TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
205º y 156º
PARTE
DEMANDANTE: Ciudadana, YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.051.269.
APODERADO
JUDICIAL: Abg. ALICIA LEÓN GOMEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 125.250.-
PARTE
DEMANDADA: Ciudadana, MARIA DE LOURDES CARRERA MONASTERIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.084.519.
ABOGADA
ASISTENTE: Abg. MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 125.299.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 25.075.

En fecha 24 de abril de 2014, la ciudadana, YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.051.269, asistida por la abogada ALICIA LEÓN GOMEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 125.250, consignaron ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, escrito contentivo de la demanda intentada contra la Ciudadana, MARIA DE LOURDES CARRERA MONASTERIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.084.519, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
En fecha 30 de abril de 2014, el Tribunal le da entrada bajo el N° 25.075.
En fecha 06 de mayo de 2014, el Tribunal admitió la demanda.
En diligencia de fecha 26 de mayo de 2014, la parte demandante consignó emolumentos y copia del libelo de la demanda para la compulsa correspondiente.
En fecha 26 de mayo de 2014, el alguacil deja constancia de haber recibido las expensas necesarias para practicar la citación.
En fecha 24 de septiembre de 2014, el alguacil consigna compulsa librada a la parte demandada, donde deja constancia que fue imposible practicar la citación, por cuanto la misma no se encontraba.
En fecha 29 de septiembre de 2014, la parte actora solicita citación por carteles.
En fecha 01 de octubre de 2014, el Tribunal acuerda lo solicitado.
En fecha 17 de noviembre de 2014, la parte actora consigna ejemplar de los diarios Notitarde y Carabobeño.
En fecha 15 de diciembre de 2014, la parte demandada presenta escrito de contestación y reconvención de la demanda.
En fecha 22 de enero de 2015, el Tribunal admite la reconvención planteada por la parte demandada.
En fecha 02 de febrero de 2015, la parte actora presenta escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 26 de febrero de 2015, la parte demandad presenta escrito de pruebas.
En fecha 02 de marzo de 2015, la parte demandante presenta escrito de pruebas.
En fecha 11 de marzo de 2015, el tribunal admite los escritos de pruebas presentadas por las partes.
En fecha 17 de marzo de 2015, tuvo lugar acto de declaración de testigo ciudadana EDITH JOSEFINA RODRIGUEZ DE MACHADO.
En fecha 27 de abril de 2015, se recibió oficio sin número de fecha 15 de abril de 2015, procedente del Banco Mercantil.
En fecha 10 de junio de 2015, la parte actora presenta escrito de informes.
En fecha 10 de junio de 2015, la parte demandada presenta escrito de informes.

ALEGATOS DE LAS PARTES
Alegatos de la Parte Demandante
La parte demandante alega que en fecha 03 de julio de 2013, la ciudadana YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, suscribió con la ciudadana MARIA LOURDES CARRERA MONASTERIO, una promesa de compra-venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-4, ubicado en la tercera planta del edificio D, del conjunto comercial residencial ARGAS II, situado en la urbanización parcelamiento los Taladros, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, dicho inmueble está construido sobre las parcelas Nrs 10, 11, 12, 13, 14, 15, integradas y cuyos linderos y medidas y demás determinaciones generales constan en el documento de condominio y sus aclaratorias, el referido inmueble tiene una superficie aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 M2) y le corresponde un puesto de estacionamiento ubicada en la planta baja del CONJUNTO COMERCIO RESIDENCIAL ARGAS II, debidamente demarcado con el N° 42 y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada posterior del edificio SUR: patio de ventilación, apartamento 3-2 del piso respectivo y pasillo de circulación; ESTE: patio de ventilación y fachada lateral del edificio; OESTE: escalera del edificio y pasillo de circulación. La propiedad el inmueble le pertenece a la ciudadana MARIA DE LOURDES CARRERA MONASTERIO, tal como consta de documento protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo de fecha 02 de noviembre de 2005, bajo el N° 20, folio 1-2, protocolo primero, tomo 15.
Expone que el precio de la venta la convino en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), el cual alega que dieron como parte de pago la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00) que serian tomados como cuota inicial de la venta, alegando que dicho pago se realizo a través de un cheque de gerencia del Banco BOD N° 04545304 de fecha 20 de junio de 2013, en dinero de curso legal y que el saldo restante la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) serian tramitados a través de un crédito hipotecario con recursos provenientes del FONDO OBLIGATORIO PARA LA VIVIENDA (FAOV).
Señala la parte actora en su libelo de demanda que el plazo estipulado por las partes es de 90 días prorrogable por 30 días más, en total 120 días para la firma del documento definitivo, contados a partir del 3 de julio del 2013, alega que la entidad para la fecha 17 de octubre de 2013, aprobó el crédito hipotecario estando dentro del lapso previsto en la opción de compra venta, término que empezó a computarse a partir del 3 de julio de 2013, venciéndose los 90 días el 1 de octubre y con la prorroga de 30 días el 31 de octubre de 2013, expone que recurre a hablar con la promitente vendedora informándole que el crédito lo habían aprobado y entregarles la notificación del Banco Mercantil de fecha 11 de noviembre del 2013, alega que la parte demandada le comunico que el termino de la opción de compra-venta estaba vencido y que el precio del apartamento iba a tener un incremento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) mas.
De todo lo antes expuesto ocurre para demandar a la ciudadana MARIA DE LOURDES CARRERA MONASTERIO, antes identificada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga o sea condena por este Tribunal a:
… “PRIMERO: para que convenga o en su defecto sea condenado a aceptar el pago del saldo restante con crédito hipotecario tal como fue pactado en el contrato y el cual ya está aprobado.
SEGUNDO: para que convengan o en su defecto sea condenado en otorgar el documento de venta definitivo ante el registro respectivo.
TERCERO: para que convenga en realizar la tradición del inmueble objeto del litigio, que fuera identificado Up-supra.
CUARTO: solicitamos que la sentencia sirva de título de propiedad y que se ordene el Registro de la misma ante la Oficina Inmobiliaria competente; o en su defecto a ello sea condenado.
QUINTO: solicitamos que la demanda sea condenada en costas y costos del proceso.
A los fines de fijar competencia estimamos la presente acción en BOLIVARES UN MILLON EXACTOS (Bs. 1.000.000,00) siendo su equivalente en unidades tributarias Nueve Mil Trescientas Cuarenta y Cinco Con Setenta y Nueve (9.345,79 U.T) siendo la Unidad Tributaria Bs. 107,00”…

Alegatos de la Parte Demandada
Siendo la oportunidad procesal para que la parte demandada presente escrito de contestación, alega que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes por ser falsos los hechos narrados en el libelo y el derecho invocado, debido al incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Rechaza la estimación por el cual fue presentada la demanda, en UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) por ser exagerada por cuanto alega que el negocio fue pactado por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), alega que la norma obliga a que el valor de la demanda sea el monto total de la obligación por lo que considera la misma exagerada y alega nuevos hechos que se refieren al momento de opción de compra venta el cual presenta un total de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), por lo que solicita que la misma sea estimada en esa cantidad.
Señala como hechos ciertos que en fecha 03 de julio de 2013, suscribió una promesa de compra-venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-4, ubicado en la tercera planta del edificio D, del conjunto comercial residencial ARGAS II, situado en la urbanización parcelamiento los Taladros, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 M2) y le corresponde un puesto de estacionamiento ubicada en la planta baja del CONJUNTO COMERCIO RESIDENCIAL ARGAS II, debidamente demarcado con el N° 42 y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada posterior del edificio SUR: patio de ventilación, apartamento 3-2 del piso respectivo y pasillo de circulación; ESTE: patio de ventilación y fachada lateral del edificio; OESTE: escalera del edificio y pasillo de circulación. Asimismo señala como cierto el contenido de las dos únicas clausulas contractuales invocadas.
Alega que el precio de la venta la convino en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), de los cuales recibió la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00) a través de un cheque de gerencia del Banco BOD N° 04545304 de fecha 20 de junio de 2013, en dinero de curso legal y que el saldo restante la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) serian tramitados a través de un crédito hipotecario con recursos provenientes del FONDO OBLIGATORIO PARA LA VIVIENDA (FAOV).
Señala que el plazo estipulado por las partes es de 90 días prorrogable por 30 días lapso en el cual debió protocolizarse ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, lo cual alega que no ocurrió.
Alega que es falso que la parte demandante le haya informado que el crédito hipotecario fue aprobado en la fecha que indica 17 de octubre de 2013, y que le haya propuesto un aumento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), señala que en ningún momento le propuso el aludido aumento del precio de venta ni por esa cantidad ni por ninguna otra, asimismo señala que la parte actora le informo que en vista del vencimiento sin que se materializara la venta por recomendación de su abogado debía hacerle la entrega inmediata del dinero que le correspondía.
Rechaza por ser falso que le hayan puesto en conocimiento de la notificación de fecha 11 de noviembre de 2013, con el fin de indicar a la entidad bancaria los datos correspondientes para realizar el cheque por el saldo del precio y que se haya rehusado a recibir copia del documento de venta definitivo.
Alega que la única persona que ha incumplido con sus obligaciones contractuales especialmente la obligación principal es la del pago de la totalidad del precio de venta del inmueble objeto del negocio dentro del plazo convenido es la ciudadana YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, expone que en fecha 13 de agosto de 2014, se evacuo inspección extrajudicial por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en la Sede del Banco Mercantil, Banco Universal situado en la Avenida Bolívar Norte Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Señala que al momento de la evacuación de la inspección la representante del Banco Mercantil acompaño carta que les dirigió YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, mediante la cual deja sin efecto la solicitud del crédito, alega que dicha comunicación es firmada en señal de recibido por el Banco en fecha 04-02-2014, es decir antes de la presentación de la demanda.
Asimismo la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda presento reconvención la cual establece que:
Reconviene a la ciudadana YAQUELIN MARAIBEL ESCORCHA MATUTE, para que convenga o en su defecto sea condena por el Tribunal a lo siguiente:
… “PRIMERO: en la resolución de contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 03 de julio de 2013, ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo asentado bajo el N° 36, tomo 228 por su incumplimiento de pagar el saldo de precio dentro del término contractual y la correspondiente prorroga.
SEGUNDO: el pago de las costas y costos del proceso”…
Expone que tiene a su disposición de la demandante reconvenida la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 369.000), lo cual alega que le corresponde devolverle de la cantidad que la parte demandante le entrego por concepto de cuota inicial que lo es la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00) lo cual incluye la deducción de la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (BS. 41.000,00) que le corresponde por la clausula penal como indemnización única por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.
Estima la presente reconvención en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00) equivalentes a 5748 U.T.
Señala que efectivamente celebro con la ciudadana YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE un contrato de opción compra-venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-4, ubicado en la tercera planta del edificio D, del conjunto comercial residencial ARGAS II, situado en la urbanización parcelamiento los Taladros, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75,00 M2) y le corresponde un puesto de estacionamiento ubicada en la planta baja del CONJUNTO COMERCIO RESIDENCIAL ARGAS II, debidamente demarcado con el N° 42 y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada posterior del edificio SUR: patio de ventilación, apartamento 3-2 del piso respectivo y pasillo de circulación; ESTE: patio de ventilación y fachada lateral del edificio; OESTE: escalera del edificio y pasillo de circulación. El cual le pertenece según documento protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo de fecha 02 de noviembre de 2005, bajo el N° 20, folio 1-2, protocolo primero, tomo 15.
Alega que el precio de la venta la convino en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), de los cuales recibió la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00) a través de un cheque de gerencia del Banco BOD N° 04545304 de fecha 20 de junio de 2013, en dinero de curso legal y que el saldo restante la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) serian tramitados a través de un crédito hipotecario con recursos provenientes del FONDO OBLIGATORIO PARA LA VIVIENDA (FAOV).
Señala que el plazo estipulado por las partes es de 90 días prorrogable por 30 días lapso en el cual debió protocolizarse ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, lo cual alega que no ocurrió.

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Niega y rechaza por ser falso que la parte demandante incumpliera con el pago del saldo restante, debido a que se comprometió a pagar a través de un crédito hipotecario el cual alega que cumplió con cabalidad con el mismo, alegando que el banco le aprueba su solicitud de crédito hipotecario con recursos del Fondo Obligatorio de Vivienda y Hábitat (FAOV) dentro del término señalado en la opción de compra-venta.
Niega y rechaza por ser falso que en el lapso de noventa (90) días prorrogables por treinta (30) días, no se protocolice la venta definitiva por causas imputables a la parte demandante.
Alega que la vendedora se negó a materializar la venta por consiguiente el pago del precio no se pudo saldar por culpa de la parte demandada alegando que una obligación dependía de la otra.
Niega y rechaza por ser falso que no le haya comunicado a la vendedora que el crédito hipotecario había sido aprobado, alega que fue entregarle los documentos a su casa, y que la parte demandada salió con la negativa de que no podía esperar más y que el plazo estaba vencido y que el inmueble lo había aumentado.
Niega y rechaza por ser falso que se comunico en fecha 13 de noviembre de 2013, a través de mensaje de texto exigiéndole que le entregara el dinero de la negociación y que en fecha 04 de noviembre de 2013, la parte demandada se comunico vía telefónica con el fin de informarle que el contrato se había vencido y que no había negociación.

DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante
La parte demandante promovió las siguientes pruebas, junto con el libelo de la demanda:
Documento de opción compra venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, de fecha 03 de julio de 2013.
Documento de propiedad protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo de fecha 02 de noviembre de 2005, bajo el N° 20, folio 1-2, protocolo primero, tomo 15.
Copia de cheque de gerencia del Banco BOD N° 04545304 de fecha 20 de junio de 2013, en dinero de curso legal y que el saldo restante la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00).
Misiva del Banco Mercantil de fecha 08 de noviembre de 2013, dirigida a la ciudadana YAQUELIN ESCORCHA MATUTE, comunicando sobre la aprobación del préstamo hipotecario.
Notificación de fecha 11 de noviembre de 2013.
Dentro del lapso de promoción, consignó escrito promoviendo las pruebas siguientes:
Prueba de testigo, ciudadano EDITH JOSEFINA RODRIGUEZ DE MACHADO.
Prueba de Informe, a fin de que el Banco Mercantil, Banco Universal, informe sobre los particulares señalados en el escrito de pruebas.

Pruebas de la Parte Demandada.
Documento de opción compra venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, de fecha 03 de julio de 2013.
Inspección extrajudicial realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2014, en la Sede del Banco Mercantil, Banco Universal situado en la Avenida Bolívar Norte Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Solicita prueba de Informe, a fin de que el Banco Mercantil, Banco Universal, informe sobre los particulares señalados en el escrito de pruebas.
PUNTO PREVIO
IMPUGNACIÓN DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

En cuanto a la impugnación al valor de la demanda que hiciera la parte demandada, esta Juzgadora procede a su examen en punto previo tal como lo ordena el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Así, sobre este asunto ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia:
“….No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente, por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…”
(Sentencia de 24 de septiembre de 1998, María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras).

Pues bien, con base en la anterior doctrina el tribunal procede a examinar el caso de autos y observa que la parte demandada en el escrito de contestación rechazó la estimación de la demanda por ser contraria a derecho, alegando que rechaza la estimación por el cual fue presentada la demanda, en UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) por ser exagerada por cuanto alega que el negocio fue pactado por la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), alega que la norma obliga a que el valor de la demanda sea el monto total de la obligación por lo que considera la misma exagerada, considera esta Juzgadora que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, pues en caso contrario quedaría firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no habiendo aportado elementos capaces de demostrar cuál es el valor de la cuantía del juicio, quien aquí decide declara improcedente la impugnación del valor de la demanda, quedando firme la establecida en el libelo.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Nuestro Código Civil Venezolano, nos señala en su artículo 1.133. Que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El Código Civil de EMILIO CALVO BACA, en su sección I, de los Contratos, en la Pág. 809, nos indica la formación de los contratos… “se forman por la integración de dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: A) la oferta y B) la aceptación. Oferta es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente la celebración de un contrato. La aceptación es la declaración de voluntad formulada por una persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión”...
Asimismo el artículo 1.141, establece lo siguiente,
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.

Además el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
El Artículo 1.167, En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, respecto de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa venta, señaló:
“…Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa la Sala Constitucional en sentencia N° 878, expediente N° 14-0662 de fecha 20 de julio de 2015, Magistrado Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón, , realiza las siguientes precisiones:
… “En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente, dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado, hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería contrario a la naturaleza misma del contrato”…
… “En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva”…
… “El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”…

Conforme al criterio jurisprudencial antes trascrito, sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y en base al acervo probatorio develado en el proceso esta Juzgadora, concluye, que efectivamente se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato; es decir las partes de mutuo acuerdo convinieron en el contrato de opción, como lo es la identificación de las partes que intervienen si son naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, por lo que esta Juzgadora considera que estamos en presencia de un contrato de opción compra venta. ASI SE DECIDE.
En virtud de las consideraciones antes transcrita, pasa esta Juzgadora a realizar un análisis de la controversia, por lo que la parte demandante reconvenida expone que suscribió con la ciudadana MARIA LOURDES CARRERA MONASTERIO, una promesa de compra-venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-4, ubicado en la tercera planta del edificio D, del conjunto comercial residencial ARGAS II, situado en la urbanización parcelamiento los Taladros, en Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, del Municipio Valencia del Estado Carabobo, que el precio de la venta la convino en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), el cual alega que dieron como parte de pago la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00) que serian tomados como cuota inicial de la venta, alegando que dicho pago se realizo a través de un cheque de gerencia del Banco BOD N° 04545304 de fecha 20 de junio de 2013, en dinero de curso legal y que el saldo restante la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) serian tramitados a través de un crédito hipotecario con recursos provenientes del FONDO OBLIGATORIO PARA LA VIVIENDA (FAOV), por lo que alega que el plazo estipulado por las partes es de 90 días prorrogable por 30 días más, en total 120 días para la firma del documento definitivo, contados a partir del 3 de julio del 2013, alega que la entidad para la fecha 17 de octubre de 2013, aprobó el crédito hipotecario estando dentro del lapso previsto en la opción de compra venta, término que empezó a computarse a partir del 3 de julio de 2013, venciéndose los 90 días el 1 de octubre y con la prorroga de 30 días el 31 de octubre de 2013, expone que recurre a hablar con la promitente vendedora informándole que el crédito lo habían aprobado y entregarles la notificación del Banco Mercantil de fecha 11 de noviembre del 2013, alega que la parte demandada le comunico que el termino de la opción de compra-venta estaba vencido y que el precio del apartamento iba a tener un incremento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00) mas.
Asimismo se evidencia de los alegatos de la parte demandada reconviniente que es falso que la parte demandante le haya informado que el crédito hipotecario fue aprobado en la fecha que indica 17 de octubre de 2013, y que le haya propuesto un aumento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), señala que en ningún momento le propuso el aludido aumento del precio de venta ni por esa cantidad ni por ninguna otra, asimismo señala que la parte actora le informo que en vista del vencimiento sin que se materializara la venta por recomendación de su abogado debía hacerle la entrega inmediata del dinero que le correspondía.
Rechaza por ser falso que le hayan puesto en conocimiento de la notificación de fecha 11 de noviembre de 2013, con el fin de indicar a la entidad bancaria los datos correspondientes para realizar el cheque por el saldo del precio y que se haya rehusado a recibir copia del documento de venta definitivo.
Alega que la única persona que ha incumplido con sus obligaciones contractuales especialmente la obligación principal es la del pago de la totalidad del precio de venta del inmueble objeto del negocio dentro del plazo convenido es la ciudadana YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, expone que en fecha 13 de agosto de 2014, se evacuo inspección extrajudicial por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en la Sede del Banco Mercantil, Banco Universal situado en la Avenida Bolívar Norte Municipio Valencia del Estado Carabobo.
Señala que al momento de la evacuación de la inspección la representante del Banco Mercantil acompaño carta que les dirigió YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, mediante la cual deja sin efecto la solicitud del crédito, alega que dicha comunicación es firmada en señal de recibido por el Banco en fecha 04-02-2014, es decir antes de la presentación de la demanda.
En consecuencia, procede esta Juzgadora a valorar cada uno de los elementos probatorios que las partes consignaron para demostrar sus argumentos jurídicos la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio, conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil:
Con relación al documento de opción compra venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, de fecha 03 de julio de 2013, presentada por ambas partes así como el documento de propiedad protocolizado ante la oficina Inmobiliaria del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo de fecha 02 de noviembre de 2005, bajo el N° 20, folio 1-2, protocolo primero, tomo 15, esta Sentenciadora los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto es un instrumento privado reconocido el cual no fue de impugnación, desconocimiento o tacha.
Respecto al cheque de gerencia del Banco BOD N° 04545304 de fecha 20 de junio de 2013, en dinero de curso legal y que el saldo restante la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00). De la revisión efectuada al cheque, observa quien aquí decide, que el mismo no fue tachado ni desconocido por los demandados de autos por lo cual esta Juzgadora le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo, de conformidad con lo establecido en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Inspección extrajudicial realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 2014, en la Sede del Banco Mercantil, Banco Universal situado en la Avenida Bolívar Norte Municipio Valencia del Estado Carabobo. Esta juzgadora no valora dicha prueba debido a que es preconstituida solamente por una de las partes y no fue sometida al control de la otra.
Asimismo en el lapso probatorio fue promovido por la parte actora la testimonial ciudadano EDITH JOSEFINA RODRIGUEZ DE MACHADO, lo cual procede esta sentenciadora a realizar un análisis de lo dicho por el ciudadano:
QUINTA PREGUNTA: Tiene conocimiento del monto y de la fecha de aprobación del crédito hipotecario?. RESPONDIO: “Si lo tengo, al momento fue el 17 de Octubre la aprobación del crédito”. SEXTA PREGUNTA: Sabe usted si la señora MARIA LOURDES CARRERA MONASTERIO estaba en conocimiento de la aprobación del crédito hipotecario” RESPONDIO: “Si estaba en conocimiento” SÉPTIMA PREGUNTA: tiene conocimiento que la señora MARIA LOURDES CARRERA MONASTERIO aumento el precio estando aprobado el crédito? RESPONDIO: “Si tengo conocimiento de cuando se le notifico que el crédito estaba aprobado le aumento doscientos veinte millones”. OCTAVA PREGUNTA: Por que razón le consta todo lo dicho? RESPONDIO: “me consta por que soy una persona que estoy en constate contacto tanto como el comprador y el banco para recopilar papeles para introducirlos al registros y llevarlos a la firma. Cesaron. En este la abogada MIRVIC K. LEON OLMOS, inscrita en el INPREABOGADO bajo los N° 125.299, abogada asistente de la parte demandada en el presente juicio, procede a repreguntar al testigo y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: A que se dedica señora EDITH?. RESPONDIO: “Soy trabajadora independiente de bienes raíces ”. SEGUNDA REPREGUNTA: Según sus dichos como conoce a la demandante YAQUELIN ESCORCHA MATUTE y desde cuando?. RESPONDIO: “La conozco cuando ella me contrato por referencia de otras personas para que le hiciera la carpeta para el crédito eso fue en el 2013 julio del 2013 que ella me contrato hasta la fecha”. TERCERA REPREGUNTA: Diga a este Tribunal señora Edith si tiene conocimiento que en fecha 04 de Febrero de 2014 la demandante YAQUELIN ESCORCHA desitio expresamente del crédito hipotecario tramitado ?. RESPONDIO: “ella no desistió del crédito se hablo con la apoderada del banco y nos informo que teníamos que devolver los documentos del crédito aprobado por el tiempo transcurrido por su firma ante el registro, por eso ella devuelve los documentos al banco ante la unidad hipotecaria”. CUARTA REPREGUNTA: Señora EDITH tiene conocimiento que MARIA DE LOURDES CARRERA practico una inspección ocular en donde la coordinadora regional hipotecaria del banco mercantil de esta ciudad de valencia le indico al Tribunal correspondiente que la ultima actuación en el expediente es el desistimiento del crédito realizado por YAQUELIN ESCORCHA MATUTE?. RESPONDIO: “Si tengo conocimiento que el tribunal se traslado hasta la unidad hipotecaria, y esa carta que esta en el expediente donde la señora YAQUELIN devuelve los documentos el manuscrito que dice que estaba desistiendo del crédito se lo mandaron a colocar allá mismo el promotor que le recibió esa carta y se evidencia muy bien en la carta que esta manuscrito y no en el texto de la carta. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo, como le consta que según sus dichos MARIA DE LOURDES CARRREA tenia conocimiento de la aprobación del crédito hipotecario? RESPONDIO: “Claro que si lo sabia, se le solicitaron los documentos que requería el registro para su firma y aprobación y nunca los entrego” SEXTA REPREGUNTA: Señora Edith tiene conocimiento que en el expediente no consta que MARIA DE LOURDES CARRERA haya notificado a YAQUELIN ESCROCHA MATUTE aumento de precio de venta y mucho menos un monto especifico de aumento? RESPONDIO: “ Me consta cuando se le llevo el documento de fecha de aprobación que fue el 17 de Octubre ella indica que ya no va a vender a ese precio por que su apartamento tenia mas valor y lo subió al precio indicado. Cesaron. Terminó, se leyó y conformes firman.

Vista la declaración del ciudadano antes mencionado, se observa que el mismo no fue conteste en sus declaraciones, en virtud de que el mismo expone en su pregunta séptima el cual reza así:
…“SÉPTIMA PREGUNTA: tiene conocimiento que la señora MARIA LOURDES CARRERA MONASTERIO aumento el precio estando aprobado el crédito? RESPONDIO: “Si tengo conocimiento de cuando se le notifico que el crédito estaba aprobado le aumento doscientos veinte millones”…

Por lo que la parte demandante en su libelo de la demanda alega que la ciudadana MARIA DE LOURDES CARRERA le hizo un incremento de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES, igualmente en la tercera repregunta no concuerda con lo consignado en autos por cuanto expresa lo siguiente
…“TERCERA REPREGUNTA: Diga a este Tribunal señora Edith si tiene conocimiento que en fecha 04 de Febrero de 2014 la demandante YAQUELIN ESCORCHA desistio expresamente del crédito hipotecario tramitado ?. RESPONDIO: “ella no desistió del crédito se hablo con la apoderada del banco y nos informo que teníamos que devolver los documentos del crédito aprobado por el tiempo transcurrido por su firma ante el registro, por eso ella devuelve los documentos al banco ante la unidad hipotecaria”…
Visto los informes que se encuentran en las actas el banco informa que la ciudadana YAQUELIN ESCORCHA, desistió mediante misiva entregada a la institución. De lo antes expuesto esta Juzgadora desecha la declaración hecha por la ciudadana EDITH JOSEFINA RODRIGUEZ DE MACHADO, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo las partes solicitaron prueba de Informe, a fin de que el Banco Mercantil, Banco Universal, informe sobre los particulares señalados en el escrito de pruebas, el cual se recibió oficios en fechas 23 de abril de 2015 y en fecha 11 de mayo de 2015, donde los mismos señalan que la ciudadana YAQUELIN MARIBLE ESCORCHA, realizo una solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda, quedando registrada en el sistema bajo el Nro 0621354910, que efectivamente fue aprobado en fecha 17 fr octubre de 2013, por el monto de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) y que la constancia de aprobación fue entregada en fecha 08 de noviembre el documento de crédito y los recaudos solicitados para la protocolización fueron entregados en fecha 12 de noviembre, además informa el Banco que en fecha 04 de febrero de 2014, la ciudadana antes mencionada informa mediante misiva entregada a la institución bancaria desistimiento del crédito hipotecario, por lo que considera esta Juzgadora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, le otorga pleno valor probatorio.
Analizados cada una de las pruebas aportada en este proceso, quien aquí Juzga constata que efectivamente existió una opción de compra venta del inmueble antes identificado y que indudablemente en las clausulas del referido contrato se establecieron el pago y el plazo indicado para realizar el documento definitivo, el cual dicho plazo estipulado por las partes es de 90 días prorrogable por 30 días lapso en el cual debió protocolizarse ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, lo cual no ocurrió, lo cual se desprende del sustrato extraído del contrato, que las partes convinieron en que una se comprometía a la entrega la inmueble es decir propiedad, posesión y disfrute y la otra a pagar el precio convenido en lapso de Ciento veinte días.
Por lo que, el contrato no se cumplió en los términos pactados pero hay que determinar cual es la parte que origino tal incumplimiento. De las pruebas aportadas al proceso se determina que el tiempo establecido en el contrato de ciento veinte días (120) no se verifico el pago de la cantidad restante para que la opcionante trasladara la propiedad del inmueble. Se evidencia que los demandantes pretendía cancelar el monto restante a través de un préstamo Bancario, la primera opción de compra venta era por la entidad Bancaria según el informe realizado por ellos mismos indica que si existía una solicitud de crédito Bancario y que la misma fue aprobada por ellos y que dicha notificación se realizo en fecha 11 de noviembre de 2013, después del término establecido en el contrato.
De los antes expuesto, se evidencia que los demandantes no cancelaron la cantidad faltante en el plazo de los Ciento veinte días (120), ni ninguna de las partes hizo la presentación del documento de compra venta al registro dentro del plazo estipulado en el contrato, además es la parte demandante quien tenía la carga de notificar tal hecho a la promitente vendedora para así coordinar la celebración del acto de protocolización, sin embargo aun cuando la demandante alego haber notificado, no aparece en autos probado este hecho, lo que impide el acto traslativo de propiedad, además la promitente compradora debía gestionar ante la Oficina Publica la entrega de la documentación para la fijación del acto de protocolización, de la misma forma se verifica de la pruebas de informes que dicha ciudadana desistió del crédito hipotecario solicitado por ella misma.
Establecidos estos hechos, debe llegarse a la conclusión que la celebración del acto de protocolización de la venta opcionada, no se materializo por causas imputables a la parte demandante. Por lo que considera esta Juzgadora declara SIN LUGAR la presente demanda. ASI SE DECIDE.
DE LA RECONVENCIÓN
En la contestación de la demanda la accionada no solo refutó la acción que se sigue en su contra, sino que además reconvino para que la ciudadana YAQUELIN MARAIBEL ESCORCHA MATUTE, convenga o en su defecto sea condena por el Tribunal a lo siguiente:
… “PRIMERO: en la resolución de contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 03 de julio de 2013, ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo asentado bajo el N° 36, tomo 228 por su incumplimiento de pagar el saldo de precio dentro del término contractual y la correspondiente prorroga.
SEGUNDO: el pago de las costas y costos del proceso”…

Señala que efectivamente celebro con la ciudadana YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE un contrato de opción compra-venta autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, antes identificado y que el precio de la venta la convino en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 730.000,00), de los cuales recibió la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00) a través de un cheque de gerencia del Banco BOD N° 04545304 de fecha 20 de junio de 2013, en dinero de curso legal y que el saldo restante la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 320.000,00) serian tramitados a través de un crédito hipotecario con recursos provenientes del FONDO OBLIGATORIO PARA LA VIVIENDA (FAOV).
Señala que el plazo estipulado por las partes es de 90 días prorrogable por 30 días lapso en el cual debió protocolizarse ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, lo cual alega que no ocurrió.
Expone que tiene a su disposición de la demandante reconvenida la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 369.000), lo cual alega que le corresponde devolverle de la cantidad que la parte demandante le entrego por concepto de cuota inicial que lo es la cantidad de CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 410.000,00) lo cual incluye la deducción de la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (BS. 41.000,00) que le corresponde por la clausula penal como indemnización única por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.
Estima la presente reconvención en la cantidad de SETECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 730.000,00) equivalentes a 5748 U.T.
En tal sentido, observa esta Juzgadora que la demandada reconviniente, durante el iter procesal demostró el desinterés del actor para realizar la negociación para así cumplir con la obligación, es decir, la venta definitiva del inmueble objeto de esta demanda, asimismo quedo probado el desistimiento del crédito solicitado por la ciudadana YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, ante la entidad bancaria Banco Mercantil Banco Universal, lo cual para esta Juzgadora entiende como dicho desistimiento, un requisito fundamental para la cumplir con la venta definitiva y en consecuencia el traspaso de la propiedad del inmueble antes identificado.
En virtud, del desistimiento del crédito efectuado por la actora reconvenida, y visto el incumplimiento imputables a la parte actora, considera esta Juzgadora procedente la reconvención en los términos alegados por la parte demandada reconviniente, por lo cual procede a declararlo con Lugar. Y ASI SE DECIDE.
DECISIÓN
En mérito a las consideraciones anteriores, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por la ciudadana, YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.051.269 contra MARIA DE LOURDES CARRERA MONASTERIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.084.519, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención interpuesta por la ciudadana MARIA DE LOURDES CARRERA MONASTERIOS, antes identificada, en consecuencia se declara la RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION COMPRA VENTA autenticada por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 36, tomo 228, y se ordena entregarle a la parte actora ciudadana YAQUELIN MARIBEL ESCORCHA MATUTE, la suma entregada como inicial pactado en el contrato de opción compra venta en su clausula quinta, reteniendo esta la cantidad de CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 41.000, 00) por conceptos de indemnización única por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento.
Se condena en costas a la parte demandante, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los doce (12) días del mes de agosto del Dos mil quince (2015).Años 206° de la Independencia y 155° de la Federación.

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titula

Abg. Juan Carlos López Blanco
Secretario

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo la una y veinte minutos (01:20 pm) de la tarde.
Abg. Juan Carlos López Blanco
Secretario