TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 13 de Febrero de 2015
204º y 155º

ASUNTO: AP11-V-2013-000987

PARTE ACTORA: Ciudadana LAURA CONCEPCIÓN HERRERA LUCENA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.882.337.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogadas ANDREÍNA SOLÓRZANO y MARITZA GARCÍA DUQUE, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 55.321 y 48.190, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la ciudad de Bilbao, España, y titular de la cédula de identidad Nro. V-12.851.192.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados EDGAR LUCENA, MERCEDES BENGUINI y ROSANGELA DE MATTEO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 127.440, 24.956 y 66.820, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente juicio mediante libelo que presentara en fecha 19 de septiembre de 2013, la representación judicial de la ciudadana LAURA CONCEPCIÓN HERRERA LUCENA, por el cual demanda por cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compraventa a la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA. Dicha demanda correspondió ser conocida por este Juzgado, luego de haber sido efectuado el sorteo respectivo.
Por auto de fecha 15 de octubre de 2013, el Tribunal admitió la presente demanda y ordenó la citación de la demandada.
En fecha 25 de octubre de 2013, la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda, siendo admitida por el Tribunal mediante auto dictado en fecha 29 de octubre de 2013.
En fecha 29 de abril de 2014, el ciudadano Jonathan Morales, procediendo en su carácter de secretario de este Tribunal, dejó constancia del cumplimiento de las formalidades contenidas en el artículo 224 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 23 de mayo de 2013, compareció el abogado Edgar Lucena, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 127.440, dándose por citado en nombre de la demandada, a tal efecto consignó poder que acredita su representación.
En fecha 19 de junio de 2014, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda.
En la oportunidad correspondiente las partes cumplieron con su carga de promover pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal mediante auto dictado el 29 de julio de 2014.
En fecha 10 de noviembre de 2014, la parte actora presentó escrito de informes.
En fecha 17 de noviembre de 2014, la parte demandada presentó de forma extemporánea su escrito de informes.
Vencida como se encuentra la oportunidad para dictar sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a emitir pronunciamiento previas las siguientes consideraciones:

- II -
ALEGATOS DE LOS PARTES

Alegó la parte demandante en el escrito de demanda y su reforma lo siguiente:
1. Que en fecha 13 de marzo de 2013, celebró un contrato de opción de compraventa con la demandada por intermedio de su apoderado, el abogado Edgar Guillermo Lucena, cuyo documento quedó autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 03, tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría.
2. Que dicho contrato tiene como objeto la promesa bilateral de compraventa de un inmueble propiedad de la demandada, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 22, del quinto (5to.) piso del Edificio Isika, ubicado en la Avenida Bogotá, manzana M, de la Urbanización Los Caobos, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, según consta de documento protocolizado ante el Registro inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de noviembre de 2005, bajo el Nro. 37, tomo 18, protocolo Primero.
3. Que el precio de venta del referido inmueble se convino en la cantidad de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 940.000,00).
4. Que en la fecha de la celebración del contrato de opción de compraventa, le entregó como anticipo al apoderado de la demandada la cantidad de doscientos ochenta y dos mil bolívares (Bs. 282.000,00).
5. Que se convino que el resto del precio, a saber, la cantidad de seiscientos cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 658.000,00), sería pagado en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa.
6. Que dicho contrato tendría una duración de noventa (90) días continuos, prorrogables por otros sesenta (60D días continuos, contados a partir de la entrega por parte de la demandada de todos y cada uno de los recaudos y/o documentos requeridos por la entidad bancaria para tramitar la solicitud de crédito hipotecario.
7. Que en fecha 20 de marzo de 2013, presentó solicitud de crédito hipotecario por recursos propios ante la agencia del Banco Mercantil ubicada en el Centro Comercial Macaracuay Plaza, junto con los recaudos exigidos por esa entidad bancaria, entre los cuales se destaca una certificación de gravámenes por veinte años que tramitó personalmente, cuando ello le correspondía a la demandada.
8. Que en fecha 23 de julio de 2013, la mencionada institución bancaria le notificó que la solicitud de crédito fue aprobada.
9. Que inmediatamente procedió a notificarle al apoderado de la demandada la aprobación del crédito, para que éste enviara a la Oficina de Registro respectiva las solvencias y/o documentos necesarios para proceder con la protocolización del documento definitivo de compraventa.
10. Que fueron infructuosas las gestiones realizadas para obtener de parte del apoderado de la demandada tales documentos y/o solvencias.
11. Que mediante correo electrónico de fecha 24 de agosto de 2013, el apoderado de la demandada le notificó que no celebraría el contrato de opción de compraventa.
12. Que posteriormente se comunicó con la demandada y éste le manifestó que no celebraría ningún contrato, y que se encontraba negociando dicho inmueble por un monto mayor con otras personas.
13. Que en fecha 03 de septiembre de 2013, interpuso ante Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), una denuncia en contra del apoderado de la demandada, la cual corre en el expediente signado con el Nro. DTC-DEN-006258-2013, con el objeto de llegar a una conciliación y diera cumplimiento al contrato de opción de compraventa celebrado.
14. Que dio cumplimiento a cada una de sus obligaciones contractuales en el tiempo pactado
15. Que por lo antes expuesto acude por ante este órgano judicial para demandar por cumplimiento de contrato de opción de compraventa a la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA y solicitó que se le condene a realizar la tradición legal del inmueble antes descrito, debiendo entregarlo libre de personas y bienes, otorgando el documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Inmobiliaria correspondiente, bajo las condiciones del contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demanda.

Por otra parte, el demandado en el escrito de contestación alegó lo siguiente:
1. Que es cierto que actuando como apoderado de la demanda celebró la actora un contrato de opción de compraventa, sobre el inmueble antes descrito.
2. Que el mencionado contrato fue celebrado el 13 de marzo de 2013, fecha en la cual le hizo entrega a la demandante de todos y cada uno de los recaudos necesarios para que ésta tramitara el crédito hipotecario.
3. Que dicho contrato venció el 13 de junio de 2013 y su prórroga el 13 de agosto de 2013.
4. Negó, rechazó y contradijo la presente demanda, tanto en los hechos como el derecho.
5. Que conjuntamente con la firma del contrato de opción de compraventa, le hizo entrega a la demandante de “…la documentación pertinente, copia del título de propiedad, copia del documento de condominio, original de la cédula catastral, original de la solvencia del derecho de frente, original de la solvencia de hidrocapital, original de la solvencia de Imau, original de la vivienda principal, copias de las cédulas de identidad de la vendedora y su apoderado, copias de los registros de información fiscal, copia de la certificación de gravámenes y copia del instrumento poder.
6. Que no es cierto que el lapso de tiempo acordado en el contrato debe computarse desde el 20 de marzo de 2013, a saber, la fecha en que la demandante entregó ante la entidad bancaria la solicitud de crédito.
7. Que la demandante le informó que tramitaría su crédito hipotecario a través del Banco Bicentenario y no a través del Banco Mercantil, lo cual le fue informado mediante correo electrónico de fecha 27 de junio de 2012, enviándole los requisitos exigidos por el Banco Bicentenario.
8. Que entre los requisitos exigidos por el Banco Bicentenario, se lee en su capítulo denominado Garantía, “…certificación de gravámenes sobre el inmueble que comprenda un período no inferior a los diez (10) años, con fecha de emisión no mayor de treinta (30) días…”.
9. Que la demandante le requirió una certificación de gravámenes por diez (10) años, la cual le fue entregada y no una certificación de gravámenes por veinte (20) años.
10. Que en la página web del Banco Mercantil, se lee que dicha entidad bancaria solicita como requisito para la tramitación de un crédito hipotecaria una certificación de gravámenes por diez (10) años.
11. Que no es cierto que en fecha 23 de julio de 2013, el Banco Mercantil le haya informado a la demandante la aprobación del crédito hipotecario, ya que fue en fecha 26 de agosto de 2013, cuando el banco le informó de dicha aprobación, mediante una carta.
12. Que no es cierto que la demandante se haya comunicado con ella o su apoderado informando de la aprobación del crédito.
13. Que la demandante se encontraba en el extranjero desde el 08 hasta el 27 de agosto de 2013.
14. Impugnó el documento presentado por la demandante marcado con la letra I, relativo al supuesto documento visado por la abogada Claudia Y. Bernal S. inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 99.406, adscrita a la Gerencia Legal de Contratos Bancarios de la sociedad Mercantil, banco Universal C.A.
15. Que la parte actora no cumplió con su obligación de comprar el inmueble mencionado, pagando a tal efecto el resto del precio pactado.
16. Que el inmueble permaneció indisponible en espera del perfeccionamiento del negocio.
17. Que debido al incumplimiento de la demandante quedó liberada de su promesa de vender contenida en el contrato de opción de compraventa.
18. Que a los fines de liberarse de la obligación asumida con la demandante, procedió a tramitar ante el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, una oferta real de pago, la cual corre en el expediente signado con el Nro. AP31-V-2013-001467.
19. Solicitó que la presente demanda fuese declarada sin lugar.

- III –
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
1. Contrato de opción de compraventa de fecha 13 de marzo de 2013, celebrado entre las partes, cuyo documento quedó autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 03, tomo 09 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, marcado con la letra B. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es un documento auténtico el cual no fue impugnado por la contraparte, por consiguiente, le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
2. Copia fotostática del poder otorgado por la demandada a su apoderado, el cual quedó registrado ante el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 01 de marzo de 2013, bajo el Nro. 32, folio 241, tomo 8, Protocolo de Trascripción, marcado con la letra C. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento público la cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
3. Copia fotostática del documento mediante el cual la demandada adquirió la titularidad de los derechos de propiedad sobre el inmueble propiedad de la demandada, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 22, del quinto (5to.) piso del Edificio Isika, ubicado en la Avenida Bogotá, manzana M, de la Urbanización Los Caobos, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital, protocolizado por ante el Registro inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 23 de noviembre de 2005, bajo el Nro. 37, tomo 18, protocolo Primero, marcado con la letra D. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento público la cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
4. Copia fotostática del documento de condominio del inmueble propiedad de la demanda y descrito en el anterior particular, protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17 de agosto de 2000, bajo el Nro. 16, tomo 9, Protocolo Primero, marcado con la letra E. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento público la cual no fue impugnada por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
5. Certificación de gravámenes por los últimos diez (10) años, de fecha 11 de marzo de 2013, signada con el Nro. 215.2013.1.3889, correspondiente al inmueble propiedad de la demandad, suficientemente descrito en este capítulo y que fuese tramitada por la ciudadana Blanca Neris Lucena Arenas, expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, marcada con la letra F. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es un documento público el cual no fue impugnado por la contraparte, por consiguiente, le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
6. Certificación de gravámenes por los últimos diez (10) años, de fecha 18 de marzo de 2013, signada con el Nro. 215.2013.1.4133, correspondiente al inmueble propiedad de la demandada, suficientemente descrito en este capítulo y tramitada por la parte actora en la presente causa, expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, marcada con la letra G. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es un documento público el cual no fue impugnado por la contraparte, por consiguiente, le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
7. Carta de fecha 26 de agosto de 2013, emitida por la sociedad Mercantil, Banco Universal C.A., y dirigida a la demandante en la presente causa, marcada con la letra H, mediante la cual le informa de la aprobación del crédito hipotecario. Al respecto, este Tribunal observa que dicha prueba es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en la presente causa y que no fue ratificado mediante la testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, se desecha la presente probanza. Así se declara.-
8. Documento visado por la abogada Claudia Y. Bernal S. inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 99.406, adscrita a la Gerencia Legal de Contratos Bancarios de la sociedad Mercantil, Banco Universal C.A., marcado con la letra I. Al respecto, este Tribunal observa que dicha prueba es un documento privado emanado de un tercero que no es parte en la presente causa y que no fue ratificado mediante la testimonial, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente, se desecha la presente probanza. Así se declara.-
9. Copia fotostática de un proyecto de documento que no aparece suscrito, marcado con la letra J. A respecto, el Tribunal observa que dicha probanza es reproducciones fotostática de un documento privado y que el mismo no parece suscrito por persona alguna, pues carece de la firma de su autor, por consiguiente, lo desecha por no constituir medio de prueba a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
10. Impresión de un correo electrónico remitido supuestamente por Edgar Guillermo Lucena guilleryjoha@gmail.com a Laura Herrera Lucena lauraherreral@gmail.com, en fecha 24 de agosto de 2013, marcada con la letra K. Al respecto, este Tribunal le niega el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en virtud de que no fue certificada la firma electrónica de quien emana. Así se declara.-
11. Denuncia interpuesta por la demandante en contra del apoderado del demandado, en fecha 03 de septiembre de 2013, ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), marcada con la letra L; adjunta al comprobante de recepción de denuncia de fecha 03 de septiembre de 2013, con motivo de la denuncia interpuesta por la demandante en contra del apoderado del demandado, ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), marcada con la letra M. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dichas copias y en aplicación progresiva de los principios de ejecutividad y ejecutoridad del acto administrativo, consagrados en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, en virtud de que el mismo constituye un documento administrativo, se declara que el mismo goza de una presunción iuris tantum de autenticidad y legalidad. Sin embargo, dicho documento sólo prueba que la parte actora puso una denuncia ante dicho ente administrativo. Así se declara.-
12. Promovió prueba de informes, dirigida a las agencias del Mercantil, Banco Universal C.A. ubicada en el Centro Comercial Macaracuay Plaza y ubicada en la Avenida Andrés Bello, Caracas, y de cuyas resultas consta lo siguiente;
12.1 que la demandante presentó ante dicha institución financiera una solicitud de crédito hipotecario por recursos propios;
12.2 que la demandante consignó todos los recaudos exigidos por dicha entidad financiera; y
12.3 que entre los recaudos consignó una certificación de gravámenes por veinte (20) años;
12.4 que en fecha 23 de julio de 2013, le fue aprobado a la demandante el crédito hipotecario solicitado para la adquisición del inmueble distinguido con el Nro 22, ubicado en el quinto piso del edificio bajo el régimen de propiedad horizontal denominado “Edificio Iskia” Ubicado en la Av. Bogotá, Manzana “M”, de la Urbanización Los Caobos, en jurisdicción del Municipio El Recreo, del municipio Libertador del Distrito Capital.
Al respecto, el Tribunal observa que los informes emanados de dicha sociedad mercantil guardan relación con los hechos debatidos en la presente causa, por consiguiente, valora la presente probanza de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y con la sana crítica, haciendo constar que la misma merece la fe y credibilidad para este Tribunal. Así se declara.-
13. Promovió prueba de informes, dirigida al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS). Al respecto, el Tribunal observa que no consta en autos las resultas de dicha probanza, por consiguiente, hace constar que no existe medio de prueba susceptible de valoración. Así se declara.-

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1. Copia fotostática del contrato de opción de compraventa objeto de la presente demanda, marcada con la letra A. Al respecto, el Tribunal observa que dicha probanza fue debidamente valorada en este capítulo en la sección “PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA”. Así se declara.-
2. Impresión del correo electrónico remitido supuestamente por Laura Herrera Lucena lauraherreral@gmail.com a Ludiwing Lucena ludiwingl@gmail.com, adjunto documento denominado requisito para la solicitud de crédito hipotecario, marcado con las letras y números B-1, B-2 y B-3, respectivamente. Al respecto, este Tribunal le niega el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en virtud de que no fue certificada la firma electrónica del cual emana. Así se declara.-
3. Copia fotostática del título de propiedad protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 23 de noviembre del 2005, asentado bajo el Nº 37, Tomo 18, Protocolo Primero, marcada con la letra C. Al respecto, el Tribunal observa que dicha probanza fue debidamente valorada en este capítulo en la sección “PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA”. Así se declara.-
4. Copia fotostática de la certificación de gravámenes, solicitada por la ciudadana Blanca Lucena Arenas, expedida por la Oficina de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 11 de marzo del 2013. marcada con la letra D. Al respecto, el Tribunal observa que dicha probanza fue debidamente valorada en este capítulo en la sección “PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA”. Así se declara.-
5. Copia fotostática del supuesto listado de los recaudos que exige el Banco Mercantil, Banco Universal, para la adquisición de viviendas, marcada con la letra E. A respecto, el Tribunal observa que dicha probanza es reproducción fotostática de un papel que no aparece suscrito por persona alguna, por consiguiente, lo desecha por no constituir medio de prueba a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.-
6. Impresión del correo electrónico remitido supuestamente por Laura Herrera Lucena lauraherreral@gmail.com a Ludiwing Lucena ludiwingl@gmail.com y Edgar Guillermo Lucena guilleryjoha@gmail.com, marcado con la letra F. Al respecto, este Tribunal le niega el valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, en virtud de que no fue certificada la firma electrónica de quien emana. Así se declara.-
7. Copia certificada del expediente por oferta real, signado con el Nº AP31-V-2013-001467, llevado por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, marcado con la letra y número G-1. Al respecto, este Tribunal observa que dicha probanza es una reproducción fotostática de un documento judicial el cual no fue impugnado por la contraparte, por consiguiente, la considera fidedigna de su original de conformidad con el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, y le otorga valor probatorio a las referidas actas procesales en virtud de lo dispuesto en el artículo 1.359 del Código Civil. Así se declara.-
8. Promovió prueba de informe, dirigida al Banco Mercantil, ubicado en la Av. El Lago, Edificio Banco Mercantil, Banco Hipotecario, y de cuyas resultas consta que en fecha 21 de marzo de 2013, la demandante realizó ante dicha institución financiera una solicitud de crédito hipotecario por recursos propios con motivo de la adquisición del inmueble propiedad de la demandada. Al respecto, el Tribunal observa que los informes emanados de dicha sociedad mercantil guardan relación con los hechos debatidos en la presente causa, por consiguiente, valora la presente probanza de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y con la sana crítica. Así se declara.-
9. Promovió prueba de informes, dirigida al Banco Bicentenario, ubicado en la Avenida Francisco Solano, Residencias Solano, Planta Baja, Caracas, y de cuyas resultas se hizo constar que la demandante no realizó ninguna solicitud de crédito ante dicha institución financiera. Al respecto, el Tribunal observa que los informes emanados de dicha sociedad mercantil guardan relación con los hechos debatidos en la presente causa, por consiguiente, valora la presente probanza de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y con la sana crítica, haciendo constar que la misma merece la fe y credibilidad de este Tribunal. Así se declara.-

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas las probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedó demostrado lo siguiente: i) que las partes celebraron en fecha 13 de marzo de 2013, un contrato de opción de compraventa; ii) que dicho contrato tiene como objeto la promesa bilateral de compraventa de un inmueble propiedad de la demandada, constituido por un apartamento distinguido con el Nro. 22, del quinto (5to.) piso del Edificio Isika, ubicado en la Avenida Bogotá, manzana M, de la Urbanización Los Caobos, Jurisdicción de la Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital; iii) que el precio de venta del referido inmueble se convino en la cantidad de novecientos cuarenta mil bolívares (Bs. 940.000,00); iv) que la demandante le pagó a la demandada la cantidad de doscientos ochenta y dos mil bolívares (Bs. 282.000,00), como arras y anticipo del precio pactado; v) que convinieron que el resto del precio sería pagado en el acto de protocolización del documento definitivo de compraventa; vi) que dicho contrato tendría una duración de noventa (90) días continuos, prorrogables por otros sesenta (60) días continuos, contados a partir de la entrega por parte de la demandada de todos y cada uno de los recaudos y/o documentos requeridos por la entidad bancaria para tramitar la solicitud de crédito hipotecario; vii) que la demandante presentó una solicitud de crédito hipotecario por recursos propios ante la agencia del Banco Mercantil, junto con los recaudos exigidos por esa entidad bancaria, entre los cuales se destaca una certificación de gravámenes por veinte años que tramitó personalmente, la cual le fue aprobada el 23 de julio de 2013; viii) que en fecha 03 de septiembre de 2013, interpuso ante Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), una denuncia en contra del apoderado de la demandada. Así se declara.-

- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR EL MÉRITO DE LA CAUSA

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa:
Primeramente, considera de primaria importancia este Tribunal, analizar el contrato suscrito por las partes, en virtud del cual intentan la presente acción. Así tenemos, que las partes al momento de suscribir dicho contrato lo denominaron “contrato de opción de compra”, tal como lo han sostenido en sus respectivos escritos.
Sostiene la parte actora que la demandada no cumplió con su obligación de entregarle todos y cada uno de los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario, tal como dispone la cláusula primera del contrato y a pesar de ello gestionó por su cuenta una certificación de gravámenes por veinte (20) años del inmueble, que le requirió la institución financiera Mercantil, Banco Universal C.A., donde tramitó el crédito y que una vez aprobado el préstamo respectivo, se negó a entregarle los documentos necesarios y requeridos por el Registro Inmobiliario correspondiente, para la protocolización del documento definitivo de compraventa y por consiguiente, hacer la venta definitiva del inmueble.
Por otro lado, la parte demandada se excepcionó afirmando que es falso que se haya negado a entregarle a la actora los documentos necesarios para la protocolización del contrato de venta y que fue la actora quien no cumplió con su obligación de comprar el inmueble en el plazo indicado y que la tardanza en la aprobación de dicho préstamo no se debió a que no le hubiese entregado la certificación de gravámenes requerida por el banco, sino que por el contrario, en el momento de la firma del contrato de opción de compraventa le hizo entrega de una certificación de gravámenes de los últimos (10) años, tal como requiere la sociedad mercantil Banco Bicentenario, Banco Universal C.A., donde la demandante le indicó que tramitaría el préstamo respectivo.
Así las cosas, el Tribunal tiene a bien citar la cláusula primera del contrato objeto de la presente causa, la cual es del tenor siguiente:
“…LA PROMINENTE VENDEDORA concede a LA PROMINENTE COMPRADORA, Noventa (90) días calendarios continuos, prorrogables por sesenta (60) días más contados a partir de que LA PROMINENTE VENDEDORA entregue todos y cada uno de los recaudos y papeles necesarios y pertinentes que requiera el banco, en el cual se realizará la tramitación del crédito con respecto a la Ley Política Habitacional, a fin de obtener el préstamo para la adquisición del inmueble objeto de la presente OPCIÓN A COMPRA, para finiquitar la venta acordada en el Registro correspondiente dentro de dicho lapso…”

De lo anterior, se evidencia la obligación de la demandada de entregar a la actora los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa.
Ahora bien, este juzgador observa que no consta en autos constancia alguna de la entrega por parte de la demanda de tales documentos. Sin embargo, de las resultas emanadas por de la institución financiera Mercantil, Banco Universal C.A., se evidencia que la demandante realizó la solicitud del préstamo hipotecario en fecha 21 de marzo de 2013, presentando todos los recaudos necesarios para tal fin, entre ellos una certificación de gravámenes de los últimos veinte (20) años del inmueble, cuya tramitación y obtención por ante el Registro respectivo fue realizada por la demandante. Asimismo, de una revisión del escrito de la demanda se observa que la demandante manifestó que la demandada le entregó los recaudos pero una certificación de gravámenes por los últimos diez años.
Existe un principio que establece "in claris non fit interpretatio", es decir, que el contrato por el cual las partes se han obligado voluntariamente no es susceptible de interpretación cuando sus términos son claros y precisos. La doctrina de casación, ha sostenido que ante las declaraciones explícitas y precisas de los contratantes no le es permitido a los Tribunales darles un alcance distinto del que aparece evidente del significado propio de las palabras, ya que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.
Sin embargo, en caso de que las partes o una de ellas difieran en la interpretación del contenido del contrato, éste debe ser analizado por el Tribunal, a los fines de determinar la naturaleza del mismo y su alcance. En esta oportunidad cabe observar la disposición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”
(Negrillas de este Tribunal)

El artículo transcrito anteriormente, le da la potestad al Juez de interpretar y calificar los contratos que presenten ambigüedades, independientemente de la calificación dada por las partes a los mismos, en atención a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.
A los fines de interpretar el contrato en cuestión, considera este Tribunal imprescindible traer a colación la acepción dada por la doctrina respecto a los contratos de opción de compraventa y a los contratos de compraventa.
Así tenemos, que la opción de compraventa puede ser unilateral o bilateral, según consienta una o ambas partes, respectivamente. En el presente caso, se observa claramente que la manifestación de voluntad fue de las dos partes, tanto del vendedor como del comprador, en razón de lo cual nos encontramos frente a la llamada “promesa bilateral de venta”.
Respecto a la promesa bilateral, el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”, ha sostenido: “(…) Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”.
En la misma obra, el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, ha sostenido que el contrato de compraventa es aquel por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio.
Asimismo, el artículo 1.474 del Código Civil, define el contrato de compraventa de la siguiente manera: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
Cabe citar el criterio manejado por la doctrina mayoritaria en Venezuela respecto a las llamadas “promesa bilaterales”, siendo éste el caso frente al cual nos encontramos. El Dr. Aguilar Gorrondona, en su obra titulada “Contratos y Garantías”, Derecho Civil IV, sostiene lo siguiente: “(…) en el caso de promesa bilateral donde hay mas que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo (…).”
Del estudio de lo anterior, y en concordancia con la posición sostenida por la doctrina mayoritaria venezolana, considera este Tribunal, que pese a que a las partes al momento de suscribir el contrato lo consideraron una promesa bilateral de compraventa, al analizar las cláusulas del mismo, se observa clara e indudablemente que han sido establecidas obligaciones recíprocas para ambas partes, debiendo ser consideradas principalmente dos (2) obligaciones características del contrato de compraventa, a saber: la obligación del vendedor de trasladar la propiedad definitiva de la cosa, y la obligación del comprador de pagar un precio, el cual ya había sido determinado. Observa este Tribunal, que ambas partes habían manifestado su consentimiento, tanto en la transmisión de la propiedad del inmueble, como en la adquisición del mismo, y el pago de la cosa.
Del contrato suscrito por las partes, se observa la voluntad de los contratantes de vender y comprar, respectivamente, al punto tal de que la cláusula tercera del contrato establece que el comprador demandante le hizo entrega a la vendedora demandada, de doscientos ochenta y dos mil bolívares (Bs. 282.000,00), en calidad de arras y como parte del precio convenido difiriéndose el pago restante para el momento de la protocolización del documento definitivo.
Asimismo, el Tribunal tiene a bien hacer constar que el término de duración del referido contrato, a saber, de ciento cincuenta (150) días que deberá computarse desde el 13 de marzo de 2013, fecha en que fue firmado el documento contentivo del contrato de opción de compraventa. Una interpretación distinta de dichas normas contractuales estaría colocando a la demandada en desventaja, por cuanto la misma demandante manifestó que la demandada le hizo entrega de los recaudos correspondientes entre los cuales había una certificación de gravámenes de los últimos diez años y no probó en modo alguno que el banco donde tramitó el préstamo, le haya requerido una certificación de gravámenes por los últimos veinte años.
Ahora bien, la parte actora alegó una vez le fue aprobado el crédito hipotecario dentro del lapso contractual establecido, la parte demandada incumplió con su obligación de realizar la entrega del inmueble de marras, según lo establece el contrato suscrito por las partes, toda vez que no fue otorgado el documento definitivo de compraventa del inmueble.
Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa motivada en un supuesto incumplimiento de la obligación de hacer que tiene la demandada, consistente en entregar los recaudos necesarios para la elaboración del documento de venta definitivo y por consiguiente efectuar la tradición del bien inmueble vendido con su respectivo de título traslativo de propiedad.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato de opción de compraventa, el cual cursa a los autos de este expediente, aunado al hecho de que la parte demandada admitió la existencia de la relación contractual, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa este sentenciador que la parte actora probó que le hizo entrega a la demandada de la cantidad de doscientos ochenta y dos mil bolívares (Bs. 282.000,00), por concepto de arras y como anticipo del precio de la venta del inmueble, aunado al hecho de que la parte demandada no desvirtuó lo anterior, por lo tanto resulta tal hecho fuera del controvertido.
Como consecuencia de lo anterior, resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del segundo de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-
En cuanto al tercero de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, el incumplimiento de la demandada en cuanto a la entrega a la parte actora de los documentos necesarios para la protocolización del documento compraventa definitivo dentro del plazo fijado en el contrato de opción de compraventa, a saber, de ciento cincuenta (150) días los cuales han de computarse desde 13 de marzo de 2013.
En ese sentido, es menester resaltar lo dispuesto en los artículos 1.486, 1.487, 1.488 y 1.491 del Código Civil, el cual literalmente dispone:
“Artículo 1.486: Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida.
Artículo 1.487: La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador.
Artículo 1.488: El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad
Artículo 1.491: Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario.”

Vistas las anteriores normas, debe concluirse que el vendedor tiene la obligación del saneamiento de la cosa vendida y la tradición de la misma, la cual se verificaría en este caso con la entrega al comprador del instrumento de propiedad del inmueble, ello contempla también, las solvencias requeridas por la oficina de Registro correspondiente a los fines de que pueda otorgarse dicho documento. A su vez, el comprador tiene la obligación de pagar los gastos de escritura y registro. En ese sentido, corresponde precisar a quien corresponde la carga de probar tales hechos.
En vista a lo anterior, resulta oportuno resaltar la gran importancia que en la actividad jurisdiccional tiene la correcta aplicación de las reglas que regulan la carga de la prueba, respecto de la cual, el autor Hernando Devis Echandía ha considerado lo siguiente:
“REGULA LA PREMISA MAYOR DEL LLAMADO SILOGISMO JUDICIAL. Esto es, se refiere a los hechos del proceso que deben corresponder los contemplados en la norma sustancial como presupuestos para su aplicación.” (Teoría General de la Prueba Judicial, Tomo 1, p. 447. Primera Edición Colombiana).

Establecida, en general, la trascendencia del principio de la carga de la prueba, tenemos que nuestra jurisprudencia ha interpretado en innumerables fallos su contenido y aplicación, a la luz de nuestras normas de derecho. Un viejo precedente dictado por nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, estableció lo siguiente:
“... la casación ha señalado que contradicha totalmente la demanda, el actor asume plenamente la carga de la prueba, tocándole al demandado sólo probar los hechos concretos que alegue como impeditivos, extintivos o modificativos de la acción, vale decir, cuando se excepciona sustancialmente.” (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 03 de junio de 1987 con ponencia del Magistrado René Plaz Bruzual, citado por Oscar Pierre Tapia, 1987, N° 6, pág. 156).

Al respecto, el Tribunal observa que siendo obligación de la demandada, quien es la vendedora del inmueble, hacer la entrega de los documentos de propiedad del mismo con sus respectivas solvencias, ésta en cabeza de la misma la carga probatoria de haber dado cumplimiento a dicha obligación y que se encuentra exenta de la misma.
Ahora bien, del material probatorio aportado en autos no se evidencia que la demandada haya demostrado que cumplió con la obligación de haber entregado de las solvencias requeridas para la protocolización del documento de compraventa definitivo. Asimismo, del material probatorio aportado por la parte actora se evidencia que ésta obtuvo en fecha 23 de julio de 2013, la aprobación del crédito hipotecario por parte de la institución financiera donde tramitó su préstamo, por lo que este sentenciador deberá declarar con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato que incoara la ciudadana LAURA CONCEPCIÓN HERRERA LUCENA, en contra de la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA, y ordenar a la demandada a que entregue a la parte actora los documentos necesarios para la protocolización del documento de compraventa. En un supuesto negado de la parte demandada en hacer entrega de los referidos documentos, se facultará a la actora para que realice ante los órganos administrativos los trámites correspondientes a la obtención de los mismos, previa consignación en autos de la diferencia en el precio del contrato, a saber, la cantidad de seiscientos cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 658.000,00) y proceda a la inscripción por ante la oficina de registro respectiva del presente fallo. Y así se decide.-

- V –
DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara lo siguiente:

PRIMERO: Se declara CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa incoada por la ciudadana LAURA CONCEPCIÓN HERRERA LUCENA, en contra de la ciudadana LUDIWIG JOHYRATT LUCENA.

SEGUNDO: Se ordena a los codemandados a que realicen la tradición del inmueble objeto del contrato y otorguen el título de propiedad correspondiente. De conformidad con lo establecido en el artículo 1266 del Código Civil; y en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada de la presente sentencia, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada. A los fines indicados, se ordena a los codemandados a tramitar y hacer entrega a la parte actora de las solvencias correspondientes, en defecto del cumplimiento voluntario de los codemandados se facultará a la actora para que tramite ante los organismos correspondientes las solvencias necesarios a los fines de la respectiva protocolización.

TERCERO: Se ordena a la parte actora a pagarle a los codemandados la diferencia en el precio del contrato, a saber, la cantidad de seiscientos cincuenta y ocho mil bolívares (Bs. 658.000,00).

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar vencida en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese y notifíquese de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de febrero de dos mil quince (2015).
EL JUEZ,

LUÍS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ
EL SECRETARIO

JONATHAN MORALES

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:16 p.m.-
EL SECRETARIO

LRHG/JM/Pablo.-