REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 3 de julio de 2014
204º y 155º
EXPEDIENTE: Nº 13.925
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DEMANDANTE: RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 5.373.962
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: abogados en ejercicio JOSE ALEJANDRO MORALES y FRANKY VILLAMIZAR VARGAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 61.558 y 78.903 respectivamente
DEMANDADA: RUT SARAI ABELLA ORTIZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-15.863.903
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada en ejercicio LUISANA HURTADO CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 102.610
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por ambas partes, en contra de la sentencia dictada en fecha 28 de febrero de 2013 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ contra RUT SARAI ABELLA ORTIZ; procedente la pretensión de resolución de contrato interpuesta vía reconvención y parcialmente procedente la pretensión de daños y perjuicios también intentada por la demandada en contra del demandante.
I
ANTECEDENTES
Se inició la presente causa, por escrito contentivo de demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa interpuesta en fecha 15 de diciembre de 2009, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto del 21 de enero de 2010.
El 7 de abril de 2010, el alguacil del a quo deja constancia de haber logrado la citación personal de la demandada.
En fecha 4 de mayo de 2010, la parte demandada consigna escrito de contestación a la demanda y en la misma fecha presenta escrito de reconvención en contra del demandante por resolución de contrato de opción de compraventa y pago de daños y perjuicios.
El 20 de mayo de 2010, el Tribunal de Municipio admite la reconvención propuesta por la parte demandada, siendo contestada por el demandante el 22 de julio del mismo año.
Ambas partes promovieron pruebas y el a quo por auto del 29 de julio de 2010 admite las de la parte actora, siendo declarada la nulidad de dicho auto el 24 de septiembre de 2010.
El 6 de octubre de 2010, el Tribunal de la causa por autos separados admite las pruebas promovidas por ambas partes.
En fecha 1 de junio de 2011, la parte demandante presenta escrito de informes.
En fecha 28 de febrero de 2013, el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia declarando improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compraventa intentada por el ciudadano RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ contra la ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ; procedente la pretensión de resolución de contrato interpuesta vía reconvención y parcialmente procedente la pretensión de daños y perjuicios también intentada por la demandada en contra del demandante. Contra la referida decisión, ambas partes ejercen recursos de apelación que fueron escuchados en ambos efectos mediante auto del 5 de abril de 2013.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 20 de mayo de 2013, se le dio entrada al expediente fijándose la oportunidad para que las partes presenten los informes y sus observaciones.
Ambas partes el 20 de junio de 2013, consignan escrito de informes ante este Tribunal Superior.
Por auto del 8 de julio de 2013, este Tribunal Superior fija un lapso de sesenta (60) días calendarios consecutivos para dictar sentencia, siendo diferido el 8 de octubre del mismo año.
De seguida, procede esta instancia a dictar sentencia en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DEL DEMANDANTE:
La parte actora alega en el libelo de demanda que en fecha 1 de julio de 2009 suscribe contrato de opción de compraventa con la demandada, sobre una (1) casa-quinta de dos (2) planta y el terreno en el cual se encuentra construida, ubicada en la avenida 101, antes Díaz Moreno Nº 85-37 de la urbanización Hernández Iturriza, parroquia Miguel Peña, municipio Valencia del estado Carabobo y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: En veintiséis metros con setenta centímetros (26,70 mts) con la casa distinguida con el Nº 85-45 de la avenida Díaz Moreno; SUR: En veintiséis metros con setenta y nueve centímetros (26,79 mts) con la casa-quinta distinguida con el Nº 85-31 de la avenida Díaz Moreno; ESTE: En ocho metros con ochenta y cinco centímetros (8,85 mts) que es su frente, con la avenida Díaz Moreno y OESTE: En ocho metros con setenta y cinco centímetros (8,75 MTS) con inmuebles que son o fueron de Carlos Ortiz Caballero; por un precio de venta de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 355.000,00), de los cuales entregó NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) y el resto, es decir, la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) mediante crédito solicitado a una entidad financiera.
Que el plazo de duración de la opción de compraventa fue de CIENTO VEINTE (120) días continuos, contados a partir de la firma del contrato, más treinta (30) días de prórroga, si fuere necesario, es decir, cinco meses siendo su expiración el 1 de diciembre de 2009.
Que la entidad financiera Mercantil Banco Universal, en fecha 29 de octubre de 2009 le aprobó un crédito hipotecario por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), siendo aprobado dentro del lapso de los cinco (5) meses y el resto lo conseguiría en el lapso estipulado en la cláusula tercera.
Afirma que aprobado el crédito le notifica a la vendedora que ya tenía el dinero para que se materializara la venta, quien le informó de manera tajante que no vendería el inmueble, violando las cláusulas del contrato.
Demanda para que la demandada convenga o en caso contrario sea condenada en el cumplimiento del contrato de opción de compraventa y en caso contrario a ello, le devuelva la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) más los intereses que dejó de percibir desde la firma del contrato y para que convenga o sea condenada por el tribunal en pagarle la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) por indemnización de daños y perjuicios, ya que al negarse a venderle el inmueble causó daños irreparables por la pérdida de tiempo en obtener el crédito y el derecho a obtener una vivienda digna y adecuada para su familia. Solicita la indexación de los montos demandados.
Fundamenta la presente acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.185 del Código Civil.
Estima la demanda en la suma de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00).
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
La parte demandada niega, rechaza y contradice la demanda intentada en su contra, ya que nunca se negó a vender el inmueble. Que es cierto que el 1 de julio de 2009 celebró el contrato de opción de compraventa sobre el inmueble descrito en el libelo. Que el banco otorgó al demandante el crédito por la cantidad que alega de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y si bien es cierto que la fecha en que fue otorgado el crédito fue justamente al culminar los ciento veinte días, el demandante alega que el resto lo entregaría en el lapso estipulado en la cláusula tercera del contrato, siendo esto una violación directa a lo que se había estipulado en el contrato, ya que en ninguna cláusula se establece que la forma de pago sería fraccionada, sino que establece que el pago sería íntegro, siendo que el monto que le otorgó el banco fue menor al acordado en el contrato, razón por la que no se materializó la venta del inmueble.
Opone la excepción de contrato no cumplido, ya que quien incumplió el contrato de opción de compraventa fue el demandante.
DE LA RECONVENCIÓN
Afirma la demandada que ella necesitaba el dinero íntegro para cancelar un inmueble que pretendía comprar en Cagua, estado Aragua y los NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) que recibió del demandante, quedaron en beneficio del propietario del inmueble que se disponía a adquirir, como garantía por incumplir su compromiso de compra de ese inmueble, como lo establece la cláusula sexta del contrato de opción de compra venta que celebró con el ciudadano Luís Yoel Reverón Ilarraza a través de la inmobiliaria J.A. PRADO MERCADOTECNIA S.R.L.
Que sus menores hijos se vieron muy afectados en su formación académica por no formalizarse la venta ya que el cambiar de residencia los retiró de sus colegios y los inscribió en la unidad educativa Agustín Codazzi de Cagua, estado Aragua y por todo lo acontecido los retiró de la referida institución en vista del retraso académico que estaban atravesando para inscribirlos nuevamente en la ciudad de Valencia meses después que había iniciado el período escolar.
Que en una ocasión el perito de la entidad bancaria donde solicitó el crédito el demandante, le sugirió que debía derrumbar una de las cocinas que se encontraban en el inmueble para que el crédito procediera a lo que ella accedió ocasionando daños materiales al inmueble, ya que hasta la fecha de la contestación de la demanda los escombros permanecen en el mismo lugar, por lo que afirma que el demandante ocasionó daños al inmueble.
La demandada pretende vía reconvención la resolución del contrato de opción de compraventa celebrado con el demandante y que aquel le pague la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios por su incumplimiento y por todo el daño que le causó a su grupo familiar como es el retraso e la formación académica de sus hijos, el no poder adquirir el inmueble en Cagua, estado Aragua y los daños materiales ocasionados al inmueble y por la pérdida de la oferta de trabajo de su esposo. Solicita la indexación de los montos demandados.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
El demandante reconvenido rechaza, niega y contradice lo afirmado por la demandada.
Que la reconviniente asumió un compromiso con un tercero para adquirir un inmueble con dinero ajeno y sacrificando los estudios de sus hijos, sin tomar en cuenta las consecuencias jurídicas futuras de su incumplimiento no sólo respecto suyo sino del otro contrato de opción de compraventa, por lo que incurrió en un hecho ilícito, conducta culposa y dolosa contraria a derecho.
Desmiente que su representado haya causado daños y perjuicios al inmueble de su propiedad, ya que quien sugirió unos arreglos a la cocina fue el perito de la entidad bancaria, tal y como se señala en el escrito de reconvención.
Solicita que la reconvención sea declarada improcedente y asimismo se declare con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa e indemnización por daños y perjuicios y sea condenada la parte reconviniente en el pago de las costas y costos procesales, con todos los pronunciamientos de Ley.
III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DEL DEMANDANTE:
Produce junto al libelo marcado con la letra “A”, a los folios 5 al 7 del expediente, copia certificada de instrumento autenticado por ante la Notaría Publica Tercera de Valencia, en fecha 1 de julio de 2009, inserto bajo el Nº 67, tomo 115, que se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que las partes celebraron un contrato de opción de compraventa, sobre una (1) casa-quinta de dos (2) planta y el terreno en el cual se encuentra construida, ubicada en la avenida 101, antes Díaz Moreno Nº 85-37 de la urbanización Hernández Iturriza, parroquia Miguel Peña, municipio Valencia del estado Carabobo, fijando un precio de venta de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 355.000,00), de los cuales la demandada recibió NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) y el resto, es decir, la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00), sería pagado por el demandante mediante crédito solicitado a una entidad financiera de su preferencia, estableciéndose un plazo ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la firma del contrato, más treinta (30) días de prórroga, si fuere necesario. (esta instrumental cursa igualmente a los folios 51 y 52, así como 71 y 72)
Produce junto al libelo marcado con la letra “B”, a los folios 8 y 9 del expediente, copia fotostática simple de instrumento protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 1 de junio de 2007, bajo el Nº 4, folios 1 al 2, protocolo 1º, tomo 109, que al o ser impugnado se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el inmueble objeto de controversia es propiedad de la demandada.
Produce junto al libelo marcado con la letra “C”, al folio 10 del expediente, copia fotostática de instrumento privado con logotipo de Mercantil Banco Universal que no puede ser valorado por no ser ninguna de aquellas copia fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
(esta instrumental cursa igualmente al folio 73)
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada produce marcado “A” a los folios 25 y 26 copia fotostática simple de instrumento autenticado por ante la Notaría Publica de Cagua, estado Aragua en fecha 31 de julio de 2009, inserto bajo el Nº 53, tomo 177, que al no ser impugnada se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la demandada y el ciudadano Luís Yoel Reveron Ilarraza celebraron un contrato de opción de compraventa, sobre una (1) casa distinguida con el Nº 7, ubicada en la urbanización Ciudad Jardín municipio Sucre del estado Aragua, entregando la demandada en ese acto la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000,00), acordándose que de no llegarse a realizar la operación de compraventa por causas imputables a la compradora dicha cantidad quedaría en beneficio del propietario como indemnización de daños y perjuicios. (esta instrumental cursa igualmente a los folios 41 y 42, así como a los 75 y 76)
En la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada produce marcado “B” al folio 27 original de instrumento privado emanado de J.A. Prado Mercadotecnia S.R.L. la cual no puede ser valorada por tratarse de un instrumento emanado de tercero que no es parte en la presente causa, por lo que se requería ratificación testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. (esta instrumental cursa igualmente al folio 43, así como al 74)
Junto al escrito de contestación a la demanda, produce marcado “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” e “I” a los folios 28 al 34 y a los folios 44 al 50, constancias emanadas de diferentes institutos educacionales, las cuales no pueden ser valoradas por tratarse de instrumentos emanados de terceros que no son parte en la presente causa, por lo que se requería ratificación testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
A los folios 77 al 84, produce instrumentales que no pueden ser valoradas por tratarse de instrumentos emanados de terceros que no son parte en la presente causa, por lo que requerían ratificación testimonial conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 77, produce solicitud de certificación de gravamen que no posee sellos de la institución a la que está dirigida por lo que no se le torga valor probatorio alguno.
A los folios 86 al 105, produce instrumentales consistentes en facturas emanadas de CANTV, empresa del Estado que poseen sellos y firmas, por lo que se les otorga pleno valor probatorio, sin embargo, su mérito no versa sobre los hechos controvertidos en la presente causa, por lo que se desechan del proceso.
En el lapso probatorio, por un capítulo segundo, la demandada promueve la prueba de informes a ser rendida por Mercantil Banco Universal, la cual fue admitida por auto de fecha 6 de octubre de 2010, respondiendo la institución requerida en fechas 25 de octubre de 2010 y 22 de febrero de 2011 (folios 126 y 159) que al demandante le fue aprobado un crédito para la adquisición del inmueble objeto de controversia por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) el día 29 de octubre de 2009.
En el lapso probatorio, por un capítulo tercero, la demandada promueve las testimoniales de BELKIS INES PINEDA, JESUS ENRIQUE REYES COLINA y RENZO GINO PRADO BORJAS, siendo admitidas por auto del 6 de octubre de 2010.
A los folios 120 y 121, consta la declaración de BELKIS INES PINEDA rendida el 9 de noviembre de 2010, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto, declarando la testigo que la ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ trabajaba en su negocio y le toco despedirla porque faltaba mucho; a las segunda y cuarta preguntas. Que la ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ le dijo un día que se iba a retirar del trabajo porque está haciendo la negociación de la casa; a la tercera repregunta.
La testimonial de BELKIS INES PINEDA, no ofrece credibilidad ya que por una parte señala que la demandada fue despedida del trabajo por ella y luego que la misma se retiró voluntariamente, lo que es una contradicción, por lo que su deposición es desechada del proceso.
A los folios 122 y 123, consta la declaración de JESUS ENRIQUE REYES COLINA rendida el 9 de noviembre de 2010, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto, declarando el testigo que la negociación no se concretó porque el banco no le otorgó la totalidad del crédito al comprador y que le parece irresponsable hacer una negociación de esta forma no contando con el aval necesario; a las tercera y séptima preguntas.
Vista la declaración del ciudadano JESUS ENRIQUE REYES COLINA, la misma no puede ser valorada por este juzgador ya que exceden del objeto propio de la prueba testimonial, vale decir, de los hechos sobre los cuales supuestamente tiene conocimiento, al afirmar que le parece irresponsable la forma en que el demandante realizó el negocio objeto de litigio. En este sentido, el reconocido procesalista Hernando Devis Echandía afirma que cuando el testigo emite juicios de valor o conceptos referentes a las causas o efectos de los hechos conocidos por él, basados en simples deducciones personales, excede la función que le corresponde a la prueba testimonial. (Obra citada: Teoría General de la Prueba Judicial, tomo II, cuarta edición, páginas 138 y siguiente)
Como quiera que el testigo bajo análisis emitió juicio de valor sobre el thema decidendum, se desecha del proceso por ineptitud subjetiva.
A los folios 149 y 150, consta la declaración de RENZO GINO PRADO BORJAS rendida el 17 de noviembre de 2010, verificando este Tribunal que se cumplieron las formalidades para este tipo de acto, declarando el testigo que conoce a la demandada, que la negociación sobre su inmueble era a través de una cuota inicial y un crédito del Banco Mercantil, que sabe que el demandante era el comprador y solicitante del crédito, que la venta del inmueble no se concretó por falta de dinero de la aprobación del crédito y que el demandante asistía a las reuniones de la inmobiliaria con la demandada; a las primera, segunda, tercera, cuarta y quinta preguntas.
El testigo RENZO GINO PRADO BORJAS, da razón fundada de sus dichos y no incurre en contradicciones, por lo que sus dichos son apreciados de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que las partes celebraron una negociación sobre un inmueble propiedad de la demandada y que el demandante tenía conocimiento que la demandada estaba adquiriendo a su vez un inmueble en el estado Aragua.
En el lapso probatorio, por un capítulo cuarto, la demandada promueve la prueba de inspección judicial a ser evacuada en el inmueble objeto de controversia, prueba que fue admitida por auto del 6 de octubre de 2010. Al folio 127, consta el acta de inspección que sujeto a la doctrina de nuestra máxima jurisdicción debe valorarse como un instrumento público, quedando demostrado que en un anexo ubicado al fondo del inmueble se observaron restos de escombros, planchas de concreto, restos de tabelones y bloques de arcilla.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
La parte actora pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa celebrado con la demandada y al efecto alega que en el mismo se pactó un precio de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 355.000,00), de los cuales entregó NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) y el resto, es decir, la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) sería pagado mediante crédito solicitado a una entidad financiera, siendo que en fecha 29 de octubre de 2009 el Banco Mercantil le aprobó un crédito hipotecario por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), siendo aprobado dentro del lapso del contrato y que el resto lo conseguiría en el lapso estipulado en la cláusula tercera. Que aprobado el crédito le notifica a la vendedora que ya tenía el dinero para que se materializara la venta, quien le informó de manera tajante que no vendería el inmueble, violando las cláusulas del contrato.
La parte demandada reconoce como cierto la celebración del contrato y que el banco otorgó al demandante el crédito por la cantidad que alega, pero recibir el resto del dinero en el lapso estipulado en la cláusula tercera del contrato, es una violación al contrato, ya que en ninguna cláusula se establece que la forma de pago sería fraccionada, siendo que el monto que le otorgó el banco fue menor al acordado en el contrato, razón por la que no se materializó la venta del inmueble.
Para decidir se observa:
Es hecho no controvertido por las partes y por ende excluido del debate probatorio, la celebración del contrato de opción de compraventa, hecho que además quedó plenamente demostrado con la instrumental contentiva del contrato celebrado entre las partes el 1 de julio de 2009 ante la Notaría Pública Tercera de Valencia. Asimismo, es un hecho no controvertido por las partes que la institución financiera le aprobó al demandante un crédito por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), que era inferior al saldo del precio de la opción de venta, lo que además quedó igualmente demostrado con la prueba de informes rendida por Mercantil Banco Universal.
El quid del presente asunto, es determinar cual de las partes incumplió sus obligaciones contractuales, si la vendedora al negarse a recibir la diferencia entre el monto del crédito aprobado y el saldo del precio luego de protocolizada la venta o si el comprador debía pagar el precio íntegro al momento de la protocolización.
Del contenido del contrato cuyo cumplimiento pretende el demandante, se desprende que el precio pactado para la venta fue de TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 355.000,00), de los cuales el
comprador entregó NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), quedando un saldo pendiente de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) que sería solicitado por el comprador a una entidad financiera y siendo que la entidad financiera le aprobó un monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), era obligación del comprador pagar la diferencia de SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) en el acto de protocolización de la venta definitiva, ya que el contrato no prevé que el saldo del precio pudiera ser pagado en forma fraccionada, resultando concluyente que la demandada no incumplió el contrato al negarse a recibir el pago del precio en la forma planteada por el demandante y en consecuencia la pretensión de cumplimiento de contrato no puede prosperar, Y ASI SE DECIDE.
Igualmente, pretende la parte actora se le pague la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) por indemnización de daños y perjuicios, ya que al negarse a venderle el inmueble causó daños irreparables por la pérdida de tiempo en obtener el crédito y el derecho a obtener una vivienda digna y adecuada para su familia.
En el decurso de la presente sentencia ha quedado establecido que la demandada no incumplió el contrato de opción de compraventa, lo que nos conduce inexorablemente a la conclusión que la conducta de la demandada al negarse a recibir el precio en la forma planteada por el demandante no subvierte el contrato ni el ordenamiento jurídico, por tanto la pretensión de reparación de daños y perjuicios resulta improcedente, Y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, la demandada pretende la resolución del mismo contrato de opción de compraventa y el pago de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00) por concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del comprador y por todo el daño que le causó a su grupo familiar como es el retraso en la formación académica de sus hijos, el no poder adquirir el inmueble en Cagua, estado Aragua y los daños materiales ocasionados al inmueble y por la pérdida de la oferta de trabajo de su esposo, siendo que el demandante rechaza, niega y contradice la reconvención interpuesta en su contra, recae sobre la demandada reconviniente la carga de la prueba.
Como quedó dicho anteriormente, con la prueba de informes quedó demostrado que el Banco Mercantil el 29 de octubre de 2009 le aprobó al demandante un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble por un monto de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), siendo que el saldo del precio era de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) y si bien el crédito le fue aprobado al comprador dentro del término estipulado en el contrato de opción que vencía el 1 de diciembre de 2009, de sus propios alegatos se desprende que ofreció pagar el saldo del precio de venta en una forma distinta a la prevista en el contrato, ya que es del conocimiento común que el banco para liquidar el crédito hipotecario que había aprobado exige la protocolización de la venta para así poder constituir la garantía hipotecaria y pagar el saldo SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00) aún dentro del término que se estableció en el contrato, implicaba un pago fraccionado que no fue convenido por las partes, siendo en consecuencia el comprador quien incumplió el contrato de opción de compraventa, por lo que la pretensión de resolución de contrato debe prosperar, Y ASI SE DECIDE.
Su pretensión de indemnización de daños y perjuicios vía reconvención, la demandada la sustenta en supuestos retrasos en la formación académica de sus hijos quienes se vieron muy afectados al cambiar de residencia ya que los retiró de sus colegios y la oferta de trabajo que perdió su esposo.
Para decidir se observa:
Conforme a los postulados consagrados en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (artículo 78) los niños, niñas y adolescentes dejaron de ser simplemente objeto de protección, para ser sujetos plenos de derecho protegidos por el Estado y sus instituciones, por ello, si los menores hijos de la demandada sufrieron eventualmente algún daño material o moral susceptible de ser indemnizado, son ellos como sujetos plenos de derecho quienes deben ejercer las acciones correspondientes, y si bien, huelga decir deben ser representados en juicio, la demandada en este caso no actúa en su representación por lo que carece de cualidad para pretender reclamar daños que supuestamente se le causaron a terceras personas. Argumentos que igualmente sirven para desestimar los daños que según sus palabras sufrió su esposo.
En otro orden de ideas, la demandada pretende indemnización de daños materiales que se le causaron al inmueble, ya que el perito de la entidad bancaria donde solicitó el crédito el demandante, le sugirió que debía derrumbar una de las cocinas que se encontraban en el inmueble para que el crédito procediera a lo que ella accedió.
Con la inspección judicial quedó demostrado que en un anexo ubicado al fondo del inmueble objeto de controversia se observaron restos de escombros, planchas de concreto, restos de tabelones y bloques de arcilla, sin embargo, como señala el demandante en el escrito de contestación a la reconvención los referidos daños no fueron causados por el ciudadano RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ, sino por una sugerencia hecha por un tercero que fue aceptada libremente por la ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ, por lo que tales daños no fueron causados por el demandante, siendo improcedente pretender que sean indemnizados por una persona que no los causó.
Finalmente, la demandada pretende le sea indemnizados los daños causados por el incumplimiento del comprador al no poder adquirir un inmueble en Cagua, estado Aragua, siendo que entregó los NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) que recibió del demandante al ciudadano Luís Yoel Reverón Ilarraza, los cuales quedaron en beneficio del propietario del inmueble que se disponía a adquirir, como garantía por incumplir su compromiso de compra de ese inmueble.
Siendo que el demandante rechazó, negó y contradijo la reconvención propuesta en su contra, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1354 del Código Civil, recae sobre la demandada la carga de la prueba.
En este sentido, se observa que la demandada logró demostrar con el instrumento autenticado ante la Notaría Publica de Cagua, estado Aragua en fecha 31 de julio de 2009, haber celebrado con el ciudadano Luís Yoel Reveron Ilarraza un contrato de opción de compraventa, sobre una (1) casa distinguida con el Nº 7, ubicada en la urbanización Ciudad Jardín municipio Sucre del estado Aragua, entregando la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000,00), por lo que el saldo del precio de venta acordado con el ciudadano RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ lo necesitaba íntegro para adquirir el
inmueble en Cagua, estado Aragua, habiendo quedado demostrado con la testimonial de RENZO GINO PRADO BORJAS, que el demandante conocía de la negociación celebrada por la demandada para adquirir un inmueble en el estado Aragua.
Ciertamente, se aprecia que el contrato celebrado por la demanda en el estado Aragua es de fecha posterior al celebrado con el demandante en la ciudad de Valencia y en aquel contrato se acordó que de no llegarse a realizar la operación de compraventa por causas imputables a la ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000,00) entregada por ella quedaría en beneficio del ciudadano Luís Yoel Reveron Ilarraza y siendo que quedó demostrado que el ciudadano RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ no cumplió con su obligación de pagar el saldo del precio de venta por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 265.000,00) en el término convenido, resulta concluyente que la indemnización del daño causado a la demandada, al no poder adquirir el inmueble en Cagua, estado Aragua y perder la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000,00) es procedente, Y ASI SE DECIDE.
Como señala la recurrida, uno de los efectos de la resolución del contrato es que las partes se restituyan las prestaciones recibidas, por lo que es obligación de la demandada devolver la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00) que recibió al celebrar el contrato que en este acto queda resuelto y por su parte, el demandante reconvenido fue condenado a pagar a la demandada la cantidad de NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 95.000,00), por lo que son recíprocamente deudores y acreedores.
Conforme a lo establecido en el artículo 1331 del Código Civil, cuando dos personas son recíprocamente deudoras, se verifica entre ellas una compensación que extingue las dos deudas hasta las cantidades concurrentes; debiendo existir para su procedencia, conforme a lo establecido en el artículo 1333 eiusdem, dos deudas que tengan por objeto una suma de dinero o una cantidad determinada de cosas de la misma especie y que sean líquidas y exigibles
En el caso de marras, ambas partes son recíprocamente deudoras de sumas de dinero líquidas y exigibles por lo que debe operar la compensación hasta el monto concurrente, vale decir, NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000,00), quedando a favor de la demandada reconviniente CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) que deberán ser pagados por el demandante reconvenido, Y ASI SE DECIDE.
La demandada solicitó en su reconvención la indexación de los montos demandados, aspecto sobre el cual la recurrida no se pronunció y siendo que la pérdida del valor adquisitivo de la unidad monetaria nacional constituye un hecho notorio exento de prueba, esta alzada considera justificada y en consecuencia procedente la indexación solicitada, lo que determina que el recuro de apelación interpuesto por la demandada prospere en forma parcial, con la consecuente modificación de la sentencia recurrida, Y ASI SE DECIDE.
Ahora bien, como quiera que para el cálculo de la indexación acordada, se requieren conocimientos que este juzgador no posee, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 20 de mayo de 2010, fecha de admisión de la reconvención, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) monto al que fue condenado a pagar el demandante reconvenido. ASI SE ESTABLECE.
V
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por el demandante, ciudadano RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ; SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la demandada, ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ; TERCERO: SE MODIFICA la sentencia dictada en fecha 28 de febrero de 2013, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CUARTO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por el ciudadano RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ en contra de la ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ; QUINTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión vía reconvención, de resolución de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios interpuesta por la ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ en contra del ciudadano RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ; SEXTO: SE DECLARA RESUELTO el contrato de opción de compraventa celebrado por los ciudadanos RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ y RUT SARAI ABELLA ORTIZ, por ante la Notaría Publica Tercera de Valencia, en fecha 1 de julio de 2009, inserto bajo el Nº 67, tomo 115; SEPTIMO: SE CONDENA al ciudadano RICHARD IVÁN PINTO BERMÚDEZ a pagar a la ciudadana RUT SARAI ABELLA ORTIZ, la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00); OCTAVO: SE ACUERDA la indexación solicitada por la demandada reconviniente, para cuyo cálculo SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán aplicar los índices de precios al consumidor dictados por el Banco Central de Venezuela, desde el 20 de mayo de 2010, fecha de admisión de la reconvención, hasta el mes anterior al dictamen de los expertos, sobre la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00) monto al que fue condenado a pagar el demandante reconvenido.
No hay condena en costas procesales por cuanto la sentencia recurrida no resultó confirmada, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los tres (3) días del mes de julio de dos mil catorce (2014). Año 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY REA ROMERO
LA SECRETARIA TITULAR
Exp. Nº 13.925
JAM/NR/EMA.-
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