TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veintitrés de julio de dos mil catorce
204º y 155º
ASUNTO : AP31-V-2010-003615
PARTE ACTORA: DEXI JOSEFINA ORTEGA DE DÁVILA y JESÚS DÁVILA, mayores de edad, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad Nos. V-2.864.125 y 3.682.527, respectivamente.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JESUS DÁVILA, PABLO BENAVENTE, MARK MELILLI,, MARIA DINA DE FREITAS, DANIELA ARÉVALO Y ALEJANDRO GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 90.920, 60.027, 79.506, 64.526, 129.882 Y 131.593, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: FAVIOLA ISABEL VIVAS LEÓN, titular de la cédula de identidad No. V- 15.077.234.
Defensor Público Segundo Especialista en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda: OSCAR JOSÉ DAMASO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 170.206.-
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
El día 22 de septiembre de 2010, los abogados Pablo A. Benavente M., Mark Anthony Melilli Silva, Daniela Arévalo y Alejandro González A., inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 60.027, 79.506, 129.882 y 131.593, respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana Dexi Josefina Ortega de Dávila, titular de la cédula de identidad Nº V-3.682.527, presentaron ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D) de esta sede judicial, formal libelo de demanda contentivo del juicio por Desalojo, incoado contra la ciudadana Faviola Isabel Vivas León, titular de la cédula de identidad Nº V-15.077.234.
Por auto de fecha 30 de septiembre de 2010, se admitió la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los literales A, B, D y E del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, ciudadana Faviola Isabel Vivas León al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la citación, para el acto de contestación a la demanda.
El día 22 de octubre de 2010, consignados como fueron los fotostatos necesarios, se libró compulsa dirigida a la parte demandada y se dio apertura el cuaderno de medidas. Asimismo, en esa misma fecha, este Tribunal negó la medida de secuestro solicitada por la parte actora.
Mediante diligencia de fecha 25 de octubre de 2010, en lo que respecta al cuaderno separado de medidas la representación judicial de la parte actora, apeló de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 22 de octubre de 2010, mediante la cual negó la solicitud de medida preventiva de secuestro, siendo oía dicha apelación en fecha 01 de noviembre de 2010, ordenando remitir el cuaderno de medidas signado bajo el Nº AN3E-X-2010-000059 (de la nomenclatura interna de este Juzgado), al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial en virtud de la apelación ejercida por la parte actora, y quien declaró con lugar la apelación ejercida por la parte actora, decretando la medida de secuestro sobre el inmueble objeto del juicio y posteriormente en fecha 31-01-2011, dejó sin efecto dicho decreto en razón de que el Tribunal Supremo de Justicia mediante oficio Nº CJ-11-0003, participó la limitación temporal de toda práctica de medida judicial de carácter ejecutivo o cautelar que recaiga sobre inmuebles destinados a vivienda familiar o de habitación. Siendo recibida por este Tribunal las resultas del cuaderno separado de medidas en fecha 26 de septiembre de 2013.-
Siendo infructuosa la citación personal de la parte demandada, así como por carteles que al efecto se libraron, se designó defensor judicial en la persona del abogado AMERICO BAUTISTA LORENZO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 74.993, quien aceptó el cargo recaído en su persona.-
En fecha 11 de mayo de 2011, en virtud de que en Gaceta Oficial Número 39.668, de fecha 6 de mayo de 2011, fue publicado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, N° 8.190, emanado del ciudadano Presidente de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal suspendió la presente causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en el Decreto-Ley mencionado.-
En fecha 17 de noviembre de 2011, se ordenó la prosecución del presente juicio y se ordenó notificar a las partes del mismo, posteriormente en fecha 22 de noviembre de 2012, se dictó sentencia interlocutoria mediante la cual se revocó el nombramiento del defensor judicial designado a la parte demandada y se fijó oportunidad para la audiencia de mediación previa designación de un defensor público inquilinario a la demandada.-
En fecha 05 de junio de 2013, compareció el abogado OSCAR JOSE DAMASO GONNELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 170.206, actuando en su carácter de Defensor Público Segundo Especialista en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda, mediante la cual se dio por notificado del presente asunto, asimismo solicitó se notificara las partes, a los fines de garantizar y resguardar el derecho a la defensa.-
En fecha 29 de julio de 2013, tuvo lugar la Audiencia de Mediación compareciendo el apoderado judicial de la parte actora, así como el defensor público Inquilinario designado a la parte demandada y, en vista de no lograr mediación alguna, se dio apertura al juicio a los fines de que la parte demandada diera contestación a la misma, siendo que en fecha 06 de agosto de 2013, el Defensor Público Segundo Especialista en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda designado, consignó escrito de contestación a la demanda.-
En este estado, el día 26 de septiembre de 2013, este Tribunal procedió a la fijación de los hechos y los límites de la controversia, abriendo la causa a pruebas por un lapso de ocho (8) días de despacho, al efecto de que las partes presentaren sus pruebas sobre el mérito, observando los términos en los que se habían quedado fijados los hechos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
En fecha 2 de octubre de 2013, el apoderado judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas dichas pruebas mediante auto dictado el día 21 de octubre de 2013.
En fecha 17 de diciembre de 2013, este Juzgado difirió la oportunidad para que tuviera lugar la audiencia de juicio, tal y como lo prevé el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, hasta tanto no constara en autos dichas resultas de la prueba de informes promovida por la representación judicial de la parte actora mediante escrito presentado en fecha 2 de octubre del año 2013.-
En fecha dieciocho (18) de los corrientes se celebró la audiencia de juicio, declarándose PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda en los siguientes términos:
II
TERMINOS DE LA CONTROVERSIA
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alegó la actora, que en fecha 02 de junio de 2007, su representada suscribió un contrato de arrendamiento sobre un inmueble identificado como: “apartamento ubicado en la Urbanización Lomas de Prados Del Este, Sector C-2, Segunda Etapa, Avenida Principal Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, edificio denominado Residencias Indialca II, Piso 4, apartamento 4-C” con la ciudadana FAVIOLA ISABEL VIVAS LEÓN.-
Que la duración del contrato fue pactada por un lapso fijo de un (01) año no renovable, que dicho año comenzaría a contarse a partir del 02 de junio de 2007 hasta el 02 de junio de 2008 y que el canon mensual que pactaron las partes fue la cantidad de Bs. 2.000,00, mensuales.-
Que una vez vencido el contrato, la arrendataria continuó ocupando el inmueble por lo que la relación arrendaticia pasó de ser a tiempo determinado para convertirse en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.-
Que aproximadamente los dos (2) primeros años de la relación arrendaticia la arrendataria cumplió con las obligaciones previstas en el contrato, pero que en los últimos meses ha incumplido con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, siendo que para la fecha de presentación de la presente demanda adeuda cinco (5) meses, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010.-
Que la presente demanda la fundamenta en cuatro (4) causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y de las cuales especifica:
a) La falta de pago de mas de dos (02) mensualidades consecutivas:
Alegando la representación judicial de la actora que si bien es cierto que durante aproximadamente dos (02) años la arrendataria cumplió con la obligación prevista en el contrato, durante los últimos meses ha venido incumpliendo la obligación de pagar los cánones de arrendamiento dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes.-
Que de conformidad con la cláusula quinta de contrato el canon de arrendamiento debería ser pagadero por anticipado dentro de los primeros cinco (05) días de cada mes durante la vigencia del contrato.-
Que la arrendataria dejó de cumplir su obligación durante los meses de mayo, junio, julio agosto y septiembre de 2010.-
b) la necesidad que tiene dos de los parientes de su mandante como propietaria del inmueble ocupado:
Alegando la representación judicial de la actora que dos (2) de los familiares de su mandante dentro del segundo grado de consaguinidad, se encuentran en la necesidad de ocupar el inmueble. Que se refiere al hijo y a la madre de su representada quienes a pesar de contar con la posibilidad de habitar en el inmueble se vieron en la necesidad de tener que arrendar un apartamento, y que se desprende de dicho contrato que la vigencia del mismo es de seis (06) meses contados desde el mes de febrero de 2010, por lo que el hijo de su mandante deberá desocupar el apartamento en el que actualmente habita en el mes de septiembre debido al lapso de prórroga legal.-
Por lo que solicita se acuerde el desalojo del inmueble que su representada le arrendó a la demandada pues tanto su hijo como su madre deberán buscar otro apartamento en el cual puedan vivir a pesar de contar con la posibilidad de mudarse al inmueble cuyo desalojo se demanda.-
d) El hecho que la arrendataria hubiere cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó.-
Que en la cláusula segunda del contrato la arrendataria convino en destinar el inmueble únicamente para vivienda, y se obligaba a no cambiar el uso y destino sin la previa autorización de su representado. Alega que se ha cambiado el uso y destino del inmueble pues la actual demandada no es la que utiliza el inmueble sino un tercero, que el hecho de que la demandada no sea la persona que actualmente ocupa el inmueble se puede considerar un cambio de uso lo cual es suficiente para que su representada se encuentra legitimada para demandar el desalojo,
e) Que se hubieren ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble.-
Que de conformidad con la inspección realizada al apartamento, ha de notar que en la actualidad el inmueble se encuentra en estado de deterioro y presenta una serie de daños entre otras cosas, en la pintura de las paredes, los vidrios de las ventanas, las tuberías en general, los muebles de la cocina y en las puertas de los closet..-
Que por todo lo antes expuesto demandan a la ciudadana FAVIOLA ISABEL VIVAS LEON, ya identificada por el desalojo del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 4-C, del Conjunto Residencial Indialca II, Piso 4, ubicado en la Urbanización Lomas de Prados del Este, Sector C-2, Segunda Etapa de la Avenida Principal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda.-
Asimismo que sea condenada al pago de los intereses moratorios derivados de las cantidades adeudadas por concepto cánones de arrendamiento a partir de la fecha de vencimiento de cada uno, solicitando que se ordene una experticia complementaria del fallo.-
Que sea condenada al pago de las costas y costos del juicio.-
ALEGATOS E LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN:
La parte demandada a través del Defensor Público Segundo Especialista en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda designado, sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes, pues no pudo contactar personalmente a la demandada.
III
MOTIVA
DE LAS PRUEBAS:
DE LAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA JUNTO CON EL LIBELO DE DEMANDA:
1. Copia simple de Documento de Propiedad del inmueble identificado como: “apartamento distinguido con el Nº 4-C, del Conjunto Residencial Indialca II, Piso 4, ubicado en la Urbanización Lomas de Prados del Este, Sector C-2, Segunda Etapa de la Avenida Principal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda”, debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 50, Tomo 46, Protocolo 1º.- El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- (folios 23-44).-
2. Copia simple de acta de matrimonio correspondiente de los ciudadanos Jesús Antonio Dávila y Dexy Josefina Ortega Carvajal. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.(folios 45-46)
Con estas pruebas arriba valoradas, la actora demostró la cualidad para demandar en el presente juicio, y ASI SE ESTABLECE.-
3. Copia simple del contrato de arrendamiento privado suscrito entre DEXY JOSEFINA ORTEGA CARVAJAL y FAVIOLA ISABEL VIVAS LEON.- El Tribunal, desecha por ilegal la copia, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECIDE. (folios 47-56).-
4. Copia simple del contrato de arrendamiento suscrito entre Rebeca Farias Casanova y el ciudadano Jesús Antonio Dávila Ortega. Autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, Estado Miranda, en fecha 02 de febrero de 2010, inserto bajo el Nº 28, tomo 4, de los libros llevados por esa Notaría.-El Tribunal, toda vez que dicha copia no fue impugnada, se le tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.-(folios 57-67).-
5. Copia simple de acta de nacimiento correspondiente al ciudadano Jesús Antonio, expedida por la Jefatura Civil Parroquia Coquivacoa, Alcaldía de Maracaibo, Estado Zulia. El Tribunal, toda vez que dicha copia no fue impugnada, se le tiene como fidedigna, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, otorgándosele valor probatorio, Y ASI SE DECIDE.-.- (folio 68).-
6.- Copia certificada de inspección extrajudicial practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda, en fecha 17-09-2010, sobre el inmueble “apartamento distinguido con el Nº 4-C, del Conjunto Residencial Indialca II, Piso 4, ubicado en la Urbanización Lomas de Prados del Este, Sector C-2, Segunda Etapa de la Avenida Principal, Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda”. El tribunal le otorga valor probatorio, de indicio.- (folios 72-107).
7.- Copia simple de estado de cuenta desde el 01-03-2010 al 31-03-2010, a nombre de Dexi de Dávila.-(folios 107).
8.- Copia simple de estado de cuenta desde el 01-01-2010 al 31-01-2010, a nombre de Dexi de Dávila.- .-(folios 108).
9.-Copia simple de estado de cuenta desde el 01-10-2009 al 31-10-2009, a nombre de Dexi de Dávila.- .-(folios 110)
El Tribunal desecha dichas pruebas por ilegales, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
10.-Estado de cuenta del Banco de Venezuela de la cuenta de la ciudadana Dexi de Dávila.- .-(folios 111) El tribunal desecha del proceso dicha prueba por no aportar nada al mérito de la causa.
11.-Resolución emanada de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de fecha 21 de febrero de 2013, mediante la cual habilita la Vía Judicial en la controversia llevada por ante dicha institución entre la ciudadana DEXI ORTEGA DIAZ y la ciudadana FAVIOLA ISABEL VIVAS LEÓN. El Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE. (folios 209-211).-
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA JUNTO AL ESCRITO DE DE PRUEBAS:
• Depósitos bancarios realizados por Jesús Antonio Dávila a nombre de Laura Mangialomini, en el Banco Mercantil.- el Tribunal le da valor probatorio y procederá a su análisis en conjunto con la prueba de informes, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.- (folios 267-273).-
• copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana LAURA MANGIALOMINI DARBISI y el ciudadano JESUS ANTONIO DAVILA ORTEGA, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Autónomo Chacao, de fecha 14 de junio de 2011, inserto bajo el Nº 39, tomo 131.- El Tribunal, no fue tachado de falso por la adversaria en su oportunidad legal, le otorga valor probatorio, conforme al artículo 1.364 del Código Civil.- (folios 258-266)
• Prueba de inspección judicial sobre el inmueble cuyo desalojo se pide, en la cual se dejó constancia que al momento de practicar la Inspección solicitada se encontraba la madre de la inquilina, manifestando que el inmueble lo habitan su hija con su nieto, la notificada y el esposo de la notificada. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, Y ASI SE DECIDE.
• Prueba de Informes al Banco Bancaribe, Banco Universal. Dicha prueba fue evacuada y recibida las resultas del Banco. El tribunal le otorga valor probatorio, y lo valora junto a las copias de los depósitos bancarios promovidos, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-Y ASI SE DECIDE, desprendiéndose que dichos depósitos fueron realizados por el ciudadano JESUS ANTONIO DAVILAORTEGA.
• Prueba de Informes dirigida al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual fue evacuada por este Tribunal y recibidas las respectivas resultas. El tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.- Desprendiéndose de dicha prueba, que la ciudadana FAVIOLA ISABEL VIVAS LEÓN, en su carácter de inquilina, le consigna a la ciudadana DEXI JOSEFINA ORTEGA DE DÁVILA, en su carácter de arrendadora, por ante el mencionado juzgado, por conceptos de cánones de arrendamiento desde el 26 de mayo de 2010 al 08 de marzo de 2012, a razón de Bs,2.000,00 cada mes.
IV
DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
La parte actora, con la presente acción pretende el DESALOJO de un inmueble de su propiedad identificado como: “apartamento ubicado en la Urbanización Lomas de Prados Del Este, Sector C-2, Segunda Etapa, Avenida Principal Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, edificio denominado Residencias Indialca II, Piso 4, apartamento 4-C” el cual arrendó mediante contrato privado suscrito en fecha 02 de junio de 2007, a la ciudadana FAVIOLA ISABEL VIVAS, con una duración de un año fijo no renovable, que dicho año comenzaría a contarse a partir del 02 de junio de 2007 hasta el 02 de junio de 2008 y que el canon mensual que pactaron las partes fue la cantidad de Bs. 2.000,00, mensuales, que con el tiempo por haber dejado a la inquilina en el inmueble, se indeterminó la relación arrendaticia.- Alegando que la arrendataria no ha cumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010.-
Asimismo, fundamentó su demanda en cuatro (4) causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y de las cuales especifica: literal a) La falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas.-
literal b) la necesidad que tiene dos de los parientes de su mandante como propietaria del inmueble ocupado-
literal d) El hecho que la arrendataria hubiere cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó.-
literal e) que se hubieren ocasionado deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble.-
Por su parte la parte demandada a través del Defensor Público Segundo Especialista en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Protección del Derecho a la Vivienda designado, sólo se limitó a negar, rechazar y contradecir la demanda en todos y cada una de sus partes, no aportando prueba alguna que desvirtuara lo alegado por la actora.-
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el documento que acredita la propiedad sobre el inmueble, con el cual demostró que es propietaria del inmueble cuyo desalojo de pide. Asimismo, demostró la relación locativa que une a las partes, con la prueba de Informes al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, en la cual informa a este despacho que la ciudadana FAVIOLA ISABEL VIVAS, en su carácter de inquilina le realiza consignaciones por cánones de arrendamiento a la actora, por el alquiler del inmueble de marras, a los cuales este Tribunal les atribuyó pleno valor probatorio.
Ahora bien, toca de seguidas verificar con las pruebas traídas a los autos y valoradas por este Tribunal, si la parte actora demostró la existencia de las cuatro (04) causales de desalojo invocadas en la demanda.
De la prueba de Informes recibida del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, sobre las consignaciones efectuadas por la inquilina, este Tribunal procederá a verificar si las consignaciones arrendaticias consignadas por la parte demandada fueron realizadas extemporáneamente o fueron realizadas de manera legítima, sólo la que corresponde a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, de la siguiente manera:

MESES CONSIGNADOS FECHA DE CONSIGNACIÓN
MAYO 2010 26-05-2010
JUNIO 2010 16-06-2010
JULIO 2010 13-07-2010
AGOSTO 2010 13-08-2010
SEPTIEMBRE 2010 16-09-2010

La Ley especial que regía la materia para el momento de interponerse la demanda establece en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que señala:”Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”
Tomando en cuenta que la relación arrendaticia se indeterminó y, que el contrato de arrendamiento escrito traído a los autos se desechó del proceso, entiende esta juzgadora, que en el presente caso aplica el vencimiento de la mensualidad a la que alude el artículo, el último día del mes disfrutado, Y ASI SE ESTABLECE.
Observa quien aquí decide, que los meses de mayo de 2010, a septiembre de 2010, se observa que las consignaciones fueron realizados dentro del lapso legal, por lo que dichos meses están legítimamente consignados, siendo que los hechos señalados no encuadran con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su literal “A” que señala: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. (…)”.-Y ASI SE DECIDE.
En lo que respecta a la causal de necesidad de ocupar el inmueble dos (2) de los familiares de su mandante, este Tribunal observa:
A los fines de demostrar sus alegatos, la parte actora trajo a los autos el documento de propiedad del inmueble, con el cual demostró que es el titular del derecho de propiedad del inmueble cuyo desalojo de pide. También con el Acta de nacimiento, demostró que el ciudadano JESUS ANTONIO DAVILA ORTEGA, es su hijo, y que éste vive en un inmueble que le arrendaron por un lapso de seis (06) meses, y que tiene la necesidad de ocupar el inmueble de su propiedad, trayendo a los autos además, copia certificada del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la ciudadana LAURA MANGIALOMINI DARBISI y el ciudadano JESUS ANTONIO DAVILA ORTEGA, al cual esta juzgadora le atribuyó valor probatorio. Trajo también depósitos bancarios realizados por su hijo a la cuenta de la arrendadora de éste, para demostrar que realiza el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes y, prueba de Informes al Banco Mercantil, a los cuales este Tribunal les otorgó valor probatorio. La actora, demostró que reunía los requisitos exigidos por la ley, para la procedencia de la presente acción a saber: 1) La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido, la cual quedo verificada .2) La cualidad de propietario del demandante, la cual se verificó de la copia del documento de propiedad del inmueble cuyo desalojo se pide. 3) La necesidad del propietario o de su pariente de ocupar el inmueble, la cual cumplió, demostrando su parentesco con el ciudadano JESUS ANTONIO DAVILA ORTEGA, quien es su hijo, según se desprende del acta de nacimiento de dicho ciudadano; con el contrato de arrendamiento suscrito entre su hijo y la arrendadora del inmueble donde actualmente habita como inquilino y con los depósitos que realiza el hijo de la actora por concepto de cánones de arrendamiento a su arrendadora.
En este mismo orden de ideas, esta necesidad según lo afirma el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario: “viene dada por una especial circunstancia que obliga de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar, así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social y familiar, o de cualquier otra categoría; es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar el inmueble y no en otro particular.”.-
De igual manera, es importante señalar que en lo que respecta a los documentos emanados de terceros, que fueron valorados sin necesidad de ratificación en juicio, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora comparte el criterio sostenido por la Corte Primera en lo Contencioso Administrativo, de fecha 14 de diciembre de 1999, que copiado a la letra es del siguiente tenor: “ En cuanto a la necesidad, es comúnmente aceptado que la prueba de estar ocupando-directamente o por un familiar-otro inmueble en calidad de inquilino es suficiente evidencia de la necesidad del inmueble arrendado. Y, a estos fines, el contrato de arrendamiento del inmueble no sujeto a litigio es prueba de tal circunstancia, con lo que seria absurdo e injusto pretender que tal prueba no puede ser traída a juicio por “haber emanado de terceros”, pues, justamente, lo que se pretende probar con ella es la existencia de una relación jurídico-contractual entre dos terceros. Así las cosas, esta última denuncia resulta evidentemente improcedente, y así se declara, con lo que resulta forzoso confirmar el fallo apelado”.
Por su parte la demandada a través del defensor público designado sólo se limitó a negar y rechazar la demanda, no aportando al proceso prueba alguna que enervara la acción de la demandante, traducido en la prueba de que la arrendadora-demandante no necesita en realidad el inmueble para que su hijo habite en él, y, siendo que los hechos narrados y demostrados encuadran en los supuestos de hecho de la norma contenida en Artículo 34 literal b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: (…). b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado”, la presente causal de la demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.
Con respecto al literal “d” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece: “(…) El hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento (…)”este Tribunal observa:
En fecha 06 de noviembre de 2013, este Juzgado practicó Inspección judicial en
el inmueble arrendado, siendo notificada la ciudadana Fanny León, quien manifestó ser la madre de la inquilina Fabiola Vivas, parte demandada en el juicio, quien entre otras cosas expuso lo siguiente: “(..) el inmueble lo habitan su hija con su nieto, la notificada y el esposo de la notificada (…)”.-
Ahora bien con la exposición de la notificada, se desprende que la inquilina habita en el inmueble junto a sus familiares, por lo que mal podría pensarse que hubiere cambiado el uso o destino del inmueble que le fue arrendado y en virtud de que la accionante no demostró prueba alguna que demostrara el cambio del uso del inmueble objeto del juicio, es por lo que los hechos señalados no encuadran perfectamente con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su literal “D”.-Y Asi Se Decide.
Igualmente demandó a la inquilina con respecto al literal “E” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que establece: “Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes al uso normal del inmueble (…)”
Este Tribunal observa :
Cursa a los folios 73-107, inspección extra-litem practicada en fecha 17-09-2010, por la Notaria Pública Primera del Municipio Chacao, a la cual este Tribunal le otorgó valor de indicio observándose que la inspección que nos ocupa por sí misma no prueba tal grado de deterioro en la estructura del inmueble, y menos, que su alegato se baste, ya que tiene el deber de demostrarlo como señala la doctrina (Arquímedes Enrique González Fernández. Del arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios con práctica forense, editora “El Guay”, Caracas, 2000, p.203). Así que, deberá demostrar el arrendador, que tal deterioro mayor obedece al uso anormal del inmueble (Ob. Cit., p.203) y que supera el normal uso, razón por la cual los hechos señalados no encuadran con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios en su literal “E”.-Y así se decide.
La parte actora dio cumplimiento a su carga probatoria establecida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil que señalan: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”, así como lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil vigente que señala: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”., en lo que respecta a la causal de desalojo establecida en el literal “B” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios referente a la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o de alguno de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, por lo que la presente demanda debe prosperar en derecho, Y ASI SE DECIDE.
En este mismo orden de ideas, con respecto al petitorio de la actora en su Escrito Libelar, en el sentido que pide que se condenada a la demandada al pago de los intereses moratorios derivados de las cantidades adeudadas por concepto cánones de arrendamiento a partir de la fecha de vencimiento de cada uno, solicitando que se ordene una experticia complementaria del fallo, el Tribunal niega tal pedimento, toda vez que la inquilina se encuentra solvente en relación al pago de los cánones de arrendamiento, Y ASI SE DECIDE.
V
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este Juzgado VIGÉSIMO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de DESALOJO intentada por DEXI JOSEFINA ORTEGA DE DÁVILA en contra de la ciudadana FAVIOLA ISABEL VIVAS LEÓN, ambas partes suficientemente identificadas en el cuerpo de esta decisión. En consecuencia, se condena a la parte demandada a: PRIMERO: Hacer entrega a la parte actora del inmueble identificado como: “Apartamento ubicado en la Urbanización Lomas de Prados Del Este, Sector C-2, Segunda Etapa, Avenida Principal Jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda, edificio denominado Residencias Indialca II, Piso 4, apartamento 4-C”.
No hay condenatoria en costas, por la naturaleza de la decisión.
REGISTRESE Y PUBLÍQUESE.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Vigésimo Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Los Cortijos de Lourdes, a los veintitrés (23) días del mes de julio de Dos Mil catorce (2014). 204 Años de la Independencia y 155 Años de la Federación.-
LA JUEZ,

Abg. FLOR DE MARIA BRICEÑO BAYONA
LA SECRETARIA,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

En la misma fecha siendo las 12:00 M, se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

IDALINA PATRICIA GONCALVES

FBB/IPG/dba***
Expediente AP31-V-2010-003615