TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 12 de Mayo de 2014
204º y 155º
ASUNTO: AH16-M-2006-000034
PARTE ACTORA: AIDA JUSTA NAZOA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 954.459 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanas ILBA LOPEZ BALZA, MIRIAM ELENA GALLEGOS y MARIA TERESA SANCHEZ, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 12.282, 37.363 y 24.765, respectivamente..
PARTE DEMANDADA: TIBOR MICHAEL RAMBOW y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.970.074 y 16.460.834, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Por el ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW, los ciudadanos: JOSE LUIS MENDEZ LA FUENTE, EDUARDO JOSE DIAZ AYALA MIGUEL ROBERTO FEBRERO SPRITZER y ARISTIDES JOSE TORRES LEON, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 10.302, 29.235, 22.756 Y 104.500, respectivamente.Por el ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, los ciudadanos: ANGEL MARIA PAREDES y ELBA MOLINA DE ALVARADO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 258.108 y 635.683, respectivamente.
MOTIVIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
-I-
Previa distribución de Ley inicia la presente causa ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, contentiva de la demanda que por RETRACTO LEGAL fue incoada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, contra los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ.
Mediante auto de fecha 22 de julio de 2005, el Tribunal de la causa, negó la admisión e la demanda, para posteriormente, con vista al recurso de apelación ejercido por la accionante, el Tribunal Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, mediante sentencia 9 de febrero de 2006, revocó la decisión y ordena la admisión de la demanda.
Recibido nuevamente las actas del expediente por el Tribunal de Mérito, la Juez del Despacho en fecha 5 de abril de 2006, se inhibe de seguir conociendo de la demanda y previa distribución corresponde a este despacho conocer de la acción incoada.
Mediante auto de fecha 25 de mayo de 2006, este Tribunal admite la demanda y ordena la citación personal de la parte demandada.
Durante el lapso de citación se efectuaron diversas diligencias a los fines de lograr la misma. Por su parte la accionante consigna en fecha 28 de mayo de 2007, consigna instrumento poder de sus nuevos representantes judiciales. Abogados ROLANDO HERNANDEZ y HECTOR BADILLO, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 91.453 y 92.922, respectivamente.
Nuevamente la parte actora otorga poder a nuevos apoderados judiciales, mediante diligencia de fecha 14 de febrero de 2006, a las ciudadanas ILBA LOPEZ BALZA, MIRIAM ELENA GALLEGOS Y MARIA TERESA SANCUEZ, Abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el inpreabogado bajo los Nros. 12.282, 37.363 Y 24.765, respectivamente..
En fecha 23 de abril de 2008 la parte accionante reforma la demanda, siendo admitida la misma en fecha 23 de mayo de 2008..
Prosiguiendo con la citación personal de la parte demandada, siendo infructuosas las actuaciones para lograrla, por solicitud de parte accionante se libraron y publicaron carteles de citación.
En fecha 9 de julio de 2009, la Dra. MARISOL JOSEFINA ALVARADO RONDON, se aboca al conocimiento de la causa.
En fecha 15 de julio de 2009, la parte demandada se da expresamente por citada, consignando poderes, uno otorgado por EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, a los abogados ANGEL MARIA PAREDES y ELBA MOLINA DE ALVARADO, en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 258.108 y 635.683, respectivamente y por parte del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW, a los ciudadanos JOSE LUIS MENDEZ LA FUENTE, EDUARDO JOSE DIAZ AYALA MIGUEL ROBERTO FEBRERO SPRITZER y ARISTIDES JOSE TORRES LEON, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 10.302, 29.235, 22.756 Y 104.500, respectivamente.
Mediante escrito de fecha 4 de agosto de 2009 la parte codemandada EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, da contestación a la demanda. Por su parte la representación judicial del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW, da contestación el 11 de agosto de 2009.
Durante el lapso probatorio, ambas partes hicieron uso de tal derecho, promoviendo las pruebas que ha bien creyeron conveniente traer a los autos.
Mediante auto de fecha 14 de junio de 2010, quien suscribe se aboca al conocimiento de la causa.
La parte demandada efectúa en diversas oportunidades, alegatos de perención de la instancia, los cuales fueron proveídos mediante auto de fecha 4 de junio de 2013, negándose dicho alegato y proveyendo sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas por las partes, ordenándose la notificación del señalado auto, para el inicio del lapso de evacuación de pruebas.
En fecha 29 de octubre de 2013, la Abogada ELIZABETH MARTINEZ RUIZ, inscrita en el Inpreabogado Nro. 185.400, presentó poder que la acredita como apoderada judicial del codemandado, ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, dándole por notificada del auto de admisión de pruebas.
Efectuadas diversas diligencias para la notificación de las partes, mediante nota de Secretaría de fecha 27 de enero de 2014, dejo constancia que desde ese día exclusive iniciaría el lapso de evacuación de pruebas.
Vencido el lapso de evacuación, durante el lapso de informes ambas partes hicieron uso de tal derecho, consignando sus respectivos escritos.
-II-
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo para lo cual efectúa las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONANTE:
La representación judicial de la parte actora alega en su escrito d demanda que su representada es arrendataria de un inmueble constituido por la planta alta de la casa-quinta “Adelaida”, situada en la calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda, según contrata privado, sucrito con la ciudadana FANNY MALDONADO, titular de la Cédula de Identidad Nro. 1.720.129, en fecha 28/02/1998, el cual se encuentra vigente –según lo alegado-, toda vez que se ha cumplido a cabalidad con todas las obligaciones del mismo. Que dicho inmueble lo ha ocupado su representada ininterrumpidamente desde hace 27 años, según se señala en la cláusula “Quinta” del señalado contrato. Que el inmueble en cuestión era propiedad del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, por haberlo heredado de sus padres HEINZ EMIL RAMBOW MIELKE y ADELAIDA FALCON DE RAMBOW, según declaraciones sucesorales, contenidos en los expedientes 96/3903 y 98/4135.
Igualmente señalo la accionante que en el mes de marzo de 2005, su representada fue notificada por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, del vencimiento del contrato de arrendamiento, que no se renovaría el mismo y el uso de la prorroga legal.
Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento fue vendido, sin cumplirse con la preferencia ofertiva, según instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao del Estado Miranda, de fecha 28 de diciembre de 2004, bajo el Nro. 24, Tomo 19 y posteriormente protocolizado ante Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, fecha 20 de enero de 2005, bajo el Nro.41, Tomo 5, Protocolo Primero, donde consta que la ciudadana FANNY MALDONADO, actuando como apoderada del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, dio en venta al ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ. Asimismo, señala que no obstante la venta fue efectuada en el mes de diciembre de 2004, su representada continuó con el pago del canon de arrendamiento a la ciudadana FANNY MALDONADO.
Que la venta se efectuó sin tomar el Derecho de preferencia de su representada, donde en caso de que el propietario desee vender el inmueble, debió ofrecerlo en primer lugar a la persona que ocupaba el mismo en calidad de inquilino, quien deberá manifestar su deseo de adquirirlo o no, dejando así al propietario en libertad de realizar la venta a terceros en condiciones y términos que le fueron ofrecidas al inquilino o aumentando el precio, cosa que en ningún momento ocurrió.
Posteriormente al reformar la demanda, la accionante alega que el inmueble en cuestión ocupado por su representada por mas de 30 años, trata según titulo supletorio de una vivienda bifamiliar, compuesta de dos plantas con entrada independientes, lo cual hace afirmar que dicha planta nunca fue considerada como un todo del inmueble, sino como algo independiente, que los servicios públicos como luz, agua, teléfono se presentan en forma independiente y que la planta alta fue regulada (regulación de canon de arrendamiento) independientemente del resto de la casa.
Que fue violada en forma flagrante la normativa legal respecto de la Preferencia Ofertiva y del Retracto Legal Arrendaticio, sin que hasta la fecha de la reforma se le haya notificado de la venta del inmueble, que la administradora, ciudadana FANNY MALDONADO, siguen cobrando los cánones de arrendamiento y que sospechan que esperan el vencimiento de la prorroga legal para solicitar la entrega del inmueble.
Conforme lo expuesto demanda a los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, para que convengan:
PRIMERO: En subrogar o sustituir a la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA por la del ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, en todos los derechos del contrato de compraventa, protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de enero de 2005, bajo el Nro.41, Tomo 5, Protocolo Primero.
SEGUNDA: Que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA de FERNANDEZ, sea reconocida como legitima propietaria del inmueble por la parcela y la casa-quinta “ADELAIDA” situada en la calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda.
TERCERO: Se fije oportunidad para que la accionante consigne el precio de venta del inmueble de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 126.000,00).
TERCERO: Que en caso de no convenir que la sentencia que recaiga, sea considerada titulo de propiedad del inmueble, ordenándose su registro.
QUINTO: Se condene en costas a la parte demandada.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
El ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, a través de sus apoderados judiciales negó, rechazó y contradijo la demanda. Invocó el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que indica la excepción del retracto legal arrendaticio en los casos de transferencia global de la propiedad del inmueble, señalando además, que el inmueble en cuestión constituye una unidad global, siendo claro que en una sola parcela de terreno se construyó una vivienda bifamiliar y que para considerar una vivienda independiente es necesario que este sometida a la Ley de Propiedad Horizontal, lo cual no es el caso.
Por su parte el codemandado, ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW, a través de su representación judicial señaló:
En primer término, solicitó la reposición de la causa, señalando que la acción de retracto legal arrendaticio debió sustanciarse conforme las disposiciones del procedimiento breve contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y no por el procedimiento ordinario.
Que su representado fue propietario del inmueble identificado como “Adelaida” plenamente identificado en el texto del presente fallo, la cual consta de una planta baja y otra alta, funcionando desde hace muchos años como vivienda bifamiliar. Que la accionante, ocupa parte del inmueble, específicamente la planta alta, en calidad de arrendataria.
Que la parte baja estuvo arrendada al ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ y posteriormente a otro ciudadano. Asimismo señaló que el inmueble en cuestión fue vendido al codemandado, ciudadano EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, según consta de instrumento ya identificado en autos.
De igual forma, negó, rechazó y contradijo la demanda. Alegó la improcedencia del derecho de retracto legal arrendaticio invocado por la accionante fundamentándolo en el artículo 42 de la Ley arrendaticia, señalando que era la única inquilina del inmueble de marras, para lo cual la accionante le opone las disposiciones del artículo 49 eiusdem, señalando que su representado vendió y transfirió global y totalmente la propiedad del inmueble identificado como casa-quinta “Adelaida”, la cual tiene dos planta de las cuales la inquilina hoy accionante solo ocupaba y ocupa en carácter de arrendataria la planta alta, encontrando que la vivienda bifamiliar no se encuentra sometida a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal. En virtud de lo expuesto –según lo aduce la accionante- la accionante no se encuentra legitimada para el ejercicio del derecho de retracto legal arrendaticio, en los términos expuestos en la demanda, toda vez que la venta del inmueble fue efectuada en forma global, de la cual formaba parte la planta alta arrendada, el cual es solo una parte de la totalidad del inmueble. Que la propia accionante señalo en su escrito de demanda que ocupaba parte del inmueble como arrendataria de la planta alta, amen de lo que señala el contrato de arrendamiento consignado por la propia accionante.
Por otra parte, la solicitud de regulación de alquileres en el expediente Nro. 67.809 de la Dirección General de Inquilinato, mediante Resoluciones de fecha 11 de abril de 2001 y la Nro. 010220, de fecha 14 de junio de 2006, determinan determino el valor total del inmueble y fijo sobre la casa-quinta “Adelaida” el monto máximo mensual de canon de arrendamiento para ese inmueble e distribuyendo dicho monto entre la planta baja y la planta baja del inmueble, haciendo un monto global de la totalidad del inmueble y distribuyéndolo entre las plantas que la conforman. Con respecto a los servicios públicos independientes alegado por la accionante –señala el codemandado- que por razones de provecho económico, el inmueble fue dividido y dado en arrendamiento a personas naturales diferentes, siendo que necesariamente los servicios públicos domiciliarios deben ser por separado.
Que a los fines del pago del impuesto sobre inmuebles urbanos, la Quinta “Adelaida” es considerada un solo inmueble y que dicha construcción tiene un solo Nro. Catastral: 548-04-53, señalando además consideraciones respecto de las características físicas del inmueble, señalando que el mismo es indiviso, que resulta imposible se efectuara una venta parcial del mismo; que la arrendataria no ocupaba, ni ocupa todo el inmueble, por lo que al no tener la totalidad del arrendamiento del inmueble, la accionante no puede invocar las disposiciones del retracto legal arrendaticio.
Planteados así los términos del disenso, este Tribunal para decidir observa:
PUNTO PREVIO
Como punto previo lo referente a la norma aplicable al caso de marras y a la solicitud de reposición de la causa.
Al respecto, se observa que la presente causa inicia en el año 2006, bajo el Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual entró en vigencia el 1º de enero del año 2000. Ahora bien, no obstante dicha norma fue derogada por las disposiciones recientes de la nueva “Ley Para La Regularización Y Control De Los Arrendamientos De Vivienda”, la actual Norma legal, con vista la principio de irretroactividad de la ley no le puede ser aplicada al caso de marras, en virtud de lo cual, la resolución de la presente causa tendrá fundamento en las disposiciones de la norma derogada y así se declara.
Ahora bien con respecto a la solicitud de reposición de la causa, con vista al procedimiento utilizado para la sustanciación del juicio, este Tribunal observa que ciertamente al admitirse la demanda en el año 2005, se cometió un error material al admitirse la presente acción mediante el procedimiento ordinario. No obstante a ello, la Doctrina y Jurisprudencia ha sido conteste y reiterada al señalar que en situaciones como la denunciada, no se produce daño alguno, toda vez que el procedimiento ordinario con respecto al breve, lo que hace es alargar los lapsos procesales, brindándole a las partes más oportunidad para sus respectivas defensas. En el caso de autos, no solo los lapsos fueron más largos, dándole a las partes mayor holgura para ejercer sus defensas, sino que además el procedimiento alcanzó su fin, al llegar a justo término la acción planteada con la decisión definitiva que aquí se dicta, con la actuación de todas y cada una de las partes en las distintas fases del proceso; por lo que la reposición solicitada por la parte codemandada, vulneraría el principio de economía procesal, convirtiéndola en una reposición inútil. En consecuencia, en virtud de las consideraciones anteriores la reposición de la causa solicitada por la parte demandada, resulta improcedente y, así se decide.
DECISIÓN DE FONDO
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, lo que significa que el Juez esta obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada, en virtud de los cual, este Juzgador pasa a analizar las pruebas promovidas por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONANTE:
1- La representación judicial de la parte accionante promovió el contrato de arrendamiento, celebrado entre la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANDEZ, y la ciudadana FANNY MALDONADO, en fecha 01/03/1998. Al respecto este Tribunal observa que dicho instrumento no fue desconocido por la contraparte, sino por el contrario, la parte accionada igualmente promueve en su escrito de pruebas, el señalado contrato de arrendamiento. En tal sentido dicho instrumento es apreciado en su contenido, quedando demostrado que las ciudadanas AIDA JUSTA NAZOA DE FERNANADEZ, y la ciudadana FANNY MALDONADO, celebraron contrato de arrendamiento en fecha 28/02/1998, que tenía por objeto la planta alta de la casa-quinta “ADELAIDA”, situada en la calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda. Quedando de esta manera establecida la relación arrendaticia y por ende el vínculo jurídico que une a las partes y, así se declara.
2- Reprodujo la accionante copia certificada de un instrumento contentivo de la operación de compra venta de un terreno de fecha 28 de octubre de 1957, Bajo el Nro. 46, Tomo 12, Protocolo Primero, emanada de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda. Al respecto este juzgador observa que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que dicho instrumento surte pleno efecto probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrado que el ciudadano HEINZ RAMBOW MIELKE, titular de la Cédula de identidad, Nro. 257.434, adquirió el lote de terreno donde se encuentra construido el inmueble arrendado objeto del retracto legal aquí solicitado y así se declara.
3- Reprodujo la accionante copia certificada de instrumento contentivo de un Titulo Supletorio protocolizado en fecha 4 de marzo de 1959, Bajo el Nro. 72, Tomo 16, Protocolo Primero, emanada de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda. Al respecto este juzgador observa que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que dicho instrumento surte pleno efecto probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En consecuencia, dicho instrumento prueba de su contenido la protocolización del titulo supletorio donde se señala que el ciudadano HEINZ RAMBOW MIELKE, titular de la Cédula de identidad, Nro. 257.434, a su expensas, construyó una casa –quinta bifamiliar, de dos plantas, con entradas independientes, que hoy en día es el inmueble objeto del caso de marras y, así se declara.
4- La representación judicial de la parte accionante reprodujo el instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao del Estado Miranda, de fecha 28 de diciembre de 2004, bajo el Nro. 24, Tomo 19 y posteriormente protocolizado ante Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, fecha 20 de enero de 2005, bajo el Nro.41, Tomo 5, Protocolo Primero. Al respecto este juzgador observa que dicho instrumento no fue tachado por la parte demandada, por lo que dicho instrumento surte pleno efecto probatorio conforme a lo señalado en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil. En consecuencia quedó demostrado que la ciudadana FANNY MALDONADO, actuando como apoderada del codemandado, ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, dio en venta al también aquí codemandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, el inmueble objeto de la acción de Retracto legal aquí incoado y el cual se encuentra plenamente identificado en el texto del presente fallo. Asimismo quedó demostrado que la propiedad en principio del ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, fue adquirida por haberlo heredado de sus padres HEINZ EMIL RAMBOW MIELKE y ADELAIDA FALCON DE RAMBOW, según declaraciones sucesorales, contenidos en los expedientes 96/3903 y 98/4135, y así se declara.
Por último, respecto de la actuación de la ciudadana FANNY MALDONADO, titular de la Cédula de Identidad Nro. 1.720.129, quien actuó (hecho no controvertido), como apoderada del ciudadano, TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, en la venta del inmueble, igualmente se reputa que dicha ciudadana actuó con dicho carácter en el contrato de arrendamiento que ésta celebro con la accionante, ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, por lo que adminiculándose ambas pruebas, quedó demostrado el vínculo jurídico que une a las partes en el presente juicio, y así se declara.
5- Por último, la parte actora, en su escrito de promoción de pruebas, promovió las testimoniales de los ciudadanos SANDRA LICETT ARELLANO DE BOLIVAE, CURZ MARINA DELGADO JASPE, MARIA DEL CARMEN VELASQUEZ y LORENA ISABEL MARTINEZ, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 8.62.053, 3.595.619, 18.055.251 y 6.971.425. Al respecto, este Juzgador observa que de los testigos promovidos, la accionante desistió de evacuar la testimonial de la ciudadana MARIA DEL CARMEN VELAZQUEZ.
5.1 Testimonial de la ciudadana SANDRA LICETT ARELLANO DE BOLIVAR Dicha ciudadana señaló que si conoce de vista y comunicación a la señora AIDA NAZOA; que es su vecina y la conoce desde hace 26 años, de la urbanización Horizonte, avenida Caracas, ella vive en la quinta Adelaida, que ha vivido allí sola desde que la conoce. No obstante a ello, a la ciudadana al hacerla la repregunta:
“SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que en la planta baja de la quinta Adelaida no vive ninguna persona?. La cual respondió: no, no vive nadie, para nada.”,

En contraposición de la repregunta:
“PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?. La cual respondió: si es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita de hace mas de 35 años.”.

En consecuencia, existe una divergencia, que demuestra que la testigo no tiene verdadero conocimiento de los hechos sobre los cuales declara, toda vez que ambas partes están contestes y así se señala contractualmente que la accionante es arrendataria de la planta alta del inmueble en cuestión en virtud de lo cual se desecha la testimonial evacuada y así se declara.
5.2 Testimonial de la ciudadana CRUZ MARINA DELGADO JASPE.
Dicha ciudadana declaró que conoce de vista y comunicación a la señora AIDA JUSTA NAZOA, desde hace mucho tiempo, treinta años, que trabajaban juntas en la Universidad Central de Venezuela; que le consta que vive en la urbanización Horizonte, Quinta Adelaida, Avenida Caracas, Que la casa que habita desde hace más de treinta años le fue vendida a una persona diferente a la señora JUSTA NAZOA. Ahora bien se observa contradicciones en las respuestas a las repreguntas formuladas a la referida ciudadana a saber:

“PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?. La cual respondió: sí que yo sepa, ella vive ahí.”

Con respecto a la respuesta dada en:
“CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA ocupa la totalidad de la quinta Adelaida?. La cual respondió: Ocupa la parte que yo se de arriba, cuando yo la he ido a visitar ella está ahí”

y la respuesta de la:
“QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta quienes son las personas que han convivido y habitado la planta baja de la casa. La cual respondió: No la verdad que no lo sé.”.

En consecuencia, existe una divergencia, que demuestra que la testigo no tiene verdadero conocimiento de los hechos sobre los cuales declara, toda vez que ambas partes están contestes y así se señala contractualmente que la accionante es arrendataria de la planta alta del inmueble en cuestión, en virtud de lo cual se desecha la testimonial evacuada y así se declara.

5.3 Testimonial de la ciudadana LORENA ISABEL BELDA MARTÍNEZ., Dicha ciudadana señaló: “Que si conoce de vista y comunicación a la señora AIDA NAZOA, hace años, como unos diez años o más, como desde el dos mil y la conozco porque yo soy amiga de una vecina que vive al lado. Asimismo que la accionante vive en Horizonte en la Calle Caracas. Siempre sola en esa casa, de donde ella la conoce y que la quinta Adelaida donde habita la señora AIDA NAZOA le fue vendida a una persona diferente a ella”. Por otra parte, respecto a las repreguntas, la testigo señalo:

“SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA es arrendataria de la totalidad del inmueble donde habita?.”

Lo cual se contradice con lo señalado en:

“TERCERA REPREGUNTA: “¿Diga la testigo si sabe y le consta el tiempo y la fecha en que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA ha habitado el inmueble y en que parte de la quinta vive?. La cual respondió: si, ella tiene ahí viviendo como treinta años, una vez vi el contrato de arrendamiento, una copia del contrato de arrendamiento, y vive en la parte de arriba de la casa.”

No obstante a ello, vuelve la ciudadana confirmar que tiene mayor conocimiento de los hechos preguntados al señalar:

“CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA ocupa la totalidad de la quinta Adelaida?. La cual respondió: ella ocupa la parte alta como te dije antes, la parte de arriba. QUINTA REPREGUNTA: “Diga la testigo si sabe y le consta si en la planta alta de la quinta Adelaida, actualmente vive persona distinta a la señora AIDA JUSTA NAZOA”. La cual respondió: Que yo sepa no. SEXTA REPREGUNTA: “Diga la testigo si sabe y le consta qué personas han convivido y habitado la parte baja de la casa”. La cual respondió: no, no sé. Ahí no vive nadie ahora.”

Ahora bien, dicha testimonial al ser la única, que no es desechada, se adminicula como indicio a los alegatos esgrimidos por su promoverte, respecto a que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, es arrendataria aun antes del contrato de arrendamiento suscrito del inmueble en cuestión, que siempre ha habitado la planta alta y así se declara.
Pasa este Juzgador a apreciar las pruebas consignada por la parte accionante con su escrito de demanda y reforma, no incluidos en el escrito de promoción de pruebas.
a- Legajo de doce (12) recibos de pago de canon de arrendamiento. Al respecto dichos recibos no fueron desconocidos por la parte accionada, por lo cual de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se tienen por reconocidos, quedando demostrado que para el momento de la venta del inmueble la arrendataria se encontraba solvente en el pago de su alquiler y así se declara.
b- Copia fotostática de copia certificada, contentiva del escrito de notificación judicial, con certificación de fecha 14 de marzo de 2005. Al respecto observa quien aquí sentencia que dicha copia al no ser impugnada por la parte accionada de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, la misma surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, por lo cual quedó demostrado que le fue notificada a la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, que se encontraba en el uso de la prorroga legal, conforme las disposiciones vigente de la época y que finalizada la misma debía entregar la planta alta del inmueble identificado como casa quinta “Adelaida” y, así se declara.
c- Copias fotostáticas de la Resolución de fecha 11 de abril de 2001, emanada de la Dirección General de Inquilinato. Al respecto observa quien aquí sentencia que dicha copia no fue impugnada por la parte accionada, por lo que de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, por lo cual quedó demostrado que dicho órgano administrativo, determino el valor total del inmueble en Bs. 110.370.240,00 y fijo sobre la casa-quinta “Adelaida” el monto máximo mensual de canon de arrendamiento para ese inmueble en la cantidad de Bs. 735.753,60, distribuyendo dicho monto entre la planta baja y la planta alta del inmueble y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte la representación judicial de la parte codemandada, ciudadano, TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, promovió:
1- El contrato de arrendamiento sobre el inmueble casa-quinta “Adelaida”. Al respecto este Tribunal ya analizo el alcance y contenido del referido instrumento, en el texto del presente fallo y, así se declara.
2- Copias fotostáticas de la Resolución Nro. 010220 de fecha 14 de junio de 2006, emanada de la Dirección General de Inquilinato. Al respecto observa quien aquí sentencia que dicha copia no fue impugnada por la parte accionante, por lo que de conformidad con lo señalado en el artículo 429 del Código de Procedimiento civil, la misma surte pleno valor probatorio respecto de su contenido, por lo cual quedó demostrado que dicho órgano administrativo, determino el valor total del inmueble en Bs. 253.344.000,00 y fijo sobre la casa-quinta “Adelaida” el monto máximo mensual de canon de arrendamiento para ese inmueble en la cantidad de Bs. 1.688.960,00, distribuyendo dicho monto entre la planta baja y la planta alta del inmueble y así se declara.
3- Alego la codemandada como prueba la confesión de la accionante, respecto a que ocupó la parte alta del inmueble “Adelaida” en calidad de arrendamiento. Al respecto observa este Juzgador, que sobre tal alegato, ambas partes se encuentran contestes, ello con fundamento al contrato de arrendamiento ya analizado y, así se declara.
4- Por ultimo la parte codemanda promovió pruebas de informes a las Direcciones de Catastro y a Rentas y Administración Tributaria ambas de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda. Al respecto se constata que dicha prueba no fue evacuada, toda vez que la promoverte no impulsó la evacuación de la misma, por lo que no hay materia que apreciar y, así se declara.
Ahora bien, hecho como fue el analisis de las pruebas aportadas al presente proceso por las partes, este Jurisdicente a los fines de decidir pasa a efectuar las siguientes consideraciones:
La legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, entonces establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que por remisión legal de la mencionada norma al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contendidas en el Código Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
De esta manera, estima conveniente quien aquí decide traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 42: “… La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario…”.

Artículo 43: “…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior…”

Por otra parte, el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala:
“…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamiento sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado mas de dos años y si no hubiese durado mas de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…” “… El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio valido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.

Nótese pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: 1) La venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, en el presente caso se observa del instrumento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Chacao del Estado Miranda, de fecha 28 de diciembre de 2004, bajo el Nro. 24, Tomo 19 y posteriormente protocolizado ante Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Sucre del Estado Miranda, fecha 20 de enero de 2005, bajo el Nro.41, Tomo 5, Protocolo Primero, que la ciudadana FANNY MALDONADO, actuando como apoderada del codemandado, ciudadano TIBOR MICHAEL RAMBOW FALCON, dio en venta al también aquí codemandado EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, un inmueble constituido por la parcela y la casa-quinta sobre ella construida de nombre “ADELAIDA” situada en la calle Caracas de la Urbanización Horizonte, Distrito Sucre del Estado Miranda.
2) La existencia de un contrato de arrendamiento, en el caso de marras debe existir efectivamente una relación arrendador – arrendatario, vale decir un contrato de arrendamiento, ya que es al arrendatario a quien se debe ofertar el inmueble objeto de dicho contrato, en este orden, la parte actora al hacer uso de la presente acción, debe demostrar a lo largo del proceso la relación arrendaticia invocada que lo hace merecedor de este derecho, para demostrar esto la parte actora señala que tiene ese carácter de arrendataria, conforme Contrato de Arrendamiento consignado junto al escrito libelar. Al efecto trajo a los autos original del contrato de arrendamiento valorado anteriormente, el cual luego de una cuidadosa y detallada revisión, se observa que la accionante tiene –según el contrato de marras- una relación arrendaticia mayor al mínimo exigido por la Ley, tal y como lo adujo en el libelo de demanda, por lo que siendo así, existe consecuencialmente la relacion inquilinaria necesaria para interponer la demanda. Y 3) La circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde, como único titular, ejercer ese derecho.
Determinado lo anterior, es menester mencionar que el arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma Ley los requisitos concurrentes que debe reunir dicho arrendatario a los fines de la procedencia de esta acción, los cuales se resumen así: (i) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (ii) que se encuentre solvente en los pagos y (iii) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Ahora bien, efectuar analisis respecto de los requisitos de procedencia para verificar si se encuentran cubiertos en el caso de marras sería infructuoso sin antes verificar el alegato fundamental de la accionada respecto a la excepción que señala el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Ahora bien de un análisis de las actas procesales que conforman el presente expediente, se cosntata que el inmueble en cuestión es una casa-quinta, bifamiliar, confromada por dos plantas con entradas independientes. En tal sentido, la piedra angular, en lo que respecta a esta demanda es constatar si el inmueble vendido era una unidad indivisa o por si el contrario las plantas que conforman el inmueble estaban perfectamente determinadas como unidades autónomas de vivienda. Asi las cosas, revisados todos y cada uno de los titulos que se encuentran consignados a los autos, esto es el titulo supletorio del inmueble, titulo de compraventa, así como otras pruebas adminiculadas en referencia, se constata que el inmueble siempre fue tratado como una unidad bifamiliar, que si bien tenía entradas independientes, no consta a los autos que cada una de las plantas estuvieran plenamente identificadas como unidades divisas, que en su conjunto conforman el inmueble en cuestión, sino que por el contrario, siempre se señalo como una unidad indivisible conformada por dos plantas. Por otra parte, no consta que dicho inmueble estuviese sometido al regimen de propiedad horizontal, lo cual determinaría a ciencia cierta, la existencia de unidades locativas autonomas, susceptibles de ser gravadas bajo instrumentos independientes uno del otro, lo cual no es es caso. Por último, se constata de las regulaciones de los canones de arrendamiento, que el ente administrativo, señalò en dos oportunidades la determinación de un precio global del inmueble casa-quinta “Adelaida” y fijación del canon de arrendamiento de dicho inmueble como unidad y distribuido en ambas plantas del mismo, por lo que no puede ser considerado, a criterio de este Juzgador, que el inmueble de marras se trataba de dos unidades autónomas, entendiendo que la venta efectuada fue hecha por un inmueble proindiviso con transferencia total y global de los derechos de propiedad del mismo y así se declara.
Por ultimo, han sido las partes contestes en el presente juicio, que la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, ocupaba el inmueble en su carácter de inquilina de unicamente la planta alta de la casa-quinta adelaida y que a pesar del tiempo que tiene la relación arrendaticia, nunca poseyó u ocupo la planta baja del mismo. En tal sentido, no teniendo la accionante la titularidad de arrendataria de la totalidad del inmueble globalmente vendido, sino que era arrendataria solo de parte del mismo, mal pòdría considerarse que el derecho a la preferencia ofertiva o el ejercicio del retracto legal puede asistirle a la hoy aquí accionante, toda vez que en el caso de marras, no encuadran los hechos aducidos y probados, con los supuestos de hecho de la norma legal y, así se declara.
En consecuencia, conforme lo anteriormente expuesto, es forzoso para este Sentenciador declarar sin lugar la acción incoada y así se decide.
-III-
Con fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL fue incoada por la ciudadana AIDA JUSTA NAZOA, contra los ciudadanos TIBOR MICHAEL RAMBOW y EMILIO DANIEL BEYLOUNE GONZALEZ, todos plenamente identificados en el texto del presente fallo.
SEGUNDO: De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena a la parte accionante al pago de las costas procésales por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.
Por haber salido la presente causa dentro del lapso no se requiere notificación alguna de las partes. Sin embargo deberá dejarse transcurrir íntegramente el lapso señalado por la Ley para dictar sentencia y vencido este iniciara el lapso para ejercer los recursos de Ley.
Publíquese, Regístrese, y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de Mayo del año dos mil catorce (2014). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
EL JUEZ

Dr. LUÍS TOMÁS LEÓN SANDOVAL
EL SECRETARIO

ABG. MUNIR SOUKI URBANO

En la misma fecha se publicó y registró el presente fallo siendo las 09:49 a.m.

EL SECRETARIO,

ABG. MUNIR SOUKI URBANO.

Asunto: AH16-M-2006-000034