TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
204º y 155º
PARTE
DEMANDANTE: Ciudadana, LUISANA LA ROTTA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.999.629.
APODERADO
JUDICIAL: Abg. HENRY WINSTON PÉREZ RAMÍREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 195.694.
PARTE
DEMANDADA: Ciudadano, PABLO JAVIER FONSECA ROSALES, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.222.109.
ABOGADO
ASISTENTE: Abg. JUAN CARLOS PEÑA MOLINA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 122.120.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 24.853

En fecha 08 de julio de 2013, se le da entrada a la demanda interpuesta por la ciudadana, LUISANA LA ROTTA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.999.629, asistida por el abogado HENRY WINSTON PÉREZ RAMÍREZ, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 195.694, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, signándole el N° 24.853.-
Por auto de fecha 11 de julio de 2013, el Tribunal se pronuncio sobre la admisibilidad de la demanda, y ordeno el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 18 de julio de 2013, la ciudadana, LUISANA LA ROTTA DÍAZ, confiere poder apud acta al abogado HENRY WINSTON PÉREZ RAMÍREZ, asimismo deja constancia de entregar las copias correspondientes para la formación de la compulsa y los emolumentos necesarios al ciudadano alguacil para la practica de la citación. En la misma fecha mediante diligencia separada el ciudadano alguacil de este Tribunal deja constancia de haber recibido los emolumentos para la práctica de la citación.
En fecha 29 de julio de 2013, el apoderado judicial de la parte actora consigna original de contrato de promesa bilateral de compraventa, e igualmente ratifica la solicitud de medida cautelar.
En fecha 31 de julio de 2013, el Alguacil del Tribunal consigna recibo librado al demandado de autos dejando constancia que el demandado de autos le recibió la compulsa pero se negó a firmarla.
En fecha 06 de agosto de 2013; El apoderado judicial de la parte actora solicita la citación de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil, lo cual el Tribunal acuerda mediante auto de fecha 08 de Agosto del mismo año y en la misma fecha se libra cartel de conformidad con el articulo 218 ejusdem.
En fecha 13 de agosto de 2013, el Secretario de este despacho deja constancia de no haber podido realizar la notificación de la parte demandada en virtud de que no se encontraba nadie en la dirección señalada en su consignación.
En fecha 13 de Agosto de 2013, la ciudadana, LUISANA LA ROTTA DÍAZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 88.789, solicita el complemento de la citación en la persona del conserje o el administrador, solicitud que realiza en base a los criterios jurisprudenciales.
Por auto de fecha 23 de Septiembre de 2013, el Tribunal acuerda que el complemento de la citación se realice en la persona del conserje o el administrador del edificio, y se ordena al secretario del Tribunal practique la notificación.
En fecha 26 de Septiembre de 2013, la ciudadana, LUISANA LA ROTTA DÍAZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 88.789, deja constancia de hacer entrega de los emolumentos al ciudadano Secretario para la practica de la notificación.
En fecha 30 de Septiembre de 2013, el abogado del Tribunal deja constancia que se traslado a la residencia La Granja Country y una vez que verifico que en el inmueble no se encontraba nadie, se dirigió a la Oficina de la Administración de la Junta de Condominio y fue atendido por la ciudadana, LUZ FABIOLA BUYSE, quien es asistente administrativo a quien se le hizo entrega de la boleta de notificación.
En fecha 08 de Octubre de 2013, el abogado JUAN CARLOS PEÑA MOLINA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 122.120, presenta escrito de contestación y reconvención.
En fecha 16 de Octubre de 2013, LUISANA LA ROTTA DÍAZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 88.789, presente a diligencia en la cual señala que el demandado de autos vendió en fecha 16 de Septiembre de 2013, el inmueble objeto de la presente demanda a la ciudadana, ESTHER KARINA NEUMAMN IRIGOYEN.
En fecha 06 de Noviembre de 2013, el JUAN CARLOS PEÑA MOLINA, inscrito en el INPREABOGADO bajo el N° 122.120, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presenta diligencia en la cual presenta alegatos.
En fecha 07 de noviembre de 2013, el Tribunal admite la reconvención propuesta por la parte demandada.
El abogado HENRY WINSTON PÉREZ RAMÍREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante reconvenida presente escrito de contestación a la reconvención en fecha 19 de noviembre de 2013.
En fecha 03 de diciembre de 2013, el abogado HENRY PÉREZ, carácter de apoderado judicial de la parte actora presenta escrito de pruebas.
En fecha 16 de diciembre de 2013, el abogado JUAN CARLOS PEÑA, presenta escrito de pruebas.
En fecha 17 de diciembre de 2013, la ciudadana, LUISANA LA ROTTA, actuando en su propio nombre y representación presenta escrito de promoción de pruebas.
Por auto de fecha 19 de diciembre de 2013, el Tribunal agrego a los autos los escritos de pruebas presentados.
Por autos separados de fecha 27 de enero de 2014, el Tribunal se pronuncio sobre la admisibilidad de las pruebas presentadas por las partes en el presente proceso.
En fecha 21 de Abril de 2014, la ciudadana, LUISANA LA ROTTA DÍAZ, actuando en su propio nombre y representación presenta escrito de informe; en la misma fecha se agrego mediante acta a los autos el informe presentado, y se señala que las partes podrán presentar sus observaciones dentro de los 8 días de despachos siguientes todo de conformidad con el articulo 513 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07 de mayo de 2014, el abogado JUAN CARLOS PEÑA, presenta escrito de alegatos.
En fecha 20 de mayo de 2014, la ciudadana, LUISANA LA ROTTA, presento escrito de alegatos.
En fecha 16 de Junio de 2014, el abogado JUAN CARLOS PEÑA MOLINA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicita al Tribunal informe a la Fiscalía Séptima del Ministerio Publico de esta Circunscripción Judicial que por ante este Tribunal cursa la presente demanda; en fecha 18 de Junio del presente año se acordó lo solicitado y se libro oficio N° 405 dirigido a la Fiscal Séptima del Ministerio Publico de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.

ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegatos de la Parte demandante
Alega la parte demandante que celebro contrato de promesa bilateral de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el N° 14, tomo 178, con el ciudadano PABLO JAVIER FONSECA ROSALES, antes identificado, donde se obliga a vender un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 7-5, ubicado en el piso 7 del edificio 1, integrante del conjunto residencia la Granja Country situado en la urbanización las quintas tercera etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Naguanagua del Estado Carabobo.
Expone que el contrato de promesa bilateral de compraventa consta que el precio pactado entre las partes por la venta del inmueble fue la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) el cual pagaría en su integridad en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta, que el plazo para efectuarse la venta definitiva del inmueble mediante la protocolización del documento respectivo de transferencia de propiedad era de treinta y un días (31) continuos contados a partir de la autenticación del documento de promesa bilateral de compraventa por ante la Notaria Publica correspondiente.
Expresa que entrego al vendedor la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) en calidad de arras imputables al precio de la venta, igualmente se comprometen que el vendedor deberá entregar en un lapso no mayor a 15 días continuos los documentos necesarios para la protocolización de la venta, alega que el lapso transcurrió de la siguiente manera para el mes de marzo corrieron diez (10) días y en el mes de abril veintiún (21) días , es decir que el 21 de abril venció el plazo referido, razón por la cual el vendedor debió presentar el documento definitivo de venta con todos los recaudos necesarios para su otorgamiento. Alega que visto el incumplimiento por parte del vendedor, le solicito autorización para pagar las cuotas de condominio adeudadas ya que las solvencias son indispensable para obtener los otros recaudos de solvencia de impuesto inmobiliario, aseo urbano y solvencia municipal, la autorización la envío a través de su correo electrónico en fecha 05 de mayo de 2013.
Por lo hechos antes descrito demanda mediante la acción de cumplimiento de contrato, a los fines de que el demandado cumpla con la obligación de protocolizar la venta del inmueble a nombre de la ciudadana LUISANA LA ROTTA DIAZ, al pago de las costas y costos del proceso.

Alegatos de la Parte demandante
Alega la parte demandada que rechaza y niega los alegatos la parte demandante que…“el ciudadano PABLO JAVIER FONSECA ROSALES se obligo a vender el apartamento 7-5 a la ciudadana LUISANA LA ROTTA a mas tardar a la fecha de vencimiento del plazo”… debido a que están frente a una promesa bilateral de compraventa que es convenio por el cual las partes que lo celebran se comprometen a concurrir ellas mismas a la celebración de un contrato de compra venta.
Rechaza y niega que no se pudo realizar la protocolización por no estar solvente en el pago de los impuestos, tasas y contribuciones, por cuanto realizo una autorización para que la parte actora realizara los tramites pertinentes.
Rechaza y niega que en ningún momento se crea un contrato de compra venta sino una promesa bilateral de compraventa.
Rechaza y niega que hubiera un aumento, alega que la compradora nunca cumplió con el pago del precio total.
Admite que celebro una promesa bilateral de compraventa, que el precio estipulado es de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) de los cuales recibió la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) en calidad de arras, y que el plazo para pagar la totalidad del precio era de 31 días continuos, asimismo admite que envío autorización a la accionante para la realización y gestión de solvencia.
Asimismo la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda presento reconvención la cual establece que:
Procede a demandar por vía de reconvención por resolución de contrato de a la parte actora, en los términos siguientes: que celebro promesa bilateral de compra venta autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el N° 14, tomo 178, con la ciudadana LUISANA LA ROTTA DIAZ, antes identificado, donde se expresa la promesa de venta de un inmueble conformado por un apartamento distinguido con el N° 7-5, ubicado en el piso 7 del edificio 1, integrante del conjunto residencia la Granja Country situado en la urbanización las quintas tercera etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Naguanagua del Estado Carabobo.
Expone que en el documento de promesa bilateral de compra venta, la parte actora acepto el precio de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00) de las cuales hizo entrega de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) en calidad de arras. Igualmente alega que en el mismo contrato establecieron de mutuo acuerdo que el tiempo estipulado para perfeccionar la venta del inmueble era de 31 días contados a partir de la autenticación de la promesa bilateral de compra venta, el 21 de abril vencieron los 31 días establecidos en la cláusula del contrato.
Con relación a todo lo expuesto procede a demandar a la parte actora la resolución de la promesa bilateral de compra venta, para que pague el 10% de la cantidad dada en arras, asimismo que pague las costas y costos del proceso.

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Alega la parte demandante reconvenida que el promitente vendedor al vencimiento del plazo, sobre el lapso estipulado de 31 días continuos es decir el 21 de abril de 2013, según lo establecido en la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra venta celebrado entre las partes sobre el inmueble antes identificado, no estaba en capacidad de otorgar el documento definitivo de venta, alega que para hacer la tradición material del inmueble, que la cláusula cuarta del contrato establece que el vendedor de entrega en un lapso no mayo a 15 días continuos los documentos indispensables para el otorgamiento definitivo de la venta, plazo que venció en fecha 05 de abril de 2013, alegando que después de insistir en varias oportunidades logro que el vendedor le autorizara para tramitar la obtención de alguno de los recaudos para poder protocolizar.
Expresa que por los hechos antes narrados donde se demuestra que es incierto que la compradora haya incumplido a lo pactado, al contrario es el vendedor quien incurrió en mora en tardanza de cumplimiento de obligación.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES
Pruebas de la Parte Demandante
Copia simple de la promesa bilateral de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el N° 14, tomo 178.
Copia simple de planilla del pago de las transacciones inmobiliarias otorgada por la Alcaldía de Naguanagua Estado Carabobo.
Autorización enviada a través de correo electrónico, en fecha 05 de mayo de 2013.
Factura de condominio de fecha 09 de mayo de 2013, donde se evidencia que fue cancelado por la ciudadana LUISANA LA ROTTA.
Planilla N° 835792, de pago de impuestos del inmueble objeto de la presente controversia, de fecha 15 de mayo de 2013.
Planilla N° 835797, de pago de solvencia municipal, objeto de la presente controversia, de fecha 15 de mayo de 2013.
Certificado de solvencia municipal N° 0904480, de fecha 16 de mayo de 2013.
Certificado de solvencia de aseo urbano N° 36785, de fecha 15 de mayo de 2013.
Copia certificada de expediente N° 56.934, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial.
Copia simple del libro de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego correspondiente al inmueble objeto de la presente controversia, donde se evidencia que existe venta realizada en fecha 16 de septiembre de 2013, por el ciudadano PABLO JAVIER FONSECA ROSALES a la ciudadana ESTHER KARINA NEUMANN IRIGOYEN, registrado bajo el N° 2013.3601, asiento registral 1.
Pruebas de la Parte Demandada
El merito favorable a los autos.
Copia simple de la promesa bilateral de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el N° 14, tomo 178.
Telegrama enviado en fecha 23 de julio de 2013 a la ciudadana LUISANA LA ROTTA.
PUNTO PREVIO
Pretende la parte actora sea cumplido el contrato de promesa bilateral de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, alegando el incumplimiento del vendedor de las obligaciones asumidas en el instrumento contentivo de la negociación.
Por su parte la actora en diligencia de fechas 16 de octubre de 2013, específicamente en el folio 69 de las actas que conforman el presente expediente, expone que por revisión efectuada en libros de la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego, en la cual alega que observo una nota marginal de venta efectuada el día 16 de septiembre de 2013, por el ciudadano PABLO FONSECA, demandado de autos, a la ciudadana ESTHER KARINA NEUMAMN IRIGOYEN, registrado bajo el N° 2013.3601, asiento registral 1 del inmueble matriculado por el N° 311.7.12.1.9429, donde expone que dicha negociación fue realizada posterior a la medida decretada por este Tribunal.
Ante este desconocimiento pasa esta Juzgadora a resolver este particular de manera previa al asunto de fondo, encontrando que según las especificaciones del actor el documento consignado por el mismo se evidencia que el demandado antes identificado efectivamente realizo la venta antes señalada en fecha 16 de septiembre de 2013, el cual fue protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego, por el ciudadano PABLO FONSECA, demandado de autos, a la ciudadana ESTHER KARINA NEUMAMN IRIGOYEN, registrado bajo el N° 2013.3601, asiento registral 1 del inmueble matriculado por el N° 311.7.12.1.9429, donde puede constatarse de su contenido que se trata del mismo inmueble.
Asimismo se observa que en fecha 31 de julio de 2013, este Tribunal dicto medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el siguiente inmueble, constituido por un (1) apartamento distinguido con el numero 7-5, ubicado en el piso 7 del Edificio 1, integrante del Conjunto Residencial “La Granja Country”, situado en la urbanización Las Quintas Tercera Etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Naguanagua del Estado Carabobo, con un área aproximada de ochenta y seis metros cuadrados (86 Mts2) y consta de las siguientes dependencia: dos (2) habitaciones, dos (2) baños, habitación de servicio o estudio, salón, comedor, cocina, lavandero y espacio para la ubicación de aire acondicionado central y alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada Norte del edificio; SUR: apartamento Nº 4 de su respectivo nivel; ESTE: Con fachada este del edificio, y OESTE: Fachada interna del edificio, le corresponde un puesto de estacionamiento con capacidad para dos (2) vehículos identificado con el numero 327; y asimismo le corresponde un porcentaje de cuarenta y cuatro centésimas por ciento (0,44%) en lo que respecta a los derechos y obligaciones comunes del inmueble.
En fecha 06 de agosto de 2013, consta de oficio recibido y sellado por el registro antes identificado, sobre la medida decretada por este Despacho.
Constata esta Juzgadora que en el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, establece:
Acordada la prohibición de enajenar y gravar, el Tribunal, sin pérdida de tiempo, oficiará al Registrador del lugar donde esté situado el inmueble o los inmuebles, para que no protocolice ningún documento en que de alguna manera se pretenda enajenarlos o gravarlos, insertando en su oficio los datos sobre situación y linderos que constaren en la petición.
Se considerarán radicalmente nulas y sin efecto la enajenación o el gravamen que se hubieren protocolizado después de decretada y comunicada al Registrador la prohibición de enajenar y gravar. El Registrador será responsable de los daños y perjuicios que ocasione la protocolización.

Y como se puede verificar que efectivamente la medida fue decretada el 31 de julio del 2013, notificada al Registro correspondiente en fecha 06 de agosto de 2013 y que dicha venta fue realizada el 16 de septiembre del mismo año, evidenciándose que la venta realizado por el ciudadano PABLO FONSECA, demandado de autos, a la ciudadana ESTHER KARINA NEUMAMN IRIGOYEN, se realizo de manera posterior al decreto de medida, lo cual lleva como consecuencia dejar sin efecto, y en aras de garantizar su derecho a la defensa y el acceso a la tutela judicial efectiva, quien aquí decide declara como INEXISTENTE la venta realizada por los ciudadanos identificados por ante el Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo. ASÍ SE DECIDE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Nuestro Código Civil Venezolano, nos señala en su artículo 1.133. Que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El Código Civil de EMILIO CALVO BACA, en su sección I, de los Contratos, en la Pág. 809, nos indica la formación de los contratos… “se forman por la integración de dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: A) la oferta y B) la aceptación. Oferta es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente la celebración de un contrato. La aceptación es la declaración de voluntad formulada por una persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión”...
Asimismo el artículo 1.141, establece lo siguiente,
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.

Además el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
El Artículo 1.167, En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 689 de fecha 10 de agosto de 2007, caso: Agostinho Domingos Ascencao Homen contra Luciano Gavioli y otro, señaló lo siguiente:
“…La Sala de Casación Civil, ha reiterado de manera constante y pacífica el criterio dirigido a sostener que es de la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato, a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, situación que puede denunciarse a través del primer caso de suposición falsa. En efecto, en sentencia de fecha 7 de noviembre de 2003, caso: Crisol Publicidad c/ Diario El Universal, C.A., estableció lo siguiente:
“...Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho...”.
En este mismo sentido se pronunció la Sala, mediante sentencia de fecha 27 de marzo de 2007, (caso: Jaime Alberto Araque contra Edgar Rodríguez Angarita), en el expediente 04-147, en la cual, expresó lo siguiente:
“…La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato...”. (Negrillas de la Sala).
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, respecto de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa venta, señaló:
“…Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).

En el mismo orden de ideas, esta Sala en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:
“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”.

Conforme al criterio jurisprudencial antes trascrito, sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, y en base al acervo probatorio develado en el proceso esta Juzgadora, concluye, que efectivamente se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato; es decir las partes de mutuo acuerdo convinieron en el contrato de opción, como lo es la identificación de las partes que intervienen si son naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, por lo que esta Juzgadora considera que estamos en presencia de un contrato de opcion compra venta. ASI SE DECIDE.
Del análisis de las actas procesales se evidencia, que entre los hoy demandante y la demandada se suscribió contrato de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 21 de marzo de 2013, bajo el N° 14, tomo 178, con el ciudadano PABLO JAVIER FONSECA ROSALES, y la ciudadana LUISANA LA ROTTA, antes identificados, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 7-5, ubicado en el piso 7 del edificio 1, integrante del conjunto residencia la Granja Country situado en la urbanización las quintas tercera etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Naguanagua del Estado Carabobo.
Expone que el contrato de compraventa consta que el precio pactado entre las partes por la venta del inmueble fue la cantidad de UN MILLÓN CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.100.000,00), de las cuales hizo entrega de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 330.000,00) en calidad de arras y la cantidad de restante la pagaría en su integridad en el momento de la firma del documento definitivo de compra venta, que el plazo para efectuarse la venta definitiva del inmueble mediante la protocolización del documento respectivo de transferencia de propiedad era de treinta y un días (31) continuos contados a partir de la autenticación del documento de promesa bilateral de compraventa por ante la Notaria Publica correspondiente.
Se evidencia de la cláusula CUARTA la cual estable que:
… “EL PROMITENTE VENDEDOR expresamente declara que deberá dar en un lapso no mayor a 15 días continuos a LA PROMITENTE COMPRADORA los siguientes documentos: dos (1) fotocopia legible del documento de propiedad del inmueble debidamente registrado; una (1) fotocopia legible del documento de condominio debidamente registrado; fotocopia legible y actualizada de la cedula catastral; fotocopia legible y vigente hasta el 30 de abril de 2013 de la solvencia municipal ; solvencia de hidrocentro, solvencia de condominio, solvencia de electricidad de valencia; pago de impuesto por venta al SENIAT o declaración de vivienda principal, según corresponda, fotocopia legible y vigente de la cedula de identidad y del R.I.F del PROMITENTE VENDEDOR”…
Por lo que, vista las actuaciones y los escritos presentados por las partes, se observa de la contestación de la demanda que la parte demandada, niega y rechaza que no haya podido protocolizar el documento definitivo de la venta, por no estar solvente en el pago de los impuestos, tasa y contribuciones necesarias para su otorgamiento, por cuanto alega que realizo una autorización para que la accionante realizara los tramites pertinentes para tales fines, igualmente en el escrito de promoción de pruebas hace valer dicha autorización que riela en los folios 18 y 19 del presente expediente, por lo que se constata que dicha autorización tiene fecha de 05 de mayo de 2013, y el plazo indicado en el contrato de compra venta la parte vendedora tenia un plazo de 15 días continuos, es decir, que la fecha en la cual culminaban los 15 días era el 05 de abril de 2013, y al verificar la fecha de la autorización, este la realizo totalmente extemporánea por tardía, lo que verifica el incumplimiento por parte del promitente vendedor, que otorgo dicha autorización un (1) mes después del vencimiento del mismo.
Ahora bien siendo que el contrato cuya cumplimiento se pide, es decir, sin que para la fecha la parte demandada haya hecho todo lo relacionado para la protocolización y transmisión de la propiedad, y siendo que el motivo de la acción es la expiración del mismo sin que haya habido cumplimiento de la parte opcionante vendedora, lo cual se limitó solo a contradecir los hechos que le imputó el actor y asumir un nuevo hecho y de las pruebas traída a los autos no se verifica algún indicio que demuestre que el opcionante vendedor haya ni siquiera gestionado lo relacionado para protocolizar el inmueble, tal y como fue acordado en el contrato, al no haber entregado la documentación necesaria en los 15 días a contar de la fecha de la suscripción del contrato, por lo que la demanda de cumplimiento de contrato debe prosperar y ASÍ SE DECIDE.-

DE LA RECONVENCIÓN
En la contestación de la demanda la accionada no solo refutó la acción que se sigue en su contra, sino que además reconvino para que la parte actora le pague el 10% de la cantidad dada en arras, asimismo que pague las costas y costos del proceso y se de la resolución de la promesa bilateral de compra venta.
Ahora bien observa esta Juzgadora que la parte demandada reconviniente solo pidió a la parte actora reconvenida que conviniera sobre algunos particulares del contrato en pugna, pero nunca hizo mención alguna sobre su acción, es decir solo pidió a la actora que asumiera como ciertos algunos hechos contractuales. Y que la parte actora fue quien incumplio en el tiempo para protocolizar el contrato que establecieron de mutuo acuerdo y que dicho tiempo para perfeccionar la venta del inmueble era de 31 días contados a partir de la autenticación de la promesa bilateral de compra venta, el 21 de abril vencieron los 31 días establecidos en la cláusula del contrato, así las cosas, considera quien Juzga, en virtud de lo confuso de la reconvención, resulta imposible apreciar qué pretende la representación judicial de los accionados reconvinientes, pues dicho escrito carece de una fundamentación coherente y evidencia una total imprecisión en cuanto a cuál es el acto u omisión objeto de la demanda, por lo tanto es forzoso concluir que la misma es improcedente. ASÍ SE DECIDE.-
DECISIÓN
Por todas las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando en sede civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por la Ciudadana, LUISANA LA ROTTA DÍAZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-3.999.629 y de este domicilio, contra el Ciudadano, PABLO JAVIER FONSECA ROSALES, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.222.109, por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, SEGUNDO: se ordena al ciudadano PABLO JAVIER FONSECA ROSALES, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.222.109, que protocolice el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un (1) apartamento distinguido con el numero 7-5, ubicado en el piso 7 del Edificio 1, integrante del Conjunto Residencial “La Granja Country”, situado en la urbanización Las Quintas Tercera Etapa, en jurisdicción del Municipio Autónomo Naguanagua del Estado Carabobo, con un área aproximada de ochenta y seis metros cuadrados (86 Mts2) y consta de las siguientes dependencia: dos (2) habitaciones, dos (2) baños, habitación de servicio o estudio, salón, comedor, cocina, lavandero y espacio para la ubicación de aire acondicionado central y alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con fachada Norte del edificio; SUR: apartamento Nº 4 de su respectivo nivel; ESTE: Con fachada este del edificio, y OESTE: Fachada interna del edificio, le corresponde un puesto de estacionamiento con capacidad para dos (2) vehículos identificado con el numero 327; y asimismo le corresponde un porcentaje de cuarenta y cuatro centésimas por ciento (0,44%) en lo que respecta a los derechos y obligaciones comunes del inmueble, a nombre de la ciudadana LUISANA LA ROTTA DÍAZ, una vez cumplida la obligación señalada en el contrato. TERCERO: se ordena notificar al Registrador de Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, a los fines de que coloque nota marginal de la inexistencia de la venta efectuada el día 16 de septiembre de 2013, por el ciudadano PABLO FONSECA, demandado de autos, a la ciudadana ESTHER KARINA NEUMAMN IRIGOYEN, registrado bajo el N° 2013.3601, asiento registral 1 del inmueble matriculado por el N° 311.7.12.1.9429. líbrese oficio.
Se condena en costas a la parte demandada-reconveniente por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los veintidós (22) días del mes de julio del Dos mil catorce (2014).Años 204° de la Independencia y 154° de la Federación.

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titula

Abg. Juan Carlos López.
Secretario

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo las once y cincuenta y tres minutos (11:53 am) de la mañana.

Abg. Juan Carlos López.
Secretari