TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinticinco de noviembre de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: KP02-V-2013-002408

PARTE DEMANDANTE: JULIO CESAR SILVA ARANGUREN, venezolano, mayor de edad, titularidad N° 14.513.473.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Antonio Alvarado Isea, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.913.

PARTE DEMANDADA: VILMA COROMOTO HERNÁNDEZ TIMAURE, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.801.126.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Rafael Rodríguez y Christian Torres, Abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 138.747 y 136.164.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la Pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la representación judicial de la parte actora, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que consta en documento privado de fecha 18 de septiembre de 2012que su mandante celebró un contrato preliminar de compra venta mediante el cual la demandada se comprometió a vender y su mandante a comprar el bien inmueble propiedad de auqella, constituido por un apartamento distinguido con el N° 02-06 del Bloque 23, edificio 01 de la Urbanización Ruezga II, Barquisimeto, Parroquia Unión, Municipio Autónomo Iribarren, Estado Lara, ubicado en el segundo piso, con una superficie de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS (75.67Mts2); que consta de tres dormitorios con espacio para closets, sala comedor, cocina, lavadero y un baño; que se encuentra alinderado así: NORTE: con área de circulación del edificio; SUR: con fachada sur del edificio; ESTE: con fachada este del edificio y OESTE: con fachada oeste del edificio y pared del apartamento 02-07; PISO: con techo del apartamento 01-06 y TECHO: con piso del apartamento 03-06; que le corresponde un porcentaje de 3,25%; que el documento de condominio se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 24 de febrero de 1992, N° 22, Tomo 7, Protocolo Primero y documento de aclaratoria protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 30 de diciembre de 2003, bajo el Nº 23, tomo 18, Protocolo Primero. Que le pertenece a la demandada según consta en documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Segundo del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 19 de diciembre de 2011, bajo el N° 2011.2532, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 363.11.2.4.2242 correspondiente al libro del folio real del año 2011. Que el precio de la venta se estipuló en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,oo Bs.) y que de los cuales su representado canceló cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (120.000,oo Bs.) y que el saldo restante se comprometió a pagarlo en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra venta. Que estipularon un término de CIENTO VEINTE (120) días para la protocolización del documento mencionado y que el precio de la venta sería cubierto mediante crédito bancario el cual su representado tramitó y obtuvo a través del Banco Occidental de Descuento y procedió a efectuar la presentación del Documento ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Estado Lara en fecha 15 de marzo de 2013 y que este fijó el otorgamiento a partir del 20 de marzo de 2013. Expuso que la negociación estuvo signada por una especie de tolerancia mutua, en el sentido que la vendedora mostró poca diligencia en cuanto a la obtención y entrega de los recaudos necesarios para la presentación del conjunto de recaudos ante el Registro Público y que ello motivó que las fechas de emisión de las solvencias y constancias necesarias fueran posteriores al término de vigencia indicado en la contratación, cuya actitud de la vendedora toleró el vendedor y que finalmente al acopiarlos en su totalidad fueron debidamente presentados ante el despacho público citado. Que el retardo de la vendedora en hacer entrega de sus recaudos motivó tardanza en cuanto a la respuesta del ente financiero para el otorgamiento del recurso correspondiente al crédito hipotecario. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Que por lo expuesto demanda a la ciudadana Vilma Coromoto Hernández Timaure por cumplimiento de contrato de compra venta para que sea obligada a cumplir con las condiciones inherentes al vendedor, como son la tradición legal del inmueble vendido y la entrega material y efectiva. Estimó la demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (420.000,oo Bs.).
En fecha 05 de agosto de 2013, este Juzgado admitió a sustanciación la anterior pretensión.
En fecha 30 de enero de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda exponiendo que su representada en ningún momento incumplió las cláusulas establecidas en el contrato celebrado, indicando que en la oportunidad legal consignarían copias del expediente llevado por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en el que se demandó su reconocimiento de contenido y firma, signado KP02-V-2013-1009, negando que por responsabilidad de la propietaria no se materializó la negociación, habiendo suministrado todos los recaudos necesarios a los fines de la tramitación del crédito bancario y que una vez vencido el lapso fijado y a la vez su prórroga se procedió a contactar en innumerables ocasiones al demandante, siendo infructuosas dichas gestiones. Que seguidamente realizó una oferta real de pago en virtud de la cantidad otorgada a su representada en expediente que cursa en el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, expediente KP02-V-2013-001467. Que el optante comprador incumplió la cláusula tercera del contrato en cuanto al plazo de la opción.
En fechas 20 y 21 de febrero de 2014, las representaciones judiciales de las partes presentaron escritos de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 10 de marzo de 2014, a excepción de la prueba de informes solicitada por la representación judicial de la parte demandada quien apeló de dicho auto en fecha 12 de marzo de 2014, recurso que oyó este Juzgado en ambos efectos, mediante auto de fecha 13 de marzo de 2014.
En fecha 27 de marzo de 2014, se escuchó la declaración testifical del ciudadano Eduardo Sánchez.
En fecha 17 de junio de 2014, este Tribunal negó el decreto de la Medida Cautelar solicitada por la representación Judicial de la parte actora.
En fechas 22 y 27 de Mayo de 2014, la representación judicial de la parte demandada y el apoderado actor presentaron escritos de informes.
En fecha 25 de junio de 2014, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de observación a los informes presentados por la contraparte.
En fecha 20 de octubre de 2014, este Juzgado ordenó agregar a los autos oficio recibido del Banco Occidental de Descuento.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de opción a compra venta, identificado ut supra, que se encuentra acompañado al escrito libelar, y al que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, además de haber sido convenida su existencia por parte de la demandada de autos.
De acuerdo a los términos en que la actora expuso los hechos, fundamento de libelo, especificó que la negociación cuyo cumplimiento exige judicialmente estuvo “signada por una especie de tolerancia mutua”, lo que condujo a que el contrato no fuese cumplido de manera rigurosa por los intervinientes.
Para escudriñar el propósito contractual, es menester revisar algunas disposiciones de la legislación sustantiva vigente. En ese sentido se tiene que el artículo 1.133 del Código Civil dispone:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Por su parte, el 1.159 de ese mismo texto dispone como consecuencia:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

De igual manera, el artículo 1.264 señala la conducta a observar en materia contractual:
Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
De lo expuesto, observa quien esto decide que las partes intervinientes en la presente causa, son contestes al afirmar la existencia del contrato cuyo cumplimiento se procura en estrados.
El hecho que la actora haya acompañado a su libelo las solvencias emitidas por los organismos competentes, requeridas por la Oficina de Registro Público, constituye un hecho convenido por las partes, que una vez verificado contrasta diametralmente con aquello afirmado por la actora, respecto a que la hoy demandada no había sido suficientemente diligente en procurar esos instrumentos.
En la oportunidad de promover pruebas, la representación judicial de la parte actora promovió contrato de venta del inmueble identificado (cursante a los folios 6 a 13) y que debe ser desechado por resultar apócrifo, por lo que al carecer de suscripción alguna, mal puede atribuirse a alguien su autoría.
Promovió asimismo la representación judicial de la parte actora, constancia de recepción de documento por parte del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Iribarren, a tenor de lo establecido en el artículo 49 de la Ley del Registro Público y del Notariado que se valora con fundamento a la sana crítica, y que por haber sido producido de manera mecanizada en fecha 15/03/2.013, permite advertir que un ciudadano de nombre Eduardo Sánchez, con cédula de identidad 4.721.112, presentó para ser protocolizado un instrumento.
Si bien en principio tal instrumento debería ser desechado por cuanto el presentante antes identificado no es parte en la causa, ni tampoco resulta identificado plenamente el instrumento presentado con propósito registral, consta a los folios 82/83 de autos que ese mismo ciudadano rindió declaración testifical, y allí advierte haber fungido como vendedor en la operación que unió por vía contractual a quienes hoy representan intereses contrapuestos, por lo que el instrumento antes referido cursante al folio 14 constituye un indicio que el intermediario, antes identificado, presentó para su protocolización el documento de venta a que se ha hecho referencia.
La demandada promovió copia simple de expediente de oferta real propuesta por la vendedora en fecha 22 de mayo de 2013, inserta a los folios 32 al 41 de autos, a través de ese procedimiento puede evidenciar quien aquí decide que la hoy demandada quiso poner a disposición de su cocontratante las cantidades de dinero recibidas por parte de éste. En ese sentido, conviene indicar que, según lo establecido en la cláusula segunda del contrato de marras que habiendo sido celebrado el contrato de opción en fecha 18 de septiembre de 2012, el plazo dispuesto de 120 días para la protocolización del documento definitivo de compra venta mas los 30 días de prórroga, vencieron en fecha 17 de febrero de 2013; por lo que la manifestación de voluntad hecha por la entonces vendedora con asistencia de un órgano jurisdiccional, resulta bastante para interpretar que ella no admitió la aparente laxitud en la ejecución contractual que señaló la actora en su escrito libelar.
Tampoco puede pasar desapercibido para quien juzga que la actora propuso la pretensión en fecha muy posterior al vencimiento del plazo establecido en el contrato, cuando estaba ya advertida del procedimiento de oferta real aludido.
Por último, la representación judicial de la parte demandada promovió la declaración testifical del ciudadano Eduardo Sánchez, quien afirmó que la demandada hizo entrega oportuna de las solvencias a la actora, hecho éste que queda corroborado al reparar en que tales instrumentales fueron acompañadas por la última de las nombradas a su libelo de demanda, por lo que en atención a cuanto establece el artículo 508 de la Ley Adjetiva Civil Venezolana, debe reputarse como fijado ese hecho.
Especial atención merece la resulta de la prueba de informe dirigida al Banco Occidental de Descuento, entidad bancaria que informó a este Despacho que el ciudadano demandante no mantiene ni mantuvo créditos con esa institución, de lo que se pone de manifiesto que a decir de esa entidad el hoy demandante no satisfizo la obligación de su cargo concerniente a gestionar el crédito o financiamiento que le permitiera sufragar el pago del precio.
Por tanto, a juicio de quien este fallo suscribe quedaba de parte del demandante demostrar el hecho acreditativo de su pretensión, en atención a lo que debe ponerse de relieve el contenido del artículo 1.269 del Código Civil “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención (omissis)”, lo que se traduce en la expresión de la regla “dies interpellat pro homine” , esto es, con el sólo acaecimiento del plazo establecido en el contrato quedaba obligado el promitente comprador a liberarse de la obligación asumida, y no habiéndolo hecho, ni tampoco demostrado el incumplimiento de la hoy demandadada, la pretensión por él esgrimida resulta infundada en derecho, y, por tanto, debe ser declarada sin lugar. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de OPCIÓN A COMPRA VENTA, intentada por el ciudadano JULIO CESAR SILVA ARANGUREN contra la ciudadana VILMA COROMOTO HERNÁNDEZ TIMAURE, previamente identificados.
Se condena en costas a la parte demandante perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes de noviembre del año dos mil catorce (2014). Años 204º y 155º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Antony Gilberto Prieto Ortiz

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 3:20 p.m.
El Secretario,
OERL/mi