TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.206.672, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
ELIO ANTONIO ALVARADO HENRIQUEZ, YUDITH MENDOZA ALVAREZ, ELIO ANTONIO ALVARADO HENRIQUEZ (hijo), KARINA FELTRER HERNANDEZ y GUIANDY YAJAIRA MENDOZA DIAZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 7.379, 24.510, 91.627, 172.560 y 172.563, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
PEGGY ESPINOZA SEIJAS y LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.125.290 y V-17.844.115, respectivamente, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADA PEGGY ESPINOZA SEIJAS.-
GUSTAVO BOADA CHACON, MARITZA HURTADO JIMENEZ, SANTIAGO MERCADO DIAZ y ROSA ELENA PEROZO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.420, 48.734, 2.381 y 172.652, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ.-
ELBA ROSA CONTRERAS, ARTURO LEDEZMA RIOBUENO y NELSON ARTURO LEDEZMA OLIVEROS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 78.887, 78.518 y 122.132, respectivamente.
MOTIVO.-
RETRACTO LEGAL
EXPEDIENTE: 12.049

La ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, asistida por el abogado ELIO ANTONIO ALVARADO ENRIQUEZ, el día 09 de agosto de 2012, demandó por RETRACTO LEGAL, a los ciudadanos PEGGY ESPINOZA SEIJAS y LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dándosele entrada el 15 de octubre de 2012, y admitiéndose por auto dictado en fecha 07 de noviembre de 2012, ordenado el emplazamiento de los demandados para que comparecieran al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, para que diera contestación a la demanda.
En fecha 08 de enero de 2013, el ciudadano Alguacil del Juzgado “a-quo”, consignó compulsa dirigida a los accionados, en virtud de la imposibilidad de practicar la citación respectiva, razón por la cual, la abogada KARINA FELTRER, apoderado judicial de la parte actora, mediante diligencia de fecha 24 de enero de 2013, solicitó la citación de la parte demandada, mediante carteles.
El Juzgado “a-quo”, en fecha 30 de enero de 2013, dictó auto mediante el cual ordenó la citación de la demandada, por carteles.
La abogada KARINA FELTRER, apoderado judicial de la parte actora, el día 26 de febrero de 2013, consignó los carteles de citación publicados en los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-tarde”.
El Secretario del Juzgado “a-quo”, por diligencia de fecha 19 de marzo de 2013, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección de la accionada, y de haber fijado el correspondiente cartel de citación.
En fecha 25 de abril de 2013, previa solicitud realizada por la apoderada actora, el Juzgado “a-quo” dictó un auto, en el cual designó como Defensor Judicial de los accionados, a la abogada MARIA ALEXANDRA MILLAN ESCOBAR, ordenándose su correspondiente notificación.
En fecha 08 de mayo de 2013, el abogado ARTURO LEDEZMA RIOBUENO, en su carácter de apoderada judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, y en fecha 09 de mayo de 2013, el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, presentaron escritos de contestación a la demanda.
El Juzgado “a-quo” en fecha 15 de mayo de 2013, dictó sentencia interlocutoria, en la cual ordenó la reposición de la presente causa, al estado en que se reformara el auto de admisión de la demanda. Por lo que, dicho Tribunal en fecha 15 de mayo de 2013 dictó un auto, en el cual, dado que los demandados se encontraban a derecho, fijó un lapso de veinte (20) días de despacho para que comparecieran a dar contestación a la demanda.
Por lo que, en fecha 28 de mayo de 2013, el abogado ARTURO LEDEZMA RIOBUENO, en su carácter de apoderado judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, presentó escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda; y en esa misma fecha, el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, presentó escrito de contestación a la demanda.
La abogada KARINA FELTRER, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, el día 25 de junio de 2013, presentó escrito de oposición a las cuestiones previas.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso probatorio y de evacuación de pruebas, así como el lapso de informes, el Juzgado “a-quo” dictó sentencia definitiva en fecha 27 de marzo de 2014, en la cual declaró con lugar la presente demanda; contra dicha decisión apelaron en fecha 1º de abril de 2014, el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, y en fecha 02 de abril de 2014, la abogada ELBA ROSA CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado por el Juzgado “a-quo” en fecha 07 de abril de 2014, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dándosele entrada en fecha 05 de mayo de 2014, y el curso de Ley.
En fecha 30 de junio de 2014, el abogado ARTURO LEDEZMA RIOBUENO, en su carácter de apoderado judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, presentó escrito de informes.
El abogado JUAN ANTONIO MOSTAFA, en su condición de Juez Temporal del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se inhibió de conocer de la presente causa, y vencido como fue el lapso de allanamiento, es por lo que el presente expediente fue remitido a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 14 de noviembre de 2014, bajo el No. 12.049, y quien en fecha 20 de noviembre de 2014, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró con lugar la inhibición del referido Juez Superior Segundo Civil, razón por la cual quien suscribe como Juez de este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa.
En esta Alzada, tanto el día 24 de noviembre de 2014, el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, como el día 04 de diciembre de 2014, la abogada ROSA ELENA PEROZO H., con el carácter de apoderados judiciales de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, presentaron escritos contentivos de informes, y encontrándose en estado de dictar sentencia, se pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas, entre otras actuaciones, las siguientes: a) Libelo de demanda, presentado por la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, asistida por el abogado ELIO ANTONIO ALVARADO ENRIQUEZ, en el cual se lee:
“…Soy legitima copropietaria de un local distinguido con el No. 3-01, del Edificio Torre “D”, situado en la Calle Rondon, entre la Avenida Martín Tovar y la Avenida 5 de Julio, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo el 02 de Agosto de 1995 bajo el No. 48, Folio 1 al 3, Tomo 14, Protocolo Primero, el cual acompaño marcado “A”, y esta formado por un salón para consultorio y una sala de baño, se encuentra situado en el Nivel 2 de la Torre “D”, tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS (88,13 Mts2), y esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte; SUR: consultorio 3-02; ESTE: fachada este y OESTE: pasillo de circulación. Al inmueble antes descrito le corresponde un (01) puesto de estacionamiento designado con las mismas siglas que identifican al local en el plano que acompaño al documento de condominio de 1.27%; según consta en documento de condominio protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo el 26 de Junio de 1995 bajo el No. 37, Tomo 58, Protocolo Primero; y el mismo fue adquirido tanto por mi persona como por la ciudadana PEGGY ESPINOZA SEIJAS… Para mi persona un CUARENTA Y CUATRO POR CIENTO (44%) de los derechos de propiedad, y para PEGGY ESPINOZA SEIJAS el CINCUENTA SEIS POR CIENTO (56 %) de los derechos de propiedad.
Es el caso, que el inmueble en común siempre ha sido utilizado por mi persona mi comunera, y para ello lo hemos dividido de hecho, y por ellos se edifico un hall c entrada por el cual se ingresa a diferentes consultorios donde se verifican cuatro puerta siendo que el tercer consultorio es ocupado por mi persona para ejercer mi profesión medica.
A mediados de este año 2012 han comenzado a realizarse trabajos en la parte de inmueble que colinda con el consultorio que ocupo y se me ha causado daños y molestia: para el ejercicio de mi profesión, pues justamente ellos se han realizado en la parte de inmueble que ocupa la comunera PEGGY ESPINOZA SEIJAS, por lo cual decidí trasladar el Tribunal Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, el cual el 09 de Agosto de 2012 practico una inspección judicial donde dejo constancia que en la parte del inmueble que ocupo donde funciona mi consultorio se verifico mucho polvo además de un hueco con profundidad en la pared con restos de demolición de techo rasos, tabiqueria y cabillas al intemperie así como el cableado eléctrico ello en razón a unas remodelaciones que se efectúan en la parte del inmueble que ocupaba mi comunera, ello consta en el anexo marcado “B”.
Visto que no existe comunicación entre mi comunera y mi persona… y además observar personas extrañas en la parte del inmueble que ocupa mi comunera… decidí comisionar a una emisaria de mi confianza para que se trasladara al Registro Inmobiliario donde se encuentra protocolizado el documento de propiedad del inmueble y revisara que estaba sucediendo. Me informo verbalmente esta persona quien se llama TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ… que los derechos de propiedad de mi comunera PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS habían sido vendidos al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ… por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), según consta de documento de venta protocolizado en el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 23 de Mayo de 2012 bajo el Nro. 23, Folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012, el cual acompaño marcado “C”.
Es decir, ante tal situación sentí la total vulneración de mis derechos de propiedad y de manera inmediata le solicite a la persona comisionada al efecto una copia certificada de la supuesta venta de los derechos de propiedad de mi comunera para poder enterarme a ciencia cierta, vista la ausencia de notificación por parte de la comunera su deseo de vender sus derechos, sobre el negocio efectuado.
Es asi, como me entero el 30 de Agosto del año 2012 y ello consta en la copia certificada que acompañe marcada “C”, que mi comunera vendió sus derechos de propiedad sobre el inmueble vulnerando totalmente los míos, es decir sin darme aviso de su deseo de vender, para asi poder ejercer mi derecho de comunera y comprar la totalidad del bien inmueble.
El artículo 1.546 del Código Civil que establece…
…es conveniente destacar que antes de la publicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en Gaceta Oficinal No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999 y que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 2000, regía el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, vigente para el momento en que se instauró este juicio, el cual quedó derogado por aquella, siendo que el derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario se le haya lesionado el derecho de tanteo legal inquilinario cuando el propietario pretenda enajenarla, contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, ahora artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
El referido artículo 6 eiusdem, prevé el derecho de preferencia que tiene el arrendatario para adquirir el inmueble arrendado; sin embargo, no regula las condiciones de tiempo, modo y lugar para su ejercicio, razón por la cual son aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal (artículos 1.546 al 1.548 eiusdem).
En la actualidad, la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto que resulte aplicable, prevé lo relativo a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio (artículos 42 al 50). Señalando, en ese sentido, que el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente y, para las situaciones no previstas, igualmente dispone que serán tomadas en consideración las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Sustantivo... Ahora bien, el artículo 1.547 precedentemente trasladado contempla, se repite, el ejercicio de la acción de “retracto legal”, aplicable por remisión expresa de la norma transcrita contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, para el ejercicio de la “acción de retracto legal arrendaticio”-so pena de caducidad- en tal sentido, éste se encuentra condicionado a los siguientes hechos:
1) Una vez efectuada la compra, dación en pago o la venta del inmueble arrendado, el comunero o el inquilino solamente podrán disponer del derecho de retracto, dentro del lapso de nueve días contados a partir del aviso que en forma obligatoria impone el legislador al vendedor o al comprador a quien tenga el derecho (de accionar el retracto legal inclusive el arrendaticio) o a quien lo represente.
2) Practicada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado, y en el caso específico de quien tenga el derecho de accionar el retracto (comunero o inquilino) no se encontrare presente y no hubiere quien lo represente, da esa única circunstancia para el ejercicio de tal acción tendrá un lapso de legal de cuarenta días contados desde la fecha del registro de la escritura.
En el mismo orden de ideas, ocurre con frecuencia, una tercera situación que la doctrina ha calificado como “vacío de la ley”, cual es la de realizada la compra, dación en pago o venta del inmueble arrendado y quien teniendo el derecho a retraer habiéndose encontrado presente para tal oportunidad (personalmente o mediante representante), resulte sacrificado por el “comprador” o el “vendedor”, por cuanto ellos incumpliendo con su obligación, se abstuvieron de darle aviso, surgiendo entonces la interrogante ¿Cuándo principia para quien tiene el referido derecho y no fue notificado el lapso para ejercer el retracto legal? Con relación a esta laguna legal, la extinta Corte de Casación Civil... buscó apoyo hermenéutico en el artículo 4 del Código Civil y resolvió mediante decisión de fecha 19 de octubre de 1954 aplicar a esa circunstancia no regulada, la solución aportada por la norma contenida en el segundo párrafo del artículo 1.547 ibidem,... el lapso para ejercer el derecho de retracto es de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. Así quedó señalado en la precitada sentencia...
…Siendo los términos para recurrir por vía de retracto legal de naturaleza fatal, por tratarse de lapsos de caducidad, los mismos no son susceptibles de suspensión, pero su inicio no es unívoco, pues el término de cuarenta días es presuntivo de información al derechante solamente devenida por no encontrarse presente y dada la publicidad que confiere el registro, en tanto que el de nueve días, entraña el cumplimiento de una obligación vigente.
Ahora bien, antes de pasar a decidir el sub iudice, esta Sala obligada al cumplimiento cabal de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de acuerdo con su artículo 334, considera oportuno revisar el criterio anteriormente trasladado, en lo atinente a que ante ía falta de notificación del comprador o el vendedor a quien tenga el derecho de subrogarse, también “arrendatario presente”, en la venta perfeccionada, el lapso de caducidad para ejercer la acción de retracto legal sea de cuarenta días contados a partir de la fecha de registro de la escritura respectiva, examen que se hará a la luz de los postulados constitucionales que rigen en la actualidad nuestro ordenamiento…
…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados patrocinados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (art. 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución ... anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de la administración de justicia, establece que, para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho de ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo a la ley vigente, para los casos del retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. ASI SE DECIDE....”
Por lo tanto existen varios requisitos que son indispensables para accionar por retracto legal, entre ellos, que la cosa tenga varios dueños, y que no admita una cómoda división sin menoscabo; en este caso en particular existe un solo titulo de propiedad sobre el inmueble común el cual es un consultorio que únicamente admite una división de hecho mas no de derecho tanto es asi que tiene un solo baño, es un solo salón según el documento de condominio y le corresponde un solo puesto de estacionamiento por lo que en razón al condominio que rige para este inmueble no es posible su división.
Otro requisito para la procedencia de una acción de esta naturaleza, es el hecho que hayan sido traspasada en propiedad la cosa a un extraño, mediante venta o dación en pago, lo cual comporta una contraprestación determinada de dinero y con ello es susceptible de manera clara ejercer la acción de retracto para retribuir al tercero adquiriente el dinero que pago y en las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
En este caso en particular existe una venta y la cantidad de dinero esta cerfectamente determinada.
Además es requisito que la cosa en comunidad no haya sido ofrecida en venta al otro con dueño de forma previa, pues de haberlo hecho este tuvo la oportunidad de adquirir ese derecho o manifestar su desinterés. En este caso en particular como indique nunca fue ofrecida en venta la cosa a mi persona. Y por ultimo punto ya suficientemente explicado anteriormente mi derecho se encuentra plenamente vigente ya que me entere recientemente de esta negociación realizada a mis espaldas y dentro del lapso útil he ejercido como lo hago en este momento la presente demanda.
Razones más que suficientes para que la presente acción proceda totalmente en derecho puesto que
1) La Sala de Casación Civil ha abandonado, definitivamente, el criterio que venía aplicando reiteradamente en el sentido de que en el caso del arrendatario presente y no notificado o avisado de la enajenación del inmueble, el lapso para ejercer el derecho de retracto sería de cuarenta días contados desde la fecha de la escritura de la venta.
2) Establece que la fecha de registro de la enajenación sigue teniendo carácter de presunción que puede ser desvirtuada por todos los medios establecidos en la ley; es decir que no se le considerará un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad.
3) Que en el caso del comunero presente y no notificado el lapso de caducidad será de cuarenta días pero contados desde la fecha en la cual quedó demostrado que se tuvo conocimiento de la enajenación.
4) Que se hace necesario que el lapso de caducidad sea determinado por un acontecimiento diferente a la fecha de registro de la escritura, por el incumplimiento de la comunera vendedora de notificar previamente a mi persona su deseo de vender.
Por las razones antes expuestas comparezco ante este digno tribunal a demandar como en efecto demando a la ciudadana PEGGY ESPINOZA SEIJAS, y al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ antes identificados, para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: En el derecho de retracto legal que tengo como comunera de subrogarme al extraño que adquirió los derechos en la comunidad por compra, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
SEGUNDO: Como consecuencia de ello esta a disposición de tercero adquiriente, LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) que pago por la compra del 56% de los derechos de propiedad del inmueble común antes identificado, como consecuencia de ello queda a disposición de este ciudadano o en su defecto bajo las ordenes del tribunal el pago del dinero que constituye el precio de la venta.
TERCERO: En que se materialice la tradición del 56% de los derechos de propiedad enajenados al tercero LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, hoy demandado, en mi persona por lo que se protocolice la misma.
CUARTO: Al pago de las costas y costos del presente proceso.
Estimo la presente demanda en la cantidad de de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) que equivalen a 13.333,33 UT…”
b) Escrito de cuestiones previas y contestación de la demanda, presentado por el abogado ARTURO LEDEZMA RIOBUENO, en su carácter de apoderado judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, en los términos siguientes:
“…Repuesta como ha sido esta misma causa al estado de Nueva Admisión, para ser tramitada por el juicio ordinario de conformidad con las disposiciones del Código de Procedimiento Civil Venezolano, y encontrándome dentro del lapso procesal correspondiente a la contestación de la demanda que encabeza estas actuaciones, ratifico el contenido textual del documento de contestación que consigné en este mismo expediente en fecha 08-05-2013, antes de producirse su reposición al estado de Nueva Admisión de la demanda, así como los recaudos que lo acompañan y forman parte de este mismo expediente para todos sus efectos. Por lo expuesto y a todo evento paso a dar nueva contestación a las pretensiones de la parte actora en la presente causa, en los siguientes términos:
II
OPONGO PARA QUE SEA RESUELTA COMO PUNTO PREVIO EN LA SENTENCIA DEFINITIVA, LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN ESTABLECIDA EN LA LEY, A TENOR DEL ARTÍCULO 346, ORDINAL 10° DEL CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, EN CONCORDANCIA CON EL ARTÍCULO 1547 DEL CODIGO CIVIL VENEZOLANO Y EL CRITERIO JURISPRUDENCIA SENTADO POR NUESTRO MAXIMO TRIBUNAL.-
La presente defensa perentoria procede en derecho dada la evidente caducidad de la acción que afecta pretensión libelar de la parte actora, habida cuenta de subsumirse de manera perfecta e inequívoca en hipótesis del artículo 1.547 del Código Civil Venezolano, la temeraria acción incoada por la parte acto en contra de mi representado, ya que consta en documento público protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, protocolizado en fecha 23 Mayo de 2012, bajo el N° 23, folio 128, Tomo 16 del Protocolo de Transcripción del señalado año 201 que mi patrocinado adquirió legítimamente el CINCUENTA Y SEIS POR CIENTO (56%) DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD sobre un inmueble constituido por un local distinguido con el número 3-01 en el edificio Torre “D”, situado en la Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo, con Código Catastral N° 08 14 2 U 01 40 11 N-2 consultorio 3-01, objeto de esta controversia, lo que permite concluir en que para la fecha de interposición de la temeraria demanda que nos ocupa, vale decir 09 de Octubre de 2012, a la cual se le dio entrada en fecha 15 de Octubre 2012, habían transcurrido CIENTO TREINTA Y NUEVE (139) DIAS continuos inclusive, contado partir de la fecha de registro de la referida escritura (23-05-2012), lo que excede en NOVENTA NUEVE (99) días el lapso legal de caducidad de la acción que es de cuarenta (40) días, cuyo documento en copia certificada cursa a los folios 34, 35, 36, 37 y su vuelto, de este expediente, consignado en autos por la parte actora, como documento fundamental de su demanda. Paralelamente a la existencia, utilidad y eficacia del identificado documento de propiedad, está el hecho del reconocimiento expreso y por escrito puesto de manifiesto por la parte actora en cuanto a la cualidad de propietario que posee legítimamente mi representado sobre el inmueble objeto del presente juicio, cuyo reconocimiento se evidencia en comunicación suscrita por la parte actora y remitida a mi mandante LUIS HECTOR VISO, en fecha siete (07) de julio de 2012, en cuyo punto “1” (Uno) le expresa textualmente: “No es mi deseo vender la porción del inmueble comprendida entre la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO podio recto interno del Consultorio 301-B correspondiente al NICHO decorativo existente y demolido, Restituiríamos la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO de PISO a TECHO para preservar el Límite de nuestras propiedades según Proyecto Original”, cuya comunicación original doy por reproducida por formar parte de este mismo expediente, habiendo sido consignada en dos (2) folios útiles marcados “B” en fecha 08-05-2013 con ocasión del acto de contestación dentro de la circunstancia de haber sido erróneamente abierto este mismo proceso mediante el Procedimiento Breve; el promovido y consignado documento consta de un (1) folio útil marcado “A”, con el ruego a ese digno Tribunal ratifique que el aludido documento anexo tiene estampada la firma de quien lo suscribe, en forma nítida, firme, sin remarcajes, correcciones, tachaduras o enmendaduras de algún tipo, vale decir, sin detalles que lo invaliden o lo hagan impugnable, el cual opongo a la parte actora, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO… en la mejor forma de ley, por cuanto la firma que aparece estampada en dicha comunicación, a título de quien suscribe la misma, se corresponde con la firma o rasgos característicos que la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, acostumbra usar para legitimar que es la autora del contenido de un documento. La descrita comunicación evidencia fehacientemente que la parte actora, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, tenía conocimiento hecho propio, al menos desde el día siete (O7) de Julio de 2012, de la condición y cualidad de propietario de mi representado sobre el inmueble objeto de la presente controversia; asimismo, tal documento se origina y está estrechamente vinculado a otro instrumento previo suscrito por la Arquitecta AYMEZ CASTRO BAEZ, referido a un INFORME de INSPECCION, emanado de la mencionada Arquitecta, en la misma fecha siete (07) de Julio de 2012, con motivo de una inspección realizada en el mismo inmueble en litigio, y dirigido en sendos ejemplares a la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO y a mi representado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, cuyo Informe de Inspección doy por reproducido en este acto por haber sido consignado en original, en dos (2) folios útiles, marcado “B” como previamente ha sido señalado, en la misma oportunidad de la contestación ya comentada, y que opongo en la mejor forma de ley. Considero importante destacar que este ultimo hecho se inscribe perfectamente en el criterio sostenido y reiterado por el Tribunal Supremo de Justicia, tal como puede apreciarse en la Sentencia N° 55 de fecha 21 de Marzo del año 2000, la cual ha sido invocada por la parte actora en el libelo que encabeza estas actuaciones y se encuentra inserta desde el folio dos (02) al folio cinco (05), ambos inclusive del libelo de la demanda, el cual damos por reproducido, por lo que puede concluirse de manera determinante e inequívoca que al menos desde el día siete (07) de Julio de 2012 al día nueve (09) de Octubre del mismo año, habían transcurrido NOVENTA Y CUATRO (94) días continuos; es decir, los cuarenta (40) días considerados legal y jurisprudencialmente, desde que tuvo conocimiento de la cualidad de copropietario de mi representado sobre el mismo inmueble, mas CINCUENTA Y CUATRO (54) días que exceden del término señalado.- En consecuencia, la defensa perentoria de caducidad de la acción establecida en la Ley, debe proceder en derecho y así pido respetuosamente lo declare el Tribunal.
III
CONTESTACION DE LA DEMANDA
Para el caso de que sea desestimada la defensa perentoria propuesta en el Capítulo II que present procedo a oponer las siguientes defensas: Niego, rechazo y contradigo total y absolutamente los alegatos y pretensiones de la parte actora por ser absolutamente falsos y estar orientados a causar un perjuicio inmerecido y por ende injusto en contra de mi mandante, mediante el reclamo de un derecho que no le asiste, en detrimento de los intereses de mi representado, dada la evidente caducidad de la acción que afecta la pretensión libelar de la parte actora, habida cuenta de subsumirse de manera perfecta e inequívoca en la hipótesis del artículo 1.547 del Código Civil Venezolano, y según se aprecia de las siguientes consideraciones: PRIMERO: Niego y rechazo que la parte actora, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, tenga el derecho de RETRACTO LEGAL como comunera y pueda subrogarse a quien ella denomina “el extraño que adquirió” los derechos en la comunidad por compra, pues en la comunicación del día siete (07) de Julio de 2012, en su texto la ahora demandante reconoce como legítimo propietario a mi representado al expresar en dicha comunicación “No es mi deseo vender la porción del inmueble comprendida entre la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO y el podio recto interno del Consultorio 301-B correspondiente al NICHO decorativo existente y demolido. Restituiríamos la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO de PISO a TECHO para preservar el Límite de nuestras propiedades según Provecto Original”; estando enterada de ello desde mediados del año 2012, tal como expresamente lo confiesa en el texto del segundo párrafo del reverso del primer folio de su escrito de demanda, cuando indica que la ciudadana Tibisay del Valle Parabacuto López… a quién comisionó como emisaria de su confianza para que se trasladara al Registro Inmobiliario donde se encuentra protocolizado el documento de propiedad del inmueble y revisara lo que estaba sucediendo; seguidamente expresa: "Me informó verbalmente esta persona quien se llama TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ… que los derechos de propiedad de mi comunera PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS habían sido vendidos al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ… por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), según consta de documento de venta protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 23 de Mayo de 2012 bajo el N° 23, Folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012” (Sic), por lo que puede concluirse de manera determinante que al menos desde el día siete (07) de Julio de 2012 al día nueve (09) de Octubre del mismo año habían transcurrido NOVENTA Y CUATRO (94) días continuos; es decir, los cuarenta (40) días determinados legal y jurisprudencialmente desde que tuvo conocimiento de la cualidad de copropietario de mi representado sobre el mismo inmueble, más CINCUENTA Y CUATRO (54) días continuos transcurridos en exceso de aquellos; de la misma manera es falso, que la actora se enterara el día 30 de Agosto de 2012 de la cualidad de propietario de mi patrocinado sobre el inmueble objeto de esta controversia, ya que en la copia certificada aportada por la misma demandante, como documento fundamental de su acción y que riela a los folios TREINTA Y CUATRO (34), TREINTA Y CINCO (35), TREINTA Y SEIS (36) y TREINTA Y SIETE (37) y su vuelto del presente expediente, se evidencia y está plenamente demostrado que, en fecha siete (07) de Julio de 2012, lo reconoció como propietario en la comunicación suscrita por ella y que anexo a este escrito marcada “A”, siendo aquel argumento falso y tendencioso, tratando de confundir o inducir un criterio equívoco a este digno Tribunal. SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo que la demandante tenga derecho al ejercicio del retracto legal, y que como consecuencia de ello o por tal motivo mi REPRESENTADO LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, deba recibir la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), como pago por la compra del cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad del inmueble objeto de esta controversia. TERCERO: Niego y rechazo que deba materializarse, tal como la actora lo solicita, la tradición del cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad del inmueble adquirido por LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ. CUARTO: Niego rechazo y contradigo que mi mandante esté obligado al pago de Costas y Costos de este proceso…”
c) Escrito de contestación a la demanda, presentado por el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, en el cual se lee:
“…CADUCIDAD DE LA ACCION PARA QUE SEA DECIDIDA EN LA SENTENCIA DEFINTIVA.-
La parte actora ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, en su carácter de comunera demanda por retracto legal a mi mandante, PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS, en su carácter de comunera cedente, y al ciudadano LUIS HECTOR VISO HERNANDEZ, en su carácter de cesionario, alegando que mi poderdante cedió sus derechos de propiedad que tenía sobre el inmueble sin habérselos ofrecido a ella previamente para ejercer su derecho que como comunera tiene de adquirirlos o comprarlos con preferencia a un extraño, previsto en el artículo 1.546 del Código Civil.
Continúa alegando que comisionó a la ciudadana TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ… para que se trasladara a la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia, donde se encontraba protocolizado el documento por el cual había adquirido el inmueble en comunidad con mi mandante, a los fines de que averiguara la condición en que se encontraba la propiedad del inmueble, quien le informó verbalmente de que mi mandante le había cedido sus derechos de propiedad al ciudadano LUIS HECTOR VISO HERNANDEZ, de lo cual tuvo conocimiento el día 30 de agosto del 2.012, a cuyo fin acompaña ¡a copia certificada del documento contentivo de la cesión, protocolizado el 23 de mayo de 2.012, bajo el número 23, folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2.912, razón por la cual dicen ejercer la acción de retracto legal dentro del lapso legal para subrogarse en los derechos que adquirió LUIS HECTOR VISO HERNANDEZ.
Es el caso ciudadana Juez que la parte actora presentó su demanda el día 09 de octubre del año2.012, después de haber fenecido el lapso establecido en la ley para ejercer su acción de retracto legal, como se verá más adelante, razón por la cual de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361, del Código de Procedimiento Civil opongo, y hago valer la caducidad de la acción, prevista como cuestión previa en el numeral 10, del artículo 346, eiusdem para que sea decidida en la sentencia definitiva.
En este orden de ideas, el artículo 1.547, del Código Civil Venezolano, establece… Ahora bien, en el presente caso la demandante para la fecha 07 de julio del 2012, ya tenía conocimiento de la enajenación o venta que había realizado la ciudadana PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS, del cincuenta y cuatro por ciento (54%) de los derechos sobre la comunidad al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, pues en comunicación suscrita por la demandante GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, el 07 de julio del 2012, y dirigida al co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, lo trató como propietario y le manifestó que era importante para ella restituir el nicho y restituir también la pared curva de la poligonal de lindero de piso a techo para así preservar el límite de las propiedades…
…De la transcripción de la comunicación anterior que se que corre agregada al expediente m arcados con las letras “A”, y los cuales reproduzco por haber sido acompañados con el escrito de promoción de cuestiones previas de fecha 09 de mayo de 2013, se evidencia que la demandante ya para esa fecha le daba el trato de propietario al co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, e incluso le expresó que no tenía el deseo de venderle su porción sobre el inmueble…
…En el mencionado compendio e informe, que se acompañó marcada con la letra “B”, en el escrito presentado el 09 de mayo de 2.013, el cual reproduzco, en la página cuatro (04), segundo párrafo, la demandante señaló lo siguiente:
“...La porción que ocupa la Dra. Peggy Sejias es vendida por su propietaria PEGGY MARY ESPINOZA SEIJAS al Lic. LUIS VISO. El Lic. LUIS VISO inicia trabajos de desmantelamiento en julio del presente año 2012...”
De manera que es evidente que la demandante tuvo conocimiento de la venta o cesión de los derechos de propiedad que mi mandante PEGGY MARY ESPINOZA SEIJAS, le hizo al Lic. LUIS VISO, desde antes del seis (06) de julio de 2.012, toda vez que como se ha visto la demandante le comunica a la Asociación Esculapio que PEGGY ESPINOZA había vendido su porción al Lic. Luis Viso en el mes de julio de 2.012.
Habiendo ejercido la demandante la acción de retracto en fecha 09 de octubre de 2.012, después de haber tenido conocimiento de la venta desde antes del seis (06) de julio de 2.012, ya había transcurrido con creces el lapso de cuarenta (40) días establecidos en el artículo 1.547 del Código Civil, y reafirmado por la Sentencia del Tribunal Supremo de Justicia a que ha hecho mención la demandante, pues desde el 06 de julio de 2.012, fecha en la que ya la demandante tenía conocimiento de la venta, porque así lo indicó y expresó en las comunicaciones antes transcritas, hasta el 09 de octubre de 2.012, fecha en la que se presentó la demanda, ya habian transcurrido NOVENTA Y CINCO (95) días, razón por la cual dicha acción de retracto está afectada de caducidad y así solicitamos sea declarada por este Tribunal.
I.3.-EL RECESO JUDICIAL DE AGOSTO DE 2.012 NO IMPEDÍA EL EJERCICIO DE LA ACCIÓN, NI SUSPENDE EL LAPSO DE CADUCUDAD
En el supuesto y negado caso que este Tribunal desestime el alegato expuesto anteriormente, que se refiere a que la demandante para el seis (06) de julio de 2012, ya tenía conocimiento de la venta, a todo evento pasamos a formular esta otra defensa:
La demandante alega que tuvo conocimiento de la venta el 30 de agosto de 2012, lo cual es totalmente falso, se había enterado de la venta desde principios del mes de julio de 2012, primero por lo que demostramos en el capitulo anterior, y segundo por lo que se evidencia de las mismas copias fotostáticas certificadas de la venta que acompañó la misma demandante, la cual fue solicitada por su emisaria TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ, el 06 de agosto de 2.012.
Es de hacer notar que la demandante alega en su demanda que:
“...decidí comisionar a una emisaria de mi confianza para que se trasladara al Registro Inmobiliario donde se encontraba protocolizado el documento de propiedad del inmueble y revisara que estaba sucediendo. Me informo verbalmente es quien se llama TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ… que los derechos de propiedad de mi comunera PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS habían sido vendido al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ...”.
De esta transcripción se demuestra claramente que la demandante le ordenó a la emisaria que revisara los documentos de propiedad del inmueble y dicha emisaria le informó verbalmente lo de la venta de los derechos por parte de nuestra mandante, y posteriormente solicitaron copia certificada, lo cual ocurrió el 06 de agosto de 2.012, pues así se verifica de la Planilla Única Bancaría N° 31200025183, emitida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, el 06 de agosto de 2.012, que riela al folio 34 del expediente.
De tal manera que habiéndose solicitado la copia certificada el 06 de agosto de pude la parte actora pretender engañar al Tribunal diciendo que se enteró de la ver agosto de 2.012, que fue la fecha cuando le entregaron la copia certificada, pues de: que se solicitó la copia ya se verifica el conocimiento del documento.
La parte actora habiendo tenido conocimiento de la venta el 06 de agosto contados los días transcurridos desde esa fecha hasta el 09 de octubre de 2.012, fecha en la cual presentaron la demanda, transcurrieron SESENTA Y TRES (63) días, es decir, que también transcurrieron más de los cuarenta días dispuestos en el artículo 1.547 del Código interponer la acción de retracto, lo que determina la caducidad de la acción.
Es importante señalar que el período de receso vacacional de los Tribunales no impedía que se presentaran las demandas de retracto legal, toda vez que EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en la RESOLUCION No. 2012-0021, de fecha 8 de agosto de 2012, dejó claro que dicho receso no impedía que se practicaran las actuaciones que fueren necesarias para el aseguramiento de los derechos de alguna de las partes…
…en atención al primer Resuelto de la Resolución No. 2012-0021 y el Primer Punto del acuerdo dictado por la Rectoría Judicial del Estado Carabobo se determina que en el período vacacional la demandante pudo perfectamente presentar su demanda de retracto legal, toda vez que dichas vacaciones no paralizaban el lapso de cuarenta (40) días para interponer la acción de retracto, habida cuenta que la rectoría había designado al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil como Juez de Guardia durante dicho receso, Tribunal este que estaba obligado a recibirle la demanda pues el receso no impedía que se practicaban actuaciones que fueren necesarias para el aseguramiento de derechos…
…De modo tal, que existen varias razones para declarar la caducidad de la acción en el presente caso, tanto, porque la demandada tuvo conocimiento de la venta que pretende retraer desde el 06 de julio del 2012, y por otra parte, por haber solicitado la copia certificada de la venta impugnada el 06 de agosto del 2012, y que desde estos dos puntos de partida hasta la fecha de presentación de la demanda transcurrieron con creces los cuarenta (40) días, establecidos en el artículo 1.547, del Código Civil para interponer la acción, y así solicito sea declarado por este Tribunal.
II.- DE LOS RECHAZOS GENERALES.- Niego y rechazo que a la demandante no se le haya dado aviso de la venta que había realizado la ciudadana PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS, del cincuenta y cuatro por ciento (54%) de los derechos sobre la comunidad al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, pues en comunicación suscrita por la demandante GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, el 07 de julio del 2012, y dirigida al co-demandante LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, lo trató como propietario y le manifestó que era importante para ella restituir el nicho y restituir también la pared curva de la poligonal de lindero de piso a techo para así preservar el límite de las propiedades.
Como consecuencia de lo anterior, rechazo por ser falso, que la demandante tuvo conocimiento de la venta el día 30 de agosto de 2012.
Niego y rechazo que la demandante tenga derecho al retracto de la venta realizada entre mi mandante y el biólogo LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, que quedó protocolizada el 23 de mayo de 2012 en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el No. 23, folio 128, Tomo 16, del Protocolo de transcripción del año 2012, y en consecuencia no tiene derecho a que se l materialice la tradición del 56% de los derechos de propiedad enajenados a LUIS VISO ERNANDEZ…”
c) Sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” el día 27 de marzo de 2014, en los términos siguientes:
“…este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO… contra la ciudadana PEGGY ESPINOZA SEIJAS… y el ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ… por RETRACTO LEGAL. PRIMERO: Queda subrogada la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO… parte demandante, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta protocolizado ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 23 de mayo de 2012, bajo el N° 23, folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012, realizado por la ciudadana PEGGY ESPINOZA SEIJAS al ciudadano LUÍS HÉCTOR VISO ERNANDEZ, por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), del inmueble formado por un salón para consultorio y una sala de baño, se encuentra situado nivel 2 de la torre D, tiene una superficie aproximada de 88,13 mts2 y esta comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: fachada norte; SUR: consultorio 3-02; ESTE: fachada este; OESTE: pasillo de circulación, le corresponde un puesto de estacionamiento designado con las mismas siglas que identifican al local en el plano que acompaño al documento de condominio de 1.27%. SEGUNDO: una vez que la presente decisión adquiera carácter de cosa juzgada, ia parte actora tendrá la obligación de cancelar la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.200.000,00), que fue ofertado para la adquisición del inmueble constituido por un salón para consultorio y una sala de baño, se encuentra situado nivel 2 de la torre D, tiene una superficie aproximada de 88,13 mts2 y esta comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: fachada norte; SUR: consultorio 3-02; ESTE: fachada este; OESTE: pasillo de circulación, le corresponde un puesto de estacionamiento designado con las mismas siglas que identifican al local, y en consecuencia de ello la presente decisión se tendrá en caso de no cumplimiento voluntario como titulo de propiedad, es decir como documento definitivo de venta que deberá ser protocolizado por ante la Oficina de Registro Correspondiente. Dicho monto será consignado a la cuenta del Tribunal. TERCERO: Téngase a la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO… parte demandante como propietaria del 56% de los derechos de propiedad del inmueble constituido por un salón para consultorio y una sala de baño, se encuentra situado nivel 2 de la torre D, tiene una superficie aproximada de 88,13 mts2 y esta comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: fachada norte; SUR: consultorio 3-02; ESTE: fachada este: OESTE: pasillo de circulación, le corresponde un puesto de estacionamiento designado con las mismas siglas que identifican al local, según consta de documento protocolizado ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 23 de mayo de 2012, bajo el N° 23, folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012. ASI SE DECIDE…”
g) Diligencias de fechas 1º y 02 de abril de 2014, suscritas por los abogados GUSTAVO BOADA CHACON y ELBA ROSA CONTRERAS, con el carácter de apoderados judiciales de los accionados, en las cuales apelan de la sentencia anterior.
d) Auto dictado por el Juzgado “a-quo”, en fecha 07 de abril de 2014, en el cual el Juzgado “a-quo” oyó en ambos efectos el recurso de apelación, interpuesto por los apoderados judiciales de los accionados, contra la sentencia dictada en fecha 27 de marzo de 2014.
SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Copia fotostática de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el 02 de Agosto de 1995, bajo el No. 48, Folio 1 al 3, Tomo 14, Protocolo Primero, en el cual la ciudadana PEGGY ESPINOZA SEIJAS, adquiere el cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble constituido por una local distinguido con el No. 3-01, del Edificio Torre “D”, situado en jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Valencia, Estado Carabobo; así como también, la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, adquiere el cuarenta y cuatro por ciento (44%) restante de los derechos de propiedad sobre dicho inmueble, marcado “A”.
Este documento, al no haber sido impugnado, se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que efectivamente la co-demandante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, adquirió el cuarenta y cuatro por ciento (44%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble objeto del presente juicio, así como que la hoy co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, adquirió el cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad del mismo, en fecha 02 de Agosto de 1995; Y ASI SE DECIDE.
2.- Inspección Judicial practicada en el inmueble objeto del presente juicio, por el Tribunal Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 09 de Agosto de 2012, a los fines de que dicho Tribunal dejara constancia de lo siguiente: “...PRIMERO: se deje constancia de la existencia de dos puertas que dan acceso al inmueble y si en una de ellas por donde ingresara el Tribunal para la practica de esta medida se lee mi nombre SEGUNDO: del estado general del inmueble, si en el existen restos de demolición de techos rasos, tabaquería, paredes, piezas o revestimientos sanitarios e instalaciones de agua y/o piso (escombros), desmantelamiento de canalización y cableado de instalaciones eléctricas. TERCERO: si en el momento de la practica de esta actuación se encuentran personas haciendo labores de construcción o reparación de pisos, paredes en el inmueble. CUARTO: si para el momento de la practica de esta actuación se observa construcción en el aludido inmueble. QUINTO: dejar constancia de cualquier otro hecho o circunstancia que se señale al momento de practicar la presente acción...”, marcada “B”.
Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa y en sentencia de fecha 01 de junio de 2004, señaló: "Adicionalmente se ha sostenido que este tipo de inspección no tiene el mismo valor probatorio que la inspección judicial celebrada durante el proceso, toda vez que cuando la inspección es celebrada extra-litem, la parte demandada no tiene el debido control sobre la prueba, con lo cual se vería cercenado su derecho a la defensa, de otorgársele el valor de plena prueba, como en el caso de la inspección judicial... que solo arroja es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido"; por lo que, esta Alzada en aplicación a dicho criterio jurisprudencial, aprecia la inspección practicada por el Juzgado Primero de Municipio en forma extra-litem como indicio, para ser adminiculada con las demás pruebas consignadas en el presente juicio, observándose que el precitado Tribunal dejó constancia de que pudo observar en el inmueble objeto de la Inspección un hall de entrada donde se ingresa a los diferentes consultorios u oficinas verificándose cuatro (04) puertas, donde la tercera puerta del lado derecho se encontraba identificada con el nombre de GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS (GASTROENTEROLOGA), que el ingreso al consultorio Gastroenterologico, donde labora la solicitante GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS se encuentra en regular estado y conservación con mucho polvo, que en el centro del mismo hay un hueco con profundidad en la pared, con restos de demolición de techo rasos, tabiqueria y cabillas al intemperie así como el cableado eléctrico ello en razón a unas remodelaciones que se efectúan en la parte del inmueble que ocupaba su comunera, ciudadana PEGGY ESPINOZA SEIJAS; Y ASÍ SE ESTABLECE.
3.- Copia certificada de documento de venta protocolizado en el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 23 de Mayo de 2012 bajo el Nro. 23, Folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012, en el cual la ciudadana PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS, vendió al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, el cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble constituido por una local distinguido con el No. 3-01, del Edificio Torre “D”, situado en jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Valencia, Estado Carabobo, por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), marcado “C”.
Con relación a la valoración del referido instrumento, esta Alzada se pronunciará en la parte motiva del presente fallo.

Durante el lapso probatorio, la abogada KARINA FELTRER, en su carácter de apoderada actora, promovió las siguientes pruebas.
1.- Invocó y reprodujo el documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio; la Inspección Judicial realizada por el Tribunal Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 09 de Agosto de 2012; del Documento de venta del identificado local, realizado por la ciudadana PEGGY ESPINOZA, al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 23 de mayo de 2012, bajo el N° 23, folio 128, tomo 16.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- Solicitó al Juzgado “a-quo” se trasladara y constituyera en el inmueble objeto del presente juicio a los fines de que practicara Inspección Judicial, y dejara constancia de lo siguiente: 1) Si el inmueble común es utilizado por la accionante en lo que respecta a una parte del mismo, es decir, un consultorio; 2) Si el inmueble común se encuentra dividido de hecho y por ello se edificó un hall de entrada por el cual se ingresa a diferentes consultorios donde se verifican cuatro puertas, siendo el tercer consultorio es ocupado por su representada para ejercer su profesión médica; y 3) Quien o quienes ocupan los demás consultorios que se encuentran edificados en el inmueble y con que carácter lo ocupan.
Consta a los folios 196 y 197 del presente expediente, acta levantada por el Juzgado “a-quo” en fecha 24 de septiembre de 2013, en la cual dejó constancia de haberse trasladado y constituido en el inmueble objeto del presente juicio, dejando constancia de lo siguiente: “1) Si el inmueble común es utilizado por la parte actora en lo que respecta a una parte del mismo, es decir, un consultorio. El Tribunal deja constancia de que el inmueble en común es utilizado como consultorio de la ciudadana Virginia Gregoria Contreras… 2) Si el inmueble común se encuentra dividido de hecho y por ello se edificó un hall de entrada por el cual se ingresa a diferentes consultorios donde se verifican cuatro puertas, siendo que el tercer consultorio es ocupado por la parte actora para ejercer la profesión médica. El Tribunal deja constancia que existe un hall de entrada el cual lleva a cuatro (04) puertas, siendo que el tercer consultorio es ocupado por la Doctora Gregoria Virginia Contreras. 3)… que no se puede verificar quien ocupa los demás consultorios de la entrada a mano derecha se encuentra identificado como: Spicologicos Clinicos Integrales Doctores: Mary Carmen Piccinni, Daniel Yiore y Aury Mejías. Es todo…”; todo lo cual esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, Y ASI SE DECIDE.
3.- Prueba testimonial de la ciudadana TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ, de este domicilio.
Este Juzgador observa que la referida ciudadana TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ, no compareció el día y la hora fijadas por el Juzgado “a-quo” a rendir sus deposiciones, declarándose desierto dicho acto.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA PRESENTADO POR EL CO-DEMANDADO LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ.-
1.- Original de comunicación suscrita por la Dra. VIRGINIA CONTRERAS, titular de la cédula de identidad No. V-3.206.672, de fecha 07 de julio de 2012, en la cual informa al co-demandado LUIS HECTOR VISO, “No es mi deseo vender la porción del inmueble comprendida entre la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO podio recto interno del Consultorio 301-B correspondiente al NICHO decorativo existente y demolido, Restituiríamos la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO de PISO a TECHO para preservar el límite de nuestras propiedades según Provecto Original”, marcada “B”.
En relación a dicho instrumento, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.
2.- Original de informe de inspección expedido por la Arquitecta AYMEZ CASTRO BAEZ, de fecha 07 de Julio de 2012, realizada en el inmueble objeto del presente juicio, marcado “B”.
Este Sentenciador observa que dicho instrumento constituye documento de los denominados “privados”, el cual emana de un tercero que no es parte en el presente juicio, por lo que al no haber sido ratificado a través de la prueba testimonial, tal como lo prevé el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se desecha del presente proceso; Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION DE LA DEMANDA PRESENTADO POR LA CO-DEMANDADA PEGGY ESPINOZA SEIJAS.-
1.- Copia fotostática de comunicación suscrita por la Dra. VIRGINIA CONTRERAS, de fecha 07 de julio de 2012, en la cual informa al co-demandado LUIS HECTOR VISO: “No es mi deseo vender la porción del inmueble comprendida entre la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO podio recto interno del Consultorio 301-B correspondiente al NICHO decorativo existente y demolido, Restituiríamos la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO de PISO a TECHO para preservar el límite de nuestras propiedades según Provecto Original”, marcada “A”.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- Copia fotostática de la carta suscrita por la ciudadana VIRGINIA CONTRERAS, dirigida a la Junta Directiva de la Asociación Civil Esculapio, marcado “B”.
3.- Resolución No. 2012-0021, de fecha 08 de agosto de 2012, emitida por El Tribunal Supremo de Justicia, marcada “C”.
4.- Acuerdo No. 2012-001, de fecha 10 de agosto de 2012, expedido por la Rectoría de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, marcada “D”.
En relación a los instrumentos señalados en los numerales 2, 3 y 4, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, les da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculados con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE
5.- Sentencia No. 1582, dictada por la Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 10 de noviembre de 2005, en el Expediente No. AA60-S-2004-001834, marcada “E” y Sentencia dictada por el Juzgado de Sustanciación, en Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de noviembre de 2005, en el Expediente No. 2005-5199, marcada “F”.
Con relación a dichos instrumentos, esta Alzada advierte que, las consignaciones en el expediente de jurisprudencias, no constituyen un medio probatorio válido.

Durante el lapso probatorio, el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en su carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, promovió las siguientes pruebas:
1.- Reprodujo el documento de fecha 07 de julio de 2012, suscrito por la demandante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS, dirigido al co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- invocó el principio de la comunidad de la prueba, específicamente en la contradicción en que incurre la demandante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS, en el libelo de demanda, al contrastar su afirmación con la copia certificada del documento mediante el cual su poderdante cede sus derechos.
En este sentido se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, al señalar en sentencia N° 181 de fecha 14 de febrero de 2001, que: “De conformidad con el Principio de la Comunidad de la Prueba… el juez se encuentra obligado a valorar todas las pruebas que se encuentren en el expediente y extraer de ellas elementos de convicción sin que las consecuencias que se deriven de su interpretación tengan necesariamente que ser favorables para la parte que produjo la prueba analizada. Así, en atención al referido Principio, determinada prueba puede demostrar circunstancias que favorezcan o perjudiquen a cualquiera de las partes, indistintamente de quien las haya producido. Ello es así, por cuanto de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba… una vez que las pruebas han sido incorporadas al proceso, dejan de pertenecer a la parte que las produjo y son adquiridas para el proceso, pudiendo cada parte aprovecharse de las producidas por la contraparte, y a su vez el juez valorarlas, aún en perjuicio de aquel que las produjo”. De la Jurisprudencia emanada del Tribunal Supremo de Justicia, se concluye que la misma ha considerado que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba es de obligatoria aplicación por parte del Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, pero que sin embargo, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba; Y ASI SE DECIDE.
3.- Prueba de informes, solicitando que se requiera de la Junta Directiva de la Asociación Civil Escapulapio, Centro Médico Rafael Guerra Méndez, que informe si la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS, les envió una correspondencia acompañada de un compendio de informe, la cual fue recibida por ese centro asistencia el 06 de agosto de 2012.
Consta al folio 223 del presente expediente Oficio expedido por el Centro Médico Dr. Rafael Guerra Méndez, en el cual informó que: “…efectivamente recibimos de Gregoria Virginia Contreras, una correspondencia acompañada de un compendio e informe en fecha 6 de Agosto de 2012, en esta Oficina de Presidencia y Junta Directiva de C.A. Esculapio…”.
Para valorar la presente prueba de informes, el Tribunal observa, que la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresó lo siguiente:
“...la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas (...). ...”
En consecuencia, se aprecia la prueba de informes sub-examine, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; Y ASI SE DECIDE.
TERCERA.-
Como punto previo, observa esta Alzada que, el abogado ARTURO LEDEZMA RIOBUENO, en su carácter de apoderado judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, opuso la caducidad de la acción establecida en la Ley, a tenor del artículo 346 ordinal 10° del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1547 del Código Civil, alegando al excepcionarse de que la presente causa se subsume en la hipótesis del artículo 1.547 ejusdem, al constar en documento público protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, protocolizado en fecha 23 Mayo de 2012, que su representado adquirió legítimamente el cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble constituido por un local distinguido con el número 3-01 en el edificio Torre “D”, situado en la Jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo, consultorio 3-01, lo que permite concluir en que desde ese día, hasta la fecha de interposición de la temeraria demanda que nos ocupa, vale decir, el 09 de Octubre de 2012, a la cual se le dio entrada en fecha 15 de Octubre 2012, habían transcurrido ciento treinta y nueve (139) días continuos inclusive, lo que excede en noventa nueve (99) días el lapso legal de caducidad de la acción que es de cuarenta (40) días. Asimismo señala que, la parte actora realizó un reconocimiento expreso y por escrito en comunicación suscrita por la parte actora y remitida a su mandante LUIS HECTOR VISO, en fecha 07 de julio de 2012, en cuyo punto “1” (Uno) se lee: “No es mi deseo vender la porción del inmueble comprendida entre la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO podio recto interno del Consultorio 301-B correspondiente al NICHO decorativo existente y demolido, Restituiríamos la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO de PISO a TECHO para preservar el límite de nuestras propiedades según Provecto Original”; que de dicho contenido se evidencia que, la parte actora, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, tenía conocimiento, al menos desde el día 07 de Julio de 2012, de la condición de propietario de su representado sobre el inmueble objeto de la presente controversia; que al menos desde el día 07 de Julio de 2012 al día 09 de Octubre del mismo año, habían transcurrido noventa y cuatro (94) días continuos; es decir, los cuarenta (40) días considerados legal y jurisprudencialmente, desde que tuvo conocimiento de la cualidad de copropietario de su representado sobre el mismo inmueble, más cincuenta y cuatro (54) días que exceden del término señalado.
Igualmente, el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, opuso la caducidad de la acción, señalando que la parte actora, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, en fecha 07 de julio del 2012, ya tenía conocimiento de la enajenación o venta que había realizado la ciudadana PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS, del cincuenta y cuatro por ciento (54%) de los derechos sobre la comunidad al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, pues en comunicación suscrita por la demandante GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, el 07 de julio del 2012, y dirigida al co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, lo trató como propietario y le manifestó que era importante para ella restituir el nicho y restituir también la pared curva de la poligonal de lindero de piso a techo para así preservar el límite de las propiedades; por lo que la parte actora al haber presentado su demanda el día 09 de octubre de 2.012, lo hizo después de haber transcurrido con creces el lapso de cuarenta (40) días establecidos en el artículo 1.547 del Código Civil, para ejercer su acción de retracto legal. Asimismo, en el supuesto y negado caso que el Tribunal desestime el alegato expuesto anteriormente, señaló como otra defensa el que la demandante alega que tuvo conocimiento de la venta el 30 de agosto de 2012, lo cual es totalmente falso, se había enterado de la venta desde principios del mes de julio de 2012, dado que de las mismas copias fotostáticas certificadas de la venta que acompañó la misma demandante, la cual fue solicitada por su emisaria TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ, el 06 de agosto de 2.012, pues así se verifica de la Planilla Única Bancaría N° 31200025183, emitida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, el 06 de agosto de 2.012, que riela al folio 34 del expediente; por lo que la parte actora habiendo tenido conocimiento de la venta el 06 de agosto contados los días transcurridos desde esa fecha hasta el 09 de octubre de 2.012, fecha en la cual presentaron la demanda, transcurrieron sesenta y tres (63) días, es decir, que también transcurrieron más de los cuarenta días dispuestos en el artículo 1.547 del Código interponer la acción de retracto, lo que determina la caducidad de la acción. Siendo importante señalar, que el período de receso vacacional de los Tribunales no impedía que se presentaran las demandas de retracto legal, toda vez que El Tribunal Supremo de Justicia, en la Resolución No. 2012-0021, de fecha 8 de agosto de 2012, dejó claro que dicho receso no impedía que se practicaran las actuaciones que fueren necesarias para el aseguramiento de los derechos de alguna de las partes; que en atención al primer Resuelto de la Resolución No. 2012-0021 y el Primer Punto del acuerdo dictado por la Rectoría Judicial del Estado Carabobo se determinó que en el período vacacional la demandante pudo perfectamente presentar su demanda de retracto legal, toda vez que dichas vacaciones no paralizaban el lapso de cuarenta (40) días para interponer la acción de retracto, habida cuenta que la rectoría había designado al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil como Juez de Guardia durante dicho receso, Tribunal este que estaba obligado a recibirle la demanda.
En este sentido, en el Diccionario “Venelex 2003”, Tomo I, a la página 198, al conceptuar “CADUCIDAD”, se lee:
“…Según la docta definición de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia) es “Una Sanción Jurídica Procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad”…
…Clases
La Doctrina y la Jurisprudencia están contestes en admitir que existen dos clases de caducidad, a saber: La Legal y la convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público. La caducidad convencional es la estipulada por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado…”
Asimismo, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00163, de fecha 05 de febrero de 2002, asentó:
“…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley…”
Este Sentenciador considera necesario destacar que, la caducidad, se considera como la pérdida de un derecho; que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta, impuesta por una norma para la conservación de tal derecho (cuando ya se goza del mismo, o en caso contrario si no se le tenía, para la adquisición de tal derecho). En sentido estricto implica la pérdida de un derecho o la expectativa de tenerlo, en la esfera de los intereses del titular de tal derecho. La caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto, durante el preciso término prefijado, en la norma; de allí que generalmente se confunda la caducidad con el término.
En consecuencia, hay caducidad, cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, dependen de que sean hechos dentro de un lapso a tiempo determinado; de tal modo, que el término está tan así identificado con el derecho que, transcurrido aquel, se produce la extinción de éste, por lo tanto es una sanción jurídica procesal.
Cuando esos plazos inexorables están establecidos por el legislador, estamos en presencia de una caducidad legal; que siendo de orden público, puede ser alegada en cualquier estado y grado de la causa, obligando al Juez a pronunciarse sobre la misma, de cualquier forma que se plantee, y aún decretarla de oficio sin que nadie la haya alegado.
Ahora bien, realizadas las acotaciones doctrinarias necesarias a los fines de resolver la controversia planteada, se observa que, respecto a la Caducidad Legal para el ejercicio de del derecho de retracto legal que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato (art. 1546 del Código Civil), la misma, se encuentra supeditada a situaciones distintas, a saber: a) si el comunero es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la enajenación, será aplicable para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días, computados a partir de dicha notificación, b) por el contrario si el comunero no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la enajenación, por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable al comunero-retrayente el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.547 del Código Civil.
Asimismo, el referido artículo 1.547 del C.C., establece la obligación para el vendedor y/o para el comprador, de dar aviso de la futura venta del inmueble, la cual debe realizarse en forma auténtica, indicando el precio, condiciones y modalidades de la negociación; surgiendo para el comunero el deber de notificarle al co-propietario vendedor, o a la persona autorizada según el caso, en forma indubitable, su aceptación o rechazo de la oferta hecha a su favor; y si el mismo no hubiere aceptado el ofrecimiento, el co-propietario vendedor quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades ofertadas.
Al no constar a los autos el hecho de que el vendedor y/o el comprador diesen aviso al comunero de la operación de compra venta pactada, se hace necesario precisar el momento en que comienza a correr el término de cuarenta (40) días establecido por el legislador.
En este sentido, se hace necesario traer a colación la sentencia No. 260, dictada el 20 de mayo de 2005, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. No. 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, en la cual dicha Sala asentó:
“…la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose, presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide…” (Negrillas de esta Alzada).
Y si bien, el abogado ARTURO LEDEZMA RIOBUENO, en su carácter de apoderado judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, señala que la presente causa se subsume en la hipótesis del artículo 1.547 ejusdem, al constar en documento público protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, protocolizado en fecha 23 Mayo de 2012, que su representado adquirió legítimamente el cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad, y que desde ese día (23/05/2012), hasta la fecha de interposición de la demanda, vale señalar, el 09 de Octubre de 2012, a la cual se le dio entrada en fecha 15 de Octubre 2012, habían transcurrido ciento treinta y nueve (139) días continuos inclusive, lo que excede en noventa nueve (99) días el lapso legal de caducidad de la acción que es de cuarenta (40) días.
Y que el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, señalase que la copia certificada del documento de compra-venta del inmueble objeto del presente juicio, fue solicitada por su emisaria TIBISAY DEL VALLE PARABACUTO LOPEZ, el 06 de agosto de 2.012, pues así se verifica de la Planilla Única Bancaría N° 31200025183, emitida por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia, el 06 de agosto de 2.012, que riela al folio 34 del expediente; por lo que la parte actora habiendo tenido conocimiento de la venta el 06 de agosto contados los días transcurridos desde esa fecha hasta el 09 de octubre de 2.012, fecha en la cual presentaron la demanda, transcurrieron sesenta y tres (63) días, es decir, que también transcurrieron más de los cuarenta días dispuestos en el artículo 1.547 del Código interponer la acción de retracto, lo que determina la caducidad de la acción, dado que el período de receso vacacional de los Tribunales no impedía que se presentaran las demandas de retracto legal, toda vez que El Tribunal Supremo de Justicia, en la Resolución No. 2012-0021, de fecha 8 de agosto de 2012, dejó claro que dicho receso no impedía que se practicaran las actuaciones que fueren necesarias para el aseguramiento de los derechos de alguna de las partes; que en atención al primer Resuelto de la Resolución No. 2012-0021 y el Primer Punto del acuerdo dictado por la Rectoría Judicial del Estado Carabobo se determinó que en el período vacacional la demandante pudo perfectamente presentar su demanda de retracto legal, toda vez que dichas vacaciones no paralizaban el lapso de cuarenta (40) días para interponer la acción de retracto, habida cuenta que la rectoría había designado al Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil como Juez de Guardia durante dicho receso.
Lo que hace necesario precisar, en observancia al criterio con carácter vinculante establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en la precitada sentencia de fecha 10 de agosto de 2007, en la que se estableció que el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, y no desde el momento del registro del documento de venta; y que si bien la Resolución No. 2012-0021, y el acuerdo No. 2012-001, emanados del Tribunal Supremo de Justicia y de la Rectoría de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, respectivamente, fueron dictadas en resguardo de los derechos y garantías constitucionales de acceso a la justicia; al resolver la Sala Plena estableció: “PRIMERO: Ningún Tribunal despachará desde el 15 de agosto hasta el 15 de septiembre de 2012, ambas fechas inclusive, durante ese período permanecerán en suspenso las causas y no correrán los lapsos procesales…”; y la rectoría acordó: “2. Mantener el sistema de recepción en materia de Amparo Constitucional…”, en resguardo del principio de CONFIANZA LEGÍTIMA y EXPECTATIVA PLAUSIBLE en cuya interpretación la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia número 401 de fecha 19 de marzo de 2004, dictaminó lo siguiente: “…En sentencia N° 956/2001 del 1º de junio, caso: Fran Valero González y Milena Portillo Manosalva de Valero, que aquí se reitera, esta Sala señaló: ‘La expectativa legítima es relevante para el proceso. Ella nace de los usos procesales a los cuales las partes se adaptan y tomándolos en cuenta, ejercitan sus derechos y amoldan a ellos su proceder, cuando se trata de usos que no son contrarios a derecho’.- Dándole la referida Sala valor al principio de expectativa plausible, el cual sienta sus bases sobre la confianza que tienen los particulares en que los órganos jurisdiccionales actúen de la misma manera como lo ha venido haciendo, frente a circunstancias similares…”; al establecer dichas resoluciones que ningún Tribunal despachará desde el 15 de agosto hasta el 15 de septiembre de 2012, ambas fechas inclusive, mal podría computarse el lapso del receso judicial a efecto de precisar la caducidad de la presente acción; Y ASÍ SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, es de observarse que, los co-demandados en sus respectivos escritos de contestación de demanda señalan que es falso que la parte actora se enterara el día 30 de Agosto de 2012, de la cualidad de propietario del ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, sobre el inmueble objeto de esta controversia, puesto que, en la comunicación de fecha 07 de Julio de 2012, la demandante reconoce como propietario al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, y a tales efectos, a los fines de probar sus aseveraciones, consignaron a los autos dicha comunicación de fecha 07 de Julio de 2012, en la cual se lee:
“…No es mi deseo vender la porción del inmueble comprendida entre la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO podio recto interno del Consultorio 301-B correspondiente al NICHO decorativo existente y demolido, Restituiríamos la PARED CURVA DE LA POLIGONAL DE LINDERO de PISO a TECHO para preservar el Límite de nuestras propiedades según Proyecto Original…”
De cuyo análisis, si bien se evidencia que, la accionante de autos, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS, le manifiesta al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ su deseo de no vender la “porción del inmueble”, la doctrina más avezada (Colin y Capitant) señala que, el que quiere demostrar su propiedad debe demostrar el hecho del cual resulte su derecho, o bien que su derecho proviene de un acto voluntario (venta, donación, permuta, etc.) que le ha transferido la propiedad. Por lo que, mal podría extraerse de dicha comunicación de que la hoy accionante, reconoce al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, como co-propietario comunero del inmueble objeto del presente juicio; más aún cuando la accionada de autos omitiese la obligación para el vendedor de dar aviso al comunero de la futura venta del inmueble, en forma auténtica, indicando el precio, condiciones y modalidades de la negociación; Y ASI SE ESTABLECE.
Por lo que, siendo que, en el caso sub-judice, la parte actora consignó con el libelo de demanda copia certificada del documento protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 23 de Mayo de 2012 bajo el Nro. 23, Folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012, en el cual la ciudadana PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS, vendió al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, el cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble constituido por una local distinguido con el No. 3-01, del Edificio Torre “D”, situado en jurisdicción de la Parroquia Catedral, Municipio Valencia, Estado Carabobo, por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), expedida en fecha 30 de agosto de 2012, constituyendo este hecho el punto de partida para contar el lapso de caducidad de cuarenta (40) días, previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, y que la demanda fuese interpuesta en fecha 09 de octubre de 2012, transcurriendo desde el 16 de septiembre de 2012 al 09 de octubre de 2012, veintitrés (23) días continuos, es forzoso concluir que la demanda fue interpuesta en forma tempestiva dentro del término de los cuarenta (40) días de Ley. En consecuencia, la excepción de caducidad opuesta por los accionados de autos no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Decidido como fue que la comunera hoy accionante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, ejerció en tiempo oportuno el derecho de retraer que le concede la ley, dentro del plazo de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del presente juicio, observa este Sentenciador que, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró CON LUGAR la demanda por RETRACTO LEGAL, incoada por la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, contra los ciudadanos PEGGY ESPINOZA SEIJAS y LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ.
La ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, asistida por el abogado ELIO ANTONIO ALVARADO ENRIQUEZ, en el escrito libelar alega que es copropietaria de un local distinguido con el No. 3-01, del Edificio Torre “D”, situado en la Calle Rondón, entre la Avenida Martín Tovar y la Avenida 5 de Julio, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el día 02 de Agosto de 1995, el cual está formado por un salón para consultorio y una sala de baño, se encuentra situado en el Nivel 2 de la Torre “D”; que el mismo fue adquirido por la accionante, en un cuarenta y cuatro por ciento (44%) de los derechos de propiedad, así como también por la ciudadana PEGGY ESPINOZA SEIJAS, en un cincuenta seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad; que el inmueble en común siempre ha sido utilizado por su persona y su comunera, y para ello lo han dividido, edificando un hall de entrada por el cual se ingresa a diferentes consultorios, donde se verifican cuatro puertas, siendo que el tercer consultorio es ocupado por su persona para ejercer su profesión médica; que a mediados del año 2012, han comenzado a realizarse trabajos en la parte de inmueble que colinda con el consultorio que ocupa, causándole daños y molestias para el ejercicio de su profesión, pues justamente ellos se han realizado en la parte de inmueble que ocupa la comunera PEGGY ESPINOZA SEIJAS, por lo que a través de la inspección judicial practicada por el Tribunal Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 09 de Agosto de 2012, dejó constancia de que en la parte del inmueble que ocupa, donde funciona su consultorio, se verificó mucho polvo, además de un hueco con profundidad en la pared con restos de demolición de techo rasos, tabiqueria y cabillas al intemperie así como el cableado eléctrico ello en razón a unas remodelaciones que se efectúan en la parte del inmueble que ocupaba su comunera; que dado que no existe comunicación entre su comunera y la accionante a los fines de solventar la situación planteada, hace imposible que ejerza su profesión médica; que en virtud de observar personas extrañas en la parte del inmueble que ocupa su comunera, se trasladó al Registro Inmobiliario donde se encuentra protocolizado el documento de propiedad del inmueble, encontrándose que los derechos de propiedad de su comunera PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS habían sido vendidos al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, por la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), según consta de documento de venta protocolizado en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 23 de Mayo de 2012 bajo el Nro. 23, Folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012; que en fecha 30 de Agosto del año 2012, se enteró de la referida venta, vulnerando totalmente sus derechos, es decir, sin darle aviso de su deseo de vender, para así poder ejercer su derecho de comunera y comprar la totalidad del bien inmueble; que de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio dentro del plazo de cuarenta días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente; razones por las cuales demanda a los ciudadanos PEGGY ESPINOZA SEIJAS y LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, para que convengan o en su defecto sean condenados por el tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el derecho de retracto legal que tiene como comunera de subrogarme al extraño que adquirió los derechos en la comunidad por compra, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato; SEGUNDO: Como consecuencia de ello, está a disposición de tercero adquiriente, LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), que pagó por la compra del 56% de los derechos de propiedad del inmueble común antes identificado; TERCERO: En que se materialice la tradición del 56% de los derechos de propiedad enajenados al tercero LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, hoy demandado, en su persona por lo que se protocolice la misma.
A su vez, el abogado ARTURO LEDEZMA RIOBUENO, en su carácter de apoderado judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, en su escrito de
contestación de la demanda, negó, rechazó y contradijo total y absolutamente los alegatos y pretensiones de la parte actora por ser absolutamente falsos; negó y rechazó que la parte actora, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, tenga el derecho de retracto legal como comunera y pueda subrogarse a quien ella denomina “el extraño que adquirió” los derechos en la comunidad por compra, pues en la comunicación del día 07 de Julio de 2012, en su texto la demandante reconoce como legítimo propietario a su representado; que es falso que la actora se enterara el día 30 de Agosto de 2012 de la cualidad de propietario de su patrocinado sobre el inmueble objeto de esta controversia, ya que en la copia certificada aportada por la misma demandante, como documento fundamental de su acción y que riela a los folios que van desde el 34 al 37 y su vuelto del presente expediente, se evidencia que, en fecha 07 de Julio de 2012, lo reconoció como propietario en la comunicación suscrita por ella; negó, rechazó y contradijo que la demandante tenga derecho al ejercicio del retracto legal, y que como consecuencia de ello o por tal motivo su representado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, deba recibir la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00), como pago por la compra del cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad del inmueble objeto de esta controversia; negó, rechazó y contradijo que deba materializarse, tal como la actora lo solicita, la tradición del cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad del inmueble adquirido por LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ y que su mandante esté obligado al pago de costas y costos de este proceso.
Asimismo el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, en el escrito de contestación a la demanda, en su escrito de contestación de la demanda, negó y rechazó que a la demandante no se le haya dado aviso de la venta que había realizado la ciudadana PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS, del cincuenta y cuatro por ciento (54%) de los derechos sobre la comunidad al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, pues en comunicación suscrita por la demandante GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, el 07 de julio del 2012, y dirigida al co-demandante LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, lo trató como propietario y le manifestó que era importante para ella restituir el nicho y restituir también la pared curva de la poligonal de lindero de piso a techo para así preservar el límite de las propiedades; rechazó por ser falso, que la demandante tuvo conocimiento de la venta el día 30 de agosto de 2012; negó y rechazó que la demandante tuviera derecho al retracto de la venta realizada entre su mandante y el biólogo LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, que quedó protocolizada el 23 de mayo de 2012 en el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro Inmobiliario del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el No. 23, folio 128, Tomo 16, del Protocolo de transcripción del año 2012, y en consecuencia no tiene derecho a que se le materialice la tradición del 56% de los derechos de propiedad enajenados a LUIS VISO ERNANDEZ.
Trabada así la litis, esta Alzada considera necesario acotar que, el retracto legal, lo constituye el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, tal como lo define el Código Civil en el artículo 1.546. Las condiciones para ejercer el retracto legal son las mismas señaladas para ejercer el derecho de preferencia. Se señala un plazo de cuarenta (40) días calendario (continuos) para que el comunero ejerza el derecho de retracto, contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble.
Para el Maestro CASTÁN TOBEÑAS, en su obra “Derecho Civil Español Común y Foral”, el retracto legal es el derecho que por ministerio de la Ley tienen ciertas personas y en determinadas situaciones, para adquirir la cosa que fue objeto de un contrato de compra-venta, subrogándose en lugar del comprador.
En nuestra Legislación Sustantiva Civil, se regula el derecho de preferencia en fase de retracto, esto es, cuando ya ha sido perfeccionada la enajenación de derechos pro indiviso a un extraño, en cuyo caso el titular del derecho de adquisición preferente, esto es, el comunero no enajenante, tiene derecho a subrogarse en los derechos del adquiriente, excluyendo a éste del dominio de la parte de la cosa común que habría adquirido.
En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil, define el retracto legal como el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. De acuerdo con esta disposición, para que el comunero pueda ejercer el derecho de retracto se requiere que haya tenido lugar la adquisición de un derecho en la comunidad por parte de un tercero extraño. Por lo cual, la preferencia adquisitiva del comunero solamente puede ejercitarse cuando ya el acto de enajenación se ha realizado.
Asimismo, de las normas contenidas en el Código Civil, con relación al retracto legal, se puede observar una pluralidad de elementos que lo distinguen, tales como: a) el derecho del comunero a la subrogación; b) la igualdad de las condiciones estipuladas en el contrato traslativo de propiedad del inmueble; y, c) el derecho de adquirir el bien que haya sido transferido por cualquier acto.
En efecto, establece el legislador, específicamente en el artículo 1.546 del Código Civil, como requisitos para el ejercicio del retracto legal: 1.-) la circunstancia de que sea el comunero, como único titular, quien ejerce ese derecho; 2.-) la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis a un tercero; y 3.-) que el inmueble no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
Pasando este Juzgador a analizar, si los extremos anteriormente señalados, se cumplen en el presente juicio:
En cuanto al primer requisito para el ejercicio del retracto legal, vale señalar, la legitimatio ad causam, observa este Sentenciador que la accionante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS, al fungir como adquirente del cuarenta y cuatro por ciento (44%) de los derechos de propiedad sobre el local formado por un salón para consultorio y una sala de baño, distinguido con el No. 3-01, en el Nivel 2 del Edificio Torre “D”, situado en la Calle Rondón, entre la Avenida Martín Tovar y la Avenida 5 de Julio, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el día 02 de Agosto de 1995; es a ésta a quien le corresponde como única titular, ejercer el ejercicio de la acción de retracto legal. Siendo efectivamente ésta quien funge como accionante-comunera en la presente causa, se tiene por cumplido el primer requisito de procedencia para el ejercicio de la acción de retracto legal, vale señalar, la circunstancia de que sea el comunero, como único titular, quien ejerce ese derecho; Y ASI SE DECIDE.
En cuanto al segundo requisito, vale señalar, la venta perfeccionada o consumada, sobre el bien inmueble objeto de la litis a un tercero, el tratadista ENRIQUE URDANETA FONTIVEROS, en su obra “El Retracto Convencional y el Retracto Legal”, señala que para que exista o nazca el derecho de retracto, es necesario que exista la venta del inmueble, siendo criterio jurisprudencial de la Sala Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en fallo de fecha 03 de octubre de 1974 (J. Martínez contra A. Araque y otro), el que: el derecho de retracto otorgado al comunero para subrogarse o sustituirse por el comprador, es un derecho real, y como la acción real es por definición, la pretensión del actor de ser titular de un derecho de la misma naturaleza, es evidente que lo que pretenden los retrotrayentes es colocarse en el lugar del propietario a través de la acción.
Asimismo, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 10 de agosto de 2007 (J.A. Rincón contra E.E. Nuñez y otro. Sent N° 00680, con ponencia de la Magistrada Dra. YRIS A. PEÑA ESPINOZA), expresó: “…el ejercicio de retracto sobre inmueble, debe estar acompañado de la formalidad registral, es decir, debe otorgarse escritura pública en que conste el hecho, la cual ha de anotarse en el registro para que surta efecto contra terceros…”.
Siendo que, en el caso sub examine se observa, conforme se evidencia de autos, que la venta celebrada según documento protocolizado por ante el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 23 de Mayo de 2012 bajo el Nro. 23, Folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012, valorado por esta Alzada con anterioridad, fue realizada por la co-propietaria, hoy accionada, ciudadana PEGGY MARIA ESPINOZA SEIJAS, al ciudadano LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, quien efectivamente, y a los efectos señalados, es un tercero; en franca violación al derecho de preferencia ofertiva de que goza el comunero para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa; por lo que se tiene por cumplido segundo requisito de procedencia para el ejercicio del retracto legal, consistente en que la venta fuese perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis a un tercero; Y ASI SE DECIDE.
En cuanto al tercer requisito, vale señalar, el que inmueble no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo, es propicio señalar lo apuntado por el autor AGUILAR G., JOSÉ en su texto “Cosas, bienes y derechos reales”, al referir que la propiedad horizontal supone la coexistencia de cosas de propiedad exclusiva y de cosas comunes. La característica esencial del régimen de la propiedad horizontal, de acuerdo con la ley, es el hecho de que dentro del mismo “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios”; y si bien de las pruebas que corren a los autos, específicamente de las resultas de la Inspección Judicial practicada por el Juzgado “a-quo”, en fecha 24 de septiembre de 2013, dicho Tribunal dejó constancia de que el inmueble objeto del presente juicio: “…en común es utilizado como consultorio de la ciudadana Virginia Gregoria Contreras…”; así como también que el mismo: “…se encuentra dividido de hecho; y por ello se edificó un hall de entrada por el cual se ingresa a diferentes consultorios donde se verifican cuatro puertas, siendo que el tercer consultorio es ocupado por la parte actora para ejercer la profesión médica… que existe un hall de entrada el cual lleva a cuatro (04) puertas, siendo que el tercer consultorio es ocupado por la Doctora Gregoria Virginia Contreras…”; la cual adminiculado con la Inspección Judicial extra litem, acompañada con el escrito libelar, practicada en fecha 02 de Agosto de 1995, por el Tribunal Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en la cual dicho Tribunal dejó constancia de que en el inmueble objeto del presente juicio, se encuentra un hall de entrada donde se ingresa a los diferentes consultorios u oficinas, verificándose cuatro (04) puertas, donde la tercera puerta del lado derecho se encontraba identificada con el nombre de GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS (GASTROENTEROLOGA), que el ingreso al consultorio Gastroenterologico, donde labora la solicitante GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS se encuentra en regular estado y conservación con mucho polvo, que en el centro del mismo hay un hueco con profundidad en la pared, con restos de demolición de techo rasos, tabiquería y cabillas al intemperie así como el cableado eléctrico ello en razón a unas remodelaciones que se efectúan en la parte del inmueble que ocupaba su comunera, ciudadana PEGGY ESPINOZA SEIJAS. Del documento de compra venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, el 02 de Agosto de 1995, bajo el No. 48, Folio 1 al 3, Tomo 14, Protocolo Primero, en el cual la co-demandante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, adquirió el cuarenta y cuatro por ciento (44%) de los derechos de propiedad sobre el inmueble constituido por un salón para consultorio y una sala de baño, distinguido con el No. 3-01, del Edificio Torre “D”, con una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS (88,13 Mts2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte; SUR: consultorio 3-02; ESTE: fachada este y OESTE: pasillo de circulación; así como que la hoy co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, adquirió el cincuenta y seis por ciento (56%) de los derechos de propiedad del mismo; el cual conforma una unidad patrimonial inescindible, por más que se hubiese construido en ella tabiquerías divisorias por razones utilitarias, ya que las mismas resultan irrelevantes a los efectos registrales para dividir patrimonialmente la propiedad de dicho local.
En efecto, de acuerdo con el sistema registral venezolano de la Ley de Registro Público, los inmuebles ingresados en el registro se identifican bajo el sistema del folio real, que le da una individualidad propia y única, bajo una matrícula no repetible (art.34) que corresponde a su inscripción (art. 33 de la Ley de registro de 2001). De acuerdo con el principio de especialidad registral (art.10 ejusdem) los bienes inscritos estarán precisados y definidos en cuanto a su naturaleza y contenido. Más aún cuando la Ley de Propiedad Horizontal, para que un edificio pueda dividirse en unidades patrimoniales separadas, susceptibles de pertenecer a diferentes propietarios, y ser objeto de enajenaciones y gravámenes por separado, es preciso someterse al régimen previsto por la ley (arts. 1° y 26° ejusdem). Siendo que el inmueble objeto de la presente causa forma parte del edificio denominado Torre “D”, el cual está sometido al régimen de la propiedad horizontal, y cuyo Documento de Condominio se encuentra protocolizado. No pudiendo enajenarse por separado, dado que el mismo forma una unidad patrimonial inescindible, al que le debe corresponder una sola inscripción registral y una sola alícuota para sufragar los gastos de condominio. Lo que hace forzoso concluir, que el referido inmueble no puede dividirse cómodamente o sin menoscabo; por lo que se tiene por cumplido el tercer requisito de procedencia para el ejercicio del retracto legal arrendaticio; Y ASI SE DECIDE.
Decidido lo anterior, siendo que en el caso sub examine, la pretensión la constituye el ejercicio del retracto legal tutelado por el artículo 1.546 del Código Civil, o sea el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Teniéndose por cumplidos los requisitos de procedencia de la acción de retracto legal, es forzoso concluir que la presente acción de retracto legal, incoada por la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, contra los ciudadanos PEGGY ESPINOZA SEIJAS y LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, sobre el inmueble constituido por el local distinguido con el No. 3-01, en el Nivel 2 del Edificio Torre “D”, situado en la Calle Rondón, entre la Avenida Martín Tovar y la Avenida 5 de Julio, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS (88,13 Mts2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte; SUR: consultorio 3-02; ESTE: fachada este y OESTE: pasillo de circulación, debe prosperar; Y ASÍ SE DECIDE.
Decidida como ha sido la procedencia de la presente demanda la presente acción de retracto legal, con fundamento en lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, se configuró a favor de la accionante de autos el derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar, adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero adquirente, en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria. En consecuencia, esta Alzada declara LA SUBROGACION de la parte demandante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, en el lugar del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, en los mismos términos del contrato de compraventa celebrado en fecha 23 de Mayo de 2012, por ante en el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nro. 23, Folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012, debiendo pagar la demandante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, a la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, el precio establecido en el mismo, que es la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00); más los gastos y costos habidos con motivo de la venta subrogada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.544 del Código Civil; Y ASÍ SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, el recurso de apelación interpuesto, tanto, por el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, así como por la abogada ELBA ROSA CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 27 de marzo de 2014, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 1º de abril de 2014, por el abogado GUSTAVO BOADA CHACON, en carácter de apoderado judicial de la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, contra la sentencia definitiva dictada el 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta en fecha 02 de abril de 2014, por la abogada ELBA ROSA CONTRERAS, en su carácter de apoderada judicial del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, contra la sentencia definitiva dictada el 27 de marzo de 2014, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- TERCERO: CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL, incoada por la ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, contra los ciudadanos PEGGY ESPINOZA SEIJAS y LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, sobre el inmueble constituido por el local distinguido con el No. 3-01, en el Nivel 2 del Edificio Torre “D”, situado en la Calle Rondón, entre la Avenida Martín Tovar y la Avenida 5 de Julio, en jurisdicción de la Parroquia Catedral, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON TRECE DECIMETROS CUADRADOS (88,13 Mts2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte; SUR: consultorio 3-02; ESTE: fachada este y OESTE: pasillo de circulación.- SUBROGANDOSE a la demandante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, en el lugar del co-demandado LUIS HECTOR VISO ERNANDEZ, en los mismos términos del contrato de compraventa celebrado en fecha 23 de Mayo de 2012, por ante en el Registro Publico del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, bajo el Nro. 23, Folio 128, Tomo 16, Protocolo de Transcripción del año 2012, debiendo pagar la demandante, ciudadana GREGORIA VIRGINIA CONTRERAS CASTILLO, a la co-demandada PEGGY ESPINOZA SEIJAS, el precio establecido en el mismo, que es la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00); más los gastos y costos habidos con motivo de la venta subrogada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.544 del Código Civil.
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintidós (22) días del mes de abril del año dos mil quince (2015). Años 205° y 156°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:15 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. 144/15.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO