TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

Valencia, 12 de agosto de 2015
205º y 156º

EXPEDIENTE: 13.044
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SENTENCIA: DEFINITIVA

COMPETENCIA: CIVIL

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

DEMANDANTE: BAR Y RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A. sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 27 de noviembre de 1984, bajo el Nº 27, tomo 182-A

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: BENITO JESÚS JURADO TORRES, ARNALDO JOSÉ MORENO LEÓN y MARÍA GABRIELA AULAR TORE, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 1.210, 19.186 y 135.487, respectivamente

DEMANDADOS: INVERSIONES BONCAR C.A. sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de abril de 1999, bajo el Nº 56, tomo 26-A y la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-1.343.434

APODERADA JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI: JUANA GISELA MORALES DE MATHISON, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 77.536

APODERADOS JUDICIALES DE LA CO-DEMANDADA INVERSIONES BONCAR C.A.: no acreditado a los autos

Correspondió conocer a este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2010 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda.

I
ANTECEDENTES

Comenzó el presente juicio con libelo de demanda presentado en fecha 30 de abril 2009 por ante el juzgado distribuidor de primera instancia, correspondiéndole conocer de la misma al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual la admite mediante auto del 21 de mayo de ese mismo año, ordenando el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 9 de julio de 2009, el Alguacil de primera instancia dejó constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada.

En fecha 20 de julio de 2009, previa solicitud de la parte demandante, mediante auto se acordó la citación por carteles de la parte demandada, los cuales fueron agregados a los autos el 4 de agosto de 2009.

En fecha 21 de septiembre de 2009, la Secretaria del Juzgado de Primera Instancia dejó constancia de haberse trasladado al domicilio de la parte demandada donde fijó cartel de citación.

En fecha 21 de septiembre de 2009, compareció la parte demandada y consigna escrito donde dan contestación a la demanda intentada en su contra y oponen cuestiones previas.

Ambas partes promueven pruebas, pronunciándose el a quo sobre su admisión por autos de fechas 20 de octubre 16 de noviembre de 2009 y 20 de julio de 2010.

En fecha 15 de noviembre de 2010, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo dictó sentencia declarando parcialmente con lugar la demanda. Contra la referida decisión, las demandadas ejercieron recurso de apelación siendo escuchado en ambos efectos por auto del 25 de noviembre de 2010.
El 22 de noviembre de 2010, el Tribunal de Primera Instancia a solicitud de la parte demandante dicta aclaratoria de la sentencia definitiva corrigiendo un error involuntario.

Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a este juzgado superior conocer del presente asunto, dándole entrada al expediente en fecha 14 de febrero de 2011, fijándose la oportunidad para dictar sentencia.

El 25 de junio de 2015, la parte demandante solicita se declare la perención de la instancia en este Juzgado Superior, respecto al recurso de apelación ejercido por la parte demandada.

De seguidas, pasa esta instancia a dictar sentencia en los siguientes términos:

II
ALEGATOS DE LAS PARTES

ALEGATOS DE LA DEMANDANTE

En su libelo, la parte demandante alega que en fecha 1 de mayo de 1999 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad de comercio INVERSIONES BONCAR C.A. por el término de seis (6) meses contados a partir del 1 de mayo de 1999, prorrogable automáticamente por períodos iguales a menos que una de las partes le manifestare lo contrario a la otra por escrito y con quince (15) días de anticipación a la fecha de que el contrato llegara a su conclusión.

Que según lo establecido en la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento, su objeto lo constituyen dos (2) inmuebles conformados por dos (2) locales comerciales distinguidos con los Nros. 7 y 14, que forman parte del centro comercial Paseo Las Acacias, ubicado en la avenida Bolívar, parroquia San José, municipio Valencia del estado Carabobo.

Que la arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. celebró el contrato de arrendamiento a nombre propio, por ser propietaria de cuatro (4) lotes de terreno sobre los cuales se encuentra construido el centro comercial Paseo Las Acacias, cuyos derechos de propiedad y posesión le fueron cedidos por la principal accionista, ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, a los fines de aportar parte del capital social de dicha empresa arrendadora.

Que una vez cumplido el término original de seis (6) meses de duración del contrato de arrendamiento, ninguna de las partes manifestó por escrito la intención de darlo por terminado, motivo por el cual se fue prorrogando por periodos sucesivos de seis (6) meses de duración, a partir del día 1 de noviembre de 1999.

Que el 1 de noviembre de 2003, cuando entró en vigencia la novena (9°) prórroga del contrato, la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, le presenta un nuevo contrato de arrendamiento dónde aparece ella como arrendadora a título personal, manifestándole que dicho contrato es a los solos fines de ajustar el canon de arrendamiento y que los derechos que tiene adquiridos, como arrendataria no se verían afectados, por cuanto mediante asambleas generales de accionistas de INVERSIONES BONCAR C.A. se decidió establecer el régimen de propiedad horizontal del centro comercial Las Acacias, mediante el cual se adjudicarían a los demás socios por el valor de sus acciones, los locales comerciales distinguidos con los Nros. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15 y pasaría a ser la única accionista de INVERSIONES BONCAR C.A. por lo que conservaría la propiedad de los locales comerciales distinguidos con los Nros. 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y local fuente de soda.

Que habiendo revisado el contenido de dichas actas de asamblea, procedió a suscribir el referido contrato de arrendamiento de fecha 1 de noviembre de 2003, en el cual quedó igualmente establecido que sería prorrogable.

Afirma que en fechas 1 de mayo de 2005, 1 de mayo de 2006 y 1 de mayo de 2007, suscribieron nuevos contratos de arrendamiento bajo el mismo argumento de ajustar el canon de arrendamiento y con la condición de que eran a tiempo determinado y prorrogables y en fecha 30 de abril de 2008, fue suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, donde se dejó establecido que tendría una duración de 12 meses fijos, contados a partir del día 1 de mayo de 2008, por lo que tendría que entregar el inmueble en fecha 1 de mayo de 2009, sin necesidad de previa notificación, pero aún cuando quedó establecido que el lapso de duración es a término fijo, es decir, sin prórroga, dicha disposición es nula, por cuanto implica disminución y menoscabo de los derechos que le benefician, a tenor de lo establecido en el artículo 7 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que con dicha cláusula se pretendió eliminar las prórrogas sucesivas del contrato y así ponerle término a la relación contractual arrendaticia.

Sostiene que el 2 de abril de 2009, recibió un telegrama de Ipostel, donde le informan que los locales Nros. 7 y 14, que forman parte del centro comercial Paseo Las Acacias, los cuales ocupa como arrendataria, fueron vendidos a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, por lo que acudió a la sede del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 3 de abril de 2009, donde pudo observar que se trataba de un documento de compraventa, donde INVERSIONES BONCAR, C.A. representada por el ciudadano RAIMUNDO CARIELLO CELLI, da en venta a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, nueve (9) locales comerciales que forman parte del centro comercial Paseo Las Acacias, entre los que se encuentran los locales Nros 7 y 14, que ocupa hace diez (10) años como arrendataria.

Que tratándose de dos (2) locales comerciales sometidos a régimen de propiedad horizontal, perfectamente individualizados, con sus linderos y medidas, tenía derecho a que le fueran ofrecidos en venta los locales distinguidos con los Nros. 7 y 14 que forman parte del centro comercial Paseo Las Acacias, y que ocupa como arrendataria desde hace más de 10 años, en las mismas condiciones en que le fueron ofrecidos en venta a titulo personal a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI.

Que para la fecha de la venta, que lo fue 30 de abril de 2003, tenía cuatro años como arrendataria y estaba solvente en el pago del canon de arrendamiento y estaba vigente la relación arrendaticia.

Asevera que a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI se le dieron en venta nueve (9) locales comerciales, por el precio global de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00) y por cuanto el área total de esos nueve (9) inmuebles, da como resultado novecientos veinte metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (920,41 mts²), el precio por cada metro cuadrado para el momento de la venta fue la cantidad de setecientos ochenta y dos bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 782,26), es decir, que el valor del local comercial distinguido con el Nº 7, para el momento de la venta, era la cantidad de ciento dieciocho mil setecientos setenta y ocho bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 118.778,37) y el valor del local comercial distinguido con el Nº 14, para el momento de la venta, era la cantidad de ciento doce mil ochocientos cuarenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 112.848,84).

Señala que el local Nº 7 tiene un área de ciento cincuenta y un metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (151,84 mts²) y sus linderos son los siguientes NORTE: fachada norte principal de edificio; SUR: local Nº 14; ESTE: fachada este principal de edificio; y OESTE: local Nº 6 y le corresponde un porcentaje del condominio equivalente a ocho coma trescientos setenta y siete por ciento (8,377 %) y el local Nº 14 tiene un área de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (144,26 mts²) y sus linderos son los siguientes NORTE: local Nº 7; SUR: fachada sur interna del edificio y pasillo de circulación; ESTE: fachada este principal de edificio; y OESTE: local Nº 13 y le corresponde un porcentaje del condominio equivalente a siete coma novecientos sesenta y seis por ciento (7,966 %)

Alega que nunca le ofrecieron en venta los referidos inmuebles, por tener derecho a la preferencia ofertiva y además que la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, en su condición de adquiriente, tampoco notificó de la venta efectuada, en los términos establecidos en el artículo 47 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que ejerciera su derecho de retracto legal arrendaticio, el cual ha surgido desde el momento que tuvo conocimiento de dicha venta, esto es, desde el día 3 de abril de 2009, fecha en que revisó el documento de compraventa por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo.

Que una vez quebrantado el derecho a la preferencia ofertiva y haberse materializado la venta entre la arrendadora propietaria INVERSIONES BONCAR C.A. y la accionista GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, ésta tenía la obligación de notificarle como arrendataria de la venta efectuada, esto a los fines de que ejerciera o no el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en dicho documento de venta, es decir, pagar al contado por el local comercial distinguido con el Nº 7 la cantidad de ciento dieciocho mil setecientos setenta y ocho bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 118.778,37) a razón de setecientos ochenta y dos bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 782,26), por cada metro cuadrados y pagar al contado por el local comercial distinguido con el Nº 14 la cantidad de ciento doce mil ochocientos cuarenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 112.848,84) a razón de setecientos ochenta y dos bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 782,26) por cada metro cuadrados.

Que el telegrama que le es enviado notificando la venta efectuada seis años después, es de fecha errónea y contraviene lo establecido en los artículos 44 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Fundamenta su pretensión en los artículos 42, 43, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1159, 1264, 1546, 1579 y 1585 del Código Civil.

Por las razones antes expresadas demanda a la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. y a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, por retracto legal arrendaticio y nulidad de venta, para que convengan o, en su caso, sean condenados por el tribunal en lo siguiente: 1) Se le subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compra venta protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 30 de abril de 2003, bajo el Nº 4, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 8º, donde la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. da en venta a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, entre otros, los locales comerciales distinguidos con los Nros. 7 y 14, antes descritos; 2) En la nulidad de la venta de los locales comerciales distinguidos con los Nros. 7 y 14 que forman parte del centro comercial Paseo Las Acacias; 3) En mantenerle la posesión y en el goce pacífico de la cosa arrendada, constituida por los locales comerciales antes mencionados; 4) Que en caso de incumplimiento voluntario, la sentencia dictada sirva de documento traslativo de propiedad, por lo que solicita al tribunal que para la ejecución forzosa se ordene su protocolización al constar en autos el pago del precio de los inmuebles; y 5) Que a los fines de verificar la tradición de los locales, el tribunal decrete la entrega material de los mismos y los ponga en su posesión.

Estima el valor de la demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y UN MIL SEISCIENTOS VEINTISIETE BOLÍVARES CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (Bs. 231.627,21).

ALEGATOS DE LAS DEMANDADAS

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la representación judicial de los demandados, opone la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley.

Sostiene que el demandante busca a través de la venta de los locales que ocupa, ejercer el denominado retracto legal arrendaticio y por consecuencia la nulidad de la venta de los inmuebles que se adquirieron a través de una venta en globo de los locales distinguidos con los números 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y La fuente de soda, ubicados en el denominado centro comercial Paseo Las Acacias, en la avenida Bolívar Norte, en la ciudad de Valencia del estado Carabobo.

Que la demandante confiesa y admite que fue notificada de manera personal que se había realizado la venta de los inmuebles que ocupa y todos los representantes tenían pleno conocimiento de la venta realizada y el carácter de la nueva propietaria, ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, en virtud que se les notificó personalmente a éstos y de hecho se presentó un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 1 de noviembre de 2003, de los locales 7 y 14, ya señalados, en donde se evidencia en la cláusula primera de dicho contrato de arrendamiento su condición de propietaria.

Afirma que la notificación de la venta se evidencia cuando exhibió a la parte demandante el documento de venta, entregado en copia del documento de venta al ciudadano FRANCISCO DÁVILA COELLO, director gerente de la sociedad mercantil BAR RESTAURAN EL BODEGÓN DE CASTILLA, C.A. Asimismo, arguye que la demandante manifestó que tenía que realizar los ajustes fiscales de ley y dejar constancia de la venta ante su contable para que los recibos emitidos por la arrendadora, ya no serían emitidos por una persona jurídica sino por una persona natural.

Que para la fecha de protocolización de la venta, el 30 de octubre de 2003, hasta la fecha en que la demandante fue notificada y entregada copia del documento de la venta y ésta suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, aceptó todas y cada una de las cláusulas contenidas en el nuevo contrato de arrendamiento y que la demandante no ejerció el retracto en el tiempo oportuno.

Que para la fecha que se estableció la novena (9na) prórroga el 1 de noviembre de 2003, y todos los contratos suscritos con la demandante posteriores, se establecía claramente la condición de la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, como propietaria, así como también en los contratos de arrendamiento suscritos en fechas 1 de mayo de 2005 y 1 de mayo de 2006, hasta el último contrato de arrendamiento suscrito por la demandante en fecha 30 de abril de 2008, siempre actúa como propietaria la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI y la arrendataria aceptó ese carácter.

Que la verdadera razón de la demanda es que el 26 de septiembre de 2008 se le notificó a la demandante la no renovación del contrato y la notificación de oferta de venta del inmueble.

Niega haber violado los derechos de la demandante sobre los inmuebles que ocupa; que los inmuebles arrendados se hubieran vendido a espaldas del arrendatario sin darle aviso o notificarle personalmente; que los contratos suscritos por la demandante y la demandada desde el 1 de Noviembre de 2003 eran sólo a los fines de ajustar el canon de arrendamiento; que el contrato de arrendamiento suscrito entre la demandante y la demandada en fecha 30 de abril de 2008 donde se fija el término fijo establecido como duración del contrato implica disminución y menoscabo de los derechos de la demandante; que el demandante se enteró del incumplimiento de la preferencia ofertiva a través de un telegrama del Instituto Postal Telegráfico de fecha 2 de abril de 2009; que la asamblea general de accionistas de INVERSIONES BONCAR, C.A. celebrada en fecha 8 de marzo de 2002 contravenía lo decidido por los socios en las otras asambleas; que se hubiese celebrado una asamblea de socios de INVERSIONES BONCAR, C.A. en fecha 7 de enero del 2007.

Que la demandante no explica el fundamento de hecho y de derecho en funda la acción sobre un a venta protocolizada hace más de cinco años y de la cual tenía pleno conocimiento, por lo que solicita se declare con lugar la cuestión previa opuesta y sin lugar la demanda intentada.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

Produjo junto al libelo de demanda a los folios 11 al 28 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumentos registrados ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnados se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el ciudadano FRANCISCO DÁVILA COELLO ejerce el cargo de presidente de la sociedad de comercio BAR Y RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A.

Produjo a los folios 29 y 30 de la primera pieza del expediente original de instrumento privado que al no ser desconocido adquiriere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el 1 de mayo de 1999 la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A., dio en arrendamiento a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A., dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales Nros. 7 y 14 ubicados en el centro comercial Paseo Las Acacias de la avenida Bolívar Norte de Valencia, estado Carabobo.

Produjo a los folios 31 al 38 de la primera pieza del expediente, copia fotostática simple de instrumentos registrados ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnados se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. se constituyó el 23 de julio de 1974 y la duración de la compañía se prorrogó por veinte años en asamblea celebrada el 4 de julio de 1994.
A los folios 40 al 43 de la primera pieza del expediente, acompañó la parte actora junto con su libelo de demanda, copia fotostática simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnada se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que a la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. se le cedió y traspasó cuatro conjuntos inmobiliarios constituidos por lotes de terrenos y las edificaciones sobre ellos construidas, ubicados en la avenida Bolívar de Valencia, estado Carabobo.

A los folios 45 al 49 de la primera pieza del expediente, acompañó la parte actora junto con su libelo de demanda, copia fotostática simple de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnada se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. decidió enajenar mediante el régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal el inmueble integrado por cuatro conjuntos inmobiliarios constituidos por lotes de terrenos sobre los cuales fue construido un centro comercial denominado Paseo Las Acacias.

A los folios 51 al 57 de la primera pieza del expediente, acompañó la parte actora junto con su libelo de demanda, copias fotostáticas simples de documentos registrados ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que al no haber sido impugnadas se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. en asamblea de fecha 7 de febrero de 2000 decidió establecer el régimen de Propiedad Horizontal sobre el inmueble ubicado en la avenida Bolívar de Valencia denominado centro comercial Paseo Las Acacias.

Produjo a los folios 58 al 65 de la primera pieza del expediente original de instrumentos privados que al no ser desconocidos adquirieren la condición de documentos privados tenidos por reconocidos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el 1 de noviembre de 2003, 1 de mayo de 2005, 1 de mayo de 2006 y 1 de mayo de 2007 la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI dio en arrendamiento a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A., dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales Nros. 7 y 14 ubicados en el centro comercial Paseo Las Acacias de la avenida Bolívar Norte de Valencia, estado Carabobo.

A los folios 67 al 70 de la primera pieza del expediente, acompañó la parte actora junto con su libelo de demanda, copia fotostática simple de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, que al no haber sido impugnada se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el 30 de abril de 2008 la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI dio en arrendamiento a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A., dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales Nros. 7 y 14 ubicados en el centro comercial Paseo Las Acacias de la avenida Bolívar Norte de Valencia, estado Carabobo.

Al folio 71 de la primera pieza del expediente, acompañó la parte actora junto con su libelo de demanda, copia de instrumental con sello húmedo del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) que por tratarse de una institución pública se le concede valor probatorio a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el 2 de abril de 2009 le fue notificado a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A. que los locales 7 y 14 del centro comercial Paseo Las Acacias de la avenida Bolívar Norte de Valencia, estado Carabobo le fueron vendidos a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI.

A los folios 72 al 74 de la primera pieza del expediente, acompañó la parte actora junto con su libelo de demanda, copia fotostática simple de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo, que al no haber sido
impugnada se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. dio en venta a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, los locales 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y el local fuente de soda del centro comercial Paseo Las Acacias de la avenida Bolívar Norte de Valencia, por la cantidad de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00).

Durante el lapso probatorio la parte demandante invoca el mérito de las instrumentales acompañadas al libelo de demanda sobre las cuales este juzgador ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido sobre ellas.

PRUEBAS DE LAS DEMANDADAS

En el lapso probatorio, la parte demandada por un capítulo primero, promueve el mérito favorable de los autos, lo que no constituye un medio de prueba en nuestro sistema procesal, por lo que nada tiene que pronunciar este sentenciador al respecto. Asimismo, señala que la demandante incurre en confesión en el escrito libelar.

Al respecto, es preciso indicar que conforme al criterio pacífico y reiterado de nuestro máximo tribunal, no puede considerarse que exista confesión judicial en los alegatos rendidos por las partes en sus escritos de alegatos, debido a la ausencia del “animus confitendi” ya que con tales exposiciones lo que se persigue es la defensa en juicio para fijar el alcance y límite de la relación procesal.

Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, entre otras, en sentencia del 12 de abril de 2005, (caso: Mohamed Alí Farhat contra Inversiones Senabeid C.A. y otra), donde se estableció lo siguiente:

“Respecto de la confesión a la contestación, la Sala en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.
Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de “la confesión espontánea de la co-demandada” hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil”.

De acuerdo al criterio jurisprudencial antes transcrito, que es acogido por esta alzada, los alegatos de la parte demandante no constituyen el medio de prueba de confesión previsto en el artículo 1.401 del Código Civil, sino un acto de los que fija el alcance y límite de la relación procesal que sólo puede surtir efectos a los fines de la fijación de la carga de la prueba en el proceso.

Por un capítulo segundo, a los folios 137 al 142 de la primera pieza del expediente, promueve copias fotostáticas simples del expediente de consignaciones N° 2.551, llevado ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, las cuales al no haber sido impugnadas se les concede valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y de su contenido se evidencia que la parte demandante en fecha 15 de junio de 2009, consignó a favor de la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, por concepto de arrendamiento la cantidad de siete mil bolívares (7.000,00 Bs.), correspondiente al mes de junio de 2009, haciendo lo propio en fechas 14 de agosto de 2009 correspondiente al mes de julio de 2009.

Por un capítulo segundo, a los folios 143 y 144 de la primera pieza del expediente, promueve original de instrumento privado fechado el 1 de noviembre de 2003, el cual fue promovido igualmente por la parte demandante, razón por la que se reitera lo decidido sobre su valoración.

De igual forma, promueve a los folios del 145 al 149 de la primera pieza del expediente y 163 al 181 de la primera pieza del expediente, copias de instrumentos privados cuya exhibición no fue solicitada, denominados “recibo de ingreso” y “facturas”, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso:

“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”

Promovió a los folios 150 al 155, instrumentos privados en originales fechados el 1 de mayo de 2005, 1 de mayo de 2006 y 1 de mayo de 2007 respectivamente, los cuales fueron promovidos igualmente por la parte demandante, razón por la que se reitera lo decidido sobre su valoración.

A los folios 156 y 157, promovió instrumento privado en original que al no ser desconocido adquiriere la condición de documento privado tenido por reconocido, a tenor de lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el 1 de noviembre de 2007, la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI dio en arrendamiento a la sociedad mercantil BAR RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A., dos inmuebles constituidos por dos (2) locales comerciales Nros. 7 y 14 ubicados en el centro comercial Paseo Las Acacias de la avenida Bolívar Norte de Valencia, estado Carabobo.

A los folios 159 al 162 de la primera pieza del expediente, promueve la parte demandada, copia fotostática certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, que fue igualmente promovido por la parte demandante, razón por la que se reitera lo decidido sobre su valoración.

Promovió, cursantes a los folio 182 al 184 de la primera pieza del expediente, copias fotostáticas de instrumentos privados cuya exhibición no fue solicitada, a las cuales no se les concede valor probatorio alguno, por no ser ninguna de aquellas copias fotostáticas a que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conforme a la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, trascrita ut supra.

Finalmente, promueve a los folios 185 al 198 de la primera pieza del expediente, original del expediente N° 5.870, con motivo de una solicitud de notificación judicial, llevada ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que por tratarse de un instrumento público se le otorga pleno valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, quedando demostrado que el 26 de septiembre de 2008 a la ciudadana Arlhin Grasimori, titular de la cédula de identidad Nº 4.568.282 se le notificó de la no renovación del contrato de arrendamiento y de la oferta de venta de los locales Nros. 7 y 14 por un monto de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 1.950.437,35) pagadero de contado, oferta hecha por un tiempo estipulado de vigencia de 40 días continuos.

IV
PRELIMINARES

PRIMERO: El 25 de junio de 2015, la parte demandante solicita se declare la perención de la instancia en este Juzgado Superior, respecto al recurso de apelación ejercido por la parte demandada.

Para decidir se observa:

La perención de la instancia produce la extinción del proceso y se produce por la falta de impulso procesal, teniendo dos fundamentos distintos, de un lado, la presunta intención de las partes de abandonar el proceso, que se muestra en la omisión de todo acto de impulso en un período de tiempo determinado y de otro lado, el interés público de evitar la pendencia indefinida de los procesos y así liberar a los órganos jurisdiccionales del Estado de la carga de relaciones procesales inactivas.

El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil contempla:

“Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención…”

Como se aprecia, la inactividad de las partes en fase de sentencia no produce la perención de la instancia, siendo que vía jurisprudencial, específicamente en sentencia Nº 956 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 1 de Junio de 2001, expediente Nº 00-1491, se estableció que en esta fase del proceso se puede producir la pérdida del interés procesal cuando la causa esté paralizada por un término que rebase el de prescripción del derecho controvertido, lo que no ocurre en el caso de marras, resultando concluyente que la solicitud de perención formulada por la parte demandante debe ser desestimada, Y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO: en la oportunidad de promover pruebas, la demandante argumenta que la parte demandada quedó confesa por cuanto el escrito presentado el 21 de septiembre de 2009 surte los efectos de la citación, motivo por el cual tenían la obligación de dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente, que fue el 24 de septiembre de 2009 y no lo hicieron.

Para decidir se observa:

Ciertamente, la parte demandada en fecha 21 de septiembre de 2009 consigna escrito donde da contestación a la demanda intentada en su contra, oponiendo conjuntamente cuestiones previas, actuación con la cual que quedó citada tácitamente a tenor del único aparte del artículo 216 del Código de Procedimiento Civil.

No obstante, las instituciones procesales deben ser interpretadas conforme a los postulados de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, según los cuales el proceso no es un fin en sí mismo, sino el medio para alcanzar la justicia, por ello ha sido criterio jurisprudencial reiterado y pacífico que las contestaciones anticipadas deben tenerse como válidas y tempestivas, habida cuenta que la parte con ese proceder demuestra interés y diligencia que mal puede ser sancionada, resultando concluyente que la confesión solicitada por la parte demandante no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Pretende la parte actora se le subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 30 de abril de 2003, bajo el Nº 4, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 8º, donde la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. da en venta a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, entre otros, los locales comerciales distinguidos con los Nros. 7 y 14 que forman parte del centro comercial Paseo Las Acacias ubicado en la avenida Bolívar de Valencia, Estado Carabobo.

Al efecto, alega que en fecha 1 de mayo de 1999 celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la sociedad de comercio INVERSIONES BONCAR C.A.

Que el 1 de noviembre de 2003, cuando entró en vigencia la novena (9°) prórroga del contrato, la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, le presenta un nuevo contrato de arrendamiento dónde aparece ella como arrendadora a título personal, manifestándole que dicho contrato es a los solos fines de ajustar el canon de arrendamiento y que los derechos que tiene adquiridos, como arrendataria no se verían afectados, por cuanto mediante asambleas generales de accionistas de INVERSIONES BONCAR C.A. se decidió establecer el régimen de propiedad horizontal del centro comercial Las Acacias, mediante el cual se adjudicarían a los demás socios por el valor de sus acciones, los locales comerciales distinguidos con los Nros. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15 y pasaría a ser la única accionista de INVERSIONES BONCAR C.A. por lo que conservaría la propiedad de los locales comerciales distinguidos con los Nros. 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y local fuente de soda.

Afirma que en fechas 1 de mayo de 2005, 1 de mayo de 2006 y 1 de mayo de 2007, suscribieron nuevos contratos de arrendamiento bajo el mismo argumento de ajustar el canon de arrendamiento y con la condición de que eran a tiempo determinado y prorrogables y en fecha 30 de abril de 2008, fue suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, donde se dejó establecido que tendría una duración de 12 meses fijos, contados a partir del día 1 de mayo de 2008, por lo que tendría que entregar el inmueble en fecha 1 de mayo de 2009, sin necesidad de previa notificación, siendo que el 2 de abril de 2009, recibió un telegrama de Ipostel, donde le informan que los locales Nros. 7 y 14, que forman parte del centro comercial Paseo Las Acacias, los cuales ocupa como arrendataria, fueron vendidos a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI.

Que para la fecha de la venta, que lo fue 30 de abril de 2003, tenía cuatro años como arrendataria y estaba solvente en el pago del canon de arrendamiento y estaba vigente la relación arrendaticia y nunca le ofrecieron en venta los referidos inmuebles, teniendo derecho a la preferencia ofertiva y además que la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, en su condición de adquiriente, tampoco notificó de la venta efectuada, de la cual tuvo conocimiento el día 3 de abril de 2009, fecha en que revisó el documento de compraventa por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo.

Por su parte, las demandadas oponen la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley, argumentando que el demandante tenía pleno conocimiento de la venta realizada y el carácter de la nueva propietaria, ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, en virtud que se les notificó personalmente a éstos y de hecho se presentó un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 1 de noviembre de 2003 de los locales 7 y 14, en donde se evidencia en la cláusula primera de dicho contrato de arrendamiento su condición de propietaria y que la demandante manifestó que tenía que realizar los ajustes fiscales de ley y dejar constancia de la venta ante su contable para que los recibos emitidos por la arrendadora, ya no serían emitidos por una persona jurídica sino por una persona natural.

Que para la fecha de protocolización de la venta, el 30 de octubre de 2003, hasta la fecha en que la demandante fue notificada y entregada copia del documento de la venta y ésta suscribió un nuevo contrato de arrendamiento con la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, aceptó todas y cada una de las cláusulas contenidas en el nuevo contrato de arrendamiento y que la demandante no ejerció el retracto en el tiempo oportuno, siendo que en todos los contratos suscritos con la demandante se establecía claramente la condición de la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, como propietaria, así como también en los contratos de arrendamiento suscritos en fechas 1 de mayo de 2005 y 1 de mayo de 2006, hasta el último contrato de arrendamiento suscrito por la demandante en fecha 30 de abril de 2008.

Para decidir se observa:

Preliminarmente, debe esta alzada decidir la cuestión previa opuesta relativa la caducidad de la acción y contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En el caso de marras, quedó demostrado que la relación arrendaticia se inició con la sociedad de comercio INVERSIONES BONCAR C.A. como arrendadora y luego, a partir del 1 de noviembre de 2003 se celebró con la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, quien es accionista de la referida sociedad mercantil tal como quedó demostrado con el acta constitutiva, siendo que las demandadas pretenden que por esta sola circunstancia se considere que la demandante tenía conocimiento de la negociación realizada y que partir de allí comenzó a correr el lapso de cuarenta días para el ejercicio del retracto.

En este sentido, el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la que estaba vigente para ese momento, establece lo siguiente:

“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

Como se aprecia, la norma prevé un lapso de caducidad de cuarenta días para el ejercicio del derecho de retracto, que se cuenta desde el momento de la notificación cierta de la negociación, siendo que conforme al artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios esa notificación debe hacerse mediante documento auténtico indicando el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

En los autos quedó demostrado que el 2 de abril de 2009 se envió por el Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) una notificación al demandante sobre la venta del inmueble que ocupa como arrendataria, siendo que la presente demanda se interpuso el 30 de abril de 2009, vale decir, antes de transcurrir los cuarenta días de caducidad a que alude la norma. Asimismo, el 26 de septiembre de 2008 a través del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se ofreció el inmueble en venta a la arrendataria por un monto de UN MILLÓN NOVECIENTOS CINCUENTA MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 1.950.437,35) pagadero de contado, cuando la venta en la que pretende subrogarse la parte actora se hizo con anterioridad, específicamente el 30 de octubre de 2003, resultando concluyente que esa segunda notificación no guarda relación con la venta en la que pretende subrogarse la parte demandante.

Es inveterada la jurisprudencia de nuestra máxima jurisdicción, en el sentido que si el arrendatario no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el lapso de caducidad por aplicación del artículo 1.547 del Código Civil se cuenta a partir del registro de la escritura. (ver sentencia nº 55 dictada el 21 de marzo de 2000 por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia)

Las dos notificaciones que le fueron practicadas al arrendatario ponen de relieve que la sociedad de comercio BAR Y RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A. se encontraba presente y tenía quien la represente, por lo que el lapso de caducidad no podría contarse desde el registro de la escritura y como quiera que en los autos no hay pruebas de que la arrendataria fue notificada de manera personal como sostienen las demandadas y la demanda se interpuso dentro de los cuarenta días siguientes a la notificación practicada el 2 de abril de 2009, habida cuenta que la notificación de fecha 26 de septiembre de 2008 no informaba sobre la venta que se había realizado con anterioridad, es forzoso concluir que el lapso de caducidad establecido en el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no transcurrió y por ende la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no puede prosperar, Y ASÍ SE DECIDE.

En otro orden de ideas, las demandadas argumentan que se trató de una venta en globo de los locales distinguidos con los números 7, 14, 16, 17, 18, 19, 20, 21 y La fuente de soda.

Al efecto, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que era la que estaba vigente para ese momento, dispone lo siguiente:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

En criterio de esta superioridad, la norma trascrita rige para aquellos casos de bienes no susceptibles de apropiación individual, vale decir, indivisibles, siendo que en el caso de marras quedó plenamente demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES BONCAR C.A. en fecha 4 de octubre de 2001 decidió enajenar mediante el régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal el inmueble integrado por cuatro conjuntos inmobiliarios constituidos por lotes de terrenos sobre los cuales fue construido un centro comercial denominado Paseo Las Acacias, de lo que se deduce que los locales nros. 7 y 14 que la demandante ocupaba en calidad de arrendataria eran susceptibles de apropiación individual.

En adición a lo expuesto, del aludido documento de condominio se desprende que el centro denominado comercial Paseo Las Acacias está constituido por veintiún locales comerciales y un local fuente de soda, siendo que a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI le fueron vendidos sólo ocho locales comerciales y el local fuente de soda, quedando de bulto que el inmueble no fue enajenado en su totalidad, por consiguiente, la excepción de la venta global del inmueble debe ser desestimada.

Como corolario queda que la sociedad de comercio BAR Y RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A. era arrendataria por un tiempo superior a dos años, ya que la relación se inició el 1 de mayo de 1999 y la venta en la que pretende subrogarse se realizó el 30 de abril de 2003, es decir, 3 años y 11 meses después. Asimismo, quedó demostrado que la sociedad de comercio INVERSIONES BONCAR C.A. dio en venta a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI los locales comerciales 7 y 14 del centro comercial Paseo Las Acacias que la demandante ocupaba en calidad de arrendataria, sin que se cumpliera la notificación para el ejercicio del derecho de preferencia a que se contrae el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y como quiera que la falta de notificación conforme al literal “a” del artículo 48 ejusdem es uno de los presupuestos para que pueda ejercerse el derecho de retracto, es irremediable concluir que es procedente la pretensión de la parte demandante de subrogarse en las mismas condiciones en la negociación contenida en el documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 30 de abril de 2003, bajo el Nº 4, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 8º, donde la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR, C.A. da en venta a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, entre otros, los locales comerciales distinguidos con los Nros. 7 y 14 del centro comercial Paseo Las Acacias, lo que acarrea por vía de consecuencia la nulidad de las ventas efectuadas en el referido documento, Y ASÍ SE DECIDE.

Tomando en consideración que el área total de los nueve locales comerciales que le fueron dados en venta a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI es de novecientos veinte metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (920,41 mts²) y que el precio total de venta fue de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,00), el precio por metro cuadrado fue de setecientos ochenta y dos bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 782,26), es decir, que el precio para el momento de la venta del local comercial distinguido con el Nº 7 que tiene un área de ciento cincuenta y un metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (151,84 mts²), era la cantidad de ciento dieciocho mil setecientos setenta y ocho bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 118.778,37) y el precio para el momento de la venta del local comercial distinguido con el Nº 14 que tiene un área de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (144,26 mts²), era la cantidad de ciento doce mil ochocientos cuarenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 112.848,84). ASÍ SE ESTABLECE.

Finalmente, debe advertirse que la sentencia recurrida exoneró de costas procesales a la parte demandada por cuanto a su decir, no hubo vencimiento total, ya que la demanda fue declarada parcialmente con lugar, esto a pesar que consideró procedentes las pretensiones de la parte demandante.

Sin embargo, la parte demandante no ejerció recurso de apelación lo que denota que se ha conformado con la decisión. Es por ello, que esta alzada en estricta aplicación del principio de prohibición de reformatio in peius, para no desmejorar la condición del apelante, sólo se pronunciará sobre las costas procesales del recurso y confirmará la decisión que declara parcialmente con lugar la demanda, Y ASÍ SE DECIDE.

VI
DECISIÓN

Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación ejercido por la parte demandada, sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. y la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI; SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2010 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; TERCERO: SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la caducidad de la acción establecida en la ley; CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por la sociedad mercantil BAR Y RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A. en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. y la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI; QUINTO: PROCEDENTE el derecho de retracto legal peticionado por la sociedad mercantil BAR Y RESTAURANT EL BODEGÓN DE CASTILLA C.A. y la subroga a la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI, en la venta que le hiciera la sociedad mercantil INVERSIONES BONCAR C.A. de los locales 7 y 14 que forman parte del centro comercial Paseo Las Acacias, situado en la parroquia San José, avenida 100 (Bolívar Norte) de la ciudad de Valencia, estado Carabobo, mediante documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito del Municipio Valencia del Estado Carabobo en fecha 30 de abril de 2003, bajo el N° 3, folios 1 al 3, protocolo 1º, tomo 8, ventas que quedan anuladas como consecuencia de la procedencia del derecho de retracto. El local comercial N° 7 tiene un área aproximada de ciento cincuenta y un metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (151,84 mts²) y sus linderos son los siguientes NORTE: fachada norte principal de edificio; SUR: local Nº 14; ESTE: fachada este principal de edificio; y OESTE: local Nº 6 y le corresponde un porcentaje del condominio equivalente a ocho coma trescientos setenta y siete por ciento (8,377 %), el cual fue vendido por un precio de ciento dieciocho mil setecientos setenta y ocho bolívares con treinta y siete céntimos (Bs. 118.778,37), tomando en consideración que tiene un área de área de ciento cincuenta y un metros cuadrados con ochenta y cuatro decímetros cuadrados (151,84 mts²) a razón de setecientos ochenta y dos bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 782,26) cada metros cuadrado, ya que el precio general de la venta fue de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,oo) y el área total de los nueve locales vendidos en el mismo documento es de novecientos veinte metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (920,41 mts²); El local comercial N° 14 tiene un área aproximada de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (144,26 mts²) y sus linderos son los siguientes NORTE: local Nº 7; SUR: fachada sur interna del edificio y pasillo de circulación; ESTE: fachada este principal de edificio; y OESTE: local Nº 13 y le corresponde un porcentaje del condominio equivalente a siete coma novecientos sesenta y seis por ciento (7,966 %), el cual fue vendido por un precio de ciento doce mil ochocientos cuarenta y ocho bolívares con ochenta y cuatro céntimos (Bs. 112.848,84), tomando en consideración que tiene un área de área de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con veintiséis decímetros cuadrados (144,26 mts²) a razón de setecientos ochenta y dos bolívares con veintiséis céntimos (Bs. 782,26) cada metros cuadrado, ya que el precio general de la venta fue de setecientos veinte mil bolívares (Bs. 720.000,oo) y el área total de los nueve locales vendidos en el mismo documento es de novecientos veinte metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (920,41 31 mts²). SEXTO: se mantiene a la sociedad de comercio demandante BAR Y RESTAURANT EL BODEGON DE CASTILLA C.A. en posesión y en el goce pacífico de la cosa arrendada hasta tanto se materialice la venta por parte de la ciudadana GERARDA ANTONIA CARIELLO CELLI en los precios antes señalados y en su defecto, el Tribunal de Primera Instancia ordenará el registro de la presente sentencia para que se constituya en título de propiedad y produzca los efectos del contrato no cumplido conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, siempre que la demandante haga constar en los autos haber cumplido con el pago del precio de venta de los locales.

Se condena en las costas procesales del recurso ejercido a la parte demandada por haber resultado confirmada la decisión recurrida, en atención al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes.

Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en la

oportunidad correspondiente.

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dado, firmado y sellado en la sala de despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los doce (12) días del mes de agosto del año dos mil quince (2015). Año 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

JUAN ANTONIO MOSTAFÁ P.
EL JUEZ TEMPORAL
NOIRA GONZÁLEZ RONDÓN
LA SECRETARIA TEMPORAL

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 10:05 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.

NOIRA GONZÁLEZ RONDÓN
LA SECRETARIA TEMPORAL
Exp. Nº 13.044
JAM/NGR.-