REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS Exp. Nº AP71-R-2015-000249. En horas de despacho del día de hoy, martes veintiocho (28) de abril del año dos mil quince (2.015), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), día y hora fijada para que tenga lugar la Audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la cual había sido diferida en fecha 21 de abril de 2015; se anunció el acto a las puertas del Tribunal por la ciudadana alguacil de éste Juzgado, dejándose constancia de la comparecencia del abogado Oswaldo Antonio Ablan Hallak, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 67.301, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadano ANGELO LO MASCOLO STELLA, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de las cédula de identidad Nro. E-694.488; se deja constancia de la comparecencia de la parte demandada, ciudadana MARTHA LUZ SAMPAYO ÁLVAREZ, de nacionalidad venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-14.890.761, y de su apoderado judicial, abogado Armando R. Castellucci M., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 53.406. Se abrió la sesión presidida por el Juez Temporal, abogado RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE, y se constituyó en la Sala del Despacho; se procedió a dar inicio a la Audiencia fijada en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpusiera el ciudadano ANGELO LO MASCOLO STELLA contra la ciudadana MARTHA LUZ SAMPAYO ÁLVAREZ, en virtud del recurso de apelación interpuesto tanto por la parte demandada como por la parte actora contra la decisión dictada en la oportunidad de la audiencia oral de juicio de fecha 30 de enero de 2015, cuyo extenso fue publicado en fecha 13 de febrero de 2015 por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró Con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y parcialmente con lugar la reconvención por exceso en los pagos de los montos de condominio; y condenó en costas a la parte demandada en el juicio principal. En este estado, los apoderados judiciales de ambas partes presentaron a su contraparte informes periciales realizados individualmente por cada uno, que según dijeron eran avalúos del inmueble arrendado, y luego de ser revisados por ambos, el apoderado judicial de la parte demandada indicó al Tribunal que no estaba de acuerdo con el monto de venta presentado por la parte actora, por cuanto ello representaba casi el doble de la suma presentada por el perito propuesto por su representación, indicando conjuntamente con la demandada que no podía asumir ese compromiso, razón por la cual no llegaron a ningún acuerdo. Seguidamente, el Juez temporal comunicó a las partes el tiempo que disponían para efectuar sus exposiciones, concediéndole el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandada apelante, quien en nombre de su representada expuso lo siguiente: que la decisión del Tribunal de la causa no se encuentra ajustada a derecho por cuanto no tomó en cuenta los alegatos y pruebas promovidos por esa representación; que su representada nunca se insolventó en el pago de los cánones de arrendamiento; que las partes convinieron verbalmente en cancelar los cánones muy por encima del monto establecido en la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato; expresó el apoderado de la demandada que la relación arrendaticia entre las partes se sostuvo siempre en los mejores términos, que el arrendador en ninguna forma objetó que los cánones de arrendamiento se cancelaran acumulativamente, y que mal puede el sentenciador de instancia considerar insolvente a la demandada, si ellos acordaron verbalmente la acumulación de los cánones de arrendamiento, quedando modificado en este aspecto el contrato originario de arrendamiento; que si bien, la Regulación emanada del organismo regulador, estableció que el canon mensual era de Bs.209,80 mensual, las partes acordaron que se cancelaría la cantidad de Bs.400,00 mensuales; que si bien hubo una regulación sobre el canon de arrendamiento, y por un acuerdo entre las partes se cancela un monto superior al establecido por el ente, opera la misma circunstancia para en cuanto a la forma acumulativa en que se venían cancelando los cánones; que en el inmueble arrendado se produjeron grandes daños por la filtración de la cocina del apartamento, que ameritó reparaciones mayores, los cuales fueron pagados en su totalidad por la demandada; que esas reparaciones fueron informadas al arrendador quien se apersonó en el inmueble, y luego de verificar que se requerían las reparaciones, manifestó que no contaba con el dinero necesario, porque él se iba para Italia, y le solicitó a la demandada que cancelara las reparaciones y las descontara de los alquileres a partir de enero de 2007, y que confiando en la palabra del arrendador, no puede venir a desconocer el acuerdo verbal al que llegaron; que la hija del accionante es la que pretende desalojar a su representada; el apoderado de la parte demandada hizo alusión a que el tribunal de la causa desestimó su alegato de fraude procesal por cuanto se han intentado 3 juicios en contra de su representada con fundamento en la falta de pago, cuando ha quedado demostrado que la demandada nada adeuda por concepto de arrendamiento; solicitó que se declare con lugar el recurso de apelación y se revoque la sentencia apelada. En este estado, tomó la palabra la representación judicial de la parte actora, y alegó, que circunscribía su apelación a la declaratoria parcial de la reconvención presentada por la parte demandada en cuanto a la procedencia de las cuotas de condominio pagadas en exceso; que en el escrito de promoción de pruebas se alegó y se demostró que la demandada desde el mes de diciembre de 2005 y hasta la presente fecha, ha convenido y pagado voluntariamente tanto las cuotas ordinarias como las cuotas extraordinarias de condominio, y que en tal sentido, está demostrada la novación de las condiciones iniciales del contrato a que se refiere el tribunal de la causa; pero que sin embargo, el juez de la causa no analizó ni juzgó las pruebas aportadas, y menos aún expresó cual era su criterio, con lo cual incurrió en silencio de pruebas, que comporta además de la infracción del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, una motivación inadecuada de la sentencia; luego aduce, que habiendo una ley especial (Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda) ésta tiene aplicación preferente sobre el Código Civil; que el artículo 128 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda se establece que la acción para reclamar el reintegro de los pagos indebidos o sobrealquileres prescribe a los 10 años, que estos 10 años comenzaron a contarse a partir de la fecha en que quedó definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual y de la cuota de condominio correspondiente al inmueble de autos fue la establecida en Resolución Nº003114 de fecha 6 de agosto de 2001, y quedó definitivamente firme en día 22 de enero del año 2002; y que por ello, los diez años para interponer la acción de reintegro de sobrealquileres y de sobrecuotas de condominio, en función de la última fijación del canon, transcurrieron entre el día miércoles 23 de enero del año 2002 y el lunes 23 de enero del año 2012, y que en consecuencia, la acción de reintegro propuesta por la parte demandada está prescrita, y así solicita que sea declarado por el Tribunal; en cuanto al fraude procesal alegado por la parte demandada, el apoderado actor expresó que no ha existido ningún fraude procesal, toda vez que la primera demanda que fue interpuesta por desalojo, fue declarada inadmisible por considerar el Tribunal que conoció que el contrato era a tiempo determinado, y que por lo tanto el desalojo no era la vía idónea para demandar, siendo lo procedente la resolución de contrato de arrendamiento, que fue propuesta ante el Tribunal Octavo de Municipio, y que por lo tanto el Tribunal que conoció no conoció el fondo del asunto, y por ello no es procedente el fraude procesal alegado. En este estado, el Tribunal le cede la palabra a la representación judicial de la parte demandada para replicar los alegatos de la parte actora. Hubo contrarréplica. En este estado, siendo las 11:02 a.m., el Tribunal solicita un lapso prudencial a los efectos de dictar el fallo. EL JUEZ TEMPORAL, ABG. RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE. LA SECRETARIA, ABG. GLENDA SANCHEZ EL APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA LA PARTE DEMANDADA APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA Siendo las 3:20 p.m., estando presentes el apoderado judicial de la parte actora, y la parte demandada con la presencia del abogado Gene Belgrave Gil, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro.17.091, actuando como apoderado judicial de la demandada, se reanudó la audiencia y el Juez temporal procedió a dictar el fallo, el cual es del tenor siguiente: ANTECEDENTES EN ALZADA Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones (vto. f.344 pieza 2/2), procedentes del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, quedando distinguida la causa con el No. AP71-R-2015-000249, para la nomenclatura interna de este Tribunal, en virtud del recurso de apelación interpuesto mediante diligencias de fechas 18 de febrero de 2015 por el abogado Armando Castellucci, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y del día 24 de febrero de 2015, por el abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el precitado Tribunal de fecha 30 de enero de 2015, y publicada su extenso en fecha 13 de febrero de 2015, que declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento y parcialmente con lugar la reconvención por exceso en los pagos de los montos de condominio, que intentó Angelo Lo Mascolo Stella contra Martha Luz Sampayo Álvarez; y condenó en costas a la parte demandada en el juicio principal por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio. Por auto de fecha 19 de Marzo de 2015, este Tribunal le dio entrada al asunto y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a la constancia en autos de la práctica de la última de las notificaciones ordenadas, procediendo entonces éste despacho judicial a fijar la celebración de la referida audiencia por medio de auto indicando el día y la hora de la celebración de la misma (f. 345 al 348, pza. 2/2). Consta al folio 349 de la presente pieza, diligencia de fecha 13 de abril de 2015, presentada por la ciudadana Ramona Coromoto Mesa, en su carácter de alguacil de este Tribunal, mediante la cual dejó constancia de haber practicado la notificación de la parte demandada, consignando a los autos la boleta de notificación debidamente entregada en el domicilio procesal constituido por la parte demandada. Al folio 351 de la presente pieza, consta diligencia presentada por el apoderado judicial de la parte actora de fecha 14 de abril de 2015, mediante la cual se dio por notificado en la presente causa. En fecha 15 de abril de 2015, este Tribunal dictó auto mediante el cual fijó la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para que tuviera lugar al tercer día de despacho siguiente a esa fecha (f.352, pz.2/2). Riela del folio 353 al 357, pieza 2/2, escrito de alegatos presentado por el apoderado judicial de la parte demandada en fecha 20 de abril de 2015. Consta que en fecha 20 de abril de 2015, siendo la oportunidad fijada por el Tribunal para la celebración de la audiencia, se difirió la misma para el día 28 de abril de 2015 (f.358 al 359, pz.2/2). DE LA TRAMITACIÓN EN LA PRIMERA INSTANCIA Se inició el presente procedimiento contentivo de demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante libelo y anexos presentados en fecha 06 de abril de 2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas (F.01 al 83 ambos inclusive). Luego del proceso de distribución respectivo, le correspondió el conocimiento del asunto al Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En fecha 13 de Abril de 2011, el Tribunal de la causa admitió la demanda según lo dispuesto en los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y fijo en el segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, para que de contestación a la demanda. (F. 84 y vto pza 1/2) En fecha 02 de mayo de 2011, comparece el apoderado judicial de la parte actora, abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, consignó fotostatos a los fines de que se elabore la compulsa para los efectos de la citación de la demandada. (f. 86 pza (1/2). En fecha 09 de mayo de 2011, comparece el abogado Oswaldo Antonio Ablan Hallak, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignando los emolumentos con el objeto de citar a la demandada. (f. 88 pza 1/2) En fecha 17 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa dicta auto en virtud de que en Gaceta Oficial Nro. 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, fue publicado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, Nro. 8.190, el cual establece en su artículo 4º que: “Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto –Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidas por la respectiva autoridad que conozca los mismos (…), es por lo que ese Tribunal suspendió la presente causa en el estado que se encuentra. (F. 89 y vto Pza 1/2) En fecha 31 de octubre de 2012, diligenció el abogado Oswaldo A, Ablan Hallak, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicita que de conformidad con lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la sentencia RC. 000502dictada en fecha 1º de Noviembre de 2011, en la cual asienta textualmente: “Por ello, entiende la Sala que no es la intención del Decreto Ley una paralización arbitraria de todos los procesos judiciales iniciados con anterioridad al Decreto, lo cual generaría una situación de anarquía judicial tan peligrosa como el mal que se pretende evitar a través de desalojos arbitrarios , sino más bien la correcta prosecución de los juicios hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia, donde deberán suspenderse hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto Ley. Se reitera que la intención clara del decreto, de acuerdo a las normas citadas, en la suspensión de la ejecución material del desalojo o desocupación, y no impedir a los órganos de administración de justicia la aplicación de la Ley”. Por lo que solicita el apoderado judicial de parte actora la prosecución del juicio hasta llegar a la fase de ejecución de sentencia. Solicita sea notificada la parte demandada para la contestación de la demanda. Por auto de fecha 09 de noviembre de 2012, el Tribunal de la causa ordena la prosecución de la causa en el estado en que se encuentra. Mediante diligencia de fecha 06 de diciembre de 2012, el ciudadano David Alexis Bermúdez, Alguacil adscrito al Circuito Judicial de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, consignó compulsa sin firmar por la ciudadana Martha Luz Sampayo –parte demandada- y dejó constancia de haberse traslado el día 04/12/2012 a las 9:00 a.m, a la siguiente dirección: Edificio Rosella, Piso 5, Apartamento Nro. 51, ubicado en la Avenida Universidad entre las esquinas de Monroy y Misericordia, La Candelaria, Caracas, con el fin de practicar la citación de la ciudadana Martha Luz Sampayo Álvarez, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 14.890.761, parte demandada en el presente juicio, que dejo constancia que en dicha dirección atendió a su llamado una ciudadana quien dijo llamarse Martha Sampayo, titular de la cédula de identidad Nro. 14.890.761, quien le recibió la compulsa manifestando que no firma el recibo de citación sin hablar primero con un abogado, motivo por el cual consigno el recibo de citación sin firmar a los fines de Ley. (f.98 pza 1/2). En fecha 18 de diciembre de 2012, diligencia el apoderado judicial de la parte actora abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 67.301, solicitando que la Secretaria se sirva efectuar la fijación de la notificación en el domicilio de la parte demandada para dar cumplimiento con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil. (F. 101 pza. 1/2) En fecha 25 de febrero de 2013, el Secretario de Juzgado a quo dejo constancia que se traslado a la dirección indicada y le entregó a la demandada la boleta de notificación dando así cumplimiento de conformidad con lo dispuesto en la norma citada. (F. 55 pza 1/2) En fecha 27 de febrero de 2013, diligencia la ciudadana Martha Luz Sampayo Álvarez, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 75.056; procediendo en este acto en su propio nombre y derecho, otorgando poder especial a los abogados ARMANDO CASTELLUCCI M. y GENE BELGRAVE GIL, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.046 y 17.091. (F. 107 y 108 pza. 1/2) En fecha 27 de febrero de 2013, presenta escrito de contestación a la demanda y reconvención y anexos la ciudadana Martha Luz Sampayo Álvarez, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Gene R. Belgrave G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 17.091, constante de once folios útiles. (F. 111 al 556 pza 1/2) En fecha 27 de febrero de 2013, el Tribunal a quo admite el escrito de reconvención y fija el segundo día de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que el ciudadano Angelo Lo Mascolo Stella, comparezca a dar contestación a la reconvención. (F. 02 al 03 pza 2/2) En fecha 04 de marzo de 2013, el abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, actuando como apoderado judicial de la parte actora, presente escrito de contestación a la reconvención constante de siete folios útiles. (F. 05 al 11 pza 2/2). En fecha 13 de marzo de 2013, presentó escrito de impugnación de las copias o reproducciones fotostáticas de todos y cada uno de los instrumentos públicos y/o privados que conforman los 348 folios que integran el legajo anexo marcado “A”. (F. 13 pza 2/2) En fecha 19 de marzo de 2013, presentó escrito de pruebas el Abogado en ejercicio Gene R. Belgrave G., actuando como apoderado judicial de la parte demandada. (F. 15 al vto 16 pza 2/2) En fecha 25 de marzo de 2013, el Tribunal a quo admite el escrito de pruebas promovida por la parte demandada. (F. 17 y 18 pza 2/2) En fecha 01 de abril de 2013, presenta dos escritos de pruebas y anexos el abogado en ejercicio Oswaldo A. Ablan Hallak, actuando como apoderado judicial de la parte actora-reconvenida. (F. 22 al 47 pza 2/2) En fecha 01 de abril de 2013, el Juzgado de la causa, admite el escrito de pruebas (reconvención) promovida por la parte actora. (F. 48 y 49 pza 2/2) En fecha 1º de abril de 2014, diligencia el abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, actuando como apoderado judicial de la parte actora, solicitando se dicte sentencia definitiva. (F. 175 pza 2/2) En fecha 14 de mayo de 2014, el Tribunal de la causa dicta sentencia interlocutoria anulando el acto de citación de la parte demandada y los actos subsiguientes, acuerda reponer la presente causa al estado de reformar el auto de admisión de fecha 14 de abril de 2011, trayendo como consecuencia que se dicte nuevo acto en donde se establezca expresamente la adecuación del proceso que les ocupa, a los trámites del procedimiento judicial previsto en los artículos 103 y siguientes de la Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda. Que en ese nuevo auto que se acuerda dictar, deberá señalarse que debe citarse a la parte demandada al acto de celebración de la audiencia de mediación allí prevista; y sólo después de su celebración, es que en su caso, corresponderá la contestación de la demanda y demás actos del proceso conforme lo dispuesto en la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas. (F. 181 al 184 pza 2/2) En fecha 04 de Agosto de 2014, presenta escrito de contestación a la demanda y reconvención y anexos la ciudadana Martha Luz Sampayo Álvarez, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Gene R. Belgrave G., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 17.091, constante de once folios útiles y anexos. (F. 202 al 230 pza 2/2) En fecha 05 de agosto de 2014, el Tribunal a quo admite el escrito de reconvención y fija dentro de los diez (10) días de despacho siguiente a la presente fecha, a fin de que el ciudadano Angelo Lo Mascolo Stella, comparezca a dar contestación a la reconvención. (F. 231 pza 2/2) En fecha 11 de agosto de 2014, presentó escrito de impugnación de las copias o reproducciones fotostáticas de todos y cada uno de los instrumentos públicos y/o privados que conforman los 348 folios que integran el legajo anexo marcado “A”. (F. 13 pza 2/2) En fecha 30 de Septiembre de 2014, el abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, actuando como apoderado judicial de la parte actora, presenta escrito de contestación a la reconvención constante de diez folios útiles. (F. 235 al 244 pza 2/2). En fecha 03 de octubre de 2014, el Tribunal de la causa dicta auto abriendo el lapso probatorio de ocho (8) días de despacho siguientes a la presente fecha, para promover pruebas; tres (3) días de despacho para oposición y tres (3) días de despacho para la admisión. (F. 245 al 248 pza 2/2) En fecha 13 y 15 de octubre de 2014, presentó escrito de pruebas el Abogado en ejercicio Gene R. Belgrave G., actuando como apoderado judicial de la parte demandada. (F. 250 al 259 pza 2/2) En fecha 17 de octubre de 2014, presenta escrito de pruebas y anexos el abogado en ejercicio Oswaldo A. Ablan Hallak, actuando como apoderado judicial de la parte actora-reconvenida. (F. 261 al 285 pza 2/2) En fecha 29 de octubre de 2014, el Juzgado de la causa, admite los escritos de pruebas promovidas por ambas partes. (F. 286 y 287 pza 2/2) En fecha 16 de enero de 2015, el Tribunal a quo dicta auto de vencimiento del lapso probatorio y fija para la celebración de la audiencia el quinto día de despacho siguiente a la presente fecha a las 11:00 a.m. (F. 307 pza 2/2) En fecha 30 de enero de 2015, se llevó a cabo la audiencia de juicio en el presente asunto (F. 314 al 320 ambos inclusive pza. 2/2). En fecha 13 de febrero de 2015, el Tribunal de la causa publicó el extenso del fallo de la audiencia de juicio declarando con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento contenida en la demanda; condenó a la parte demandada a la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas del inmueble. Condena a la parte demandada al pago por vía de compensación por daños y perjuicios de los montos de alquilar hasta por la suma mensual establecidas en la regulación Nro. 003114 de fecha 06/08/2001 dictada por la Dirección General de Inquilinato; para cuyos efectos quedan a favor del arrendador los montos consignados a su favor en el Juzgado de consignaciones respectiva. Condena en costas a la parte demandada en el juicio principal. Declara parcialmente con lugar la demanda de reconvención interpuesta por la ciudadana Martha Luz Sampayo Álvarez contra el ciudadano Angelo Lo Mascolo Stella, Se condena a la parte actora-reconvenida a reintegrar a la demandada-reconviniente la cantidad de Diecisiete Mil Ciento Ochenta y Tres Bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 17.183,84), por concepto de cuotas por exceso de condominio, por no encontrarse prescritas las mismas. Con respecto a los cánones de arrendamiento, no opera el reintegro o la repetición por encontrarse las mismas prescriptas. En cuanto a la pretensión del fraude procesal interpuesto por la ciudadana Martha Luz Sampayo Álvarez contra el ciudadano Angelo Lo Mascolo Stella y la defensa judicial del referido ciudadano, el mismo no es procedente. No hay condenatoria en costas, por haber vencimiento recíproco en la demanda de reconvención. (f.322 al 336 pza 2/2). En fecha 18 de febrero de 2015, diligencia el Abogado Armando R. Castellucci, actuando como apoderado judicial de la parte demandada, apelando de la sentencia. (F. 338 pza. 2/2) En fecha 24 de febrero de 2015, diligencia el Abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, actuando como apoderado judicial de la parte actora, apelando se la sentencia. (F. 340 pza 2/2)) Por auto de fecha 27 de febrero de 2015, el Tribunal de la causa –Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas-, oyó los recursos de apelación en ambos efectos, ordenado la remisión a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en funciones de distribución. (F. 341) En fecha 16 de marzo de 2015, el presente expediente es recibido por la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial a los fines de distribución, correspondiéndole su conocimiento a este Juzgado Superior (f. 343). CONSIDERACIONES PARA DECIDIR De acuerdo con todo lo antes expuesto, se desprende que en el caso concreto de marras, el merito del asunto debatido se circunscribe a determinar por una parte, la procedencia en Derecho de la pretensión de resolución de contrato incoada por la representación judicial del ciudadano Angelo Lo Mascolo Stella, contra la ciudadana Martha Luz Sampayo Álvarez, fundamentada en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero de 2007, al mes de febrero de 2011, ambos inclusive, conforme lo estipulado en las cláusulas tercera y cuarta del instrumento privado que contiene el contrato accionado, suscrito en fecha 1º de enero de 2000, así como en el artículo 1.167 del Código Civil; por otra parte, establecer el merito de la pretensión que la parte demandada hace valer mediante reconvención, aspirando el reintegro de lo que afirma pagó por encima del monto de alquiler fijado por el organismo competente, y en concepto de reparaciones mayores en el inmueble y gastos de condominio. En el juicio principal, la representación judicial de la parte actora sostiene fundamentalmente en esta audiencia oral, que la arrendataria incumplió con la obligación de pagar el canon de alquiler en la forma convenida en el contrato accionado y por el monto fijado por el organismo regulador, lo que determina que ha incurrido en causal de resolución y por ende ejerce la acción con ese propósito, aspirando además que sea condenada a la entrega material del inmueble arrendado y al pago de la suma de los cánones insolutos más lo que se sigan causando, en concepto de daños y perjuicios, hasta la entrega definitiva del inmueble, debidamente indexados. Frente a estos hechos, la representación judicial de la parte demandada procede a dar contestación a la demanda, alegando que se encuentra solvente en el pago de los cánones que se reclaman. Al mismo tiempo, manifiesta que por exigencia del arrendador comenzó a pagar desde el mes de enero de 2006, un aumento en el canon de arrendamiento por el equivalente hoy día a Bs. 400,00, el cual viene pagando hasta la presente fecha en el expediente nº 2008-2143 nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Asevera, que en el mes de julio de 2006, se presentó un gravísimo daño de filtración en la cocina del apartamento arrendado, que ameritaba unas reparaciones mayores de lo cual fue notificado el arrendador, quien supuestamente le manifestó a su representada que por no tener dinero asumiera ella la reparación y luego procediera a compensar o descontar su costo de los alquileres. En tal sentido, aduce que el monto de la reparación incluyendo materiales y mano de obra asciende a la suma de Bs. 36.889,85, según facturas originales que corren insertas en autos. Continua afirmando, que pagó los cánones de alquiler correspondiente a los meses de mayo a diciembre de 2006, según consta en el recibo emanado del arrendador que riela a los autos; y que a partir del mes de enero de 2007, en forma progresiva y consecutiva comenzó a descontar la cantidad de las reparaciones mayores de los cánones de alquiler, según lo convenido con el arrendador, lo cual hizo hasta el mes de septiembre de 2008, siendo a partir del mes de octubre de ese año cuando comenzó a depositar el canon en el expediente del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, antes referido, debido a la notificación de finalización del contrato que supuestamente le efectuó la hija del arrendador. En lo que respecta a la demanda reconvencional, la representación judicial de la arrendataria expone que conforme a lo previsto en el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, procede a reconvenir al arrendador por reintegro en el pago de sobre alquileres; y además pretende el reintegro de las cantidades de dinero pagadas por la reparación mayor del inmueble que tuvo que asumir, y de los gastos del condominio que sostiene no le corresponde hacer. Manifiesta, que el canon de arrendamiento inicial fue convenido en la suma de Bs. 180,00; pero, en virtud de la Regulación emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio del Ministerio de Infraestructura, contenida en el acto administrativo nº 003114 de fecha 6 de agosto de 2001, el cual se encuentra en plena vigencia, el canon de arrendamiento quedó modificado a la suma de Bs. 258,79, discriminando de la siguiente manera: Bs. 209,80 en concepto de arrendamiento, y Bs. 48,90 en concepto de gastos de condominio. Expone, que en el mes de enero de 2006, el arrendador sin tramitar una nueva regulación aumentó el canon de arrendamiento a la suma de Bs. 400,00, que su representada ha venido pagando desde esa fecha. Asimismo, arguye que la arrendataria ha pagado el monto total de las cuotas de condominio emitidas por Administradora Actual C.G. C.A., tanto ordinarias como extraordinarias. Por lo antes expuesto, procede a demandar el reintegro de lo que el propietario adeuda a la arrendataria en concepto cánones de arrendamiento que pagó pagando desde el mes de mayo de 2006 a diciembre de 2006, lo cual asciende a la suma de Bs. 1.678,40, más las cantidades de dinero consignadas en exceso en el expediente llevado por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial; la suma de Bs. 32.274,25, que es el monto de la reparación mayor que realizó en el inmueble por cuenta del propietario; la suma de Bs. 22.911,79, por concepto de gastos de condominio, que incluye cuotas tanto ordinarias como extraordinarias, de lo cual deberá descontarse el equivalente al 25 % de las ordinarias, conforme a lo fijado en la Regulación del inmueble emanada de la Dirección de Inquilinato, incluyendo sus respectivos intereses y la indexación. Para combatir la demanda reconvencional, la representación judicial de la parte actora reconvenida alega la prescripción de la acción conforme lo previsto en el artículo 128 de la Ley que rige la materia; a la vez, niega, rechaza y contradice el derecho de reintegro que hace valer la parte demandada, pues en su criterio ésta aceptó efectuar dicho pago por cuenta del propietario. Dicho esto, es importante destacar que entre las partes en litigio no existe controversia en cuanto a la existencia de la relación arrendaticia, contenida en el contrato suscrito en fecha 1º de enero de 2000, el cual se reputa legalmente reconocido; como tampoco es controvertido que el ciudadano Angelo Lo Mascolo Stella es propietario del apartamento distinguido con el nº 51, ubicado en la quinta planta del Edificio Rosella, situado en la Avenida Universidad, Monroy a Misericordia, Parroquia Candelaria, Caracas. Estos hechos constan en los documentos aportados a los autos y se aprecian en su justo valor probatorio. Tampoco existe controversia en cuanto a la existencia del acto administrativo de efectos particulares emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, nº 003114 de fecha 6 de agosto de 2001, que modificó el canon de arrendamiento a la suma de Bs. 258,79, y en el que se discriminan Bs. 209, 80 en concepto de arrendamiento y Bs. 48,90 en concepto de gastos de condominio. Dicho acto administrativo quedó definitivamente firme y se aprecia como documento público administrativo, por emanar de una autoridad que actuó dentro del ámbito de su competencia. Ahora bien, es importante señalar, conforme dispone el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para reglar constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico. De allí que la mejor doctrina jurídica afirme, que los contratos constituyen en su conjunto una amplia categoría, la más amplia, sin duda, de los hechos constitutivos de obligaciones y de relaciones jurídicas en general; aquélla a través de la cual se desarrolla comúnmente la vida de los negocios. En este sentido, por mandato de la Ley, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. De acuerdo al contenido de las cláusulas tercera y cuarta del contrato suscrito por las partes de la relación procesal, la arrendataria asumió la obligación de pagar el canon de arrendamiento dentro de los primeros cinco (5) días siguientes a cada mes; pactándose además que la falta de pago de dos (2) cánones en los términos convenido, daría derecho a ejercer las acciones pertinentes. Pues bien, correspondía a la arrendataria la carga de probar el hecho extintivo o modificativo de la obligación que se imputa incumplida, esto es la de haber pagado los cánones de arrendamiento señalados en el libelo de la demanda, correspondiente a los meses de febrero de 2007, al mes de febrero de 2011, ambos inclusive, para de esta manera ser considerada en estado de solvencia; sin embargo no lo hizo, al menos en lo que respecta a los cánones de los meses febrero de 2007, a septiembre de 2008, que según alegó los pagó al “compensar los gastos de la reparación mayor efectuada en el inmueble arrendado”, según “acuerdo verbal con el Propietario Arrendador”, veamos: Es importante señalar, que el precepto contenido en el artículo 1.586 del Código Civil, aplicable en razón del tiempo, estatuye que durante el tiempo del contrato, el arrendador debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios. La exégesis de la norma in comento y de su correcta interpretación se desprende, sin lugar a dudas, que es el arrendador quien debe ejecutar las reparaciones, mayores y menores, que requiera la cosa para servir al fin para el cual ha sido arrendada, incluso cuando su necesidad deriva de caso fortuito o fuerza mayor, SALVO: A) las pequeñas reparaciones que, según el uso son de cargo de los arrendatarios; B) las reparaciones cuya necesidad derive de no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas, las cuales son de cargo del arrendatario; C) las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario (artículo 1.596 del Código Civil); y D) Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o pérdidas sufridas por la cosa, de los cuales deba responder el arrendatario (artículo 1.597 del Código Civil). De acuerdo con el artículo 12 del derogado Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable también en razón del tiempo, atendiendo a que el presente juicio comenzó bajo la vigencia de dicho instrumento legal, los propietarios y administradores de inmuebles destinados al arrendamiento están en la obligación de mantenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación. A estos efectos, deberán contratar con personas especializadas el servicio de mantenimiento de ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua, equipos hidroneumáticos, y cumplir con lo establecido en las disposiciones pertinentes en lo relativo a pintura y exigencias sanitarias del inmueble. Los derechos y obligaciones derivadas del incumplimiento de esta disposición se regirán por las disposiciones del Código Civil y demás Leyes u Ordenanzas aplicables. El propietario no estará obligado a efectuar reparaciones que se originen por daños maliciosos causados por los arrendatarios. Lo antes expuesto sirve para evidenciar, que es el arrendador quien en principio y sin lugar a dudas, se encuentra obligado a realizar las reparaciones del inmueble durante la relación arrendaticia. Pero, lógicamente aún cuando el arrendatario no está obligado a ejecutar las reparaciones mayores a costa del arrendador, puede asumirlas debiendo dar previo aviso al arrendador y obteniendo autorización expresa para ello, tal y como lo preceptúa el artículo 1.596 del Código Civil; hipótesis que actualmente se consagra en los artículos 7 y 37 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; de esta manera, es que puede deducir el costo de las reparaciones de los cánones de alquiler. Partiendo de la premisa anterior, si bien es cierto que la representación judicial de la arrendataria alegó que el canon de correspondiente a los meses de enero de 2007, al mes de septiembre de 2008, ambos inclusive, los descontó del monto que tuvo que pagar al asumir las reparaciones mayores que necesitó el inmueble, en virtud de la filtración acaecida en el mes de julio de 2006, y que así lo convino verbalmente con el propietario; no obstante, no constan en autos pruebas idóneas para establecer que ocurrió un evento que califique como “reparación mayor”, ni pruebas que demuestren su cuantía, mucho menos que el propietario consintió en que el gasto lo sufragara la arrendataria para luego descontarlo del canon de alquiler. Se deja constancia, que el tribunal procedió a preguntar tanto la arrendataria como a su representación judicial presentes en esta audiencia oral, si existía tal acuerdo con el propietario, a lo cual respondieron que “fue verbal”; más sin embargo, no refirieron otra prueba con la cual adminicular su dicho y deducir siquiera por vía indiciara ese hecho tan relevante para la litis. A mayor abundamiento, se observa que la única prueba con la cual la representación judicial de la parte demandada, se propuso en este juicio probar tal acuerdo, fue con el testimonio de la ciudadana Isaura Cristina De Sousa Álvarez; sin embargo, debe desecharse del proceso no solo por cuanto es un medio de prueba que no resulta idóneo para darle una configuración jurídica a los hechos que afirma haber visto u oído, esto es que se trata de uno daños que califiquen de mayores; sino porque además, al responder la tercera pregunta del interrogatorio respondió que conoció a la ciudadana Martha Sampayo desde mediados de febrero y marzo de 2008, cuando la presunta filtración en el inmueble que motivó su reparación ocurrió, según se alega en la contestación a la demanda, fue en el mes de julio de 2006; asimismo, al responder la quinta pregunta del interrogatorio contestó que presenció una conversación en la que el propietario le manifestó a la arrendataria que se iba de viaje y cuando regresara hablarían, pero esto tampoco se corresponde con lo sostenido en la contestación a la demanda, de que ese hecho también ocurrió en una fecha distinta; por consiguiente, no se le otorga valor probatorio por cuanto resulta ambiguo y contradictorio el testimonio rendido. Por otra parte, se aprecia que en el legajo que contiene el expediente de pago por consignación, nomenclatura interna del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, consta que la arrendataria pagó extemporáneamente por tardío el canon de arrendamiento correspondiente al mes de octubre de 2008, pues fue pagado en fecha 1º de diciembre de 2008; más no así el resto de los cánones correspondiente a los meses de noviembre de 2008, a febrero de 2011, ambos inclusive, que más bien fueron pagados por anticipado. Entonces, se concluye, que la arrendataria incumplió con la obligación de pago prevista en la cláusulas tercera y cuarta del contrato accionado, y el precepto contenido en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la fecha en que se inició el proceso, conforme al cual cuando el arrendador de un inmueble rehusase expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario consignarla ante el Tribunal de Municipio competente por el territorio, dentro de los quince (15) días continuos siguientes el vencimiento de la mensualidad. Por consiguiente, deben reputarse extemporáneos los pagos efectuados entre el mes de febrero de 2007, al mes de octubre de 2008, ambos inclusive; así se establece.- Dentro de este contexto, se resalta que el juez debe tener por norte de sus actos la verdad, que procurará conocer en los límites de su oficio; y asimismo, debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. Tanto es así, que la responsabilidad del resultado del proceso civil recae sobre las partes, de manera tal que ninguna demanda o excepción podrá tener éxito si no se demuestra. Sobre la base de todo lo antes expuesto, forzoso es concluir que la parte demandada, entiéndase la arrendataria, debe sucumbir en la contienda judicial, como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo, pues quedó evidenciado que no pagó los cánones de arrendamientos reclamados insolutos, según lo precedentemente establecido, contraviniendo lo convencionalmente pactado; por tanto, atendiendo al mandato del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, debe dictarse una sentencia favorable a la pretensión postulada por el propietario, pues como afirma el catedrático Dr. Jairo Parra Quijano , la carga de la prueba, es una noción procesal que consiste en una regla de juicio, que le indica a las partes la auto-responsabilidad que tienen, para que los hechos que sirven de sustento de las normas jurídicas cuya aplicación reclaman, aparezcan demostrados y que, le indica al juez como debe fallar cuando no aparezcan probados tales hecho; así se establece.- En lo que respecta a la reconvención por reintegro, debe precisarse lo siguiente: El reintegro inquilinario constituye, sin duda, una especie de la categoría pago de lo indebido, ex artículo 1.178 del Código Civil, que es una fuente de obligaciones la cual “supone que todo pago se origina necesariamente en una deuda”; por ello, la ley ordena que se repita (devolución) todo aquello que ha sido pagado sin su existencia. En efecto, se ha establecido en la ley de manera expresa que ante un pago indebido, el arrendatario cuenta con el derecho de repetición. En el presente caso particular, la representación judicial de la arrendataria pretende que el arrendador le reintegre las sumas pagadas en exceso, en concepto de lo que tuvo que invertir en la pretensa reparación mayor acaecida en el inmueble en el mes de julio de 2006, así como también lo pagado en exceso en concepto de canon de alquiler y gastos de condominio. Ahora bien, en lo que respecta a la suma de Bs. 32.274,25, que la arrendataria aspira en concepto de la referida reparación mayor, tal y como quedó establecido ut supra, no existe prueba en autos que permita establecer ese hecho; ergo, resulta imposible acordar algún pago por tal concepto; así se establece.- En lo que respecta al pago en concepto de sobrealquileres, vale acotarse que la representación judicial del propietario arrendador, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, alegó la prescripción conforme a la norma contenida en el artículo 128 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Sobre este particular, el tribunal a-quo consideró que el pago efectuado por la arrendataria correspondientes a los meses de mayo de 2006, a diciembre de 2006, según consta en el instrumento privado emanado del arrendador en fecha 28 de noviembre de 2006 (folio 286 primera pieza), se encontraban prescritos en atención a lo previsto en el artículo 62 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable según expresó por estar vigente para la fecha en que se inició el proceso. Dicho esto, se aprecia que para la fecha en que se ejerció la acción mediante la cual la arrendataria pretende (vía reconvención), se le reintegre todo lo que ha pagado en exceso en concepto de alquileres, se encontraba ya vigente la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuyo artículo 128 establece ciertamente un lapso de diez (10) años contados a partir de la fecha en que haya quedado definitivamente firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual efectuada al inmueble, por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; lapso que en principio resultaría más beneficioso a la arrendataria que el de dos (2) años contemplado en el derogado Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. A juicio de quien aquí decide, el lapso de prescripción aplicable en el presente caso, para el reintegro de sobrealquileres, es el de dos (2) años previsto en la Ley que se encontraba vigente para la fecha en que operó por el transcurso del tiempo; y si bien es cierto que, cuando la representación judicial del propietario dio contestación a la demanda reconvencional, ya estaba vigente la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el precepto contenido en dicho artículo 128 hace referencia a la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuada al inmueble por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda; esto determina, que nos encontramos ante un supuesto de hecho distinto, es decir ante un acto administrativo fijado por un órgano distinto al creado por el novedoso instrumento legal, y que el valor rental de los inmuebles actualmente es fijado basado en otros parámetros; siendo insensato además y atentatorio al principio de irretroactividad de la ley, aplicar el lapso de prescripción de diez (10) años contados a partir de una acto administrativo que se materializó en el año 2001. Pues bien, visto que la norma del artículo 60 del derogado Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios consagra que el reintegro se referirá a los sobrealquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme; y visto que conforme al artículo 62 eiusdem, la acción para reclamar el reintegro de sobrealquileres prescribe a los dos (2) años, debe concluirse que el pago cuya repetición aspira la arrendataria por este concepto se encuentra prescrito. En efecto, con la hermenéutica de las citadas disposiciones jurídicas, que el derecho de reintegro que asiste al arrendatario cubre todo el tiempo en que se produce el pago de sobrealquileres, en virtud de una regulación de alquileres previa o posterior a la celebración del contrato, la cual fija una cantidad menor a la fijada contractualmente por concepto de canon de arrendamiento, y es percibido por el arrendador según el canon fijado contractualmente, y no por el organismo competente. De tal manera que, la acción de reintegro está sometida a un lapso de prescripción consistente de dos (2) años contado a partir de la fecha en que nació la acción de reintegro, y el derecho que se reclama con ella, lo cual obedece a la voluntad del legislador de actualizar el canon máximo de arrendamiento, sobre el cual se calculará la cantidad a ser reintegrada. Es decir, el Decreto Ley de Arrendamiento, se insiste, aplicable en razón del tiempo, ha establecido una prescripción especial, breve, de dos (2) años, para el ejercicio de la acción judicial correspondiente. Estos dos años se cuentan a partir de que haya quedado firme la última fijación del canon de arrendamiento máximo mensual, efectuado al inmueble de que se trate, puesto que si no está firme la Resolución no podrá demandarse el reintegro. Si han transcurrido más de dos años, contados a partir de la fecha en que quedó firme la Resolución a través de la cual se fija el canon de arrendamiento al inmueble, el arrendatario que pretenda ejercer la acción de reintegro de sobrealquileres, tendrá que hacerlo, obligatoriamente, en función de una fijación del canon de arrendamiento máximo mensual que resulte definitivamente firme. Siendo esto así, y visto que no consta en el expediente que se haya interrumpido la prescripción haciendo el registro correspondiente según lo establecido en el artículo 1969 del Código Civil, el reintegro de la suma de Bs. 1.678,40, correspondiente a los cánones de alquiler de los meses de mayo a diciembre de 2006, ambos inclusive, y basada en el acto administrativo emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura nº 03114, de fecha 6 de agosto de 2001, se encuentra prescrito; así se establece.- En lo que respecta al reintegro de la suma de Bs. 22.911,79, pagados por la arrendataria en concepto de cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias, de las que deberá deducirse el 25% sobre lo facturado de cada mes por concepto de condominio, se observa lo siguiente: La representación judicial del propietario se opone a tal petición, alegando la prescripción de la acción al tenor de lo previsto en el artículo 128 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; además, sostiene que la arrendataria convino voluntariamente en pagar las mencionadas cuotas de condominio desde el mes de diciembre de 2005, y así lo ha venido efectuando sin que haya prohibición expresa de la ley para que asuma dicho pago de cuotas de condominio. Al respecto, cabe considerar que acuerdo con la norma contenida en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, a cada apartamento se le atribuye una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble, referida a centésimas del mismo. Dicha cuota sirve de modulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Así, son considerados gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según lo dispuesto en los artículos 11, 12 y 14 eiusdem, los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, y los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio. Por otra parte, estas obligaciones derivadas de deudas por contribuciones de condominio son consideradas propter rem, es decir, aquellas accesorias al titular de la cosa gravada, por encontrarse en cierta posición jurídica respecto de ella y siguen la suerte de ese derecho real, por lo que se extinguen con la transmisión o extinción del derecho real al que se deben. De acuerdo a lo previsto en el artículo 13 de la ley de Propiedad Horizontal, “La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Se deduce entonces, que es obligación de todo propietario contribuir con el pago de los gastos y expensas comunes, la cual se reputa de tracto sucesivo pues se causa mes a mes, y conduce a su vez a que el administrador del edificio tiene la obligación de recaudar de cada propietario el monto que corresponda, emitiendo mensualmente la cuenta respectiva con discriminación de los gastos causados en ese período. Ahora bien, si bien es cierto, que el propietario es quien está obligado a pagar los montos derivados por la administración del inmueble, sin embargo, no existe ni en la Ley de Propiedad Horizontal ni en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable en razón del tiempo, una disposición que prohíba delegar esa obligación en el arrendatario; todo lo contrario, los preceptos contenidos en los artículos 18 y 19 de éste último texto normativo avalan el cobro de un porcentaje en concepto de gastos de limpieza, aseo domiciliario, suministro de agua, gas o alumbrado eléctrico y cualquier otro servicio similar. No obstante, no debe confundirse la obligación contractual que asume el arrendatario frente a su arrendador, con la obligación que por virtud de la Ley nace en cabeza del propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad condominial, de pagar los gastos que se generen por la administración de las cosas comunes. Los gastos que genere el condominio lo asume el propietario de la cosa inmueble frente al resto de los copropietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal. Por lo que, si el propietario de la cosa inmueble sometida a propiedad horizontal desea darlo en arrendamiento, no hay impedimento legal ni prohibición expresa de norma alguna para que el inquilino asuma el pago de esa obligación. En el presente caso particular, no consta en las actas del expediente que las partes hayan pactado verbalmente que sea la arrendataria quien asuma dicho pago; tampoco puede deducirse que se trata de una liberalidad por su sola disposición de hacerlo; hecho que fue corroborado con la deposición como testigo de la ciudadana Yudith Escalante Meléndez, al ratificar que la arrendataria es quien ha pagado reiteradamente y desde hace varios años las planillas de condominio tanto ordinarias como extraordinarias. Entonces, ha de ser declarado procedente el derecho de repetición que por este concepto formula la representación judicial de la arrendataria, para lo cual se advierte que no ha operado el lapso de prescripción de diez (10) años que con fundamento en el artículo 128 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda opone por la representación judicial del propietario, ya que a juicio de quien aquí decide, no debe partirse del acto administrativo que en el año 2001, fijó el valor rental del inmueble objeto de la demanda; así se establece.- Finalmente, en lo que respecta a la denuncia de fraude procesal que formula la representación judicial de la arrendataria, por cuanto a su entender la parte actora y su representación judicial ha iniciado un nuevo juicio, incurriendo en subterfugios y falsos alegatos, tales como falta de pago, teniendo pleno conocimiento que la arrendataria no debe nada, y que lo que se pretende es desalojarla injusta e ilegalmente del inmueble, a pesar que el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, conoció de otro proceso entre las partes, y lo declaró inadmisible, lo que configura una falta de probidad de su contraparte, el Tribunal observa: La representación judicial del propietario combate estas aseveraciones, con el argumento de que ciertamente antes del ejercicio de la presente demanda pro resolución de contrato, ejerció otra acción por desalojo, pues no estaba del todo claro, la naturaleza temporal del contrato entre las partes; pero que esto en modo alguno puede configurarse un fraude procesal. Pues bien, es menester destacar, conforme al precepto contenido en el artículo 257 del Texto Constitucional, que el proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Es decir, que el proceso no es un fin en sí mismo considerado, sino que a través de él, el Estado, actuando por intermedio del órgano jurisdiccional, persigue la tutela jurídica de los derechos de los justiciables, teniendo en mientes siempre alcanzar la justicia, y por ende la paz social. Dicho esto, observa este sentenciador, que conforme al criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero Nº 908, de fecha 4 de agosto de 2000, “el fraude procesal puede ser definido como las maquinaciones y artificios realizados en el curso del proceso, o por medio éste, destinados, mediante el engaño o la sorpresa en la buena fe de uno de los sujetos procesales, a impedir la eficaz administración de justicia, en beneficio propio o de un tercero y en perjuicio de parte o de tercero. Estas maquinaciones y artificios pueden ser realizados unilateralmente por un litigante, lo que constituye el dolo procesal stricto sensu, o por el concierto de dos o más sujetos procesales, caso en que surge la colusión; y pueden perseguir la utilización del proceso como instrumento ajeno a sus fines de dirimir controversias o de crear determinadas situaciones jurídicas (como ocurre en el proceso no contencioso), y mediante la apariencia procedimental lograr un efecto determinado; o perjudicar concretamente a una de las partes dentro del proceso, impidiendo se administre justicia correctamente. El fraude puede consistir en el forjamiento de una inexistente litis entre partes, con el fin de crear un proceso dirigido a obtener fallos o medidas cautelares en detrimento de una de las partes, o de terceros ajenos al mismo, lo que constituye la simulación procesal; o puede nacer de la colusión de una persona, que actuando como demandante, se combine con otra u otras a quienes demanda como litisconsortes de la víctima del fraude, también demandada, y que procurarán al concurrir con ella en la causa, crear al verdadero codemandado situaciones de incertidumbre en relación con la fecha real de citación de todos los demandados; o asistir con él en el nombramiento de expertos, con el fin de privarlo de tal derecho; o sobreactuar en el juicio, en los actos probatorios, etc, hasta convertirlos en un caos. También -sin que con ello se agoten todas las posibilidades- puede nacer de la intervención de terceros (tercerías), que de acuerdo con una de las partes, buscan entorpecer a la otra en su posición procesal”. Hernando Devis Echandía, citado por Humberto Bello Tabares, indica que: “…no basta el propósito fraudulento de una parte, sino que hace falta el daño sufrido por quien fue víctima del engaño…” (El Fraude Procesal y la Conducta de las partes como prueba del Fraude. Livrosca. Caracas, 2003, p.23); por su parte, Marisela Sarmiento de Cuevas, señala en cuanto al fraude que, para que éste se materialice: “…requiere como finalidad intrínseca, ocasionar un daño o perjuicio a la contraparte o a terceros…El fraude procesal se caracteriza y tipifica por su resultado nocivo. Si no hay resultado nocivo en perjuicio de una parte o de un tercero, el fraude resultará inocuo e ineficaz, y como no ha producido efectos dañosos, pues, no será sancionable…” (Estudios Iberoamericanos de Derecho Procesal. Libro Homenaje a José Gabriel Sarmiento Núñez. Legis. Primera Edición. Caracas, 2.005, p. 810). Ahora bien, atendiendo a que el fraude se materializa cuando se emplea el proceso con el fin de perjudicar a una de las partes o un tercero, quedando también así plasmado en el criterio jurisprudencial arriba señalado, y visto que de las actuaciones procesales contenidas en este expediente y de las pruebas aportadas, no se observa de manera alguna que estemos en presencia de un fraude procesal por el hecho de plantearse una nueva demanda, pues la anterior a la que alude la representación judicial de la arrendataria, y que causó cosa juzgada, fue declarada inadmisible por cuanto el contrato accionado tenía una naturaleza temporal que hacía inadmisible pretender el desalojo; tampoco se le ha causado daño alguno, ya que ha podido ejercer sus derechos procesales en igualdad de condiciones, tal y como se desprende de autos, a juicio de este juzgador no existe en el caso de marras indicio y prueba alguna de fraude procesal, en ninguno de sus tipos, ni puede constituir este un juicio inexistente, siendo que el fraude procesal es como se señaló y como lo define la doctrina una conducta ilegítima o aparentemente legítima de una o varias personas con la finalidad de obtener un provecho en engaño de las partes en un negocio jurídico de un tercero o con la intención de sustraerse de los efectos legales de un acto jurídico, siendo forzoso declarar que no se verifica el fraude procesal que diere lugar a la toma de alguna sanción, conforme lo determinan los artículos 17 y 171 ambos del Código de Procedimiento Civil; así se decide.- DISPOSITIVA Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, los recursos de apelación interpuestos en fecha 18 de febrero de 2015 por el abogado Armando Castellucci, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, y en fecha 24 de febrero de 2015, por el abogado Oswaldo A. Ablan Hallak, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión proferida por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 30 de enero de 2015, y publicada su extenso en fecha 13 de febrero de 2015, que declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por el ciudadano ANGELO LO MASCOLO STELLA contra la ciudadana MARTHA LUZ SAMPAYO ÁLVAREZ. SEGUNDO: SE CONFIRMA con la motivación aquí expresada, la decisión proferida por el Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de fecha 30 de enero de 2015, y publicada su extenso en fecha 13 de febrero de 2015; en consecuencia, se declara CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, y resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1º de enero de 2000. TERCERO: se condena a la ciudadana MARTHA LUZ SAMPAYO ÁLVAREZ, parte demandada en la presente causa, a la entrega material, real y efectiva, libre de bienes y personas, del inmueble constituido por un (1) apartamento signado con el Nro.51, situado en el quinto (5to) piso del Edificio denominado ROSELLA, ubicado en la Avenida Universidad, entre las Esquinas de Monroy y Misericordia, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, al ciudadano ANGELO LO MASCOLO STELLA, una vez cumplidas las condiciones establecidas en el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. CUARTO: Se condena a la parte demandada al pago por vía de compensación por daños y perjuicios de los montos de alquiler hasta por la suma mensual establecida en la regulación No. 003114 de fecha 6 de agosto de 2001 dictada por la Dirección General de Inquilinato, para cuyos efectos quedan a favor del arrendador los montos consignados en el Juzgado de consignaciones respectivo. QUINTO: respecto a la reconvención propuesta, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de reconvención propuesta por la ciudadana MARTHA LUZ SAMPAYO ÁLVAREZ contra el ciudadano ANGELO LO MASCOLO STELLA. En consecuencia, se condena a la parte actora-reconvenida a reintegrar a la demandada-reconviniente la cantidad de Bs.22.911,79, pagados por la arrendataria en concepto de cuotas de condominio ordinarias y extraordinarias, de las que deberá deducirse el 25% sobre lo facturado de cada mes por concepto de condominio, por no encontrarse prescritas las mismas, cantidad que deberá ser indexada, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, desde la fecha de admisión de la demanda de reconvención hasta el día 28 de abril de 2015, fecha en que se está dictando la presente sentencia, mediante un solo experto nombrado por el Tribunal en fase de ejecución de sentencia, tomando como parámetro el monto de cada una de las planillas pagadas por la demandada por concepto de condominio, cuyas cantidades constan discriminadas mes por mes en la relación de pago marcada con la letra “G” inserta a los folios 209 al 211 de la pieza 2, tomando como parámetro el índice de precios del consumidor dictado por el Banco Central de Venezuela. SEXTO: Con respecto a los cánones de arrendamiento no opera el reintegro o la repetición por encontrarse prescritas las mismas. Respecto a la pretensión de Fraude Procesal interpuesto por la parte demandada, se declara que no se verifica fraude procesal que diere lugar a la toma de alguna sanción, conforme lo determinan los artículos 17 y 171 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: dada la declaratoria sin lugar de los recursos de apelación interpuestos por la parte demandada y por la parte actora, se condena en costas a ambas partes, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las costas del juicio principal, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 ejusdem. Respecto a las costas de la reconvención propuesta, dado que hay vencimiento recíproco, no hay condenatoria en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto el presente fallo fue dictado en la misma oportunidad de la audiencia en presencia de las partes, no se ordena la notificación de las partes. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo en conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el expediente al Juzgado correspondiente en su oportunidad. Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas al día 28 del mes de abril de 2015. Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación. EL JUEZ TEMPORAL, (fdo) ABG. RICHARD RODRÍGUEZ BLAISE LA SECRETARIA, (fdo) ABG. GLENDA SÁNCHEZ En la misma fecha 28 de abril de 2015, se registró y publicó la decisión, siendo las 3:25 p.m. LA SECRETARIA, (fdo) ABG. GLENDA SÁNCHEZ. EXP. No. AP71-R-2015-000249 RRB/GS/mtr.