TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO
EXPEDIENTE Nº AP42-G-2015-000206
En fecha 2 de julio de 2015, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, oficio Nº 2015/916 de fecha 30 de junio de 2015, emanado del Juzgado Superior Noveno de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió expediente contentivo de la demanda por abstención interpuesta conjuntamente con medida cautelar de prohibición de enajenar y grabar por el abogado GUSTAVO CRÓCKER ROMERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 31.793, actuando en nombre propio y representación, contra el REGISTRO PÚBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA.
Dicha remisión se efectuó en virtud de la decisión dictada en fecha 13 de mayo de 2015 por el aludido Juzgado, mediante la cual declaró Su Incompetencia para conocer del presente asunto y Declinó la competencia en las Cortes de lo Contencioso Administrativo.
En fecha 7 de julio de 2015, se dio cuenta a esta Corte y se designó Ponente al Juez FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO, a quien se ordenó pasar el expediente, a los fines que la Corte dictara la decisión correspondiente.
En fecha 28 de julio de 2015, esta Corte dictó sentencia mediante la cual declaró que Acepta la competencia que le fue declinada, Admitió la demanda interpuesta, y en consecuencia Ordenó citar a la Registradora del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que compareciera por ante esta Corte dentro de un plazo de cinco (5) días de despacho contados a partir de que se efectúe la última de las notificaciones ordenadas mas dos (2) días continuos correspondientes al termino de la distancia, para que consignara informe explicativo de las razones de hecho y de derecho que generaron la presunta abstención, Notificar al ciudadano Procurador General de la República, Ordenó a la Secretaría de este Órgano Jurisdiccional la apertura de cuaderno separado a fines de resolver la tutela cautelar requerida y Ordenó la remisión del expediente a la Secretaría de esta Corte, a los fines de que la causa continuara su curso.
En fecha 4 de agosto de 2015, en cumplimiento a lo ordenado se libraron las notificaciones y citaciones correspondientes.
En esa misma oportunidad se abrió cuaderno separado signado con el Nº AB42-X-2015-000053, a los fines de tramitar la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar solicitada por el abogado Gustavo Crócker Romero, actuando en su propio nombre y representación, el cual se ordenó pasar al Juez Ponente, a los fines legales consiguientes.
En fecha 5 de agosto de 2015, se acordó librar la notificación del Director del Servicio Autónomo de Registros y Notarias. En esa misma fecha se libró el oficio correspondiente.
En fecha 11 de agosto de 2015, se recibió del Alguacil de esta Corte los oficios de notificación dirigidos al ciudadano Director del Servicio Autónomo de Registros y Notarias y de la ciudadana Fiscal General de la República.
En esa misma fecha el Alguacil de esta Corte consignó sin practicar la boleta de citación y los anexos dirigidos a la ciudadana Registradora del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, por cuanto la ciudadana Blanca Mercedes Mendoza en su condición de Registradora del mencionado Registro indicó que no la podía recibir por cuanto no se encontraba personalizada con su nombre.
En fecha 11 de agosto de 2015, vista la exposición del ciudadano Alguacil en relación a la citación de la parte accionada, se acordó el desglose de la documentación de la citación librada en fecha 4 de agosto de 2015, para ser practicada nuevamente. En esa misma oportunidad de libró la citación pertinente, la cual fue consignada por el Alguacil de esta Corte en fecha 13 de agosto de 2015.
En fecha 24 de septiembre de 2015, el Alguacil de esta Corte consignó el oficio de notificación dirigido a la Procuraduría General de la República.
En fecha 1º de octubre de 2015, cumplidas las notificaciones y citación pertinente, se fijó para el día 14 de octubre de 2015 a las doce del mediodía (12:00 a.m), la oportunidad para que tenga lugar la Audiencia Oral en la presente causa.
En fecha 6 de octubre de 2015, se recibió de la Abogada Blanca Mendoza, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 98.094, actuando con el carácter de Registradora del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, informe relacionado con el presente asunto, de conformidad con el artículo 67 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 13 de octubre de 2015, se difirió la oportunidad para que tenga lugar la Audiencia Oral en la presente causa fijó para el día 21 de octubre de 2015 a las nueve y treinta minutos de la mañana (9:30 a.m).
El 14 de octubre de 2015, la Abogada Enoy Guaiquirima, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 104.929, consignó diligencia junto a la cual acompaño oficio poder que la acredita como representante de la República Bolivariana de Venezuela por órgano de la Procuraduría General de la República.
En fecha 21 de octubre de 2015, se llevó a cabo la Audiencia Oral en la presente causa, con la comparecencia del accionante y la apoderada judicial de la República, dejándose constancia que la parte demandada consignó escrito de consideraciones.
En esa misma oportunidad, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos, de la Abogada Sorsire Fonseca la Rosa, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 66.228, actuando con el carácter de Fiscal Tercera del Ministerio Público ante las Cortes de lo Contencioso Administrativo, escrito de opinión fiscal.
Ese mismo día, una vez celebrada la audiencia oral, se dictó auto mediante el cual se ordenó pasar el expediente al Juez Ponente FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO, a los fines que la Corte dicte la decisión correspondiente, lo cual fue realizado acto seguido.
Examinadas las actas que conforman el presente expediente, pasa esta Corte a decidir lo conducente, previas las siguientes consideraciones:
-I-
DE LA DEMANDA INTERPUESTA
En fecha 2 de julio de 2015, el abogado Gustavo Crócker Romero, actuando en nombre propio y representación, interpuso demanda por abstención interpuesta conjuntamente con medida cautelar de prohibición de enajenar y grabar, contra el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, en los siguientes términos:
Indicó, que el fundamento de su pretensión es la abstención y negativa del Registro demandado en protocolizar e inscribir la transmisión de la propiedad del bien inmueble inscrito en el Nº 10, folio 49, Tomo 5 del Protocolo de Transcripción de fecha 25 de marzo de 2015 en la sentencia definitivamente firme de un retracto legal arrendaticio dictada por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 5 de febrero de 2014 y Ejecutada por el Tribunal de Primera Instancia, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 27 de enero de 2015, absteniéndose así el mencionado Registro de protocolizar el retracto legal arrendaticio “cuyo efecto jurídico es la transmisión de la propiedad del bien inmueble del actor”.
Al respecto, indicó que el 10 de febrero de 2015 consignó en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda el original de la referida sentencia ejecutoriada, además de la sentencia donde se declaraba definitivamente firme la misma a su favor, conjuntamente con un oficio del Tribunal de la Causa ejecutor donde se suspendía la medida cautelar de enajenar y grabar el bien inmueble por parte de dicho Tribunal, siendo que la Registradora Nayrobi Burguera Rondón, recibe las dos sentencias y el oficio y le comunica “que ella es especialista en Derecho Administrativo y que desconoce la figura del Retracto Legal Arrendaticio, por lo que le pasa la consulta a un funcionario registral quien dice llamarse el Abogado RAFAEL GALLARDO, donde me manifiesta donde se encuentra la ejecución voluntaria de la sentencia y le comunico que para que se haya dictado la Sentencia Definitivamente Firme del Retracto Legal Arrendaticio, ha tenido que haberse precluido en el iter procesal la ejecución voluntaria y forzosa (artículos 524, 526 y 531 del Código de Procedimiento Civil), pero (…), me insisten que el Tribunal de la Causa Ejecutor debe emitir un auto complementario donde diga que se realizó la ejecución voluntaria e indique que se canceló el pago del monto de la negociación de venta anterior”.
Siguió narrando, que “…le consignó el auto complementario (…), luego la Registradora me solicita otro auto complementario donde se indique la ejecución forzosa y le solicito por segunda vez al Tribunal Ejecutor de la Causa, y le consigno al Registro Público (…) el auto de ejecución forzosa (…). El Tribunal le envía a la Registradora un Oficio (Nº 147-2015) de fecha 04 de marzo 2015 donde se declara la anulación de la venta anterior (…), por lo que se indica que el ciudadano GUSTAVO CRÓCKER ROMERO se subrogó con los derechos de los ciudadanos antes mencionados, el cual cumplió con la obligación del pago del inmueble (…) donde le fueron subrogado por Ley”.
Precisó, que le manifestó a la Registradora que en la demanda de retracto legal arrendaticio lo que se reclama es el derecho real sobre el bien inmueble, es decir la transmisión del bien, tal como aparece explicado de forma sencilla en el punto 2 de la sentencia ejecutoriada.
Que, el día 24 de marzo de 2015, lo llama la Registradora a su teléfono celular para registrar la sentencia, por lo que canceló las planillas únicas bancarias y los timbres fiscales, teniendo como sorpresa que solamente protocolizó y le dio solemnidad a una parte de la sentencia y excluyó lo más importante del retracto que es la transferencia de la propiedad del bien inmueble a su nombre, por lo que ha quedado ilusorio en la protocolización este importante derecho.
Precisó que al reclamar de manera decente, la Registradora le contesta de manera altanera y agresiva que solamente se registra la nulidad de la venta y que no protocolizó el retracto legal porque la sentencia no está clara, ya que debe indicar expresamente la transmisión de la titularidad de la propiedad del bien inmueble, a lo que le respondió que la sentencia es un acto legal y no se puede registrar una parte de ella y la otra no.
Que la Registradora no conoce la figura del retracto legal arrendaticio y por eso se niega a protocolizar la sentencia definitivamente firme.
Denunció que la acción de abstención y negación de sus derechos por parte del Registro le esta violentando e infringiendo sus derechos subjetivos como justiciable, ya que viola el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha de admisión de la demanda y el artículo 1546 del Código Civil.
Fundamentó su demanda en los artículos antes señalados, los artículos 524, 256 y 531 del Código de Procedimiento Civil y los artículos “28 ordinal 10 y artículo 45 ordinal 3” de la Ley de Registro Público y Notariado.
Solicitó medida cautelar de prohibición de enajenar y grabar el inmueble de autos a los fines que el Registro se abstenga de protocolizar documento alguno por parte de la propietaria original ciudadana María Grande Leonardo.
Finalmente, solicitó que se le ordene al Registro demandado que inscriba la protocolización en los libros del mismo la transmisión de propiedad de la sentencia definitivamente firme del retracto legal arrendaticio sobre el apartamento ubicado en la Avenida Rio de Janeiro, Edificio Residencias Araya, Piso 3, Apartamento 31, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta y se declare con lugar la demanda interpuesta.
-II-
DEL ESCRITO DE INFORME PRESENTADO POR LA REGISTRADORA
En fecha 6 de octubre de 2015, la Abogada Blanca Mendoza, actuando con el carácter de Registradora del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, consignó informe relacionado con el presente asunto, de conformidad con el artículo 67 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, en los siguientes términos:
Manifestó que en fecha 30 de junio de 2015, fue nombrada como Registradora del Registro Publico Segundo del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, con lo cual “se puede observar, que para la fecha 25 de marzo de 2015, fecha, en que se protocolizó la Sentencia Firme de Retracto Legal Arrendaticio, dictada por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha (5) de febrero de 2014, estaba como Registradora (E) la Abogada NAYROBI BURGUERA RONDÓN”.
Indicó que dado lo anterior resulta “improcedente emitir un informe explicativo de las razones de hecho y de derecho que generaron la presunta abstención o carencia alegada por el Abogado Gustavo Cróker Romero en su libelo de Demanda, por cuanto no ejercía el cargo para la fecha y según lo dispuesto en el Artículo 18 de la Ley de Registro Público y del Notariado (…), le correspondería a la Abogada NAYROBI BURGUERA RONDÓN explicar las razones de hecho y derecho que a bien tuvo en el momento de la dicha protocolización”.
Sin embargo, indicó que de la revisión del archivo del Registro se encontró sentencia firme de retracto legal arrendaticio dictada por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 5 de febrero de 2014, protocolizada en fecha 25 de marzo de 2015, bajo el Nº 10, folio 49, Tomo 5 del Protocolo de Transcripciones y Nota Marginal que señala “anulando la venta del apartamento Nº 31, piso 3, de las residencias Araya, de la Avenida Rio de Janeiro, de la Urbanización Caurimare al Sr. Miguel Olivares Andrade y a su vez el derecho del Sr. Crocker de subrogarse en el lugar del adquiriente y se le ofrezca en venta dicho apartamento”, por lo cual consideró oportuno citar el contenido del artículo 44 de la Ley del Registro Público y del Notariado, el cual se refiere al efecto registral.
-III-
DEL ESCRITO DE INFORME DE LA PROCURADURÍA
En fecha 21 de octubre de 2015, en la oportunidad de llevarse a cabo la Audiencia Oral, la Abogada Enoy Guaiquirima, actuando con el carácter de Representante Judicial de la República Bolivariana de Venezuela por órgano de la Procuraduría General de la República, consignó escrito de consideraciones, en los siguientes términos:
Indicó que la omisión de dar respuesta por parte del representante del Registro demandado, no constituye una abstención, ya que a su juicio “si bien es cierto que mediante jurisprudencia se ha flexibilizado y ampliado las causales que dan lugar a la interposición del mismo, como saltar la barrera limitativa a sólo omisiones de una obligación prevista en la norma legal, a cualquier omisión jurídicamente exigibles; no es menos cierto que el cumplimiento de esa obligación exige requisitos específicos de los particulares, respecto a los trámites sujetos a decisión o respuesta por parte de la Administración”.
Al respecto, precisó que el demandante denuncia la omisión o falta de respuesta por parte de la Administración, a la negativa de protocolizar la transmisión de la propiedad de un bien inmueble en virtud de la sentencia de retracto legal arrendaticio dictada por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 5 de febrero de 2014, debiendo destacarse que el mismo asume que la misma le otorga de manera implícita el derecho de propiedad del inmueble, cuando se decidió a su favor en el sentido de otorgarle el derecho de preferencia por ser arrendatario del inmueble.
Al respecto, profundizo que el demandante intentó registrar la mencionada sentencia como si la misma valiera como titulo, cuando el objeto de la decisión es que se declare el derecho del demandante de obtener preferencia ofertiva, es decir que el derecho a que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, con lo cual infiere que el actor realizó un análisis errado de la referida decisión e igualmente de la normativa vigente para el momento en que interpone la demanda, es decir la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus artículos 42, 43 y 44, siendo que la normativa vigente en la materia la contempla la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, que regula la figura del retracto legal arrendaticio se encuentra en los artículos 138, 139 y 140.
Que nuestra legislación contempla que la acción de retracto legal arrendaticio surge como consecuencia de la violación del derecho de preferencia ofertiva, de modo que para que proceda esa subrogación se requiere que en la venta haya intervenido un tercero ajeno a la relación arrendaticia, y que “de ninguna manera se puede entender que implica un acto traslativo de la propiedad”.
Siendo así, consideró que en el presente caso mal podría el Registro demandado haber incurrido en una omisión de respuesta o negativa a realizar una actuación como consecuencia de una petición de un particular, cuando es contrario a derecho protocolizar una sentencia que sólo declara un retracto legal arrendaticio, contraviniendo el derecho constitucional a la propiedad y el cumplimiento de las formalidades establecidas en el Código Civil Venezolano.
Concluyó señalando que la Administración por órgano del Registro demandado no incurrió en omisión o negativa de registrar la sentencia anteriormente señalada, puesto que la misma no estaba obligada a realizar tal actuación, por cuanto no se cumplió con los requisitos establecidos para la transmisión de la propiedad y así solicitó sea declarado.
Finalmente solicitó que se declare Sin lugar la demanda interpuesta.
-IV-
DEL ESCRITO DE INFORME DEL MINISTERIO PÚBLICO
En fecha 21 de octubre de 2015, la Abogada Sorsire Fonseca la Rosa, actuando con el carácter de Fiscal Tercera del Ministerio Público ante las Cortes de lo Contencioso Administrativo, consignó de opinión fiscal, en los siguientes términos:
Manifestó que en el caso de autos la parte accionante en su petitorio solicita que se le ordene al Registrador transferir a su nombre la propiedad del inmueble, al registrar la sentencia definitivamente firme de retracto legal arrendaticio, no obstante, ni en la sentencia en cuestión, ni en los autos complementarios dictador por el Tribunal Ejecutor, existe una orden emitida al Registrador en ese sentido.
Manifestó que es el Órgano Jurisdiccional el encargado de ejecutar y hacer ejecutar la sentencia, de allí que el Tribunal Ejecutor debió tomar las medidas necesarias para procurar la ejecución forzosa del fallo y quien de considerarlo pertinente, podía girar instrucciones precisas y tomar las medidas necesarias dirigidas a su ejecución.
Que sin embargo, de las documentales cursantes en el expediente, no existe ninguna orden dirigida al Registro a los fines de que se proceda a transferir la propiedad del inmueble objeto de la demanda al ciudadano Gustavo Crocker, por lo que en este caso esa Representación Fiscal no observa que se haya incurrido en violación de una obligación legal general o especifica al no realizarse el pretendido traslado de propiedad.
Consideró que la “parte accionante, alega que la orden de subrogación en el adquirente a la que se refiere la sentencia, tiene implícito el translado de la propiedad, sin embargo a juicio del Ministerio Publico, en materia registral no hay nada implícito, los registradores deben actuar conforme lo ordena la sentencia que se pretende protocolizar, y su actuación está limitada a registrar la sentencia y cumplir con lo ordenado por el tribunal ejecutor. En el presente caso, el Registro Público procedió a registrar la sentencia definitivamente firme de retracto legal arrendaticio y a anular la venta anteriormente efectuada como lo establece la sentencia, pero el traslado de la propiedad como lo pretende la parte accionante, no fue ordenado por el tribunal”.
Resaltó que la sentencia que declara Parcialmente Con Lugar la demanda de retracto legal arrendaticio solo declara el derecho que tiene el actor de subrogarse en el lugar del adquirente y sólo hace referencia a que se le ofrezca en venta dicho inmueble al referido ciudadano, en las mismas condiciones en que se le ofreció al adquirente, más en modo alguno obliga a que el Registro Público efectúe el traslado de la propiedad a su nombre.
Por todo lo anterior solicitó que se declare Sin lugar la demanda por abstención interpuesta.
-V-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Declarada la competencia de este Órgano Jurisdiccional para conocer del presente asunto mediante decisión Nº 2015-000694 de fecha 28 de julio de 2015, corresponde a esta Corte emitir pronunciamiento sobre el mérito de la presente causa, y a tal efecto se observa:
-Del objeto de la presente demanda
La presente acción se encuentra constituida por la demanda de abstención interpuesta por el Abogado Gustavo Crócker Romero, actuando en nombre propio y en representación de sus propios derechos e intereses, contra la presunta abstención o negativa del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda en protocolizar e inscribir la transmisión de la propiedad de un bien inmueble, en virtud del retracto legal arrendaticio otorgado por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas mediante sentencia de fecha 5 de febrero de 2014 y Ejecutada por el Tribunal de Primera Instancia, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 27 de enero de 2015. Así a decir del actor, el mencionado Registro se abstuvo de protocolizar el retracto legal arrendaticio “cuyo efecto jurídico es la transmisión de la propiedad del bien inmueble”.

-Del escrito de informe de la parte demandada
Ahora bien, antes de entrar a la resolución de la presente controversia, considera esta Corte referirse de manera preliminar al escrito de informe presentado en fecha 6 de octubre de 2015, por la Abogada Blanca Mendoza, actuando con el carácter de Registradora del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, parte demandada en la presente causa.
A tal efecto, luce pertinente citar el contenido del artículo 67 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, el cual es del tenor siguiente:
“Artículo 67. Admitida la demanda, el tribunal requerirá con la citación que el demandado informe sobre la causa de la demora, omisión o deficiencia del servicio público, de la abstención o de las vías de hecho, según sea el caso. Dicho informe deberá presentarse en un lapso no mayor de cinco días hábiles, contados a partir de que conste en autos la citación.
Cuando el informe no sea presentado oportunamente, el responsable podrá ser sancionado con multa entre cincuenta unidades tributarias (50 U.T) y cien unidades tributarias (100 U.T), y se tendrá por confeso a menos que se trate de la Administración Pública.
En los casos de reclamos por prestación de servicios públicos, la citación del demandado será practicada en la dependencia u oficina correspondiente”.
Conforme a lo anterior, en fecha 28 de enero de 2015, una vez admitida la presente causa se acordó la citación de la Registradora del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, a los fines de que compareciera dentro de un plazo de cinco (5) días hábiles contados a partir del día siguiente a la constancia en autos de su citación, más dos (2) días continuos correspondientes al termino de la distancia, para que consignara informe explicativo de las razones de hecho y de derecho que generaron la abstención denunciada.
En ese sentido, tal y como se precisó, en fecha 6 de octubre de 2015, la Abogada Blanca Mendoza, actuando con el carácter de Registradora del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, parte demandada en la presente causa, consignó escrito de informe en el cual señaló que resulta “improcedente emitir un informe explicativo de las razones de hecho y de derecho que generaron la presunta abstención o carencia alegada por el Abogado Gustavo Cróker Romero en su libelo de Demanda, por cuanto no ejercía el cargo para la fecha y según lo dispuesto en el Artículo 18 de la Ley de Registro Público y del Notariado (…), le correspondería a la Abogada NAYROBI BURGUERA RONDÓN explicar las razones de hecho y derecho que a bien tuvo en el momento de la dicha protocolización”.
Visto lo anterior, y por cuanto la Registradora de autos se abstuvo de rendir el informe correspondiente en la presente causa, con fundamento en el hecho cierto que para la fecha en que se suscitó la presunta abstención no ejercía dicho cargo, esta Corte considera pertinente hacer algunas precisiones con relación a la teoría del órgano, la cual es entendida como el derecho constitucional que tiene por objeto establecer las condiciones mediante las cuales un acto de voluntad realizado por ciertos individuos debe ser considerado, no ya como una simple actividad de dichos individuos, sino como una manifestación de la vida del ser colectivo, denominándose a tales individuos órganos.
En la teoría del órgano no aparecen dos personas distintas: los organismos públicos expresan su voluntad por medio de sus órganos, que son parte integrante de ellas mismas, y no sujetos de derecho. Por eso, en la teoría del órgano no se afirma que una persona actúa en nombre de otra, como el mandatario o el representante legal, sino que las personas, en este caso, el Registro demandado, obran por sí mismas, pues el órgano es parte del organismo, y éstos no adquieren plenitud de existencia sin sus órganos, pues sin ellos no podría moverse en el campo del derecho.
Consecuencia de lo anterior, es que en el presente caso la denuncia formulada recae en el Registro Público demandado, como organismo perteneciente a la Administración Pública y no en la persona física del órgano que lo representaba o representa, de allí que independientemente de quien haga sus veces, el informe exigido conforme a lo preceptuado en el artículo 67 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, debe ser rendido por quien en el momento del requerimiento actúe como órgano del Registro demandado.
En virtud de lo anterior, esta Corte rechaza lo señalado por la ciudadana Blanca Mendoza, actuando con el carácter de Registradora del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, en su escrito de “informe”, en el sentido de considerar “improcedente emitir un informe explicativo de las razones de hecho y de derecho que generaron la presunta abstención o carencia alegada por el Abogado Gustavo Cróker Romero en su libelo de Demanda, por cuanto no ejercía el cargo para la fecha y según lo dispuesto en el Artículo 18 de la Ley de Registro Público y del Notariado (…), le correspondería a la Abogada NAYROBI BURGUERA RONDÓN explicar las razones de hecho y derecho que a bien tuvo en el momento de la dicha protocolización”, en virtud que si bien la norma invocada, es decir, el artículo 18 de la Ley del Registro Público y del Notariado establece que “el Registrador o Registradora titular responderá disciplinaria, administrativa, civil y penalmente por sus actos”, ello no excluye su responsabilidad en rendir el referido informe; en consecuencia, la EXHORTA a cumplir con las obligaciones que legalmente le correspondan como órgano del Registro demandado. Así se decide.
-Del mérito del presente asunto.
Establecido lo anterior, y circunscribiéndonos al presente caso, esta Corte recalca que el objeto de la presente acción lo constituye la presunta abstención o negativa del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda en protocolizar e inscribir la transmisión de la propiedad del bien inmueble, en virtud del retracto legal arrendaticio otorgado por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 5 de febrero de 2014 y Ejecutada por el Tribunal de Primera Instancia, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 27 de enero de 2015, absteniéndose así el mencionado Registro de protocolizar el retracto legal arrendaticio “cuyo efecto jurídico [a decir del actor] es la transmisión de la propiedad del bien inmueble”.
Respecto de lo anterior, la Representante Judicial de la República Bolivariana de Venezuela por órgano de la Procuraduría General de la República, sin explicar las razones que tuvo el Registro demandado para no inscribir la referida sentencia -en su escrito de consideraciones-, manifestó que el actor asume que la sentencia de retracto legal arrendaticio que invoca le otorga de manera implícita el derecho de propiedad del inmueble, con lo cual infiere que el actor realizó un análisis errado de la referida decisión e igualmente de la normativa que regula la figura del retracto legal arrendaticio, por lo cual a su entender, mal podría el Registro demandado haber incurrido en una omisión de respuesta o negativa a realizar una actuación como consecuencia de una petición de un particular, cuando “es contrario a derecho protocolizar una sentencia que sólo declara un retracto legal arrendaticio, contraviniendo el derecho constitucional a la propiedad y el cumplimiento de las formalidades establecidas en el Código Civil Venezolano”.
Por su parte, la Representación Fiscal en su escrito de opinión consideró que en el caso de autos la parte accionante solicita que se le ordene al Registrador transferir a su nombre la propiedad del inmueble, al registrar la sentencia definitivamente firme de retracto legal arrendaticio, no obstante que, ni en la sentencia en cuestión, ni en los autos complementarios dictados por el Tribunal Ejecutor, existe una orden en ese sentido.
De otra parte, consideró que el Órgano Jurisdiccional es el encargado de ejecutar y hacer ejecutar la sentencia, de allí que el Tribunal Ejecutor debió tomar las medidas necesarias para procurar la ejecución forzosa del fallo y, de considerarlo pertinente, podía haber girado instrucciones precisas y tomar las medidas necesarias dirigidas a su ejecución, por lo que en este caso esa Representación Fiscal “no observa que se haya incurrido en violación de una obligación legal general o especifica al no realizarse el debido registro del pretendido traslado de propiedad”.
Asimismo, precisó que la sentencia que declara Parcialmente Con Lugar la demanda de retracto legal arrendaticio sólo declara el derecho que tiene el actor de subrogarse en el lugar del adquirente y sólo hace referencia a que se le ofrezca en venta dicho inmueble al referido ciudadano, en las mismas condiciones en que se le ofreció al adquirente, más en modo alguno obliga a que el Registro Público efectúe el traslado de la propiedad a su nombre, por lo cual consideró al igual que la Representación de la República que la presente demanda debe ser declarada Sin Lugar.
Visto los términos en los cuales quedo planteada la controversia en la presente causa, se considera necesario estudiar la naturaleza de la demanda por abstención y realizar unas breves apreciaciones sobre la función calificadora de los registros para luego traer a colación la figura del retracto legal arrendaticio; así se tiene que:

-De la naturaleza de la demanda por abstención.
Al respecto, cabe referir que la Representación de la República manifestó que la omisión de dar respuesta por parte del representante del Registro demandado, no constituye una abstención, ya que a su juicio “si bien es cierto que mediante jurisprudencia se ha flexibilizado y ampliado las causales que dan lugar a la interposición del mismo, como saltar la barrera limitativa a sólo omisiones de una obligación prevista en la norma legal, a cualquier omisión jurídicamente exigibles; no es menos cierto que el cumplimiento de esa obligación exige requisitos específicos de los particulares, respecto a los trámites sujetos a decisión o respuesta por parte de la Administración”.
Al respecto, se hace necesario apuntar que existen una serie de situaciones en las cuales los ciudadanos se ven afectados por determinadas omisiones materializadas por la Administración Pública (Nacional, Estadal y/o Municipal) y, que tales inacciones han sido prevenidas por nuestro legislador, quien en el afán de buscar enervar esas omisiones, consagró una vía ordinaria ante la jurisdicción contencioso administrativa, para que los justiciables pudieran hacer valer sus derechos ante esas arbitrariedades, que no es otra que la denominada demanda por abstención, carencia u omisión.
Así las cosas, cabe destacar que con el transcurrir de los años, la jurisprudencia patria ha ido transformando los criterios que se venían aplicando en torno al tratamiento de las abstenciones administrativas. Inicialmente, para que prosperara esta demanda, debían cubrirse unos requisitos sine quanom, ya que sin éstos la pretensión perseguida, simplemente era desestimada en derecho. De allí, que se hayan previsto como presupuestos de procedencia: a) que la abstención versara sobre una obligación concreta y precisa, preliminarmente recogida en una norma legal, que serviría como paradigma de contrastes para verificar la supuesta abstención respecto del supuesto de hecho; b) que debía tratarse de determinados actos específicos y que los funcionarios estuvieran obligados a acatar por imperativo de las leyes, cuando el cumplimiento de la misma fuera procedente; c) que debía evidenciarse una actitud omisa por parte de la Administración, en el sentido de mostrarse ella remisa a emitir el acto o a realizar la actuación material, cuya obligación era de ineludible observancia por la disposición concreta y; d) que la vía ordinaria pudiera tramitarse por el procedimiento de la jurisdicción contencioso administrativa.
Hoy día, el criterio jurisprudencial ha sido modificado, pues en atención a lo dispuesto en el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, dentro de la concepción del Estado Social, de Justicia y de Derecho, se ampara como uno de los valores fundamentales, la necesaria existencia de una garantía a los ciudadanos del control, no solamente de las actuaciones de los diferentes entes y órganos de los poderes públicos, sino también de las omisiones en que incurren los funcionarios públicos en un sentido integral.
Así, la pretensión por abstención o carencia constituye una adaptación de la norma en forma progresiva a la sensibilidad, pensamientos y necesidades de los nuevos tiempos, a fin de ponerlas a tono con el nuevo orden establecido, dejando atrás las concepciones arcaicas y dogmáticas que perdieron validez. En este sentido, no se justifica distinguir dentro de los supuestos de procedencia para la pretensión de carencia o abstención, entre omisión genérica y específica, debido a que independientemente que la norma establezca una obligación genérica, el ciudadano se encuentra en una posición específica que le obliga al ente u órgano a decidir o hacer. De igual forma, no se debe interpretar la noción de Ley, en el aspecto formal, por el contrario debe ser interpretada en el sentido material, es decir que exista una omisión en contraste con el ordenamiento jurídico. Asimismo, dicha omisión no sólo debe provenir de la Administración Pública, en sentido orgánico o material, sino de cualquiera de los entes u órganos de los Poderes Públicos, siempre en funciones administrativas (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 547, de fecha 6 de abril de 2004, Caso: Ana Beatriz Madrid).
De este modo, la obligación que se dice incumplida por la Administración no necesariamente debe poseer las características de específica, sino que por el contrario, abarca toda obligación administrativa incumplida.
No obstante lo anterior, e independientemente del concepto de inactividad que se acoja, resulta indiscutible que ante una eventual falta de pronunciamiento ante las peticiones dirigidas por los particulares a los órganos de la Administración Pública, el medio procesal idóneo del cual pueden y deben hacer uso, a los fines de lograr la respuesta o decisiones de dicha petición, es la acción por abstención o carencia, de manera que toda pretensión que persiga dicho fin, debe ventilarse a través de la mencionada demanda.
Al respecto, cabe referir que ese ha sido el criterio que ha venido sosteniendo esta Corte y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, actuando como cúspide de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, ya que “se ampliaron los criterios para la procedencia de los recursos por abstención o carencia y se estableció que éstos podían estar dirigidos al cumplimiento de cualquier obligación administrativa, fuese específica o genérica”. (Vid. sentencia de la aludida Sala Nº 1.684 del 29 de junio de 2006, ratificada en decisiones números 1.306 del 24 de septiembre de 2009 y 1.214 del 30 de noviembre de 2010, entre otras).
Así las cosas, se concluye que el objeto de dicha acción es la obtención de un pronunciamiento a través del Juez contencioso-administrativo, sobre la obligatoriedad que tiene la Administración de producir un acto o de realizar una actuación (específica o genérica), en vista de la negativa o incumplimiento de la misma por parte del funcionario u organismo administrativo a quien va dirigida tal exigencia.
Visto lo anterior y circunscritos al caso bajo examen, se observa que la parte demandante en su escrito de demanda alega que el Registro demandado se abstuvo de Protocolizar la transferencia de la propiedad del inmueble indicado en la sentencia que declaró Procedente su demanda por retracto legal arrendaticio, de tal modo que en criterio de quien decide, la vía idónea para ventilar su solicitud es la demanda por abstención o carencia interpuesta y no como erradamente señaló la Representación de la parte demandada cuando aseveró que la omisión de protocolización por parte del representante del Registro demandado, en el presente caso no puede constituirse en una abstención.
Para mayor abundamiento, cabe señalar en relación a la pretensión del actor antes referida -qué como se preciso-, el mismo lo que le reclama al Registro demandado es que produzca el acto al cual está legalmente obligado, esto es, inscribir en los libros del Registro correspondientes, la sentencia de retracto legal arrendaticio que lo subrogó en los derechos del adquirente, lo cual pudiera estar relacionado con la ejecución de la mencionada decisión. Al respecto, ha sido criterio de este Órgano Jurisdiccional que pretender obtener la ejecución de una sentencia a través de una acción de abstención o carencia, implicaría una subversión del orden procesal, no resultando la vía judicial idónea para lograr la satisfacción de la pretensión deducida, lo cual haría “Improponible en Derecho la pretensión…”.
Por su parte, la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia ha manifestado que:
“corresponde a los órganos jurisdiccionales ejecutar sus propias decisiones, -con las expresas salvedades establecidas en la Ley, como por ejemplo, los tribunales de ejecución- imperativo que no varía en el caso de autos, en el que se pretende la ejecución de una decisión judicial por vía de un recurso dispuesto para que el Poder Judicial controle la inactividad de la Administración Pública, con relación a actuaciones que jurídicamente le son exigibles, sin que haga falta una previsión concreta de la ley.
Atendiendo a lo expuesto, en el presente caso no están dados los requisitos de admisión del recurso por abstención o carencia, ya que la omisión denunciada tiene como origen inmediato el incumplimiento de una sentencia, que ni siquiera es de esta Sala, y cuyo cumplimiento corresponde a la etapa de ejecución de sentencia, conforme determina el derecho adjetivo.
En este orden de ideas, esta Alzada advierte que, debido a que la pretensión del actor es el cumplimiento de la sentencia N° 1.738 de fecha 16 de diciembre de 2009, dictada por la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, lo procedente es solicitar su ejecución ante la prenombrada Sala, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 253 de la Carta Magna y 10 y 11 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, siendo por lo tanto inadmisible el ejercicio del recurso de autos para lograr el cumplimiento de dicho fallo.
En virtud de lo anterior, establecido como quedó que no están dados los requisitos de admisión del recurso por abstención o carencia, aunado a que la vía elegida no es el medio procesal idóneo para solicitar el cumplimiento del fallo de autos, este Alto Tribunal debe declarar sin lugar la apelación ejercida y, en consecuencia, inadmisible el recurso. Se revoca la sentencia Nº 2011-0493 de fecha 4 de abril de 2011, dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. Así se determina”.
Conforme a lo anterior, resulta inadmisible la demanda por abstención o carencia si lo que se pretende con la misma es el cumplimiento o ejecución de una sentencia, resultando procedente solicitar su ejecución ante el Juez de la causa, dado que su cumplimiento corresponde a la etapa de ejecución de sentencia, conforme determina el derecho adjetivo, aunado a que la vía elegida no es el medio procesal idóneo para solicitar el cumplimiento del fallo.
Sin embargo, el caso de autos como quedó establecido, no trata de la ejecución del fallo que resolvió el retracto legal arrendaticio a favor del accionante, sino la inscripción de la mencionada sentencia por ante el Registro demandado, ya que según el actor dicha autoridad solamente protocolizó y le dio solemnidad a una parte de la sentencia, esto es, a la nulidad de la venta y excluyó lo más importante del retracto, que es su subrogación en la persona o figura del adquirente en la transferencia de la propiedad del bien inmueble a su nombre, por lo que ha quedado ilusorio en la protocolización este importante derecho.
Aunado a lo anterior, debe esta Corte referir que de la revisión del dispositivo del mencionado acto jurisdiccional, no se constata la orden expresa de inscribir la misma en los libros del Registro, con lo cual mal pudiere tenerse dicha pretensión como una “etapa de ejecución de sentencia”, máxime cuando de su dispositivo se evidenció que en la misma se declaró que “se niega el pedimento solicitado por el actor, relativo a que se oficie al ciudadano Registrador Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda para notificarle la anulación de la venta, pues dicha solicitud deberá realizarla la parte actora una vez que la presente decisión quede definitivamente firme”, de lo cual se desprende con toda claridad que cualquier trámite ante el mencionado Registro relacionado con dicho asunto “deberá realizarla la parte actora”.
Por consiguiente, se ratifica que la vía idónea para solicitar la Protocolización de la transferencia de la propiedad del inmueble indicado en la sentencia que declaró Procedente la demanda por retracto legal arrendaticio intentada por el aquí demandante, es la presente acción por abstención o carencia, resultando a su vez infundado e improcedente el alegato de la Representación Fiscal según el cual “el Tribunal Ejecutor debió tomar las medidas necesarias para procurar la ejecución forzosa del fallo y de considerarlo pertinente, podía girar instrucciones precisas y tomar las medidas necesarias dirigidas a su ejecución”. Así se decide.
-De la función calificadora del Registrador.
Como quiera que el presente asunto trata de la inscripción y/o Protocolización de un documento ante un Registro, juzga pertinente quien decide señalar en modo de utilidad interpretativa de este caso, que la finalidad esencial del sistema de registro inmobiliario es brindar seguridad en el tráfico inmobiliario. Ese es el propósito del Estado cuando lo adopta como una tarea que le es propia, dada la relevancia económica, social y hasta política del patrimonio inmobiliario. Precisamente, el objeto del registro es alcanzar la armonía y el paralelismo perfecto entre el mundo real y el registral, esto es, que la titularidad de derechos reales sobre inmuebles, así como sus reformas, tal como se producen en la realidad, aparezcan fielmente reflejadas en las anotaciones de los libros de registro, de forma tal que posibilite a cualquier interesado en adquirir un derecho real o en aceptar una garantía inmobiliaria, saber con exactitud, quién es el titular actual del bien, con tan sólo consultar el registro inmobiliario (Vid. Sentencia número 00600 de fecha 10 de abril de 2002 de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia).
Así las cosas, es menester para este Órgano Jurisdiccional señalar el alcance de las facultades que legalmente han sido atribuidas al Registrador, para la calificación de los documentos que se le presentan para su protocolización. La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia mediante decisión número 00600 de fecha 10 de abril de 2002 (Caso: Consuelo Arévalo de Bocache) sostuvo sobre este particular lo siguiente:
“Que ciertamente ha sido constante la jurisprudencia con relación a la naturaleza y alcance de los poderes calificadores del Registrador, circunscribiendo los mismos al examen del instrumento presentado para su registro, en función de su correspondencia lógica en cuanto a los datos que lo identifican, con el título inmediatamente anterior de adquisición, y no con otros documentos remotos.
Por lo que si bien es una obligación del Registrador, atendiendo al principio de legalidad, someter a examen el documento presentado con el fin de determinar si es o no registrable de conformidad con lo previsto en la Ley de Registro Público, pues con ello procura la plena concordancia entre el mundo real y los asientos a los fines de garantizar la seguridad jurídica. Sin embargo, no es menos cierto que la calificación que efectúe debe recaer, en principio, sobre el documento presentado para su registro y su relación con el título anterior de adquisición, sin tener que remontarse más allá de éste último, con el fin de indagar, a su vez, sobre su validez; toda vez que cuando este título inmediato y ya registrado fue presentado para su protocolización, se supone que debió sufrir el correspondiente examen por parte del Registrador y, una vez inscrito, su validez y corrección se presumen” (Resaltado de esta Corte).
Ahora bien, respecto a la negativa de registrar una sentencia, resulta oportuno traer a colación que la mencionada Sala en fallo de fecha 3 de agosto de 1989, expediente 4.399, con Ponencia del Conjuez Dr. José Gabriel Sarmiento Núñez, señaló que:
“Al ser presentada para su registro la referida sentencia, el Registrador, invocando la disposición del artículo 11 ejusdem, negó la respectiva protocolización en razón de las siguientes consideraciones:
PRIMERO: Del contenido del documento presentado se desprende que no aparece ningún auto que declare dicha decisión definitivamente firme, (…).
SEGUNDO: Analizada la disposición antes citada (artículo 1.922 del Código Civil), cabria preguntarse, si es nulo el documento o es nulo el acto de registro del documento a los fines de estampar las notas marginales correspondientes.
TERCERO: Después de referirse el Registrador a errores en varios oficios del Juzgado Superior sobre el registro de la referida sentencia, el nombrado funcionario concluye manifestando que de las anteriores consideraciones, es forzoso concluir que surgen dudas en cuanto a la inteligencia y aplicación de la Ley, lo cual impide la protocolización del documento presentado.
(…omissis…)
Con vista a los motivos alegados por el Registrador para negar el registro de la mencionada sentencia, y de la ratificación que de esos motivos formula el Ministerio de Justicia en la decisión impugnada, la Sala observa:
(…omissis…)
Como antes se ha visto, mediante le citado auto el Tribunal Superior pronuncio la nulidad de las actuaciones registrales practicadas con anterioridad a la fecha de su decisión; por lo tanto, quedó incluida esa sentencia dentro del mandato del artículo citado y es procedente su registro conjuntamente con la correspondiente aclaratoria, sin que competa al Registrador, dentro de sus funciones, la de precisar el alcance y la inteligencia de las decisiones judiciales, que conforme al artículo 1.922 del Código Civil, han de protocolizarse.
Conviene advertir que, de acuerdo con el artículo 6 de la Ley Orgánica del Poder Judicial ´la autoridad requerida en forma por un tribunal que obre en ejercicio de sus atribuciones, debe prestar su concurso, sin que le corresponda calificar el fundamento con que se le pida, ni la justicia o legalidad de la sentencia o decreto que se trate de ejecutar`.
(…) Quedan así despejadas las dudas que, respecto a la inteligencia y aplicación de la Ley de Registro Público, alegó en este caso el Registrador y ratifico el Ministerio de Justicia, para negar el registro ordenado por el Juzgado Superior. Sin embargo, es conveniente advertir que el artículo 40-A de la Ley de Registro Público concretamente dispone: ´La persona que se considere lesionada por una inscripción realizada en contravención de esta Ley u otras leyes de la República podrá acudir ante la jurisdicción ordinaria a impugnar dicha inscripción”.
Debe esta Corte referir, en este estadio, que aún y cuando la negativa a registrar en el presente asunto, no fue expresa y nunca se llegó a explicar el fundamento de la negativa -razón de ser de la demanda por abstención interpuesta-, se quiere significar con ello, que en ningún caso le compete al Registrador, dentro de sus funciones, la de precisar el alcance y la inteligencia de las decisiones judiciales a registrar.

-Del retracto legal arrendaticio.
Al respecto, el autor patrio Edgar Darío Núñez Alcántara, en su obra “El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano (Aspectos Sustantivos y Procesales)”, sostiene que el legislador en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tuvo especial cuidado en explicar desde el punto de vista teórico en qué consisten las figuras de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal Arrendaticio, que el artículo 6 del Decreto Legislativo de Desalojo de Vivienda, no permitía mayor explicación sobre su contenido y alcance y había que recurrir a la explicación doctrinaria. Al respecto el artículo 42 y 43 de la señalada Ley, vigente para el momento en que el actor ejerció dicho derecho, establecen:
“Artículo 42.- La preferencia Ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (02) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.
“Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”. (Subrayado y negrillas de esta Corte).
Así, el derecho de subrogación de que dispone el arrendatario está concebido en la ley para proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable (artículo 7 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y consiste en que el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en el artículo 42 ejusdem, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 43 ibidem, o dentro de cualesquiera de los supuestos consagrados en su artículo 48, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria, esto es, funge como instrumento traslativo de la propiedad.
En la actualidad, dichos derechos se encuentran concebidos de la misma manera en los artículos 131 y 138 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria N° 6.053 del 12 de Noviembre de 2011, los cuales expresamente señalan que:
“Artículo 131.- En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario o arrendataria que lo ocupe, para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.
Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario o arrendataria que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento”.
“Artículo 138.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente Ley, según sea el caso”. (Subrayado de esta Corte).
En tal sentido, los efectos del retracto tal y como lo sostiene el autor señalado supra en la obra citada “…no implican la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante” (Edgar Darío Núñez Alcántara “EL NUEVO DERECHO INQUILINARIO VENEZOLANO” Pág. 235).
Para mayor abundamiento, luce pertinente señalar que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el marco de un recurso de casación debidamente anunciado y formalizado por el demandante de autos contra la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 9 de julio de 2012, mediante la cual declaró “INADMISIBLE LA DEMANDA que por Retracto legal Arrendaticio y Nulidad de Venta instauró el abogado Gustavo Crócker, previamente identificado contra la sociedad mercantil Inmobiliaria Real State C.A., y contra los ciudadanos María Grande Leonardo y Miguel Armando Olivares Andrade”, produjo en fecha 15 de julio de 2013, el fallo Nº RC000405, en el cual declaró “CON LUGAR el recurso extraordinario de casación anunciado y formalizado por la parte demandante, contra la sentencia de fecha 9 de julio de 2012, proferida por el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, ANULA la sentencia recurrida, y se ORDENA al juez superior que resulte competente, dicte nueva sentencia”, estableció que el retracto legal arrendaticio “no es más que el derecho que por ley le otorga al arrendatario para dejar sin efecto una venta hecha a favor de un tercero, y recuperar para sí dicho objeto, siempre y cuando estén dadas las condiciones establecidas por la ley”. (Negritas y subrayado de esta Corte).
Por consiguiente y en virtud de las anteriores consideraciones, resultan improcedentes las argumentaciones realizadas por la Representante Judicial de la República en relación a que no se debe entender de la normativa que regula la figura del retracto legal arrendaticio, como que al resultar procedente dicha acción no debe entenderse implícito el derecho de propiedad del inmueble, pues se insiste, como quedo especificado, el arrendatario se subroga en los derechos del adquirente sin necesidad de la redacción de un nuevo contrato, debiendo reputársele como propietario, ya que persigue “recuperar para sí dicho objeto”, lo cual no implica en modo alguno -como lo señaló- la contravención del derecho constitucional a la propiedad, ni el incumplimiento de las formalidades establecidas en el Código Civil Venezolano. Así se establece.
- De la procedencia de la demanda.
Ahora bien, con la finalidad de constatar si al actor le asiste la razón en relación a que debe tenérsele como propietario y titular del derecho de propiedad reclamado, así como en la abstención reclamada, cabe referir que el demandante de autos acude ante este Órgano Jurisdiccional a los fines de demandar al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda por su presunta abstención en protocolizar e inscribir la transmisión de la propiedad de un bien inmueble, como consecuencia de la sentencia definitivamente firme de fecha 5 de febrero de 2014 dictada por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaratoria de un retracto legal arrendaticio y Ejecutada por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 27 de enero de 2015.
Al respecto, señaló que la Registradora demandada solamente protocolizó y le dio solemnidad a una parte de la sentencia y excluyó lo más importante del retracto que es la transferencia de la propiedad del bien inmueble a su nombre, por lo que ha quedado ilusorio en la protocolización este importante derecho.
En relación a lo anterior, cabe indicar que en la oportunidad de llevarse a cabo la Audiencia Oral en la presente causa, el demandante indicó que la inscripción de la referida sentencia fue efectuada por la demandada en el Protocolo de Transcripciones y no en el Protocolo de Transmisión de la Propiedad.
En este orden de ideas, se observa que con el escrito de demanda el actor acompaño los siguientes recaudos:
i) A los folios 11 al 26, copia certificada de la sentencia dictada en fecha 5 de febrero de 2014 por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el marco de la demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por el demandante de autos contra la sociedad mercantil Administradora Real State C.A y los ciudadanos María Grande Leonardo y Miguel Armando Olivares Andrade, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.149.224 y 5.574.482, respectivamente, en la cual el aludido Órgano Jurisdiccional determino que:
“(…) la parte actora intentó la presente acción de retracto legal arrendaticio, con la finalidad de que se le reconozca el derecho que tiene como legitimo y único arrendatario de preferencia ofertiva en primer lugar ante cualquier tercero sobre la venta del mencionado inmueble, pues tal y como se evidencia en autos la ciudadana MARIA GRANDE LEONARDO, propietaria del inmueble, dio en venta al ciudadano MIGUEL OLIVARES, el referido bien a través de la figura de la dación en pago, ello consta en copia certificada de dicha venta que riela a los folios 13 al 20 de la pieza I del presente expediente (…).
De manera que, cumpliéndose los tres (3) requisitos copulativos exigidos en la norma a que se ha hecho referencia, esta Alzada concluye que en el caso de marras el pretendido retracto legal arrendaticio resulta procedente, pues, el derecho de subrogación que dispone el arrendatario está concebido en la ley, con miras a proteger y beneficiar a éste, siendo irrenunciable, de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y cumplido como ha quedado de manifiesto tales requisitos, tiene el actor el derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, tiene el derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble en las mismas condiciones en que se le ofreció al adquirente, en consecuencia, se declara nula la venta del apartamento, ubicado en la Avenida Rio de Janeiro, Edificio Residencias Araya, piso 3, apartamento 31, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta, estado Miranda, mediante la figura de dación en pago que quedo protocolizada ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, bajo el No. 06, Tomo II, Protocolo Primero, en fecha 25 de junio de 2003. Y así se resolverá en el dispositivo del presente fallo.
(…omissis…)
Por los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO.- PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpuesta por el ciudadano GUSTAVO CROCKER, en contra de la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA REAL STATE, C.A y los ciudadanos MARIA GRANDE LEONARDO y MIGUEL OLIVARES ANDRADE, y en consecuencia se declara nula la venta del bien inmueble realizada mediante la figura de dación en pago que quedó protocolizada ante (…). SEGUNDO: se declara el derecho que tiene el actor GUSTAVO CROCKER a subrogarse en el lugar del adquirente ciudadano MIGUEL OLIVARES ANDRADE, es decir, a que se le ofrezca en venta dicho inmueble, en las mismas condiciones en que se le ofreció al referido adquirente. (…)”. (Resaltado de esta Corte).
ii) Al folio 29, auto dictado en fecha 27 de enero de 2015 por el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el marco de la mencionada demanda por retracto legal arrendaticio interpuesta por el demandante de autos contra la sociedad mercantil Administradora Real State C.A y los ciudadanos María Grande Leonardo y Miguel Armando Olivares Andrade, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.149.224 y 5.574.482, respectivamente, mediante el cual “de conformidad a lo dispuesto en el artículo 526 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda la ejecución forzosa del fallo proferido en autos, en virtud de haber vencido el lapso de cumplimiento voluntario…”. (Negritas de esta Corte).
iii) A los folios 34 al 53, certificación expedida por la Secretaria del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, respecto de 1.- sentencia proferida en fecha 5 de febrero de 2014 por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. 2.- auto que declara definitivamente firme la sentencia dictada en fecha 5 de febrero de 2014. 3.- diligencia donde el actor consigna el cheque con el precio. 4.- auto que acuerda el depósito del cheque. 5.- diligencia donde se solicita la ejecución voluntaria. 6.- diligencia donde se solicita la ejecución forzosa. 7.- auto que decreta la ejecución voluntaria. 8.- auto que decreta la ejecución forzosa. 9.- diligencia mediante la cual se solicita copias mecanografiadas. 10.- auto que acuerda las copias mecanografiadas, y 11.- auto de fecha 4 de marzo de 2015, en el cual señaló que vista la solicitud del actor donde manifiesta que “el Registro, por tercera vez le rechazó las copias mecanografiadas certificadas de las sentencia donde se subroga los derechos del inmueble de autos, entre otros; manifestando que la misma adolece de varias inconsistencias, este Juzgado observa (…), ordena librar oficio al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, participándole la nulidad de la venta realizada al ciudadano MIGUEL OLIVARES ANDRADE, declarada en el particular primero del fallo emitido por el Juzgado Decimo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 05 de febrero de 2014. Asimismo, se ordena expedir copia certificada mecanografiada que incluya, el fallo proferido por el Juzgado Superior tantas veces mencionado, los autos que declaran firme la sentencia in comento, la diligencia mediante la cual la parte interesada consigna la cantidad del precio (…), por lo que da cumplimiento al fallo del 05 de febrero de 2014, en virtud de haberle sido subrogado los derechos en el lugar de los adquirentes, conforme al fallo definitivamente firme supra mencionado, auto que acuerda el depósito del cheque, la diligencia que solicita la ejecución forzosa y firme y los autos que las decreta (…)”. (Resaltado de esta Corte).
iv) Al folio 56, copia del oficio Nº 147-2015 de fecha 4 de marzo de 2015, suscrito por la Jueza del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y dirigido al Registro Inmobiliario del Segundo Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, el cual fue recibido por el mismo en fecha 6 de marzo de 2015. El cual es del siguiente tenor:
“Tengo el agrado de dirigirme a Usted, en la oportunidad de extenderle un cordial saludo y a su vez participarle que en la sentencia definitivamente firme de fecha 05 de Febrero de 2014, emanada del Juzgado Decimo Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se declaró la nulidad de la vente entre la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA REAL STATE, y MARIA GRANDE LEONARDO y MIGUEL OLIVARES ANDRADE, sentencia mediante la cual subrogo los derechos de los ciudadanos antes mencionados otorgándolos al ciudadano GUSTAVO CROCKER, el cual cumplió con la obligación del pago del inmueble donde le fueron subrogado por ley, tal como se observa de la copia certificada mecanografiada que se anexa. Todo ello con motivo del juicio que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO sigue GUSTAVO E. CRÓCKER ROMERO contra ADMINISTRADORA REAL STATE C.A. (…)”. (Negrillas de esta Corte).
v) Al folio 53, Documento administrativo emanado del Registro accionado, de fecha 25 de marzo de 2015, en el cual hace constar que el documento presentado por el ciudadano Gustavo Crocker para su registro, referido a sentencia emanada del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 5 de febrero de 2014, fue leído y confrontado con sus copias y “quedó inscrito bajo el Número 10 folio 49 del Tomo 5 del Protocolo de Transcripciones del presente año”.
Así las cosas, se desprende entonces de la documentación cursante en el presente cuaderno que al ciudadano Gustavo Crócker Romero, en el marco de la demanda por retracto legal arrendaticio por él interpuesta contra la sociedad mercantil Administradora Real State C.A y los ciudadanos María Grande Leonardo y Miguel Armando Olivares Andrade, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.149.224 y 5.574.482, respectivamente, le fue reconocido el derecho a subrogarse en el lugar del adquirente ciudadano Miguel Olivares Andrade, es decir, a ocupar su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria, sin la necesidad de la redacción de un nuevo contrato, ni celebración de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente que los efectos del contrato primigenio e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante favorecido con el retracto legal arrendaticio que le fuere otorgado y ejecutoriado, ya que contrario a lo señalado por la parte demandada en dicho caso, la sentencia constituye el titulo traslativo de propiedad, ello en virtud de ser –tal y como se señala en dicha decisión- el legitimo y único arrendatario de preferencia ofertiva en primer lugar ante cualquier tercero sobre la venta del mencionado inmueble, por haber cumplido con todos los requisitos legales para ello, en conformidad con el mencionado artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Adicionalmente, se evidenció que la referida demanda llegó al estado de ejecución forzosa y que el demandante de autos “cumplió con la obligación del pago del inmueble”, aunado a que el Tribunal Ejecutor a los fines de ejecutar lo decidido acordó librar oficio al Registro demandado participándole expresamente “la nulidad de la venta realizada al ciudadano MIGUEL OLIVARES ANDRADE, (…), por lo que da cumplimiento al fallo del 05 de febrero de 2014, en virtud de haberle sido subrogado [al hoy demandante] los derechos en el lugar de los adquirentes, conforme al fallo definitivamente (…)”. (Resaltado de esta Corte).
Asimismo, se constató que la sentencia emanada del Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 5 de febrero de 2014, fue presentada por el demandante ante el Registro accionado a los fines de su debida inscripción en los libros relacionados con la traslación del derecho de propiedad y fue inscrito por la demandada en el “Protocolo de Transcripciones del presente año” y no en los referidos libros.
De los anteriores documentos se desprende claramente, la existencia del derecho reclamado por el actor sobre el inmueble de autos esto es, el derecho del ciudadano Gustavo Crócker a que se le tenga como propietario del apartamento de autos, lo que se traduce en la obligación por parte del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, de proceder a protocolizar e inscribir en los libros respectivos y en el Protocolo correspondiente dicho título, con todos los atributos que naturalmente dimana del derecho de propiedad a su favor y no sólo la inscripción de la nulidad de la venta realizada al ciudadano Miguel Olivares Andrade, ya que, se insiste, el ciudadano Gustavo Crócker Romero, quedó subrogado en los derechos del ciudadano antes mencionado, en su condición de comprador del inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Rio de Janeiro, Edificio Residencias Araya, Piso 3, Apartamento 31, Urbanización Caurimare, Municipio Baruta. Así se decide.
De otra parte, considera esta Corte ratificar que en el fallo dictado por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 5 de febrero de 2014, previamente citado, se negó “el pedimento solicitado por el actor, relativo a que se oficie al ciudadano Registrador Subalterno del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda para notificarle la anulación de la venta, pues dicha solicitud deberá realizarla la parte actora una vez que la presente decisión quede definitivamente firme”; sin embargo, como se constató, el referido Juzgado oficio al Registro demandado notificándole lo señalado previamente a los fines de la ejecución forzosa del mencionado fallo, logrando la inscripción de la decisión ejecutoriada y la nulidad de la venta declarada, más sin embargo, no se reputa al actor como dueño del bien inmueble objeto de la demanda de retracto legal arrendaticio, de tal manera que resulta improcedente como se indicó lo alegado por la Representación Fiscal al señalar que “es el Órgano Jurisdiccional el encargado de ejecutar y hacer ejecutar la sentencia, de allí que el Tribunal Ejecutor debió tomar las medidas necesarias para procurar la ejecución forzosa del fallo y quien de considerarlo pertinente, podía girar instrucciones precisas y tomar las medidas necesarias dirigidas a su ejecución”.
En virtud de las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente desarrolladas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo considera que en el presente caso se configuró una abstención por parte del Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda que hace procedente la declaratoria CON LUGAR de la demanda por abstención o carencia interpuesta por el ciudadano Gustavo Crócker Romero, actuando en nombre propio y representación, por lo cual se le ordena protocolizar e inscribir en el libro correspondiente la sentencia definitivamente firme de retracto legal arrendaticio dictada por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 5 de febrero de 2014 y Ejecutada por el Tribunal de Primera Instancia, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 27 de enero de 2015. Así se decide.

Finalmente, no pasa desapercibido para esta Corte la existencia del cuaderno separado signado con el Nº AB42-X-2015-000053, de la nomenclatura interna de este Órgano Jurisdiccional, en el cual se tramita la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar peticionada en el presente asunto.
Ello así, en virtud del carácter accesorio de la medida cautelar solicitada respecto a la demanda principal, resulta procedente ordenar que se agregue al aludido cuaderno copia certificada de la presente decisión, el cierre sistemático del mismo y que sea agregado al presente expediente. Así se decide.

-VI-
DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- CON LUGAR en los términos expuestos en la motiva de la presente decisión, la demanda por abstención interpuesta conjuntamente con medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar por el Abogado GUSTAVO CRÓCKER ROMERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 31.793, actuando en nombre propio y representación, contra el REGISTRO PÚBLICO DEL SEGUNDO CIRCUITO DEL MUNICIPIO BARUTA DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA.
2.- Se ORDENA al Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Bolivariano de Miranda, completar el registro mediante la protocolización e inscripción en los libros correspondientes, así como realizar las notar marginales que correspondan, de la sentencia definitivamente firme de retracto legal arrendaticio dictada por el Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 5 de febrero de 2014 y Ejecutada por el Tribunal de Primera Instancia, el Juzgado Duodécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 27 de enero de 2015.
3.- Se ORDENA agregar copia certificada de la presente decisión en el cuaderno de medidas signado con el Nº AB42-X-2015-000053, proceder al cierre sistemático del mismo y agregarlo al presente asunto.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en la Ciudad de Caracas a los a los ocho (8) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156 ° de la Federación.
El Presidente,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
El Vicepresidente,

FREDDY VÁSQUEZ BUCARITO
PONENTE
El Juez,

OSVALDO ENRIQUE RODRÍGUEZ RUGELES

La Secretaria,

JEANNETTE M. RUÍZ G.

EXP. Nº AP42-G-2015-000206
FVB/17

En la misma fecha _____________ ( ) de ___________ de dos mil quince (2015), siendo la(s) ____________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el Nº _________________.
La Secretaria,