TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
CARMEN AMERICA GUEVARA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-3.919.366, de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 41.575, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-5.387.959, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS y CARLOS LUIS RAMOS SILVA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.795 y 55.151, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA-VENTA
EXPEDIENTE: 10.910

La abogada DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, en fecha 15 de mayo de 2008, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA-VENTA, al ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dándosele entrada el 02 de junio de 2008 y admitiéndose el día 04 de junio de 2008, ordenando el emplazamiento del accionado, para que compareciera el segundo (2º) día de despacho siguiente, a que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación de la demanda.
En fecha 19 de junio de 2008, el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, asistido por los abogados JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS y CARLOS LUIS RAMOS SILVA, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo”, en fecha 04 de noviembre de 2010, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el 23 de febrero de 2011, el abogado JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS, en su carácter de apoderado judicial del accionado, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado 1º de marzo de 2011, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 25 de mayo de 2011, bajo el No. 10.910, y el curso de Ley.
En esta Alzada, el abogado JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS, en su carácter de apoderado judicial del accionado, en fecha 09 de junio de 2011, presentó escrito contentivo de informes.
Consta asimismo, que este Tribunal por auto dictado en fecha 14 de junio de 2011, se suspendió temporalmente el presente juicio, hasta tanto no conste en el presente expediente, el agotamiento de la vía administrativa.
Consta asimismo que, por auto dictado en fecha 06 de mayo 2014, con fundamento al criterio jurisprudencial establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. 2011-000146, con relación al Derecho con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en el sentido de que no se opone al examen de la fase cognoscitiva del proceso, por parte de los jueces de la República Bolivariana de Venezuela, sino a la fase ejecutiva que provoque el desalojo injusto de la vivienda o a una medida cautelar de secuestro que genere iguales resultados, se ordenó reanudar la presente causa; y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa este Tribunal a decidir previa las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actas que corren insertas en el presente expediente se observa que:
a) Escrito libelar, presentado por la abogada DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, en el cual se lee:
“…Tal como se evidencia del Contrato que se anexa marcado con la letra “B”, en fecha once (11) de Abril del año 2007, mi poderdante celebró Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra, a el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO… un (1) apartamento, distinguido con el Nro. 37, ubicado en la Planta Baja, del Bloque 37, Edificio 01, tipo FM-4-66 de la Urbanización La Isabelica, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, hoy Municipio del mismo nombre, del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, con una superficie aproximada de CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (52,47 MTS2), y cuyos linderos son los siguientes: NORTE: Con pared que da al apartamento Nro. 00-08; SUR: con pared que da al apartamento Nro. 00-06; ESTE: Con fachada este del edificio; y OESTE: Con fachada oeste y pasillo común de circulación. Dicho j inmueble pertenece a mi representada según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Publica del Segundo Circuito de - J Registro Subalterno de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo, en fecha 26 de Septiembre de 2007, Nro. 4, tomo 224.
El canon mensual quedó establecido de común acuerdo entre las partes, en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), es decir al día de hoy, CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), mensuales; que “EL ARRENDATARIO” se obligó a cancelar a “LA PROPIETARIA”, al final de cada mes.
Asimismo en dicho Contrato se acordó en la Clausula DECIMASEXTA, que el precio de venta del mismo, era la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), es decir al día de hoy, SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), los cuales pagaría “EL ARRENDATARIO OPCIONANTE”, a la "PROPIETARIA”, de la siguiente manera: a) VEINTE MILLONES DEBOLIVARES (20.000.000,00), es decir al día de hoy, VEINTE MIL BOLIVARES (BS.F 20.000,00), el día (25) de Mayo del año 2007, y el saldo o sea la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.40.000.000,00), es decir, al día de hoy CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.F 40.000,oo), en el transcurso de los (90) días hábiles, siguientes a la fecha en que le sea entregado por la representante de “LA PROPIETARIA), el documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro competente. Es convenio expreso entre las ambas partes que, si esta negociación no pudiera concluirse dentro de los plazos establecidos en este documento, por causas imputables a “EL ARRENDATARIO”, dejara en beneficio exclusivo de “LA PROPIETARIA” la suma que, él le hubiere entregado o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,00), es decir al día de hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.F 20.000,00), quedando en consecuencia, RESUELTO de pleno derecho el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre ambas partes mediante este documento ,quedando obligado “EL ARRENDARIO”, a la desocupación inmediata del inmueble en forma inmediata.
Pero es el caso ciudadano Juez que, que desde el 30 de noviembre de 2007, y hasta la fecha de hoy, “EL ARRENDATARIO”, no ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento, ni con lo establecido en la Clausula Decimasexta del Contrato, cuyo incumplimiento e insolvencia, está dando lugar a la causal de resolución establecida en el articulo 1167 del Código Civil, así como conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y es por estas razones que ocurro ante la competente autoridad de usted, para DEMANDAR, como en efecto demando en nombre de mi poderdante, en toda amplitud de derecho, al ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, antes identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en dar por resuelto y sin ningún efecto el contrato de arrendamiento con opción a compra, antes señalado y como consecuencia de ello, en entregar totalmente desocupado y en perfectas condiciones de habitabilidad y de limpieza, el inmueble en referencia, sin perjuicio, asimismo, de que pague las pensiones de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose hasta la terminación de este juicio. Asimismo, tal como lo establece la Clausula Decimasexta, deje en beneficio exclusivo de “LA PROPIETARIA” la suma que, él le entregó, o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,00), es decir al día de hoy VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.F 20.000,00), e igualmente quede RESUELTO de pleno derecho el Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra celebrado entre ambas partes…”
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, asistido por los abogados JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS y CARLOS LUIS RAMOS SILVA, en los términos siguientes:
“…1.- Niego Rechazo y contradigo en todas sus partes tanto los hechos como el derecho la presente Demanda.
2.- Niego, Rechazo y Contradigo que desde el día 30 de Noviembre de 2007 y hasta la fecha de la presentación de la demanda por parte de la accionante de autos, que no haya cumplido con el pago de los Cánones de arrendamiento, ni con lo establecido en la Cláusula Decimosexta del Contrato de ARRENDAMIENTO y OPCION DE COMPRA, plenamente identificado en los autos del presente expediente, ya que lo cierto es, que me encuentro vitalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolventes por la contraria, a pesar de que desde el mes de Noviembre no me ha entregado de la mala fe los correspondientes recibos de pago; Así mismo no me ha hecho entrega de los recaudos o documentos necesarios, incluyendo el documento de propiedad debidamente protocolizado por ante el Registro Subalterno correspondiente al inmueble a los fines de poder dar cumplimiento a lo establecido en la CLAUSULA DECIMO SEXTA del contrato de OPCION DE COMPRA, así como tampoco me ha hecho entrega de la Cédula Catastral y Solvencia Municipal del inmueble respectivo, en consecuencia no puede imputarme como responsable de incumplimiento de que a la presente fecha no se haya podido efectuar la negociación establecida contractualmente para que se verifique la compra de dicho inmueble, siendo que la que ha incumplido con sus obligaciones es la parte accionante en el presente procedimiento.
3.- Niego, Rechazo y Contradigo, que deba dejar en beneficio de la propietaria del inmueble suficientemente identificada en autos, la suma de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (20.000 Bsf.), a consecuencia de lo establecido en la CLAUSULA DECIMOSEXTA del Contrato de ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, ya que como antes lo expresé no puede la demandante de autos imputarme incumplimiento alguno en relación a dicha cláusula, si no por el contrario es ella la que ha incumplido con sus obligaciones contractuales…”
c) Sentencia definitiva dictada por el Tribunal “a-quo”, en fecha 04 de noviembre de 2010, en la cual se lee:
“…este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda incoada por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVAR mediante su apoderada judicial Abog. DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN contra el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO... En consecuencia, PRIMERO: Se resuelve el contrato de Arrendamiento con opción a compra suscrito por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA mediante su apoderada judicial Abog. DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN contra el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, celebrado en fecha 11 de abril de 2007 , por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el Nro. 08, Tomo 73, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; SEGUNDO: Se ordena entregar el inmueble arrendado constituido por un apartamento distinguido con el N° 37, ubicado en la Planta Baja del Bloque 37, Edificio 01, Tipo FM-4-66 de la Urbanización La Isabelica, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia del estado Carabobo, el cual posee una superficie de 52,47 Mts.2 y sus linderos so: NORTE: con pared que da al apartamento Nro. 00-08; SUR: con pared que da al apartamento Nro. 00-06; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con fachada oeste y pasillo común de circulación. TERCERO: Se ordena al ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO pagar a la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bsf 400,00) mensuales contados a partir del mes de febrero inclusive hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme el fallo, cantidad que deberá ser determinada mediante experticia complementaria del fallo conforme a lo dispuesto en el artículo 249 y 455 del Código de Procedimiento Civil
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
d) Diligencia de fecha 23 de febrero de 2011, suscrita por el abogado JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS, en su carácter de apoderado judicial del accionado, en la cual apela de la sentencia anterior.
e) Auto dictado el 1º de marzo de 2011, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha de noviembre de 2010.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.-) Copia fotostática de documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del estado Carabobo.
Este documento, al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.
2.-) Copia fotostática de instrumento poder conferido por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVAR a la Abog. DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, en fecha 15 de febrero de 2005, anotado bajo el N° 28, Tomo 14 de los libros llevados por esa Notaría.
En relación al referido instrumento poder, esta Alzada observa que, el mismo no fue impugnado por la parte demandada, por lo que se aprecia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.
3.- Copia fotostática de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, suscrito entre la Abog. DULCE AMADA GUEVARA, en representación de la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, como “LA PROPIETARIA”, y el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, como “EL ARRENDATARIO”, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, en fecha 11 de abril de 2007, bajo el N° 08, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
En cuanto al referido instrumento, esta Alzada observa que el mismo, constituye un documento de los denominados “autenticados”, al haber sido presentado ante un funcionario revestido para otorgar fe pública (Notario), a fin de que dejara constancia que los firmantes se identificaron en su presencia y ante él suscribieron el instrumento, ya redactado previamente; el cual, al no haber sido impugnado por el accionado de autos, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, representada por la Abog. DULCE AMADA GUEVARA, dió en arrendamiento con opción a compra al ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, un apartamento, distinguido con el No. 00-07, ubicado en la planta baja del bloque 37, Edificio 01, tipo F M-4-66, de la Urbanización La Isabelica, jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Estado Carabobo, por una duración de seis meses fijos, contados a partir del 11 de abril de 2007; fijando un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.F. 400,00); y que el precio pactado por dicho inmueble lo era por la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.F. 60.000,00), que “EL ARRENDATARIO” se comprometió a pagar a “LA PROPIETARIA”, de la siguiente manera: 1.-) la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), el día 25 de mayo de 2007, y 2.-) el saldo restante, o sea, la cantidad de CUARENTA MIL BOLIVARES (BsF. 40.000,00), en el transcurso de noventa (90) días hábiles siguientes a la fecha en que le sea entregado al representante de “LA PROPIETARIA”, el documento de propiedad el documento de propiedad debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Competente; Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
El abogado JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS, en su carácter de apoderado judicial del accionado, promovió las siguientes pruebas:
1.-) Prueba testimonial de los ciudadanos HOMERO HERRERA, MARTÍN LEON GUSTAVO MORENO y FERNANDO PEÑA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio.
Este Juzgador observa que los ciudadanos HOMERO HERRERA y MARTÍN LEON GUSTAVO MORENO, no comparecieron el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, tal como se dejó constancia en las actas levantadas a tales efectos, declarándose desiertos dichos actos.
El testigo FERNANDO PEÑA, fue evacuado en fecha 14 de julio de 2008, tal como consta del acta que corre inserta a los folios 37 al 39 del presente expediente, en la cual se deja constancia que fue interrogado de la siguiente manera: “PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano OSLANDO PAÚL PINEDA MANRUFO? Responde: Si. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano OSLANDO PAÚL PINEDA MANRUFO el algunas ocasiones en su presencia efectuó pagos por concepto de canon de arrendamiento del apartamento que habita sin recibir de manos de la cobradora el recibo respectivo? Responde: Si. TERCER PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano OSLANDO PAÚL PINEDA MANRUFO efectuaba pagos por concepto de pago de arrendamiento del inmueble donde habita ante en el Banco Provincial S.A.? Responde: Si.” Seguidamente pasa a ser repreguntado de la siguiente manera: “Diga el testigo como sabe y le consta que el ciudadano OSLANDO PINEDA pagaba a una cobradora los cánones de arrendamiento del inmueble que ocupa? Responde: Puesto que lo vi, y el me lo comunicó…”.
De la transcripción que se ha hecho tanto de las preguntas que se le hicieron a la testigo, así como de sus respuestas, se observa que la parte promovente intenta demostrar a través de la prueba testimonial, el cumplimiento de las obligaciones previstas en el contrato objeto del presente juicio, observando este Sentenciador, que de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil, que en su parte in fine establece que no es admisible la prueba de testigo para probar una obligación o extinguirla, por lo que se desecha del presente procedimiento; Y ASÍ SE DECIDE.
2.-) Dos (2) Voucher’s de Depósitos realizados en la cuenta N° 1080082030206216749 del Banco Provincial S.A., cuyo titular aparece la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA, a los fines de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2007 y enero de 2008, el marcado “A” por Bs. 800.000,00 y el marcado “B” por Bs. 1.200,00.
Observa este Sentenciador que en el caso de los documentos escritos, tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de éstos instrumentos es la coincidencia, tal como establece el artículo 1.383 del Código Civil.
En efecto, para esta Alzada, el vouchers constituye un principio de prueba por escrito, que si bien, nunca podría llevar a la convicción del Juzgador, la plena prueba del pago realizado, concatenándola con otras pruebas, como lo sería con el resultado de la Mecánica Probatoria de la Exhibición de documental de la parte o de un tercero, o a través de la propia prueba de los informes, se constituye en un medio que debe valorar el Juzgador a través de la Sana Crítica; vale decir, que el Vouchers, como tarja, se asimila al documento emanado de terceros, que puede servir como principio de prueba o soporte para pedir no solamente la testimonial del tercero, sino su exhibición y también el informe de prueba, como mecanismos probatorios y adjetivos que complementan a la tarjas, constituyendo un medio que debe valorar el Juzgador a través de la Sana Crítica.
En el caso sub examine, no se evidencia que los vouchers hayan sido ratificados a través de ninguna de las pruebas señaladas, por lo que al no haber sido ratificados, se les otorga simple carácter indiciario para ser adminiculado con las demás pruebas traidas a los autos, de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
4.-) Prueba de informes de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se oficie al Banco Provincial S.A., para que informara a quien pertenece la cuenta Corriente N°. 0108-0082-03-0200216749, que se encuentra en los registros de clientes de dicha institución bancaria.
De la revisión de las actas que corren insertas en el presente expediente se observa que, a pesar de que dicha prueba fue admitida por el Juzgado “a-quo” librándose Oficio N° 1.083, de fecha 02-07-2008, no consta en autos respuesta alguna de dicha institución bancaria, razón por la cual esta Alzada nada tiene que analizar respecto a la misma; Y ASÍ SE ESTABLECE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, la abogada MARIA DEL CARMEN OJEDA MUJICA, en su carácter de apoderada actora, promovió las siguientes pruebas:
1.-) Copia fotostática de Depósitos realizados en la cuenta Corriente N° 1080082030206216749 del Banco Provincial S.A., a favor de la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA, por Bs. 800.000,00 y Bs. 1.200,00.
2.-) Copia fotostática del documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizada por ante la Oficina Pública del Segundo Circuito de Registro de los Municipios Valencia, Los Guayos y Libertador del Estado Carabobo, de fecha 26 de septiembre de 2007, bajo el Nro. 4, folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 224, marcada “C”.
En relación a los documentos señalados en los numerales 1 y 2, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
3.-) Copia fotostática de Depósito Bancario de fecha 07 de junio de 2007, a favor de la cuenta a nombre de ciudadana DULCE AMADA GUEVARA, la cantidad de Bs. 20.000,00, marcado “B”.
En cuanto a dicho instrumento, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.
4.-) Copia fotostática de Certificado de Solvencia Municipal de fecha 06 de septiembre de 2007, con vencimiento al 31 de diciembre de 2007, marcado “D”.
5.-) Copia fotostática de certificado Municipal de fecha 07 de marzo de 2008, con vigencia al 30 de diciembre de 2008, marcado “E”.
6.-) Copia fotostática de la Cédula Catastral de fecha 05 de marzo de 2008, marcada “F”.
Este sentenciador observa que las copias fotostáticas señaladas en los numerales 4, 5 y 6, son reproducción de documentos llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente, por lo que, al no haber sido impugnadas, se les da valor probatorio, teniéndoseles como fidedignas, a tenor de lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado su contenido; Y ASÍ SE DECIDE.
7.-) Copia fotostática de la carátula y primera página de la libreta de ahorros del Banco Provincial que le pertenece a la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA, marcada “G”.
Este juzgador observa que dicho documento es privado, emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio, el cual no fue ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha del presente proceso, Y ASÍ SE DECIDE.

TERCERA.-
Observa este Sentenciador que, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 04 de noviembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la cual declaró con lugar la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA VENTA, incoada por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, contra el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO.
La abogada DULCE AMADA GUEVARA IRIGOYEN, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, en el escrito libelar alega que, en fecha 11 de abril de 2007, su poderdante celebró Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra, con el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, sobre un (1) apartamento, distinguido con el Nro. 37, ubicado en la Planta Baja, del Bloque 37, Edificio 01, tipo FM-4-66 de la Urbanización La Isabelica, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, hoy Municipio del mismo nombre, del Municipio Valencia, del Estado Carabobo; por un canon mensual en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00), es decir, al día de hoy, CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 400,00), mensuales; que “EL ARRENDATARIO” se obligó a cancelar a “LA PROPIETARIA”, al final de cada mes; que en la Cláusula DECIMASEXTA se acordó que el precio de venta del mismo, era la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 60.000.000,00), es decir, al día de hoy, SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00), los cuales pagaría el arrendatario opcionante, a "LA PROPIETARIA”, de la siguiente manera: a) VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (20.000.000,00), es decir, al día de hoy, VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00), el día 25 de mayo del año 2007, y el saldo restante, o sea, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs.40.000.000,00), es decir, al día de hoy CUARENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 40.000,oo), en el transcurso de los (90) días hábiles, siguientes a la fecha en que le sea entregado por la representante de “LA PROPIETARIA”, el documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro competente; que las partes convinieron expresamente que, si dicha negociación no pudiera concluirse dentro de los plazos establecidos en ese documento, por causas imputables a “EL ARRENDATARIO”, dejará en beneficio exclusivo de “LA PROPIETARIA” la suma que, él le hubiere entregado, o sea, la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,00), es decir al día de hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 20.000,00), quedando en consecuencia, resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento con opción a compra, quedando obligado “EL ARRENDARIO”, a la desocupación inmediata del inmueble; que desde el 30 de noviembre de 2007 y hasta la fecha de la interposición de la demanda, “EL ARRENDATARIO”, no ha cumplido con el pago de los cánones de arrendamiento; por lo que, con fundamento a lo previsto en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda en nombre de su poderdante, al ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal, en dar por resuelto y sin ningún efecto el referido contrato de arrendamiento con opción a compra, y como consecuencia de ello, en entregarlo totalmente desocupado y en perfectas condiciones de habitabilidad y de limpieza; de que pague las pensiones de arrendamiento vencidas y las que continúen venciéndose hasta la terminación de este juicio y que deje en beneficio exclusivo de “LA PROPIETARIA” la suma que, él le entregó, o sea la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.20.000.000,00), es decir al día de hoy VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00).
A su vez, el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, asistido por los abogados JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS y CARLOS LUIS RAMOS SILVA, negó, rechazó y contradijo en todas sus partes, tanto los hechos como el derecho la presente demanda; que desde el día 30 de Noviembre de 2007 y hasta la fecha de la presentación de la demanda, que no haya cumplido con el pago de los Cánones de arrendamiento, ni con lo establecido en la Cláusula Decimosexta del Contrato de Arrendamiento y Opción de Compra; que lo cierto es, que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados como insolventes por la contraria, que desde el mes de Noviembre no le ha entregado los correspondientes recibos de pago; que no le ha hecho entrega el documento de propiedad a los fines de protocolizarlo por ante el Registro Subalterno correspondiente al inmueble, para poder dar cumplimiento a lo establecido en la CLAUSULA DECIMO SEXTA del referido contrato de opción de compra; así como tampoco le ha hecho entrega de la Cédula Catastral y Solvencia Municipal del inmueble; negó, rechazó y contradijo, que deba dejar en beneficio de la propietaria del inmueble, la suma de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00), a consecuencia de lo establecido en la CLAUSULA DECIMOSEXTA del Contrato de arrendamiento con opción a compra, ya que no puede la demandante de autos imputarle incumplimiento alguno en relación a dicha cláusula, si no por el contrario es ella la que ha incumplido con sus obligaciones contractuales.
Trabada así la litis, se tienen como hechos no controvertidos la existencia del contrato de arrendamiento y opción a compra, celebrado entre la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA y el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización La Isabelica, N° 37, P.B del Bloque 37, Edifico 01, Tipo FM-4-66, Parroquia Genera Rafael Urdaneta, Municipio Valencia, Estado Carabobo, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, en fecha 11 de abril de 2007, bajo el N° 08, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; teniéndose como hechos controvertidos, el incumplimiento de la obligación contractual referida al pago de los cánones de arrendamientos desde el 30 de noviembre de 2007 hasta la fecha de la interposición de la demanda (15 de mayo de 2008); así como el incumplimiento de la cláusula DECIMASEXTA del contrato de arrendamiento con opción a compra.
En este orden de ideas, se hace necesario hacer una breve referencia a las normas que regulan las relaciones contractuales, y a tal efecto, se trae a colación lo establecido en el Código Civil, en sus artículos:
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por las partes; observa este Sentenciador que el articulo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, determinan que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, constituyendo la carga de la prueba que las partes deben soportar, a fin de producir en el Juez convicción sobre los hechos controvertidos.
En efecto, el Maestro MELICH ORSINI, en su obra “Doctrina General del Contrato” señala como requisitos de la acción resolutoria, en primer lugar, la existencia de un contrato bilateral; en segundo lugar, la no ejecución de una obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción; y en tercer lugar, la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuesto y pronuncie o deseche la pretensión del demandante.
A tales efectos, se hace necesario traer a colación las cláusulas 1, 2 y 16 del contrato de arrendamiento con opción de compra venta suscrito entre las partes, en las cuales se lee:
“PRIMERA: LA PROPIETARIA da en arrendamiento con opción a compra a EL ARRENDATARIO, por un precio de SESENTA MILLONES, (Bs. 60.000.000,0) y este así lo recibe, un (1) apartamento de su exclusiva propiedad distinguido con el Nro. 00-07, ubicado en la Planta Baja del bloque 37, edificio 01, Tipo FM 4-66 de la Urbanización la Isabelica….
SEGUNDA la duración del presente contrato, será de seis (6) meses fijos, contados partir de la fecha de autenticación de este documento. Finalizado el lapso acordado de seis meses antes mencionado, lapso durante el cual tendrá vigencia el monto establecido en este contrato, y si no hubiese finiquitado la negociación, y en caso de prórroga del mismo, el precio acordado anteriormente, aumentará de común acuerdo entre las partes. El canon mensual de arrendamiento será de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) pagaderos al final de cada mes. Siendo convenio expreso entre las partes, que la falta de por lo menos una (1) de esas mensualidades, generará intereses moratorios compensatorios, igualmente al tipo del uno por ciento (1% mensual sobre los saldos deudores, y si dejase de pagar los intereses antes señalados durante por lo menos una mensualidad, será suficiente para que se considere terminado este contrato y en consecuencia, queda EL ARRENDADATARIO obligado a desocupar el inmueble en un plazo no mayor de treinta (30) días, (subrayado del tribunal) y lo lógicamente a pagar los canones de arrendamiento insolutos hasta esa oportunidad; siendo convenido expreso del inquilino que los pagos que hubiere efectuado, hasta esa ocasión, quedaran en beneficio de LA PROPIETAIA.
DECIMASEXTA: El precio pactado para esta negociación es la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), que EL ARRENDTARIO pagará a LA PROPIETARIA de la siguiente manera: a) VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), el día veinticinco (25) de mayo de 2007; y el saldo de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) en el transcurso de los noventa (90) días hábiles, siguientes a la fecha en que le sea entregado a la representante de LA PROPIETARIA, el documento de propiedad del inmueble debidamente protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria…”
De lo que se desprende, que constituye obligación del accionado de autos, por una parte, pagar el canon de arrendamiento, por mensualidades vencidas; a razón de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400,00), así como la obligación de pagar el día 25 de mayo de 2007, la suma de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00), como parte del precio pactado en la opción de compra venta.
Ahora bien, siendo que el contrato suscrito por las partes lo conforman, por una parte el arrendamiento del inmueble, y por la otra, la opción de compra venta, a los fines de precisar la naturaleza de la relación locativa, es de observarse que, dicho contrato de arrendamiento habiendo sido suscrito en fecha 11 de abril de 2007, con un plazo de seis (6) meses de duración, venciendo dicho plazo el día 11 de octubre de 2007, se entiende que a partir de esa fecha nace para el arrendatario el derecho a la prórroga legal de seis (6) meses conforme a lo dispuesto en el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; por lo que la naturaleza de dicho contrato lo es con determinación de tiempo; Y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, en el caso sub examine, la parte accionante alega la falta de pago del canon arrendaticio por parte del arrendatario, a partir de los meses que van desde el 30 de noviembre de 2007 hasta la fecha de la interposición de la demanda, lo cual ocurrió el 15 de mayo de 2008, constituyendo, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, carga probatoria del demandado demostrar su estado de solvencia; y en ese sentido se evidencia de las actas procesales, que el mismo si bien efectuó el día 2 de enero de 2008, un pago por la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs.F. 1.200,00), mediante depósito bancario, realizados en la cuenta N° 1080082030206216749 del Banco Provincial S.A., cuyo titular aparece la ciudadana DULCE AMADA GUEVARA, siendo el canon arrendaticio pactado en la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 400,00), mensuales, la cantidad depositada equivale a tres (3) mensualidades, pretendiendo con ello cancelar acumulativamente las pensiones arrendaticias que había dejado de pagar, lo cual en ningún caso generaría solvencia, incumpliendo por tanto con dicha carga probatoria, evidenciándose en consecuencia el incumplimiento por parte del demandado de la obligación de pagar el canon de arrendamiento tempestivamente; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, siendo que, el contrato cuya resolución se demanda en la precitada cláusula SEGUNDA, establece que la duración del contrato será de seis (6) meses fijos, contados partir de la fecha de su autenticación; que el canon mensual de arrendamiento sería por la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), pagaderos al final de cada mes, y que la falta de por lo menos una (1) de esas mensualidades, generará intereses moratorios compensatorios, y que si se dejase de pagar los intereses antes señalados durante por lo menos una mensualidad, será suficiente para que se considerara terminado dicho contrato y en consecuencia, EL ARRENDADATARIO queda obligado a desocupar el inmueble en un plazo no mayor de treinta (30) días, y pagar los cánones de arrendamiento insolutos hasta esa oportunidad; y que los pagos que hubiere efectuado, hasta esa ocasión, quedaran en beneficio de LA PROPIETARIA. Evidenciado como fue el estado de insolvencia del arrendatario, ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, no aportando ningún elemento probatorio que trajese al ánimo de este sentenciador de que hubiese cumplido con sus obligaciones contractuales, ni de ningún hecho extintivo de tales obligaciones, resulta forzoso para esta Alzada concluir, que la presente demanda incoada por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, contra el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, debe prosperar. En consecuencia, el accionado de autos, ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, debe entregar a la accionante, el inmueble objeto del contrato del presente juicio, totalmente desocupado y en perfectas condiciones de habitabilidad y limpieza; así como pagar, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.616 del Código Civil, que establece el que: “Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario”, la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400,00) mensuales a partir del mes de febrero del año 2008, inclusive, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, lo cual será determinado por experticia complementaria, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
Cumpliendo con el principio de exhaustividad del fallo, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la procedencia o no de la pretensión de la accionante con relación al pago de los intereses moratorios compensatorios, así como al tipo 1% mensual sobre los saldos deudores, generados desde que se dejare de cancelar una mensualidad; así como la el derecho a retener la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.F. 20.000,00), que recibió la accionante mediante el pago inoportuno del demandado, se aprecia que conforme a lo dispuesto en la cláusula DÉCIMASEXTA del contrato, que esta suma en caso de incumplimiento por causas imputables al demandado quedaría en beneficio de la accionante.
En este sentido, es necesario señalar que, lo pretendido por concepto de intereses, una vez condenado a los pagos de las mensualidades vencidas, constituiría, tal como señalado el Juzgado “a-quo”, de que deben ser excluidos dichos intereses porque constituirían una doble indemnización, sin que exista una verdadera causa jurídica para ello. Ahora bien, con relación a pretendido derecho de retener la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.F. 20.000,00), que recibió la accionante, conforme a lo dispuesto en la cláusula DÉCIMASEXTA del contrato, evidenciado como fue que efectivamente el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, en su carácter de arrendatario, incumplió con las obligaciones contractuales, trae consecuencialmente el que resulte procedente que quede en beneficio exclusivo de la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, la expresada cantidad dineraria; Y ASÍ SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 04 de noviembre de 2010, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 23 de febrero de 2011, por el abogado JOSE VICENTE LAYA OLIVEROS, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 04 de noviembre de 2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA-VENTA, incoada por la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, contra el ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO. En consecuencia, QUEDA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA-VENTA, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia, en fecha 11 de abril de 2007, bajo el N° 08, Tomo 73 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; quedando en beneficio exclusivo de la ciudadana CARMEN AMERICA GUEVARA, la expresada cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.F. 20.000,00), que recibió, conforme a lo dispuesto en la cláusula DÉCIMASEXTA del contrato. Asimismo, SE ORDENA al arrendatario, ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, entregar a la accionante, el inmueble objeto del contrato del presente juicio, constituido por un (1) apartamento, distinguido con el Nro. 37, ubicado en la Planta Baja, del Bloque 37, Edificio 01, tipo FM-4-66 de la Urbanización La Isabelica, en Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta, hoy Municipio del mismo nombre, del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, totalmente desocupado y en perfectas condiciones de habitabilidad y limpieza. Igualmente, SE CONDENA al arrendatario, ciudadano OSLANDO PAUL PINEDA MANRUFO, A PAGAR, la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 400,00) mensuales, a partir del mes de febrero del año 2008, inclusive, hasta que quede definitivamente firme el presente fallo, lo cual será determinado por experticia complementaria, de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así REFORMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem. Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los cuatro (04) días del mes de junio del año dos mil catorce (2014). Años 204° y 155°.
El Juez Titular,

Abg. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo la 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes. En la misma fecha se libró Oficio No. 211/14.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO