TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
205º y 156º
PARTE
DEMANDANTE: Ciudadanos, JESUS GABRIEL ALEJANDRO MORA ARELLANO y CARMEN EDVIRA ARELLANO BELANDRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nrs. 15.300.866 y 7.050.996, respectivamente.
APODERADO
JUDICIAL: Abg. MARIA FELICIA ARELLANO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 20.941.-
PARTE
DEMANDADA: Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, representada por el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392.
APODERADO
JUDICIAL: Abg. RAFAELLA CAROLINA PETROCINIO ALVAREZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 213.067.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: Nº 25.069.

En fecha 21 de abril de 2014, los ciudadanos, JESUS GABRIEL ALEJANDRO MORA ARELLANO y CARMEN EDVIRA ARELLANO BELANDRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nrs. 15.300.866 y 7.050.996, respectivamente, asistida por la abogada MARIA FELICIA ARELLANO, inscrita en el INPREABOGADO bajo el N° 20.941, consignaron ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, escrito contentivo de la demanda intentada contra la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, representada por el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
En fecha 24 de abril de 2014, el Tribunal le da entrada bajo el N° 25.069.
En fecha 30 de abril de 2014, el Tribunal admitió la demanda.
En diligencia de fecha 14 de mayo de 2014, la parte demandante consignó emolumentos y copia del libelo de la demanda para la compulsa correspondiente.
En fecha 14 de mayo de 2014, el alguacil deja constancia de haber recibido las expensas necesarias para practicar la citación.
En fecha 11 de junio de 2014, el alguacil consigna compulsa librada a la parte demandada, donde deja constancia que fue imposible practicar la citación, por cuanto la misma no se encontraba.
En fecha 17 de junio de 2014, la parte actora solicita citación por carteles.
En fecha 18 de junio de 2014, el Tribunal acuerda lo solicitado.
En fecha 29 de julio de 2014, la parte actora consigna ejemplar de los diarios Notitarde y Carabobeño.
En fecha 01 de octubre de 2014, el Tribunal designa defensor judicial al abogado EDGAR TORRES BARRIOS.
En fecha 29 de julio de 2014, la parte demandada presenta escrito de cuestión previa.
En fecha 04 de febrero de 2015, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria donde declara sin lugar la cuestión previa prevista en los ordinales 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19 de febrero de 2015, la parte demandada presenta escrito de contestación y reconvención.
En fecha 02 de marzo de 2015, el Tribunal admite la reconvención planteada por la parte demandada.
En fecha 10 de marzo de 2015, la parte actora presenta escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 06 de abril de 2015, la parte demandante presenta escrito de pruebas.
En fecha 07 de abril de 2015, la parte demandada presenta escrito de pruebas.
En fecha 23 de abril de 2015, el tribunal admite los escritos de pruebas presentadas por las partes.
En fecha 13 de julio de 2015, el alguacil consigna boleta de citación a nombre del ciudadano DAVID JESUS MUCI, el cual deja constancia que el mismo no se encontraba.
En fecha 13 de julio de 2015, el alguacil consigna boleta de citación a nombre del ciudadano YADIRA RUEDA, el cual deja constancia que el mismo no se encontraba
En fecha 28 de julio de 2015, se recibió oficio del banco BANCARIBE,
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE
La parte demandante alega que en fecha 09 de octubre de 2013, el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392, en su carácter de Director principal de la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, suscribió un contrato de compra-venta autenticada por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 21, tomo 693, sobre un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda familiar, ubicada en la urbanización AGUASAL Municipio Guácara del estado Carabobo, por un precio de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,00), el cual expone que de esa suma fue entregado como cuota inicial la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00) quedando un saldo por la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00), que sería pagado mediante un crédito hipotecario solicitado por ante la entidad bancaria BANCARIBE.
Señala que el inmueble está constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida que forma parte de la urbanización AGUASAL etapa I, enclavada dentro de la MACROPARCELA C2, distinguida como parcela 21 ubicada en el sector aguasal, jurisdicción del Municipio Guácara del estado Carabobo, dicha parcela de terreno tiene un area aproximada de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200M2), esta comprendido dentro de los linderos y medidas particulares siguientes: SUROESTE: en veinte metros (20 mts) con la parcela 22; NOROESTE: en diez metros (10 mts) con la calle 1; SURESTE: en diez metros (10 mts) con la parcela 10 y NORESTE: en veinte metros (20 mts) con la parcela 20, le corresponde un porcentaje sobre la urbanización aguasal de CERO ENTERO PUNTO CERO CUATROCIENTOS ONCE POR CIENTO (0,0411%), según consta en el documento de parcelamiento de la urbanización, protocolizada por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra del estado Carabobo, en fecha 26 de noviembre de 1999, bajo el N° 32, tomo 8, protocolo primero, la casa tiene un área de construcción de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75M2) con la siguiente distribución: una planta, tres habitaciones, dos salas de baño, una sala-comedor, una sala para cocina y lavadero, puesto de estacionamiento, área de jardín y porche de entrada.
Alega que la vigencia del contrato según la clausula segunda era un plazo de 90 días continuos, mas 30 días de prórroga, contados a partir de la firma del mencionado documento de opción de compra venta de fecha 09 de octubre de 2013, asimismo expone que en la clausula cuarta establece que la obligación de la empresa vendedora de entregar a los fines de la protocolización del documento definitivo todos los recaudos indispensables, que deben consignar por ante la Oficina de Registro Publico respectiva.
Señala que en fecha 18 de febrero de 2014, se comunicaron vía telefónica con la ciudadana ZORAIDA ARTEAGA secretaria de la empresa vendedora donde le informaron que había quedado pautada para el día 21 de febrero de 2014, y que en fecha 19 de febrero de 2014, recibieron llamada telefónica por parte de la ciudadana antes mencionada el cual fueron convocados para una reunión el día 20 de febrero de 2014, de tal manera que el día 20 de febrero de 2014, se reunieron con el representante de la empresa vendedora donde les manifestó que ya el termino de vigencia del contrato había vencido. Expresa que el valor de la vivienda había aumentado y que el incremento era de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 290.000,00).
Expresa que en fecha 17 de enero de 2014, fueron llamados vía telefónica por la Abogada YADIRA RUEDA, con el carácter de apoderada de la Entidad Bancaria BANCARIBE, solicitándole el Título Supletorio del inmueble objeto de negociación y copia del Documento Constitutivo-Estatutos Sociales de la Empresa vendedora (actualizado). Señala que el 21 de enero de 2014 al 24 de los mismos mes y año, tuvieron comunicación vía telefónica y en dos oportunidades acudimos a la oficina de la Empresa vendedora.
Alega que en fecha 24 de enero de 2014, la ciudadana ZORAIDA ARTEAGA de BLANCO, Secretaria de la Empresa vendedora les manifestó que la cliente le había ofrecido que enviaría la copia del registro de comercio por la Empresa MRW para el día lunes 27 de enero de 2014, En fecha miércoles 29 de enero de 2014, cuando la Abogada YADIRA RUEDA, apoderada de la Entidad Bancaria BANCARIBE, a nuestra solicitud hizo llamada telefónica a la oficina de la Empresa INMOBILIARIA M.R.5, C.A., en horas de la mañana, requiriendo el mencionado registro de comercio, toda vez, que tenía un plazo para redactar el documento de contrato de compraventa definitivo y en horas de la tarde de ese mismo día la Sra. ZORAIDA ARTEAGA de BLANCO, Secretaria de la Empresa vendedora llevó el tantas veces mencionado y solicitado Documento Constitutivo- Estatutos Sociales de la Empresa vendedora por lo que alega que transcurrieron nueve (9) días esperando este recaudo.
Expresa que el día jueves 30 de enero de2014, la Abogada YADIRA RUEDA, apoderada de la Entidad Bancaria BANCARIBE entregó el documento definitivo del contrato de compraventa para ser presentado por ante el Registro Publico siendo imposible tal diligencia porque aun la Empresa vendedora no les había entregado todos los recaudos, actualizados.
Que en fecha 11 de febrero de 2014, la ciudadana ZORAIDA ARTEAGA de BLANCO, Secretaria de la Empresa vendedora en la misma sede de la Oficina de Registro Público del Municipio Guácara, Estado Carabobo hizo entrega de la solvencia municipal del Inmueble; Recibos de pago de Impuestos de Transacción Inmobiliaria; y la Planilla Forma 33, de cancelación por ante la Entidad Bancaria BANCO MERCANTIL Cabe resaltar, que en la última fecha indicada, la Empresa vendedora no les manifestó ni en forma verbal ni escrita su voluntad de no continuar con la negociación, quedando tácitamente entendido que continuábamos con la misma. Ese mismo día presentamos el documento que nos entregara la apoderada de la Entidad Bancaria BANCARIBE ante la Oficina de Registro Público, el cual, quedó para su revisión, pasados los tres (3) das correspondientes y cancelados los derechos de registro, el martes 18 de febrero de 2014, la Oficina de Registro Público fijó el día 21-febrero-2014 para la protocolización del documento.
Que en fecha 19 de febrero de 2014 el representante de la Empresa vendedora los citó en su oficina para el día siguiente, con el propósito de incrementar el precio bajo amenaza de romper la negociación, alega que ofreció que él pagaría la penalización, luego de diferentes diferimiento en la Oficina de Registro Público, el día 25 de marzo de 2014, quedó establecida como oportunidad para la protocolización del documento definitivo de contrato de compraventa, y el cual señala que acudieron a la sede de la Oficina de Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo, lo cual la parte demandada no acudió a la firma.
Es por lo expuesto anteriormente como en efecto demanda, a la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, representada por el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392, a dar cumplimiento a las condiciones previstas en el contrato, así como en el caso de que la parte demandada se negara a dar cumplimiento de la obligación de vender con respecto a las condiciones pactadas y a extender el correspondiente documento definitivo de la negociación solicita que la sentencia definitivamente firme sea el documento definitivo de compra venta.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
Siendo la oportunidad procesal para que la parte demandada presente escrito de contestación, alega que en la clausula tercera se estableció lo siguiente: “QUE LAS PARTES CONVIENEN QUE LA PRESENTE OPCION TENDRA VIGENCIA DE NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, MAS TREINTA DIAS DE PRORROGA CONTADOS A PARTIR DE LA FIRMA DEL PRESENTE DOCUMENTO ANTE LA NOTARIA PUBLICA RESPECTIVA” es decir, que desde la fecha en que fue suscrito el contrato transcurridos 120 días continuos y que el contrato expiro el día 6 de febrero de 2014, y que cumplido ese término para que los promitentes compradores cumplieran con su obligación principal de pagar el saldo deudor, esta condición no fue verificada, es decir, los promitentes compradores no pagaron el saldo deudor, incumpliendo así con sus obligaciones.
Señala que el incumplimiento por parte de los promitentes compradores cuando confiesan de manera espontanea al consignar Copia de Constancia de Recepción del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra de fecha 18 de febrero de 2014, es decir, que el contrato ya había expirado, mal pueden los promitentes compradores emplazar a mi representado a cumplir cuando ellos no lo hicieron en los términos previamente pactados.
Alega que los promitentes compradores expresan que no han pagado el precio integro del inmueble, ni realizaron dentro del lapso correspondiente deposito u oferta real, lo cual los coloco en situación de mora y evidente incumplimiento.
Niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en cuanto a que no se realizaron las gestiones necesarias referentes a la firma del contrato definitivo.
Que es falso que el 18 de febrero de 2014, los promitentes compradores realizaran llamada telefónica a la ciudadana ZORAIDA ARTEAGA DE BLANCO, secretaria de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MR 5, CA., informándole que la firma había sido pautada para el 21 de febrero de 2014.
Que es falso que el día 20 de febrero de 2014 la parte actora se reunió con el ciudadano DAVID JESUS MUCI RAMOS, representante de la sociedad mercantil INMOBILIARIA M.R 5, CA, para ofrecerle a la parte actora pagarle la penalización.
Que es falso que el día 20 de febrero de 2014 el ciudadano DAVID JESUS MUCI RAMOS, representante de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MR 5, C.A., les planteo negociar nuevamente el precio del inmueble, con un incremento de DOSCIENTOS NOVENTA MIL (BS 290.000,00).
Que es falso que el 20 de febrero de 2014 le informaron al representante de la sociedad mercantil INMOBILIARIA M.R 5, C.A., que la protocolización del contrato de compraventa había sido diferido para el 28 de febrero 2014 por motivos de agenda del representante de la entidad bancaria.
Que es falso que se les negara copia del Documento de Registro de Comercio porque no tenían más copias.
Que es falso que la ciudadana ZORAIDA ARTEAGA DE BLANCO, secretaria de la sociedad mercantil INMOBILIARIA MR 5, CA., les entrego Ficha Catastral y Solvencia de HIDROCENTRO dos días antes del vencimiento del Contrato de Opción a Compra Venta.
Que es falso que el día 25 de marzo de 2014, la parte accionante recibiera llamada telefónica del ciudadano José Cedeño, con la finalidad de informar que el representante de la sociedad mercantil INMOBILIARIA M.R 5 C.A, no firmaría el documento y que convocó para una reunión con la intención de negociar.
Que es falso que el vencimiento del término fuera premeditado por parte de la empresa vendedora con la finalidad de negociar y aumentar el valor del inmueble.
Impugna, tacha y desconoce el documento denominado Copia de Cheque N° 0932633 Banco BANCARIBE Agencia Guácara de feca25 de marzo de 2014 por Bs. 520.000,00.
Impugna, tacha y desconoce el documento denominado memorándum de fecha 11 de febrero de 2014.
Impugna, tacha y desconoce el documento denominado acuse de recibo de fecha 30 de enero de 2014 en el cual se verifica la entrega del documento definitivo por parte de la apoderada de la Agencia Bancaria.
Impugna, tacha y desconoce el documento denominado Constancia de no comparecencia del representante de la empresa vendedora por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra para acto de protocolización.
Impugna, tacha y desconoce el documento denominado Copia de Documento definitivo de compra-venta realizado por la entidad bancaria.
Impugna, tacha y desconoce el documento denominado Factura N 14450 de fecha 16 de enero de 2014 emitida por el Escritorio VILLALBA Y ASOCIADOS, en el cual dice que pagó la cantidad de Bs 1.848,00 por concepto de honorarios profesionales por la redacción y elaboración de documento de compra-venta con préstamo hipotecario de BÁNCARIBE.
Asimismo la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda presento reconvención la cual establece que:
Reconviene a los ciudadanos, JESUS GABRIEL ALEJANDRO MORA ARELLANO y CARMEN EDVIRA ARELLANO BELANDRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nrs. 15.300.866 y 7.050.996, respectivamente, para que convenga o en su defecto sea condena por el Tribunal a lo siguiente:
… “RESOLUCIÓN DE CONTRATO, y en consecuencia se resuelva y extinga el contrato de Opción de Compra Venta autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia Estado Carabobo, bajo el número 21, Tomo 693 de los libros llevados por dicha Notaria, y sean condenados a pagar la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 126.000,00) como clausula penal estipulada en la cláusula CUARTA del contrato de marras, indexados adecuadamente más Las Costas y Costos Procesales.
Estimo la Presente demanda en la cantidad de TRES MIL UNA UNIDAD TRIBUTARIA (3001 UT) Unidades Tributarias a razón de CIENTO VEINTISIETE BOL1VARES (Bs 127,00) por unidad Tributaria para un total de TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO VEINTISIETE BOLIVARES (Bs. 381.127,00)”…

Alega que en fecha 09 de octubre de 2013, la sociedad mercantil INMOBILIARIA M.R 5, C.A., celebro contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, con los ciudadanos GABRIEL ALEJANDRO MORA ARELLANO, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad número y.- 15.300.866, domiciliado en Valencia, Estado, Carabobo y CARMEN EDVIRA ARELLANO BELANDRIA, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad número y 7.050.996, domiciliada en Valencia, Estado Carabobo, en su condición de EL PROMITENTE COMPRADOR según se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia Estado Carabobo, bajo el número 21, Tomo 693.
Alega que en dicho contrato se estableció en la cláusula PRIMERA lo siguiente “El PROMITENTE VENDEDOR se obliga y así lo acepta a dar en opción de compra venta a EL PROMITENTE COMPRADOR un inmueble constituido por una parcela de terreno ubicada en la Urbanización Aguasal, ubicada en el sector Aguasal, al sur de la urbanización ciudad Alianza, Guácara Estado Carabobo y la casa sobre ella construida enclavada en la Macroparcela c2 y distinguida con él numero 21, parcela de terreno tiene un área aproximada de DOSCIENTOS METROS CUADRÁDOS (200,00 mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas particulares SUROESTE: En veinte metros (20 m) con parcela 22. NOROESTE: En diez metros (10 mts) con calle 1: SURESTE: En diez metros (10 m), con parcela 10 y NORESTE: En veinte metros (20 m) con parcela 20. y le corresponde un porcentaje de 0,0411%, y la vivienda sobre ella construida y que las siguientes características: Una (1) Planta, tres (3) habitaciones, dos (2) baño, sala, comedor, cocina, estacionamiento, área de jardín y porche de entrada.
Señala que el precio pactado por la negociación estipulado en la cláusula SEGUNDA del contrato es por la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 940.000,00) pagando el PROMITENTE COMPRADOR como garantía y seguridad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00), y el saldo, es decir, la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00) sería pagado por el Promitente Comprador mediante crédito hipotecario, en el lapso estipulado en la cláusula la cual establece: “Las partes convienen que la presente opción tendrá una vigencia de Noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de ¡afirma del presente documento por ante la Notario Pública respectiva”

CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Rechaza en todas sus partes la reconvención de la parte demandada, como hecho cierto el reconocimiento del contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble propiedad de la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5, C.A., autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia bajo el N° 21, tomo 693, en fecha 09 de octubre de 2013.
Alega que la parte demandada reconviniente refiere según la clausula segunda del contrato de opción de compra-venta, que el plazo es de 90 días continuos mas 30 días de prórroga, expresando que antes del 6 de febrero de 2014, la parte demandante reconvenida no cumplió con la obligación de pago ni realizo alguna gestión, por lo cual plantea la reconvención por resolución de contrato
Rechaza la estimación de la reconvención por cuanto señala que la parte demandada reconveniente no especifico de donde proviene la suma de 381.127,00, por cuanto expresa que la estimación alcanza la suma de dinero acordada como clausula penal lo cual es 126.000,00.
DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la Parte Demandante
La parte demandante promovió las siguientes pruebas, junto con el libelo de la demanda:
Copia del documento de opción compra venta autenticada por ante la la Notaria Publica Quinta de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 21, tomo 693, de fecha 09 de octubre de 2013.
Copia de la cedula de identidad N° 7.046.392, perteneciente del ciudadano DAVID JESUS MUCI RAMOS.
Copia del Registro de Información Fiscal (RIF) N° J-31687103-7, de la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5, C.A
Copia de cheque del Banco BICENTENARIO N°46370102 de fecha 05 de septiembre de 2013, en dinero de curso legal por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).
Copia de cheque de gerencia del Banco BOD N°04563386 de fecha 05 de septiembre de 2013, en dinero de curso legal por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00).
Copia de cheque del Banco VENEZUELA N°S-92, 77000101 de fecha 05 de septiembre de 2013, en dinero de curso legal por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00).
Copia de cheque de gerencia del Banco BICENTENARIO N°79950104 de fecha 27 de septiembre de 2013, en dinero de curso legal por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00).
Copia de cheque de gerencia del Banco BANCARIBE N°0932833 de fecha 25 de marzo de 2014, en dinero de curso legal por la cantidad de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00).
Memorándum de fecha 11 de febrero de 2014, emitido por la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5, C.A, donde hace entrega de los documentos restantes para el documento definitivo.
Acuse de recibo de fecha 11 de febrero de 2014, emitido por la apoderada judicial del Banco BANCARIBE dejando constancia de entrega de documento definitivo.
Copia de constancia de recepción del documento definitivo de compra venta.
Constancia emitida por el Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra del estado Carabobo, donde exponen que la parte vendedora no asistió a la Oficina Registral para el Otorgamiento.
Copia del documento definitivo de compra venta, emitido por el Banco BANCARIBE.
Factura N° 14450, de fecha 16 de enero de 2014, emitida por el escritorio Villalba y Asociados A.C., por un monto de mil ochocientos cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 1.848,00) por concepto de pagos de honorarios profesionales.
Dentro del lapso de promoción, consignó escrito promoviendo las pruebas siguientes:
Prueba de Informe, a fin de que el Banco BANCARIBE, informe sobre los particulares señalados en el escrito de pruebas.

Pruebas de la Parte Demandada.
Copia certificada del expediente N° 18.622 que sigue por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.
Copia simple del documento de opción compra venta autenticada por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 21, tomo 693, de fecha 09 de octubre de 2013.
Solicita prueba de Informe, a fin de que la Oficina de Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra del estado Carabobo, informe sobre los particulares señalados en el escrito de pruebas.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Nuestro Código Civil Venezolano, nos señala en su artículo 1.133. Que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
El Código Civil de EMILIO CALVO BACA, en su sección I, de los Contratos, en la Pág. 809, nos indica la formación de los contratos… “se forman por la integración de dos etapas sucesivas o casi simultaneas que son: A) la oferta y B) la aceptación. Oferta es el acto mediante el cual una parte propone a la otra, expresa o tácitamente la celebración de un contrato. La aceptación es la declaración de voluntad formulada por una persona a quien va dirigida la oferta, expresando su adhesión”...
Asimismo el artículo 1.141, establece lo siguiente,
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1º Consentimiento de las partes;
2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3º Causa lícita.

Además el artículo 1.159 del Código Civil, establece que: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
El Artículo 1.167, En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrado YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, respecto de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa venta, señaló:
“…Ahora bien, la promesa bilateral de compra-venta, ha sido definida por esta Sala como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas. (Sent. S.C.C., ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez de fecha 18-12-2006, caso Inversiones PP001 C.A.).
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa la Sala Constitucional en sentencia N° 878, expediente N° 14-0662 de fecha 20 de julio de 2015, Magistrado Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón, , realiza las siguientes precisiones:
… “En las promesas unilaterales u opciones, éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien, es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un derecho potestativo.
… “El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil”…

Conforme al criterio jurisprudencial antes trascrito, sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y en base al acervo probatorio develado en el proceso esta Juzgadora, concluye, que efectivamente se dieron los elementos esenciales para la existencia y validez del contrato; es decir las partes de mutuo acuerdo convinieron en el contrato de opción, como lo es la identificación de las partes que intervienen si son naturales o jurídicas; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal”, por lo que esta Juzgadora considera que estamos en presencia de un contrato de opción compra venta. ASI SE DECIDE.
En virtud de las consideraciones antes transcrita, pasa esta Juzgadora a realizar un análisis de la controversia, por lo que la parte demandante reconvenida expone que suscribió con el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392, en su carácter de Director principal de la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, suscribió un contrato de compra-venta autenticada por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 21, tomo 693, sobre un inmueble constituido por una casa destinada a vivienda familiar, ubicada en la urbanización AGUASAL Municipio Guacara del estado Carabobo, por un precio de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 940.000,00), el cual expone que de esa suma fue entregado como cuota inicial la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,00) quedando un saldo por la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00), que sería pagado mediante un crédito hipotecario solicitado por ante la entidad bancaria BANCARIBE.
Asimismo se evidencia de los alegatos de la parte demandada reconviniente que en la clausula tercera se estableció lo siguiente: “QUE LAS PARTES CONVIENEN QUE LA PRESENTE OPCION TENDRA VIGENCIA DE NOVENTA (90) DIAS CONTINUOS, MAS TREINTA DIAS DE PRORROGA CONTADOS A PARTIR DE LA FIRMA DEL PRESENTE DOCUMENTO ANTE LA NOTARIA PUBLICA RESPECTIVA” es decir, que desde la fecha en que fue suscrito el contrato transcurridos 120 días continuos y que el contrato expiro el día 6 de febrero de 2014, y que cumplido ese término para que los promitentes compradores cumplieran con su obligación principal de pagar el saldo deudor, los promitentes compradores no pagaron el saldo deudor, incumpliendo así con sus obligaciones, alegatos estos hechos por la parte demandada, asimismo señala que el incumplimiento por parte de los promitentes compradores cuando confiesan de manera espontanea al consignar Copia de Constancia de Recepción del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra de fecha 18 de febrero de 2014, es decir, que el contrato ya había expirado, mal pueden los promitentes compradores emplazar a mi representado a cumplir cuando ellos no lo hicieron en los términos previamente pactados. Alega que los promitentes compradores expresan que no han pagado el precio integro del inmueble, ni realizaron dentro del lapso correspondiente deposito u oferta real, lo cual los coloco en situación de mora y evidente incumplimiento, por lo tanto niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte actora en cuanto a que no se realizaron las gestiones necesarias referentes a la firma del contrato definitivo.
Del análisis de las actas procesales se evidencia, que entre los hoy demandantes y la demandada suscribieron contrato de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, en fecha 09 de octubre de 2013, bajo el N° 21, tomo 693, sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida que forma parte de la urbanización AGUASAL etapa I, enclavada dentro de la MACROPARCELA C2, distinguida como parcela 21 ubicada en el sector aguasal, jurisdicción del Municipio Guácara del estado Carabobo, dicha parcela de terreno tiene un área aproximada de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200M2), está comprendido dentro de los linderos y medidas particulares siguientes: SUROESTE: en veinte metros (20 mts) con la parcela 22; NOROESTE: en diez metros (10 mts) con la calle 1; SURESTE: en diez metros (10 mts) con la parcela 10 y NORESTE: en veinte metros (20 mts) con la parcela 20.
En consecuencia, procede esta Juzgadora a valorar cada uno de los elementos probatorios que las partes consignaron para demostrar sus argumentos jurídicos la cual estará a su vez relacionada con la respectiva posición que hayan asumido las partes en el juicio, conforme a los siguientes articulos:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Artículo 509. Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas.

Artículo 510. Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos.

Con relación al documento de opción compra venta autenticada por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia del Estado Carabobo bajo el N° 21, tomo 693, de fecha 09 de octubre de 2013, presentada por ambas partes, esta Sentenciadora los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto es un instrumento privado reconocido el cual no fue objeto de impugnación, desconocimiento o tacha, demostrando así, que efectivamente existe un contrato de compra venta donde las partes asumieron la responsabilidad de cumplir con cada una de las clausulas estipulas en el.
Respecto al cheque de gerencia del Banco BANCARIBE N°0932833 de fecha 25 de marzo de 2014, por la cantidad de quinientos veinte mil bolívares (Bs. 520.000,00). De la revisión efectuada al cheque, observa quien aquí decide, que el mismo fue tachado, desconocido e impugnado por los demandados de autos, pero se evidencia de las actas que conforman el presente expediente que en fecha 28 de julio de 2015, fue recibido misiva del Banco BANCARIBE, mediante informes donde consignan copia del cheque antes identificado, y así ratificando el contenido del mismo, por lo que considera esta Juzgadora que la entidad bancaria ratifica el contenido del cheque antes mencionado, y quien aquí decide le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo, de conformidad con lo establecido en los artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Copias de los siguientes cheques: del Banco BICENTENARIO N°46370102 de fecha 05 de septiembre de 2013, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00); del Banco BOD N°04563386 de fecha 05 de septiembre de 2013, por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00); del Banco VENEZUELA N°S-92, 77000101 de fecha 05 de septiembre de 2013, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,00); del Banco BICENTENARIO N°79950104 de fecha 27 de septiembre de 2013, por la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), esta Juzgadora constata que los cheques antes identificados son parte de la inicial de la compra del inmueble, los cuales fueron reconocidos por la parte demandada, por lo tanto dichos cheques no son objeto de la controversia.
Asimismo consigna junto al libelo de demanda memorándum de fecha 11 de febrero de 2014, emitido por la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5, C.A, donde hace entrega de los documentos restantes para el documento definitivo, se evidencia del mismo que la parte demandada formula tacha, impugnación y desconocimiento del memorándum en su contestación de la demanda, en tal sentido quien aquí decide observa que dicho memorándum fue consignado en original y que en el mismo reposa sello húmedo de la INMOBILIARIA MR 5, C.A., así como firma del ciudadano DAVID MUCI RAMOS, asimismo se constata que dicha tacha e impugnación de fue hecha de forma genérica, es decir los mecanismos para atacar y destruir la fuerza probatoria de un instrumento privado son la tacha y el desconocimiento; y la de un documento público, es la tacha, pero la “impugnación” genéricamente expresada, no es en si misma un mecanismo procesal, por ello, es imprescindible que el tachante manifieste expresamente su voluntad de tachar el documento, expresando igualmente de manera pormenorizada los hechos que le sirvan de apoyo y que se proponga probar. Cuando se proponga la tacha de un documento privado, la parte podrá desconocerlo simultáneamente, debiendo seguirse el procedimiento establecido para el desconocimiento del documento privado en lo referente a la firma y el procedimiento de la tacha de documentos con sujeción a las reglas indicadas para la tacha de los instrumentos en cuanto le sean aplicables según lo dispone el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, y en modo alguno implica que si la tacha de falsedad, es propuesta de manera subsidiaria tenga que esperarse la decisión concerniente del desconocimiento del documento para que comience a correr el lapso de la formalización de la tacha, porque ambos procedimientos marchan paralelamente.
Señala el artículo 1.381 del Código Civil que a la parte a quién se le exija el reconocimiento de un documento privado y se limite a desconocerlo puede también tacharlo formalmente.
Asimismo, el autor Humberto Bello Tabares en su obra: Las Pruebas en el Proceso Laboral, en cuanto al tema, hace referencia a lo siguiente:
“…El desconocimiento viene siendo una de las formas como puede impugnarse en el proceso judicial, la prueba instrumental privada, el cual recae sobre la firma, de manera que si lo que se pretende cuestionar es la firma, la vía procesal es el desconocimiento, en tanto que si la firma resulta cierta y lo falso es el contenido del instrumento…”
En el caso de autos, según nuestro ordenamiento jurídico, dicha documental emanó de ella, y la impugnación fue hecha de forma genérica, no realizo impugnación sobre su contenido y firma, quedando el recaudo con sus plenos efectos por emanar directamente de la parte demandada INMOBILIARIA M.R.5. C.A, asimismo se observa que la parte demandante procura demostrar que la parte demandada hizo entrega de los documentos necesarios para la realización del documento definitivo en fecha 11 de febrero de 2014, es decir fecha posterior al vencimiento del lapso establecido en el contrato de compra venta, es por lo que esta Juzgadora le confiere valor probatorio. Así se establece.
Acuse de recibo de fecha 11 de febrero de 2014, emitido por la apoderada judicial del Banco BANCARIBE dejando constancia de entrega de documento definitivo de venta, esta Juzgadora no le otorga valor probatorio, por cuanto es un documento simple que carece de firmas igualmente por ser un documento privado emanado de terceros el cual no fue ratificado en juicio, todo de conformidad a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Copia de constancia de recepción del documento definitivo de compra venta, emitido por el Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra del estado Carabobo. De la revisión efectuada a dicha documental observa quien aquí decide, que la misma constituye un documento administrativo que otorga plena fe a esta Juzgadora por emanar de un funcionario autorizado para ello, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo.
Constancia emitida por el Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra del estado Carabobo, donde exponen que la parte vendedora no asistió a la Oficina Registral para el Otorgamiento, se constata que la parte demandada formulo tacha y desconocimiento del documento denominado Constancia de no comparecencia, lo cual de la revisión efectuada a dicha documental observa quien aquí decide, que la misma constituye un documento administrativo que otorga plena fe a esta Juzgadora por emanar de un funcionario autorizado para ello, por lo que se le otorga todo el valor probatorio que emana del mismo, asimismo fue ratificado mediante misiva emanada por el Banco BANCARIBE de fecha 28 de julio de 2015, mediante prueba de informes, demostrando así la parte actora que cumplió con lo establecido por las partes, y que realizo las gestiones para cumplir con el fin que era el pago restante de la deuda.
Factura N° 14450, de fecha 16 de enero de 2014, emitida por el escritorio Villalba y Asociados A.C., por un monto de mil ochocientos cuarenta y ocho mil bolívares (Bs. 1.848,00) por concepto de pagos de honorarios profesionales esta Juzgadora no la aprecia por ser documentos privados emanados de terceros de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece lo siguiente:
Los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el juicio ni causantes de las mismas, deberán ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial.
Asimismo las partes solicitaron prueba de informes, a fin de que el Banco BANCARIBE, informe sobre los particulares señalados en el escrito de pruebas., el cual se recibió oficio en fecha 23 de julio de 2015, donde el mismo señala que los ciudadanos GABRIEL MORA y CARMEN EDVIRA ARELLANO, realizaron la solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda, por el monto de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00), anexan documentos que evidencian las gestiones realizadas como: informe técnico de estimación de valor, documento de opción compra venta, constancia emitida por el Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra del estado Carabobo, en fecha 25 de marzo de 2014, donde se indica que el vendedor del inmueble a adquirir por los ciudadanos no asistió a esa Oficina Registral, por lo que considera esta Juzgadora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, a demás se demuestra que evidentemente la parte demandantes formalizaron todos los requisitos correspondiente ante la entidad bancaria antes señala, a los fines de la aprobación de crédito hipotecario solicitado.
Analizados cada una de las pruebas aportadas en este proceso, quien aquí Juzga constata que efectivamente existió una opción de compra venta del inmueble antes identificado y que indudablemente en las clausulas del referido contrato se establecieron el pago y el plazo indicado para realizar el documento definitivo, el cual dicho plazo estipulado por las partes es de 90 días prorrogable por 30 días lapso en el cual debió protocolizarse ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, y esto no ocurrió, además se desprende del sustrato extraído del contrato, que las partes convinieron en que una se comprometía a la entrega del inmueble es decir propiedad, posesión y disfrute y la otra a pagar el precio convenido en lapso de Ciento veinte días.
Por lo que, el contrato no se cumplió en los términos pactados pero hay que determinar cual es la parte que origino tal incumplimiento. De las pruebas aportadas al proceso se determina que el tiempo establecido en el contrato de ciento veinte días (120) no se verifico el pago de la cantidad restante para que la opcionante trasladara la propiedad del inmueble.
En tal sentido, la litis en la presente causa quedo trabada en cuanto a la fecha de vencimiento del contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, así como el cumplimiento del pago restante, por lo cual observa esta juzgadora que en la clausula tercera del referido contrato las partes establecieron lo siguiente:

“…TERCERA: El termino de duración de este contrato es de NOVENTA (90) DÍAS CONTINUOS, MÁS TREINTA (30) DÍAS CONTINUOS DE PRÓRROGA, contados a partir de la firma de este documento, por ante la Notaria Publica competente…”

En tal sentido, la litis esta circunscrita en la fecha de vencimiento del contrato de opción de compra venta, el cual de los documentos acompañados se evidencia que el contrato fue suscrito en fecha 09 de octubre de 2013 por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia; comenzándose a computar los noventa días a partir del presente documento es decir que los noventa días vencieron el 06 de enero de 2014, y que en fecha 07 de enero de 2014 comenzó a transcurrir los treinta (30) días de prorroga venciendo dicho lapso el día 05 de febrero de 2014; por lo que constata esta Juzgadora tal y como se desprende de los elementos probatorios acompañados que en fecha 18 de febrero de 2014, introdujo por ante el Registro Publico los respectivos documentos necesarios para concretar la venta definitiva, es decir tiempo posterior a la fecha del vencimiento del lapso estipulado por las partes para el pago restante, asimismo se verifica que en fecha 14 de octubre de 2013, los demandantes, ciudadanos, JESUS GABRIEL ALEJANDRO MORA ARELLANO y CARMEN EDVIRA ARELLANO BELANDRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nrs. 15.300.866 y 7.050.996, respectivamente, introdujeron la solicitud del crédito hipotecario, es decir en fecha oportuna y dentro del lapso antes mencionado, en tal sentido, considera esta Juzgadora siendo que por causa no imputable a las partes demandantes, la entidad bancaria no aprobó el crédito hipotecario dentro del lapso establecido por las partes, cumpliendo las partes demandantes con todos y cada uno de los recaudos exigidos por el banco así como por ante el registro para la firma del documento definitivo, y considerando esta sentenciadora que los retardos de los bancos o registros no son imputables a las partes suscribientes en virtud de que se tratan de terceros y ese retardo no produce efecto para los contratantes en virtud de que no depende de ellos sino del cumulo de trabajo de los terceros intervinientes en el proceso para la adquisición de la vivienda, como lo son las entidades bancarias y los registros inmobiliarios correspondientes.
De esta manera queda demostrado que la parte demandante cumplió con cada una de sus obligaciones contractuales, debido a que en fecha 14 de octubre de 2013, introdujo por ante la respectiva entidad Bancaria BANCARIBE la solicitud de crédito de línea hipotecaria para la adquisición de vivienda principal, y que esta misma ratifico el cumplimiento del pago por parte de la demandante mediante cheque de gerencia emitido en fecha 25 de marzo de 2014, mediante prueba de informes solicitado por este Tribunal en su oportunidad, dejando constancia que la parte demandada vendedora del inmueble objeto de la presente acción no asistió al acto de otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
Artículo 12. Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
Verificadas las distintas etapas de este procedimiento y analizada la normativa que lo rige, es menester para éste Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, de la siguiente manera:
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003.
Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y visto que el incumplimiento de tal obligación fue por parte de los demandados de autos, por cuanto los mismos no acudieron a la firma del documento definitivo otorgado por la Oficina correspondiente en fecha 25 de marzo de 2014, así como se evidencio que los documentos para tal fin fueron entregados por la parte demandada INVERSIONES MR 5, C.A., en fecha 11 de febrero de 2014, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar CON LUGAR LA DEMANDA INTERPUESTA por los ciudadanos, JESUS GABRIEL ALEJANDRO MORA ARELLANO y CARMEN EDVIRA ARELLANO BELANDRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nrs. 15.300.866 y 7.050.996, respectivamente, contra la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, representada por el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392. Y ASÍ SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN
En la contestación de la demanda la accionada no solo refutó la acción que se sigue en su contra, sino que además reconvino para que convenga o en su defecto sea condena por el Tribunal a lo siguiente:
… “RESOLUCIÓN DE CONTRATO, y en consecuencia se resuelva y extinga el contrato de Opción de Compra Venta autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Valencia Estado Carabobo, bajo el número 21, Tomo 693 de los libros llevados por dicha Notaria, y sean condenados a pagar la cantidad de CIENTO VEINTISEIS MIL BOLIVARES (Bs. 126.000,00) como clausula penal estipulada en la cláusula CUARTA del contrato de marras, indexados adecuadamente más Las Costas y Costos Procesales.
Estimo la Presente demanda en la cantidad de TRES MIL UNA UNIDAD TRIBUTARIA (3001 UT) Unidades Tributarias a razón de CIENTO VEINTISIETE BOL1VARES (Bs 127,00) por unidad Tributaria para un total de TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL CIENTO VEINTISIETE BOLIVARES (Bs. 381.127,00)”…

Señala que el precio pactado por la negociación estipulado en la cláusula SEGUNDA del contrato es por la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 940.000,00) pagando el PROMITENTE COMPRADOR como garantía y seguridad del otorgamiento del documento definitivo de compra venta la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (420.000,00), y el saldo, es decir, la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00) sería pagado por el Promitente Comprador mediante crédito hipotecario, en el lapso estipulado en la cláusula la cual establece: “Las partes convienen que la presente opción tendrá una vigencia de Noventa (90) días continuos, mas treinta (30) días de prórroga, contados a partir de ¡afirma del presente documento por ante la Notario Pública respectiva”
Por cuanto se evidencia que quedo demostrado que la parte demandante reconvenida cumplió cumplió con cada una de sus obligaciones contractuales, debido a que en fecha 14 de octubre de 2013, introdujo por ante la respectiva entidad Bancaria BANCARIBE la solicitud de crédito de línea hipotecaria para la adquisición de vivienda principal, y que esta misma ratifico el cumplimiento del pago por parte de la demandante mediante cheque de gerencia emitido en fecha 25 de marzo de 2014, mediante prueba de informes solicitado por este Tribunal en su oportunidad, dejando constancia que la parte demandada vendedora del inmueble objeto de la presente acción no asistió al acto del documento definitivo de compra venta y tomando en cuenta lo establecido en la Gaceta Oficial N° 40.115 de Fecha 21 de Febrero de 2013, antes transcrito, por lo tanto es forzoso concluir que la reconvención planteada por la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, representada por el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392, es improcedente. ASÍ SE DECIDE.-

DECISIÓN
En mérito a las consideraciones anteriores, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por los ciudadanos, JESUS GABRIEL ALEJANDRO MORA ARELLANO y CARMEN EDVIRA ARELLANO BELANDRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nrs. 15.300.866 y 7.050.996, respectivamente, contra la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, representada por el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. SEGUNDO: SE CONDENA al ciudadano DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392, en su carácter de representante de la INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, a PROTOCOLIZAR el documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida que forma parte de la urbanización AGUASAL etapa I, enclavada dentro de la MACROPARCELA C2, distinguida como parcela 21 ubicada en el sector aguasal, jurisdicción del Municipio Guácara del estado Carabobo, dicha parcela de terreno tiene un área aproximada de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200M2), está comprendido dentro de los linderos y medidas particulares siguientes: SUROESTE: en veinte metros (20 mts) con la parcela 22; NOROESTE: en diez metros (10 mts) con la calle 1; SURESTE: en diez metros (10 mts) con la parcela 10 y NORESTE: en veinte metros (20 mts) con la parcela 20, le corresponde un porcentaje sobre la urbanización aguasal de CERO ENTERO PUNTO CERO CUATROCIENTOS ONCE POR CIENTO (0,0411%), según consta en el documento de parcelamiento de la urbanización, protocolizada por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Guácara, San Joaquín y Diego Ibarra del estado Carabobo, en fecha 26 de noviembre de 1999, bajo el N° 32, tomo 8, protocolo primero, la casa tiene un área de construcción de SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75M2) con la siguiente distribución: una planta, tres habitaciones, dos salas de baño, una sala-comedor, una sala para cocina y lavadero, puesto de estacionamiento, área de jardín y porche de entrada, por ante el Registro Público de los Municipios Guacara, San Joaquín y Diego Ibarra del Estado Carabobo. TERCERO: SE DECLARA SIN LUGAR la reconvención propuesta por la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, representada por el ciudadano, DAVID JESUS MUCI RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.046.392. CUARTO: SE ORDENA a los ciudadanos, JESUS GABRIEL ALEJANDRO MORA ARELLANO y CARMEN EDVIRA ARELLANO BELANDRIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nrs. 15.300.866 y 7.050.996, respectivamente, a cancelar la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00) a la INMOBILIARIA M.R.5. C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 10 de octubre de 2006, tomo 86-A, bajo el N° 31, en virtud que adeudan tal cantidad en relación al pago total del precio de venta. ASI SE DECIDE.
Se advierte a la parte que en caso de incumplimiento voluntario de la presente decisión, una vez que el mismo alcance la firmeza de la cosa juzgada, la presente sentencia equivaldrá al título de propiedad correspondiente, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los quince (15) días del mes de diciembre del Dos mil quince (2015).Años 206° de la Independencia y 155° de la Federación.

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titula
Abg. Juan Carlos López Blanco
Secretario

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado, siendo la una y veinte minutos (01:20 pm) de la tarde.
Abg. Juan Carlos López Blanco
Secretario