TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce de junio de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: KP02-V-2013-001473

PARTE DEMANDANTE: MARIEZBEL GONZALEZ DE LOPEZ y RAUL JOSE LOPEZ APONTE, domiciliados en Barquisimeto, Estado Lara, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.542.401 y V-7.356.520., respectivamente.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: MARIA LAURA HERNANDEZ SIERRALTA, Inscrita en el I.P.S.A., bajo el Nº 80.217.

PARTE DEMANDADA: GERARDO DI VICENZO VARGA y MARILENA VILLALBA GOMEZ, venezolanos, casados entre sí, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-15.730.168 y V-13.960.674, respectivamente.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Alejandro José Rodríguez Pagazani, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 19.333.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de cumplimiento de contrato, interpuesto por la representación judicial de la parte actora en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 19 de diciembre de 2012, quedando anotado bajo el Número 03, Tomo 339 de los Libros de Autenticaciones respectivos, que celebraron, con los ciudadanos Gerardo Di Vicenzo Varga y Marilena Villalba Gómez, un contrato que se denominó Opción De Compra-Venta, el cual tiene por objeto un inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 2-33 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, situada en el desarrollo urbanístico denominado RESIDENCIAS ROCA TERRA, ubicado en la Avenida Intercomunal Barquisimeto-Cabudare, en Jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara, identificado con el código catastral No 13-06-02-05-76-16. Que la parcela de terreno tiene una superficie de CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON VEINTITRES DECIMETROS CUADRADOS (117,23 Mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NOR-ESTE: en línea de 6,17 mts, con parcela No. 1-3; SUR-OESTE: en línea de 6,17 mts, con calle 2; SUR-ESTE: en línea de 19,00 metros con parcela número 2-32 y NOR-OESTE: en línea de 19 mts. Con parcela No. 2-34. Al inmueble antes transcrito le corresponde un porcentaje de 0,539%. Que ello esto consta en el Documento de Parcelamiento del Desarrollo Urbanístico RESIDENCIAS ROCATERRA, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Palavecino, Estado Lara, el 05 de junio de 2001, bajo el No. 25, Tomo 14, Protocolo Primero. Asimismo indicó que quedó establecido, de manera expresa, que el precio de la compra venta se ha pactado en la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (650.000,oo Bs.). Que el plazo de esta opción de compra-venta es de 90 días calendario más 30 días de prórroga, contados a partir de la fecha de firma del documento. Que el precio de la opción de compra-venta es la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (330.000,oo Bs.), que declararon recibir en calidad de arras en un cheque de Gerencia del Banco Provincial de número: 00156066 de fecha 14/12/12, a su nuestra entera y cabal satisfacción. Que quedó convenido en la cláusula SEGUNDA de dicho documento que: “LOS OPTANTES COMPRADORES se obligan a entregarnos la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F. 320.000,00), en la fecha de la firma del documento definitivo de compra-venta, cuyo plazo no deberá exceder de noventa (90) días calendario más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la autenticación del presente documento. Es convenido que todos los gastos del presente contrato de Opción de compra-venta y del documento definitivo de compra-venta del inmueble objeto de esta operación, serán por cuenta exclusiva de LOS OPTANTES COMPRADORES.”
Indicó que los demandados a quienes se denominó los optantes vendedores, declararon, además, que sobre el inmueble pesaba hipoteca de primer grado a favor del BFC Banco Fondo Común, C.A Banco Universal, y que se obligaron a cancelar y liberar la garantía para así poder proceder a la protocolización del la venta; que se obligaron a pagar el impuesto aplicable al SENIAT para la enajenación del mismo en caso de que no tuvieran el Registro de Vivienda Principal. Expuso que después de haber suscrito el contrato, solicitaron, por ante la Caja De Ahorro de los Profesores de la Universidad Centroccidental Lisandro Alvarado (CAPUCLA), un préstamo hipotecario para obtener los recursos necesarios para el pago del saldo deudor del precio de venta pactado. Que el crédito fue aprobado en fecha oportuna y previa al vencimiento del plazo otorgado para pagar el saldo deudor del precio de venta pactado sobre el inmueble descrito ut supra. Indicó que dicha institución, para los fines de la elaboración del documento de préstamo con garantía hipotecaria, solicitó, entre otros recaudos, la solvencia municipal del inmueble, la de Hidrolara y la de Corpoelec, planilla del pago de Impuesto al SENIAT por enajenación de inmuebles o en su defecto Registro de Vivienda Principal y borrador de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble, así como la certificación de gravámenes del inmueble y que los optantes vendedores incumplieron con dicha obligación y se negaron en todo momento a suministrárselos informándoles además, que no iban a firmar ningún documento, por lo que les enviaron telegramas los días 11 y 15 de marzo y 17 de abril de 2013, informándoles la necesidad de que les enviaran los recaudos mencionados, lo ilegal de su negativa a vender y solicitándoles el cumplimiento de su obligación contractual en el sentido de otorgar, por ante la oficina de registro correspondiente, el documento respectivo, para poder entregar el dinero restante. Que los demandados, paralelamente, durante el plazo concedido para pagar el saldo pendiente del precio de la venta, publicaban ofertas, en el periódico y otros medios de publicidad, para la venta del inmueble mencionado. Fundamentaron su pretensión, en el contenido del artículo 1.167 del Código Civil; el artículo 4 de la Resolución emanada del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, en fecha 05 de febrero de 2013, bajo el N° 11, que establece que sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirentes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona; en el artículo 1.160 del Código Civil y 1.474, 1.488, 1.527 y 1.161 ejusdem. Que por lo expuesto demandan a los ciudadanos Gerardo Di Vicenzo Varga y Marilena Villalba Gomez, para convengan, o, en su defecto, a ello sean condenados por este Tribunal, en: 1) Dar cumplimiento al contrato de compra venta que tiene por objeto el inmueble descrito en el cuerpo de este libelo de demanda; 2) Consignar las solvencias municipales, de Hidrolara y de Corpoelec, el Registro de Vivienda Principal o en su defecto pago de impuesto al SENIAT, así como el borrador de liberación de la hipoteca que pesa actualmente pesa sobre el inmueble objeto de la venta; 3) Otorgar el respectivo documento de venta por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara y 4) El pago de las costas y costos que se causen en el presente juicio, calculadas prudencialmente por el Tribunal. Adicionalmente, solicitaron de este Tribunal que el saldo que, para la fecha en la cual quede firme la decisión que se profiera en el presente juicio, arroje el crédito hipotecario aludido en el documento fundamental de la presente acción, sea pagado por deducción que se haga del saldo deudor del precio de la venta, y que, en caso de que los demandados se nieguen a dar cumplimiento voluntario a dicha decisión una vez que quede firme, se tenga dicha decisión como documento definitivo de venta y traslativo de la propiedad del inmueble que les fue dado en venta. Estimaron el valor de la demanda en la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (1.100.000,oo Bs.). Solicitaron decreto de medida cautelar.
En fecha 30 de mayo de 2013, este Juzgado admitió la anterior reforma de demanda.
En fecha 05 de junio de 2013, este Juzgado a solicitud de parte decretó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.
En fecha 18 de noviembre del año 2013, la representación judicial de la parte demanda presentó escrito de contestación a la demanda rechazándola, negándola y contradiciéndola en todas y cada una de sus partes. Expuso que no es cierto que sus representados hayan vendido a los demandantes la parcela de terreno y la casa sobre ella construida, descritos en el libelo; que lo que se celebró fue un contrato de opción a compra venta a los ciudadano Mariezbel González de López y Raúl José López Aponte para adquirieran con preferencia y no con exclusividad el referido inmueble; que se otorgó un derecho preferente para adquirir; que se fijó precio de opción a compra venta y no de compra venta; que el documento adolece de repetición de la cantidad dada en arras y del pago de cláusula penal, condición especial de opción de compra venta. Asimismo expuso que después de la firma de la opción de compra venta, sus representados no pudieron realizar la firma de una opción de compra venta para adquirir otro inmueble, ya que la propietaria del misma sufrió un accidente cerebro vascular; por lo que su representado se comunicó vía telefónica con el ciudadano Raúl José López manifestándole la imposibilidad de realizar la venta, negándose éste a recibir la cantidad dada en arras y la cláusula penal, amenazando así a su representado. Manifestó que sus representados no van a realizar la venta del indicado inmueble.
En fecha 12 de diciembre de 2013, la apoderada demandante presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas en fecha 08 de enero de 2014.
En fecha 15 de enero de 2014, tuvo lugar acto de reconocimiento y firma de documento por parte del ciudadano Gustavo Sánchez.
En fecha 17 de enero de 2014, se escucho declaración testifical de las ciudadanas Nelly Cuenca de Ramírez e Ingrid Pastora Garrido Gómez.
En fecha 21 de enero de 2014, tuvo lugar acto de reconocimiento y firma de documento por parte del ciudadano Gustavo Sánchez.
En fecha 13 de febrero de 2014, se ordenó agregar comunicación recibida de la Caja de Ahorro y Préstamo de la Universidad Centroccidental Lisandro Alvarado.
En fechas 24 y 25 de marzo de 2014, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de informes.
En fecha 26 de marzo de 2014, este Tribunal advirtió a la parte actora que su escrito de informes no surte efecto alguno en virtud de su extemporaneidad; consignando la actora escrito relativo a ello en fecha 07 de abril de 2014.
En fecha la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de observación a los informes de la parte demandada.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra venta que celebró con la demandada de autos, lo cual se verifica en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 19 de diciembre de 2012, quedando anotado bajo el Número 03, Tomo 339 de los Libros de Autenticaciones respectivos; de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil y 1.357 y 1.360 de la Ley Sustantiva Civil Venezolana; que además es un hecho convenido por la parte demanda de autos en su escrito de contestación a la demanda, en el cual indica además que no vendió el inmueble de autos a la parte actora, sino que se celebró un contrato de opción a compra venta sin exclusividad. Ante tal polémica resulta necesario transcribir el Criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que hasido expresado sobre el particular:
“Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de esta Sala ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
…
El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña.
Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta”.

Así, de un análisis y revisión de las actas procesales, evidencia este Sentenciador que se encuentran satisfechos los requisitos de existencia de los requisitos de consentimiento legítimamente expresado por las partes ante el Funcionario Público; el objeto constituido por el inmueble identificado en el instrumento público suscrito; el precio que se encuentra pactado en la cláusula primera del aludido contrato, por manera que el contrato celebrado se equipara a un contrato de compraventa.
Así las cosas, se observa que la representación judicial de la parte actora promovió como pruebas el documento fundamental de la demanda, esto es, el contrato celebrado entre las partes, al cual se le otorgó valor probatorio ut supra; en razón de que no fue impugnado por la demandada de autos, sino que por el contrario ella convino en su existencia, como consecuencia de lo que resulta necesario para este Juzgador, la transcripción de su Cláusula Tercera que dispone:
TERCERA: en caso de no llevarse la negociación, por voluntad expresa nuestra, LOS OPTANTES VENDEDORES, nos obligamos a devolver la cantidad recibida en esta opción, mas SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F 65.000,oo) de cláusula penal por incumplimiento, y en caso de no llevarse a cabo la operación en cuestión por voluntad expresa de LOS OPTANTES COMPRADORES, éstos se comprometen a descontar SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F 65.000,oo), de la cantidad acordada y entregada en esta operación.

Tal disposición ha sido esgrimida por la representación judicial de la demandada para intentar eximirse del cumplimiento de cuanto le ha sido exigido judicialmente. No obstante, ella resulta contraria a los más elementales criterios de justicia, pues tal como establece el artículo 1.202 del Código Civil “la obligación contraída bajo una condición que la hace depender de la sola voluntad de aquel que se ha obligado, es nula”, de manera que dentro del Estado Constitucional de Derecho y de Justicia, las partes contratantes deben estar en posición de horizontalidad respecto de sus derechos y deberes, sin que la mera voluntad o capricho de alguno de los obligados pueda ocasionar perjuicio en la esfera de su cocontratante.
Promovió la actora telegramas con acuse de recibo, que fueren consignados por ella ante el Instituto Postal Telegráfico, (IPOSTEL), de fechas 15 de marzo de 2013, 27 de marzo de 2013, 10 de mayo de 2013, dirigidos a la parte demandada, en los cuales se pone de manifiesto la permanente intención de la parte actora a honrar activamente las cargas asumidas contractualmente; notificándole constantemente a los destinatarios su necesidad de que le hicieran entrega de los recaudos pendientes por entregar al Registro, así como del perfeccionamiento de la venta y de la ilegalidad que supondría vender el inmueble por mayor precio a un nuevo y distinto comprador.
Promovió igualmente la apoderada actora documento de propiedad del inmueble en referencia, del que se deduce que el dominio corresponde ciertamente a los demandados.
Asimismo promovió publicaciones de periódico, que no fueron impugnadas por la parte contraria y que se valoran conforme a la sana crítica, poniéndose de manifiesto la intención de la parte demandada de desatender el compromiso originalmente celebrado con la actora, y ofreciendo públicamente en venta el inmueble ya tantas veces referido.
De la prueba de informes recibida en fecha 13 de febrero de 2014, proveniente de la Caja de Ahorro y Préstamo de la Universidad Centroccidental Lisandro Alvarado se hace evidente asimismo, la intención de parte de la actora para dar cumplimiento a las obligaciones establecidas en el contrato en referencia, procurando la gestión y aprobación del préstamos para el pago del precio del inmueble; circunstancia ésta que, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ratificó el mencionado medio de prueba, a través de la declaración testimonial de la ciudadana Nelly Josefina Cuenca de Ramírez, en su condición de asesora jurídica de la Caja de Ahorros a que se ha hecho referencia así como la de la Ciudadana Ingrid Pastora Garrido Gómez, quienes en sus deposiciones fueron concordantes y contestes al afirmar que la ciudadana Mariezbel González cumplió con la tramitación y obtención del Crédito Hipotecario requerido en el contrato de autos.
De igual forma, a través del reconocimiento de contenido y firma que el ciudadano Gustavo Aurelio Sánchez López (f.141), hizo del documento que riela al folio 127 de autos, en el que la Caja de Ahorro y Préstamo de la Universidad Centroccidental Lisandro Alvarado le informa a la actora que consideran procedente su solicitud préstamo hipotecario sobre el inmueble de autos, y en el que solicitan de su parte se sirviera consignar las solvencias municipales inmobiliaria, de Corpoelec, Hidrolara y Condominio.
La representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad probatoria, no hizo uso de su derecho a promoverlas.
En consecuencia, como quiera que la representación judicial de la parte actora, demostró exhaustivamente la existencia del contrato y el incumplimiento por parte de la demandada de autos de las obligaciones precedentemente descritas, quien no demostró el cumplimiento de sus obligaciones contraídas en el mismo, y como consecuencia de la aplicación de lo dispuesto en las normas que regulan la carga de la prueba, esto es, en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, al haber demostrado cuanto requería judicialmente, debe ser declarada con lugar su pretensión. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por los ciudadanos MARIEZBEL GONZALEZ DE LOPEZ y RAUL JOSE LOPEZ APONTE, contra los ciudadanos GERARDO DI VICENZO VARGA y MARILENA VILLALBA GOMEZ, previamente identificados.
En consecuencia deberá la demanda perdidosa:
1) Dar cumplimiento al contrato de compra venta que tiene por objeto transferir la propiedad del inmueble constituido por una parcela de terreno distinguida con el N° 2-33 y la vivienda unifamiliar sobre ella construida, situada en el desarrollo urbanístico denominado RESIDENCIAS ROCA TERRA, ubicado en la Avenida Intercomunal Barquisimeto-Cabudare, en Jurisdicción del Municipio Palavecino del Estado Lara, identificado con el código catastral No 13-06-02-05-76-16. Que la parcela de terreno tiene una superficie de CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON VEINTITRES DECIMETROS CUADRADOS (117,23 Mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NOR-ESTE: en línea de 6,17 mts, con parcela No. 1-3; SUR-OESTE: en línea de 6,17 mts, con calle 2; SUR-ESTE: en línea de 19,00 metros con parcela número 2-32 y NOR-OESTE: en línea de 19 mts. Con parcela No. 2-34. Al inmueble antes transcrito le corresponde un porcentaje de 0,539% y es propiedad de los codemandados conforme consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Palavecino, Estado Lara, el 09 de junio de 2006, bajo el No. 39, folios 1 al 6 Protocolo Primero, Tomo 11°;
2) Consignar las solvencias municipales, de Hidrolara y de Corpoelec, el Registro de Vivienda Principal o en su defecto pago de impuesto al SENIAT, así como el borrador de liberación de la hipoteca que pesa actualmente pesa sobre el inmueble objeto de la venta;
3) Otorgar el respectivo documento de venta por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara correspondiente al inmueble identificado en el punto 1) de esta dispositiva.
Asimismo, a objeto de materializar la efectiva transferencia de propiedad del inmueble ya descrito, deberán los actores consignar a favor de la perdidosa la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES SIN CENTIMOS (Bs.F. 320.000,00), por concepto del saldo deudor del precio de la venta, para lo que se le conceden diez (10) días de despacho, advirtiéndose que, una vez consignado tal monto si la demandada perdidosa no hubiere otorgado en forma voluntaria el instrumento de venta, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 247 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los doce (12) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014). Años 204º y 155º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Antony Gilberto Prieto Ortiz

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:25 p.m.
El Secretario,
OERL/mi