TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Juicio: Desalojo, basada en los numerales “1”, “3”, “4”, “5” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Objeto de la pretensión: un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número y letra 1-C, situado en el primer (01) piso del Edificio “BETA”, ubicado entre las Esquinas de Maturín y Abanico, frente a la Avenida Este 3, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital. Actora: Ciudadana MALTA ELENA MALUENGA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-10.835.955. Abogado Asistente: César Pérez Barreto, letrado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 178.180. Demandada: Ciudadana ANA TERESA CHACÓN, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-2.109.576. Defensoras Públicas: Marina Romero y Marielys Carrasco, letradas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 123.507 y 117.258, respectivamente, en su carácter de Defensora Pública Primera (1º) Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda.

Exp. 10969
(AP71-R-2015-000191)

ACTA DE AUDIENCIA ORAL

En el día de hoy, ocho (08) de abril de dos mil quince (2015), siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) oportunidad fijada por este Tribunal para que tenga lugar la Audiencia Oral a que se contrae el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, alusiva a la apelación interpuesta el 25 de febrero de 2015 por las abogadas Marina Romero y Marielys Carrasco, en su carácter de Defensora Pública Primera (1º) Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, respectivamente, representando a la ciudadana ANA TERESA CHACÓN (parte accionada), en contra de la sentencia proferida el 11 de febrero de 2015 (publicada in extenso el 18 de febrero de 2015) por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró parcialmente con lugar la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA contra la ciudadana ANA TERESA CHACÓN. En este estado, se anunció el acto respectivo a las puertas del Tribunal y comparecieron: 1) La ciudadana MALTA ELENA MALUENGA (parte actora), debidamente asistida por el abogado César Pérez Barreto, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 178.180; y 2) La abogada Marielys Carrasco, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 117.258, en su carácter de Defensora Pública Primera (1º) Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, representando a la ciudadana ANA TERESA CHACÓN (parte accionada-recurrente). El Tribunal acordó conceder a ambas partes el derecho de palabra, instándose que indiquen los medios de prueba que harán valer. Iniciado el acto se concedió el derecho de palabra a la parte demandada-recurrente, a través de su Defensora Pública Marielys Carrasco, quien expuso lo siguiente:
• Que recurre la sentencia proferida el 11 de febrero de 2015 (publicada in extenso el 18 de febrero de 2015) por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y solicita la nnulidad de la misma conforme a lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil por incurrir ultrapetita;
• Que la parte actora no demandó el subarrendamiento sino el desalojo basada en los numerales 1, 3, 4, 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, las cuales no fueron probadas;
• Que el a-quo declaró parcialmente con lugar la demanda de desalojo y declaró la resolución del contrato;
• Que sus defensas se circunscribieron a la acción de desalojo;
• Que la actora tiene aproximadamente 29 años con su relación arrendaticia, no respetando el derecho de preferencia ofertiva, por lo que inició un procedimiento independiente ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda;
• Que el Tribunal de la Causa valoró correctamente las pruebas en virtud del principio de la sana critica establecido en el artículo 119 eiusdem;
• Que solicitó exhorto al Tribunal Décimo Cuarto de Municipio al momento de dar contestación a la demanda, en virtud de la equivocación incurrida por la propia parte demandada al momento de consignar el escrito de contestación en otro tribunal, el cual estaba acompañado de pruebas documentales;
• Que dichas documentales fueron consignadas en copias simples y se promovió pruebas de informes a los organismos respectivos, y no se obtuvo respuestas de los mismos;
• Que los depósitos fueron ciertamente consignados extemporáneamente pero por una causa no imputable a la parte demandada, sino al trámite ante los organismos para el pago del canon.

Terminada la exposición de la parte accionada, se le otorgó el derecho de palabra a la representación de la parte demandante-recurrida quien hizo un resumen de lo ocurrido en el proceso de primera instancia, y alego:
 Que se opone a todo lo alegado por la parte demandada;
 Que nunca se le dio el acceso al bien mueble, y no pago los cánones de arrendamiento sino que mantuvo una actitud hostil;
 Que la acción de la demandada era hacerse pasar por la dueña del inmueble incurriendo en sub-arrendamiento, utilizando el apartamento en usos deshonestos;
 Que cancelaron el 21 de noviembre de 2013 los meses de marzo a diciembre 2012, de enero a noviembre de 2013, y la ley contempla 05 días para el pago del mismo, realizándolos de manera extemporánea;
 Que alegó el principio de preclusivisidad, en virtud de que consigno extemporánea las pruebas al equivocarse la actora en la consignación de las pruebas;
 Que existió error al valorar las pruebas, en virtud de que en la sentencia definitiva apreció las mismas consignadas en copias simples, las cuales no fueron valoradas correctamente, la representación judicial de la parte accionante se opuso a las misma;
 Que los testigos que evacuaron en la audiencia de juicio ante el a-quo manifestaron ser sub-arrendatarios.

Se declaran concluidas las exposiciones de ambas partes, quienes suscriben la presente acta en presencia del Juez y la Secretaria del Despacho Judicial.

La ciudadana ANA TERESA CHACON La ciudadana MALTA MALUENGA
Y su Abg. Marielys Carrasco Y su Abg. Asistente Cesar Pérez

Defensora Pública de la parte demandada Parte Actora
(recurrente)

Terminadas las exposiciones de las partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 123 y con la interpretación del artículo 121 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Órgano Jurisdiccional procediendo en términos precisos y breves, como lo ordena el 257 de la Carta Magna, dicta la siguiente sentencia:

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

I

Conoce esta Alzada de la apelación interpuesta (el 25/02/2015) por las abogadas Marina Romero y Marielys Carrasco, en su carácter de Defensora Pública Primera (1º) Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, respectivamente, representando a la ciudadana ANA TERESA CHACÓN (parte accionada), en contra de la sentencia definitiva dictada el 11 de febrero de 2015 (publicada in extenso el 18 de febrero de 2015) por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA (cédula de identidad Nº V-10.835.955), debidamente asistida por el abogado César Pérez Barreto, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 178.180, en contra de la ciudadana ANA TERESA CHACÓN (cédula de identidad Nº V-2.109.576), representada por las abogadas Marina Romero y Marielys Carrasco, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 123.507 y 117.258, en su carácter de Defensora Pública Primera (1º) Provisoria y Auxiliar con Competencia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, respectivamente.

En la referida decisión se estableció en el Dispositivo lo siguiente:
“(…) -DISPOSITIVO-
Por los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA, en contra de la ciudadana ANA TERESA CHACON, ambas partes identificadas a los autos, y decide así:
ÚNICO: Se declara la resolución del contrato de arrendamiento en fecha 08 de diciembre de 2007, y en consecuencia, se condena a la demandada a desalojar y hacer entrega real y efectiva del inmueble arrendado ubicado en la Esquina de Maturín y Abanico, frente a la Avenida Este 3, Edificio Beta, piso 1, apartamento 1-C, Municipio Bolivariano Libertador, a la parte actora (…)” (Sic.) Folio 188

Cumplidos los trámites del recurso en la forma prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas y verificada la anterior Audiencia Oral, esta Alzada para decidir hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO.- Se inició el presente proceso por demanda de desalojo, basada en los numerales “1” (falta de pago), “3” (usos deshonestos del inmueble), “4” (deterioros mayores y reformas no autorizadas) y “5” (incumplimiento de normativa de convivencia) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, incoada por la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA en contra de la ciudadana ANA TERESA CHACÓN, relativa al apartamento distinguido con el número y letra 1-C, situado en el primer (01) piso del Edificio “BETA”, ubicado entre las Esquinas de Maturín y Abanico, frente a la Avenida Este 3, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital.
Aduce la accionante: (i) que el referido inmueble era propiedad de los ciudadanos MARIETTA DI PIETRO DE PALUMBO, MAURO PALUMBO DI PIETRO, ITALO PALUMBO DI PIETRO y ANTONIO DOMINGO PALUMBO DI PIETRO; (ii) que la señora MARIETTA DI PIETRO DE PALUMBO suscribió un contrato de arrendamiento con la Administradora Diana, quien le dio en arrendamiento el mencionado bien inmueble a la ciudadana ANA TERESA CHACÓN (demandada), posteriormente cambió de administradora suscribiendo un nuevo contrato de arrendamiento con la Administradora Borges-Abreu, finalmente finiquitó los contratos de arrendamiento con la última administradora, subrogándose personalmente ella como arrendadora del inmueble de su propiedad (para el momento), manteniéndose en calidad de inquilina la ciudadana demandada; (iii) que cuando adquirió el inmueble arrendado (la actora) se subrogó personalmente en los derechos y obligaciones alusivos a la titularidad del derecho de propiedad del mismo, dado que no existía contrato de arrendamiento con ninguna administradora protocolizó la compra del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) ante el Registro; (iv) que la Administradora Borgues Abreu C.A. le cedió los derechos y obligaciones como arrendadora del inmueble de marras, adquiriendo luego formalmente el mismo por parte de la copropietaria MARIETTA DI PIETRO DE PALUMBO, quien actuó en su propio nombre y en el de los otros copropietarios; (v) que la ciudadana ANA TERESA CHACÓN (demandada) se ha negado a reconocerla como arrendadora del inmueble tomando actitudes violentas; y (vi) que la accionada se creía la dueña del inmueble (identificado ab-initio) y lo había arrendado supuestamente a cuatro familias.
Además de la petición de desalojo fundada en los numerales “1” (falta de pago), “3” (usos deshonestos del inmueble), “4” (deterioros mayores y reformas no autorizadas) y “5” (incumplimiento de normativa de convivencia) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la parte actora solicitó se ordene a la demandada: (1) a la entrega del inmueble; (2) a la cancelación de los cánones insolutos hasta la fecha en que quede definitivamente firme la demanda, por concepto de daños y perjuicios, (3) al pago de las costas y costos del juicio; y peticionó (4) la indexación de las cantidades líquidas condenadas a pagar .
En el acto de la litis contestatio, la representación de la parte demandada negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho alegado por la parte actora en su libelo de demanda. De igual forma, la representación de la accionada adujo que no existe insolvencia por parte de la arrendataria, que ella le pagó a la Administradora Borges Abreu, con autorización expresa de la ciudadana Marrett Di Pietro de Palumbo, hasta el mes de agosto de 2008 y al siguiente mes no había nadie en la oficina de dicha administradora, transcurriendo tres meses sin que le informaran a quien le debía pagar, en virtud de tal incertidumbre inició ante el Tribunal Vigésimo Quinto del Municipio Libertador el procedimiento correspondiente para la consignación del pago de los cánones de arrendamiento (Exp. No. 20000339, nomenclatura interna de ese Juzgado), efectuando depósitos en el Banco Industrial de Venezuela desde el mes de noviembre de 2008 hasta el mes de abril de 2009 y en el Banco de Venezuela desde mayo de 2009 hasta febrero de 2012, al entrar en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda siguió cancelando ante la Superintendencia Nacional de Vivienda.
Igualmente, adujo: (1) que la presunta venta violó el derecho de preferencia ofertiva, iniciando el procedimiento administrativo ante el SUNAVI (Exp. No. 030120901378), por cuanto nunca se le realizó la primera oferta para la compra del inmueble, en el cual vive desde hace más de 30 años aproximadamente; (2) que niega contundentemente que la ciudadana ANA TERESA CHACON, tenga conductas impropias, contrarias a la moral y al orden público alegadas por la actora, es una persona de tercera edad; que las responsabilidades penales de su hijo son de carácter personal no relevantes para resolver esta controversia; (3) que el inmueble no se encuentra en estado deplorable, por cuanto la inquilina ha realizado las reparaciones menores correspondientes para la preservación y conservación del apartamento, niega haber realizado modificaciones a la estructura de la vivienda; (4) que ninguna autoridad municipal, nacional, estatal o comité multifamiliar ha realizado algún pronunciamiento que establezca una violación o incumplimiento por parte de la demandada a las disposiciones que regulan la convivencia, por lo que no proceden ninguna de las causales de desalojo incoadas en su contra.

SEGUNDO.- En el decurso del proceso ambas partes hicieron valer las siguientes pruebas:
PARTE ACTORA:
a) Copia Certificada del Título de propiedad del inmueble objeto de la pretensión, identificado ab-initio (Folios 16 al 19), marcado con la letra “A”, protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 06 de febrero de 2009, inscrito bajo el No. 2009.105, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 214.1.1.1.259 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, apreciándosele conforme al artículo 1.384 del Código Civil, quedando demostrado que la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA (actora) es propietaria del bien arrendado;
b) Instrumento Privado de Contrato de Arrendamiento de fecha 08/12/2007 (Folios 20 al 21), marcado con la letra “B” suscrito entre “INMOBILIARIA DIANA, C.A.” con la ciudadana ANA TERESA CHACON SANCHEZ (demandada), el cual no fue desconocido por la demandada por lo que se aprecia procesalmente;
c) Copias Simples de Misivas de fechas 28/09/2008 (marcada con la letra “C”), 15/10/2008 y Finiquito (Folios 22 al 24), al ser documentos privados emanados de terceros debieron ser ratificados en juicio conforme al 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan;
d) Copia Simple de Recibo de Pago de fecha 07/11/2008 (Folio 25), el cual se desecha por cuanto no corresponde a los cánones insolutos demandados;
e) Original de Traspaso de fecha 09/09/2009 (Folio 27) en el cual la ciudadana Marieta Di Pietro De Palumbo cedió y traspasó todos y cada uno de los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento a favor de la ciudadana Malta Elena Maluenga (accionante), cuyo instrumento se desestima por emanar de un tercero y no haber sido ratificado conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, la condición de propietaria de la demandante sobre el bien objeto de la pretensión la habilita para proponer cualquier acción en contra de la arrendataria u ocupante de dicho inmueble;
f) Copias Simples de Cédulas de Identidad (Folios 28 al 32), marcada con la letra “D”, de los ciudadanos Onellimar Rodríguez V-16.484.063, Cecilio Montilla V-11.704.298, Dionelica Chiguita V-17.038.938, Erika Barrera V-23.693.365, Ana Rojas V-11.460.711, Ali Manzano V-8.039.978, Leonardo Agüero V-5.408.671. Dichos ciudadanos fueron los testigos promovidos por la accionante, y evacuados en la Audiencia de Juicio ante el a-quo, a excepción de Erika Barrera y Leonardo Agüero, cuyas deposiciones constan en el CD que cursa en el expediente (Folio 191) sobre la Audiencia de juicio verificada el 11 de febrero de 2015. Los mencionados testimoniales fueran analizadas por el Tribunal Causa conjuntamente con la Inspección Judicial evacuada en fecha 16/01/2015 (Folios 172 al 174), a los fines de verificar el subarrendamiento del inmueble y el estado en que se encontraba el mismo (identificado ab-initio), cuyo análisis este Órgano Jurisdiccional hará en el decurso de la presente sentencia;
g) Copia Simple de Resolución Nº 00839 de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat (Folios 33 al 34), marcada con la letra “E”, de fecha 12 de marzo de 2014, relativa al procedimiento previo de la demanda, sustanciado en el expediente Nº MC-00659/13-09, mediante la cual habilitó la vía judicial en la acción de Desalojo incoada por la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA (actora) en contra de la ciudadana ANA TERESA CHACON SANCHEZ (demandada). El mencionado instrumento se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

PARTE DEMANDADA:
1) Copias de Planillas de pagos de consignaciones arrendaticias (folios 81 al 121), marcados con la letra “A” emitidos por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, los mismos no fueron impugnados por la actora, y conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se aprecian procesalmente los que corresponden al periodo demandado, es decir entre marzo 2012 hasta mayo 2014, ya que la demanda fue interpuesta el 11 de junio de 2014, por lo que debe considerarse que el lapso demandado como insolvente terminaba el mes de mayo 2014, desestimándose los demás instrumentos que cursan en autos (folios 116 al 120) sobre pensiones no demandadas como insolutas;
2) Copias de vouchers (folios 121, marcado con la letra “B” y 124 al 140), con sello del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales se aprecian conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil al no haber sido impugnados por la parte actora;
3) Misivas (folios 123 y 142 marcada con la letra “D”) al ser documentos privados emanados de terceros debieron ser ratificados en juicio conforme al 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desechan;
4) Copia simple del RIF de la ciudadana MALTA ELENA MALUEGA (accionante) emitido por el SENIAT (Folio 141), se aprecia por ser emitido por un ente público y no haber sido impugnado;
5) Reprodujo el mérito favorable de los autos, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la Doctrina y la Jurisprudencia Patrias;
6) Pruebas de Informes (Folios 158 al 167) dirigidas a la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (SUNAVI) y al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante Oficios Nº 14-0639 y 14-0640, de las cuales no se obtuvo respuestas por lo que no existe elemento que pueda ser objeto de análisis;
h) Inspección Judicial evacuada en fecha 16/01/2015 (Folios 172 al 174), a los fines de verificar las condiciones del inmueble arrendado y que no se han realizado modificaciones a la estructura de la vivienda, cuyo análisis este Órgano Jurisdiccional hará en el decurso de la presente sentencia.

TERCERO.- El objeto de la apelación formulada por la representación judicial de la parte demandada se limita a la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda incoada en su contra, sustentada en el supuesto de un sub-arrendamiento del inmueble arrendado (objeto de la pretensión).

Asimismo, corresponde a este Órgano Jurisdiccional conocer de la adhesión al anterior recurso propuesta por la parte actora, referida a la insolvencia (presunta) de la demandada en cuanto a los cánones arrendaticios, la cual fue declarada improcedente por el Tribunal de la Causa.

De modo tal, que corresponde a este Tribunal avanzar, conforme al principio Tantum Devolutum Quantum Appellatum al análisis y subsecuente resolución de la apelación de la demandada y la adhesión de la actora, quedando firmes los puntos referidos a las causales “3” (usos deshonestos del inmueble), “4” (deterioros mayores y reformas no autorizadas) y “5” (incumplimiento de normativa de convivencia) establecidas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que ninguna de las partes recurrió de ellos.

CUARTO.- En relación con la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada aquella adujo, en escrito de fecha 25 de febrero de 2015 (folios 206 y 207), que la sentencia de fecha 18/02/2015 condenó a su representada por hechos distintos a los demandados en el libelo de la demanda, en virtud de que la actora demandó el desalojo del inmueble basada en los numerales “1”, “3”, “4” y “5” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no el subarrendamiento del mismo, por lo que solicitó la nulidad de la decisión (del 18/02/2015) de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal de la Causa luego de pronunciarse en la motiva sobre todas las causales de desalojo terminó estableciendo en el dispositivo del fallo lo siguiente: “(…) ÚNICO: Se declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de diciembre de 2007(…)” (Folios 188 y 203), siendo que la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA demandó el DESALOJO del inmueble identificado ab-initio, basada en los numerales 1, 3, 4 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no la Resolución del Contrato.

Asimismo, la actora estableció en el libelo y lo ratificó en su escrito de alegatos de fecha 20-10-2014 (Folios 73 y 74) lo siguiente:
“(…)como punto final quiero denunciar la incurrencia de la demandada en la prohibición de subarrendamiento prevista en el artículo 44 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que se configura como causal para la resolución de contrato en dicho cuerpo normativo, para que se éste en cuenta de la mala fe con que la demandada ha actuado todos estos años, sin embargo, al estar ampliamente inmersa en la causal de desalojo la demandada, no la demandamos por resolución de contrato, ya que dicha pretensión con el desalojo, que es lo que demandamos al ser una inepta acumulación de pretensiones a tenor de lo previsto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil haría inadmisible la presente demanda, solo dejamos constancia de la situación de subarrendamiento ilegal que probaremos con los testigos que promovemos en este mismo acto (…)” Folio 7

De manera que, conforme a los precitados asertos libelados, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Desalojo basada en los numerales 1, 3, 4 y 5 del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no la Resolución del Contrato.

Ahora bien, revisado el contenido del libelo, esta Alzada constata que la pretensión de la actora no está destinada a la resolución del contrato por subarrendamiento, sino al desalojo basado en las causales 3º, 4º y 5º del artículo 91 eiusdem, aunque aquel (al subarrendamiento) fue traído para que se dejara constancia de la “situación de subarrendamiento ilegal”, lo que constituye una mención incorrecta de la actora y que no tiene trascendencia para el análisis del fondo, ya que éste estaba circunscrito a las causales de desalojo ya referidas y éstas eran las únicas que estaban vinculadas a la pretensión.

De tal modo, que no tratándose el subarrendamiento de un hecho propiamente constitutivo de la pretensión, puesto que ésta se refiere al desalojo por las causales ya mencionadas, carece de cualquier trascendencia para la resolución del asunto controvertido, que es el desalojo, que aquel sea analizado o no, toda vez que su valoración (o no), resulta estéril y no puede ser tomada en cuenta para el juicio de mérito para dirimir el fondo de la controversia.

De ahí, que no constituyendo el subarrendamiento un verdadero hecho constitutivo de la pretensión, mal podía el Juzgado de la Causa tomar en consideración la inspección judicial de fecha 16 de enero de 2015 (Folios 172 al 174) y adminiculada con las testimoniales de los ciudadanos Onellimar Rodríguez V-16.484.063, Cecilio Montilla V-11.704.298, Dionelica Chiguita V-17.038.938, Ana Rojas V-11.460.711 y Ali Manzano V-8.039.978 (Folio 172 y 173) y, menos aún, declarar la existencia de dicho subarrendamiento como causal resolutoria (que no fue incoada como fundamento de la pretensión) y que a la postre sirvió de base (incorrectamente) a la declaratoria parcial de la demanda.

Por lo tanto, no constituyendo el subarrendamiento un hecho propio de la pretensión, la inspección de fecha 16 de enero de 2015 y las testimoniales de los ciudadanos Onellimar Rodríguez, Cecilio Montilla, Dionelica Chiguita, Ana Rojas V-11.460.711 y Ali Manzano, se desestiman, ya que el hecho que la actora pretendía acreditar con ellas (sub-arrendamiento) no configura como un elemento libelado relativo al fondo del asunto controvertido.

Sin embargo, la inspección (del 16-01-2015) promovida por la demandada para desvirtuar la causal (número “4”) de “(…) que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador (…)”, como la consideró el a-quo y cuyo punto no fue recurrido, mantiene su eficacia.

En consecuencia, no habiendo sido demandada la resolución por subarrendamiento, el Tribunal de la Causa se encontraba impedido legalmente de ingresar a su análisis como elemento para sustentar la procedencia de la demanda en ese sentido, como incorrectamente lo hizo, no decidiendo con arreglo a la pretensión deducida y las defensas opuestas, lo que conlleva a la revocatoria del mencionado punto en que se basa la declaratoria parcial de la demanda.

QUINTO.- En lo atinente a la adhesión a la apelación de la actora propuesta ante esta Alzada (el 17/03/2015), cursante a los folios 228 al 233, contra la sentencia definitiva de fecha 11 de febrero de 2015 (publicada in extenso el 18 de febrero de 2015) por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, cuyo objeto constituye sólo la omisión de pronunciamiento que realizó el a-quo respecto a la admisibilidad de unas pruebas documentales consignadas (el 28/10/2014) por la parte accionada de forma extemporánea (en violación al principio de preclusividad), las cuales fueron valoradas posteriormente en el fallo definitivo declarando sin lugar la causal de desalojo por falta de pago, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Al respecto, esta Alzada Observa:

Nuestro sistema procesal admite la adhesión a la apelación interpuesta por la parte contraria en un juicio, entendiéndose la misma como un mecanismo procesal por cuyo medio uno de los colitigantes se asocia a la apelación intentada por otro, con la finalidad de obtener el beneficio del nuevo fallo evitando así los efectos de la cosa juzgada sobre la primera decisión.

En el caso sub-examine, el presente juicio de Desalojo se tramitó a través del procedimiento establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por lo que se aplica analógicamente el artículo 301 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el artículo 123 de la referida ley establece que el Tribunal Superior dará entrada al expediente y fijará la audiencia oral para el tercer día de despacho siguiente, en el cual se dictará sentencia definitiva, por lo que se puede formular la adhesión desde el día en que esta Alzada recibe las actas procesales hasta el tercer (3º) día de despacho siguiente a las notificaciones de las partes, fijado para la verificación de la Audiencia Oral.

De la revisión de las actas procesales, se observa que la accionada se adhirió tempestivamente, es decir, antes de la verificación de la Audiencia Oral en fecha 17 de marzo 2015 (folios 228 al 233).

De modo que, la parte accionante se adhirió a la apelación de la demandada contra la decisión definitiva proferida el 11 de febrero de 2015 (publicada in extenso el 18 de febrero de 2015) por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, recurriendo solo en lo atinente a la omisión de pronunciamiento que realizó el a-quo respecto a la admisibilidad de unas pruebas documentales consignadas (el 28/10/2014) por la parte accionada de forma extemporánea (en violación al principio de preclusividad), las cuales fueron valoradas posteriormente en el fallo definitivo declarando sin lugar la causal de desalojo por falta de pago, por lo que esta Alzada declara la adhesión oportuna e ingresa a conocer de la misma.

Vista la adhesión a la apelación de la actora formulada por la parte demandada el 17 de marzo de 2015 ante esta Alzada, solo respecto a la omisión de pronunciamiento que realizó el a-quo sobre la admisibilidad de unas pruebas documentales consignadas (el 28/10/2014) por la parte accionada de forma extemporánea (violación del principio de preclusividad), las cuales fueron valoradas posteriormente en el fallo definitivo, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Con la finalidad de resolver los mencionados puntos en que se finca la adhesión a la apelación, este Tribunal considera necesario establecer con claridad el período incoado como insolvente por la parte actora, ya que ésta en su libelo no lo precisa paladinamente, puesto que hace referencia a que se le debe desde cuando adquirió el inmueble.

De modo que, tomando en consideración que la adquisión del inmueble objeto de la pretensión se produjo el 06 de febrero de 2009 (folios 16 al 18) y la admisión de la demanda el 11 de junio de 2014, se colige que el lapso a partir del cual se inicia la insolvencia (según el criterio de la actora) es el correspondiente a la pensión de marzo de 2009 (que debía ser pagada en el mes de abril de 2009), en tanto que el canon límite del período de los impagos finaliza en mayo de 2014, lo que es el mes anterior a la proposición de la demanda.

De manera que, establecido que el período de insolvencia pretendido es el comprendido entre los meses de marzo de 2009 y mayo de 2014 (inclusive), corresponde a este Órgano Jurisdiccional examinar los medios de pruebas referidos a ese lapso, quedando excluido cualquier otro periodo distinto por no guardar pertinencia con el fondo controvertido.

Por decisión del 18 de febrero de 2015, el a-quo señaló lo siguiente sobre las pruebas en general:

“(…) En relación a las pruebas aportadas a los autos, las mismas serán valoradas conforme al sistema de la Sana Critica, de conformidad con lo establecido en el artículo 119 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.-(…)” Folio 195

Asimismo, en el acta de fecha 11 de febrero de 2015, el Tribunal de la Causa estableció lo siguiente, respecto a las documentales consignadas por la representación judicial de la parte demandada:
“(…) La parte demandada aportó como prueba para demostrar su solvencia en el pago del canon de arriendo, Planillas de Pago emitidas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del “Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (Savil), evidenciándose de los mismos que los cánones de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2012, y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2013 fueron canceladas el 21 DE NOVIEMBRE DE 2013. (…)” Folios 183 y 184.

Igualmente, se deriva del auto de admisión de pruebas (del 07-11-2014), cursante a los folios 148 al 150, que el a-quo efectivamente no emitió pronunciamiento sobre la admisibilidad o no de las pruebas documentales consignadas por la parte accionada (el 28/10/2014) junto con la contestación de la demanda y posteriormente las apreció. Empero, esta Alzada observa que es obligación de los jueces analizar todas las pruebas, incluso aquellas que sean inidóneas y en ese sentido el a-quo procedió al examen de aquellas, sin que su actuación sea contraria a derecho, ya que actuó autorizado por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

Además de ello, las documentales cursantes a los folios 81 al 121 son copias de instrumentos públicos emitidos por el Sistema de Arrendamiento de Vivienda en Línea (SAVIL) de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por ende los mismos debieron ser impugnados, tal como lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnados eran susceptibles de valoración por el Tribunal de la Causa.

Con respecto a las copias simples de los vouchers cursantes a los folios 121 y 124 al 140, se desprende que los mismos poseen sellos del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por lo que se les aprecian conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por la parte actora.

De modo que, el Tribunal de la Causa actuó ajustado a derecho al apreciar dichos documentos públicos (Folios 81 al 121). Empero, esta Alzada pasara a revisar la procedencia o no de la causal de desalojo por falta de pago.

De la revisión de las actas procesales se derivan las consignaciones de los años: 2009: del 28-02-2009 al 20-12-2009 (Folios 132-133 y 137-140); 2010: del 14-01-2010 al 01-12-2010 (Folios 124-125, 131, 134-137); 2011: del 27-01-2011 al 06-12-2011 (Folios 125-128); y 2012: del 05-01-2012 al 09-04-2012 (Folios 129-130). Asimismo, consignó la demandada en el SAVIL los períodos correspondientes a los meses 03/2012 al 12/2012 (Folios 81 al 98), año 2013 desde 01/2013 hasta 12/2013 (Folios 99 al 110), y año 2014 desde 01/2014 hasta el 05/2014 (Folios 121 y 111-115).

Asimismo, es importante destacar que la Rectoría Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas emitió Resoluciones Nos. 005-2012 del 14 de mayo de 2012 y Nº 009-2012 del 10 de Agosto de 2012, mediante las cuales señaló que las actividades del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, órgano receptor de consignaciones para el momento, se reanudarían una vez que fuese designado Juez o Jueza por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, y que las causas incoadas ante dicho Juzgado permanecerían hasta tanto en suspenso y no correrían en modo alguno los lapsos procesales desde el día 17 de Abril de 2012, todo ello con el objeto de salvaguardar el derecho de los arrendatarios y beneficiarios así como a los fines de no generar desequilibrio legal alguno que pudiere conculcar los derechos de los individuos objeto de la relación consignataria.

Por su parte, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, declaró mediante Resolución Nº 00092 de fecha 06 de febrero de 2013 que el Poder Judicial no tiene jurisdicción para conocer y decidir la “consignación arrendaticia”, siendo que la consignaciones tribunalicias se debían realizar por el Sistema de arrendamiento de Vivienda en Línea (Savil).

La parte actora denunció que los pagos de los cánones arrendaticios fueron extemporáneos (que no hubo preclusividad). Sin embargo, revisados los instrumentos producidos por la parte demandada, los cuales fueron valorados con antelación (Folios 81 al 122 y 124 al 140), se desprenden que si bien todos los montos referidos a los cánones exigidos por la actora fueron consignados, aunque no en la forma en que establece el contrato locativo (Folios 20 y 21) en su cláusula “SEGUNDA”, de acuerdo a la supresión del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, designado para recibir las consignaciones, se generó una situación que exime a la parte demandada de culpa o de responsabilidad para que se le considere morosa, como fue el cierre del Tribunal de Consignaciones.

De modo que, con base en los hechos precedentes, al principio pro-defensae y a la tutela judicial efectiva consagrada en el artículo 26 de nuestra Carta Magna, esta Alzada considera que en el caso de autos no se produjo infracción al principio de preclusividad ni insolvencia de los (2) mensualidades consecutivas que hagan procedente el desalojo basado en la falta de pago.

De manera que, la adhesión en referencia resulta improcedente.

En conclusión, habiendo resultado procedente la apelación de la demandada, e improcedente la adhesión de la actora, el dispositivo del fallo recurrido (de fecha 11/02/2015, publicada in extenso el 18/02/2015), ha de ser modificado, debiendo establecerse en el mismo la declaratoria sin lugar de la demanda, con la correspondiente imposición de costas generales, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, ha de declararse que no existe especial imposición de costas respecto al recurso y a la adhesión.
II

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia:

PRIMERO: Se MODIFICA la sentencia dictada el 11 de febrero de 2015 (publicada in extenso el 18 de febrero de 2015) por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en lo que respecta al particular que había declarado parcial la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA contra la ciudadana ANA TERESA CHACÓN (identificadas ab-initio), quedando firmes los puntos referidos a las causales “3”, “4” y “5” del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declaradas improcedentes en la sentencia;
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por la ciudadana MALTA ELENA MALUENGA en contra de la ciudadana ANA TERESA CHACÓN, alusiva al apartamento distinguido con el número y letra 1-C, situado en el primer (01) piso del Edificio “BETA”, ubicado entre las Esquinas de Maturín y Abanico, frente a la Avenida Este 3, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital;
TERCERO: Se CONDENA a la actora en costas generales de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al haber sido declarada sin lugar la demanda;
CUARTO: Se declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, no generándose costas de este recurso dada la naturaleza de la decisión;
QUINTO: Se declara SIN LUGAR la adhesión de la apelación propuesta por la parte actora, y dado el tipo de recurso no se imponen costas.

Regístrese, Publíquese y en su oportunidad legal remítase el presente expediente al Juzgado a-quo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad Capital de la República, a los ocho (08) días del mes de abril de dos mil quince (2015).
EL JUEZ

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA

LA SECRETARIA

ABG. ANA MORENO V.
En esta misma fecha, siendo las tres y treinta minutos de la tarde (03:30 p.m.) se publicó y registró la presente sentencia, hora en que finalizó la Audiencia Oral.
LA SECRETARIA,

ABG. ANA MORENO V.
EXP. Nº 10.969
(AP71-R-2015-000191)
ACE/AMV/fccs
Def.