurrente, si una de las partes cumplía su obligación se entiende que es porque la otra parte también cumplió con la suya. Al respecto la demandante reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención señaló y pretendió desvirtuar el referido hecho, en virtud de la amistad existente entre las partes, alegando que a requerimiento de los demandados por presentar dificultades económicas les canceló la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00) a los vendedores precisamente del modo discriminado contractualmente, lo cual no resulta suficiente para dar por cierto el supuesto incumplimiento de los vendedores, quedando plenamente demostrado que los vendedores si cumplieron con su obligación de entregar la documentación. De manera que, al no haber sido desvirtuada la presunción emanada del propio contrato y de los documentos antes señalados y adminiculados entre sí, se denota claramente que los vendedores cumplieron con su obligación de entregar la documentación señalada para tramitar el crédito, resultando procedente la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte demandada, evidenciándose en consecuencia que fue la compradora quien incumplió su obligación de pagar el precio, siendo importante destacar en el presente caso el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “Los jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciará a favor del demandado y en igualdad de circunstancias favorecerá la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”. DE LA RECONVENCIÓN La parte demandada interpuso reconvención por Resolución de Contrato, fundamentándola en los siguientes puntos: -Que la demandante fue la que incumplió la obligación contractual a la que se había obligado en el contrato opción compra-venta suscrito por ambas partes. -Que la demandada incumplió con la cláusula segunda del contrato opción compra-venta suscrito en fecha 27/06/2012 ya que recibió los recaudos por parte de los vendedores para solicitar el crédito en virtud de lo cual consignó el pago de los cheques de gerencia previsto para el momento en que le fueran otorgados los recaudos para solicitar la entidad financiera. -Que en virtud del incumplimiento señalado la reconvenida incumplió las siguientes obligaciones: a) Actuar con diligencia para solicitar el crédito hipótecario dejando vencer el plazo estipulado para la cancelación del monto total; b) Hacer todas las gestiones necesarias para el otorgamiento del crédito hipotecario por ante la entidad bancaria; c) Realizar todos los trámites para pagar el precio definitivo de compra-venta del inmueble. Por su parte, la parte demandante reconvenida contestó la reconvención en los siguientes términos: -Que rechaza, niega y contradice la reconvención propuesta en su contra. -Que en fecha 16/01/2013 le hizo entrega a los vendedores de dos cheques en calidad de pago a cuenta del precio de venta convenido; estando en dicha oportunidad los vendedores obligados conforme a la cláusula tercera del instrumento contentivo del contrato opción compra-venta a entregar los recaudos requeridos para hacer la respectiva solicitud de crédito hipotecario ante la entidad bancaria, lo cual no hicieron los vendedores. -Que los recaudos que los vendedores debían entregar a la demandante eran: a) Copia del Registro de Información Fiscal; b) Original del certificado de solvencia municipal de impuesto sobre inmuebles urbanos; c) Copia de la ficha catastral vigente; d) Certificación de gravámenes del inmueble objeto de la operación compra-venta de los últimos diez años y con fecha de expedición no mayor de treinta días; y solo entregaron la copia del certificado de solvencia municipal de impuestos municipales del inmueble objeto de la venta, el cual tenía vigencia hasta el 31/12/2012, lo cual le impidió presentar la solicitud de crédito, dado lo indispensable de la concurrencia de todos los requisitos. -Que es tan cierto que los vendedores no entregaron los restantes recaudos, pues de haberlo hecho habrían dejado constancia en el acta que levantó la notaría para dejar constancia de los cheques que la compradora estaba consignando, lo cual no ocurrió. -Que de haber recibido los documentos no habría hecho el requerimiento a los vendedores en dos ocasiones. -Que realizó ante la CAJA DE AHORROS Y PREVISIÓN SOCIAL DE LOS EMPLEADOS Y PENSIONADOS DE LA ASAMBLEA NACIONAL, el trámite correspondiente para la obtención de un crédito hipotecario que le permitiera disponer del dinero para pagar el saldo del precio del inmueble adquirido, el cual fue infructuoso en virtud que los vendedores no suministraron los documentos necesarios. -Que no realizó el resto del pago del capital del inmueble en virtud que no pudo solicitar el crédito para adquirirlo al no haberle suministrado los vendedores los recaudos necesarios. -Que rechaza, niega y contradice que deba pagarles el monto de la cláusula penal del contrato opción compra-venta a los reconvinientes, ya que la única de las partes que ha cumplido con su obligación contractual es ella. -Que los vendedores con el dinero que la reconvenida les entregó salieron de sus deudas, cancelaron la hipoteca que pesaba sobre el inmueble. -Que efectivamente como señalan los reconvinientes en su escrito de contestación a la demanda entre ambas partes del proceso, existe una relación de amistad laboral que han mantenido durante años y tanto los demandados como la demandante laboran para la Asamblea Nacional; amparando y justificando dicha relación de amistad diversos prestamos personales de dinero que la compradora le hizo a la codemandada LILIBETH YELITZA YÉPEZ EXADA, mucho antes de vincularse contractualmente, de modo que ambas para evitar los trámites de cobranza, acordaron en que la codemandada le depositara en su número de cuenta del Banco de Venezuela. -Que la relación de amistad que justifica y ampara los préstamos dinerarios de la compradora a la codemandada fue la razón por la cual ésta le canceló la suma de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00), cuando aún no le habían hecho entrega de los recaudos necesarios para la introducción de la solicitud de crédito hipotecario, con destino al pago del saldo del precio convenido, pues sólo recibió de ellos una certificación de solvencia de impuestos municipales, pero no así los restantes recaudos. -Que se oponen a la exceptio non adimpleti contractus alegada por la parte reconviniente en razón que la parte quien ocasiona el incumplimiento del contrato de su contraparte no puede alegarla, en virtud de ello siendo que la compradora cumplió con todas sus obligaciones, menos solicitar el crédito en virtud que los vendedores no entregaron todos los recaudos necesarios para lo mismo, se oponen a dicha defensa. -Que el contrato de opción compra-venta celebrado entre los contratantes constituye realmente un contrato compra-venta, razón por la cual al ambas partes consentir en celebrarlo ya se celebró la compra-venta del inmueble, restando solo que los vendedores realicen la traditio del inmueble. Al respecto, las pruebas y documentales promovidas y consignadas por cada una de las partes como fundamento de sus alegatos ya fueron valoradas y analizadas por este Tribunal con antelación en el análisis de fondo del juicio principal. En ese sentido, el artículo 1.168 del Código Civil establece: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones” (Subrayado y negritas propios del Tribunal). Ahora bien, siendo que en el análisis de fondo del juicio principal este Tribunal determinó que quien incumplió el contrato fue la parte actora reconvenida, dado que no logró desvirtuar la presunción que emana de la cláusula tercera numeral 2 del contrato de opción compraventa, sino que por el contrario se constató una actitud poco diligente de la compradora, ya que realizó la solicitud de crédito nueve (9) meses después de haber firmado el contrato de opción a compraventa y tres (3) meses después de haber pagado la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00) pactado en el contrato como consecuencia de la entrega de toda la documentación necesaria para el registro de la venta definitiva, es razón por la que resulta procedente la excepción del contrato no cumplido alegado por la parte demandada reconviniente, ya que no está obligada a perfeccionar la venta del inmueble dado el incumplimiento de la demandante reconvenida. Así se decide.- De manera que, este Tribunal considera probado que fue la parte demandante reconvenida quien al serle entregado los recaudos por la parte accionada reconviniente, incumplió con su obligación contractual de tramitar el crédito de manera oportuna y así pagar el precio del inmueble, aunado a que si se lee detenidamente el informe emanado de la Caja de Ahorros de la Asamblea Nacional puede constatarse que no bastaba la tramitación de dicho crédito para perfeccionar la venta por cuanto el monto del préstamo era la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00), siendo el saldo que faltaba para pagar el precio, la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 952.000,00), por lo que no constando en autos que la demandante hubiese puesto a la orden de los demandados dicha cantidad, este Tribunal considera que incumplió con su obligación de cancelar el precio fijado en el contracto para la adquisición del inmueble. En consecuencia, dada la procedencia de la excepción de contrato no cumplido alegada por la parte demandada, se evidencia claramente el incumplimiento contractual de la compradora ZENAIDA JOSEFINA PINTO en cuanto a la tramitación del crédito de manera oportuna y en relación al pago total del precio fijado para la adquisición del inmueble, en virtud de lo cual resulta procedente la reconvención incoada por la parte demandada, razón por la cual es procedente el pago de la cantidad de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.61.200,00), que deberá efectuar la compradora (parte actora reconvenida) a los demandados como daños y perjuicios por el incumplimiento de su obligación, ya que se desprende claramente de autos que los vendedores mediante depósito de fecha 31/07/2013 devolvieron a la compradora las cantidades que esta había pagado como inicial para la compra del inmueble. Todo ello, trae como consecuencia la declaratoria con lugar de la reconvención y el pago de los daños y perjuicios establecidos contractualmente, verificándose con ello necesariamente la resolución del contrato, solicitada por la parte demandada reconviniente. -III- DECISIÓN Por las motivaciones precedentes, este TRIBUNAL DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana ZENAIDA JOSEFINA PINTO CASTRO contra los demandados LUIS ALBERTO ARENAS PRIETO y LILIBETH YELITZA YEPEZ EXADA, identificados ab initio y CON LUGAR la RECONVENCIÓN; SEGUNDO: Se condena a la parte accionante reconvenida a cancelar la cantidad de SESENTA Y UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 61.200,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios a la parte demandada reconviniente, quedando así RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN COMPRA-VENTA, celebrado entre las partes y debidamente autenticado ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas en fecha 27/06/2012, anotado bajo el N° 34, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo se condena en costas a la parte demandante reconvenida. Publíquese, regístrese, y déjese copia de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Décimo Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en la Ciudad Capital de la República, a los quince (15) días del mes de Julio del año dos mil catorce (2014). Años 204º y 155º. LA JUEZA, Abg. DAYANA ORTÍZ RUBIO LA SECRETARIA, BLENDY BARRIOS En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las tres y veinte minutos de la tarde (03:20 p.m). LA SECRETARIA, BLENDY BARRIOS AP31-V-2013-001260 DOR/BB/CSPEREZG.