TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintinueve de enero de dos mil quince
204º y 155º
ASUNTO: KP02-R-2014-000791
DEMANDANTE: CECILIA MILAGROS CRESPO SALAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-16.748.068, de este domicilio.

APODERADO: FELIPE MASCAREÑO, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.384, de este domicilio.

DEMANDADOS: GIOVANNI DOMÉNICO TROTTA MOLINARO y MARLENE JOSEFINA PIÑA LISCANO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nros. V- 9.617.200 y 8.661.881, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS: WENDY ANDREÍNA RODRÍGUEZ LUGO, PEDRO PABLO RODRÍGUEZ y JANETH ONDINA CAMACARO D LIMA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 131.424, 137.717 y 108.884, respectivamente, de este domicilio.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

EXPEDIENTE: KP02-R-2014-0000791 (14-2498).

En el procedimiento por cumplimiento de contrato de opción a compra, seguido por la ciudadana Cecilia Milagros Crespo Salas, contra los ciudadanos Giovanni Doménico Trotta Molinaro y Marlene Josefina Piña Liscano, se recibieron las presentes actuaciones en esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 14 de agosto de 2014, por la abogada Wendy Andreína Rodríguez Lugo, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada (f.1), contra la sentencia interlocutoria dictada en fecha 16 de junio de 2014, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta y condenó en costas a la parte demandada (fs. 58 al 66).

Por auto de fecha 18 de septiembre de 2014, se admitió en un solo efecto el recurso de apelación y se ordenó la remisión de las copias certificadas a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D), a los fines de su distribución a un juzgado superior (f. 2).

En fecha 27 de octubre de 2014 (f. 100), se recibió y se le dio entrada el presente asunto en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 3 de noviembre de 2014, se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y lapso para dictar sentencia (f. 101). En fecha 17 de noviembre de 2014, ambas partes presentaron sus escritos de informes, el de la parte actora corre inserto a los folios 102 y 103, y el de la parte demandada del folio 104 al 112. En fecha 27 de noviembre de 2014, ambas partes presentaron sus escritos de observaciones a los informes, el presentado por la parte actora obra agregado del folio 115 al 122, y el presentado por la parte demandada del folio 113 al folio 114. Por auto de fecha 27 de noviembre de 2014, se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar observaciones a los informes, por lo que la causa entró en lapso para dictar sentencia (f. 123). Por auto de fecha 12 de enero de 2015, se difirió la publicación de la sentencia, para dentro de los diecisiete (17) días calendarios siguientes (f. 123).

Llegado el momento para decidir, este tribunal procede a hacerlo en los términos siguientes:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse, sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 16 de agosto de 2014, por la abogada Wendy Andreína Rodríguez Lugo, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia interlocutoria dictada en fecha 16 de junio de 2014, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa opuesta de prohibición legal de admitir la acción propuesta, y condenó en costas a la parte demandada.

Consta en las actas procesales que la ciudadana Cecilia Milagros Crespo Salas, debidamente asistida de abogado, interpuso en fecha 14 de agosto de 2013, demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, contra los ciudadanos Giovanni Doménico Trotta Molinaro y Marlene Josefina Piña Liscano, con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, y en los artículos 1 y 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, en la cual alegó en fecha 17 de enero del 2013, suscribió con el ciudadano Giovanni Trota, en su cualidad de propietario, un contrato de opción de compraventa sobre un inmueble ubicado en el conjunto residencial Oasis II etapa, ubicado en la urbanización El Amanecer, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, con una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados (147 m²), con los siguientes linderos, Norte: Parcela N° 87; Sur: Parcela N° 85; Este: Parcela N° 61; y Oeste: Carrera 4, tal como consta en documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, estado Lara, bajo el Nº 29, tomo 13; que en la cláusula cuarta del referido contrato de opción a compra venta, se estableció que el plazo de la opción era de noventa (90) días continuos, el cual vencía el día 17 de mayo del año 2013; que el día 13 de mayo del 2013, le fue aprobado un crédito por el Banco del Tesoro, es decir antes de la fecha de vencimiento de la opción a compra, cuyo documento una vez presentado en la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara para su revisión, se le detectaron los errores y observaciones indicados en la planilla de revisión; que se dirigió a la oficina principal de créditos del Banco del Tesoro, en la ciudad de Caracas para la corrección del mismo, y con posterioridad lo consignó en la Torre Principal de Banavih, por un plazo de veintidós días hábiles para su revisión; que en fecha 26 de junio del 2013, consignó de nuevo el documento en la Oficina de Registro Público para su protocolización, el cual retiró el 28 del mes de junio del 2013, y se dirigió al banco para presentar la planilla de notificación de fecha de firma y esperó que el Banco del Tesoro le diera fecha definitiva de la firma; que todo lo anterior justifica el retardo que se presentó para la protocolización de la venta definitiva del inmueble, lo cual constituye un hecho atribuible a terceros, en este caso al Estado y no a la parte actora, conforme al artículo 5 de la Gaceta Oficial Nº 40.115, de fecha 5 de febrero del 2013, en concordancia con los artículos 1 y 4 de la misma Gaceta; que cumplió con todas la obligaciones que le correspondían y que están plasmadas en el contrato de opción a compra, así como realizó todas las diligencias necesarias para proveer a la institución bancaria de todos los recaudos para la aprobación del crédito bancario y así finiquitar la compra del inmueble en beneficio de su hijo menor; que el día 19 de julio del 2013, se presentaron todas las partes involucradas en la negociación ante el Registro del Municipio Palavecino, menos la ciudadana Marlene Piña, quien es cónyuge del vendedor antes identificado, por lo cual procedieron a llamarla vía telefónica, y la misma manifestó que no firmaría el documento, porque se estaba asesorando con abogados y tenía pensado venderle el inmueble a otra persona por un costo más elevado; que realizó muchos gastos en la tramitación de la compra del inmueble; que al no poder comunicarse con los demandados, solicitó ante el Juzgado Segundo de Municipio Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, inspecciones oculares tanto en el inmueble objeto de la presente demanda, como en la sede del Registro Publico del Municipio Palavecino del estado Lara; que por todo lo anterior procedió a demandar a los ciudadanos Giovanni Doménico Trotta Molinaro y Marlene Josefina Piña Liscano, por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, a los fines de que suscribieran el documento definitivo de venta del inmueble descrito anteriormente, con el fin de trasladar la propiedad a su persona y cancelen las costas y costos del proceso calculados en un treinta por ciento del monto total demandado, el cual asciende a la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00), más los honorarios profesionales de abogados, calculados en un veinticinco por ciento (25%) del monto demandado, que asciende a la cantidad de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,00). Estimó la demanda en la cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00). Fundamentó su pretensión en los artículos 1167, 1.133, 1.159 del Código Civil, 86 y 82 de la Constitución Venezolana; 8 y 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos; el artículo 30 literal C de la Ley Orgánica del Niño, Niña y el Adolescente; los artículos 1 y 2 del Decreto con rango, valor y fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat; y en la Gaceta Oficial venezolana Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.

En fecha 20 de marzo de 2014 (fs. 12 al 16), los abogados Wendy Andreína Rodríguez Lugo, Pedro Pablo Rodríguez y Janeth Ondina Camacaro D Lima, en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Giovanni Doménico Trotta Molinaro y Marlene Josefina Piña Liscano, presentaron escrito de contestación a la demanda, en el cual opusieron la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda; que la parte actora pretende la suscripción del documento de compra venta, y consecuencialmente la entrega material del inmueble; que en los casos posteriores a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor, y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda, debe cumplirse el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11, lo cual constituye un requisito de admisibilidad para acudir a la vía jurisdiccional; que la precitada ley establece la obligación de los jueces de la República de dar protección especial a las personas naturales y grupos familiares que ocupen de manera legítima y en calidad de arrendatarios o arrendatarias, comodatarios o comodatarias, inmuebles destinados a la vivienda principal, el cual deberán aplicar de manera preferente a la legislación que rige los arrendamientos inmobiliarios o a la norma adjetiva en lo que concierne a las condiciones, requisitos y procedimientos de ejecución; que es criterio sostenido por la Sala Constitucional la obligación del cumplimiento de los procedimientos especiales establecidos en el precitada Decreto Ley; que la parte actora debió consignar junto con su escrito de demanda, el acta suscrita por la Superintendencia de Habitad y Vivienda, de la cual se evidencie que el procedimiento administrativo fue cumplido por la parte actora; que al no constar en las actas procesales que el actor agotó previamente la vía administrativa, la demanda no debió ser admitida y por el contrario se debió declarar inadmisible e instar a la parte actora a cumplir con el preceptuado Decreto, razón por la cual solicitó se declare con lugar la cuestión previa opuesta y la condenatoria en costas de la parte actora.

En fecha 26 de marzo de 2014, el abogado Felipe Mascareño, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, presentó escrito por medio del cual dio contestación a las cuestiones previas opuestas, y al respecto alegó que la defensa de la parte demandada no tiene fundamento o asidero jurídico alguno, por cuanto de acuerdo a la doctrina y a la jurisprudencia, el contrato de compra venta es un contrato bilateral, en el que ambas partes se comprometen a cumplir con lo pactado; que de la simple lectura del escrito libelar se evidencia que su representada no solicitó la desocupación arbitraria o desalojo de la vivienda, sino que se efectúe la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad por compraventa; que dicho inmueble fue colocado en venta voluntariamente por los demandados, por lo que se realizó un contrato de opción a compra en fecha 17 de enero de 2013; que su representada cumplió completamente con todas las obligaciones impuestas en el referido contrato de opción a compra venta, mientras que la ciudadana Marlene Josefina Piña Liscano, manifestó no estar interesada en culminar la venta del inmueble, por cuanto el mismo lo vendería a otra persona por un precio mayor, todo lo cual le causa a la actora un daño irreparable; que por esta razón solicitó la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar, la cual fue acordada en fecha 4 de octubre de 2013; que dicha medida no conlleva a un desalojo o desocupación del inmueble, sino un cumplimiento de contrato mediante el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, tal como se obligó la parte demandada al ofrecer voluntariamente la venta del inmueble objeto de la controversia mediante el contrato de opción a compra venta; que en el caso de autos, la aplicación del Decreto Ley no es un motivo para paralizar el proceso judicial, sino por el contrario, se debe concluir hasta llegar a la fase de sentencia; que conforme consta en la prueba de inspección judicial practicada en fecha 8 de agosto de 2013, dentro del inmueble no se encontraban personas y que por las condiciones se encontraba desocupado; que al no vivir en el inmueble los demandados, no pueden solicitar que su poderdante agote el procedimiento administrativo previo al desalojo, más aún si lo que se persigue es que se efectúe la tradición legal del inmueble; que aunado a lo anterior, los demandados no son sujetos protegidos por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria, dado que no se trata de un simple detentador que posee por orden y cuenta del poseedor legítimo, un poseedor precario, un poseedor legítimo, o que se trate de un adquirente de inmuebles del sector secundario; que los sujetos contra los cuales se les aplica las normas de protección son los arrendadores, comodantes y propietarios de inmuebles, cuando pretendan el desalojo de inmuebles que se encuentren ocupados, como vivienda principal, por los sujetos beneficiarios del Decreto Ley; que en el caso de autos, los ciudadanos Giovanni Doménico Trotta Molinario y Marlene Josefina Piña Liscano, no son beneficiarios de protección especial y por tanto no es necesario agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda; que por las razones indicadas solicitó se declare sin lugar la cuestión previa opuesta de prohibición legal de admitir la acción propuesta.

En fecha 16 de junio de 2014 (fs. 58 al 65), el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia mediante la cual declaró sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y condenó en costas a la parte demandada. La abogada Wendy Andreína Rodríguez Lugo, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, interpuso en fecha 14 de agosto de 2014, el recurso de apelación contra precitada sentencia, y una vez distribuido a esta alzada, presentó escrito de informes en fecha 17 de noviembre de 2014 (fs. 104 al 112), en el cual alegó que la sentencia recurrida incurrió en una serie de vicios; que en primer lugar la juez no aportó los motivos de derecho en que fundamentó su decisión, y ello se evidencia del hecho que en ninguna parte de la decisión, se desprende que los hechos analizados y sus conclusiones, sean producto de un razonamiento jurídico; que en el caso de autos, no sólo se dejaron de citar las disposiciones legales en las que se subsumían los hechos alegados o expuestos en el fallo, sino que además se sustentó la decisión en si el inmueble estaba o no ocupado por sus representados; que en segundo lugar se incurrió en el vicio de silencio de pruebas, por cuanto el tribunal no hizo alusión a ningún medio de prueba incorporado al procedimiento; que en tercer lugar existe una contradicción entre la inspección realizada por el tribunal en fecha 13 de mayo de 2014, y la sentencia dictada en fecha 16 de junio de 2014; que en cuarto lugar el tribunal ignoró los argumentos expuestos en el curso de la incidencia; que la parte actora pretende la suscripción de un documento de compra venta para luego y consecuencialmente la entrega material del inmueble, por lo que resulta preciso advertir que “ en los casos en que un juicio no ha iniciado para la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas, debe ser cumplido el procedimiento establecido en sus artículos 5 y 11, requisito éste de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional”; que la declaratoria con lugar de la pretensión del actor, implica la pérdida de la posesión o tenencia ejercida por sus representados, aunado a que la actora no acreditó haber tramitado ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, el procedimiento especial contemplado en el mencionado Decreto.
Por su parte el abogado Felipe Mascareño, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, presentó en fecha 17 de noviembre de 2014, escrito de informes en el que insistió en que su pretensión no era el desalojo de un inmueble, por cuanto no se puede desalojar un inmueble que no está ocupado; que con ocasión a la demanda y a la inspección judicial, los demandados se vieron en la necesidad de trasladar algunos muebles para simular que ocupaban el inmueble, pero que el tribunal se percató de la falsedad de la utilería, al constatar el libro de novedades de la vigilancia.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse si en la presente causa por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, son aplicables las normas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, específicamente en los artículos 5 y 10, relativo a la necesidad de agotar la vía administrativa previa, ante el Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda, para introducir una demanda que implique el desalojo de un inmueble que funge como vivienda principal.

En este sentido se observa que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, entró en vigencia en fecha 6 de mayo de 2011, conforme consta en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, y la presente demanda fue incoada en fecha 14 de agosto de 2013, conforme consta en el sello húmedo de la URDD Civil, razón por la cual, en principio, debe aplicarse la hipótesis establecida en los artículos 5 al 11, por tratarse de un juicio que se inició con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto Ley.

En segundo lugar se observa que la demanda fue incoada por la promitente compradora, contra los promitentes vendedores, a los fines de exigir el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, suscrito en fecha 17 de enero de 2013, sobre un inmueble ubicado en el conjunto residencial Oasis II etapa, ubicado en la urbanización El Amanecer, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del estado Lara, con una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados (147 m²), con los siguientes linderos, Norte: Parcela N° 87; Sur: Parcela N° 85; Este: Parcela N° 61; y Oeste: Carrera 4, el cual está registrado como vivienda principal, tal como consta en certificado expedido en fecha 11 de octubre de 2012, por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), es decir con anterioridad a la fecha de celebración de contrato de opción a compra venta y a la fecha de presentación de la demanda ante la URDD Civil del estado Lara.

Se observa además que, el fundamento legal de la demanda lo constituyen los artículos 1.167 del Código Civil que establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos si hubiera lugar a ellos”; en el artículo 1.133 que establece que “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico” y en el artículo 1.159 eiusdem que establece que “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. Se fundamentó además en los artículos 86 y 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezolana; 8 y 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos; el artículo 30 literal C de la Ley Orgánica del Niño, Niña y del Adolescente; los artículos 1 y 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat; y en la Gaceta Oficial venezolana Nº 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat.

El artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas establece que “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de habitad y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes…”, y el último aparte del artículo 10 prevé “No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Ahora bien, resulta de necesaria determinación a los efectos de la decisión que se ha de tomar en la presente causa, si los ciudadanos Giovanni Doménico Trotta Molinaro y su cónyuge la ciudadana Marlene Josefina Piña Liscano, son sujetos protegidos por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, y en caso de ser afirmativo, si ocupan el inmueble como vivienda principal, y si la acción ejercida comporta el desalojo de un inmueble ocupado como vivienda principal.

En este sentido se observa que en la exposición de motivos del decreto ley se establece que:

“…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.
Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.
…Omissis...
Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.
Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble.
…Omissis...
Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación.
...Omissis...
En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.
Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.
...Omissis...
Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.
Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus
La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras...”.

El artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas establece que

Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado de la Sala).

Conforme a la norma antes transcrita se busca proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, y sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas y judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

En consecuencia, los sujetos protegidos de la ley son el simple detentador que posee por orden y cuenta del poseedor legítimo, el poseedor precario, es decir el que posee con título propio para usar o usufructuar la cosa (arrendatario, comodatario, etc.), los poseedores legítimos, es decir aquellos que ocupan de forma continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y la intención de tener la cosa como suya propia. Se entiende también como sujetos protegidos los adquirentes de inmuebles en el sector secundario. Los sujetos contra los cuales se les aplica las normas de protección son los arrendadores, comodantes y propietarios de inmuebles cuando pretendan el desalojo de inmuebles que se encuentren ocupados, como vivienda principal, por los sujetos beneficiarios del Decreto Ley.

En el caso de autos, con la finalidad de demostrar que los demandados suscribieron el contrato de forma voluntaria, el abogado Felipe Mascareño, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana Cecilia Milagros Crespo Salas, invocó el mérito favorable de los autos, y en especial el mérito probatorio de la copia simple del documento de opción a compra venta autenticado en fecha 17 de enero de 2013, ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto del estado Lara, bajo el N° 29, tomo 13 (fs. 68 al 73), el cual al haber sido aceptado por ambas partes, se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; Marcado “B”: con el objeto de demostrar que el ciudadano Giovanni Doménico Trotta Molinaro, es hijo del ciudadano Nicola Trotta, promovió original de la partida de nacimiento del ciudadano Giovanni Doménico Trotta Molinaro, la cual no consta a las actas; marcado “C” con el objeto de demostrar que los demandados están domiciliados en la avenida Venezuela, con calle 40, edificio Trotta, piso 1, apartamento N° 2, de Barquisimeto estado Lara, promovió original del acta de defunción del ciudadano Nicola Trotta cuyas resultas no constas en las actuaciones recibidas por esta alzada; marcado “D”: con la finalidad de demostrar que los demandados solicitaron la constancia al Seniat en virtud de la negociación, promovió copia simple de la constancia de vivienda principal del inmueble expedida por el SENIAT, en fecha 11 de octubre de 2012, a favor de los ciudadanos Giovanny Trotta Molinaro y Marlene Josefina Piña Lizcano (f. 37), la cual se valora favorablemente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; marcado “E”: para demostrar que la negociación comenzó en fecha 6 de octubre de 2012, promovió copia simple del cheque entregado a los vendedores, firmado en original, cuyas resultas no constas en las actuaciones recibidas por esta alzada; marcado “F”: copia simple del avalúo practicado al inmueble ubicado en el sector Los Rastrojos, Conjunto Residencial Oasis, II etapa, carrera 4, caso N° 86, en fecha 15 de enero de 2013, por el ingeniero Pedro A. Fontana (fs. 74 al 83), el cual se desecha del procedimiento, por cuanto para su incorporación a los autos no se cumplió con el principio de contradicción y control de su adversario; marcado “G”: a los fines de demostrar que realizaron los trámites para mudarse a la casa, promovieron original de la constancia de pago de condominio, expedida por la presidenta de la junta de condominio Oasis Urbanización Amanecer, en fecha 1º de julio de 2013, a favor de la ciudadana Cecilia Crespo (f. 84), la cual se desecha del procedimiento en razón de no haberse cumplido con la formalidad establecida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, para los instrumentos emanados de terceros; marcado “H” con el objeto de demostrar los pagos realizados por la ciudadana Cecilia Crespo Salas, promovió original del estado de cuenta bancario cuyas resultas no constas en las actuaciones recibidas por esta alzada; con el objeto de demostrar la tramitación de la solvencia que requirió el Registro para la tramitación del documento promovió; marcados “J y K”, originales de las solvencias de Hidrolara y Corpoelec cancelados por la demandante cuyas resultas no constas en las actuaciones recibidas por esta alzada; marcado “L y M”, con el objeto de comprobar el pago de los servicios promovió originales de los recibos de pagos cuyas resultas no constas en las actuaciones recibidas por esta alzada; marcado “N y ñ”, originales de comprobante de pago, cuyas resultas no constas en las actuaciones recibidas por esta alzada; marcado “O”; original del estado de cuenta bancario, cuyas resultas no constas en las actuaciones recibidas por esta alzada, motivo por el cual ninguna apreciación hará esta alzada al respecto.

Con el objeto de demostrar el deterioro y abandono del inmueble objeto del litigio, promovió marcado “I”, copia simple de la inspección judicial practicada por el Juzgado Segundo del Municipio Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del estado Lara (fs. 85 al 92), en fecha 8 de agosto de 2013, es decir antes de haberse iniciado el presente juicio, y en la cual se dejó constancia que al momento de constituirse el tribunal, no se encontraban personas en el interior del mismo, y que el inmueble se encontraba abandonado y deteriorado en sus instalaciones.

Ahora bien, respecto a la valoración de la inspección judicial practicada fuera de juicio, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 20 de octubre de 2004, expediente Nº 03-563, estableció que:

“...Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada...”. (Negrillas de la decisión citada).

En el caso de autos, no fueron cumplidos los requisitos de procedencia de la prueba, dado que el solicitante ni alegó ni probó ante el juez, la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar la no evacuación de la prueba de inspección extrajudicial, razón por la cual se desecha del procedimiento y así se declara.

Por su parte los abogados Wendy Andreína Rodríguez Lugo, Pedro Pablo Rodríguez y Janeth Ondina Camacaro D Lima, en su condición de apoderados judiciales de los ciudadanos Giovanni Trotta Molinaro y Marlene Josefina Piña Lizcano, en la oportunidad correspondiente promovieron inspección judicial con la finalidad de demostrar las personas que ocupaban el inmueble, en que calidad lo ocupan y desde hace cuanto tiempo, los diferentes ambientes que conforman el inmueble y el estado de conservación y aseo del inmueble cuyas resultas corren inserta a los folios 39 al 40, y de la cual se desprende que el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se trasladó el día 13 de mayo de 2014, al inmueble objeto del presente juicio y dejó constancia que se encontraban en el inmueble los demandados y dos menores de edad, que el inmueble consta de una sala comedor, una cocina, tres cuartos, dos baños, un patio trasero; que el inmueble se encuentra en buen estado, en condiciones de habitabilidad, y finalmente por observación de la parte actora se dejó constancia que en el libro de novedades de la vigilancia que el señor Giovanny Trotta, ingresó en un camión 350, en el cual trasladaba un colchón y un gabetero, la cual se valora favorablemente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil; con el objeto de demostrar que el inmueble objeto del litigio era la vivienda principal de los demandados, promovieron copia certificada del registro de vivienda principal emitida por el Seniat, bajo el N° de registro 202032400-70-12-00286313, en fecha 11 de octubre de 2012, a favor de los ciudadanos Giovanny Trotta Molinaro y Marlene Josefina Piña Lizcano (f. 37), la cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto al cumplimiento de la formalidad ante el Seniat, pero a juicio de esta juzgadora, no es el medio probatorio conducente para demostrar el hecho posesorio, por cuanto la posesión debió ser demostrada a través de la prueba testimonial y así se declara.

Ahora bien, del análisis de los anteriores medios probatorios se desprende que los ciudadanos Giovanni Doménico Trotta Molinaro y su cónyuge la ciudadana Marlene Josefina Piña Liscano, como propietarios del inmueble registrado como vivienda principal, ofrecieron en venta a través de un contrato de opción a compra venta sin traspaso de la posesión, un inmueble de su propiedad a la ciudadana Cecilia Milagros Crespo Salas, quien a su vez manifestó su voluntad de comprarlo a través de un crédito con garantía hipotecaria otorgado por el estado conforme a la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, por lo que a juicio de esta sentenciadora los vendedores, en su condición de propietarios, no son beneficiarios de protección especial, y por tanto, no era necesario agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda y así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, y por cuanto los demandados no son sujetos protegidos por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, quien juzga considera que lo precedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha en fecha 14 de agosto de 2014, por la abogada Wendy Andreína Rodríguez Lugo, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia interlocutoria dictada en fecha 16 de junio de 2014, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y declarar sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta. Y así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, administrando justicia en nombre de República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto en fecha en fecha 14 de agosto de 2014, por la abogada Wendy Andreína Rodríguez Lugo, en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, contra la sentencia interlocutoria dictada en fecha 16 de junio de 2014, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, en el juicio por cumplimiento de contrato de opción a compra, seguido por la ciudadana Cecilia Milagros Crespo Salas, contra los ciudadanos Giovanny Doménico Trotta Molinaro y Marlene Josefina Piña Liscano, todos supra identificados en autos.

Queda así CONFIRMADA la sentencia dictada en fecha 16 de junio de 2014, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese el expediente al tribunal de origen en su debida oportunidad.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintinueve (29) días del mes de enero de dos mil quince.

Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.
La Juez Titular,

Dra. María Elena Cruz Faría El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García

En igual fecha y siendo las 2:57 p.m. se publicó, se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García