TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
205º y 156º
Caracas, 04 de Diciembre de 2015

Asunto: AP11-M-2014-000434
(EN SU LAPSO)
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
Parte Demandante: Sociedad Mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus, C.A., domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 04 de Diciembre de 1986, bajo el Nº 63, Tomo 70-A-Sgdo, con modificación posterior de su Acta Constitutiva y Estatutos de acuerdo a documento registrado en fecha 01 de Junio de 1989, bajo el Nº 32, Tomo 70-A-Sgdo., de los Libros de Autenticaciones respectivos, representada por el ciudadano Alberto Gerardo Salvioli Marmo, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.510.667, en su condición de Presidente.
Apoderados de la Parte Demandante: Ciudadanos Ricardo Arturo Navarro Urbaez, Gustavo Rafael Sánchez, Betsabeth Yineska Chavarri, Norys Auristel Borges, Jessica Gabriela Sousa Andrade y Erickson Martínez, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números 21.085, 115.498, 161.039, 27.413, 213.307 y 207.669, respectivamente.
Parte Demandada: Sociedad Mercantil Milenium Park Technology, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 20 de Marzo de 2002, bajo el Nº 18, Tomo A-6-Tcro., representada por el ciudadano Víctor Luís Chang Tortoledo, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-2.851.579, en su condición de Director.
Apoderada de la Parte Demandada: Ciudadana Juliana Carolina López Galea, abogada en ejercicio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número 38.498.
Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento (fijación de los hechos y límites de la controversia).

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Vista la Audiencia Preliminar celebrada en fecha 30 de Noviembre de 2015, con la concurrencia de ambas representaciones judiciales, el Tribunal de conformidad con lo pautado en el Tercer Aparte del Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer la fijación de los hechos y de los límites de la controversia suscitada en el juicio que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, ha instaurado la Empresa Mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus, C.A., representada por el ciudadano Alberto Gerardo Salvioli Marmo, en su condición de Presidente, contra la Sociedad Mercantil Milenium Park Technology, C.A., en la persona de su Director, ciudadano Víctor Luís Chang Tortoledo y al efecto se infiere en lo siguiente:

DE LA FIJACIÓN DE LOS HECHOS
 Hechos Alegados por la Parte Actora:
Alegan los apoderados judiciales de la parte accionante en el escrito libelar y su reforma que en fecha 24 de Abril de 2008, su representada suscribió un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la Sociedad Mercantil Millenium Park Technology, C.A., representada por su Director, el ciudadano Víctor Luís Chang Tortolero, sobre un bien inmueble compuesto por un Galpón Industrial, constituido sobre un lote de terreno que formó parte de uno de mayor extensión de un sitio conocido como Granja Santa Ana, ubicado en la carretera que conduce a Carrizal, sitio denominado Corralito en Jurisdicción del Municipio Carrizal del Estado Miranda.
Que la relación arrendaticia se inició a plazo fijo por un (1) año exacto, contado a partir del 01 de Febrero de 2008, con vencimiento al día 31 de Enero de 2009, conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Asimismo que las partes contratantes acordaron que al vencimiento del término establecido en el contrato, lo considerarían terminado, sin notificación alguna y en caso de ausencia de manifestación por parte de la arrendadora se entendería igualmente terminado.
Que su representada al finalizar la fecha de duración del contrato de arrendamiento, no firmó un nuevo contrato con la arrendataria; que esta continuó realizando depósitos a la Empresa y posteriormente comenzó a depositar mensualmente ante el Tribunal de Municipio del Municipio Carrizal de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, según consta en el Expediente Nº 1455-09, por lo que su representada tomó dicha actuación como acogimiento a la prórroga legal a que tiene derecho la arrendataria.
Que es importante indicar, que a pesar que la relación arrendaticia se originó desde el 30 de Enero de 2001 y luego un segundo contrato en fecha 08 de Febrero de 2002, según se evidencia de los contratos de arrendamientos que tenían por objeto el bien inmueble objeto de la presente demanda, no es menos cierto que en fecha 22 de Julio de 2002, se celebró un nuevo contrato que quedó autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, sobre el mismo inmueble entre la Sociedad Mercantil Corporación de Inversionistas Industriales Corindus, C.A., y la Sociedad Mercantil Millenium Park Technology, C.A., por lo que su representada nunca tuvo intención de sustituir el sujeto que actuaba como parte arrendataria en los contratos preliminares, por lo cual debe tomarse como un nuevo contrato.
Que tomando en consideración lo anterior, la relación arrendaticia en comento se originó a partir del año 2003, es decir, hace seis (6) años, por lo que le correspondía una prorroga legal de dos (2) años, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su Artículo 38 y que la misma se produjo el 31 de Enero de 2011, sin que hasta la presente fecha se haya exigido la entrega del bien inmueble por vía jurisdiccional, es decir, que han transcurrido cuarenta y cuatro (44) meses desde el vencimiento de la prórroga legal.
Que conforme al Artículo 38 de la Ley antes referida, el contrato en principio fue a tiempo determinado y el mismo se indeterminó en virtud a que no hubo ningún tipo de oposición por parte de su representada.
Que su representada no desea continuar la relación contractual con la Sociedad Mercantil Millenium Park Technology, C.A.; que no consiente la permanencia de la arrendataria en el inmueble y que se han realizado todas las gestiones extrajudiciales a fin de lograr la terminación de la relación contractual.
Que fundamentan su pretensión en los Artículos 1.167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que con motivo a lo anterior, demandan a la Sociedad Mercantil Millenium Park Technology, C.A., por resolución de contrato de arrendamiento para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a hacer entrega del inmueble objeto del contrato y según la cláusula novena del contrato se condene al pago de Once Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 11.500,00), desde el momento de interposición de la demanda hasta la entrega material del inmueble, más el pago según la cláusula décima séptima de Veinte Mil Bolívares (Bs.F 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios y al pago de las costas y costos del proceso.

 Hechos Negados por la Parte Demandada:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, previa resolución de las cuestiones previas mediante decisión de fecha 15 de Abril de 2015, planteadas por su representación judicial, rechazó, negó y contradijo lo dicho por los abogados de la parte demandante respecto a la no intención de sustituir a quien actuó como arrendataria en los contratos preliminares y que por lo tanto ello debía tomarse como un nuevo contrato de arrendamiento, por cuanto no existe precisión y claridad en lo que quiere decir, ya que no se sabe cuál fecha quieren hacer valer, si ya habían mencionado que el contrato inició en fecha 30 de Enero de 2001, aunado a que no consta en autos ningún tipo de documento de resolución consignado en la relación arrendaticia previa con la Asociación Civil Tierra Increíble, cuya persona jurídica es distinta de su mandante.
Rechaza, niega y contradice dicha representación que la relación arrendaticia haya iniciado en el año 2003; que la prórroga legal que le correspondiera a su representada fuera de dos (2) años, ya que si la relación arrendaticia inició el 30 de enero de 2001, a la fecha de la citación efectiva de su mandante y la inclusión de esta en los autos en enero de 2015, se entiende que han transcurrido catorce (14) años y que se obvia mencionar en la demanda que entre ambas partes se suscribieron consecuentes contratos hasta el 31 de Enero de 2009.
Rechaza, niega y contradice que se hayan realizado gestiones extrajudiciales a fin de solicitar la terminación de la relación contractual; que su representada haya dejado de cumplir con su principal obligación de realizar el pago del canon de alquiler, según anexos “E”, ni que haya incurrido en un incumplimiento culposo, expresando que cuyo alegato no se entiende en que consiste el mismo, ni que deba pagar alguna suma de dinero por daños y perjuicios y ni que deba considerar resuelto el contrato de marras.
Rechaza, niega y contradice que su representada deba entregar el inmueble arrendado por cuanto el contrato indeterminado no se ha declarado resuelto, ni existe incumplimiento culposo de su parte, sino por parte de la arrendadora ya que no ha hecho entrega de los recibos con la retención de impuestos y factura legal, no hacer las mejoras necesarias al inmueble, no facilitar el documento de propiedad para trámites de Patente y de Alcaldía necesarios y cobrar ilegalmente entre los años 2007 al 2010, un IVA que jamás ingresó al SENIAT.
Rechazó los fundamentos de derecho utilizados por cuanto existe una Ley Especial para el objeto de esta materia y que su representada deba hacer entrega del inmueble objeto del contrato, ni que deba pagar suma alguna por concepto de daños y perjuicios, ni la cantidad de Once Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 11.500,00), ya que no se explica cuál es su concepto, ni el pago de costas y costos del proceso.
Rechaza, niega y contradice la estimación de la demanda ya que no se explica de donde sale, en razón de que, ni cómo fue calculada.
Rechaza, niega y contradice la competencia alegada por cuanto la misma viene dada por el Decreto Ley de manera especial, errando la parte demandante en su alegato.

 Hechos Admitidos por las Partes:
La apoderada judicial de la parte demandada, admitió que el contrato de arrendamiento de marras se originó el día 30 de Enero de 2001 y conviene en que el contrato de marras en principio fue a tiempo determinado y que posteriormente se indeterminó en virtud que no hubo ningún tipo de oposición por parte de la accionante.
Por su parte los abogados de la Empresa actora convinieron en que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado tal como lo indica la parte demandada en su escrito de contestación.

 Hechos Sostenidos en la Audiencia Preliminar:
En el Acto de la Audiencia Preliminar, comparecieron los apoderados judiciales de la parte actora y de la parte demandada, respectivamente, exponiendo los primeros al Tribunal que conforme a la Ley Adjetiva, al no tratarse de un contrato a plazo, una vez resuelto el mismo, no tiene el beneficio de la prórroga legal; que rechazan el alegato de la tercería tal como lo decidió en una sentencia interlocutoria este Tribunal, razón por la cual los medios probatorios presentados a tales fines no son vinculantes en este proceso; que de igual manera rechazan por no ser vinculante el alegato de la demandada referido al cobro del IVA al no enterarlo al SENIAT, cuestión que no es vinculante en el presente juicio; que ratifican la intención de su demanda al solicitar al Tribunal la Resolución del Contrato por cuanto su representada necesita iniciar actividades de su propio giro comercial en el inmueble y que en virtud de encontrarse en un contrato a tiempo indeterminado y por cuanto no hay un acuerdo entre las partes, solicitan que el mismo sea resuelto por no haber intención de prorrogar, ni continuar con la relación contractual.
Por su parte la apoderada judicial de la Empresa accionada expuso en dicha Audiencia que el incumplimiento culposo por parte de su representada no se encuentra establecido en ninguna de las causales del Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento para el Uso Comercial Vigente, siendo esta la Ley que debió aplicarse en el libelo de la demanda, la cual desarrollada tal y como se hizo con una Ley derogada como lo fue la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios para este tipo de demanda; que de igual forma fija como hecho controvertido que la presente acción con base al Articulo 41 eiusdem, Literal “K”, se encuentra expresamente prohibida por el legislador, por cuanto los contratos bilaterales no pueden ser sujetos a resolución unilateral, bien por necesidad o por deseo de una de las partes y que en este sentido, acota que ante un hecho como este el Organismo Administrativo competente como lo es la SUNDEE establece una sanción aproximadamente de Trescientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.F 375.000,00) tal como lo establece su Artículo 44, Ordinal 3º y que por último fija como hecho controvertido que no es cierto que el arrendador haya cumplido con sus obligaciones por cuanto, reservándose las acciones pertinentes, probará a su decir, que no ha extendido los recibos correspondientes a su representada, que no ha enterado al SENIAT el IVA que en su momento hubiere cobrado, que no ha hecho en catorce (14) años, las reparaciones necesarias obligatorias de Ley y que no ha garantizado servicios mínimos, como lo es, el servicio de agua, el derecho adecuado de paso y que le exigió doble garantía como lo fue un depósito y fianza, lo cual siempre ha estado expresamente prohibido y alega que su representada se encuentra al día con el pago del canon y del restos de sus obligaciones, tal como lo expresa el libelo de la demanda.
Plasmada en los términos antes expuestos, la Relación de los Hechos, pasa este Tribunal a fijar los Límites de la Controversia y al respecto señala:

DEL ESTABLECIMIENTO DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Las partes contendientes están contestes en los siguientes hechos:
a) La existencia de la relación arrendaticia.
b) Que en fecha 30 de Enero de 2001, se inició la relación locativa de marras.
c) Que el contrato de arrendamiento en cuestión en principio fue a tiempo determinado y que posteriormente se indeterminó en virtud que no hubo ningún tipo de oposición por parte de la accionante.
No obstante, son hechos controvertidos y respecto a los cuales debe versar la actividad probatoria de los abogados de ambas partes, dentro de la oportunidad que en este auto se señale, los siguientes:
La temporalidad de la relación arrendaticia y sus diversos contratos de arrendamiento; la resolución unilateral del contrato de arrendamiento; la prórroga legal; la solvencia o no de la relación inquilinaria; las gestiones extrajudiciales a fin de lograr la terminación de la relación contractual; el pago de Once Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 11.500,00); el pago de Veinte Mil Bolívares (Bs.F 20.000,00) por concepto de daños; el incumplimiento culposo; la entrega de recibos con la retención de impuestos y factura legal, reparaciones al inmueble, la entrega del documento de propiedad para trámites de Patente y de Alcaldía; el cobro ilegalmente entre los años 2007 al 2010, de IVA; la estimación de la demanda y la competencia alegada, los cuales deberán quedar fácticamente demostrados a fin de evidenciar a este Tribunal, lo alegado por ellos en el escrito libelar y su reforma, en la contestación a la demanda y en la Audiencia Preliminar. Así lo decide formalmente este Órgano Jurisdiccional.
Resulta impretermitible para quien aquí decide, determinar que una vez producida la contestación de la demanda, en la que se rechazan, niegan y contradicen algunos de los hechos aducidos por la actora en el libelo de la demanda y su reforma, se traba la litis y se circunscribe así lo que en Doctrina es denominado el Thema Desidemdum, límite a la actividad del Juez, en virtud del principio dispositivo que rige al procedimiento civil, consagrado en el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Así lo deja finalmente establecido éste Operador de Justicia.

DE LA FIJACIÓN DEL LAPSO PROBATORIO
Como consecuencia de lo anterior, el Tribunal, conforme a lo pautado en el Tercer Aparte del Artículo 868 eiusdem, fija un plazo de cinco (5) días de Despacho, siguiente a la presente fecha, para la promoción de pruebas del mérito de la causa, a los fines legales consiguientes.
En cuanto a la normativa aplicable al presente asunto alegada por la representación judicial de la parte demandada, no expuesta en el libelo de la demanda y su reforma, el Tribunal se pronunciará en el fallo de mérito.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (04) días del mes de Diciembre de Dos Mil Quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez,
La Secretaria,
Abg. Juan Carlos Varela Ramos
Abg. Diocelis J. Pérez Barreto

En la misma fecha anterior, siendo las 09:28 a.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión, según Asiento del Libro Diario llevado por este Despacho para tales efectos.
La Secretaria,

Abg. Diocelis J. Pérez Barreto

JCVR/DJPB/PL-B.CA
ASUNTO: AP11-M-2014-000434