TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA
VINCENZA TRITTO DE FATO, venezolana, mayor de edad, titular de cedula de identidad Nro. V-12.604.578, y de este domicilio.
APODERADOS JUDCIALES DE LA PARTE ACTORA.-
JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO y ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 10.110 y 125.270, respectivamente, de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA.-
ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-20.534.659, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA-
ANDRES JOSE ROMERO RODRIGUEZ e IGNACIO VELIS, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 62.043 y 125.368, respectivamente.
MOTIVO.
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA – VENTA.-
EXPEDIENTE No. 11.631.-

La abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, en fecha 03 de marzo de 2010, demandó por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta a la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el 08 de marzo de 2010, y se admitió en fecha 11 de marzo de 2010, ordenando el emplazamiento de la accionada, a los fines de que compareciera dentro de los veinte (20) de despacho siguientes a que constase en autos su notificación, a dar contestación a la demanda.
El Juzgado “a-quo”, en fecha 11 de octubre de 2010, dictó auto mediante el cual, en virtud de la imposibilidad de practicar la citación de la demandada, a solicitud de la parte actora, ordenó su citación mediante carteles.
La abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada actora, el día 27 de octubre de 2010, consignó los carteles de citación publicados en los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-tarde”, los cuales fueron agregados a los autos por el Juzgado “a-quo”, ese mismo día.
La Secretaria del Juzgado “a-quo”, por diligencia de fecha 11 de noviembre de 2010, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la accionada, y de haber fijado el correspondiente cartel de citación.
En fecha 20 de enero de 2011, el abogado ANDRES JOSE ROMERO RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, se dio por citado en el presente procedimiento, y en fecha 28 de febrero de 2011, presentó escrito contentivo de contestación de la demanda y reconvención; la cual fue admitida por el Juzgado “a-quo” por auto dictado en fecha 03 de marzo de 2011.
La abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada actora, en fecha 15 de marzo de 2011, presentó escrito de contestación a la reconvención.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación de pruebas, así como el lapso de informes, el Juzgado “a-quo” en fecha 25 de febrero de 2013, dictó sentencia, en la cual declaró con lugar la presente demanda y sin lugar la reconvención; contra dicha decisión apeló en fecha 11 de abril de 2013, el abogado IGNACIO VELIS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, recurso este que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado por el “a-quo” en fecha 18 de abril de 2013, por lo que el referido expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada en fecha 15 de mayo de 2013, bajo el No. 11.631, y el curso de Ley.
En esta Alzada, la abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada actora, el día 27 de junio de 2013, presentó escrito contentivo de informes; y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Juzgador a decidir previa las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por la abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, en el cual se lee:
“…Mi poderdante celebró un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA… según consta en documento, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 13 de Agosto de 2008, bajo el N°01, Tomo 216, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el cual acompaño marcado “B”; sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N°7-l, situado en el piso 7, de la TORRE SAMARA I, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL RESIDENCIAS SAMARA”, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo. Dicho apartamento tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA DECIMETROS CUADRADOS (83,70 M2), le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el numero NOVENTA Y SIETE (N°97) ubicado en el sótano uno (1) y un maletero signado M-20, y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la fachada Norte del edificio; SUR: Con el apartamento N“7-4; ESTE: Con el apartamento N°7-2; y OESTE: Con fachada principal del edificio, y le pertenece al vendedor según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 15 de junio de 2007, bajo el No. 30, Protocolo Unico, Tomo 26.
En el mencionado contrato de Opción de Compra-Venta se convino en la obligación por parte de la propietaria… de vender, y por parte de mi mandante se obligó a comprar, el inmueble antes aludido, así consta en la Cláusula Primera, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 295.000,00).
Del mismo modo en el referido contrato de opción fue establecido por las partes la forma de cumplimiento de las obligaciones allí asumidas de la manera siguiente:
“TERCERO: Como garantía del cumplimiento de sus obligaciones LA OPCIONANTE entrega en este acto como ARRAS a LA PROPIETARIA la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,00), que sumados a la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) que había adelantado totalizan la suma de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 100.000,00)… Si al vencimiento de la CLAUSULA CUARTA, no se ha protocolizado el documento definitivo de compra venta… por causas imputables a LA OPCIONANTE, LA PROPIETARIA tomará para su beneficio en calidad de indemnización por daños y perjuicios la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 20.000,00) del valor del monto entregado en calidad de arras por LA OPCIONANTE para la reserva del inmueble… En el caso de que la operación definitiva de compra-venta no se materialice por causas imputables a LA PROPIETARIA dentro del término previsto para ello, esta deberá reintegrar a LA OPCIONANTE, lo recibido en calidad de ARREAS, estando obligada a pagar una suma adicional de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios que se ocasione a LA OPCIONANTE, en un plano no mayor de Treinta (30) días…
…En cuanto al saldo del precio pactado, es decir la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,00) fue establecido en la Cláusula Quinta lo siguiente:
QUINTA: Solo en caso de llevarse a efecto la negociación de compra-venta, la cantidad entregada en este acto en calidad de ARRAS, será imputada al precio de venta de EL INMUEBLE, estando obligada LA OPCION ANTE, a pagar el saldo restante, o sea la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,00) al momento de protocolización de documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva, en cheque de gerencia a nombre de LA PROPIETARIA.
Dicha opción tenía un plazo de duración de NOVENTA (90) días continuos más TREINTA (30) días de prórroga, contados a partir de la firma, así consta en la Cláusula Cuarta. Es de resaltar que la opción fue firmada en fecha 13 de Agosto de 2008, lo que quiere decir, que el plazo de la opción era del 13 de Agosto al 13 de Noviembre de 2008, más la prorroga, la cual fue establecida desde el 13 de Noviembre de 2008 al 13 de Febrero de 2009.
Del mismo modo las partes pactaron en la Cláusula Sexta de la opción que el presente contrato (es decir el de opción de compra) en ningún caso ni bajo ninguna circunstancia podrá ser considerado como documento traslativo de propiedad de EL INMUEBLE, ya que la voluntad de la misma es establecer las bases de una probable y futura venta de EL INMUEBLE, siempre y cuando cada parte cumpla exactamente con sus obligaciones acá contraídas, en los términos y condiciones establecidos.
Siendo así mi mandante a los fines de cumplir con el pago del saldo de precio y con ello realizar la protocolización de la venta definitiva del inmueble, en fecha cuatro (4) de Diciembre de 2008, pagó el saldo de precio de la opción, es decir, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,00), tal como consta en recibo emanado de la compradora ciudadana ANDREA ESTEFANIA GAROA OJEDA… cumpliendo así mi mandante con su principal obligación, es decir, el pago del saldo de precio en su totalidad dentro del plazo estipulado en la opción.
Pero es el caso ciudadano Juez, que LA VENDEDORA ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, no cumplió con lo convenido en el contrato de opción de compra-venta, ya que una vez que recibió el saldo de precio debió firmar el documento traslativo de propiedad y con ello perfeccionar la venta del inmueble objeto del contrato de opción, y cumplir así con la tradición legal del inmueble, tal como fue pactado, pero señaló que no podía entregar el inmueble y hasta la presente fecha no ha realizado gestión alguna tendiente a cumplir con lo convenido en el contrato de opción, específicamente, con lo pactado en la Cláusula Primera, es decir, dar en venta a mi mandante el inmueble, ya identificado, y la Cláusula Quinta, la de firmar el documento de venta definitivo por ante la Oficina de Registro respectiva, visto que mi representada cumplió con lo convenido en el contrato de opción, tal es el caso, de pagar la totalidad del precio de venta en el tiempo estipulado…
…La doctrina ha establecido que la opción de compra venta, es en realidad una venta bajo condición; pues cuando las partes consienten en la negociación, determinan el objeto, fijan el precio, existe venta, ya que se reúnen las condiciones previstas en el articulo 1.474 del Código Civil, en este caso los requisitos están plenamente reunidos… siendo que, tal como lo dispone el articulo 1.487, 1.488 y 1.491 ejusdem, falta la tradición del inmueble vendido, lo cual es una de las obligaciones del vendedor, pues como lo dispone el artículo 1.486 del Código Civil, sus principales obligaciones son la tradición y el saneamiento…
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir transmitir, reglar, modificar o extinguir en ellas un vinculo juridico, teniendo fuerza de ley entre las partes no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley. los cuales deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino también a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso y la ley, toda vez que las obligaciones deben cumplirse exactamente como se han contraído (Artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil vigente), por lo que siendo la venta un contrato, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.159 ejusdem, le son aplicables las disposiciones generales de los contratos, que ya hemos enumerado, además de las particulares referentes al contrato de venta descritas anteriormente…
…En virtud de lo expuesto, y habiéndose agotado la vía amistosa, es por lo que procedo en nombre de mí representada a demandar como efecto demando a ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA… para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta celebrado 13 de Agosto de 2008, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el No. 01, Tomo 2416 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre el inmueble antes identificado, y en consecuencia en otorgar el documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva, o en caso contrario, la sentencia sirva como titulo para el mismo, y en entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, libre gravámenes, en buen estado y solvente de todos los servicios.
SEGUNDO: En pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) por concepto de Cláusula Penal derivado de su incumplimiento.
TERCERO: En pagar las costas y costos del presente proceso, así como los honorarios de abogados.
Estimo la presente acción en la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs.315.000,00) que equivalen a CUATRO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS CON QUINCE UNIDADES TRIBUTARIAS (4.846,15 U.T.)…”
b) Escrito de contestación de la demanda y reconvención, presentado por el ciudadano ANDRES JOSE ROMERO RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en los términos siguientes:
“…1) Niego, rechazo y contradigo que mi poderdante, la Ciudadana; ANDREA ESTEFANÍA GARCÍA OJEDA… no haya cumplido con lo convenido en el contrato de Opción a Compra-Venta objeto de este litigio.
2) Niego, rechazo y contradigo que mi mandante se haya negado a firmar el documento “traslativo de propiedad”.
3) Niego, rechazo y contradigo que mi poderdante le haya dicho a la demandante que no podía entregar el inmueble objeto del contrato de Opción a Compra-Venta.
4) Niego, rechazo y contradigo que mi mandante no ha realizado g alguna, para no cumplir con lo convenido en el Contrato de Opción a Compra-Venta especialmente con la Cláusula Primera.
5) Niego, rechazo y contradigo que mi poderdante haya recibido múltiples requerimientos por parte de la demandante para trasladarse a la Oficina de Registro para firmar, incumpliendo con su obligación principal.
6) Niego, rechazo y contradigo que mi poderdante haya generado daños y perjuicios de ningún tipo a la demandante y menos por incumplimiento.
7) Niego, rechazo y contradigo todos los hechos narrados por la demandante y su apoderada en el libelo de demanda por ser falsos, contradictorios y “temerarios”…
…Ciudadana Juez (a), como Usted misma puede comprobar, en el libelo de demanda, la demandante y su apoderada, como no supieron cuadrar las mentiras establecidas allí, dicen que la prórroga (que era de 30 días) del Contrato objeto de este litigio, “fue establecida desde el 13 de Noviembre hasta el 13 de Febrero de 2009” (ver folio dos, anverso, líneas 7, 8 y 9 y ver el Contrato de Opción a Compra-Venta, Cláusula Cuarta), lo que demuestra parte de los falsos alegatos, la contradicción y la mala fe con la que actúan; los hechos verdaderos son los siguientes: Una vez que se autentica el documento de Opción a Compra-Venta el día: 13-08-2008; la Ciudadana: VTNCENZA TRITTO DE FATO, demandante… se comprometió a realizar los trámites correspondientes a la firma en el registro, incluido el documento definitivo de venta, en vista de que ella era la compradora e iba a correr con los gastos regístrales y honorarios de Abogados. El día 04 de Diciembre de 2008, cuando la demandante paga el saldo restante a la demandada (Bs. F. 195.000,oo), le dice a mi poderdante que el documento definitivo iba a salir a nombre de una de sus hijas, a lo que la Ciudadana: ANDREA GARCÍA OJEDA, le informa a la demandante que para eso, había que firmar un nuevo Contrato de Opción a Compra-Venta y dejar sin efecto el que es objeto de este litigio y que se le presentara el documento definitivo de venta para ella revisarlo con su representante legal, a lo que no hubo respuesta de la demandante en ese momento. El día Tr«:e (13) de Diciembre de 2008, fecha en la que se venció la prórroga del Contrato de Opción a Compra¬venta objeto de este litigio, la demandante no se apareció a informar a mi poderdante de la firma en el Registro respectivo y tampoco presentó el / documento definitivo de venta. El día 15 de Diciembre de 2008, se presentaron la demandante. Ciudadana: VINCENZA TRITTO DE FATO y su Abogada o representante legal para ese momento, la Ciudadana: LAURA MACCANIN MAS (Inpreabogado N° 30.707), quien supuestamente iba a hacer el documento definitivo de venta, para informarle a mi poderdante que por los problemas que había en el Registro, la firma se efectuaría en Enero de 2009. El día quince (15) de Enero de 2009, la demandante y la Abogada Laura Machain Mas, le propusieron a la Ciudadana: ANDREA GARCIA OJEDA… UN CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE objeto del contrato de Opción a Compra-Venta, mientras se tramitaba el documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo… aceptó la proposición hecha por la demandante, sin haberse firmado el documento traslativo de propiedad; el canon de arrendamiento acordado fue por la cantidad de TRES MIL CIEN BOLIVARES (Bs.F. 3.100,00), monto que incluía el pago de condominio del inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta…
…Ciudadana Juez (a), la prueba de que el incumplimiento fue de la demandante, Ciudadana: Vincenza Tritto de Fato, es que, aparte de que no realizó los trámites por ante el Regisüx) Inmobiliario a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual era su obligación, le “alquiló mediante contrato verbal”, el inmueble comprado a la vendedora y demandada de autos, pero lo que demuestra mas su incumplimiento y contradicción de sus alegatos es que, aparte de que “ocultó” la relación arrendaticia que tiene con la demandada; como se explica que la demandante se haya tardado: MAS DE UN (01) AÑO, es decir, CATORCE (14) MESES, a partir del vencimiento del contrato y del supuesto incumplimiento de la Ciudadana: Andrea García Ojeda, para incoar esta acción temeraria (la demanda fue admitida por este Tribunal el 11-03-2010 y el Contrato de Opción a Compra-Venta, se venció el 13-12-2008) y mas aun, cobrando los cánones de arrendamiento y con la demanda ya incoada y admitida siguió cobrando los cánones de arrendamiento hasta el mes de Octubre de 2010. Y lo mas probable es que la demandante hubiera continuado con su incumplimiento y con esta “irregularidad” hasta que, seguramente por la situación existente en el país con respecto a los inmuebles arrendados para vivienda, decidió incoar esta demanda temeraria, pero sin MENCIONAR EN NINGÚN MOMENTO LA RELACIÓN ARRENDATICIA existente con la demandada; lo cual desvirtúa y contradice los alegatos absurdos expuestos en el libelo de demanda sobre el incumplimiento de la demandada y los supuestos “daños y perjuicios” ocasionados a la demandante. Ya que la situación que se presenta desde aquel momento hasta la fecha es, que existe un contrato de arrendamiento verbal vigente y el contrato de opción a compra-venta vencido; por lo tanto, la obligación de la demandante era, DESPUÉS DE TRANSCURRIDO CATORCE (14) MESES DE HABERSE VENCIDO EL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, “notificar por escrito” y preferiblemente por la vía judicial; informando a la vendedora, la nueva fecha, para la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro respectivo y dejando sin efecto el “contrato de arrendamiento verbal”. Pero la demandante no lo hizo (ni siquiera de manera verbal), porque era mejor seguir cobrando más de Tres Mil Bolívares de cánones de arrendamiento (Bs. F. 3.100,oo), (Bs. F. 74.400,oo; hasta el Mes de Diciembre de 2010), para luego, después de catorce (14) meses, demandar por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, pero sin dejar de cobrar el alquiler…
…De conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, impugno, rechazo y contradigo, la estimación de la demanda (cuantía) establecida en esta acción temeraria por la parte demandante, por ser exagerada y no estar fundamentada, ni ajustada a derecho, ya que la pretensión de la demandante, de acuerdo al “Petitorio” hecho en el libelo de demanda es: “el cumplimiento del contrato”, o sea, la firma por ante el Registro Inmobiliario del documento definitivo de venta y pretende que se le pague lo establecido en la Cláusula Penal del Contrato de opción a compra-venta como indemnización por incumplimiento (Bs. F. 20.000,oo), entonces, cual es el fundamento, en que se basan la demandante y su apoderada para estimar la cuantía de la demanda en Trescientos Quince Mil Bolívares (Bs. F. 315.000,oo), o sea, 4.846.15 U. T., será que pretenden también que la demandada le devuelva o le pague el monto que recibió por el inmueble, es decir, la cantidad de Doscientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. F. 295.000,oo), ya que si sumamos el monto estipulado en la cláusula penal del contrato objeto de este litigio y la cantidad que pagó la demandante por el inmueble, nos da la cuantía exagerada de esta demanda. Y consta en el Contrato de Opción a Compra-Venta, consignado por la propia demandante y en el Petitorio establecido en el libelo, que la cuantía de este litigio la debió estimar la demandante por la cantidad de: VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. F. 20.000,oo), o sea, 308 U. T., por lo que a todo evento, impugno el monto de la cuantía de esta temeraria demanda por exagerada y solicito respetuosamente un pronunciamiento del Tribunal al respecto…
…DE LA RECONVENCIÓN
De conformidad con lo establecido en el Artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, procedo a RECONVENIR a la Ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATTO, demandante plenamente identificada autos, de la siguiente forma…
…Establezco como los hechos, los ratifico y doy por reproducidos en esta RECONVENCIÓN, todos y cada uno de los narrados en el Capítulo II de Contestación de la demanda y a los fines legales consiguientes…
…Ciudadana Juez (a), es evidente el incumplimiento de la Ciudadana: Vincenza Tritto de Fato, parte demandante y reconvenida, no solo cuando, realizó los tramites ante el Registro durante la vigencia del contrato, sino q durante catorce (14) meses después tampoco lo hizo; pero sí “arrendó” inmueble después de haberlo comprado a su vendedora y no conforme con e y a sabiendas de su incumplimiento y de esa irregularidad (la cual ocultó Tribunal, violando lo establecido en el Artículo 170 del Código Procedimiento Civil), demanda temerariamente por “cumplimiento contrato”. Pero aparte de eso, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solo a cumplir con todo lo expresado en ellos, sino a las consecuencias que de ellos se derivan, por eso fundamento la presente Reconvención, en lo establecido en los Artículos 1.159. 1.160, 1.161, 1.167 y 1.264 del Código Civil, en los Artículos 170, Ordinal 1º, Parágrafo Único, Ordinal 2°, 340, 365 del Código de Procedimiento Civil…
…Por todo lo antes expuesto, es que procedo en este acto, por orden de mi poderdante, de conformidad con lo establecido principalmente en el Artículo 1.167 del Código Civil, a RECONVENIR, como en efecto así lo hago, a la Ciudadana: VINCENZA TRITTO DE FATO… por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, a que convenga en esta “Reconvención” o de lo contrario sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En recibir el valor del inmueble entregado a mi poderdante, deduciendo la demandada reconviniente, lo establecido en la Cláusula Penal del Contrato objeto de este litigio, por el cumplimiento de la demandante reconvenida. SEGUNDO: En dejar sin efecto el contrato de arrendamiento verbal sobre el inmueble objeto de Contrato de Opción a Compra-Venta y que se tengan los pagos de los cánones de arrendamiento hasta la fecha como indemnización de la suma entregada. TERCERO: En pagar las costas y costos de todo el proceso…”
c) Escrito de contestación a la reconvención, presentado por la abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada actora, en el cual se lee:
“…Niego, rechazo y contradigo que mi representada se haya comprometido a realizar los trámites correspondientes a la firma en el registro, incluido el documento definitivo de venta; en virtud que tal y como lo señala nuestro Código Civil en su artículo 1.491, quien tiene la obligación de hacer dichos tramites es la compradora, siendo obligación de mi mandante el pago de los referidos gastos de registro y pago de honorarios por redacción. Dicha obligación nunca fue perfeccionada por la vendedora ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, es decir, nunca gestionó la redacción del documento de venta, ya que es la vendedora quien tiene toda la documentación necesaria para hacerlo, y menos aún realizó las gestiones ante el Registro Inmobiliario respectivo.
Aún más, fue establecido en el contrato de opción de compra-venta lo siguiente: “QUINTA: Solo en caso de llevarse a efecto la negociación de compra-venta, la cantidad entregada en este acto en calidad de ARRAS, será imputada al precio de venta de EL INMUEBLE, estando obligada LA OPCIONANTE, a pagar el saldo restante, o sea la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,00) al momento de protocolización de documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva, en cheque de gerencia a nombre de LA PROPIETARIA”- Quiero decir con esto que mi representada tal y como fue pactado, pagó el saldo de precio que supuestamente debía verificarse al momento de la protocolización, antes de verificarse la venta, ya que la vendedora no ha tramitado el documento de venta, cuestión que es su obligación.
Niego, rechazo y contradigo que mi representada le haya dicho a la demandada que el documento definitivo fuese a salir a nombre de una de sus hijas, menos aún que la demandada reconviniente le informara que para eso, había que firmar un nuevo contrato de opción a compra-venta y dejar sin efecto el que es objeto de este litigio, y que se le presentara el documento definitivo de venta para ella revisarlo con su representante legal; ya que mi representada siempre ha mantenido la voluntad y la decisión de adquirir ella personalmente el inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, tanto es así que siempre cumplió con los pagos en la fecha acordada con dinero de su propio peculio (CUESTIÓN ADMITIDA Y RECONOCIDA POR LA PARTE DEMANDADA), y esa misma razón ejerce la presente acción de cumplimiento de contrato de opción compra-venta.
Niego, rechazo y contradigo que mi mandante haya tenido como representante legal o abogada, a LAURA MACCANIN MAS (Inpreabogado N°30.707), menos aún que fuera esta referida ciudadana quien redactaría el documento traslativo de propiedad, que como se dijo anteriormente mi representada jamás se comprometió a redactar documento de venta, es más, no la conoce.
Niego, rechazo y contradigo que se haya pactado con la demandada de autos contrato verbal de arrendamiento.
Niego, rechazo y contradigo que mi mandante haya recibido la cantidad de TRES MIL CIEN BOLIVARES (Bs.3.100,00) mediante un cheque que emitiera la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA y JOSEFINA OJEDA TORRES, de la cuenta corriente N°2009 0134 0220 56 2203045614, de la Entidad Bancaria BANESCO.
Desconozco las consignaciones arrendaticias hechas a favor de mi mandante.
Admito como cierto que efectivamente la prórroga del contrato de opción de compra culminó en fecha 13 de Diciembre de 2008.
La verdad es que mi mandante siempre ha cumplido con las obligaciones pactadas en el contrato de opción, tanto es así, que en fecha 04 de diciembre de 2008, realizó el último pago del saldo de precio de venta, hecho éste reconocido por la demandada.
Ahora bien, para disfrazar su incumplimiento la demandada hace una serie de afirmaciones tendientes a invertir las obligaciones legales y contractuales de ambas partes establecidas en el contrato de opción y en la ley, llegando más lejos, en desvirtuar la relación contractual alegando un supuesto arrendamiento, es decir, la propietaria de un inmueble paga canon de arrendamiento por habitar y hacer uso de propiedad, nada más absurdo que esto; o por ejemplo, en el supuesto de ser ciertos los hechos que la demandada aduce en su reconvención, ¿no era más fácil para mi mandante e inclusive para la demandada hacer el documento de venta y firmarlo en el registro, que cobrar e inclusive tener que pagar para la demandada unos supuestos cánones de arrendamiento, e interponer esta demanda?, La respuesta es sí.
Pero la verdad es que nada de lo que alegó la demandada en su reconvención es cierto, porque lo que verdaderamente pasó es que la demandada hoy reconviniente nunca cumplió con su obligación de hacer la tradición del inmueble objeto de opción de compra, por que según sus dichos no tenía para donde mudarse, o por las razones que sean, pero no cumplió con el contrato.
Al respecto nuestro Código Civil establece lo siguiente.
Artículo 1487… 1488… 1491… 1527…
…Aplicando el contenido de estas disposiciones al caso que nos ocupa, tenemos que la compradora ciudadana ANDREA GARCIA… con la firma del documento de opción tenia la obligación de hacer la tradición del inmueble objeto del contrato de opción, y de poner la cosa vendida en manos de mi mandante, luego que esta ultima cumpliera con su obligación, que no es otra que pagar el precio. Pues bien mi mandante pagó el precio de venta establecido en el contrato de opción en el tiempo estipulado, y solo esperaba que la vendedora le indicará el precio de los gastos para poder finalmente firmar en el registro el documento traslativo de propiedad, pero la vendedora le indicó a mi mandante que no tenía para donde irse si le vendía el apartamento, por esa razón nunca gestionó la redacción del documento de venta, ni los trámites ante el Registro…
…por estas razones pido al Tribunal declare sin lugar la reconvención propuesta…”
d) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 25 de febrero de 2013, en la cual se lee:
“…este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, actuando en sede mercantil, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: con lugar la demanda intentada por la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO… contra la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA… por cumplimiento de contrato, en consecuencia, en caso de no cumplimiento voluntario de esta decisión esta sentencia servirá como titulo, es decir, como documento definitivo de venta que deberá ser protocolizado por ante la Oficina de Registro correspondiente, constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 7-1, situado en el piso 7, de la Torre SAMARA I, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL RESIDENCIAS SAMARA”, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, dicho apartamento tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y TRES METROS CUADRADOS CON SETENTA DECIMETROS CUADRADOS (83,70 M2), le corresponde un puesto de estacionamiento distinguido con el numero NOVENTA Y SIETE (N° 97) ubicado en el sótano uno (1) y un maletero signado con el numero M-20 y esta comprendido dentro de los siguientes linderos; NORTE: con la fachada norte del edificio, SUR: con el apartamento N° 7-14, ESTE: con el apartamento N° 7-4 y OESTE, con la fachada principal del edificio, y le pertenece al vendedor según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 15 de junio de 2007, bajo el N° 30, protocolo único, tomo 26. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, contra la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO. TERCERO Se condena a la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, pagar a la ciudadana VINCENZA TRITIO DE FATO, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de Cláusula Penal derivado del incumplimiento…”
e) Diligencia de fecha 11 de abril de 2013, suscrita por el abogado IGNACIO VELIS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en la cual apela de la sentencia anterior.-
f) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 18 de abril de 2013, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 25 de febrero de 2013.-
SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Original de contrato preparatorio de venta, celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el No. 01, Tomo 216.
Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, en su carácter de “PROPIETARIA”, celebró contrato preparatorio de venta con la ciudadana VICENZA TRITTO DE FATO, en su carácter de “LA OPCIONANTE”, en el cual la hoy demandada, VICENZA TRITTO DE FATO, se obliga a dar en venta, y la accionante, ciudadana VICENZA TRITTO DE FATO, a comprar un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 7-1, situado en el piso 7, de la Torre Samara I, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Residencias Samara, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, en jurisdicción del Municipio San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo, por el precio de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 295.000,00); Y ASI SE DECIDE.
2.- Instrumento de fecha 04 de diciembre de 2008, en el cual la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, deja constancia que recibió de la ciudadana VICENZA TRITTO DE FATO, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,00), por concepto de cancelación del saldo restante del precio estipulado de venta, según contrato de opción de compra-venta autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2008.
Este Sentenciador observa que, dicho instrumento es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, la abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada actora, promovió las siguientes pruebas:
1.- Reprodujo el contrato preparatorio de venta, celebrado por las partes por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2008, y el recibo de fecha 04 de diciembre de 2008, en el cual la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, deja constancia que recibió de la ciudadana VICENZA TRITTO DE FATO, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,00).
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- Invocó y reprodujo la confesión realizada por la parte demandada en el Capítulo II en el escrito de contestación a la demanda y reconvención, presentada en fecha 28 de febrero de 2011, donde admite lo siguiente: “…El Día 04 de Diciembre de 2008, cuando la demandante paga el saldo restante a la demandada (Bs.F. 195.000,00)…”.
En este sentido, en decisión de fecha 02 de Octubre de 2.003, de la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, contenida en el expediente número AA60-S-2003-00166, con ponencia del Magistrado Dr. Juan Rafael Perdomo, se estableció: “Tiene establecido esta Sala que las afirmaciones de hecho contenidas en el escrito de la demanda y contestación, no tienen carácter o naturaleza de “pruebas”, aún cuando, ciertamente, precisan los términos en que las partes han dejado planteado la litis, y en ese sentido, delimitan los extremos cuya prueba deberá ser aportada posteriormente a aquellos cuya demostración no será necesario aportar”. Por lo tanto, tal alegato no constituye prueba alguna, sino que son delimitantes de la litis, tal como se señalará en la parte motiva del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Prueba testimonial de los ciudadanos ROSA VIRGINIA HERNANDEZ YALLONARDO y JUAN LUIS JIMENEZ CAMPOS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio.
Este Juzgador observa que los ciudadanos ROSA VIRGINIA HERNANDEZ YALLONARDO y JUAN LUIS JIMENEZ CAMPOS, no comparecieron el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, tal como se dejó constancia en las actas de fechas 29 de abril de 2011, las cuales corren agregadas a los folios 80 y 81, en el mismo orden señalado, declarándose desiertos dichos actos.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
El abogado ANDRES JOSE ROMERO RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:
1.- Reprodujo el contrato de opción de compra-venta, el libelo de demanda y el escrito de contestación a la demanda.
En relación al contrato de opción de compra-venta, este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas al escrito libelar, se pronunció sobre la valoración del mismo, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
Este Sentenciador observa que, en relación a la prueba promovida, consistente en el contenido del escrito libelar, el mismo, no constituye un medio probatorio válido, ya que en la forma en que fue promovido se asimila al mérito favorable, el cual no constituye un medio probatorio, razón por la cual este Sentenciador no puede entrar a valorar el mismo; Y ASÍ SE DECIDE.
En relación al escrito de contestación a la demanda, la Doctrina Adjetiva Venezolana, en criterio del tratadista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE (Tratado de Derecho Procesal Civil. 1.987), ha definido dicho escrito de la siguiente manera: “…la contestación a demanda es el acto procesal del demandado, mediante el cual éste ejercita el derecho de defensa y da su respuesta a la pretensión contenida en la demanda…”; por lo que, al no constituir un medio probatorio válido; es por lo que, esta Alzada no puede pronunciarse sobre la valoración de dicho escrito como un medio de prueba; Y ASÍ SE DECIDE.
2.- Prueba de informes, solicitando que se oficiara a la Entidad Bancaria Banesco, a los fines de que informara a quien le pertenece la Cuenta Corriente Número 2009 0134 0220 56 2203045614; que si de esta cuenta fueron emitidos cheques por la cantidad de TRES MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 3100,00), durante los meses de enero, febrero y marzo del año 2009 y el nombre de los beneficiarios de esos cheques y la fecha de cobro de los mismos.
Consta al folio 145 del presente expediente, misiva expedida por Banesco, Banco Universal), de fecha 25 de abril de 2012, en la cual informa que: “…de acuerdo a nuestros archivos informáticos, la Cuenta Corriente No. 0134-0220-56-2203045614, pertenece al cliente García Ojeda Andrea Estefanía, C.I. No. V-20.534.659. De acuerdo a los movimientos se evidencian los cheques Nros. 17080008 de fecha 22-01-2009 por Bs. 3.100,00, 24051207 de fecha 03-03-2009 por Bs. 3.100,00 y 48051260 de fecha 24-03-2009 por Bs. 3.100,00. Adjunto movimientos desde el 02-01-2009 hasta el 31-03-2009 e imagen de los cheques Nros. 17080008 y 24051207 donde evidenciará los datos del beneficiario. En relación al cheque No. 48051260, no ha sido posible recuperar imagen del mismo…”.
Para valorar la presente prueba de informes, el Tribunal observa, que la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresó lo siguiente:
“...la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas...”
En consecuencia, se aprecia la prueba de informes sub-examine, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
3.- Prueba de informes, solicitando que se oficiara a la Entidad Bancaria Banco de Venezuela, a los fines de que informara a quien le pertenece la Cuenta Corriente Número 0102 0309 110001013591, si de esa cuenta fueron emitidos cheques por la cantidad de TRES MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 3.100,00), durante los meses de enero, febrero y marzo del año 2009 y el nombre de los beneficiarios de esos cheques y la fecha de cobro de los mismos.
Esta prueba a pesar de que fue admitida por el Tribunal “a-quo”, en las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa que no fue recibida respuesta alguna por dicha institución bancaria, razón por la cual esta Alzada desecha dicha prueba de la presente causa; Y ASI SE ESTABLECE.
4.- Estados de Cuenta del Banco Banesco, correspondiente a los meses Enero y Marzo de 2009, de la cuenta corriente N° 0134 0220 562203045614, pertenecientes a la Cuenta a nombre de la ciudadana ANDREA GARCIA.
Observa este Sentenciador, con relación a dichos instrumentos, que los mismos no tienen ningún valor probatorio por ser documentos apócrifos, en el sentido de no estar firmado por persona alguna, ello de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil, el cual señala: “Los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado…”; por lo que se desechan de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.
5.- Recibos expedidos por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, San Diego y Naguanagua de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde consta que la ciudadana ANDREA GARCIA, por la cantidad de TRES MIL CIEN BOLÍVARES (Bs. 3.100,00), correspondientes a los meses de noviembre de 2010 al mes de enero 2011, ambos inclusive.
Dichos recibos, al no haber sido impugnados por la parte actora, esta Alzada les da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente, la ciudadana ANDREA GARCIA, hizo consignaciones mensuales, ante el referido Juzgado Primero de Municipio, correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses que van desde noviembre de 2010, a enero de 2011, a favor de la ciudadana VICENZA TRITTO DE FATO, por el inmueble ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, Edificio Samara I, Piso 7, Apart. 7-1, Calle 93, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE.
6.- Planillas de depósitos del Banco de Venezuela, en la Cuenta No. 0102 0309 110001013591, realizados por la ciudadana ANDREA GARCIA.
Observa este Sentenciador que en el caso de los documentos escritos, tipo tarjas, cada parte conserva un original idéntico, que debe guardar coincidencia con el otro original, el elemento característico de éstos instrumentos es la coincidencia, tal como establece el artículo 1.383 del Código Civil. El elemento que las determina, es la coincidencia del monto de los depósitos y de las fechas de los mismos, existente entre el Vouchers como principio de prueba por escrito y el resultado de la exhibición documental, de la declaración del tercero o de los informes de prueba de la persona jurídica, por lo cual dicho medio de prueba es perfectamente legal y debe admitirse.
En efecto, para esta Alzada, el vouchers constituye un principio de prueba por escrito, que si bien, nunca podría llevar a la convicción del Juzgador la plena prueba del pago realizado, con el resultado de la Mecánica Probatoria de la Exhibición de documental de la parte o de un tercero, o a través de la propia prueba de los informes, se constituye en un medio que debe valorar el Juzgador a través de la Sana Crítica; vale decir, que el Vouchers, como tarja, se asimila al documento emanado de terceros, que puede servir como principio de prueba o soporte para pedir no solamente la testimonial del tercero, sino su exhibición y también el informe de prueba, como mecanismos probatorios y adjetivos que complementan a la tarjas. En el caso sub examine, no se evidencia que los vouchers hayan sido ratificados a través de ninguna de las pruebas señaladas, por lo que al no haber sido ratificados, se les otorga simple carácter indiciario para ser adminiculado con las demás pruebas traidas a los autos; Y ASI SE DECIDE.
7.- Prueba testimonial de las ciudadanas ADRIANA ISOLINA GOMEZ RIVERO y DAYLING GABRIELA MORILLO TONDON, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio.
Este Juzgador observa que las ciudadanas ADRIANA ISOLINA GOMEZ RIVERO y DAYLING GABRIELA MORILLO TONDON, no comparecieron el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, tal como se dejó constancia en las actas de fecha 02 de mayo de 2011, las cuales corren agregadas a los folios 83 y 84, en el mismo orden señalado, declarándose desiertos dichos actos.
TERCERA.-
Como punto previo, pasa este Sentenciador a pronunciarse sobre el rechazo y contradicción de la cuantía de la demanda, efectuada por la accionada, y a tal efecto observa que:
En el escrito de contestación de demanda, el apoderado judicial de la accionada rechazó y contradijo la cuantía de la demanda por exagerada.
En este sentido, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, establece lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva...”
Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión Nº R.H.-00504 del 26 de julio de 2005, reiterando criterio anterior, señaló:
“…Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigüa o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander), estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, si no es probado ese nuevo elemento, quedará firme la estimación realizada por el demandante en su escrito libelar, que, como se dijo, fue estimada en la cantidad de veintisiete millones seiscientos dos mil seiscientos cuarenta y siete bolívares con setenta y cuatro céntimos (Bs. 27.602.647,74)….”
Ahora bien, en el presente caso se observa que, a pesar de que el apoderado judicial de la accionada rechazó la estimación de la demanda por considerarla exagerada, a los fines de que pudiera estimarse el verdadero valor de la demanda, nada probó al respecto, por lo que en apego al criterio jurisprudencial transcrito supra, debe declararse firme la estimación efectuada por la actora en el libelo; Y ASÍ SE DECIDE.
Decidido lo anterior, observa este Sentenciador que, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 14 de agosto de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró con lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano NELSON ERNESTO ROMERO, contra la ciudadana AGATA RITA ANNA GUCLIOTTA SILVESTRE.
La abogada ANA GABRIELA HERNANDEZ LIRA, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, en el escrito libelar, alega que su poderdante celebró un contrato de opción de compra-venta con la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 13 de Agosto de 2008, sobre un inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 7-1, situado en el piso 7, de la Torre Samara I, el cual forma parte del “Conjunto Residencial Residencias Samara”, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo; que en el mencionado contrato de Opción de Compra-Venta se convino en la obligación por parte de la propietaria de vender, y por parte de su mandante se obligó a comprar, el inmueble antes aludido, tal como consta en la Cláusula Primera, por la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 295.000,00); que en el referido contrato de opción, fue establecido por las partes la forma de cumplimiento de las obligaciones allí asumidas, que como garantía del cumplimiento de sus obligaciones, “LA OPCIONANTE” entrega en este acto como ARRAS a LA PROPIETARIA la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 30.000,00), que sumados a la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) que había adelantado totalizan la suma de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 100.000,00); que si al vencimiento de la CLAUSULA CUARTA, no se ha protocolizado el documento definitivo de compra venta, por causas imputables a “LA OPCIONANTE”, “LA PROPIETARIA” tomará para su beneficio en calidad de indemnización por daños y perjuicios la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) del valor del monto entregado en calidad de arras por “LA OPCIONANTE” para la reserva del inmueble; que en el caso de que la operación definitiva de compra-venta no se materialice por causas imputables a LA PROPIETARIA dentro del término previsto para ello, esta deberá reintegrar a LA OPCIONANTE, lo recibido en calidad de ARRAS, estando obligada a pagar una suma adicional de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios que se ocasione a LA OPCIONANTE, en un plano no mayor de Treinta (30) días; que en cuanto al saldo del precio pactado, es decir la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,00) fue establecido en la Cláusula Quinta lo siguiente: “Solo en caso de llevarse a efecto la negociación de compra-venta, la cantidad entregada en este acto en calidad de ARRAS, será imputada al precio de venta de EL INMUEBLE, estando obligada LA OPCION ANTE, a pagar el saldo restante, o sea la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,00) al momento de protocolización de documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva, en cheque de gerencia a nombre de LA PROPIETARIA”; que dicha opción tenía un plazo de duración de noventa (90) días continuos más treinta (30) días de prórroga, contados a partir de la firma, así consta en la Cláusula Cuarta; que la opción fue firmada en fecha 13 de Agosto de 2008, lo que quiere decir, que el plazo de la opción era del 13 de Agosto al 13 de Noviembre de 2008, más la prorroga, la cual fue establecida desde el 13 de Noviembre de 2008 al 13 de Febrero de 2009; que su mandante a los fines de cumplir con el pago del saldo de precio y con ello realizar la protocolización de la venta definitiva del inmueble, en fecha 04 de diciembre de 2008, pagó la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,00), tal como consta en recibo emanado de la compradora, ciudadana ANDREA ESTEFANIA GAROA OJEDA, cumpliendo con su principal obligación, es decir, el pago del saldo de precio en su totalidad dentro del plazo estipulado en la opción, pero es el caso, que la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, no cumplió con lo convenido en el contrato de opción de compra-venta, ya que una vez que recibió el saldo de precio, debió firmar el documento traslativo de propiedad y con ello perfeccionar la venta del inmueble objeto del contrato de opción, y cumplir así con la tradición legal del inmueble, tal como fue pactado, pero señaló que no podía entregar el inmueble y hasta la fecha no ha realizado gestión alguna tendiente a cumplir con lo convenido en el contrato de opción, es decir, la de firmar el documento de venta definitivo por ante la Oficina de Registro respectiva, visto que su representada cumplió con lo convenido en el contrato de opción, tal es el caso, de pagar la totalidad del precio de venta en el tiempo estipulado; razón por la cual con fundamento a lo previsto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, demanda a la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente: 1.-) En el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta celebrado 13 de Agosto de 2008, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, bajo el No. 01, Tomo 2416 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, sobre el inmueble antes identificado, y en consecuencia en otorgar el documento definitivo de compra-venta ante la Oficina de Registro respectiva, o en caso contrario, la sentencia sirva como titulo para el mismo, y en entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, libre gravámenes, en buen estado y solvente de todos los servicios; y 2.-) En pagar la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,oo) por concepto de Cláusula Penal derivado de su incumplimiento.
A su vez, el ciudadano ANDRES JOSE ROMERO RODRIGUEZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, en el escrito de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo que su poderdante, la Ciudadana ANDREA ESTEFANÍA GARCÍA OJEDA, no haya cumplido con lo convenido en el contrato de Opción a Compra-Venta objeto de este litigio; negó, rechazó y contradijo que su mandante se haya negado a firmar el documento “traslativo de propiedad”; que su poderdante le haya dicho a la demandante que no podía entregar el inmueble objeto del contrato de Opción a Compra-Venta; que su mandante no ha realizado gestión alguna, para no cumplir con lo convenido en el Contrato de Opción a Compra-Venta especialmente con la Cláusula Primera; que su poderdante haya recibido múltiples requerimientos por parte de la demandante para trasladarse a la Oficina de Registro para firmar, incumpliendo con su obligación principal; que su poderdante haya generado daños y perjuicios de ningún tipo a la demandante y menos por incumplimiento; negó, rechazó y contradijo todos los hechos narrados por la demandante y su apoderada en el libelo de demanda por ser falsos, contradictorios y “temerarios”; que los hechos verdaderos son: el que una vez que se autentica el documento de Opción a Compra-Venta el día: 13-08-2008; la accionante, ciudadana: VINCENZA TRITTO DE FATO, se comprometió a realizar los trámites correspondientes a la firma en el registro, incluido el documento definitivo de venta, en vista de que ella era la compradora e iba a correr con los gastos regístrales y honorarios de Abogados; que el día 04 de Diciembre de 2008, cuando la demandante paga el saldo restante a la demandada (Bs. F. 195.000,oo), le dijo a su poderdante que el documento definitivo iba a salir a nombre de una de sus hijas, a lo que la ciudadana: ANDREA GARCÍA OJEDA, le informa a la demandante que para eso, había que firmar un nuevo Contrato de Opción a Compra-Venta y dejar sin efecto el que es objeto de este litigio y que se le presentara el documento definitivo de venta para ella revisarlo con su representante legal, a lo que no hubo respuesta de la demandante en ese momento; que el día Trece (13) de Diciembre de 2008, fecha en la que se venció la prórroga del Contrato de Opción a Compra¬venta objeto de este litigio, la demandante no se apareció a informar a su poderdante de la firma en el Registro respectivo y tampoco presentó el documento definitivo de venta; que el día 15 de diciembre de 2008, se presentaron la demandante: Ciudadana: VINCENZA TRITTO DE FATO y su Abogada o representante legal para ese momento, la Ciudadana: LAURA MACCANIN MAS, para informarle a su poderdante que por los problemas que había en el Registro, la firma se efectuaría en Enero de 2009; que el día 15 de Enero de 2009, la demandante y la Abogada Laura Machain Mas, le propusieron a la Ciudadana: ANDREA GARCIA OJEDA un contrato verbal de arrendamiento del inmueble objeto del contrato de Opción a Compra-Venta, mientras se tramitaba el documento definitivo de venta por ante el Registro Inmobiliario respectivo; quien aceptó la proposición hecha por la demandante, sin haberse firmado el documento traslativo de propiedad; que el canon de arrendamiento acordado fue por la cantidad de TRES MIL CIEN BOLIVARES (Bs.F. 3.100,00), monto que incluía el pago de condominio del inmueble objeto del contrato de opción a compra-venta; que la prueba de que el incumplimiento fue de la demandante, es que, aparte de que no realizó los trámites por ante el Registro Inmobiliario a los fines de la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual era su obligación, le “alquiló mediante contrato verbal”, el inmueble comprado a la vendedora y demandada de autos; que con la demanda ya incoada y admitida siguió cobrando los cánones de arrendamiento hasta el mes de Octubre de 2010; que la obligación de la demandante era, después de transcurrido catorce (14) meses de haberse vencido el contrato de opción a compra venta, “notificar por escrito” y preferiblemente por la vía judicial, informando a la vendedora la nueva fecha, para la protocolización del documento definitivo de venta por ante el Registro respectivo y dejando sin efecto el “contrato de arrendamiento verbal”, pero la demandante no lo hizo.
Trabada así la litis, se tienen como hechos no controvertidos la celebración del contrato de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el No. 01, Tomo 216; en el cual la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, se obligó a dar en venta a la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, el inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N° 7-1, situado en el piso 7, de la Torre SAMARA I, el cual forma parte del “Conjunto Residencial Residencias Samara”, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, mediante un precio de DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 295.000,00), recibiendo “LA PROPIETARIA” como arras en el acto de la firma de dicho documento, la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), y saldo restante, vale señalar, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 195.000,00), la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, recibió de la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, en fecha 04 de diciembre de 2008; teniéndose como hechos controvertidos el que si existe la obligación o no, por parte de la promitente vendedora, de otorgar el documento definitivo de venta y la procedencia o no de los daños y perjuicios.
De la lectura de las cláusulas contractuales contenidas en el instrumento objeto del presente juicio, se evidencia que por una parte, se habla de un contrato de opción de compra-venta; y por la otra, se establece el precio y la forma de pago, su duración y las consecuencias de su incumplimiento; haciendo con ello necesario extraer la naturaleza jurídica del contrato que nos ocupa; más aún, si tomamos en cuenta que la calificación que den las partes a sus acuerdos de voluntades no resultan vinculantes para los jueces, quienes en base al principio iura novit curia, y en uso de las facultades que les confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; podrán precisar la verdadera naturaleza de la convención, ello bajo el criterio sentado por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, en el que se precisa:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Debiendo a su vez, señalarse que, la calificación del contrato conforma una cuestión de derecho, consistente en la labor que los Jueces realizan al subsumir los hechos en el derecho, encuadrando los mismos en un tipo del contrato, precisando así la naturaleza jurídica del contrato; por lo que pasa esta Alzada a determinar la naturaleza del contrato celebrado por las partes, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2008, bajo el No. 01, Tomo 216.
La revisión del contrato objeto del presente juicio, se evidencia que, las partes acordaron respecto a los siguientes elementos: a) el objeto: apartamento destinado a vivienda, No. 7-1, Piso 7, Edificio Samara I, el cual forma parte del Conjunto Residencial “Residencias Samara”, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo; b) el precio: DOSCIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 295.000,00); y c) la forma de pago: Como garantía del cumplimiento de sus obligaciones “LA OPCIONANTE” entrega en el acto de la firma de dicho documento como arras a “LA PROPIETARIA”, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), la cual será imputada al previo de venta de dicho inmueble, y si bien en dicho contrato se establece que, el saldo restante, vale señalar, la cantidad de CIENTO NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 195.000,00), se debía pagar al momento de la protocolización del documento definido de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente, de los propios dichos de la parte demandada en el escrito de contestación a la demanda, la accionante en fecha 04 de diciembre de 2008, pagó el referido saldo.
El artículo 1161 del Código Civil dispone que en los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se transmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado.
Este dispositivo normativo hace de la venta un contrato consensual.
Ahora bien, la doctrina ha admitido otra modalidad de contrato relacionado con el de venta, como lo es la promesa bilateral de venta o pre contrato de venta, que los define como: “El contrato por medio del cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”.
En cuanto a la jurisprudencia patria, ésta no ha tenido reparos en admitir la similitud de las promesas preliminares de compra venta a ventas definitivas y obligatorias, no obstante, cuando lo convenido es una expectativa para la celebración del contrato porque está sujeta al cumplimiento de algún requisito o condición, se reserva la calificación de promesa de venta (sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, el 29 de marzo de 1984, Ramírez y Garay, Tomo 85, p.p. 550-551).
Doctrinariamente, la promesa bilateral de venta, perfeccionada con inclusión de sus dos elementos esenciales, artículo 1.474 del Código Civil, objeto y precio, son ventas propiamente dichas y se reserva la calificación de promesa de venta siempre con sus dos elementos esenciales objeto y precio, cuando lo convenido es una simple expectativa para la celebración del contrato porque ésta se sujeta al cumplimiento de algún requisito o circunstancia posterior.
Sobre el punto de si el contrato de opción de compra-venta puede estimarse una venta, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha sostenido el criterio según el cual, efectivamente, si están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, así se colige de sentencia N° 116 del 12/4/05, expediente N°04-109 en el juicio de Ana Morela Serrano Iriarte y otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini, donde se estableció:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral.
Asimismo, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, realizó una acertada interpretación del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de opción de compra-venta y un documento privado celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultados los actores para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma parte del supuesto de hecho de la referida norma, que es precisamente lo planteado en el juicio…”.
Y si bien, el criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C.A., N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña; la Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio.
En el caso sub examine, al adminicular el contenido del artículo 1.474 del Código Civil, con lo estipulado en las cláusulas PRIMERA y SEGUNDA del contrato suscrito entre las partes, es forzoso concluir que perfeccionada la venta la pretensión de cumplimiento de contrato a objeto de que se otorgue el documento definitivo de compra venta en el Registro respectivo, debe prosperar. En consecuencia, la hoy accionada, ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, debe otorgar el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N°7-l, situado en el piso 7, de la TORRE SAMARA I, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL RESIDENCIAS SAMARA”, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo; por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, previo el pago por parte de la compradora, ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, de los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de la vendedora, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
Decidido lo anterior, con relación a la pretensión resarcitoria consistente en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de cláusula penal, se hace necesario analizar el contenido de la cláusula TERCERA del contrato, en la cual se lee:
“Como garantía del cumplimiento de sus obligaciones LA OPCIONANTE entrega en este acto como ARRAS a LA PROPIETARIA la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 30.000.000,00), que sumados a la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BsF. 70.000,00), que había adelantado totalizan la suma de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 100.000,00) que LA OPCIONANTE entrega en este acto como ARRAS a LA PROPIETARIA…. En el caso de que la operación definitiva de compra - venta no se materialice por causas imputables a LA PROPIETARIA, dentro del termino previsto para ello, esta deberá reintegrar a LA OPCIONANTE, lo recibido en calidad de ARRAS, estando obligada a pagar una suma adicional de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios que se ocasione a LA OPCIONANTE, en un plazo no mayor de Treinta (30) días...”
La naturaleza de la cláusula penal, lo es esencialmente resarcitoria; pudiendo las partes contratantes, fijar anticipadamente, sin necesidad de la intervención de un experto o de un tribunal, el monto de los daños o perjuicios que cualquiera de ellas pudiera sufrir por el incumplimiento de la otra, ya sea el incumplimiento total del compromiso o el retardo o moratoria en la ejecución del mismo; previendo para ello el pago de una cantidad determinada de dinero como indemnización, o la facultad de retener un cierto porcentaje de dinero de la cantidad que se haya entregado previamente como parte del precio del bien cuya compraventa se prometió; ello de conformidad con la norma contenida en el artículo 1.258 del Código Civil, el cual establece que la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de una obligación principal. Y siendo que del análisis de la cláusula TERCERA del contrato se desprende que la propietaria, hoy demandada, en el caso de que la operación definitiva de compra-venta no se materialice, ésta debía reintegrar a LA OPCIONANTE, lo recibido en calidad de ARRAS; así como pagar una suma adicional de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 20.000,00), por concepto de daños y perjuicios que se ocasione a LA OPCIONANTE, al precisarse que lo dado en calidad de arras forma parte del pago del precio de venta, así como el que la propietaria deberá otorgar el documento definitivo de venta y en caso de negativa la presente sentencia haría de título, ello no encuadra en el supuesto previsto en la cláusula penal, dado que lo que se previó fue el resarcimiento de daños y perjuicios en caso de que no se otorgase el documento definitivo de venta. Por lo que la pretensión de la accionante de autos en el cobro de la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), por concepto de cláusula penal, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Cumpliendo con el principio de exhaustividad de la sentencia, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la reconvención, observándose que la accionada de autos en el escrito de contestación a la demanda interpuso reconvención o mutua petición, solicitando la resolución del contrato de opción compra venta; limitando su actividad probatoria en demostrar la existencia de la relación locativa que sobre el inmueble objeto de la demanda se estableció entre la accionante reconvenida, ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, y la accionada reconviniente, ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA; así como el pago de la contraprestación por el uso del inmueble; y decidido como fue que la hoy accionada, ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, debe otorgar el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N°7-l, situado en el piso 7, de la TORRE SAMARA I, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL RESIDENCIAS SAMARA”, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo; por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, previo el pago por parte de la compradora, ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, del saldo deudor al momento de dicho otorgamiento; así como el pago de los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro; dado el cumplimiento por parte de la compradora, ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, la pretensión de resolución del contrato de opción compra venta, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 25 de febrero de 2013, debe ser declarada parcialmente con lugar, tal como se señalara en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta el 11 de abril de 2013, por el abogado IGNACIO VELIS, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, contra la sentencia dictada el 25 de febrero de 2013, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, contra la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA. En consecuencia, SE CONDENA a la accionada, ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble constituido por un (1) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el N°7-l, situado en el piso 7, de la TORRE SAMARA I, el cual forma parte del “CONJUNTO RESIDENCIAL RESIDENCIAS SAMARA”, ubicado en la Urbanización Las Chimeneas, en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo; por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, previo el pago por parte de la compradora, ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO, de los gastos correspondientes a la redacción de escritura, aranceles y derechos de registro. En caso de negativa de la vendedora, de otorgar el documento definitivo de venta, la presente sentencia definitiva constituirá titulo de propiedad suficiente, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.- TERCERO: SIN LUGAR la reconvención formulada por la ciudadana ANDREA ESTEFANIA GARCIA OJEDA, contra la ciudadana VINCENZA TRITTO DE FATO.
Queda así REFORMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
No existe condenatoria en costas, dada la naturaleza del presente fallo.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem.
Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.
PUBLÍQUESE
REGÍSTRESE
DÉJESE COPIA.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los trece (13) días del mes de mayo del año dos mil catorce (2.014). Años 204° y 155°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 11:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes. Se libró Oficio No. 183/14.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO.-