TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Exp. N° AP71-R-2015-001113.

PARTE ACTORA: ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMÉNEZ, colombiana, mayor de edad, de este domicilio y portadora de la cédula de identidad Nro. E-82.061.331.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Veriuska Y. Granado Rugeles, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro.212.267, en su carácter de Defensora Pública Auxiliar Segunda (2ª) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda, adscrita a la Unidad Regional del Área Metropolitana de Caracas, extensión Sede Central, designada según Resolución de la Defensa Pública No.DDPG-2014-630 de fecha 27/11/2014.

PARTE DEMANDADA: ciudadanos JOSÉ VASCO FERNÁNDEZ y MARÍA OLGA FERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y portadores de las cédulas de identidad Nros.V-6.163.742 y V-10.519.310, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: dada la fase en que se encuentra el presente juicio, no consta en autos.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO (SENTENCIA INTERLOCUTORIA).

ANTECEDENTES EN ALZADA

Se recibieron en esta alzada las presentes actuaciones (vto. f. 389) en fecha 11 de noviembre de 2015, procedentes del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, quedando distinguida la causa con el No. AP71-R-2015-001113, para la nomenclatura interna de este Tribunal, en virtud del recurso de apelación ejercido mediante diligencia de fecha 05 de noviembre de 2015 (f.385), presentada por la ciudadana Albys Judith De la Rosa Jiménez (parte actora), asistida por la abogada Veriuska Y. Granado Rugeles, en su carácter de Defensora Pública Auxiliar Segunda (2ª) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, contra la decisión proferida por el precitado Tribunal en fecha 30 de octubre de 2015 (en la oportunidad para proveer respecto a la admisión de la demanda), en la cual declaró inadmisible la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara la ciudadana Albys Judith De la Rosa Jiménez contra los ciudadanos José Vasco Fernández y María Olga Fernández(f.380 al 383); apelación que fue admitida en ambos efectos por auto de fecha 09 de noviembre de 2015 (f.386).
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2015, este Tribunal le dio entrada al asunto y fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente, a la constancia en autos de la práctica de la notificación de la parte actora recurrente, para la realización de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (f.390 al 392).
Mediante diligencia de fecha 26/11/2015, la parte actora, asistida por la Defensora Pública Auxiliar Segunda (2ª) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, abogada Veriuska Granado Rugeles, se dio por notificada (f.393).
Por auto de fecha 30 de noviembre de 2015, este Despacho Judicial procedió a fijar la celebración de la audiencia oral, indicando que se realizaría al tercer (3º) día de despacho siguiente a esa fecha a las 11:00 a.m. (f.394).
En tal sentido, siendo la oportunidad fijada por este Juzgado Superior para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y estando presente la parte actora apelante (dada la fase del juicio, aún no se ha citado a la parte demandada), se pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:

DE LA TRAMITACIÓN EN PRIMERA INSTANCIA

Se inició el presente procedimiento por demanda de retracto legal arrendaticio, mediante libelo y anexos presentados en fecha 09 de mayo de 2015, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, incoada por la ciudadana Albys Judith De la Rosa Jiménez contra los ciudadanos José Vasco Fernández y María Olga Fernández(f.01 al 379); correspondiéndole conocer de la causa al Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
En fecha 30 de octubre de 2015, el Tribunal Quinto de Municipio dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, mediante la cual declaró inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio intentada (f. 380 al 384).
En fecha 05 de noviembre de 2015, la parte actora ejerció recurso de apelación contra el precitado fallo (f.385).
Por auto de fecha 09 de noviembre de 2015, el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte actora, ordenando la remisión del presente expediente a la Unidad de Recepción y distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 386 y 387).

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 30 de octubre de 2.015, el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la oportunidad de admitir la demanda de retracto legal arrendaticio incoada, declaró inadmisible la misma; con fundamento en las siguientes consideraciones:
“…Así las cosas, quien aquí decide observa que el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone:
“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a viviendas, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Igualmente, el artículo 96 eiusdem, prevé:
“Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias, el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.”

De modo que, conforme a las disposiciones legales anteriormente transcritas, antes de poder ser ejercida una demanda por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiere resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión; el accionante debe agotar el procedimiento administrativo previo antes de acudir a los órganos jurisdiccionales para dirimir sus conflictos.
En este sentido, esta jurisdicente observa de una revisión a las actas procesales que conforman el presente expediente, que no consta en autos la resolución emanada de SUNAVI que habilite la vía judicial, o que la parte actora hubiere agotado previamente la vía administrativa.
En este sentido, este Tribunal observa que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley. En caso contrario, negara su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos.”
Así las cosas, esta sentenciadora observa conforme a la norma adjetiva anteriormente transcrita, que la parte demandante no dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, cuya disposición legal obliga que sea agotado el procedimiento administrativo previo, sin lo cual no puede acudirse a la vía jurisdiccional. Por lo que, a criterio de quien aquí decide, la presente demanda debe ser declarada inadmisible, y así se declara.
-III-
PARTE DISPOSITIVA
En mérito a los anteriores razonamientos, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA INADMISIBLE la demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana ALBYS JUDITH DE LA ROSA JIMÉNEZ, contra los ciudadanos JOSÉ VASCO FERNÁNDEZ y MARÍA OLGA FERNÁNDEZ, todos anteriormente identificados en el texto del presente fallo.
En virtud de la especial naturaleza de la presente decisión, no hay condenatoria en costas…”. (Fin de la cita. Negrillas del texto transcrito).

FUNDAMENTOS DE APELACIÓN

En esta misma fecha, en la oportunidad del acto de audiencia oral fijado por este Tribunal Superior de conformidad con el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la abogada Veriuska Y. Granado Rugeles, en su carácter de Defensora Pública Auxiliar Segunda (2ª) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, asistiendo a la ciudadana Albys De la Rosa Jiménez, parte actora y apelante en la presente causa, como fundamentos de su apelación expresó: la presente apelación se interpone contra la sentencia de fecha 30/10/2015 dictada por el Juzgado Quinto de Municipio, que declaró inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio incoado, por considerar que la actora no agotó el procedimiento administrativo previo, previsto en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda; aduce que el arrendatario no está en la obligación de agotar dicho procedimiento, por cuanto de conformidad con el Decreto de Ley contra Desalojos Arbitrarios, el espíritu y razón de dicha Ley es proteger al débil jurídico, que sería en este caso la arrendataria; se fundamenta en la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en el expediente No.AA20-C-2014-000726 del 01 de julio de 2015, bajo la ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vásquez, en un juicio de retracto legal arrendaticio, en la cual se estableció que no es necesario que los inquilinos agoten la vía administrativa para ejercer la acción de retracto, por lo que declarar inadmisible la demanda por ese motivo es una violación a su derecho a la defensa; y pasó a citar extractos de la referida decisión; con base a los artículos 26, 49 y 257 constitucionales, solicita que se declare con lugar la presente apelación, y se ordene admitir la demanda de retracto legal arrendaticio incoada.

MOTIVACIÓN
El recurso de apelación bajo análisis se circunscribe a la revisión del fallo de fecha 30 de octubre de 2015 dictado por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por incoada por la ciudadana Albys Judith De la Rosa Jiménez contra los ciudadanos José Vasco Fernández y María Olga Fernández, por considerar como necesario el agotamiento del procedimiento administrativo previo antes de acudir a la vía jurisdiccional, tal como lo dispone el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda al suponer que el bien objeto de la litis está destinado a vivienda y por cuanto el presente caso –a decir del Aquo- podría resultar en una sentencia que termine con el fin de la posesión de los ocupantes de dicho bien, el accionante debe agotar el referido procedimiento administrativo.
Los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del texto legal en referencia, disponen:

“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiere resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiera la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los subsiguientes.”

“Artículo 96. Previo a las demandas judiciales por desalojo, de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de las relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.” (Negrillas de esta alzada).

De igual manera, en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 06 de mayo de 2011 se estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de las acciones a las que hace referencia el artículo 94 supra citado de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y mediante el cual -se examina en sede administrativa- las razones por las cuales se solicita la restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble.
Ahora bien, ante este marco legal, se observa, de la revisión del presente expediente, a los folios 02 al 22 ambos inclusive, libelo correspondiente al presente juicio de retracto legal arrendaticio, en el cual, la parte actora expuso lo siguiente:

“(…Omissis…)”
“…CAPITULO I
DE LOS HECHOS
En fecha 01 de marzo del año 1993, nuestra asistida celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano IDELSO AMARO FERNANDEZ PESTANA, titular de la cédula de identidad Nº V-6.162.018, en su condición de apoderada judicial del ciudadano JOSE VASCO FERNANDEZ PESTANA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-245.014, según se evidencia de Poder General de fecha 30 de Octubre del año 1972, autenticado por ante la Notaría Primera del Recreo, bajo el Nº 76, Tomo 32 de los libros de autenticación llevados por dicha Notaria, y Registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Registro del Distrito Sucre, del Estado Miranda, bajo el Nº 29, Folio 70, Protocolo 3º, Tomo Primero, sobre un (1) Apartamento ubicado en la Parroquia Petare Santa Lucia, Edificio Nº 27, Piso 3, Apartamento Nº 4, Municipio Sucre, Estado Bolivariano de Miranda, tal como se evidencia de Contrato de Arrendamiento Anexo Marcado “A”, dicho inmueble en su totalidad se encuentra alinderado de la manera siguiente: NORTE: En una extensión de seis (6) metros y ochenta (80) centímetros con Fondo de la casa que eso fue de Miguel Alvis, SUR: Su frente con una extensión de seis (6) metros con cincuenta 850) centímetros con la Carretera Petare a Santa Lucia, ESTE: Una extensión de once (11) metros con terreno que es o fue de Florencio Rodríguez y; OESTE: en una extensión de once (11) metros que eso fue de Eduardo Granadillos, los mismo pactaron un canon de arrendamiento de SEIS MIL BOLÍVARES CON 00/100 CTMS (Bs. 6.000,00), ahora SEIS BOLIVARES (Bs.6,00), el cual fue aumentando progresivamente hasta llegar a la cantidad de CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs.400,00), dicha relación contractual se evidencia también de Justificativo de Testigo, autenticado en fecha 29 de julio del año 2015, por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, Anexo Marcado “B”.

Asimismo, en fecha 02 de febrero del año 2010, los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ Y JAMILET M. FERNANDEZ firmando en representación de la ciudadana MARIA OLGA FERNANDEZ venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nº V-6.163.742, v-11.028.376 y V-10.519.310 respectivamente, le ofertaron en venta mediante documento privado, el Veinticinco (25%) por ciento del inmueble bajo estudio a mi asistida, por un valor de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00) tal como se evidencia de Anexo Marcado “C”.

Igualmente, mi asistida le solicito a los propietarios de la vivienda, realizar una nueva oferta de venta a nombre de su hijo ciudadano OSWAL MICHAEL JAMES MARTINS DE LA ROSA, venezolano, mayor de edad y titular de la cedula de identidad Nº V-19.203.595, con la finalidad que el padre de este solicitara un préstamo personal en la empresa donde laboraba, a los fines de la adquisición de la vivienda, en tal sentido en fecha 30 de julio del año 2010, mi asistida recibió una nueva oferta de venta por la cantidad de SESENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs.67.000,00), tal como se puede observar de Oferta de Compra Venta Privada, suscrita por el hijo de mi asistida ciudadano OSWALD MICHAEL JAMES MARTINS DE LA ROSA ya identificado, y por el ciudadano IDELSO FERNANDEZ ya identificado, en representación de los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ PESTANA Y MARIA OLGA FERNANDES PESTANA ya identificados. Anexo Marcado “D”.

Asimismo, es importante indicar que mi asistida siempre estuvo en la disposición de concretar la venta del inmueble ampliamente identificado, por lo que mensualmente le consultaba al ciudadano IDELSO AMARO FERNANDEZ PESTANA ya identificado, sobre los documentos correspondientes, respondiendo este que la abogada de la familia estaba realizando los trámites necesarios y nunca le dieron respuesta, ni mostraron interés alguno en finiquitar la Venta del inmueble, de igual manera es menester destacar, que nuestra representada continuó realizando el pago del canon de arrendamiento al ciudadano IDELSO AMAROP FERNANDEZ PESTANA, antes identificado, en su condición de apoderado del ciudadano JOSE VASCO FERNANDEZ PESTANA ya identificado.

Cabe mencionar, que dicho veinticinco (25%) por ciento se debe, a que el inmueble objeto de la presente demanda está constituido por un Edificio, al cual lo integran cuatro (04) apartamentos, dicho Edificio no se encuentra enmarcado dentro del Régimen de Propiedad Horizontal, razón por la cual no se llevo a cabo la Venta.

En vista de la falta de respuesta por parte de los propietarios del inmueble, mi asistida acudió a diferentes organismos del Estado, a los fines de recibir asesoramiento, tal como se evidencia de Constancia de entrevista emanada de la Oficina de Atención al Ciudadano del Ministerio Público, de la Unidad de Asesoría Legal y Conciliación de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y; de la Defensoría del Pueblo, en donde fue asesorada con respecto a sus derechos como inquilina. Anexo Marcado “E”, con lo cual se demuestra que la misma siempre tuvo la intención de adquirir el inmueble objeto de la presente demanda.

Es el caso, que en fecha 28 de junio del año 2015, le fue informado a mi asistida que la totalidad del inmueble dentro del cual se encuentra ubicado el apartamento signado con el numero 4, que esta habita en su condición de inquilina, desde hace aproximadamente veintiocho (28) años, tal como se evidencia de Constancia de Residencia expedida por la Comisión de Registro Civil y Electoral, del Distrito Capital, Municipio Libertador. Marcado “F”, fue vendida a los ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nº V-7.481.480 y V-4.905.766 respectivamente, dicha venta se puede evidenciar de documento de Compra Venta Protocolizado en fecha 19 de diciembre del año 2014, por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 2014.1530, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 238.13.9.1.16777 y correspondiente al libro de folio real del año 2014, Anexo Marcado “G”, indicándole a mi asistida que los nuevos propietarios no tenían ningún inconveniente que siguiera ocupando el referido inmueble, pero que le harían un ajuste en el canon de arrendamiento.

En virtud de dicha venta, la cual vulneró el derecho de preferencia ofertiva que asiste a mi asistida, la misma acudió a la Secretaría Municipal de Promoción y Desarrollo de la Mujer (PROMUJER), donde fue asesorada con respecto a la Preferencia Ofertiva y a sus derechos como inquilina. Anexo Marcado “H”.

Ahora bien, mi asistida se ha mantenido en el inmueble ampliamente identificado en autos y ha cumplido con su obligación contractual de pagar el canon de arrendamiento, desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento en cuestión, hasta la presente fecha, haciéndolo en la actualidad mediante Transferencia Bancaria al nuevo propietario del inmueble ciudadano AGUSTIN OMAR DELMORAL antes identificado, tal y como se evidencia de Recibos de pago y Transferencias Bancarias Anexos Marcado “I”, asimismo realiza el pago de los servicios básicos del inmueble objeto del estudio como se puede observar de recibos de pago emitidos por la Administradora Serdeco C.A., y Solvencia de pago emitida por la Administradora Serdeco C.A., Anexo Marcado “I1”.

Asimismo, nuestra representada ha acondicionado el inmueble de acuerdo a las necesidades básicas de su persona y su grupo familiar para poder habitarlo, tales como el sistema de plomería, llaves de agua, ducha, tomas eléctricas, cerradura de reja protectora, cerradura de la puerta principal y así como pinturas de las paredes porque se han deteriorado.

En virtud de los hechos antes narrados, mi asistida se inscribió en el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, por ante el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitar Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, como se observa del Certificado de Registro Nacional de Arrendamientos de Vivienda, Marcado “J”

Es importante señalar, que dicho inmueble es habitado por nuestra asistida y su hijo cuya filiación se evidencia de Acta de Nacimiento Anexo Marcado “L”, y no tienen una vivienda digna que habitar por cuanto ese ha sido su hogar por más de veintidós (22) años ininterrumpidamente. De igual manera es importante destacar que nuestra asistida ha cuidado el inmueble como buen padre de familia, y siempre ha tenido la disposición de comprar el mismo

(…Omissis…)

Fundamentamos esta demanda, en lo pautado y estipulado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y lo estipulado en el Código Civil vigente.
De la ley Para la Regularización y De Control de Los Arrendamientos de Vivienda
De la preferencia ofertiva
“Artículo 131”:
“…Omissis…”
Requisitos para la preferencia ofertiva
“Artículo 132”:
“…Omissis…”
De las condiciones y modalidades de la negociación
“Artículo 133”:
“…Omissis…”
Contestación al oferente
“Artículo 134”:
“…Omissis…”
De la extinción del ofrecimiento
“Artículo 135”:
“…Omissis…”
Del ofrecimiento por un tercero
“Artículo 136”:
“Omissis…”
Consideración por la relación arrendaticia
“Artículo 137”:
“Omissis…”
Del retracto legal
“Articulo 138”:
“Omissis…”
Lapso para ejercer el retracto legal
“Articulo 139”:
“…Omissis…”
De los supuestos para ejercer el retracto legal
“Artículo 140”:
“…Omissis…”
Disposiciones Establecidas en el Código Civil Venezolano (normas de derecho común)
“Artículo 1.603”
“…Omissis…”
“Articulo 1.163”
“…Omissis…”
“Artículo 1.618”
“…Omissis…”
No gozan de este derecho sino arrendatarios que no estuvieren incursos en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, y deberán hacer uso de él dentro de los ocho días inmediatos a la notificación que se les haga”

Asimismo, es importante traer a colación la Sentencia dictada por Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de JUSTICIA, EN EL Expediente Signado con el 2014-000726, Magistrado Ponente Guillermo Blanco Vásquez, de fecha el 01 de julio de 2015, la cual es del tenor siguiente:
“…Omissis…”

En virtud de ello, es menester indicar que con la presente demanda se persigue que nuestra asistida, en su condición de arrendataria, cualidad que adquirió desde el mismo momento que celebro el contrato de arrendamiento ampliamente identificado en autos, tal y como lo establece la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y el Código Civil, se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquirió el inmueble arrendado.

Ahora bien, sobre la base de las razones de hecho y de derecho alegadas en el presente libelo, es por lo que ocurrimos ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hacemos a los ciudadanos JOSE VASCO FERNANDEZ Y MARIA OLGA FERNANDEZ venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nº V-6.163.742, y V-10.519.310 respectivamente, en su condición de arrendadores-vendedores del inmueble objeto de la presente demanda, y a los ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL Y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nº V-7.481.480 y V-4.905.766 respectivamente, quienes fungen ahora como propietarios-compradores del inmueble objeto de la presente demanda, a fin que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal, a reconocer y aceptar el derecho de PREFERENCIA OFERTIVA de nuestra asistida y demandar EL RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

CAPITULO III
DEL PETITORIO

Solicitamos sea declarada CON LUGAR en todas y cada una de sus partes la demanda de retracto legal arrendaticio incoado en contra de los ciudadanos José Vasco Fernández y María Olga Fernández venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nº V-6.163.742, y V-10.519.310 respectivamente, en su condición de arrendadores-vendedores del inmueble objeto de la presente demanda, y a los ciudadanos AGUSTIN OMAR DELMORAL Y VERNARDA DE JESUS IGUALGUANA PARABAVIERE venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nº V-7.481.480 y V-4.905.766 respectivamente, quienes fungen ahora como propietarios- compradores del inmueble objeto de la presente demanda.
Que la venta que se hizo por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs 400.000,00) a los ciudadanos Agustino Omar Delmoral y Vernarda de Jesús Igualguana Parabaviere venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nº V-6.163.742, y V-10.519.310 respectivamente, otorguen o a ello sean condenados por este Tribunal el documento protocolizado de compra Venta en la oficina de Registro correspondiente, en cuyo acto pagará el precio respectivo, debiendo convenir los demandados en que dicha venta del mencionado inmueble tiene que ser libre de todo gravamen.
De igual manera solicitamos, que en caso de que los demandados no convengan en el petitorio de este libelo, solicitamos que la sentencia le sea otorgada en las mismas condiciones crediticias en las cuales fue realizado.
Sea condenada la parte demandada ampliamente identificada, en pagar las costas y costos de este proceso.
Finalmente, solicitamos que la presente demanda sea admitida y sustanciada de conformidad con lo establecido en el artículo 101 de la ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia se sirva declarar la presente CON LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.
CAPITULO IV
DE LA ESTIMACION DE LA DEMANDA
Con el objeto de establecer la competencia de este Tribunal y de conformidad a lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente acción en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00), lo que equivale a dos mil seiscientas sesenta y seis Unidades Tributarias (2.666 U.T)…”. (Fin de la cita. Negrillas y mayúsculas del texto transcrito).

Con relación a la inadmisibilidad de la demanda, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, señala que presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, y que en caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa.
Conforme a la citada norma, el juez puede examinar de oficio si la demanda resulta contraria o no al orden público, a las buenas costumbres o a una disposición expresa de la Ley; por lo que se trata de una norma legal que tiende a resolver la cuestión de derecho, y su infracción acarrearía como consecuencia el menoscabo del derecho a la defensa de alguna de las partes, bien por haber declarado la admisibilidad de una acción que contravenga los requisitos contenidos en dicha norma, o en caso contrario, por no admitirla cuando reúna dichos extremos, lo que no obsta para que al fondo, en la oportunidad de la sentencia definitiva se declare la referida inadmisibilidad.
Aprecia esta Jurisdicente, que la sentencia recurrida dictada en fecha 30 de octubre de 2015 proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró inadmisible la demanda de retracto legal arrendaticio con fundamento en que la ley establece un procedimiento (vía administrativa), previo al ejercicio de cualquier acción judicial, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda; que en virtud de que la presente demanda pudiera producir la cesación de la posesión de los ocupantes del mismo, era necesario la tramitación del procedimiento administrativo previo, lo cual no consta en autos que se haya tramitado.
Ahora bien, aprecia este Tribunal que estamos en presencia de una demanda por retracto legal arrendaticio, acción que se encuentra prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, en el Titulo VI, de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, en su artículo 131 y siguientes, cuya finalidad es proteger y beneficiar el derecho de preferencia del arrendatario, frente a un tercero, para comprar el inmueble de manos del arrendador.
Así, el inquilino que cumpliendo los requisitos exigidos en dicho artículo, no se le ha ofrecido el bien que ocupa con tal carácter, en primer lugar y con preferencia al adquirente del mismo, conforme lo previsto en el artículo 132 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, tiene derecho a subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupar su lugar contractualmente adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria.
En tal sentido, los efectos en el retracto legal arrendaticio no implican la celebración de un nuevo contrato, ni de otro convenio entre el arrendatario y el propietario, sino exclusivamente, que los efectos del contrato originario e impugnado deben ser trasladados a favor del arrendatario demandante.
La demanda de retracto legal no aumenta el riesgo de desposesión de la vivienda para el arrendatario, por el contrario, lo que pretende el accionante con su demanda es subrogarse en la propiedad del inmueble que alega, fue vendido sin su conocimiento a un tercero.
La demanda en sí, constituye un acto inmediato de protección de sus derechos como arrendatarios, que no puede ser dilatado o condicionado a un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas.
Ahora bien, en este caso, la misma parte actora sostiene que se encuentra en posesión del inmueble objeto de la litis, y siendo que la acción incoada de retracto legal arrendaticio ha sido interpuesta por la arrendataria, quien además está en posesión actual del inmueble, en principio, la eventual decisión que se dicte de ser declarada sin lugar, no comportaría la inminente entrega real del inmueble. Por lo que en caso, de ser declarada con lugar la acción de retracto legal arrendaticio o sin lugar la misma, ello por sí solo no produciría la desocupación del inmueble que está actualmente en posesión de la parte actora.
Cabe así, entonces, citar criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que en sentencia de fecha 17/04/2013 (expediente NºAA20-C-2012-0000712), interpretando los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 06 de mayo de 2011, estableció lo siguiente:
“(…Omissis…)”
“…Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
(…Omissis…)
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por las cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social…”. (Fin de la cita).

Recientemente, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en un caso análogo de retracto legal arrendaticio, en sentencia No. RC.000377, de fecha 01/07/2015, caso JESMARY TERESA MARCANO VALDERRAMA Y OTROS contra INVERSIONES LOSKY, C.A. Y OTRO, sustanciado en el expediente No. 14-726, estableció lo siguiente:
“…La sentencia impugnada, a través de un instrumento jurídico, cuya finalidad es la protección social, como lo es el derecho a la vivienda, lo interpreta incorrectamente entendiendo que se debía cumplir con un procedimiento previo lesionando el derecho a la acción y a la tutela judicial efectiva de quienes precisamente la ley trata de resguardar, de modo que yerran ambos jueces de instancia, al declarar la inadmisibilidad de la demanda. En este sentido, el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, prevé lo siguiente:
“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”.

De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario.
Así quedó reflejado en la exposición de motivos en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, refiriéndose de manera palmaria al alcance de dicho derecho y la importancia de dotarlo de las máximas garantías, por cuanto en un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo proclama el artículo 2° de nuestra Carta Magna, no es un simple derecho retórico, es decir, simplemente enunciado en innumerables instrumentos legales, sino que el Estado debe propender a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones lucrativas, pues su contenido trasciende socialmente, lo que implica un real compromiso, una política de acción social y un enorme esfuerzo por parte de todos los involucrados. Por tal razón, los jueces de la República cuentan con un deber insoslayable, de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen inmuebles que sirvan como vivienda principal. (Vid R.I. N° 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712).
De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva.
Acorde con los precedentes jurisprudenciales y legales antes expuestos, esta Sala considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, lo cual implica señalar, que la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, debe ser aplicada de conformidad con los postulados constitucionales y permitir a los demandantes por retracto legal arrendaticio la posibilidad de acceder a los órganos de justicia, de manera que el fondo de su pretensión de reconocimiento del derecho de preferencia a comprar el inmueble frente a un tercero sea examinado rápidamente y sin agotar el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, honrando con ello lo establecido en los artículos 2°, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Así se decide…”. (Fin de la cita. Negrillas y subrayados de este Juzgado Superior).

Tomando en consideración la interpretación jurisprudencial precedente y el criterio citado, y luego de un análisis de las circunstancias que caracterizan el presente juicio contentivo de procedimiento de Retracto Legal Arrendaticio, evidencia esta sentenciadora que si bien el artículo 94 en materia de arrendamiento ordena un procedimiento administrativo previo a la demanda que se origine con motivo de cualquier relación arrendaticia; no es menos cierto, que la norma es clara y expresa, al señalar a la persona del arrendador, es decir, expresamente según la Ley es el arrendador quien debe agotar este requisito previo como persona interesada en hacer cesar o interrumpir la posesión legítima.
Igualmente, es importante referir que, en el marco de brindar una protección especial a los arrendatarios por representar los mismos el sector vulnerable, como lo expresa el ordinal 4° del artículo 5 de la ley arrendaticia, aunado a las múltiples decisiones jurisprudenciales emitidas, para abarcar el espíritu, propósito y razón de estos cuerpos normativos, tanto el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas como la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, son requisitos establecidos por el legislador para ser cumplidos por el arrendador en este caso, pues se enfoca desde la óptica que la persona interesada generalmente en hacer cesar o interrumpir la posesión, y por ello obtener la restitución de la posesión del inmueble, es el arrendador.
En este orden de ideas, evidentemente, los cuerpos normativos promulgados amparan a arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, y por lo tanto, considerar que es el arrendatario quien debe cumplir el procedimiento administrativo, resulta en una violación a una norma de orden público.
En el caso de autos, dado que –en principio- no se está frente a una inaplazable desocupación o desalojo de un inmueble destinado a vivienda, no resultan aplicables en las actuales circunstancias las disposiciones establecidas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas y en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que la demanda debe ser admitida, dado que no es contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.
En virtud del análisis realizado, el recurso de apelación debe prosperar, por lo que en consecuencia, se revoca el fallo recurrido proferido en fecha 30 de octubre de 2015 por el Tribunal Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y se ordena al Juzgado que resulte competente admitir la presente demanda. Así se decide.

DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR, el recurso de apelación intentado en fecha 05 de noviembre de 2015 por la ciudadana Albys Judith De la Rosa Jiménez (parte actora), asistida por la abogada Veriuska Y. Granado Rugeles, en su carácter de Defensora Pública Auxiliar Segunda (2ª) con Competencia en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y Para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Área Metropolitana de Caracas, contra la decisión proferida por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de octubre de 2015, en la cual declaró inadmisible la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara la ciudadana Albys Judith De la Rosa Jiménez contra los ciudadanos José Vasco Fernández y María Olga Fernández.
SEGUNDO: SE REVOCA, el fallo apelado de fecha 30 de octubre de 2015, proferido por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que por aplicación de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declaró inadmisible la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara la ciudadana Albys Judith De la Rosa Jiménez contra los ciudadanos José Vasco Fernández y María Olga Fernández.
TERCERO: Se ordena ADMITIR la demanda que por retracto legal arrendaticio incoara la ciudadana Albys Judith De la Rosa Jiménez contra los ciudadanos José Vasco Fernández y María Olga Fernández.
CUARTO: Dada la inadmisibilidad declarada de oficio por el tribunal a quo y la fase en la que se ha emitido el fallo revocado, por cuanto en la presente causa aún no existe contradictorio, no hay condenatoria en costas.
No es necesaria la notificación de la parte actora recurrente, por cuanto la presente decisión es dictada en presencia de la misma.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los 03 días del mes de diciembre del año dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
En la misma fecha 03 de diciembre de 2015, se registró y publicó la anterior decisión, siendo las 12:30 p.m.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

EXP. Nº AP71-R-2015-001113.
RDSG/GMSB.