TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR NOVENO EN LO
CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXP. N° AP71-R-2014-000867 (9193)

PARTE ACTORA: SUSANA FENYOE KACK, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 4.421.298.
APODERADOS JUDICIALES: MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, IVANA BORGES y JUANCARLOS QUERALES, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.755, 11.804, 75.509 y 155.550, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 14 de Octubre de 2005, bajo el Nº 62, Tomo 93-A Cto.
APODERADOS JUDICIALES: ELIZABETH TORO, ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, CARLOS BRENDER y ROBERTO SALAZAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.827, 18.235, 7820 y 66.600, en el mismo orden.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISION APELADA: SENTENCIA DICTADA EN FECHA 14-07-2014, POR EL JUZGADO DECIMO SEPTIMO DE MUNICIPIO DE ESTA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL.
En fecha 09-12-2014, esta Alzada recibió las presentes actuaciones procedentes del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial y mediante providencia del 16 del mismo mes y año, se fijaron los lapsos establecidos en los artículos 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en concordancia con el 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada pasa a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

PRIMERO
Alega la representación de la accionante en el escrito que encabeza las presentes actuaciones, que en fecha 11-02-2011, por documento otorgado ante la Notaría Pública Sexta del municipio Chacao del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 6, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones, su representada celebró contrato de arrendamiento con INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., el cual tuvo por objeto el inmueble constituido por el Local Industrial, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital.
Que en la Cláusula Quinta, se estableció la duración del contrato en un (1) año fijo contado a partir del 01-01-2011 hasta el 31-12-2011, ambos inclusive; que el Arrendatario se obligaba a desocupar al vencimiento del contrato el inmueble, sin la necesidad de requerimiento especial o desahucio; que en todo caso el contrato sería considerado a tiempo determinado, sin que pudiera operar la tácita reconducción y en ningún caso se producirán los efectos previstos en el artículo 1600 del Código Civil. Que en caso que El Arrendatario no desocupara el inmueble, incurriría en la pena de indemnización de cien (100) Unidades Tributarias diarias a titulo de indemnización por daños y perjuicios.
Que en la cláusula Quinta, se estableció que el último contrato celebrado tuvo vigencia hasta el 31-12-2011, toda vez que no se celebró un nuevo contrato, ni las partes convinieron en una prórroga del mismo. Que la prórroga legal, se inició a partir del día 01-01-2012, por el lapso de Dos (2) años, según la disposición establecida en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debido a la antigüedad de la relación arrendaticia.
Que en fecha 01-07-2013, mediante Notificación Judicial practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, su mandante notificó a la arrendataria que a partir del vencimiento del último contrato celebrado, a saber, desde el 31-12-2011 exclusive, comenzó a transcurrir el lapso de la prórroga legal arrendaticia de Dos (2) años, que además, le ofertó en venta el inmueble arrendado, en las condiciones señaladas en dicha notificación judicial.
Que demanda a INDUSTRAIAS ROGALVEN, C.A., en la persona de su representante Director Gerente LUIS DANIEL ACKER, en su carácter de arrendataria del inmueble ya identificado, para que convenga o de lo contrario sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Dar cumplimiento al contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la acción y en consecuencia entregar el inmueble arrendado en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, en virtud de que el mismo venció el 31-12-2011 y su prórroga legal culminó el 31-12-2013.
La demanda fue estimada en la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (BS 240.000,00), equivalente a 1.889 Unidades Tributarias.
En auto del 24-03-2014, se admitió la demanda ordenándose el emplazamiento de la parte demandada la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., para que compareciera al segundo (2do) día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, y diera contestación a la demanda.
En diligencia del 03-04-2014, la parte actora, consignó los fotostatos necesarios para librar la respectiva compulsa a los fines de la citación de la parte demandada.
En fecha 28-04-2014, la representación accionante cancela los emolumentos a los fines de la practica de la citación.
En diligencia del 19-05-2014, el ciudadano Cristian O. Delgado P, Alguacil adscrito al Circuito Judicial de Municipio, consignó recibo debidamente firmado por el ciudadano LUIS DANIEL ACKER, titular de la cédula de identidad Nº E-82.037.589 en su carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil demandada.
Mediante escrito del 21-05-2014, el abogado ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, consignó documento poder que lo acredita como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., y procede a dar contestación a la demanda, en tal carácter dio contestación incoada en contra de su representada, negando, rechazando y contradiciendo la demanda incoada. Alegó la tácita reconducción del contrato. Que es cierto que su representada es arrendataria del inmueble constituido por el Local Industrial, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, por mas de seis años, lo cual la hace acreedora conforme el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a una prórroga legal de dos años, pero a partir de la fecha de vencimiento del contrato o de la notificación de no renovar mas el contrato. Que es cierto que la actora notificó judicialmente a su representada, pero el 01-06-2013, pretendiendo el arrendador advertir, de manera retroactiva, el inicio de una prórroga legal que comenzó según el arrendador el 31-12-2011 y culminaría el 31-12-2013, lo cual es improcedente. Que la misma notificación recibida por su representada en junio de 2013, es una prueba que el contrato de arrendamiento pasó a ser indeterminado, aunado a la interpretación de la Cláusula Quinta, del referido contrato, con lo cual el arrendador con esta maniobra engañosa pretende sorprender la buena fe del tribunal, cuando efectivamente había operado una tácita reconducción del contrato con anterioridad.
Que otra prueba que operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, es el hecho que la actora demandó el supuesto cumplimiento del vencimiento de la prórroga legal, después de pasados Cuarenta y Cinco (45) días del supuesto vencimiento de la prórroga legal. Que según la constancia de recibo de la demanda, ésta fue presentada por ante el Distribuidor, el 19-03-2014, es decir, 45 días después de lo que ha dispuesto la doctrina y jurisprudencia como lapso perentorio para demostrar la voluntad del arrendador de no renovar el contrato y que no opere la tácita reconducción, ante la ausencia de un lapso que no puede ser indefinido. Que al no demandarse dentro de dicho lapso, se evidencia que hubo conformidad por la parte de la actora de que su representada continuara ocupando el inmueble, quedando el contrato a tiempo indeterminado, siendo en consecuencia inadmisible la acción.
Mediante escrito del 27-05-2014, el apoderado judicial de la accionada, consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 28-05-2014, la representación judicial de la parte actora, consigna escrito de promoción de pruebas.
En fecha 14-07-2014, el Juzgado de la Causa dictó sentencia, declarando con lugar la demanda.
En la oportunidad correspondiente para la promoción de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

SEGUNDO
PUNTO PREVIO
PERENCION DE LA INSTANCIA

En la oportunidad de Informes, ante el Juzgado Superior Cuarto Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el Dr. CARLOS BRENDER, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, opone la Perención de la Instancia, esgrimiendo que la demanda fue admitida el 24-03-2014 y es en fecha 28-04-2014, cuando la apoderada actora, consigna mediante diligencia los emolumentos requeridos a los fines de la citación de la parte demandada, y ese mismo día, el Alguacil declara haber recibido los gastos para el traslado a la dirección señalada para practicar la citación.
Que desde el 24-03-2014 exclusive hasta el 28-04-2014 inclusive, transcurrieron el exceso los treinta (30) días calendario para que la parte actora consignara en autos los gastos necesarios para que el alguacil se trasladara a los fines de la citación de la parte demandada, por lo que operó la perención de la instancia contenida en el ordinal 1° del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil. Que siendo la perención de la instancia de carácter objetivo, irrenunciable y de estricto orden público, jamás puede aceptarse la tesis de que la misma puede ser convalidada, y cualquier argumento en contrario contradice el espíritu y razón de la citada institución.
Al respecto se considera:
Los artículos 269 y 267.1 del Código de Procedimiento Civil disponen:
“Art. 269. La perención se verifica de derecho y no es renunciable por las partes. Puede declararse de oficio por el Tribunal y la sentencia que la declare, en cualquiera de los casos del artículo 267, es apelable libremente.”

“Art. 267. Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”

Del contenido de la normativa parcialmente transcrita, se desprende claramente, que acorde a los principios de economía y celeridad procesal, la institución jurídica de la perención, persigue evitar la duración incierta e indefinida de los juicios, producto de la inactividad por parte de los demandantes quienes asumen en el proceso una conducta negligente al no impulsar el proceso impidiendo su desenvolvimiento eficaz.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 537, de fecha 06-07-2004, estableció con respecto a la perención breve, lo siguiente:
(...) A propósito de las obligaciones o cargas procesales que el demandante debe cumplir dentro del lapso de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de la reforma de la misma, esta Sala estima necesario y oportuno conciliarlas bajo el nuevo principio de la justicia gratuita contenido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la doctrina que ha considerado que no ha lugar la perención por la gratuidad de los procedimientos.
(Omissis)
Con lo dicho no debe entenderse que la citación debe ser practicada dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda o de su reforma. NO. Por el contrario, lo que debe cumplirse dentro de ese lapso de 30 días, son las obligaciones previstas en la Ley destinadas a lograr la citación, importando poco que ésta se practique efectivamente después de esos 30 días…”

De la mencionada decisión, se desprende la obligación que tiene la parte actora de cumplir (durante los 30 días a la admisión de la demanda o a la admisión de la reforma de demanda) las obligaciones legales para su impulso o cualquier actuación impuesta por el legislador para lograr la citación del demandado.
La misma Sala estableció en fallo Nº 747 de fecha 11-12-2009, que:
“…aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente…”.

En fallo de reciente data, 09-07-2014, N° 422, la citada Sala, reitera:
“…De allí que queda comprobado el cumplimiento del llamado a juicio de la parte demandada, pues, esta tuvo conocimiento oportuno del contenido de la demanda, con lo cual se satisface la finalidad que le asigna la ley al acto procesal de citación, que no es otra que la presencia de la parte demandada durante todas las etapas del proceso, formalismo indispensable para la validez del presente juicio, lo cual, sin duda alguna, pone de manifiesto la intención de la parte demandante de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la parte demandada, así como el ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por su contraparte.
De tal modo que considera la Sala, que la consignación en el juicio por parte de la demandante de las actuaciones de la notaría, antes referida, en donde se evidencia la citación de la parte demandada, junto a la participación de la demandada en cada una de las actuaciones y etapas del proceso, evidencian no solo la intención de la parte demandante de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, sino que además, determinan que la parte demandada se encontraba a derecho, y demostró su interés en participar y defender sus derechos dentro del juicio, con lo cual queda comprobado que al haberse efectuado el acto de citación, se evidencia el cumplimiento de su finalidad para el cual estaba destinado, garantizándose de esta manera el ejercicio pleno del derecho a la defensa de ambas partes durante el juicio.
Por lo tanto, estima esta Sala que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación del demandado se llevó a cabo debidamente luego de haberse reformado y admitido nuevamente la demanda y el demandado estuvo a derecho durante todas las etapas del proceso.
En consecuencia, no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión alguna a la parte demandada como alega el formalizante, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente. Así se establece…”

De lo expuesto se evidencia que la Sala reitera el precedente jurisprudencial citado y, establece que la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este haya alcanzado su finalidad practica.
Asimismo, dejó asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1º y 2º del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.
La presente causa se encuentra enmarcada dentro de ese supuesto, por cuanto si bien es cierto, la demanda fue admitida el 24-03-2014 y la parte actora canceló los emolumentos el 28-04-2014. Si bien, habían transcurrido en exceso los treinta (30) días para que la parte accionante cancelara los emolumentos para la practica de la citación; no es menos cierto que la parte demandada tuvo conocimiento oportuno del contenido de la demanda, la satisfacción y finalidad que le asigno la ley al acto procesal de citación y la participación de la parte demandada en el proceso, que sin duda alguna, ponen de manifiesto la intención de la parte actora de cumplir con las obligaciones relacionadas con la citación de la demandada, así como, la noción y ejercicio pleno de los medios establecidos en la ley procesal para contradecir, alegar y probar los cuestionamientos realizados por su contraparte, resultando Improcedente el alegato de perención. Así se establece.
TERCERO
ANALISIS PROBATORIO
Trabada la litis en los términos expuestos, se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes y en tal sentido tenemos:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Junto al libelo de demanda, la representación accionante consignó las siguientes documentales:
• Original del Documento poder otorgado por el ciudadano JOSE ELIAS FARACHE, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, a los abogados en ejercicio MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO, YVANA BORGES ROSALES y JUANCARLOS QUERALES COMPAGNONE, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, el 04-11-2013, inserto bajo el Nº 19, Tomo 164 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Esta documental se le otorga pleno valor probatorio, quedando demostrada la representación de los actores en el presente juicio.
• Copia certificada del Contrato de Arrendamiento celebrado entre la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, y la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., representada por el ciudadano LUIS DANIEL ACKER, sobre el inmueble identificado como Local Industrial, situado en el Sector La Yaguara, Calle González Da Silva, edificio Centro Industrial, piso 01, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital, autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del estado Miranda, en fecha 11-02-2011, anotado bajo el Nº 06, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Esta instrumental no fue impugnada ni desconocido, por lo se le otorga pleno valor probatorio a la mencionada instrumental, quedando reconocida la existencia de la relación contractual sobre el inmueble objeto del contrato, en los términos establecidos en el mismo.
• Notificación Judicial practicada por el Juzgado Undécimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, practicada en fecha 01-07-2013, a solicitud de la parte actora, a los fines de notificar a la arrendataria INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., que a partir del vencimiento del último contrato celebrado, a saber desde el 31-12-2011 exclusive, comenzaría a transcurrir el lapso de la prórroga legal arrendaticia de dos (2) años, asimismo se le ofertó en venta el inmueble arrendado, en las condiciones señaladas en la mencionada notificación. Esta probanza es valorada por este tribunal, de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil por tratarse de un documento público que hace plena fe de su contenido mientras no sea declarado falso. De esta instrumental queda demostrado que la arrendadora dio cumplimiento al contenido de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, al notificar a la arrendataria de su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento que las vincula.
En la etapa probatoria, ratificó el contenido del contrato de arrendamiento, en especial de la cláusula quinta. Asimismo consignan en copia certificada, del contrato de arrendamiento celebrado entre la ciudadana SUSANA FENYOE KACZ, representada por el ciudadano ISSAC FARACHE HADIDA, y la Sociedad Mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN, C.A., representada por el ciudadano LUIS DANIEL ACKER, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14-02-2006, anotado bajo el Nº 42, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; quedando evidenciado de la citada instrumental que la relación locativa vincula a las partes desde el año 2006, por lo que se le otorga pleno valor probatorio a la mencionada copia certificada, de acuerdo al contenido del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Documento poder otorgado por el ciudadano los ciudadanos LUIS DANUIEL ACKER y YOCKOV BEN ZAQUEN, en su carácter de Director Gerente y Director de la empresa INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., a los abogados en ejercicio ELIZABETH TORO y ALFONSO ALBORNOZ NIÑO, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Quinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09-07-2013, anotado bajo el Nº 3, Tomo 28 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Este Superior le otorga pleno valor probatorio a la mencionada instrumental, la cual demuestra la representación de la parte accionante en juicio, a través de apoderados judiciales.
CUARTO
Resuelta la defensa previa y analizado el material probatorio en los términos precedentes, pasa este Superior a decidir el fondo de la presente causa y al efecto considera:
La parte actora pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por vencimiento del término originalmente establecido en el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11-02-2011, ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el N° 06, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue establecido por Un (1) año fijo contados a partir del 01-01-2011 hasta el 31-12-2011. Por su parte, la representación accionada alegó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, alegando que la actora notificó judicialmente a su representada, pero el 01-06-2013, pretendiendo el arrendador advertir, de manera retroactiva, el inicio de una prórroga legal que comenzó según el arrendador el 31-12-2011 y culminaría el 31-12-2013, lo cual es improcedente. Que la misma notificación recibida por su representada en junio de 2013, es una prueba que el contrato de arrendamiento pasó a ser indeterminado, aunado a la interpretación de la Cláusula Quinta, del referido contrato, con lo cual el arrendador con esta maniobra engañosa pretende sorprender la buena fe del tribunal, cuando efectivamente había operado una tácita reconducción del contrato con anterioridad.
Que otra prueba que operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, es el hecho que la actora demandó el supuesto cumplimiento del vencimiento de la prórroga legal, después de pasados Cuarenta y Cinco (45) días del supuesto vencimiento de la prórroga legal. Que según la constancia de recibo de la demanda, ésta fue presentada por ante el Distribuidor, el 19-03-2014, es decir, 45 días después de lo que ha dispuesto la doctrina y jurisprudencia como lapso perentorio para demostrar la voluntad del arrendador de no renovar el contrato y que no opere la tácita reconducción, ante la ausencia de un lapso que no puede ser indefinido. Que al no demandarse dentro de dicho lapso, se evidencia que hubo conformidad por la parte de la actora de que su representada continuara ocupando el inmueble, quedando el contrato a tiempo indeterminado, siendo en consecuencia inadmisible la acción.
En tal sentido, este Juzgador, a los fines de calificar si el contrato suscrito entre las partes, motivo de la presente acción, se trata de un contrato a tiempo determinado o si se convirtió a tiempo indeterminado, considera lo siguiente:
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación, al considerar: “(…) El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
Ahora bien, a fin de dilucidar lo referido a que el contrato de arrendamiento, cuya cumplimiento aquí se demanda, se convirtió o no en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, se observa del contrato de arrendamiento suscrito por las partes sobre el bien inmueble objeto de litis, en su cláusula quinta se estableció lo siguiente:
“(…) QUINTA: La vigencia de este contrato es de un (1) año fijo, que comenzará a contar a partir del día primero (01) de enero de 2011 y terminará el día treinta y un (31) de diciembre de 2.011 ambos inclusive. Así mismo, EL ARRENDATARIO se obliga a desocupar al vencimiento del presente contrato el inmueble sin la necesidad de requerimiento especial o desahucio y dejarlo en las mismas condiciones de mantenimiento, conservación y pintura en que lo ha recibido. Sin embargo, las partes podrán de común acuerdo y por escrito renovar por períodos iguales de tiempo el presente Contrato, previo ajuste del canon de arrendamiento mensual. En todo caso este Contrato será considerado a Tiempo determinado, sin que se pueda operar la tácita reconducción y en ningún caso se producirán los efectos previstos en el artículo 1600 del código Civil Venezolano…”

De la cláusula transcrita se puede constatar que las partes previeron la vigencia del contrato en un (1) año fijo, improrrogable, lo que implica que el contrato por medio del cual la accionante dio en arrendamiento a la demandada el inmueble constituido por un local comercial y destinado a la industria liviana y almacén, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital; fue celebrado por un plazo determinado, estableciéndose de forma expresa el tiempo de duración del mismo, que no es otro sino el manifestado voluntariamente por las partes contratantes en el contrato suscrito. Si la duración del contrato ha sido fijada claramente por las partes (eo quo plerumque accidit), no hay dificultad para la interpretación y las partes deben sujetarse a ese plazo determinado.
Así tenemos que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 28-06-2005 dictaminó lo siguiente:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales…”

Cabe destacar que en el presente caso ninguna de las partes, durante el decurso del proceso, hizo alusión alguna a contrato suscrito por ellos con posterioridad a aquel cuyo cumplimiento se demanda, solo la parte accionada esgrime la tácita reconducción, lo cual, de acuerdo al criterio antes señalado, resulta improcedente. En consecuencia, la relación arrendaticia que vinculó a las partes en el presente proceso, lo fue a tiempo determinado. Así se establece.
En razón de lo expresado, llegada la oportunidad del vencimiento del contrato, la arrendadora quedó facultada para exigir de la arrendataria el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, que señala como una de las principales obligaciones del arrendatario, la siguiente:
“…devolver la cosa tal como la recibió…”
Además, los contratos como fuente por antonomasia de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ejecutarse de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, según lo dispuesto en los artículos 1159, 1160 y 1264 eiusdem.
En razón de lo expuesto, a criterio de quien decide, el contrato de arrendamiento cuya ejecución aquí se solicita, fue celebrado por tiempo determinado, ya que en el texto del documento que lo contiene se fijó su término de duración, estableciéndose el lapso de Un (1) año. El período posterior al vencimiento de ese lapso determinado de vigencia, se correspondió con la prórroga legal que, en este caso en virtud de lo dispuesto en el literal c) del artículo 38 de la vigente Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, era de Dos (2) años. De esta manera, el contrato se inicio el 14-02-2006 y culminó el 31-12-2011, conforme al tiempo determinado establecido contractualmente y, siendo que la demandante-arrendadora procedió a notificar a la demandada-arrendataria, sobre la fecha de culminación de la relación locataria que las unía, la prórroga legal del mismo culminó el 31-12-2013, fecha ésta en la cual la parte demandada, como arrendataria, estaba obligada a devolver el inmueble arrendado.
De esa manera el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, y del modo como fue contraída. En razón de ello, considera quien sentencia, que la obligación adquirida por la arrendataria, sociedad mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., de hacer entrega formal –el 31-12-2013, cuando vencía la prórroga legal de DOS (2) años- del inmueble que le fue arrendado, debe cumplirse de modo idéntico a como se contrajo, según lo contemplada como principio general en el artículo 1.264 ejusdem, arriba transcrito.
Por consiguiente, con vista a la normativa citada, evidenciado como ha quedado el incumplimiento por parte de la arrendataria, de la obligación que adquirida de entregar el inmueble que en esa condición ocupa, por haberle sido arrendado en virtud del contrato suscrito el 11-02-2011, se impone la declaratoria con lugar de la demanda interpuesta, como en su oportunidad lo declaró el tribunal de la primera instancia. Así se declara.
DECISION
Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA PERENCION DE LA INSTANCIA. SEGUNDO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado ALFONSO ALBORNOZ, apoderado judicial de la parte demandada contra la decisión dictada el 14-07-2014, por el Juzgado Décimo Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término intentado por la ciudadana SUSANA FENYOE KACK contra la sociedad mercantil INDUSTRIAS ROGALVEN C.A., ambas partes identificadas en la primera parte del fallo. CUARTO: Se CONDENA a la demandada a hacerle entrega a la parte actora, en las condiciones pactadas, el bien inmueble arrendado, constituido por un Local Industrial, ubicado en el piso 1 del edificio CENTRO INDUSTRIAL, situado en la calle González Da Silva, en el Sector La Yaguara, Parroquia La Vega del Municipio Libertador del Distrito Capital. QUINTO: Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada, con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, expídase copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y remítase el expediente en la oportunidad legal correspondiente.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Palacio de Justicia. En Caracas, a los Diecisiete (17) días del mes de abril de 2015. AÑOS: 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZA,
LA SECRETARIA.
DRA. NANCY ARAGOZA ARAGOZA
NELLY B. JUSTO

En esta misma fecha, siendo las 03:25 p.m., se dictó y publicó la anterior decisión, previo anuncio de ley.
LA SECRETARIA

Exp. Nº AP71-R-2014-000867
(9193)
NAA/nbj