TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: GUSTAVO VALERO RODRÍGUEZ
EXPEDIENTE NÚMERO AP42-R-2012-001299
En fecha 25 de octubre de 2012, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD), de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, oficio número 12-1313 de fecha 10 de octubre de 2012, emanado del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante el cual remitió el expediente contentivo de la Demanda de Nulidad interpuesta por el ciudadano SALVATORE CULMONE ROMEO, titular de la cédula de identidad número 6.234.704, representado judicialmente por la abogada Prisca Malavé de Figallo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 21.555, contra la Resolución número 00014770 dictada en fecha 5 de mayo de 2011, por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual a la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., por el inmueble identificado como Galpón número 10, ubicado en la Avenida Principal de Boleíta Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, en la cantidad de Veintinueve Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 29.298,07).
Dicha remisión, tuvo lugar en virtud del auto dictado por el aludido Juzgado el 10 de octubre de 2012, mediante el cual oyó en ambos efectos la apelación interpuesta en fecha 9 de agosto de 2012, por la abogada Raquel Mendoza de Pardo, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 5.543, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., en su condición de tercera interesada, contra la sentencia dictada el 28 de junio de 2012, que declaró con lugar la Demanda de Nulidad interpuesta.
En fecha 29 de octubre de 2012, se dio cuenta a esta Corte y se ordenó la aplicación del procedimiento de segunda instancia previsto en los artículos 90 y siguientes de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Asimismo, se designó ponente al Juez Emilio Ramos González y se fijó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes para fundamentar la apelación.
En fecha 14 de noviembre de 2012, se recibió de la parte apelante, escrito de fundamentación a la apelación.
En fecha 15 de noviembre de 2012, se dejó constancia del inicio del lapso de cinco (5) días de despacho para la contestación a la fundamentación de la apelación.
En fecha 20 de noviembre de 2012, se recibió de la parte recurrente, escrito de contestación a la fundamentación de la apelación.
En fecha 22 de noviembre de 2012, se dejó constancia del vencimiento de lapso de cinco (5) días de despacho para la contestación a la fundamentación de la apelación.
En fecha 26 de noviembre de 2012, se ordenó pasar el expediente al Juez ponente.
En fecha 27 de noviembre de 2012, se pasó el expediente al Juez ponente.
En fecha 26 de febrero de 2013, por cuanto fue reconstituida esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo en fecha 20 de febrero de 2013, en virtud de la incorporación del Dr. Gustavo Valero Rodríguez, siendo que mediante sesión de esa misma fecha fue elegida la nueva Junta Directiva, la cual quedó integrada de la siguiente manera: ALEJANDRO SOTO VILLASMIL; Juez Presidente, GUSTAVO VALERO RODRÍGUEZ; Juez Vicepresidente y ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA, Juez, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, reanudándose la misma una vez que transcurriera el lapso establecido en el artículo 48 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 26 de febrero de 2013, se recibió diligencia presentada por la parte recurrente, mediante la cual solicitó el abocamiento en la presente causa y que sea desechada la apelación interpuesta.
El 11 de marzo de 2013, transcurrido el lapso fijado en el auto dictado por este Órgano Jurisdiccional el 26 de febrero de 2013, se reasignó la ponencia al Juez Gustavo Valero Rodríguez, a quien se ordenó pasar el expediente, a los fines que dictara la decisión correspondiente. En esa misma fecha, se pasó el expediente al Juez ponente.
En fechas 12 de junio, 3 de julio, 19 de septiembre, 10 y 14 de octubre y 18 de noviembre de 2013, se recibió de la parte actora, diligencias mediante las cuales solicitó que se dictara sentencia en la presente causa.
Examinadas las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Corte pasa a decidir previas las siguientes consideraciones:
I
DE LA DEMANDA DE NULIDAD INTERPUESTA
En fecha 10 de agosto de 2011, el ciudadano Salvatore Culmone Romeo, representado judicialmente por la abogada Prisca Malavé de Figallo, interpuso Demanda de Nulidad contra la Resolución número 00014770 dictada en fecha 5 de mayo de 2011, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual a la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., por el inmueble identificado como Galpón número 10, ubicado en la Avenida Principal de Boleíta Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, en la cantidad de Veintinueve Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 29.298,07), esgrimiendo los siguientes fundamentos de hecho y de derecho:
Señaló, que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, en ocasión a la solicitud de regulación propuesta en fecha 23 de julio de 2010, por el ciudadano Antonio Marques Pastor, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., sobre el inmueble identificado como Galpón número 10, ubicado en la Avenida Principal de Boleíta Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, dictaminó fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para dicho inmueble en la cantidad de Veintinueve Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 29.298,07).
Manifestó, que la Resolución impugnada “[…] omite toda identificación de [su representado] siendo la persona a quien va dirigido el alcance de tal acto, siendo tal circunstancia una violación del orden público por quebrantamiento del ordinal 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos […]”. [Corchetes de esta Corte].
Alegó, que la Resolución “[…] Nº 00014770 de fecha 5 de mayo de 2011, incurre en quebrantamientos de leyes de orden público, por cuanto fue dictada con prescindencia total y absoluta del procedimiento legalmente establecido en las leyes de la materia, por lo cual deberá ser declarada absolutamente nula a tenor del ordinal 4 del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto basa su decisión en el análisis de lo que señala en su resolución, como ‘Informes Técnicos’”.
Indicó, que “[t]ales actuaciones cuyas normas de sustanciación están expresamente determinadas en el […] artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no fueron cumplidas por el Órgano Regulador, ya que se evidencia en el expediente administrativo, que de los folios 59 al 61, cursan unas actuaciones carentes de motivación, en cuyo encabezamiento se identifican como ‘INFORME DE AVALUO [sic], pero sus respectivos contenidos no cumplen con lo preceptuado en la citada norma, así como en lo previsto en el ordinal 5º del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto no especifican en forma razonada, la metodología empleada en su elaboración, así como las mediciones estructurales del inmueble y los respectivos valores establecidos para la determinación del canon de arrendamiento mensual, y muy especialmente omite la determinación completa de los materiales de construcción empleados en la edificación objeto del procedimiento de regulación […]”. [Mayúsculas del original]. [Corchetes de esta Corte].
Adujo, que “[…] dicho Informe de Avalúo no especifica que el destino del inmueble objeto de regulación, es de índole lucrativa comercial, ya que en el mismo funciona el fondo de comercio TELAS LISBOA C.A., bajo la exclusiva y única administración del ciudadano ANTONIO MARQUES PASTOR […] en su carácter de solicitante del procedimiento de regulación”. [Mayúsculas y resaltado del original].
Expuso, que “[…] por las fallas y deficiencias indicadas se hace procedente un nuevo y veraz Informe Técnico e Informe de Avalúo, que señale en forma pormenorizada el estado real del inmueble, de modo que la valoración se ajuste a la realidad de su valor de mercado, como de las actividades que se cumplen en el mismo, por cuanto dichos informes rendidos por los fiscales que fueron designados para su elaboración, constituyen una violación de la norma vigente con fundamento a un falso supuesto, lo cual produce un acto afectado de nulidad absoluta y no pueden considerarse como bases para la regulación dictada por la Dirección General de Inquilinato”.
Finalmente, solicitó que sea declarada la nulidad de la Resolución impugnada.
II
DEL ESCRITO DE FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
En fecha 14 de noviembre de 2012, la apoderada judicial de la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., actuando con el carácter de tercera interesada, presentó escrito de fundamentación a la apelación, en el cual señaló los argumentos de hecho y de derecho que a continuación se refieren:
Denunció, que “[l]a sentencia Definitiva recurrida, incurrió en la violación del Principio de Exhaustividad o Globalidad. [Fundamentó] la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el siguiente razonamiento: En el procedimiento de la primera instancia la parte recurrente promovió la prueba de experticia de conformidad con el artículo 451 eiusdem, y fueron designados por las partes los ciudadanos ENRIQUE GARCÍA, por la parte recurrente; OSWALDO HERNÁNDEZ, por la tercera interviniente y JAIME AIMERICH, por el Tribunal. Debidamente notificados y pagados sus honorarios […], sin cuyo pago no procederían hacer la experticia, en fecha 19 de marzo del presente año fue consignada, sin embargo [consideró] que la experticia arrojó un excesivo incremento para fijar el monto del canon máximo mensual de arrendamiento para comercio, sobre el inmueble objeto de la regulación […]”. [Mayúsculas del original]. [Corchetes de esta Corte].
Indicó, que “[…] la RESOLUCIÓN Nº 00014770 […] fijó un canon máximo mensual para arrendamiento de comercio en VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 29.298,07), y la experticia lo estableció en CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.F. 49.651,51), es decir que en menos del período de UN (01) AÑO aumentó la suma de VEINTE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.F. 20.353,44) con lo cual se demuestra lo excesivo del monto establecido por la experticia, y siendo ésta como un verdadero complemento del fallo a dictarse debió el A quo analizar los alegatos y defensas expresados por la parte tercera interviniente en este proceso TELAS LISBOA, C.A.”. [Mayúsculas del original].
Expresó, que “[…] con respecto a la Unidad Tributaria Vigente Bs.F. 90,00 se obtuvo un total de 73,558 Unidades Tributarias, ya que lo correcto que debieron hacer los expertos era aplicar al valor del inmueble […] la Unidad Tributaria que estaba vigente para la fecha en que se dictó la Resolución número 00014770 del 5 de mayo de 2011 […], que para esa fecha era la Unidad Tributaria vigente de Bs.F. 65,00, y no la Unidad Tributaria de BsF. 90,00 vigente para la fecha en que se dictó la sentencia recurrida 28 de junio de 2012, que dio como resultado que al inmueble […] se le fijara un canon máximo mensual exagerado […]”.
Alegó, el vicio de incongruencia en la sentencia impugnada, esgrimiendo que “[…] omitió analizar los vicios de exhaustividad y globalidad, como ha quedado demostrado de los alegatos antes expuestos [incurriendo] en incongruencia de conformidad con lo previsto en el artículo 12 y 243, ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil […]. [Corchetes de esta Corte].
Finalmente, solicitó que sea declarada con lugar la apelación interpuesta.
III
DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN INTERPUESTA
En fecha 20 de noviembre de 2012, la apoderada judicial del ciudadano Sanvatore Culmone Romeo, presentó escrito de contestación a la fundamentación de la apelación, en los siguientes términos:
Señaló, que “[…] los resultados de la experticia, así como la metodología aplicada por los expertos para concluir su resultado, no fueron impugnados por la apoderada judicial de la parte hoy apelante […] y están debidamente ajustados a derecho, por cuanto cumplen con todos los elementos y extremos exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en su elaboración se tomó en consideración el uso, clase, calidad, situación, dimensiones del inmueble y se aplicó el sistema económico matemático, a los efectos de la fijación de valores, tomando en cuenta el valor fiscal, el catastro y demás operaciones y cálculos que permitieron fijar un justo valor del inmueble, como la debida referencia de los valores de las operaciones de fijación de cánones de arrendamientos considerando los precios medios de otros inmuebles similares”.
Refirió, que “[…] estableció el Juez en su sentencia, que la referida experticia fue evacuada conforme a las disposiciones del artículo 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y contenida con lo expresado anteriormente conllevaron al Ciudadano Juez a apreciar dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 507 ejusdem, y por cuanto como el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y dado que quedó demostrado durante el desarrollo del juicio que el referido avalúo no se ajustó a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluyó dicho sentenciador que la decisión regulatoria estuvo afectada por el vicio de falso supuesto, y por ende declaró su nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”.
Finalmente, solicitó que sean desechados los alegatos expuestos por la parte apelante y se confirme el fallo impugnado.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1.- De la competencia:
Antes de analizar la competencia para conocer la presente causa, es necesario establecer las siguientes consideraciones:
Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente Recurso Contencioso Administrativo Inquilinario de anulación, observa previamente este Órgano Jurisdiccional que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la competencia para conocer en primera instancia de los recursos contencioso administrativos de anulación corresponde a los Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo.
Ahora bien, siendo que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, ostenta sus competencias conforme lo previsto en el artículo 1 de la Resolución número 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866, de fecha 27 de enero de 2004, en concordancia con lo establecido en el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial número 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, el cual establece que los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa -aún Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo- son los competentes para conocer de las apelaciones, de las decisiones de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los cuales mantienen la denominación de Juzgados Superiores Regionales de lo Contencioso Administrativo hasta tanto se aplique lo relativo a la Estructura Orgánica de dicha Jurisdicción, esta Corte resulta competente para conocer como Alzada natural de las decisiones dictadas por los Juzgados Superiores con competencia contencioso-administrativa en materia inquilinaria.
En consecuencia, de conformidad con lo precedentemente expuesto, se observa que el presente recurso de apelación fue interpuesto contra una decisión dictada por un Juzgado Superior de lo Contencioso Administrativo, en consecuencia esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo resulta COMPETENTE para conocer del recurso de apelación interpuesto contra la decisión dictada en fecha 28 de junio de 2012, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital. Así se decide.
2.-DE LA APELACIÓN:
La presente controversia se circunscribe a la Demanda de Nulidad interpuesta por el ciudadano Salvatore Culmone Romeo, representado judicialmente por la abogada Prisca Malavé de Figallo, contra la Resolución número 00014770 dictada en fecha 5 de mayo de 2011, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Hábitat, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual a la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., por el inmueble identificado como Galpón número 10, ubicado en la Avenida Principal de Boleíta Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, en la cantidad de Veintinueve Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 29.298,07).
En tal sentido, en fecha 28 de junio de 2012, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró con lugar la aludida Demanda de Nulidad, ordenando la nulidad de la Resolución número 00014770 de fecha 5 de mayo de 2011, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y a los fines de restablecer la situación jurídica infringida, fijó al inmueble objeto del procedimiento administrativo, un canon de arrendamiento máximo mensual de Cuarenta y Nueve Mil Seiscientos Cincuenta y Un Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs.F. 49.651,51), indicando en dicha sentencia, que:
“[…] señala la recurrente que la Resolución número 00014770, de fecha 5 de mayo de 2011, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder para la Vivienda y Hábitat, está viciada de manera tal, que al efectuar un análisis del informe técnico que cursa en el expediente administrativo y que sirvió de base para dictar la resolución en referencia, se evidencia que no están aplicados los requisitos que de forma expresa e imperativa ordenan el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto no cumplidas las normas expresas antes señaladas, se estableció al inmueble un valor superior al que realmente corresponde, por tanto considera el recurrente que la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato esta viciada en su causa. Tal aseveración se hace evidente al revisar el avalúo e informe técnico elaborado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que conforme la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble.

Tales omisiones quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial que riela desde el folio (145) al (169), contentivo de la experticia evacuada por los expertos designados para la evacuación del mismo.

Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización; la tradición legal y linderos; la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrolo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles; la edad y características de la construcción; la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de las negociaciones referenciales efectuadas en la zona con indicación de las incidencias respectivas, como de los Servicios Auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor, y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley, en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros similares.

La referida experticia evacuada conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y contenida de los datos mencionados en el párrafo anterior conduce a este Juzgador a apreciar dicha prueba de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del citado texto legislativo. Por consiguiente, como el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos deliniados taxativamente en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoria está afectada por el vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar su nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide”.

Así las cosas, en fecha 9 de agosto de 2012, la abogada Raquel Mendoza de Pardo, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., en su condición de tercera interesada, ejerció recurso de apelación contra la sentencia dictada por Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 28 de junio de 2012.
Ello así, se desprende del escrito de fundamentación de la apelación que la representación judicial de la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., denunció la violación del principio de exhaustividad o globalidad y la incongruencia en la sentencia impugnada, circunscribiendo éste último a la omisión del principio de exhaustividad, pasando de seguidas esta Alzada a realizar el análisis correspondiente del vicio denunciado.
DEL LA VIOLACIÓN AL PRINCIPIO DE EXHAUSTIVIDAD Y GLOBALIDAD.-
Al respecto, la parte apelante denunció el vicio bajo análisis, indicando que “[…] que la experticia arrojó un excesivo incremento para fijar el monto del canon máximo mensual de arrendamiento para comercio, sobre el inmueble objeto de la regulación. […]”. Que “[…] la RESOLUCIÓN Nº 00014770 […] fijó un canon máximo mensual para arrendamiento de comercio en VEINTINUEVE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y OCHO BOLÍVARES CON SIETE CÉNTIMOS (Bs. 29.298,07), y la experticia lo estableció en CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs.F. 49.651,51), es decir que en menos del período de UN (01) AÑO aumentó la suma de VEINTE MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs.F. 20.353,44) con lo cual se demuestra lo excesivo del monto establecido por la experticia, y siendo ésta como un verdadero complemento del fallo a dictarse debió el A quo analizar los alegatos y defensas expresados por la parte tercera interviniente en este proceso TELAS LISBOA, C.A.”. [Mayúsculas del original].
En torno al tema, la parte demandante refirió que “[…] los resultados de la experticia, así como la metodología aplicada por los expertos para concluir su resultado, no fueron impugnados por la apoderada judicial de la parte hoy apelante […] y están debidamente ajustados a derecho, por cuanto cumplen con todos los elementos y extremos exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en su elaboración se tomó en consideración el uso, clase, calidad, situación, dimensiones del inmueble y se aplicó el sistema económico matemático, a los efectos de la fijación de valores, tomando en cuenta el valor fiscal, el catastro y demás operaciones y cálculos que permitieron fijar un justo valor del inmueble, como la debida referencia de los valores de las operaciones de fijación de cánones de arrendamientos considerando los precios medios de otros inmuebles similares”.
Ello así, cabe destacar que el principio de globalidad de la decisión, también denominado principio de la congruencia o de exhaustividad, alude al deber que tiene impuesta la Administración de analizar y pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por las partes en el respectivo procedimiento administrativo, y cuyo fundamento parte de lo previsto en los artículos 62 de la ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (procedimiento constitutivo o de primer grado) y 89 eiusdem (procedimiento de revisión o de segundo grado), aun cuando no hayan sido expuestas por los interesados, respetando siempre los derechos de los administrados.
Expuesto lo anterior, observa esta Corte que el vicio denunciado por la parte apelante constituye un vicio verificable en Sede Administrativa, siendo que además la representación judicial de la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., denunció el vicio de incongruencia por omisión del principio de exhaustividad, cuando de sus propios alegatos se desprende que los mismos se circunscriben a manifestar su disconformidad con el Informe Técnico a partir del cual se fijó el canon mensual para el inmueble arrendado, en Sede Jurisdiccional.
En torno al tema, resulta importante destacar que el Informe Técnico que tomó en cuenta el a quo para declarar la nulidad del acto administrativo impugnado y para fijar el canon de arrendamiento del inmueble objeto del inicio del procedimiento administrativo en cuestión, en Cuarenta y Nueve Mil Seiscientos Cincuenta y Un Bolívares Fuertes con Cincuenta y Un Céntimos (Bs.F. 49.651,51), tuvo ocasión en la promoción de la prueba de experticia realizada por la parte recurrente, la cual fue admitida y sustanciada por el Juzgado de instancia, siendo consignado el Informe de Avaluó por los expertos designados, en fecha 19 de marzo de 2012, el cual en ningún momento fue impugnado por las partes y tiene plena validez, por lo que mal podría la parte apelante, impugnar el mismo ante esta Alzada.
No obstante lo anterior, y a los fines de ilustrar a la parte apelante, se hace necesario señalar que la experticia o prueba pericial consiste en la aportación al Juez de la opinión de personas expertas sobre la materia controvertida. Su razón de ser está en la evidencia que el Juez no puede poseer todos los conocimientos científicos que requiere la apreciación de las diversas cuestiones que se plantean en los litigios. Para suplir esta situación se recurre a los expertos en la materia, quienes ilustran al Juez sobre el particular.
En este contexto, es pertinente indicar que conforme a lo previsto en el ordinal 4º del artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, aplicable al caso de autos por remisión expresa del artículo 31 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, el Juez como director del proceso si lo juzgare procedente podrá acordar mediante auto para mejor proveer, aún después de presentados los informes, “Que se practique alguna experticia sobre los puntos, que fije el Tribunal, o se amplíe o aclare la que existiere en autos (…). Los gastos que ocasionaren estas actuaciones serán a cargo de las partes de por mitad, sin perjuicio de lo que se resuelva sobre costas”.
Así, se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que en fecha 23 de enero de 2012, las apoderadas judiciales del ciudadano Salvatore Culmone Romeo, presentaron escrito de promoción de pruebas, donde promovió en el punto “C”, prueba de experticia, de conformidad con el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble de autos, a fin de que los peritos designados determinen la fijación del canon de arrendamiento mensual y el precio del inmueble objeto de la Demanda incoada, tomándose en consideración el valor fiscal, catastro y todas aquellas circunstancias que influyeran en las operaciones y cálculos para fijar su justo valor.
- Realizada la experticia ordenada y consignada en el expediente en fecha 19 de marzo de 2012, la cual riela a los folios ciento cuarenta y seis (146) al ciento sesenta y nueve (169) del expediente judicial, los expertos designados determinaron que “Al dividir el valor del inmueble con respecto a la Unidad Tributaria Vigente Bs.F. 90,00, se obtiene un total de 73,558 Unidades Tributarias, correspondiéndole un porcentaje de rentabilidad del 9% y al aplicar dicho porcentaje de rendimiento, obtenemos una renta mensual para el Inmueble Galpón Nº 10, de CUARENTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 49.651,51)”. [Mayúsculas y resaltado del original].
Vistas las anteriores actuaciones suscitadas en primera instancia, observa esta Alzada, que la experticia fue consignada el 19 de marzo de 2012; en efecto, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:
“Artículo 468.- En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez si estimara fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días”. (Resaltado del original)
En relación con lo anterior, es necesario señalar que en reiteradas ocasiones esta Corte ha tenido la oportunidad de pronunciarse acerca de la posibilidad de las partes de hacer valer sus observaciones en contra de las experticias evacuadas durante el proceso. Así, por ejemplo, en sentencia número 2008-1295 de fecha 9 de julio de 2008, caso Ana Karina Construcciones, C.A. vs. Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, este Órgano Jurisdiccional sostuvo lo siguiente: “(…) Por su parte, la experticia constituye un medio de prueba que tiene por finalidad la comprobación de hechos que exijan conocimientos especiales, siendo regulada por los artículos 1.422 y 1.427 del Código Civil y 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, por cuanto la experticia no emana de funcionarios públicos capaces de dar fe pública, la misma no constituye un documento público, sino un medio de prueba claramente regulado por las normas mencionadas, y por ello debe ser atacada el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.”.
De lo expuesto se desprende que el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil permite que en el mismo día de presentación de la experticia o dentro de los 3 días siguientes, cualquiera de las partes solicite al Juez que ordene ampliar o aclarar la prueba, por lo que aprecia esta Corte que a la fecha de consignación de las tantas veces mencionada experticia, debe entenderse que las partes estaban a derecho y cualquier aclaratoria, ampliación u observación ha debido solicitarla el mismo día o dentro de los tres (3) días siguientes, lo cual no fue así realizado por la parte apelante.
En torno a este punto, se hace necesario aclarar que la prueba de experticia promovida por la parte actora, evacuada y considerada por el Juez a la hora de sentenciar, constituyó un instrumento relevante a los fines de dilucidar el valor del inmueble en conocimiento de los servicios auxiliares directos de importancia para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares de conformidad con lo establecido en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, se evidencia del informe de experticia in comento, que los expertos designados realizaron un estudio detallado tomando en consideración factores como: la fecha del avalúo, la descripción del inmueble, ubicación, uso, zona, vialidad, servicios, zonificación, cálculos, mediciones, características generales de la construcción, mantenimiento, valor fiscal, valor establecido en los actos de transmisión de propiedad, precios medios de inmuebles similares, valor del terreno y valor de la construcción, determinando que el valor del inmueble objeto del procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, es de Seis Millones Ochocientos Sesenta y Dos Mil Treinta y Tres Bolívares con Dieciocho Céntimos (Bs. 6.862.033,18), siendo importante destacar que LA REFERIDA EXPERTICIA NO FUE IMPUGNADA POR LAS PARTES EN LA DEBIDA OPORTUNIDAD PROCESAL PARA HACERLO, POR LO QUE TIENE PLENO VALOR PROBATORIO.
En tal sentido, en vista que la Administración determinó que el valor del prenombrado inmueble era Tres Millones Novecientos Seis Mil Cuatrocientos Diez Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 3.906.410,00), y los expertos designados, fijaron en el informe de experticia -el cual no fue impugnado por las partes en su debida oportunidad-, el monto de Seis Millones Ochocientos Sesenta y Dos Mil Treinta y Tres Bolívares con Dieciocho Céntimos (Bs. 6.862.033,18), el Juez de instancia estableció que existía una notable diferencia entre los valores que arrojó dicha experticia y los fijados por la Administración, señalando que en base a ello se corroboraba la existencia de vicios que afectaban la legalidad de la Resolución impugnada en virtud de lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia anuló el acto administrativo impugnado.
Como corolario de lo anterior, observa este Órgano Jurisdiccional que el a quo examinó los hechos en concatenación con las pruebas aportadas al proceso para proferir un fallo con sustento en los motivos que lo llevaron a sentenciar con lugar el Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad interpuesto, estableciendo cuáles son los parámetros que deben tomarse en cuenta para la fijación del canon de arrendamiento de conformidad con la Ley que regula la materia, y tomando en consideración la experticia realizada y el monto que la misma arrojó en contraposición con lo establecido por la Administración, concluyendo que esa diferencia afectaba la legalidad del acto administrativo impugnado. Por lo tanto, esta Corte no encuentra que la sentencia apelada esté incursa en el vicio de incongruencia denunciado por la parte apelante, por lo que -en base a lo precedentemente expuesto- desecha el referido alegato. Así se decide.
En virtud de las anteriores declaraciones, concluye este Órgano Jurisdiccional que desechados como han sido los vicios alegados por la parte apelante en el escrito de fundamentación a la apelación, resulta forzoso declarar SIN LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA y por ende esta Alzada CONFIRMA el fallo proferido en fecha 28 de junio de 2012, por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante el cual declaró con lugar la aludida Demanda de Nulidad interpuesta. Así se declara.
V
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- Que es COMPETENTE para conocer el recurso de apelación interpuesto en fecha 9 de agosto de 2012, la abogada Raquel Mendoza de Pardo, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., en su condición de tercera interesada, contra la sentencia dictada por Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 28 de junio de 2012, que declaró con lugar Demanda de Nulidad interpuesta por el ciudadano SALVATORE CULMONE ROMEO, representado judicialmente por la abogada Prisca Malavé de Figallo, contra la Resolución número 00014770 dictada en fecha 5 de mayo de 2011, por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HÁBITAT, que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual a la sociedad mercantil Telas Lisboa, C.A., por el inmueble identificado como Galpón número 10, ubicado en la Avenida Principal de Boleíta Sur, Municipio Sucre del estado Miranda, en la cantidad de Veintinueve Mil Doscientos Noventa y Ocho Bolívares con Siete Céntimos (Bs. 29.298,07).
2.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto.
3.- CONFIRMA el fallo apelado.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Tribunal de origen. Déjese copia de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo en Caracas, a los ______________ (____) días del mes de ______________ de dos mil catorce (2014). Años 203° de la Independencia y 155° de la Federación.
El Presidente,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL
El Vicepresidente,

GUSTAVO VALERO RODRÍGUEZ
Ponente
El Juez,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA

La Secretaria Accidental,

CARMEN CECILIA VANEGAS

Exp. Número AP42-R-2012-001299
GVR/07
En fecha ______________________ (___) de ______________ de dos mil catorce (2014), siendo la (s) ____________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el número _________________.

La Secretaria Accidental.