TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
204º y 156º

ASUNTO: AP11-V-2012-000877
SENTENCIA DEFINITIVA
(EN SU LAPSO)
DE LAS PARTES Y SUS ABOGADOS
PARTE ACTORA RECONVENIDA: Ciudadano ANDRE ANSELME REOL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.912.551.
APODERADO DEL ACTOR RECONVENIDO: Ciudadano MARCOS COLAN PARRAGA, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No 36.039.
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES IRUNE, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del hoy Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 16 de Diciembre de 1982, bajo el No. 57, Tomo 160-A, en la persona del ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, venezolano, mayor de edad, de este domiciliado y titular de la Cédula de Identidad No V-4.349.335, en su condición de Gerente y representada en este juicio por el ciudadano VÍCTOR TORRES NORIEGA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-2.944.027, en su condición de Gerente General.
APODERADOS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE: Ciudadanos FRANCISCO GIMÉNEZ GÍL y JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 98.526 y 122.494, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y NULIDAD ABSOLUTA.
DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS
Presentado en fecha 08 de Agosto de 2012, el ESCRITO LIBELAR ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el sorteo de Ley, correspondió su conocimiento al Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, admitiéndola en fecha 09 del mismo mes y año y ordenando el emplazamiento de la parte demandada para que compareciere dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, a fin que diere contestación a la pretensión, asimismo, respecto la medida solicitada acordó proveer sobre la misma por auto y cuaderno separado una vez consignados los fotostatos respectivos.
En 09 de Octubre de 2012, previa consignación de los fotostátos requeridos, se dejó constancia por Secretaría que se libró la respectiva compulsa de citación de la parte demandada, siendo que el alguacil en fecha 20 de diciembre de 2012, consignó resultas de la citación, las cuales resultaron infructuosas.
Por diligencia de fecha 26 de febrero de 2013, el apoderado judicial de la parte actora solicitó se oficiara al SENIAT, a los fines de que se suministrara la dirección de la empresa demandada, proveído dicho pedimento se libró oficio No. 145-2013, cuya resulta consta al folio 73 del expediente.
En fecha 15 de Noviembre de 2013, se recibió ESCRITO DE TERCERÍA planteada por el abogado JAVIER DARÍO LINARES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 24.992, actuando en su propio nombre y derecho. En esa misma fecha otorgó poder apud acta a la abogada ROSINIS CASTILLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Número 135.710, cuya acción fue declarada inadmisible por decisión de fecha 21 de dicho mes y año e improcedente la petición de inhibición que planteara el mismo a la Juez del Tribunal.
Efectuados los trámites tendientes para lograr la citación de la parte accionada conforme las formalidades contenidas en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, en fecha 13 de Marzo de 2014, los abogados FRANCISCO JIMÉNEZ GIL y JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, se constituyeron en autos como apoderados judiciales de la parte accionada, consignaron poder que acredita su representación y ESCRITO DE CONTESTACIÓN Y DE RECONVENCIÓN.
En fecha 08 de Abril de 2014, la representación judicial de la parte accionada interpuso formal recusación contra la titular del Juzgado de causa, quien a su vez por descargo de fecha 09 del mismo mes y año, consideró no estar incursa en la causal invocada en su contra.
Cursa a los folios 190 al 217 de la primera pieza del expediente escrito de contestación y reconvención presentado por los apoderados judiciales de la parte accionada en fecha 10 de abril de 2014.
Por auto de fecha 21 de Abril de 2014, se ordenó darle entrada al presente asunto, abocándose quien suscribe a su conocimiento y ordenando la notificación de las partes.
Al folio 238 de la primera pieza del expediente cursa diligencia suscrita por el alguacil adscrito a este Circuito Judicial, mediante la cual dejó constancia que se trasladó a la dirección de autos a los fines de practicar la notificación de la parte actora, la cual resultó infructuosa.
En fecha 28 de Mayo de 2014, el Tribunal agregó a los autos oficio signado con el Nº 2014-195, emitido por el Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, por el cual participó la declaratoria con lugar de la recusación planteada por la representación judicial de la parte demandada contra la Juez del Juzgado Noveno de este Circuito Judicial.
Por diligencia de 10 de junio de 2014, el apoderado judicial de la parte demandada consignó ejemplar del cartel de notificación publicado en prensa, y copia certificada de la sentencia que declaró con lugar la recusación planteada, siendo que fecha 11 de junio de 204, se dejó constancia por Secretaría del cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de Julio de 2014, el Tribunal admitió la reconvención planteada en este juicio y fijó el quinto (5º) día de despacho para su contestación, cuyo ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN, fue presentado en fecha 11 de Julio de 2014, por el apoderado judicial de la parte accionante reconvenida.
En fechas 05 y 06 de Agosto de 2014, ambas representaciones consignaron ESCRITOS DE PRUEBAS, los cuales fueron agregados a los autos en fecha 12 del mes y año en referencia y providenciada su admisión conforme a derecho en fecha 24 de Septiembre de 2014.
En fecha 26 de Septiembre de 2014, se declaró desierto el Acto de Nombramiento de Expertos Informáticos, y en esa misma fecha el apoderado judicial de la parte actora presentó escrito promoviendo prueba de cotejo y testigos.
En fecha 29 de Septiembre de 2014, tuvo lugar el acto testimonial de los ciudadanos ANTONIO VITTORIO DI GUIDA VILLANI y OSCAR RAFAEL CORDERO VÁSQUEZ.
En fecha 03 de Octubre de 2014, el Tribunal admitió las pruebas promovidas por la representación accionante, referida a la prueba de cotejo.
Cursa al folio 235 de la primera pieza del expediente acta levantada en fecha 10 de Octubre de 2014, dejando constancia que tuvo lugar el Acto de Nombramiento de Expertos Grafotécnicos e Informáticos en este asunto.
En fecha 13 de Octubre de 2014, la representación accionada apeló contra la providencia dictada en fecha 03 de octubre del año en comento, la cual fue oída en un solo efecto por auto de fecha 15 del mismo mes y año.
En fecha 06 de Noviembre de 2014, los Expertos Informáticos presentaron ESCRITO DE INFORME PERICIAL, el cual fue impugnado por la representación demandada y reservándose la oportunidad de presentar argumentaciones en el ESCRITO DE INFORMES.
En fecha 12 de Noviembre de 2014, los Expertos Grafotécnicos presentaron ESCRITO DE INFORME PERICIAL y transcurrido el lapso de evacuación de las pruebas, en la misma fecha, el Tribunal fijó el décimo quinto (15º) día de despacho siguiente para la presentación de ESCRITOS DE INFORMES.
En fecha 17 de Noviembre de 2014, la representación demandada impugnó el INFORME DE EXPERTICIA GRAFOTÉCNICA y se reservó la oportunidad de argumentar en el ESCRITO DE INFORMES.
En fechas 05 y 09 de diciembre de 2014, las representaciones judiciales de las partes presentaron su respectivo escrito de informes.
En fecha 12 de Enero de 2015, la representación demandada reconviniente y actora reconvenida, presentaron ESCRITOS DE OBSERVACIONES A LOS NFORMES de su contraparte.
En fecha 13 de Enero de 2015 y cumplidos los lapsos procesales en el presente juicio, el Tribunal dijo “VISTOS”, conforme a lo ordenado en el Artículo 515 del Código de Procedimiento Civil y estando dentro de la oportunidad para ello pasa a resolver la justicia propuesta, previa las siguientes consideraciones de orden lógico y jurídico:
DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
A tales efectos establece el Código Civil, que:
“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
“Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: 1°. Consentimiento de las partes; 2°. Objeto que pueda ser materia de contrato; y 3°. Causa lícita”
“Artículo 1.146.- Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato”
“Artículo 1.154.- El dolo es causa de anulabilidad del contrato, cuando las maquinaciones practicadas por uno de los contratantes o por un tercero, con su conocimiento, han sido tales que sin ellas el otro no hubiera contratado”
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”
“Artículo 1.346.- La acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley. Este tiempo no empieza a correr en caso de violencia, sino desde el día en que ésta ha cesado; en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos: respecto de los actos de los entredichos o inhabilitados, desde el día en que haya sido alzada la interdicción o inhabilitación; y respecto de los actos de los menores, desde el día de su mayoridad. En todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato”
“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:
“Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
“Artículo 509. Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas”
“Artículo 510. Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”

Analizada la normativa que rige el presente asunto, es menester para este Tribunal explanar los términos en que ha quedado planteado el mismo, de la siguiente manera:
DE LOS ALEGATOS DE FONDO
Alega la representación judicial de la parte actora en el ESCRITO LIBELAR, que en fecha 04 de Marzo de 2009, su representado y la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRUNE, C.A., suscribieron un CONTRATO DE COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA VENTA, sobre un bien inmueble situado en la Avenida Principal de las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, constituido por una Parcela de Terreno y el Edificio que sobre ella está construido, denominado “IRUNE”, según anexo marcado “B”, (inserto en copia certificada a los folios 15 al 20 de la primera pieza del expediente), por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00), de los cuales su representado entregó en la oportunidad de la suscripción del contrato, la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00) en calidad de arras, la cual sería imputable al precio total del inmueble propiedad de la referida Sociedad Mercantil, según anexo “C”.
Indica que su representado ha realizado diferentes abonos al monto anteriormente señalado, pagando hasta la fecha de interposición de la acción, la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Diez Mil Bolívares (Bs. 4.510.000,00), restando por pagar la cantidad de Siete Millones Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 7.490.000,00), según anexo marcado “D”, de los cuales dispone su mandante desde el inicio de la operación.
Señala así dicha representación que la demandada no ha dado cumplimiento a lo pactado en la Cláusula Tercera del referido contrato, respecto del otorgamiento del documento definitivo de compra venta en el término de un (1) año, contado a partir de la suscripción del documento de compromiso, donde también se acordó que aquella desocuparía en ese lapso a todos sus inquilinos, para entregarlo libre de bienes, personas y con todos los impuestos solventes, cuestiones que tampoco ha cumplido y que son necesarias para la realización de la operación de venta en cuestión, por el contrario procedió a dar en arrendamiento tres (3) oficinas violentando lo acordado.
Sostuvo, previa una serie de argumentaciones legales respecto a lo que se entiende por la figura de la compra-venta, que esta se configuró en virtud de los abonos realizados por su representado y que fueron reconocidos por la Empresa demandada en la indicada documental “D”, dada la expresada voluntad de las partes de dar su consentimiento y aceptación a la operación señalada, al fijar el precio, el término para la tradición del inmueble y las condiciones para el pago del precio conforme a las normativas del Código Civil.
Afirma que su mandante se encuentra en posesión del inmueble, haciendo reparaciones en el mismo y sin poder tener la titularidad, pese haber pagado la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Diez Mil Bolívares (Bs.4.510.000,00), en virtud de lo cual y conforme los Artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.474 del Código Civil, procede a instaurar la presente demanda en contra de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRUNE, C.A., en la persona del ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, solicita al Tribunal que ordene a que se le de cumplimiento al contrato de promesa bilateral de compra venta Ut Retro señalado y que como consecuencia indefectible de lo anterior en la sentencia se establezca expresamente el título de transmisión de propiedad que debe ser otorgado ante el Registrador correspondiente y su lapso para la formalización y para la consignación del monto remanente por concepto de la venta y que la parte demandada suministre las solvencias que sean necesarias para la protocolización del documento definitivo de compra venta, además de pagar las costas y costos del juicio.
Finalmente estimó la demanda en la suma de Siete Millones Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 7.490.000,00), es decir, el equivalente a Ochenta y Tres Mil Doscientas Veintidós Unidades Tributarias (83.222 UT), por último pidió se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de contrato y que la demanda sea declarada con lugar en la definitiva.
DE LAS DEFENSAS DE FONDO
En la oportunidad legal respectiva, los apoderados judiciales de la Empresa accionada, mediante ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA negaron, rechazaron y contradijeron la misma en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, así como en lo pedido, con excepción de los hechos aislados que expresamente sean reconocidos como ciertos en el escrito.
Negaron, rechazaron y contradijeron que IRUNE haya suscrito COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA VENTA con el ciudadano ANDRE ANSELME REOL, sobre el bien inmueble denominado “Edificio Irune”, ubicado en la Avenida Principal de las Mercedes, Jurisdicción del Municipio Baruta, Distrito Sucre del Estado Miranda, constituido por una Parcela de Terreno y el Edificio que sobre ella está construido, propiedad de su representada, y manifiesta que si bien existe un documento aportado por la parte demandante marcado con anexo “B”, lo cierto del caso es que el mismo no fue constituido de un negocio jurídico existente, válido y/o oponible a su mandante, del que se derive traslación de propiedad alguna.
Negaron, rechazaron y contradijeron que exista o haya existido una venta legítimamente pactada por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00), ni por ningún otro concepto.
Negaron, rechazaron y contradijeron que IRUNE haya incumplido ningún COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA VENTA, sobre dicho inmueble, ni tampoco obligación alguna de otorgar documento definitivo de venta y en general negaron, rechazaron y contradijeron incumplimiento, negligencia, renuencia o demora de obligación contractual o extracontractual alguna para con el demandante, ni que haya defraudado legítimas expectativas de éste.
Negaron, rechazaron y contradijeron que el alegado COMPROMISO RECIPROCO DE COMPRA VENTA, se haya convertido en venta, en virtud de “abonos” por la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Diez Mil Bolívares (Bs. 4.510.000,00) y que existiere consentimiento de IRUNE en traslación de propiedad del inmueble.
Negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante se encuentre obligada a otorgar documento definitivo de venta sobre el Edificio Irune, ni que sea jurídicamente procedente sentencia condenatoria que contenga el título de transmisión de propiedad con expresa indicación del lapso para su formalización ante el Registro respectivo, fijándose oportunidad para consignar el monto remanente por concepto de la venta y ordenando a la vendedora a entregar las solvencias correspondientes para la protocolización, cuya fundamentación del rechazo de la demanda se explanan a lo largo del escrito de contestación.
DE LA RECONVENCIÓN
En este orden los abogados de la parte demandada conforme al Artículo 365 del Código Adjetivo Civil, demandan por vía reconvencional al ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, con el objeto que sea declarada la INEXISTENCIA Y/O NULIDAD ABSOLUTA del supuesto negocio jurídico contenido en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de Marzo de 2009, bajo el Nº 70, Tomo 23 de los libros respectivos.
Sostienen que la petición de NULIDAD ABSOLUTA tiene su basamento en el hecho de que no existió una formación del consentimiento negocial por parte de su representada en virtud de que esta nunca creó legítima voluntad, a través de su Órgano Societario correspondiente conforme los Estatutos y la Ley, para ofrecer y aceptar el contrato que se le pretende oponer en este juicio.
Indican que en efecto, conforme a los Estatutos Vigentes de su mandante para el mes de Marzo de 2009, el único Órgano habilitado para formar voluntad social de la Compañía con ocasión de cualquier acto tendente a la enajenación de bienes inmuebles patrimonio de la misma era la ASAMBLEA DE ACCIONISTAS, la cual nunca conoció, deliberó, ni decidió la celebración de ningún negocio jurídico preparatorio, de opción, ni de venta o de cualquier modo traslativo de la propiedad del Edificio Irune, al ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL.
Afirman que la persona que suscribió el supuesto negocio jurídico en aducida representación de IRUNE, a saber, el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, en condición de Gerente de su mandante para la fecha, no solo carecía de la habilitación y/o autorización necesaria para la celebración de contratos de tal índole, sino que su cargo ostentaba una prohibición expresa conforme a los Estatutos para formar tal negocio jurídico.
Previa una transcripción específica sobre la constitución de la Compañía que representan, así como de las diversas Reformas Estatutarias y Asambleas celebradas, señalan, respecto al régimen de administración de la Sociedad, que se estableció una JUNTA DIRECTIVA conformada por CINCO (5) MIEMBROS, CUATRO (4) de ellos denominados DIRECTORES PRINCIPALES y UN (1) QUINTO denominado GERENTE y que este último funcionario, conforme al régimen estatutario impuesto, tenía facultades limitadas en la Administración de la Compañía, ya que: (i) le correspondía la ejecución de las decisiones adoptadas por los DIRECTORES PRINCIPALES y/o la ASAMBLEA DE ACCIONISTAS; en su literal (ii), representar a la Compañía frente a terceros, siempre que los DIRECTORES PRINCIPALES o la ASAMBLEA DE ACCIONISTAS, no designare a los DIRECTORES para realizar actos de interés de la Compañía y en su literal (iii) no ostentaba competencia para convocar a la ASAMBLEA DE ACCIONISTAS, ni para presidirlas y que para el caso concreto, fue expresamente establecido que sería necesario para el GERENTE contar con la decisión favorable y autorización de la ASAMBLEA DE ACCIONISTAS, para efectuar actos de disposición sobre los bienes inmuebles de la Compañía.
Exponen que en la deliberación del punto segundo de la ASAMBLEA DE ACCIONISTAS celebrada en fecha 06 de Abril de 1999, se designaron como los CUATRO (4) DIRECTORES PRINCIPALES a todos los accionistas de la Compañía a la fecha, a saber, el ciudadano CARLOS HILLER MORENO, su esposa ENRIQUETA GARRIDO DE HILLER y sus dos (2) hijas, YANNY SILVA HILLER (ANTES YANNY HILLER GARRIDO) y OMAIRA HILLER DE WALLIS y que el hijo restante, ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, quien a la fecha no era accionista de la Compañía, fue designado como su GERENTE.
Indican que el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, fue autorizado por la referida Asamblea, conforme a la reglamentación estatutaria, para efectuar todos los actos de disposición tendentes para la adquisición a nombre de la Compañía del Edificio Irune y que con base a tal habilitación, el ciudadano CARLOS HILLER MORENO y su esposa ENRIQUETA GARRIDO DE HILLER, previamente suscribieron un instrumento donde transfirieron la propiedad de dicho Edificio, que a la fecha se encontraba en su patrimonio personal, a la Compañía, representada al efecto por el primero de los nombrados, según documento inscrito en fecha 02 de Junio de 1999, ante la entonces Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 45, Tomo 18, Protocolo Primero de los libros respectivos, siendo el único activo que ostenta el patrimonio de la Sociedad.
Expresan que mediante Asamblea de fecha 07 de Marzo de 2003, inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, de fecha 08 del mismo mes y año, bajo el Nº 77, Tomo 46-A-Sgdo., se aumentó el capital de la Compañía e ingresando mediante la emisión y suscripción de nuevas acciones, el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, pero que en modo alguno hubo cambio en cuanto al régimen de administración de la misma, ni tampoco en las competencias de sus Órganos Sociales y que en consecuencia, por expresa voluntad de los accionistas, las limitaciones estatutarias al Gerente se mantuvieron en vigor.
Concluyen aduciendo que IRUNE fue creada por la familia HILLER GARRIDO, para la administración de sus bienes y previa la reiteración de las anteriores consideraciones explican que desconocen las razones que motivaron a tal régimen societario, pero que sin embargo hubo una franca contravención a las mismas cuando fue suscrito el negocio jurídico contenido en instrumento autenticado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 04 de Marzo de 2009, bajo el Nº 70, Tomo 23 de los libros respectivos, entre el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO y la parte accionante reconvenida, no existiendo la voluntad de IRUNE para la celebración de tal negocio jurídico, en el entendido de que su ASAMBLEA DE ACCIONISTAS nunca realizó oferta, ni aceptación de contrato alguno con el ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, que tuviera como objeto el Edificio Irune, por cuanto dicha Asamblea de Accionistas, como Órgano Colegiado y conforme a los Estatutos de la Compañía, es quien ostentaba en forma exclusiva y excluyente la cualidad de formar la voluntad para celebrar actos de disposición sobre bienes inmuebles de tal Empresa para la fecha de suscripción del irrito contrato, ya que esta no conoció, deliberó, ni aprobó, ni mucho menos autorizó al referido GERENTE para la fecha, CARLOS HILLER GARRIDO, de suscribir tal contrato y que al no existir tal asentamiento, no se produjo la concurrencia de voluntades que es de la esencia de todo contrato, por lo que mal puede pretenderse con este juicio efecto alguno traslativo de propiedad sobre dicho bien mediante un contrato nulo de nulidad absoluta, tal como piden sea declarado en la mutua petición.
Arguyen que la parte demandante reconvenida asume en el ESCRITO LIBELAR detentar de facto y totalmente el Edificio Irune desde el año 2012 y en escrito de solicitud de medidas cautelares presentado por el demandante reconvenido en fecha 15 de octubre de 2013, expresa que se encuentra en posesión de la totalidad del inmueble desde el año 2011, y que más allá de tales contradicciones, lo cierto es que tal detentación no es una posesión lícita, ni de buena fe y que carece de título alguno que la sustente y que al ser un contrato nulo o porque el mismo no es oponible a su representada, ya que su mandante nunca tuvo la intención de ser traslativo de propiedad, ello en modo alguno habilitó o facultó al ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, a irrumpir en las instalaciones de tal Edificio, ni a efectuar acto alguno de detentación material, reparación, construcción o innovación sobre el mismo, lo cual supone una ilícita conculcación del libre ejercicio de su derecho a usar y gozar su bien, siendo estos inherentes al derecho de propiedad de la demandada reconviniente.
Por último piden la declaratoria sin lugar de la acción principal, la declaratoria con lugar de la reconvención, se reconozca a IRUNE como titular exclusivo y excluyente de derecho de propiedad sobre el Edificio Irune, se declare ilícita y de mala fe la ocupación material ejercida a ANDRÉ ANSELME REOL, se ordene su desocupación inmediata del Edificio y sea condenado en costas y finalmente estiman la mutua petición en la suma de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00), equivalentes a Setenta Mil Ochocientas Sesenta y Seis Unidades Tributarias (70.866 UT), a razón de Ciento Veintisiete Bolívares (Bs. 127,00) la Unidad Tributaria.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
Por su parte el representante judicial del demandante reconvenido, previa su admisión, mediante ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN presentado en fecha 11 de Julio de 2014, solicitó que se declare inadmisible la misma en razón de que versa sobre cuestiones sobre las cuales carece de competencia el Tribunal por la materia y por incompatibilidad de procedimientos, ya que su antagonista plantea la desocupación del bien de marras cuando ello corresponde a la función administrativa inquilinaria, no atribuida a los Juzgados Civiles o Mercantiles, puesto que existe una Jurisdicción Especial prevista en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y la Ley para la Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y por otra parte que ejercen la acción de desocupación, la cual tiene un procedimiento especial previsto en las leyes anteriormente mencionadas, cuya reconvención es incompatible con el procedimiento ordinario intentado por el accionante, constituyendo una inepta acumulación de pretensiones, aunado a que no expresan con claridad y precisión el objeto de la mutua petición debido a que en el petitorio solicitan que se declare con lugar la demanda reconvencional interpuesta por cualquiera de los fundamentos ofrecidos en forma subsidiaria en el escrito, sin precisar esos fundamentos, no pudiendo el Tribunal suplir tales deficiencias puesto que siendo esta una acción autónoma del juicio primigenio, debe ser propuesta con absoluta precisión y claridad en lo que respecta a su objeto.
Cuestiona el auto de fecha 04 de Julio de 2014, que admite la reconvención ya que a su entender silenció sus defensas al no emitir criterio sobre la posibilidad o imposibilidad de admitir una reconvención, lo cual violenta el derecho a la defensa del actor, beneficiando a la parte contraria al no decidir esa defensa, ya que le resulta vedado al Tribunal escoger uno u otro fundamento de esta acción, por cuanto lo convertiría en parte dentro del proceso, haciendo abstracción de su verdadera misión, que es impartir justicia, cuyas argumentaciones pide sean consideradas en la sentencia definitiva.
En cuanto al fondo de la reconvención, rechazó, negó y contradijo la pretensión de que se declare la inexistencia y/o la nulidad absoluta del negocio jurídico que celebró con su mandante, contenido en instrumento autenticado; que se reconozca la inexistencia de un negocio como una figura jurídica en vigencia; que no existiera una formación del consentimiento negocial con la Firma INVERSIONES IRUNE, C.A..
Indica que es falso y por ello rechaza el argumento de que la Asamblea de Accionistas de IRUNE, “nunca conoció, deliberó, ni decidió la celebración de ningún negocio jurídico preparatorio de opción, ni de venta, o de cualquier modo traslativo de propiedad”; que el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, en su condición de Gerente de IRUNE, “carecía de habilitación, y o autorización necesaria para la celebración de contratos de tal índole”; que el Director o en todo caso el Gerente General de IRUNE, no estuviere autorizado para realizar negociaciones con su representada.
Rechaza y contradice, por ser falso el hecho de que INVERSIONES IRUNE, C.A., no hubiese autorizado la celebración y culminación de la negociación de venta del Edificio Irune, ya que esa facultad ilimitada se le otorgó al ciudadano ANTONIO JOSÉ RONCAYOLO CRESPO, designado Gerente General, en la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 18 de Julio de 2012, con la presencia de todos los accionistas, entre ellos, el ciudadano CARLOS HILLER MORENO; que no existiera acuerdo de voluntades entre accionistas de la Firma reconviniente, en efectuar la negociación y venta del Edificio Irune.
Sostiene que las expresiones utilizadas en la reconvención de “Antecedentes Societarios de Irune”, “Reforma Estatutaria” y su contenido, nada aportan a los fines de decidir la misma ante la deliberada omisión de la celebración de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 18 de Julio de 2012 y que por ello su representado está conteste en la disposición estatutaria citada por la reconviniente, en su Artículo 10, Parágrafo Único y que precisamente en cumplimiento de esta disposición se autorizó en Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 18 de Julio de 2012, al ciudadano ANTONIO JOSÉ RONCAYOLO CRESPO, para ratificar la negociación del Edificio Irune y culminar la venta, rechazando que tal Artículo sea una concreción de lo establecido en la Ley Mercantil, ya que nada tiene que ver con los hechos que se discuten.
Arguye que la parte reconviniente reconoce que la reconvenida firmó un contrato válido cuando afirma, entre otras cosas, que “…Si bien se observa del supuesto contrato firmado por CARLOS HILLER GARRIDO y ANDRE ANSELME REOL, no fue una venta, si tenía por objeto de ser un contrato preparatorio para ella, y como tal el consentimiento de la misma correspondía en forma exclusiva y excluyente a la Asamblea de Accionistas…”, cuya confesión contradice la solicitud de nulidad absoluta del negocio jurídico celebrado con su representado; rechazan la inoponibilidad del contrato en mención, así como la pretensión de no aceptar la citada Empresa la transferencia de propiedad de dicho Edificio Irune, cuando esta reconoce que el actor ocupa el mismo previa autorización mediante la firma de dicho contrato y contradice que su mandante haya incumplido sus obligaciones contractuales y que ocupe dicho bien ilegalmente.
Niega que la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., sea titular exclusivo del derecho de propiedad sobre el Edificio Irune y que su representado tenga que desocuparlo, puesto que aquella incumplió en la firma del documento definitivo.
Finalmente invoca la prescripción de la acción de nulidad a tenor de lo previsto en el Artículo 1.346 del Código Civil y por último pide la declaratoria con lugar de la acción primigenia y sin lugar la reconvención con los demás pronunciamientos de Ley.
Planteados los hechos de autos corresponde al Tribunal resolver el citado cuestionamiento de la admisión de la reconvención y lo relativo a la prescripción alegada, a los fines de no incurrir en omisión de pronunciamiento, conforme a las previsiones contenidas en los Artículos 12, 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil, en la forma siguiente:
DEL CUESTIONAMIENTO DEL AUTO DE DMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad legal respectiva, el abogado del accionante reconvenido, cuestiona el auto de fecha 04 de Julio de 2014, que admite la reconvención, en el cual se señaló lo siguiente: “…Alega la parte actora que la reconvención es inadmisible en virtud de la incompatibilidad de procedimientos, por cuanto una de las peticiones va dirigida a la desocupación del inmueble a que se refieren las presentes actuaciones, y por lo tanto debe ser admitido por un procedimiento incompatible con el ordinario. Así las cosas, sin entrar analizar materia de fondo, se evidencia que lo principal de la reconvención va dirigida a aspectos relacionados con el documento que fue accionado por la vía del cumplimiento de contrato en la demanda principal, siendo ello así, la reconvención propuesta resulta a todas luces compatible con el procedimiento por el cual ha sido admitida la demanda principal, por lo que se niega lo solicitado por la parte actora, en relación a que se declare inadmisible la reconvención…”, por cuanto consideró que el mismo no está ajustado a lo alegado en autos ya que silenció sus defensas al no emitir criterio sobre la posibilidad o imposibilidad de admitir una reconvención, cuando la reconviniente solicita la desocupación del inmueble a que se refiere este proceso, preguntándose cómo podría el Juez acordar una desocupación dentro de un proceso ordinario de cumplimiento de contrato; qué deben entender de la expresión “lo principal de la reconvención”; qué si hay partes en la reconvención que no son principales; que sólo va a entrar a considerar si existe o no una supuesta nulidad, aunado a que este Despacho califica el escrito de la reconvención como de NULIDAD, al admitir la misma, pero que no dice de qué nulidad se trata, ni consideró el argumento de inadmisibilidad sobre el alegato de la parte actora respecto a la declaratoria con lugar por cualquiera de los fundamentos ofrecidos en forma subsidiaria en la mutua petición, lo cual violenta el derecho a la defensa del actor, beneficiando a su contra parte al no decidir esa defensa, ya que le resulta vedado al Tribunal escoger uno u otro fundamento de esta acción, por cuanto lo convertiría en parte dentro del proceso, haciendo abstracción de su verdadera misión, que es impartir justicia, cuyas argumentaciones pide sean consideradas en la sentencia definitiva.
De lo anterior se observa:
Tal como se determinó en el auto cuestionado que al no evidenciar este Tribunal la inadmisibilidad de la reconvención planteada a tenor de lo previsto en el Artículo 366 del Código Adjetivo Civil, puesto que el negocio jurídico objeto de solicitud de nulidad en la reconvención, es el mismo instrumento cuyo cumplimiento pide el actor en la demanda principal, juzgó que las argumentaciones invocadas a tal respecto son materia de fondo que no podía dilucidar en ese momento puesto que incurriría en adelantamiento de opinión, lo cual no violenta el derecho a la defensa de su mandante, aunado a que no estamos en presencia de un juicio de arrendamiento para que se deban aplicar norma inquilinarias, por lo tanto se declaran improcedentes tales cuestionamientos, aparte de que contra dicho auto no se ejerció recurso alguno, y así se decide.
DE LA PRESCRIPCIÓN ALEGADA
La Prescripción, de conformidad con lo estatuido en el Artículo 1.952 del Código Civil, es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación, por el transcurso del tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley, ya que la inacción, al consumarse conlleva a la pérdida del derecho. Ahora bien, con relación a las causas civiles es necesario destacar que el Artículo 1.346 eiusdem, pauta de manera expresa que la acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco años, salvo disposición especial de la Ley, acotando a su vez que ese tiempo no empieza a correr, entre otros, en caso de error o de dolo, desde el día en que han sido descubiertos, aunado a que la misma en su parte in fine indica que en todo caso, la nulidad puede ser opuesta por aquel que ha sido demandado por la ejecución del contrato.
En relación al Artículo 1.346 ibídem, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 30 de Abril de 2002, con Ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, determinó en el Expediente AA20-C-2000-000961, reiterado en la actualidad, lo que parcialmente se transcribe a continuación:

“…A todo evento, y visto el error de derecho en el que se ha incurrido al tramitar el presente caso y con el propósito de evitar futuras dilaciones, esta Sala considera oportuno aclarar que el lapso de prescripción de cinco (5) años preceptuado en el artículo 1.346 del Código Civil, es aplicable para la acción de nulidad relativa de convenciones y no para la acción de nulidad absoluta de las mismas. Visto lo anterior se observa que en el caso bajo estudio la pretensión de la actora en su escrito de demanda se dirige a la nulidad absoluta de un contrato de venta por inexistencia del consentimiento de una de las partes; tal y como está desarrollada la pretensión, el lapso de prescripción para la acción de nulidad absoluta de una convención por la ausencia de uno de sus elementos esenciales, es de 10 años, de acuerdo al artículo 1.977 del Código Civil. Por tal motivo, la Sala determina además la infracción por falta de aplicación del señalado artículo 1.977 del referido Código…”

Conforme a los planteamientos antes referidos y aplicados al punto bajo estudio éste Juzgador observa de la revisión efectuada a los autos, al ESCRITO RECONVENCIONAL y al ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE DICHA RECONVENCIÓN que si bien el acto jurídico en comento es de fecha 04 de Marzo de 2009, cierto es también que la parte accionada reconviniente tuvo conocimiento de las situaciones que denuncia como irregulares y del dolo que señala, desde el 13 de Marzo de 2014, fecha cuando los abogados FRANCISCO JIMÉNEZ GIL y JULIO CÉSAR PÉREZ PALELLA, se constituyeron en autos como sus apoderados judiciales y consignaron el poder que acredita su representación, por lo tanto al aplicarse la Jurisprudencia antes citada, es evidente que la misma no se encuentra prescrita y por consiguiente tal defensa de prescripción debe ser declarada improcedente, y así se decide.
Resuelto lo anterior pasa este Despacho a analizar los medios probatorios aportados a los autos, de la siguiente manera:
DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA:
 Consta a los folios 12 al 14 del expediente, PODER autenticado en fecha 25 de Mayo de 2012, ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, bajo el Nº 11, Tomo 70 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por la representación judicial de su antagonista, se valora conforme los Artículos 12, 150, 151, 154 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por el mandatario en nombre de su poderdante, y así se decide.
 Constan a los folios 15 al 20 del expediente, COPIA CERTIFICADA DEL COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRA VENTA, celebrado entre la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., representada por el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, en su condición de Gerente y el ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, sobre el bien de marras, autenticado en fecha 04 de Marzo de 2009, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 70, Tomo 23 de los libros de autenticaciones correspondientes, a la cual se adminiculan el DOCUMENTO DE COMPRA VENTA (FOLIOS 21 AL 25) protocolizado en fecha 02 de Junio de 1999, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 45, Tomo 18, Protocolo Primero, celebrado entre el ciudadano CARLOS HILLER MORENO y la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., representada por el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, en su condición de Gerente, sobre el referido bien, la CONSTANCIA de fecha 31 de Enero de 2012, (folio 26) suscrita por el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, actuando en su condición de Gerente de la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., el CERTIFICADO DE GRAVÁMEN del bien en mención, (folio 27 y 28) emanado del referido Registro de fecha 23 de Abril de 2012; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil y se aprecia de su contenido que el primero de las indicadas probanzas constituye el instrumento fundamental de la acción principal de cumplimiento y objeto de nulidad absoluta de la acción reconvencional, donde el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, en su condición de Gerente de la mencionada Empresa y el ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, se comprometieron a ejecutar una compra venta relativa al inmueble de marras, por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,00), de los cuales surge que el oferido pagó en ese acto en calidad de arras, la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), imputables al precio total del inmueble propiedad de la referida Sociedad Mercantil previa adquisición de su titularidad, cuyo otorgamiento del documento definitivo de compra venta se fijó en el término de un (1) año, contado a partir de la suscripción del referido documento de compromiso, donde en cuyo lapso desocuparía a todos sus inquilinos, para entregarlo libre de bienes, personas y con todos los impuestos solventes; que el referido Gerente hace constar que dicha Empresa ha recibido por concepto de compra del bien denominado Irune, la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Diez Mil Bolívares (Bs. 4.510.000,00), quedando un remanente de Siete Millones Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 7.490.000,00) y que el mismo no presenta gravamen alguno, sin que se desprenda del mismo autorización alguna para la realización de dicho negocio jurídico, y así se decide.
 Constan a los folios 291 al 296 de la primera pieza del expediente y 208 al 215 de la segunda pieza, COPIAS FOTOSTÁTICAS Y CERTIFICADAS DE LA ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., de fecha 18 de Julio de 2012; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia de su contenido que en los Puntos Primero y Segundo del orden del día, se designó al ciudadano ANTONIO JOSÉ RONCAYOLO CRESPO como GERENTE GENERAL de la referida Compañía y fue autorizado únicamente a la conclusión de la operación comercial de enajenación del Edificio Irune, que ha venido siendo llevada a cabo por la Administración desde el año 2009, con todas las facultades necesarias para ello, sin más a que ahondar al respecto, no determinando en consecuencia dicha prueba específicamente a cual enajenación comercial se refiere, ni que fuese pactada por alguna persona en concreto, ni que la misma faculte en forma expresa el COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRA VENTA, celebrado entre la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., representada por el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, en su condición de Gerente y el ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, sobre el bien de marras, autenticado en fecha 04 de Marzo de 2009, ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 70, Tomo 23 de los libros de autenticaciones correspondientes, y así se decide.
 Del mismo modo promovió prueba testimonial de los ciudadanos ANTONIO DI GUIDA VILLANI y OSCAR CORDERO, la cual fue debidamente admitida por el Tribunal y ordenada su evacuación, siendo que a los folios 229 al 230 de la segunda pieza del expediente, consta la declaración del primero de los mencionados y debido a que el mismo en las preguntas TERCERA de que dijera si recibió de manos del ciudadano CARLOS HILLER, Gerente de INVERSIONES IRUNE, las llaves de las oficinas, para iniciar los trabajos realizados; CUARTA de que dijera si sabe y le consta que desde que inició los trabajos de remodelación del Edificio Irune, el mismo ya se encontraba en posesión del ciudadano ANDRE ANSELME REOL y QUINTA de que dijera si sabe y le consta, que actualmente quien ocupa el Edificio Irune, es el ciudadano ANDRE ANSELME REOL a todas respondió de forma simple que “Eso es correcto” y al momento de las repreguntas de que dijera quien le pagó por los servicios prestados de albañilería y obras civiles en el Edificio Irune, manifestó que el ciudadano ANDRE ANSELME REOL a través de sus compañías, NOEL MOTORS, C.A., DAMBRO MOTOS, C.A., AUTO MOTORES COPA, C.A. y NOEL MOTORS ORIENTE, C.A.; en cuanto a si sabe que el ciudadano CARLOS HILLER, es Gerente de INVERSIONES IRUNE, C.A.? manifestó que lo conoció en el Edificio Irune, pero que nunca leyó que cargo tenía en esa Compañía, que si recibió, en un par de oportunidades llaves de algunos apartamentos del Edificio Irune, para empezar los trabajos de remodelaciones; en cuanto a que a que se refiere en ocasión de la cuarta repregunta, con la posesión del Edificio Irune, por parte de ANDRE ANSELME REOL, manifestó que el ciudadano REOL le informó en Enero del 2011, de haber firmando con la familia HILLER, una opción de compra, para adquirir en un determinado plazo, el Edificio Irune y que también le informó que el ciudadano CARLOS HILLER, lo había autorizado, en iniciar los trabajos de remodelación y es por eso que se le entrega al ciudadano REOL un presupuesto de obra y que en Febrero de 2011, con la presencia del ciudadano CARLOS HILLER, se empezaron los trabajos; en cuanto a la repregunta de que si alguna vez a tenido a su vista el título de propiedad del Edificio Irune, manifestó que no, pero si había tenido a la vista la opción de compra entre el ciudadano REOL y la familia HILLER y por cuanto el segundo testigo, a saber, OSCAR CORDERO, cuya declaración consta a los folios 231 al 232 de la misma pieza, al responder a las preguntas SEGUNDA de que si fue contratado por el ciudadano ANDRE ANSELME REOL, para realizar, trabajos para la obtención de solvencias varias, para la adquisición del edificio Irune; TERCERA de que si fue autorizado igualmente, por la Empresa INVERSIONES IRUNE, para gestionar solvencias varias, para la venta del Edificio Irune y CUARTA que si sabe y le consta quien ocupa el Edificio, Irune, es el ciudadano ANDRE ANSELME REOL, respondió a todas con un simple “Si”; si bien las mismas no fueron cuestionadas en modo alguno, se desechan del juicio al no merecerle confianza a éste Juzgador ya que al responder de ese modo al interrogatorio propuesto crean una falta de certeza del asunto planteado, y que ambos figuran como dependientes del ciudadano ANDRE ANSELME REOL, promovente de la prueba, que invalidan sus declaraciones y que las preguntas no fueron orientadas a demostrar el cumplimiento o la legalidad o ilegalidad no de la transmisión de la propiedad objeto del thema decidendum en controversia, y así se decide.
 Constan a los folios 193 al 205 de la segunda pieza del expediente, CORREOS ELECTRÓNICOS, RECIBOS Y COPIAS DE CHEQUES. Las anteriores probanzas fueron impugnadas y desconocidas por la representación de la parte demandada reconviniente, a lo que el abogado del actor reconvenido promovió previamente pruebas de experticia científica y de reproducción e igualmente prueba de cotejo, las cuales fueron debidamente admitidas por el Tribunal en su oportunidad. Consta a los folios 284 al 303 de la referida pieza INFORME PERICIAL, presentado por los Expertos Informáticos designados, cuya forma de evacuación, metodología, alcance y conclusiones fueron impugnadas por la representación de la Empresa demandada reconviniente. Del mismo modo consta a los folios 309 al 333 de la pieza en cuestión, INFORME PERICIAL presentado por los Expertos Grafotécnicos designados, igualmente impugnados por dicha representación reconviniente, a lo que la representación actora manifestó que no correspondía la impugnación de las experticias, sino su aclaratoria, cuyas argumentaciones fueron explanadas en los ESCRITOS DE INFORMES consignados. Ahora bien, tomando en cuenta que la impugnación del medio fue formulada dentro del lapso que indica la norma rectora contenida en el Artículo 468 del Código Adjetivo Civil, cierto es también que su argumentación resulta extemporánea por tardía al realizarla en el ESCRITO DE INFORMES que pauta el Artículo 511 eiusdem, por lo tanto la misma se declara improcedente, apreciándose que los Informes Periciales en comento se encuentran realizados dentro del marco de las previsiones que pauta la Ley al respecto, al ser rendido por escrito ante este Órgano de Justicia, en la forma indicada por el Decreto-Ley Sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas, el Código Adjetivo Civil y el Código Civil, puesto que en ellos aparecen las especificaciones tanto de la descripción detallada de lo que fue objeto de experticia, como de los métodos y sistemas utilizados para la practica de dichas pruebas y las conclusiones a las que llegaron dichos expertos en cada una de ellas, de las cuales se aprecia que los Expertos Informáticos determinaron en forma expresa, entre otras determinaciones y como lo mas resaltante a los efectos de este juicio, lo que parcialmente se transcribe a continuación: “…Conclusiones: 1) La dirección colanmarcos@hotmail.com, es una dirección de correo válida. 2) En el buzón de correo electrónico colanmarcos@hotmail.com, se encontraron efectivamente los mensajes de datos objeto de la promoción de prueba en fecha 23 de agosto de 2012, 29 de octubre de 2012, 18 de enero de 2012 y 14 de enero de 2010 correspondiendo este último mensaje de datos a la dirección de correo electrónico del dominio “macleoddixon.com” con usuario “Bernardo.Wallis” identificado este usuario como “Bernardo Wallis”. 3) La dirección anjoro@gmail.com es una dirección de correo válida y el nombre de usuario identificado en los mensajes de datos objeto de estudio es “Antonio Roncayolo”. (…) 7) ..., concluyendo que en el presente caso se trata en su totalidad de mensajes de datos convencionales, no alterados, por lo que se certifica por vía del presente peritaje su existencia en formato digital, así como su integridad y certeza de contenido desde el punto de vista informático. (…)” y por su parte los Expertos Grafotécnicos concluyeron en su Informe en forma expresa, entre otras determinaciones lo siguiente: “…En definitiva concluimos que las firmas cuestionadas suscritas en los documentos insertos a los folios 198, 200, 202, 204 y 207, corresponde a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como “abogado Antonio J. Roncayolo” suscribió los documentos indubitados. (…) En definitiva concluimos que las firmas cuestionadas suscritas en la Autorización (folio 206) corresponde a la firma auténtica de la misma persona que identificándose como “CARLOS HILLER GARRIDO” suscribió los documentos indubitados …”, sin embargo, a tenor de lo previsto en el Artículo 1.427 del Código Civil, observa éste Jurisdicente de manera objetiva que del contenido de los MENSAJES DE DATOS y de los RECIBOS, no se determina con exactitud a que negociación hacen alusión, ni que tal negociación fuese pactada entre la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., representada por el ciudadano ANTONIO J. RONCAYOLO y el ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, , ni que los mismos versen sobre la contratación de fecha 04 de Marzo de 2009, autenticada por ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 70, Tomo 23 de los libros respectivos, y así se decide.
 Constan a los folios 206 y 207 de la segunda pieza del expediente, AUTORIZACIONES suscritas por el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, donde actuando como Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRUNE, C.A., en la primera facultó en el mes de Abril de 2012, a los ciudadanos ANDRÉ ANSELME REOL y DOMINIQUE REOL, para que en nombre de dicha Empresa realizaran ante la Compañía Anónima Teléfonos de Venezuela (CANTV), todo lo relacionado con las líneas telefónicas instaladas o por instalar, necesarias para el funcionamiento de la misma; y en la segunda suscrita opor el ciudadano Antonio Roncayolo facultó al ciudadano OSCAR CORDERO para que tramitara ante la Alcaldía del Municipio Sucre la Ficha Catastral del Edificio Irune; y siendo que de las mismas forman parte dos (2) terceros que son ajenos a la relación sustancial sin que conste en autos su consentimiento para su presentación, ni su ratificación en juicio, quedan desechadas del mismo en aplicación analógica al contenido del Artículo 1.373 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 431 del Código Adjetivo Civil, aunado a que las mismas no guardan relación sobre la transmisión de la propiedad objeto del thema decidendum, y así se decide.
 Consta a los folios 401 al 421 de la segunda pieza del expediente, ESCRITO DE INFORMES, al cual se adminicula el ESCRITO DE OBSERVACIONES Y ANEXO presentados por su antagonista, que constan a los folios 3 al 34 de la tercera pieza del expediente; y en vista que los mismos abordan aspectos relacionados con los alegatos y defensas que fueron opuestas en la relación procesal, se aprecian en la presente causa, y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE:
 Consta a los folios 160 al 162 de la primera pieza del expediente, PODER JUDICIAL autenticado en fecha 16 de Diciembre de 2013, ante la Notaría Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 23, Tomo 109 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Oficina; y en vista que no fue cuestionado en modo alguno por la representación judicial de su antagonista, se valora conforme lo dispuesto en los Artículos 12, 150, 151, 154, 155 y 429 del Código Procesal Adjetivo, en concordancia con los Artículos 1.357, 1.361 y 1.363 del Código Civil y se tiene como cierta la representación ejercida por los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.
 Durante el lapso probatorio promovió cursante a los folios 16 al 52 de la segunda pieza del expediente, INSPECCIÓN JUDICIAL, evacuada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial en fecha 27 de Septiembre de 2013. La anterior prueba si bien se valora conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 938 del Código Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.428 del Código Civil, en virtud que fue evacuada ante una autoridad con competencia para ello, donde en términos generales se dejó constancia que en la fachada del Edificio donde se constituyó el Tribunal se observó un anunció que indica “Edificio Irune”; que el mismo está ocupado por el ciudadano YVES REOL, hijo de ANDRÉ REOL y siete (7) empleados más; que se observaron bienhechurías, tableros eléctricos, pasamanos en escaleras, trabajos de pisos, baños, oficinas, tabiquerías, tuberías, instalación de aire acondicionado y amoblado de oficinas, techos impermeabilizados en diversos piso, tomándose impresiones fotográficas, entre otras determinaciones, no se aprecia en este asunto ya que los hechos en ella reflejados no ayudan a aclarar nada para resolver el thema decidendum, y así se decide.
 Consta a los folios 53 al 85 de la segunda pieza del expediente, COPIA CERTIFICADA DEL DOCUMENTO CONSTITUTIVO ESTATUTARIO de la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., al cual se adminiculan la COPIA CERTIFICADA DEL ACTA DE ASAMBLEA DE FECHA 10/01/2009 Y LOS ESTADOS FINANCIEROS de la referida Empresa, que constan a los folios 86 al 146 de la misma pieza; y en vista que dichas documentales no fueron cuestionadas en modo alguno, se valoran conforme los Artículos 12, 429, 507, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil y se aprecia la constitución de dicha Compañía en fecha 16 de diciembre de 1982, y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 06 de Abril de 1999, entre los ciudadanos YANNY HILLER GARRIDO y CARLOS HILLER MORENO y que según los Artículos 9 y 10, contenidos en el Capítulo III de la Administración de la Compañía, esta estaría a cargo de una JUNTA DIRECTIVA compuesta por CINCO (5) MIEMBROS, de los cuales CUATRO (4) serían DIRECTORES PRINCIPALES y UN (1) GERENTE, quienes podrán ser o no accionistas y que éste último, en principio, ejercería las más amplias facultades de administración y disposición sobre los bienes de la Compañía, tales como: suscribir los documentos que conciernan a la misma, como de enajenar, gravar, arrendar y renunciar a derechos en su nombre, entre otras y que conforme al Parágrafo Único del referido Artículo 10, para efectuar actos de disposición sobre los bienes inmuebles propiedad de tal Compañía, dicho GERENTE, requeriría necesariamente de la decisión favorable de la ASAMBLEA DE ACCIONISTAS; quedando designados como miembros de la JUNTA DIRECTIVA los ciudadanos CARLOS HILLER MORENO, YANNY HILLER DE SILVA, OMAIRA HILLER DE WALLIS y ENRIQUETA GARRIDO DE HILLER, como DIRECTORES PRINCIPALES y el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO como GERENTE e igualmente se facultó a éste último para que realizara todos los actos de disposición tendentes a la adquisición a nombre de la Compañía, del Edificio Irune, del mismo modo se evidencia que según Asamblea de fecha 07 de Marzo de 2003, se aumentó el capital de la Compañía mediante la emisión de Cien (100) Acciones nuevas y se reformaron los Artículos 5, 6 y 8 de los Estatutos Sociales; que según Asamblea General de Accionistas de fecha 10 de Enero de 2009, entre otro punto, se modificó el Artículo 6 de dichos Estatutos Sociales, en cuanto a la nueva composición accionaria, no evidenciándose en consecuencia que al GERENTE de la Empresa en comento, se le otorgaran las más amplias facultades de administración y disposición sobre los bienes de la Compañía mediante la decisión favorable de la Asamblea de Accionistas a tal respecto sobre la venta a un tercero del Edificio Irune, y así se decide.
 Promovió la PRUEBA DE CONFESIÓN en la que a su entender incurrió la parte accionante reconvenida a través de su apoderado, al reconocer que el Edificio Irune constituye el único activo de la Empresa demandada reconviniente, que el contrato no trata de una transferencia de propiedad, que el actor se encuentra en posesión del referido bien, conforme el libelo de demanda y escritos que constan a los folios 147 al 158, 159 al 176 y 177 al 183 de la segunda pieza del expediente; en relación a ello y siendo que de la interpretación del Artículo 1.401 del Código Civil, se juzga que para que tal circunstancia produzca plena prueba, el apoderado deberá estar facultado para ello en el mandato y en vista que del poder otorgado al abogado del demandante reconvenido, no se evidencia dicha facultad, RESULTA IMPROCEDENTE LA PRUEBA DE CONFESIÓN EN COMENTO dada la forma como fue opuesta, y así se decide.
 Constan a los folios 343 al 399 y 424 al 480 de la segunda pieza del expediente, ESCRITOS DE INFORMES Y ANEXOS; y en vista que el mismo aborda aspectos relacionados con las defensas y alegatos que fueron opuestos en la relación procesal, se aprecian en la presente causa, y así se decide.

Analizados como ha sido todos los argumentos esgrimidos por las representaciones judiciales de ambas partes y los instrumentales incorporados a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, a cuyo efecto pasa a decidir el mérito de la causa principal y de la reconvención, de la siguiente manera:
En cuanto a los alegatos y defensas que se opusieron en este juicio en cuanto a la ejecución o no del compromiso de compra venta en cuestión en la demanda primigenia y respecto la nulidad absoluta del mismo en la mutua petición, considera este Despacho oportuno destacar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia dictada el día 17 de Julio de 2007, en el Expediente Número 07-0733, con ponencia del Magistrado MARCOS TULIO DUGARTE PADRÓN, fijó posición en relación a lo que parcialmente se extrae a continuación:

“…Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos (Vid. s.S.C.C del 27 de julio de 2004, caso: Inversiones y Administradora de Bienes COMBIENES, C.A.). En relación al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la Sala de Casación Civil determinó que si bien éste reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor”, que equivale al principio según el cual “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa...”. (Vid. sentencia s.S.C.C. del 30 de noviembre de 2000, caso: Seguros la Paz). En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, la Sala observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia objeto de amparo, el actor afirmó que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato, lo cual fue negado en la contestación, motivo por el cual, el juez de alzada estableció que correspondía al actor la carga de demostrar que el demandado no pagó los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2005, lo cual resulta a todas luces inconsistente con los principios que rigen la materia probatoria, pues la parte actora al alegar un hecho negativo, no le corresponde a ella la carga de la prueba, sino que, es a la otra parte a quien le corresponde demostrar el hecho afirmativo y ello lo ha debido tomar en cuenta el tribunal que conoció el amparo...”

De los alegatos expuestos por la representación actora reconvenida, en el ESCRITO LIBELAR y las defensas hechas por la representación de la parte demandada reconviniente, en el ESCRITO DE CONTESTACIÓN Y DE MUTUA PETICIÓN; considera éste Juzgador que la relación jurídica controvertida o thema decidendum en el presente asunto queda circunscrita a determinar si hubo algún incumplimiento contractual o si el mismo está afectado de vicios que acarreen su nulidad y como consecuencia de ello declarar procedente o no sus respectivas afirmaciones y negaciones de hecho.
Ahora bien, en razón que de la lectura del expediente se observó que se trata de un CONTRATO DE COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRA VENTA, es necesario señalar que este tipo de documento se refiere a un contrato sui generis mediante el cual dos (2) o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien o bienes objeto de dicho contrato, la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, donde se adquieren derechos y obligaciones recíprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compraventa.
En relación a la promesa u opción, los tratadistas clásicos COLÍN y CAPITANT, en su obra “CURSO ELEMENTAL DE DERECHO CIVIL, Tomo 4, 3ra. Edición, señalan que:

“...Sin embargo, la promesa de venta no es todavía una venta. Es un antecontrato, por virtud del cual el acreedor del mismo tiene el derecho de adquirir la cosa cuando bien le parezca. El art. 1.589 parece, no obstante, asimilar las dos operaciones, pues dice: <>. En realidad el texto que acabamos de transcribir se refiere no a la promesa de venta, propiamente dicha, o promesa unilateral, sino a la promesa sinalagmática de vender y comprar, la cual es, desde luego, una venta…”

La doctrina ha sostenido que si el VENDEDOR se obliga a vender y el COMPRADOR se obliga a comprar y acuerdan en relación al precio y al bien, se ha configurado una venta. Según el autor MAURICIO RODRÍGUEZ en su obra “EL CONTRATO DE OPCIÓN” Segunda Edición Editorial, señala que tal afirmación tendría perfecto sentido si alguien ha dado en opción de compraventa un determinado bien, la aceptación del optante perfeccionaría inmediatamente el contrato de compraventa, sin más.
Así las cosas, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación, por lo que considera este Tribunal que en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA o PROMESAS BILATERALES DE COMPRAVENTA, se perfecciona inmediatamente la venta por existir en ese momento la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio, es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.
Así, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el Artículo 1.264 del Código Civil.
En sintonía con lo anterior, respecto a la pretensión de NULIDAD ABSOLUTA respecto el contrato Ut Supra, se debe tomar en cuenta, de manera general, que se entiende por nulidad de un acto la ineficiencia o insuficiencia del mismo para producir sus efectos legales y en relación a la TEORÍA DE LA NULIDADES, tradicionalmente se ha distinguido la llamada nulidad absoluta de la nulidad relativa, pues, existe nulidad absoluta cuando falta al contrato alguno de los elementos esenciales a su existencia tales como, consentimiento, objeto y causa o porque lesione el orden público o las buenas costumbres y existe nulidad relativa o anulabilidad cuando el contrato está afectado de vicio del consentimiento o de incapacidad.
Dentro de los elementos constitutivos encontramos: a) Los elementos esenciales o indispensables para la existencia de los contratos, a saber: consentimiento, objeto y causa; b) Los elementos naturales, los cuales dependen de las características individuales de cada contrato y c) Los elementos accidentales que son aquellos introducidos por las partes, esto es: lugar, modo, condición o plazo.
En relación a los elementos esenciales o indispensables del contrato tenemos: El Objeto que ha sido definido por la doctrina como las diversas prestaciones o actividades que tiene que realizar cada una de las partes que celebran el contrato; El Consentimiento como la manifestación de voluntad de cada parte interviniente en el contrato de querer celebrarlo y La Causa que ha sido definida como la función económico social que el contrato cumple en su concepción objetiva, o la finalidad que las partes persiguen al celebrar el contrato o al obligarse, en su concepción subjetiva.
En cuanto al régimen societario, tanto la Jurisprudencia como la Doctrina Patria, son contestes en sostener que el mismo está orientado a establecer lineamientos, mecanismos, modalidades, formas y oportunidad en que los sujetos que la integran tengan la obligación de cumplir el Contrato Social Estatutario, a fin de salvaguardar y proteger los derechos, bienes e intereses inherentes a la Compañía, conforme a las facultades de administración y disposición.
En este orden de ideas y siendo que del análisis probatorio de la situación jurídica planteada quedó precisado que el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, para el día 04 de Marzo de 2009, no contó con la decisión favorable de la Asamblea de Accionistas, conforme Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 06 de Abril de 1999, para efectuar actos de disposición en su condición de Gerente sobre el Edificio Irune propiedad de la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., en la negociación con el ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, en el COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRA VENTA, celebrado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 70, Tomo 23 de los libros de autenticaciones correspondientes, por cuanto sólo estaba facultado para la adquisición del inmueble denominado Irune, por lo que es lógico y natural considerar, sin ningún género de dudas, que no podía obligar a dicha Compañía a cumplir con el referido contrato por falta de consentimiento expreso para ello, ya que en las ASAMBLEAS GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de autos, no consta que se haya modificada tal prohibición, ni que haya sido autorizado por ellas para suscribir la opción de compra, ni se determinó fehacientemente, a través de la prueba testimonial, de los correos electrónicos, recibos y copias de cheques, ni de las autorizaciones promovidas, que el ciudadano ANTONIO JOSÉ RONCAYOLO CRESPO pactara en forma expresa o específica tal negociación o una nueva contratación con el accionante reconvenido, por consiguiente, lo ajustado a derecho es declarar que la PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta contra la referida Sociedad Mercantil, debe sucumbir por existir vicios en el consentimiento en la negociación que la anulan ya que esta fue otorgada en contravención a la Ley, al Contrato Societario y a la Jurisprudencia, conforme el marco legal determinado anteriormente, y así lo decide formalmente este Órgano Administrador de Justicia.
Resuelto el juicio principal, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre la MUTUA PETICIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO, en la forma siguiente:
Conforme fue establecido anteriormente el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, para el día 04 de Marzo de 2009, no contaba con la decisión favorable de la Asamblea de Accionistas, conforme Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 06 de Abril de 1999, ni actas posteriores para efectuar actos de disposición en su condición de Gerente sobre el Edificio Irune propiedad de la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., en la negociación que sostuvo con el ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL, en el COMPROMISO RECÍPROCO DE COMPRA VENTA, celebrado ante la Notaría Pública Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nº 70, Tomo 23 de los libros de autenticaciones correspondientes, dado que en la ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA DE ACCIONISTAS de fecha 18 de Julio de 2012 y demás Asambleas que constan en autos, no se modificó tal prohibición, hubo una extralimitación en las facultades conferidas al mismo, tal como quedó probado en autos, por lo cual inevitablemente se debe concluir en que el referido compromiso de venta, está afectado desde su origen por un vicio en sus elementos constitutivos, como lo es la falta de consentimiento, en contravención al postulado contenido en el Artículo 1.141 del Código Civil, el cual establece las condiciones requeridas para la existencia del contrato, ya que se pretendió enajenar y gravar un bien inmueble sin estar expresamente facultado para ello, por parte de la propietaria del mismo, por tanto, inevitablemente hay que concluir en que el referido contrato es nulo de pleno derecho, por consiguiente su ejecución no se hace posible, ya que el interés practico de la cuestión radica en que si se trata de una facultad de administración y disposición de los bienes de una Sociedad Mercantil, el GERENTE tiene que sujetarse en el uso de la misma a las instrucciones expresamente en el delimitadas por la decisión favorable de la Asamblea de Accionistas, y así formalmente se decide.
Como consecuencia de la anterior declaratoria de nulidad absoluta el contrato de marras forzoso es para este Tribunal, ordenar la devolución de la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Diez Mil Bolívares (Bs. 4.510.000,00), que fue pagada, conforme la CONSTANCIA de fecha 31 de Enero de 2012, (folio 26) suscrita por el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, actuando en su condición de Gerente de la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A.,Y ASÍ SE DECIDE.
En cuanto a la petición reconvencional de que se declare ilícita y de mala fe la ocupación material ejercida por el demandado reconvenido, ciudadano ANDRÉ ANSELME REOL y que por ello se ordene su desocupación inmediata del Edificio en mención y al no aportar a los autos ningún elemento probatorio como carga procesal de conformidad a lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con el Artículo 1.354 del Código Civil, que demostrara sin ningún género de dudas la procedencia de los mismos, tal petición no debe prosperar en derecho, Y ASÍ SE DECIDE.
En este sentido es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A., mediante Sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y lo contemplado en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses.
En tal virtud, tomando en consideración los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, y con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema Democrático, Social de Derecho y que persiguen hacer efectiva la Justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR LA DEMANDA PRIMIGENIA Y PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, conforme los lineamientos expuestos en este fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así lo deja finalmente establecido éste Operador del Sistema de Justicia.
DE LA DISPOSITIVA
En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: IMPROCEDENTE EL CUESTIONAMIENTO DEL AUTO DE ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN, realizado por la representación judicial de la parte actora reconvenida.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE EL ALEGATO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN RECONVENCIONAL DE NULIDAD, realizado por la representación judicial de la parte actora reconvenida, ya que la misma no se ajusta a los parámetros legales para ello.
TERCERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPROMISO DE COMPRA-VENTA intentada por el ciudadano ANDRE ANSELME REOL contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRUNE, C.A., ambas partes identificadas ampliamente en el encabezamiento de esta decisión; ya que quedó enteramente probada en este proceso en particular que el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, para el día 04 de Marzo de 2009, no contó con la decisión favorable de la Asamblea de Accionistas, para efectuar actos de disposición en su condición de Gerente sobre el Edificio Irune propiedad de la misma.
CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN DE NULIDAD planteada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES IRUNE, C.A., contra el ciudadano ANDRE ANSELME REOL; por cuanto se verificó en autos que el compromiso de compra venta autenticado en fecha 04 de marzo de 2009, está afectado desde su origen por un vicio en sus elementos constitutivos, como lo es la falta de consentimiento, en contravención al postulado contenido en el Artículo 1.141 del Código Civil, ya que se pretendió enajenar y gravar un bien inmueble, sin estar expresamente facultado para ello, por parte del propietario del mismo.
QUINTO: SE ORDENA LA DEVOLUCIÓN de la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Diez Mil Bolívares (Bs. 4.510.000,00), que fue pagada, conforme la CONSTANCIA de fecha 31 de Enero de 2012, (folio 26) suscrita por el ciudadano CARLOS HILLER GARRIDO, actuando en su condición de Gerente de la Empresa INVERSIONES IRUNE, C.A., para esa oportunidad.
DADA LA NATURALEZA DEL PRESENTE FALLO NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS
Regístrese, publíquese y déjese la copia certificada a la cual hace especial referencia el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veinticuatro (24) días del mes Febrero de Dos Mil Quince (2015). Años 204° de la Independencia y 156° de la Federación.
EL JUEZ

DR. JUAN CARLOS VARELA RAMOS
LA SECRETARIA

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO
En la misma fecha anterior, siendo las 03:10 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

ABG. DIOCELIS J. PÉREZ BARRETO

JCVR/DJPB/PL-B.CA
ASUNTO AP11-V-2012-000877
CUMPLIMIENTO Y NULIDAD DE CONTRATO