TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO CARABOBO.
204° y 155°
PARTE
DEMANDANTE. EDUARDO ELIAS LARES BANEGA, venezolano, mayor de edad, soltero titular de la cédula de identidad No. V16.897.192, de este domicilio.
APODERADO
JUDICIAL CARMEN LISSER INFANTE, ALEJANDRO VIEIRA PERESTELO y FARID EL BASSET PEÑA, mayores de edad, venezolanos, solteros, inscritos en el lnpreabogado bajo los Nros 24498, 86.033 y 209.508, respectivamente, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 7.294.598,13.046.391 y 19.991.936, en ese orden.
PARTE
DEMANDADA. ALEJANDRA DAYANA HERINQUEZ SÁNCHEZ mayor de edad, venezolana, soltera, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 14.069.925.
ASISTENCIA
JUDICIAL LEONEL EDUARDO MARTINEZ, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nros 79.576, titular de la cédula de identidad Nº V-12.606.085, de este domicilio.

MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFININIVA

EXPEDIENTE: N° 25226.

En fecha 14 de octubre de 2014, el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGA, antes identificado, asistido por el ciudadano abogado ALEJANDRO VIEIRA PERESTELO presenta demanda por cumplimiento del contrato de opción de compra venta contra la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SÁNCHEZ. En la misma fecha por sorteo de la distribución correspondió a este Tribunal el conocimiento de la causa. Mediante auto de fecha 15 de octubre de 2014 se le dio entrada baje el Nº 25.226.
En fecha 20 de octubre 2014, se admitió la demanda.
En fecha 17 de noviembre de 2014, el alguacil recibió las expensas necesarias para la citación, y en fecha 01 de diciembre de 2014, el alguacil deja constancia que cito a la parte demandada.
En fecha 04 de febrero de 2015, la parte demandada consigno escrito de contestación y reconvención.
En fecha 10 de febrero de 2015, el tribunal admitió el escrito de reconvención.
En fecha 20 de febrero de 2015, la parte demandante consigno escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 18 de marzo de 2015, las partes consignan escritos de pruebas.
En fecha 30 de marzo de 2015, el tribunal admite los escritos de pruebas presentado por las partes.
En fecha 08 de abril de 2015, tuvo lugar acto de testigo ciudadana MARINA VELAZCO.
En fecha de mayo de 2015, el alguacil de este Tribunal consignan boleta de intimación correspondiente a la ciudadana ALEJANDRA HENRIQUEZ.
En fecha 26 de mayo de 2015, tuvo lugar acto de exhibición de documento.
En fecha 27 de mayo de 205, el alguacil consigna acuse de recibo de los oficios Nrs 187 y 189 de fecha 30 de mayo de 2015.
En fecha 09 de junio de 2015, se recibió por oficio N° ref.: BE-GCO-1765-2015, de fecha 22 de mayo de 2015, procedente del Banco exterior.
En fecha 11 de junio de 2015, se recibió recaudos y anexos provenientes del Instituto Postal Telegráfico.
En fecha 30 de junio de 2015, se recibió oficio N° 187 de fecha 11 de junio de 2015, procedente del BANCO BOD.
En fecha 13 de julio de 2015, se recibió oficio N° 311-2015-056 de fecha 23 de junio de 2015, procedente del Ministerio Popular para Relaciones Interiores y Justicia del Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego.
En fechas 15 de julio de 2015, las partes consignaron escritos de informes.
En fecha 29 de julio de 2015, la parte demandante presenta escrito de observaciones.

ALEGATOS DE LAS PARTES
Parte demandante:
Alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 25 de marzo de 2014, mediante documento autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia del estado Carabobo bajo el N° 31, tomo 83, celebro con la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HERINQUEZ SÁNCHEZ mayor de edad, venezolana, soltera, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 14.069.925, contrato de opción compra venta un apartamento distinguido con el N° 7-3-4, ubicado en la plata tipo nivel tres (03) del modulo o edificio siete (07) de Conjunto Residencial Doral Country Club, Segunda Etapa, que forma parte del sector “A”, ubicado en el sitio denominado “El Rincón” en la Urbanización El Jardín Mañongo en jurisdicción del Municipio Naguanagua del estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de cincuenta y nueve metros cuadrados (59,00 mts2) y consta de las siguientes dependencias: sala comedor, cocina-oficios, una habitación principal con un baño, un estudio convertible y un baño auxiliar, se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con fachada Norte del Edificio; SUR: Con hall de ascensores, escalera y fachada Sur del Edificio; ESTE: Con pared de lindero del apartamento tipo cinco (5); y OESTE: Con fachada Oeste del Edificio. Le corresponde un puesto de estacionamiento, distinguido con el N° 147, ubicado en el nivel estacionamiento. Al referido apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de 0,52977679% sobre las cargas, derechos y obligaciones.
Expone que en la cláusula primera se estableció que sobre el inmueble existe una hipoteca a favor de Banco Occidental de Descuento, Banco Universal C.A. B.O.D., asimismo quedo establecido en la clausula segunda establece el monto de venta del inmueble por la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs.1.100.000.00), y en la cláusula tercera, se pacto los términos de pago los cuales fueron la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00) como inicial o anticipo del precio de venta.
Señala que el inmueble objeto del contrato fue adquirido por la vendedora mediante crédito bancario otorgado por el Banco Occidental de Descuento por la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 338.248,00) constituyéndose para garantizar el cumplimiento de la obligación, hipoteca convencional de primer grado sobre el descrito inmueble hasta por la cantidad de SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 676.496,00) alega que dicha deuda la vendedora se obligo a liberar con anterioridad a la firma del documento definitivo de compra venta para lo cual expone que entrego la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) que constituye mas del cincuenta por ciento de venta para que pagara el préstamo.
Narra que en fecha 16 de septiembre de 2014, acudió a las instalaciones del Banco BOD, llevando dos cheches de gerencia, uno distinguido con el N° 04410842, de fecha 12 de septiembre de 2014 del Banco Exterior a favor del BOD por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 360.552,59) monto equivalente al saldo deudor del crédito hipotecario y el otro cheque distinguido con el N° 04410843 de fecha 12 de septiembre de 2014 del Banco Exterior a favor de la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ por la cantidad de CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y UN CENTIMO (Bs. 139.447,41) que da la suma de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) que representa el saldo deudor, lo cual señala que la parte demandada (VENDEDORA) no se presento.
Por todo lo antes expuesto demanda a la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HERINQUEZ SÁNCHEZ para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
1) En cumplir el contrato de opción de Compra-venta autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, Estado Carabobo, el 25 de Marzo de 2014, anotado bajo el N° 31, Tomo 83, y consecuencialmente a transferirle en plena propiedad el inmueble objeto del contrato constituido por un apartamento distinguido con el N° 7-3-4, ubicado en la Planta Tipo Nivel Tres (03) del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB, SEGUNDA ETAPA, que forma parte del Sector “A”, ubicado en el sitio denominado “EL Rincón” en la Urbanización El Jardín Mañongo en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo.
2) En reconocer como parte del precio del inmueble, la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), que he pagado como anticipo del precio de venta.
3) En recibir la suma de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000.00) equivalente al saldo deudor del precio de venta.
4) Que en caso de no cumplir voluntariamente con la sentencia que haya de dictarse en el presente juicio, la misma sirva de título de propiedad del inmueble descrito, ordenando su protocolización ante la Oficina de Registro respectivo.
5) En pagar las costas y costos del procedimiento.

Parte demandada:
Alega que es cierto que en fecha 25 de marzo de 2014, mediante documento privado celebro un precontrato de opción compra venta con el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, antes identificado, autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Valencia del estado Carabobo bajo el N° 31, tomo 83, del inmueble antes identificado.
Expone que en la cláusula primera se establece la oferta en venta el referido apartamento al opcionante, en la cláusula segunda se establece el monto por el cual se ofrece que el opcionante compre el inmueble por la cantidad de un millón cien mil bolívares (Bs.1.100.000.00).
Narra que en la cláusula tercera, el ciudadano opcionante EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, a su voluntad propone entregar como anticipo al precio de la futura compra la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000.00) los cuales pagó de la forma como se estableció en el documento autenticado, el saldo restante para el momento de la protocolización según lo dicho por el opcionante solicitaría un crédito a la entidad bancaria Banco Occidental de Descuento, Banco Universal C.A. B.O.D. , el cual alega que fue negado.
Que en el parágrafo primero de la cláusula primera se estableció el conocimiento del opcionante de una hipoteca sobre el inmueble a favor - de Banco Occidental de Descuento, Banco Universal C.A. B.O.D.. Señala que se trata de un inmueble hipotecado, donde su actual propietario lo da en opción de venta a un tercero supuesto comprador. El legislador no requiere la autorización del acreedor hipotecario para que se perfeccione la venta. Lo que sí consagra la Ley, es que el registrador haga mención expresa en el documento de venta a registrar o coloque la nota marginal donde se deje constancia, que sobre el inmueble hay gravamen hipotecario de primer o segundo grado a favor del acreedor, a quien identificará. Todo lo anterior, para “salvaguardar los derechos del acreedor” y los terceros, e incluso, los del comprador.
Expresa que según la cláusula cuarta la duración de la presente opción de compra-venta seria de NOVENTA (90) días continuos mas TREINTA (30) días de prorroga contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, lo cual aparece en la parte final del mismo.” Alegando que el opcionante ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, incumplió en forma fehaciente clara y precisa con la referida cláusula al no hacer los trámites necesarios para la protocolización de la compra-venta dentro del lapso establecido. Señala que a partir de la firma del documento, opción de compra-venta, 25 de Marzo de 2014 al 23 de junio de 2014 se cumplieron los noventa días para el cumplimiento de las obligaciones del opcionante y hecho el computo de los treinta días de prorroga se vencieron en fecha 25 de julio de 2014, fecha en que debió haber cumplido el opcionante con sus obligaciones.
Expone en que insiste en que no es necesario para la venta de un inmueble hipotecado liberar la hipoteca y esta como se observa y evidencia del pre contrato de opción de compra-venta no era obligación de su parte liberar la hipoteca, simplemente era darle el borrador de la liberación de la hipoteca tal y como se estableció en la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta. De forma tal que no es cierto que la operación o el negocio jurídico no pudieron concretarse por cuánto no había cumplido con la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el determinado inmueble.

RECONVENCION
Arguye que por todas las razones de hecho y de derecho expuesto, es por lo que el incumplimiento del pre-contrato de opción de compra-venta suscrito por la parte demanda y por el demandante es por parte del demandante ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, al no cumplir con el termino o lapso establecido en la cláusula cuarta del referido instrumento autenticado que contiene la opción de compra-venta, es decir, por haberse vencido el referido lapso contractual y ello se evidencia de la propia demanda y del referido pre-contrato en consecuencia, por haber incumplido con lo pactado es por lo que reconviene al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, antes identificado por incumplimiento de contrato para que se resuelva de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto que la operación de compra-venta no se realizo por causas imputables al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS.
Estima la presente reconvención en la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs.1.100.000), equivalentes a OCHO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y UNO CON CUARENTA Y UNO (8661,41) unidades tributarias.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención propuesta, por ser falsos los hechos en ella narrados y consecuencialmente improcedente el derecho invocado. Manifiesta que la parte demandada pretende la resolución del contrato de opción de compra venta, suscrito en fecha 25 de marzo de 2014 y autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, Estado Carabobo, quedando anotado bajo el N° 31, tomo 83 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaría, sobre el inmueble identificado en autos, basada en un supuesto incumplimiento que le imputa a la parte demandante con respecto a la cláusula cuarta del aludido contrato, el cual ciertamente establece un lapso de noventa días (90) continuos, más una prórroga de treinta (30) días, contados a partir de la autenticación de la referida opción, para la protocolización de la venta definitiva, alegando adicionalmente como fundamento de su pretensión, que no era necesaria la liberación de la garantía hipotecaria que pesa sobre el inmueble, para concretar la mencionada venta definitiva, ya que podía presentar y otorgar el documento de venta en la Oficina de Registro competente, sin la previa liberación de la garantía hipotecaria.
Niega que la parte demandante haya incumplido con su obligación de materializar la venta definitiva en el tiempo estipulado en el contrato, toda vez que, dentro del plazo convenido incluyendo la prórroga contractual, concretamente que en fecha 07 de julio de 2014, mediante comunicación escrita remitida y recibida por la empresa CONSOLITEX, empresa que actuó como corredora y/o intermediaria en la negociación pactada por cuenta de la vendedora, se le notificó que ya nuestro mandante tenía en su poder los restantes QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), equivalentes al saldo deudor del precio para de esta forma finiquitar la venta del inmueble ubicado en Residencias Doral Country, torre 7, piso 3, apartamento 3-4, Urbanización Jardín Mañongo, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, objeto del contrato, manifestando igualmente su interés de que se procediera en forma inmediata en finiquitar la operación de compra venta definitiva.
Relata que de la referida comunicación se prueba de manera clara, que no hay tal incumplimiento, por cuanto la obligación de la parte demandante era de pagar el precio convenido de venta, se concretó dentro del término previsto en el contrato, vale decir, dentro de los noventa 90 días continuos más la prórroga de treinta 30 días. Siendo que de esa manera queda desvirtuado el supuesto incumplimiento por parte de la parte demandante, de la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta referente al termino de duración, por cuanto ya contaba con el dinero para pagar el saldo deudor del precio de venta y la presentación al registro del documento definitivo de venta dependía de la entrega por parte de la vendedora del documento registrado de liberación de hipoteca, o en defecto de éste, del borrador de dicha liberación.
Señala que la demandada de autos argumenta como fundamento de su reconvención que la parte demandante incumplió con su obligación, al no presentar el documento definitivo de venta ante la Oficina de Registro competente, por cuanto según afirma no era indispensable la previa liberación de la garantía hipotecaria, ya que alega que la parte demandante podía perfectamente protocolizar la venta y quedar subrogado en la obligación hipotecaria.
Señala que lo cierto de todo es que la operación de venta definitiva no se concretó debido al incumplimiento o causas imputables a la vendedora, quien valiéndose de artificios y actuando con deliberada negligencia, demoró el otorgamiento de la liberación y venta definitiva, alega que queda demostrado de los documentos probatorios acompañados a la demanda, que adquieren eficacia jurídica probatoria al no haber sido desconocidos, impugnado ni tachados de falsos
De lo antes expuesto alega que queda demostrado de forma clara e inobjetable la improcedencia de la reconvención propuesta.

PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:
De conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil se analizan y juzgan las pruebas promovidas por las partes.
De Las Pruebas Promovidas Por La Parte Demandante
Analizado el precontrato de opción de compra venta acompañado con la demanda, marcado “A” que aparece agregado a los folios 07 al 16, que fuera autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia Estado Carabobo, en fecha 25 de marzo de 2014 merece fe pública, las partes reconocen haber suscrito y el mismo no fue impugnado en ninguna forma de derecho, por lo que este Tribunal le da todo valor y eficacia jurídica. En el mismo se estipuló; En la CLÁUSULA PRIMERA: “LA PROPIETARIA mediante el presente contrato ofrece en venta un (1) inmueble de su propiedad con toda preferencia a EL OPCIONANTE el cual le pertenece según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 20 de Noviembre del 2012, Bajo el 42, Tomo 73, Folio 285, del Protocolo de Transcripción del presente año respectivamente. Además quedó inscrito bajo el Numero 2012.4511, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nro. 311.7.12.1.7015 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012, constituido por: Un (01) apartamento distinguido con el Nro. 7-3-4, ubicado en Planta Tipo Nivel Tres (03), del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB, SEGUNDA ETAPA, que forma parte del sector ubicado en el sitio denominado “El Rincón”, en la Urbanización El Jardín Mañongo, en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo el cual tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (59,00 Mtrs2) y consta de las siguientes dependencias Sala Comedor Cocina Oficios Una (01) habitación principal un (1) baño, un (01) estudio convertible y un (01) laño auxiliar. Le corresponde un puesto de estacionamiento es decir con capacidad para estacionar un (01) vehículo distinguido con el Nro. 147, ubicado en el Nivel Estacionamiento. Al referido apartamento le corresponde un porcentaje de condominio de 0,52977679% sobre las cargas, derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios, conforme al documento de condominio. Protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en Fecha 01 de Marzo de 2010, bajo el N° 34, Folios 1 al 18, Protocola Primero 1°, Tomo 17. Por su parte, EL OPCIONANTE, declara conocer suficientemente, tanto la ubicación, medidas, linderos y demás determinaciones del referido inmueble, y en consecuencia, lo acepta en las condiciones en que se encuentra.
PARAGRAFO PRIMERO: Se deja expresa constancia que EL OPCIONANTE está en conocimiento que sobre el inmueble objeto del presente contrato existe una hipoteca a favor del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO, BANCO UNIVERSAL, C.A, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 20 de Noviembre del 2012, Bajo el No. 42, Tomo 73, Folio 285, del Protocolo de Transcripción del presente año respectivamente. Además quedo inscrito bajo el Numero 2012.4511, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el Nro. 311.7.12.1.7015 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. En tal sentido, es convenio expreso entre “LAS PARTES” que el documento de liberación de hipoteca, se protocolizará antes de la protocolización del documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro Público correspondiente.
Firma de LA PROPIETARIA.
Del Precio Convenido
SEGUNDA: Y yo, ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ, anteriormente identificada, ofrezco el inmueble de mi propiedad objeto de este contrato por la cantidad de, UN MILLON CIEN MIL BOLIVARE3 (Bs. 1100.000,00) Nombre Legible y Firma de LA PROPIETARIA.
Y yo, EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, anteriormente identificado, declaro por el presente documento que estoy de acuerdo y acepto, el precio por el cual se me ofrece el inmueble objeto de este instrumento.
Forma de Pago
TERCERA: Y yo, EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, antes identificado, propongo entregar corno anticipo del precio de la futura compra venta, la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES cuales indico la forma en que serán pagados más adelante, y el saldo restante, es decir; la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (BS.500.000,ºº) Todas las sumas de dinero entregadas por EL OPCIONANTE a LA PROPIETARIA con anterioridad a la protocolización del documento definitivo de compra venta serán imputados como parte de pago del precio del inmueble solo en el caso de que este se celebre.
Del Término de Vigencia
CUARTA: La duración de la presente opción de compra-venta será de noventa (90) días continuos mas TREINTA (30) días de prorroga contados a partir de la fecha de la firma presente documento, la cual aparece en la parte final del mismo. EL De los De los Recaudos de LA PROPIETARIA
QUINTA: Conforme a lo dispuesto en la cláusula anterior, LA PROPIETARIA deberá entregar a EL OPCIONANTE la siguiente documentación con tres (03) juegos de copias: a.) original de solvencia municipal; b.) original de cédula catastral; c.) original de solvencia de hidrocentro; d.) Solvencia de electricidad; e) original de planilla de forma 33 o constancia de Vivienda Principal, según el caso y f.) Solvencia de condominio si es el caso, si aplica; h.) Cualquier otro documento que sea exigido por la Oficina de Registro Público correspondiente en su oportunidad; todos estos documentos deben estar vigentes para la fecha en que se protocolizará el documento definitivo de compra-venta y entregados máximo en Veinte (20) días a partir de la firma del presenta documento prevista en este documento para la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
De los Recaudos de EL OPCIONANTE.
SEXTA: Por su parte, EL OPCIONANTE, se cronometre a entregar a LA PROPIETARIA, fecha tope de Veinte (20) días a partir de la firma del presente documento, la siguiente documentación con tres (03) juegas de copias: a) original de la planilla de pago del Impuesto Municipal sobre Transacciones Inmobiliarias; y b.) copia del cheque de gerencia por el monto QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Ss. 500.000,00) correspondiente al saldo establecido para la protocolización, c ) copia del Registro de Información Fiscal RIF. Y copia de la Cédula de Identidad con su estado civil vigente, d ) cualquier otro documento que sea exigido por la Oficina de Registro Publico correspondiente en su oportunidad todos estos documentos deben estar vigentes para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta.
SEPTIMA: Yo, ALIEJANDRAYANA HENRIQUEZ SÁNCHEZ, declaro; que es mi voluntad que en caso de que se incumpliera con las fechas de pagos acordadas en este instrumento o la operación de compra-venta definitiva no se materialice por causas imputables al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, podré retener para mí de lo recibido como anticipo del precio de la futura compra-venta hasta la fecha del incumplimiento como indemnización por los posibles daños y perjuicios que me pudieran ser ocasionados el TREINTA POR CIENTO (30%) de ellas, debiendo devolver inmediatamente restante al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS.
Y yo EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS declaro; que es mi voluntad que en caso de que la operación definitiva de compra-venta, no se materialice dentro del término previsto para ello por causas imputables a la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ, esta me deberá reintegrar inmediatamente lo recibido como anticipo del precio de la futura compra venta hasta esa fecha, además de estar obligada a pagar en esa oportunidad como indemnización de los posibles daños y perjuicios que le pudieran ser ocasionados una suma adicional equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) de lo recibido en calidad de anticipo hasta ese momento….”
Con relación al documento acompañado con la demanda marcado “B” que aparece agregado a los folios 17 al 28 registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo en fecha 20 de noviembre de 2012 inscrito bajo el Nº 2012.4511, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 311.7.12.1.7015, y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012. Este Tribunal lo valora de conformidad con el artículo 1.357 y siguiente del Código Civil por ser un documento público. Del cual se evidencia que la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ, es la propietaria del inmueble descrito y dado en opción de compra venta al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS. Prueba que lo adquirió de la sociedad mercantil INVERSIONES TEMBELCA C:A., prueba que sobre el referido inmueble pesa o pesaba garantía hipotecaria convencional de primer grado a favor de la entidad BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO BANCO UNIVERSAL C-.A.
Con relación al documento acompañado con la demanda marcado “C”, que aparece agregado a los folios 29 al 30 carece de firma de las partes por lo que carece de eficacia jurídica sin embargo aparece el visto bueno y estampada la firma del abogada redactora MARITZA CAROLINA PAÉZ CASAÑEZ, del contenido de mismo se evidencia que es el borrador de la cancelación del gravamen hipotecario que pesa o pesaba sobre el inmueble dado en opción de compra venta y la venta del mismo.
Con relación al recibo de transferencia bancaria que fuera acompañado con la demanda .marcado “D” y que aparece agregado al folio 31, donde el Banco Banesco banco Universal C. A. transfiere a la cuenta 01050040151040294154 constituye un documento electrónico o mensaje de datos regulado por el Decreto con Fuerza de Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, publicado en la Gaceta Oficial de La República Bolivariana de Venezuela de fecha 13 de diciembre de 2000 y que es oportuno puntualizar que la Ley le da al mansaje de datos el mismo valor probatorio que un documento privado simple así lo establece el artículo 4 de la Ley Sobre Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, que establece: “Artículo 4.- Los Mensajes de Datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos, sin perjuicio de lo establecido en la primera parte del artículo 6 de este Decreto-Ley. Su promoción, control, contradicción y evacuación como medio de prueba, se realizará conforme a lo previsto para las pruebas libres en el Código de Procedimiento Civil.
La información contenida en un Mensaje de Datos, reproducida en formato impreso, tendrá la misma eficacia probatoria atribuida en la ley a las copias o reproducción fotostáticas.
Ahora bien, es así como el artículo 4 de la referida ley especial, le da valor probatorio entre las partes intervinientes en el negocio jurídico digital y frente a terceros mientras no sea impugnada , desvirtuada desconocida o tachada o contradicha a través de otro medio de prueba y en consecuencia la Ley le dio la categoría de un principio de prueba por escrito en lo que se refiere al documento electrónico, como consecuencia de lo dicho este Tribunal al no ser impugnado el referido documento le da valor probatorio como un principio de prueba por escrito en que el banco BANESCO debitó de la cuenta 0134-3057300 y transfirió a la cuenta 010500040151040294154 la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,ºº) y así se decide.
Con relación al instrumento que marcado con la letra “E” acompañara con la demanda y que aparece al folio 33 al 34 de un acta notarial, este Tribunal observa que la Ley de Registro Público y del Notariado establece el artículo 74 ordinal 13.” Los Notarios o Notarias son competentes, en el ámbito de la jurisdicción, para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter particularmente de los siguientes:
Omissis.
“13. Transcripciones en acta o por cualquier medio de reproducción o de grabación del contenido de archivos públicos o de documentos privados, siempre y cuando no esté expresamente prohibido en el primer caso, o lo autorice el dueño o depositario del documento, en el segundo caso.”.
Con fundamento a este artículo se produjo el referido instrumento que en la solicitud se expresó: Yo, EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-16.897.192, e inscrito en el Registro de Información Fiscal (R.I.F.) bajo el N° V-16897192-O, asistido en este acto por la abogado MARITZA CAROLINA PAEZ CASAÑEZ, venezolana, mayor de edad, domiciliado en Valencia, Estado Carabobo, titular de la Cédula de Identidad Número: V-17.072.337, Abogado ejercicio, e inscrito en el I.P.S.A, bajo el número 128.289, comparezco por ante esta Notaria a los fines de solicitar: Se traslade y se constituya la Notaria de conformidad con articulo 74 literal 13 de la LEY DE REGISTRO PUBLICO Y DEL NOTARIADO, a los fines de evacuar la presente Acta Extrajudicial, en las instalaciones del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO ubicadas en la Torre Banco Occidental de Descuento, Piso 2, Gerencia de Banca Hipotecaria, en jurisdicción del Municipio Valencia Estado Carabobo.
Ahora bien ciudadana Notaria, el presente justificativo que se insta a través de esta solicitud es con la finalidad de que esta Notaria deje constancia de los siguientes particulares:
1) Que se deje constancia si se presento al momento de la firma del documento definitivo de venta del apartamento distinguido con el Nro. 7-3-4, ubicado en la Planta Tipo Nivel Tres (03), del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB, SEGUNDA ETAPA, que forma parte del sector “A”, ubicado en el sitio denominado “El Rincón”, en la Urbanización El Jardín Mañongo, en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, estipulada para las 2:00 pm, por ante las instalaciones de del BANCO OCCIDENTAL DE DESCUENTO ubicadas en la Torre Banco Occidental de Descuento, Piso 2, Gerencia de Banca Hipotecaria, en jurisdicción del Municipio Valencia Estado Carabobo, el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS.
2) Que se deje constancia si se presento al momento de la firma del documento definitivo del apartamento distinguido con el Nro. 7-3-4, ubicado en la Planta Tipo Nivel Tres (03), del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB, SEGUNDA ETAPA, que forma parte del sector “A” ubicado en el sitio denominado “El Rincón”, en la Urbanización El Jardín Mañongo en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, la ciudadana. ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ, de nacionalidad venezolana mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.069.925 e inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nro. V-14069925-6, notificados para el otorgamiento del respectivo documento de venta en comunicación escrita que anexamos a la presente solicitud.
3) Que se deje constancia si se encuentra presente el apoderado del Banco Occidental de Descuento, la ciudadana MARIA ANTONIA ARGUELLES venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No y-, 4179.535, para la firma del documento definitivo de venta del apartamento distinguido con el Nro. 7-3-4, ubicado en la Planta Tipo Nivel Tres (03), del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB SEGUNDA ETAPA, que forma parte del sector “A”, ubicado en el sitio denominado “El Rincón”, en la Urbanización El Jardín Mañongo, en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo.
4) Que se deje constancia si se presento al momento de la firma del documento definitivo de venta del apartamento distinguido con el Nro. 7-3-4, ubicado en la Planta Tipo Nivel Tres (03), del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB, SEGUNDA ETAPA, que forma parte de1 del sector “A”, ubicado en el sitio denominado “El Rincón”, en la Urbanización El Jardín Mañongo, en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo algún funcionario debidamente autorizado por la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo; a los fines de realizar el otorgamiento del documento definitivo de venta del inmueble antes mencionado. De ser positiva la repuesta que se identifique.
5) Que se deje constancia si el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, se presentó con los cheques de gerencia correspondientes al saldo deudor del precio de venta, y de ser positivo que se identifiquen los mismos.
6) Que se deje constancia de cualquier otro particular que el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, actuando en sus caracteres antes identificados se reserve para el momento de la práctica de la referida Acta Extrajudicial.”…”.
Es evidente que existe confusión en el solicitante cuando fundamenta la solicitud en la Ley de Registro Público y del Notariado en el artículo 74 ordinal 13: establece “Los Notarios o Notarias son competentes, en el ámbito de la jurisdicción, para dar fe pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter particularmente de los siguientes: ordinal
Omissis.
. 13. Transcripciones en acta o por cualquier medio de reproducción o de grabación del contenido de archivos públicos o de documentos privados, siempre y cuando no esté expresamente prohibido en el primer caso, o lo autorice el dueño o depositario del documento, en el segundo caso.”.
Pus no se trata de una trascripción y no se corresponde con ninguno de los supuestos establecidos en la norma antes compulsada, la naturaleza de la solicitud es una inspección judicial extralitem y en la cual la parte demandada no tuvo el control de la prueba por lo que este Tribunal no la valora y así se decide.
Con relación al documento acompañado con la demanda marcado “F” que aparece al folio 40, por tratarse de un documento administrativo emanado de un funcionario competente lo valora el Tribunal como tal y determina que el ciudadano MANUEL EUGENIO ESTRADA PEÑA, CÉDULA N° V-10.231.592, presentó ante la Oficina de Registro ´Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo un documento Naturaleza del Acto Jurídico: Liberación y Venta. Fecha de otorgamiento LUNES, 25 de Agosto de 2014. Traslado: Recaudos entregados Documento de Identidad, Timbres Fiscales con un valor equivalente a Bs. 13,00, Registro de Vivienda Principal, Planilla de Pagos Municipales. Certificado de Solvencia Municipal, Ficha Catastral, Comprobante Bancario y Certificado de Solvencia de Agua.
Con relación al instrumento acompañado con la demanda marcado “G” folio 41, copia de una comunicación dirigida por el demandante a la sociedad mercantil CONSOLITX de fecha 07 de julio de 2014 no proviene de la demandada por lo que no se le da valor ni eficacia jurídica y así se decide.
Con relación al documento electrónico, acompañado con la demanda marcado “H” que aparece agregado al folio 42 le da valor probatorio entre las partes intervinientes en el negocio jurídico digital y frente a terceros mientras no sea impugnada, desvirtuada desconocida o tachada o contradicha a través de otro medio de prueba y en consecuencia la Ley le dio la categoría de un principio de prueba por escrito en lo que se refiere al documento electrónico, como consecuencia de lo dicho este Tribunal al no ser impugnado el referido documento le da valor probatorio como un principio de prueba por escrito en que se le solicita a la ciudadana ALEJANDRA HENRIQUEZ en el cual se expresa: “… le hemos estado llamando en reiteradas oportunidades para saber si usted paso por las oficinas del Banco donde dejo el documento definitivo de Liberación-venta para el respectivo visto bueno del Banco que libera (Banco Occidental de Descuento Banco Universal, C.A.), debido a que nos informaron que el documento ya está listo desde hace dos días y usted no ha ido a retirado, por favor se le agradece pasar, estamos únicamente en espera del mismo para programar la protocolización de1 inmueble,…”
El anexo “I” telegrama agregado a los folios 38 donde se le hace saber a la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ la oportunidad de la firma del documento de definitivo de compra venta será en las oficinas del banco BANESCO BANCO UNIVERSAL C. A. remitido por el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGA no tiene acuse de recibo por lo que este Tribunal no lo valora y así se decide.
Con relación al recaudo acompañada con la demanda marcada “G”, comunicación de fecha 7 de julio del 2014 que aparece agregada al folio 41, emitida por el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BENEGA a la sociedad mercantil CONSOLITEX BIENES RAICES no proviene de la demandada por lo que no la volara el Tribunal y así lo decide.
Con relación al instrumento que aparece agregado al folio 43 acompañado con la demanda marcado “K”,, comunicación de fecha 01 de agosto de 2014 remitida por la demandada ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ en la cual se expresa:” PARA: DPTO. DE PROTOCOLIZACION
DE: ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ
HEMOS RECIBIDO:
Original del documento definitivo de liberación-venta con el respectivo visto bueno del Banco que libera Occidental de Descuento, Banco Universal, C.A.
PENDIENTE POR CONSIGNAR:
Fotocopia del estado de cuenta proyectado a la fecha de firma que indique el BCO.
Del inmueble constituido por: Un (01) apartamento distinguido con el Nro. 7-3- 4, ubicado en la Planta Tipo Nivel Tres (03), del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB, SEGUNDA ETAPA, que forma parte del sector “A”, ubicado en el sitio denominado “El Rincón”, en la Urbanización El Jardín Mañongo, en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo de la referida comunicación se desprende que la ciudadana demandada consignó en fecha 01 de Agosto de 2014, los documentos a que se refiere la comunicación. Lo valora el Tribunal como un documento privado dirigido a un tercero con relación a la venta del inmueble objeto del precontrato de opción de compra venta.
Los medios probatorios valorados en el capitulo anterior se refieren a los instrumentos acompañados con la demanda.
Con relación a los medios probatorios promovidos en la oportunidad procesal del lapso probatorio la parte demandante en los diferentes numerales promovió:
1). El contrato de opción de compra venta autenticado en fecha 25 de marzo de 2014 por ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia, estado Carabobo el cual fue acompañado con la demanda marcado “A” ya fue valorado en un capitulo precedente. El cual ambas parte lo promovieron como medio de prueba
2) El documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Naguanagua del estado Carabobo en fecha 20 de noviembre de 2012, bajo el Nº 42 Tomo 73, folios 285del Protocolo de Transcripción de ese año, inscrito bajo el Nº 2012,4511 Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el Nº 311.7.12.1.7015 el cual fue anexado marcado “B” con la demanda. El referido medio probatorio fue valorado anteriormente.
3) “Original de la inspección Extrajudicial evacuada por la Notaría Pública Cuarta de Valencia, Estado Carabobo, de fecha 16 de Septiembre de 2014, el cual fue anexado a la demanda marcado “E” el referido instrumento fue valorado anteriormente..
Con relación al orinal 1) del escrito de promoción de pruebas. El documento acompañado con la demanda marcado “F” fue valorado anteriormente.
Con relación al ordinal 2) documento marcado “L” acompañado con el escrito de promoción de pruebas, lo valora el Tribunal con documento público administrativo de fecha 17 de Marzo de 2015 se evidencia que el documento definitivo de liberación y venta del inmueble objeto de la opción de compra venta fue anulado de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Registro Público y Notariado y que el documento fue presentado en fecha 20 de Agosto de 2014.
DE LAS TESTIMONIALES, con relación a la testifical de la ciudadana MARIANA VELAZCO promovida por la parte actora de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, representante del departamento de protocolización de la sociedad mercantil CONSOLITEX BIENES Y RAICES C.A., para que mediante testimonio ratifique en su contenido y firma la correspondencia electrónica por ella enviada desde a cuenta de correo: mailto protocolizacion@consolitex.org, en fecha 03 de septiembre de 2014, dirigida tanto a la ciudadana YECIRET SILVERA, analista de la Gerencia de Banca Hipotecaria de Valencia del Banco Occidental de Descuento como a la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SÁNCHEZ, donde modifica la fecha del otorgamiento para el día 09 de septiembre de 2014 y se adjunta la planilla emitida por el Registro Público del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, así como se solícita la disponibilidad de la apoderada del banco MARIA ANTONIA ARGUELLES y el estado de cuenta o posición deudora proyectada para esa fecha 09 de septiembre de 2014, para elaborar el cheque de gerencia para la cancelación total del préstamo, la cual se anexa con este escrito de promoción de prueba, marcado con la letra “M”.. el referido documento aparece agregado al folio 80 se le da valor probatorio entre las partes intervinientes en el negocio jurídico digital y frente a terceros mientras no sea impugnada, desvirtuada desconocida o tachada o contradicha a través de otro medio de prueba y en consecuencia la Ley le dio la categoría de un principio de prueba por escrito en lo que se refiere al documento electrónico, como consecuencia de lo dicho este Tribunal al no ser impugnado el referido documento le da valor probatorio como un principio de prueba por escrito. La declaración testifical recogida en acta aparece agregada al folio 92, debe este Tribunal hacer la acotación siguiente: si bien es cierto que la emisora de la comunicación ciudadana MARIANA VELAZCO no es menos cierto que la parte promovente no pidió al momento de la declaración testifical se le pusiera a la vista el documento a reconocer en su contenido y debe el promovente solicitar se le ponga a su vista el documento a reconocer el contenido para que adquiera su valor y eficacia jurídica. Sin embargo, el mismo se valora como quedó dicho por ser un documento electrónico.
Con relación a la prueba de informe solicitada mediante oficio Nº 190 y admitida el Tribunal observa que el informe presentado por el BANCO EXTERIOR que se encuentra agregada al folio 104.se le da valor probatorio con respecto a :
“ 1) Efectivamente con fecha 12 de Septiembre de 2014 se emitió un Cheque de Gerencia N° 04410842 a nombre del Banco Occidental de Descuento, Banco Universal C.A. por la cantidad de Bs.F.360.552,59 TRESCIENTOS SESENTA MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y DOS BOLIVARES CON 59/100 con cargo a la cuenta 0115-0044-72- 4002113145.
2) Efectivamente con fecha 12 de Septiembre de 2014 se emitió un Cheque de Gerencia N° 04410843 a nombre ALEJANDRA DAYANNA HENRIQUEZ, por la cantidad de Bs.F.139.462,41 CIENTO TREINTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTO CUARENTA Y SIETE BOLI VARES CON 411100 con cargo a la cuenta 0115-0044-724002113145”.
No arroja la referida información elementos de convicción con relación a lo debatido en el proceso de incumplimiento del precontrato de opción de compra venta y así se decide.
Con relación al informe solicitado al Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL) cuya información solicitada se encuentra agregada al folio 110 en la cual se expresa: “En cumplimiento con la solicitud del oficio No. 189 de fecha 30 de Marzo de 2015 emanada de su despacho, hacemos constar y certificar que fue consignado en la oficina de El Trigal del INSTITUTO POSTAL TELEGRAFICO DE VENEZUELA (Ipostel), un telegrama Urgente con Acuse de Recibo identificado con el número CBXAE-9046 de fecha 10 de septiembre de 2014 por el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, el cual fue dirigido a la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ, en la Urbanización Terrazas de San Diego Country, casa A-3 Sector El Palmero San Diego Edo. Carabobo.” No consta en autos que la ciudadana haya recibido el referido telegrama por lo que no lo valora el Tribunal.
Con relación a la prueba de informe solicitada mediante oficio Nº 187 y admitida el Tribunal observa que el informe presentado por el BANCO OCIDENTAL DE DESCUENTO Banco Universal C.A., que se encuentra agregada al folio 122. No se le da valor probatorio por cuanto no aporta ningún elemento de convicción para la solución de lo debatido en la causa.
Con relación al informe presentado por la Oficina de Registro Público de los municipios Naguanagua y San Diego este Tribunal le da valor probatorio a su contenido que expresa: “grato dirigirme a Usted, con un saludo Bolivariano y patriótico a los fines de comunicarle acuse de recepción de su Oficio N° 188, de fecha 30 de Marzo de 2015, emanada por su despacho y recibida en esta Oficina en fecha 17 de Junio de 2015; en relación al expediente Nro.25.226, llevado por su Tribunal, en este sentido esta Oficina Registral le informa:
1. El documento signado con el Número de Tramite Nro. 311.2014.3.1543 fue presentado por el Ciudadano MANUEL EUGENIO ESTRADA PEÑA con Cedula de Identidad Nro. V- 10.23 1.592 con los actos de Liberación y Venta.
2. El documento antes mencionado fue presentado el 20-8-2014 e igualmente el documento se encuentra ANULADO según las notas en su documento de origen. Los otorgantes según la nota de registro, anulada respectivamente: MARIA ANTONIA ARGUELLES titular de Cedula de Identidad V-4.179.535 representante de la Persona Jurídica BANCO OCCIDENTAL DEL DESCUENTO, Banco Universal, C.A., ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SÁNCHEZ Titular de la Cedula de Identidad Nro. V-14.069.925 y EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS Titular de la Cedula de Identidad V- 16.897.192.
3. El otorgamiento del Documento en cuestión fue programada la cita para el día Veinticinco (25) de Agosto del 2.014.
4. En nuestra Oficina presentamos problemas con el Servidor desde el 20 de Agosto del Año 2.014 hasta el 30 de Agosto del Año 2014”.

De Las Pruebas Promovidas Por La Parte Demandada.
Promueve como prueba el documento autenticado por ante la Notaria Cuarta de Valencia de fecha 25 de marzo de 2014 quedando anotado bajo el Nº Nº 31, Tomo 83 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría donde suscribió el precontrato de opción de compra venta con el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS,
Instrumento que fuera ya valorado por este Tribunal. El referido contrato se realizó sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 7-3-4, ubicado en la Planta Tipo Nivel Tres (03), del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB, SEGUNDA ETAPA, que forma parte del sector “A”, ubicado en el sitio denominado “El Rincón”, en la Urbanización El Jardín Mañongo, en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo. Pues bien el determinado inmueble se determina específicamente en la presente sentencia, el cual tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (59,00mts2) Al referido apartamento le corresponde u porcentaje de condominio 0,52977679% sobre las cargas, derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios conforme al documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 01 de marzo de 2010, bajo el N° 34, folios 1 al 18, Protocolo Primero, Tomo 17. Dicho apartamento fue adquirido por la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SÁNCHEZ, según documento protocolizado en la citada Oficina de Registro, en fecha 20 de Noviembre de 2012, bajo el N° 42, Tomo 73, folios 285 del Protocolo de transcripción de ese año, inscrito bajo el N° 201 2.4511, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 311.7.12.17015 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012.
Promueve como prueba documento emitido por el acreedor hipotecario que es el borrador de la liberación de hipoteca Instrumento que fuera ya valorado por este Tribunal, señalándose que el mismo carece de firma de las partes por lo que carece de eficacia jurídica sin embargo aparece el visto bueno y estampada la firma del abogada redactora MARITZA CAROLINA PAÉZ CASAÑEZ, del contenido de mismo se evidencia que es el borrador de la cancelación del gravamen hipotecario que pesa o pesaba sobre el inmueble dado en opción de compra venta y la venta del mismo.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
PRIMERO: En el presente caso, la parte actora ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, demanda a la ciudadana, ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SÁNCHEZ por cumplimiento del Pre Contrato de Opción de Compra Venta, de un Inmueble sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 7-3-4, ubicado en la Planta Tipo Nivel Tres (03), del Módulo o Edificio Siete (07) del CONJUNTO RESIDENCIAL DORAL COUNTRY CLUB, SEGUNDA ETAPA, que forma parte del sector ”A” Ubicado en el sitio denominado “El Rincón”, en la Urbanización El Jardín Mañongo, en Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo. Pues bien el determinado inmueble se determina específicamente en la presente sentencia, el cual tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (59,00mts2). Al referido apartamento le corresponde u porcentaje de condominio 0,52977679% sobre las cargas, derechos y obligaciones de la comunidad de propietarios conforme al documento de condominio protocolizado ante la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 01 de marzo de 2010, bajo el N° 34, folios 1 al 18, Protocolo Primero, Tomo 17. Dicho apartamento fue adquirido por la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SÁNCHEZ, según documento protocolizado en la citada Oficina de Registro, en fecha 20 de Noviembre ‘de 2012, bajo el N° 42, Tomo 73, folios 285 del Protocolo de transcripción de ese año, inscrito bajo el N° 201 2.4511, asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 311.7.12.17015 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012,
La demanda de cumplimiento del referido precontrato es por el incumplimiento con las obligaciones establecidas en el referido Contrato, para la protocolización definitiva del documento en el Registro Inmobiliario. Al argumento anterior se opuso la parte demandada reconveniente, alegando que ha sido la parte actora quien no cumplió con lo establecido en el precontrato de opción de compra venta, ya estaban vencidos el plazo y la prórroga que se le otorgó, reconviniendo a la parte actora por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta,
El Tribunal observa: La Acción Resolutoria constituye la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. La resolución es pues, la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Los Artículos 1.133, 1.159, 1.160 y 1.167, del Código Civil, establecen lo siguiente: Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Artículo 1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fé y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.
Artículo 1.167: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.
Asimismo, conforme a lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.154 del Código Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
SEGUNDO: Esta Sentenciadora observa que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y contenido del Contrato de opción de compra venta, que sirve de fundamento tanto a la acción como a la reconvención, quedando fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho contrato, tales como: su existencia, naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones que cada una de las partes asumió.
TERCERO: En cuanto a los hechos controvertidos que forman parte del debate probatorio, se evidencia que la parte actora, no logró probar que la parte demandada en el lapso establecido en el contrato de opción a compra venta no cumplió con todas las obligaciones inherentes para la protocolización del documento definitivo y se desprende que las partes en su Cláusula CUARTA establecieron de común acuerdo, que la opción de compra venta tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de dicho documento, más una prórroga de treinta (30) días continuos, es decir, que a partir del día 25 de marzo de 2014, cuando se autenticó el Contrato de Opción de Compra Venta, comenzó a contarse el plazo establecido de noventa (90) días continuos, el cual según cómputo tenemos en el mes de marzo 2014 transcurrieron contados al día siguiente de la autenticación del documento 26, 27, 28, 29, 30 y 31 del mes de marzo 2014 en el mes de abril del mismo año los 30 días calendario, en el mes de mayo de 2014, los 31 días calendario, venciendo los noventa (90) días el 23 de junio de 2014 más los treinta (30) días del mes de prorroga contados a partir de finalizar los noventa o sea 23 de junio de 2014, fecha en que comenzó a correr la prórroga convencional de treinta (30) días establecida por las partes en el mencionado contrato, la cual venció el día 23 de julio de 2014. En la Cláusula séptima se estableció: ” SEPTIMA: Yo, ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ, declaro; que es mi voluntad que en caso de que e incumpliera con las fechas de pagos acordadas en este instrumento o la operación de compra-venta definitiva no se materialice por causas imputables al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, podré retener para mí de lo recibido como anticipo del precio de la futura compra-venta hasta la fecha del cumplimiento como indemnización por los posibles daños y perjuicios que me pudieran ser ocasionados el TREINTA POR CIENTO (30%) de ellas, debiendo devolver inmediatamente restante al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS.
Yo, EDARDO ELIAS LARES BANEGAS declaro; que es mi voluntad que en caso de que la operación definitiva de compra-venta, no se materialice dentro del término previsto para ello por causas imputables a la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ, esta me deberá reintegrar inmediatamente lo recibido como anticipo del precio a futura compra venta. hasta esa fecha, además de estar obligada a pagar en esa oportunidad como indemnización de los posibles daños y perjuicios que le pudieran ser ocasionados una suma adicional equivalente al TREINTA POR CIENTO (30%) de lo recibido en calidad de anticipo hasta ese momento.”
CUARTO: La doctrina señala como característica principal de la cláusula penal, la de ser una indemnización sustitutiva de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación. Igualmente señala la doctrina como efecto principal de la cláusula penal, el que ésta excluye la posibilidad de que el acreedor pueda reclamar indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento culposo del deudor, salvo pacto en contrario; es decir, cuando las partes acuerdan que la cláusula penal no excluye la indemnización de daños y perjuicios distintos a los compensados por la cláusula penal.
Ahora bien, del contenido de la Cláusula SEPTIMA del Contrato con Opción de Compra Venta celebrado, se evidencia que las partes de común acuerdo pactaron cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. Siendo así, existe como consecuencia del vencimiento del término del precontrato de opción compra que pactaron las partes en la cláusula CUARTA y establecieron de común acuerdo, que la opción de compra venta tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha de autenticación de dicho documento, más una prórroga de treinta (30) días continuos, es decir, que a partir del día 25 de marzo de 2014, cuando se autenticó el Contrato de Opción de Compra Venta, comenzó a contarse el plazo establecido de noventa (90) días continuos, el cual según cómputo tenemos en el mes de marzo 2014 transcurrieron contados al día siguiente de la autenticación del documento 26, 27, 28, 29, 30 y 31 del mes de marzo 2014 en el mes de abril del mismo año los 30 días calendario, en el mes de mayo de 2014, los 31 días calendario, venciendo los noventa (90) días el 23 de junio de 2014 más los treinta (30) días del mes de prorroga contados a partir del finalizar los noventa o sea 23 de junio de 2014, fecha en que comenzó a correr la prórroga convencional de treinta (30) días establecida por las partes en el mencionado contrato, la cual venció el día 23 de julio de 2014 sin se cumpliera con la obligación principal. ASI SE DECIDE.

DE LA RECONVENCION
En la contestación de la demanda la accionada no solo refutó la acción que se sigue en su contra, sino que además reconvino a la parte demandante ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, por no cumplir con el termino o lapso establecido en la cláusula cuarta del referido instrumento autenticado que contiene la opción de compra-venta, es decir, por haberse vencido el referido lapso contractual y ello se evidencia de la propia demanda y del referido pre-contrato en consecuencia, por haber incumplido con lo pactado es por lo que reconviene al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS, antes identificado por incumplimiento de contrato para que se resuelva de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto que la operación de compra-venta no se realizo por causas imputables al ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS.
Estima la presente reconvención en la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs.1.100.000), equivalentes a OCHO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y UNO CON CUARENTA Y UNO (8661,41) unidades tributarias
En tal sentido, observa esta Juzgadora que durante el iter procesal la parte demandada reconviniente demostró que la parte demandante no cumplió con el plazo estipulado por las partes el cual era de 90 días prorrogable por 30 días lapso en el cual debió protocolizarse ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, lo cual las partes lo establecieron de común acuerdo, y que el mismo comenzó a computarse desde la fecha de autenticación de dicho documento, es decir, desde el día 25 de marzo de 2014, cuando se autenticó el Contrato de Opción de Compra Venta, y en fecha 23 de junio de 2014, comenzó a correr la prórroga convencional de treinta (30) días establecida por las partes en el mencionado contrato, la cual venció el día 23 de julio de 2014, y siendo que la fecha fijada para el documento definitivo de venta era para el día 16 de septiembre de 2014, tiempo después del lapso establecido en el contrato suscrito por las partes, por lo tanto considera esta Juzgadora declarar con lugar la reconvención propuesta por la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HERINQUEZ SÁNCHEZ mayor de edad, venezolana, soltera, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° 14.069.925. ASÍ SE DECIDE.-

DECISIÓN
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil , Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA de cumplimiento del precontrato de opción de compra venta intentada por el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS contra la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ, todos identificados en autos. SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN intentada por la ciudadana ALEJANDRA DAYANA HENRIQUEZ SANCHEZ contra el ciudadano EDUARDO ELIAS LARES BANEGAS en consecuencia queda resuelto el precontrato de opción de compra venta suscrito por las partes por expiración del término del precontrato. TERCERO: se ordena el pago señalado en la clausula séptima del contrato establecido por las partes correspondiente a la clausula penal.
Se condena en costa a la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Suspéndase en su oportunidad, la medida de prohibición de enajenar y gravar decreta sobre el inmueble objeto de la causa.
Publíquese, Regístrese y déjese copia.
Notifíquese a las partes
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los nueve (09) días del mes de diciembre de 2015. Años 204º y 155º de la Federación.

Abg. Isabel Cristina Cabrera de Urbano
Juez Titular
Abg. Juan Carlos López Blanco
Secretario

En la misma fecha se cumplió con lo ordenado siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m)

Abg. Juan Carlos López Blanco
Secretario