TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR OCTAVO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ÀREA METROPOLITANA DE CARACAS.

Caracas, 24 de febrero de 2015

204º y 156º
Visto con informes de las partes.

PARTE ACTORA: Katiuska Josefina Piñango Mejía, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 12.174.478.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: Carlos Fermín Atay Quijada, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 77.255.

PARTE DEMANDADA: Ofir Barandica Grey, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V- 6.159.016.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Mirian Rodríguez Villegas y Juan Díaz, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos 26976 y 187921, respectivamente

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Promesa de Compra Venta (definitiva).

EXPEDIENTE: AP71-R-2014-000100.
I
ANTECEDENTES
En fecha 22 de marzo de 2013 la ciudadana Katiuska Piñango, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.174.478, interpuso por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, debidamente asistida por el abogado Carlos Atay, Inpreabogado Nº 78.225, demanda por Cumplimiento de Contrato contra el ciudadano Ofir Barandica Grey, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.159.016.
Del referido escrito libelar se observa, que la demandante en fecha 9 de noviembre de 2012, celebró un contrato de promesa de opción de compra venta, con la ciudadana Ofir Baradica Grey, el cual fue debidamente autenticado en la referida fecha por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital y anotado bajo el Nº 26, Tomo 238 de los libros de autenticaciones de esa notaría, dejando establecido que la oferente daba en opción de compra venta un inmueble (descrito en autos), a su favor; que el plazo de opción de compra venta era de noventa (90) días continuos, a contarse a partir de la fecha de autenticación del documento, fecha desde la cual se hacía exigible, salvo que las partes contratantes acordaren renovarlos por treinta (30) días, siempre que tal renovación estuviere documentada con un lapso de cinco días (5) anticipados al vencimiento del plazo contractualmente planteado; así también acordaron que el precio total de la venta era de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CENTIMOS (Bs. 750.000,00), los cuales serian pagados de la siguiente manera: a) la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 230.000,00), mediante un cheque de gerencia emanado del Banco Mercantil cuyo Nº es 93015450, a nombre de la oferente, entregado al momento de la firma del contrato constitutivo de la opción de compra venta, en calidad de arras y como garante de ése contrato, cuya suma seria imputada al valor total del inmueble y b) la cantidad de QUINIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000,00), los cuales serian pagados por el oferido al momento de la consumación de la firma del documento definitivo de venta; obligándose, ambas partes a cumplir con las gestiones necesarias para llevar a cabo la protocolización del documento definitivo de compra venta.
Sin embargo, señala la demandante que dentro del plazo pactado ha realizado todas las gestiones necesarias para obtener la protocolización del documento definitivo de compra venta, por tanto que cuenta con la cantidad remanente de la deuda, es decir la cantidad de QUINIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 520.000, 00) en virtud de la aprobación de un crédito bancario emanado del Banco Mercantil C.A. Señala que la actora, oferente incumplió con las obligaciones contraídas, toda vez que supuestamente se ausento del país y con ello imposibilitó su contacto para la solicitud, de la prorroga legal establecida en el contrato. Finalmente requiere la demandante el cumplimiento del contrato de opción de compra venta suscrita entre las partes y el pago de las costas y costos generados en el proceso.
Realizada, la insaculación de Ley resultó conocedor de la acción interpuesta el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, la cual admitió la acción propuesta y ordenó la comparecencia de la demandada.
De seguidas, en fecha 26 de septiembre de 2013, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, donde señaló que Niega, rechaza, impugna y contradice los alegatos expuestos por la demandante, toda vez que a su juicio la actora expresó de manera errónea y confusa que el documento fundamental de la pretensión es un “Contrato de promesa de opción de compra venta”, toda vez que el demandado considera se trata de un “Documento de opción de compra venta de inmueble”, el cual se caracteriza por contener una serie de obligaciones reciprocan entre las partes contratantes. No obstante, señalo que reconoce en todo su contenido y rigor, el “contrato de opción de compra venta de inmueble” en el cual fundamentó la demandante su pretensión. Por otra parte, negó, rechazó, impugnó y contradijo lo expuesto por la demandante, en referencia a que dentro del plazo de noventa (90) días realizó todas las gestiones necesarias para obtener la protocolización del documento definitivo de compra venta, por tanto, que a su juicio la actora no fundamento ninguna prueba validad de lo anteriormente expuesto. De igual manera, desconoció e impugnó la demandada, el borrador de contrato definitivo de venta emitido por el Banco Mercantil, toda vez que el referido documento, a su juicio, carece de los requisitos fundamentales para su procedencia y validez, al mismo tiempo, negó, rechazó y contradijo, que su patrocinada se ausentara en fecha 8 de diciembre de 2012 del país, a los fines de imposibilitar la realización de la prorroga de treinta (30) días pactada en el contrato de opción de compra venta, ello por la dificultad de la actora de ponerse en contacto con la demandada dada su ausencia física. La demandada señala como inverisímiles, contradictorios e incongruentes los argumentos de la actora.
Por otra parte, señaló la demandada como falso el alegato expuesto por la actora, mediante el cual aduce que realizó un pago parcial del precio total del inmueble, siendo que a juicio de la demandada, dicho pago fue dado en calidad de “Arras”, es decir como garante del cumplimiento oportuno de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta. Finalmente, niega y se opone a todos los alegatos esgrimidos por la actora, tales como “fundamento de derecho”, “petitum” y demás.
Seguidamente, en fecha 3 de octubre de 2013, la demandada consignó escrito de promoción de pruebas; de igual manera, en fecha 8 de octubre de 2013 la actora consignó su escrito de pruebas.
El Tribunal conocedor de la causa en fecha 11 de octubre de 2013, emitió pronunciamiento respecto a la admisión de los escritos de pruebas consignados por las partes.
De seguidas, mediante escrito de fecha 16 de octubre de 2013, la actora consignó escrito de oposición a las pruebas consignadas por la parte demandada.
En fecha 19 de marzo de 2014, el Tribunal conocedor de la cusa dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la pretensión opuesta por la actora, visto ello, en fecha 13 de junio de 2014, la actora recurrió a la apelación contra la mencionada sentencia, siendo oído dicho recurso por el A quo en fecha 2 de octubre de 2014.
Posteriormente, la causa fue remitida a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Jugados Superiores de esta Circunscripción Judicial, resultando conocedor este Tribunal de Alzada, por lo que en fecha 13 de octubre de 2014, se le dio entrada y se le concedió el lapso de ley para la consignación de los respetivos informes.
En fecha 13 de noviembre de 2013, la actora consignó escrito de informes, posteriormente, la demandada en fecha 26 de noviembre de 2014 consignó escrito de observación a los informes.

II
DE LAS PRUEBAS
• Copia simple de contrato de promesa de compra venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador, anotada bajo el Nº 26, Tomo 238, de los libros de autenticaciones de la referida notaría, el referido contrato consta de promesa de compra venta suscrita entre la ciudadana Ofir Barandica Grey, titular de la cédula de identidad Nº V-11.962.331, por una parte, y por la otra, ciudadana Katiuska Piñango, titular de la cédula de identidad Nº V- 12.174.478, consignado por la actora. Documento que no fue objeto de tacha, desconocimiento o impugnación, por lo que, esta Alzada le otorga valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil. Como complemento de lo anteriormente expuesto, la referida documental trae la convicción a los autos, de que efectivamente existe una relación contractual entre las partes continentes a la causa, donde ambas al tiempo de suscribir el contrato preliminar, adquirieron obligaciones recíprocamente, lo cual converge, en la constitución de una promesa bilateral de venta. ASÍ SE DECLARA.
• Borrador del contrato definitivo de venta realizado por el abogado Francisco Tálamo, Inpreabogado Nº 58349, entre los ciudadanos Ofir Barandica, Katiuska Piñango emitido por el Banco Mercantil C.A,; impugnada por la contraparte, el cual objetivamente de la probanza se manifiesta que la misma, no consta recibo o subscripción de la contra parte, y al no ser ratificada por el tercero que sella dicho borrado, mal podría darle valor probatoria a la prueba, por la irregularidad por la cual fue obtenida la presente prueba. ASÍ SE DECIDE.
• Copia simple de pasaporte de la República de Colombia, consignado por la actora, perteneciente a la ciudadana Barandica Grey Ofir, Nº FB355332, de nacionalidad Colombiana, del cual se desprende sello que certifica entrada al referido país en fecha 8 de diciembre de 2012, y copia simple de Visa de la referida ciudadana, cuyo Nº de control es 20100712860001, del cual se observa sello difuso de fecha 8 de diciembre, para la salida del país, sin que se observe el año del mismo, no obstante a ello, la demandada en su escrito de contestación asintió con lo expuesto por la actora, declarando que efectivamente su patrocinada en la mencionada fecha (8 de diciembre de 2012), salió del país, lo que constituye una conjurante admisión de los hechos, lo cual trae como convicción a esta sentenciadora de que efectivamente hubo la demandada no se encontraba en el país para el momento de la firma definitiva del documento . Este Tribunal de Alzada observa que tal documento, no fue objeto de impugnación ni desconocimiento por prueba en contrario, muy por el contrario fue admitido por la demandada y siendo ello así, no tiene nada esta sentenciadora que pronunciar al respecto. ASI SE DECLARA.
• Copia simple de cédulas de identidad de las ciudadanas Ofir Barandica y Katiuska Piñango, titulares de las cédulas de identidad Nros V-11.926.331 y V-12.174.478, respectivamente. Este Tribunal de Alzada observa que tal documento trae la convicción al juez de las partes son quienes se afirman ser; y por no haber sido las mismas objeto de impugnación ni desconocimiento por prueba en contrario, se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de la normativa civil adjetiva, y con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
• Copia simple de certificado de nacimiento, consignado por la parte demandada, expedido por la Notaria Pública de Pradera-Valle de Colombia, perteneciente a la ciudadana Ofir Brandica Grey. Este Tribunal observa que tal documental no aporta ningún indicio ni convicción a la causa, y es que tratándose, de una prueba si se quiere, ilustrativa, no asume la referida una conexión directa con los hechos litigiosos que hicieren objetable por mera presunción su impertinencia, motivo por el cual, esta sentenciadora debe desecharla por manifiestamente impertinente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
• Copia simple de fe de bautismo, consignado por la demandada, perteneciente a la ciudadana Ofir Barandica Grey, expedido por la Diócesis de Palmira-Colombia. Este Tribunal observa que tal documental no aporta ningún indicio ni convicción a la causa, y es que tratándose, de una prueba si se quiere, ilustrativa, no asume la referida una conexión directa con los hechos litigiosos que hicieren objetable por mera presunción su impertinencia, motivo por el cual, esta sentenciadora debe desecharla por manifiestamente impertinente, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECLARA.
• Transcripción parcial de supuesto correo electrónico emitido desde dirección de correo electrónico: ofirbarandicagreyhotmail.com, dirigido a: ktypinangootmail.com, de fecha 15 de diciembre de 2012. Observa esta sentenciadora que no se desprende de la transcripción parcial del supuesto mensaje enviado, vía correo electrónico, firma electrónica que certifique su procedencia, así como tampoco se evidencian demás argumentos demostrativos de la veracidad de tal instrumental; no obstante, su promoción, la demandante impugno por falsa, informal, impertinente e innecesaria tal medio de prueba. Aclara esta juzgadora, que de conformidad con lo establecido en el artículo 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, la referida debe de tratarse como un documento privado, es por lo que, en virtud del desconocimiento de la referida documental por parte de la demandante, debió la promovente comprobar su autenticidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, sin que ello se constatare en autos, es por lo que se declara improcedente la admisión de tal instrumental, ello de conformidad con lo establecido en los artículos: 4 de la Ley de Mensajes de Datos y Firmas Electrónicas, 444 y 445 del Código de Procedimiento Civil y 1363, 1364, 1365 y 1370 del Código Civil.
• Promovió la actora, solicitud de prueba de informes dirigido al Servicio de Identificación, Migración y Extranjería (S.A.I.ME.), a los fines de que el referido ente administrativo remitiera al Tribunal de Origen, el movimiento migratorio de la ciudadana Ofir Barandica Grey, correspondiente a los días 9 de noviembre de 2012 al 14 de febrero de 2013. Ahora bien, no obstante tan instrumento probatorio fue admitido e impulsado por el Tribunal mediante elaboración de oficio, las resultas de informes de tal prueba, no se constituyeron en autos, cuestión que no fue objetada por la promovente, razón por la cual, no se encuentran resultas de dicha prueba, por lo cual no hay prueba que valorar, por haber una omisión en su evacuación atribuible a la parte promovente. ASÍ SE DECIDE.
• Promovió la actora solicitud de prueba de exhibición de documento de la ciudadana Ofir Barandica Grey, enfáticamente de su pasaporte, sin que se llevare a cabo tal acto. Ahora bien, no obstante tal instrumento probatorio fue admitido por el Tribunal de origen, fijando a su vez el lapso para que tuviere lugar tal acto; sin embargo, dicha probatoria no fue materializada, por haber una omisión en su evacuación atribuible a la parte promovente, lo que lógicamente refleja en los autos, resultas algunas de dicha prueba, por lo cual no hay prueba que valorar. ASÍ SE DECIDE.

III
DE LA RECURRIDA
De la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictada en fecha 19 de marzo de 2014, se desprende lo que a continuación se observa:

“(…) es lo que explica la razón de ser del postulado que indica el artículo 1.167 del Código Civil, pues en los contratos con prestaciones reciprocas, si una de las partes falta al cumplimiento de su prestación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución o la resolución del contrato, pudiendo exigir, en cada caso, el resarcimiento a que hubiere lugar, pero para que ello sea así se requiere que el reclamante en cumplimiento o resolución haya demostrado la satisfacción de las obligaciones a su cargo, lo cual no aparece que hubiere ocurrido en el presente caso, pues la hoy demandante no probo que, durante la vigencia del plazo indicado en el nombrado contrato de opción de compra venta, hubiese satisfecha el remanente del saldo deudor, en la misma forma que fuera convenido con su compradora, y mucho menos demostró que ese pago hubiese estado condicionado a la obtención de recursos provenientes de una fuente de financiamiento externa, que permitiese considerar, por un lado, el sometimiento voluntario de la ciudadana OFIR BARANDICA GREY, a lo que resultare de las gestiones de la actora ante el instituto de crédito por ella señalado(…)”
“(…) En consecuencia, todas aquellas argumentaciones y pruebas de la parte actora destinadas a probar su imposibilidad para localizar a la OFERENTE para que otorgara la prorroga resultan irrelevantes (…)”.

IV
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

En aras de garantizar una tutela judicial efectiva y un debido proceso ajustado eficazmente a derecho, en pro de la conservación y aplicación de los principios conductores del orden social y judicial venezolano, y en cumplimiento de la misión que me ha sido encomendada como administradora de justicia, actuando en obsequio de la justicia y la verdad, este Tribunal observa la imperiosa necesidad de realizar las consideraciones de hechos y derechos que a continuación se revelarán:
Deviene la interposición del recurso de apelación interpuesto por la representación Judicial de la parte actora, y que este juzgado dando cumplimiento a las facultades revisorías que le son propias, hoy dirime, en virtud la sentencia de merito dictada por el Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 19 de marzo de 2014, toda vez que declaró el referido fallo, sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa de compra venta opuesta por la demandante.
Aduce la actora que suscribió un contrato de promesa de compra venta con la ciudadana Ofir Grey, anteriormente identificada, acordando un plazo para tal cumplimiento de noventa (90) días, donde podría prorrogarse el mencionado lapso por treinta (30) días más si así lo acordaren ambas partes, siempre y cuando dicha prorroga se constituyera por escrito y con cinco (5) días de antelación al finiquito del lapso primigenio, pero es el caso, que la demandada al tiempo de dar cumplimiento al mencionado lapso, salió del país, lo que imposibilitó que se consumara la petición de la prorroga y finalmente la realización del contrato final de compra venta. No obstante, la demandada en defensa de sus intereses, alegó que aún y cuando, es cierto que no estuvo en el país para la mencionada fecha, aclaró que la actora, no le comunicó, por medio alguno, (verbigracia el medio electrónico), a su patrocinada, la necesidad de estipulación de la prorroga contenida en la cláusula segunda del contrato inicial.
Ahora bien, en aras de proferir un fallo que se ajuste correctamente a los límites jurisdiccionales concurrentes, primordial es tratar en principio la fundamentación doctrinaria, jurisprudencial y legal que en materia de contratos es aplicable al caso bajo estudio, destacándose la naturaleza del contrato donde se funda la pretensión de la demandante y las defensas del demandado, formalidades y caracteres de formación del mismo, discriminando detalladamente la convención contractual y sus cláusulas, en analogía con el material probatorio aportado y los alegatos expuestos por las partes.

El Código Civil, define los contratos de la siguiente manera:
“Artículo 1.133.- Una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico (…)”.

De la norma se pueden extraer varios elementos, en primer lugar el acuerdo de voluntades, al respecto puede establecerse que dentro de la figura del contrato, el elemento preponderante es el acuerdo de voluntades al cual se someten las partes, siendo así por consiguiente la esencia del vínculo, por tal razón, todo acuerdo relativo de interés jurídico, se convierte en un contrato y es protegido por la ley, así pues, en un principio sólo la voluntad de las partes es suficiente para crear un vínculo jurídico o hacer, modificar, o extinguir obligaciones. Es considerado, que los contratantes tienen amplia libertad para realizar acuerdos o convenimientos, para lo cual interviene la ley únicamente como supletoria de su voluntad. Así las cosas, es pertinente señalar, la existencia de un segundo elemento circunda en la modificación o extinción de voluntades, y por último, se encuentran las obligaciones que generan las prestaciones que se esgrimen en obligaciones de hacer, de no hacer o de dar.
Ahora, sobre el asunto de marras, debe enfatizarse que las partes suscribieron una promesa de compra venta bilateral de manera voluntaria, respecto al bien inmueble suficientemente descrito en autos, donde a saber por lo expuesto por sí mismos, no existió ni existe ningún tipo de constreñimiento ni coerción en relación a la realización del contrato inicial, se observa de igual forma que las partes estipularon las cláusulas de realización del contrato en virtud de las exigencias comunes; consumándose de esta forma, el cumplimiento fiel del principio de la autonomía de voluntad de las partes, cual reconoce la manifestación consciente de actuar de los contratantes, para reglamentar por sí mismas el contenido y modalidad de las obligaciones que se imponen.
En este orden de ideas, y con aras de pigmentar el lienzo metafórico de la idea a desarrollar, es preciso verificar lo expuesto por la Sala de Casación Civil, mediante Sentencia de fecha 22-09-09 caso: Inversiones Alvamart, C.A. contra Edoval, C.A. y otra, en el cual dejó establecido lo siguiente:

“(…) Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que les reconoce la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil. (…)”.

Dentro de este marco jurídico, observemos lo distintos dispositivos legales que en referencia a los contratos contempla la normativa civil sustantiva imperante, a saber:
“Articulo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas en la Ley.
(Omissis)
“Artículo 1.160.-. Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso de la Ley”.
(Omissis)
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

De la transcripción parcial de los artículos citados, se observa que el hecho jurídico de negociar y/o contratar, responde a un cúmulo de observancias y reglamentaciones que en principio resguardan el proceder armónico del vinculo creado, donde el orden social y judicial van de la mano, afirmándose con ello la fuerza de Ley que tienen tales actos jurídicos para los contratantes y para efectos de terceros, donde el incumplimiento de la obligación contraída ha de ser castigado conforme a los preceptos legales al caso aplicable; y no solo eso, los limites de actuaciones en los contratos bilaterales son punto reverberante, en razón de que no le es dable a uno de los sujetos contratantes, sin consenso con la otra, modificar, extinguir o suprimir las estipulaciones en que han convenio, so pena de que si ello fuere permitido, la inseguridad jurídica fluctuante sería inminente, lo que ocasionaría un embrollo social y judicial irreparable.
Ahora bien, en materia de contratos debe considerarse que pueden presentarse dos situaciones, la primera de ellas, se da cuando las estipulaciones del contrato son claras y explícitas en las cuales no cabe la interpretación, por lo tanto debe cumplirse tal y como fueron previamente acordados por los contratantes, esta regla se encuentra consagrada en el artículo 1.264 del Código Civil, que estatuye: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (…)”, situación ésta subsumible al caso bajo estudio; y el segundo caso, que se da cuando existen consideraciones que no son expresas, es decir, su naturaleza de forma envuelve solo generalidades, lo cual acarrea que surjan dudas, donde entonces la mera presunción de la intención de las partes se desprenderá de la intuición de lo que se quiso establecer; en otras palabras, la manifestación de voluntades de las partes, se plasma de un modo confuso, por el cual, se debe atender a la naturaleza jurídica por el cual las partes en su momento, quisieron pactar.
Así las cosas, y en relación a la naturaleza del contrato suscrito, y de la connotación que le es aplicable, observa esta sentenciadora que el mismo responde a las características de una promesa de compra venta, a los efectos de obtener una mayor precisión de lo aquí expuesto, necesario es definir tal forma de contratación. La promesa bilateral de venta es muy particular, toda vez que se trata de un contrato mediante el cual dos o más personas, indiferentemente de su clasificación (natural o jurídica), constituyen obligaciones reciprocas mediante las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar, aunado a que su connotación primordial, es que se trata de un contrato preliminar, es decir preparatorio al contrato final. Obsérvese al respecto, sentencia de fecha 18 de diciembre de 2006, bajo la ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, caso Inversiones PP001 C.A.
En el mismo orden de ideas, la Sala de Casación Civil en un caso similar al hoy planteado, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 9 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

“…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…”. (Negritas de la Sala).

Partiendo de lo anterior, discriminaremos los aspectos característicos que deben de contener los contratos de promesa de compra venta, al mismo tiempo, observaremos si el contrato de marras contiene dichos señalamientos; primero: la identificación de los intervinientes, independientemente de su clasificación, es decir pudieren ser personas naturales o jurídicas (cuestión que se desprende de la parte inicial del contrato fundamental en la causa); segundo: el bien objeto de la relación contractual (cláusula primera del referido contrato); tercero: el tiempo de duración del mismo (cláusula segunda); cuarto: el precio pactado para la venta de los bienes (cláusula cuarta), quinto: la cantidad de dinero que en calidad de arras se ofrece por la obligación contractual asumida y sexto: la habitual cláusula penal (cláusula sexta). Así pues, evidenciado como ha quedado que el referido contrato trata sobre una promesa de venta, es decir, es un contrato preliminar, aunado a que contiene los caracteres necesarios para su vinculación y señalamiento como un contrato de promesa bilateral de compra venta, erradamente puede pretender el demandado desnaturalizar el contenido y apartarse de la intensión primigenia expuesta al contratar tanto por su patrocinada como por la hoy demandante. ASI SE DECLARA.
Por otra parte, con respecto al contrato de marras, es preciso establecer que las obligaciones se encuentran expresamente estipuladas tanto para la parte actora como para la parte demandada; es decir, las obligaciones contraídas fueron previamente establecidas dentro del contrato suscrito, concordando así con lo estipulado en el artículo 1.264 el cual fue previamente señalado. Surge la controversia en razón de que posterior a la autenticación del contrato de promesa de compra venta, esto es, en fecha 9 de noviembre de 2012, comenzó a transcurrir el lapso de noventa (90) días para que las partes dieran cumplimiento a las obligaciones contraídas, es decir, la promitente compradora a realizar las gestiones necesarias para la realización del documento definitivo de venta, y la promitente vendedora, a entregar toda la documentación necesaria para llevar a cabo la realización del referido contrato.
Adicionalmente, estipularon de igual forma las partes que tal lapso podría ser prorrogable por treinta (30) días, siempre y cuando dicha prorroga se hiciere por escrito y con al menos (5) cinco días de anticipación a la consumación del lapso primigenio. Téngase en consideración, tal como ya ha sido señalado, que tales cláusulas fueron estipuladas de acuerdo al principio de autonomía de voluntad de las partes, lo que ineludiblemente le otorga una eficacia jurídica comparada con la ley, y es tal la connotación de dicho principio, que la mayoría de las disposiciones legales poseen no más que un carácter supletorio de la voluntad de las partes, es decir, van dirigidas a llenar el silencio o insuficiencia de previsión de las partes.
Como seguimiento de los hechos ocurridos en la causa, se pudo evidenciar que efectivamente tal como lo señaló la demandante en su escrito libelar y así también vista la declaración ofrecida por la demandada en su escrito de contestación, donde concuerda con lo dicho por la actora, la promitente vendedora en el lapso correspondiente a la consumación de la promesa de venta, salió del país, resultando ineludible el considerar que la relación contractual asumida generó obligaciones, por lo que, debió prever la hoy demandada tal situación, ello a los fines de resguardar los efectos obligatorios contractuales que asumió. Eloy Maduro Luyando, en su obra, La Teoría General de Contrato (P.p 527), señala lo siguiente: “Siendo el contrato el resultado de la libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el Derecho Moderno el principio concensualista, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las partes quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades”.

Y es que si el contrato, no se constituyera como una fuente primordial de obligaciones, y además se permitiera relajar unilateralmente las obligaciones que bilateralmente han sido contraídas, la inseguridad jurídica en materia contractual seria insostenible, de allí que el legislador, previendo tal situación, estableció que: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”., articulo 1.167 del Código Civil.
Se colige pues, de lo anteriormente expuesto, que las partes tienen entre si el derecho a obtener el cumplimiento en la forma específica como pactaron, es decir hay una imperante “responsabilidad contractual”, asumida por nuestra legislación en los artículos 1.185 al 1.196 del Código Civil; lo que a todas luces deja en evidencia la connotación jurídica que acarrea el incumplimiento de los contratos. Mal puede presumir la demandada alegar que no tuvo conocimiento por parte de la hoy actora, de que si esta tenía o no la necesidad de requerir la prorroga legal contenida en la cláusula segunda del contrato de marras, por tanto que el eje central de la controversia, se basa en que la demandada al no estar presente en el país, evidentemente no habría podido llevar a cabo tal prorroga si así se le hubiere manifestado, lo que generaría claramente la consumación del lapso estipulado, imposibilitando el uso de la prorroga temporaria establecida, tal como ocurrió, aunado a que, al no poseer la demandante los requisitos documentales necesarios para la tramitación de los asuntos concernientes a la consumación del contrato definitivo de venta, el incumplimiento contractual por parte de la demandada es inminente .
Más allá de observar si la demandante le contacto o no, mientras se encontraba en Colombia, a los fines de que se llevare a cabo la prorroga temporaria, toda vez que dicha prorroga se fijo a plena voluntad de las partes, sin que fuere expresamente exigible, por una o por la otra, observa esta sentenciadora con enfático ahínco el hecho de que la demandada no dio cumplimiento a lo que primigeniamente pacto en el contrato, esto es, la entrega de la documentación necesaria para la tramitación del documento definitivo de venta, cuestión que no negó, ni rechazo en su escrito de contestación, así como tampoco argumento las razones por la cuales no dio tal cumplimiento. En un presunto caso de que la demandada hubiere dado cumplimiento a lo pactado, es decir, la entrega de la documentación necesaria para la elaboración del contrato definitivo de venta, dentro del lapso establecido, noventa (90) días, la situación palpablemente sería distinta, no tendría pues que reclamar la hoy accionante, y solo quedaría a demostrarse el hecho de la exigencia o no del cumplimiento de la prorroga pactada.

Erradamente arguyó el juzgador del A quo el hecho de que incumplió la demandada con la obligación de pago a su cargo, por cuanto, si bien es cierto que el principio de reciprocidad y la causa del contrato se encuentran estrechamente vinculadas, en el sentido de que evidentemente la transferencia de la propiedad del bien inmueble del litigio seria la causa del pago del precio del mismo, y que la falta de pago o incumplimiento de la causa haría a todas luces inexigible el cumplimiento de un determinado contrato, no es menos cierto, que de la cláusula cuarta del contrato de marras se observa, que la cantidad restante, es decir los QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 520.000,00), serian pagados al momento de la protocolización del documento final de venta, no concertando las partes estipulación en contrario al pago que se hiciere antes de finiquitar el lapso de noventas días o en el justo momento del día noventa, por lo que la falta de pago del saldo remanente, ello dentro de los noventa días al vencimiento del lapso, no acarrearía la extinción del contrato asumido, aunado a que, no versa el presente contrato respecto a una opción de compra venta, cual no necesitaría la constitución de un contrato posterior a los fines de sellar el vinculo negocial contraído, sino que trata sobre un contrato preliminar, donde efectivamente las partes acuerdan la realización y consumación de determinadas obligaciones a los fines de ver prosperar finalmente la relación contractual asumida, mediante la constitución de un contrato final, evidenciándose de esta forma que el sentenciador del A quo al tratarle como un contrato de opción de compra venta, desnaturalizo su contenido, por tanto que el carácter diferencial existente entre una promesa y una opción de compra venta, es el carácter preparatorio o preliminar de uno frente al otro.
Y así, la desnaturalización de los contratos es entendida como un vicio enmarcado dentro del primer caso de falso supuesto, por lo que la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: Miriam del Carmen Moreno y otros contra Asociación Civil Ávila, señaló:

“...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:
‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’
“Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.
En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...”. (caso: Carlos Rodríguez Palomo, c/ Inversiones Visil C.A.). (Subrayado de la Sala).

Compréndase pues, que de acuerdo con lo anteriormente puntualizado, la desnaturalización de la voluntad contractual viene a constituirse de acuerdo a la coexistencia de la conclusión del juez con el texto contractual que se interpreta, donde si la conclusión del sentenciador no es simultánea con el texto del contrato, evidentemente ocurrirá la tergiversación de la autonomía de voluntad de las partes, lo que haría a tal conclusión excluyente de la naturaleza del contrato. Tal así lo observa esta sentenciadora, por tanto que, de haber observado el juzgador del A quo la real naturaleza del contrato, convergida a crear una relación contractual preliminar, había concluido que efectivamente se trataba de una promesa de compra venta y no de una opción de compra venta.
Por otra parte, esta sentenciadora en aras pedagógicas exhorta al juzgador primigenio de la causa, que en posteriores ocasiones explore intensamente los argumentos y probanzas aportados a la causa por las partes intervinientes, a los fines de proferir fallos intrínsecamente ajustados a derecho, donde el correcto y sano proceder jurídico constituyan la esencia de la actividad jurisdiccional, evitándose de esta forma soslayar el derecho de las partes a obtener una pronta y eficaz justicia.
Finalmente, concluye quien aquí suscribe en que la demandada debió dar cumplimiento a la relación contractual asumida como manifestación de su entera voluntad, es decir debió ofrecer la documentación necesaria para la tramitación del documento definitivo de venta, de igual forma, debía actuar la demandante entregando el saldo remanente de la deuda al momento del finiquito del contrato, sin que la falta de pago de la cantidad adeudada, antes del vencimiento de tal lapso y evidentemente de la protocolización del documento definitivo de venta, constituyera una causa exigible para la extinción de la relación contractual asumida, ello en virtud del acuerdo de voluntades pactados por ambos. Por todo ello, este Tribunal actuando en pro de la sana propagación y administración de justicia, observando la cualidad de Ley atribuible al acuerdo de voluntad de las partes en cuanto a la consumación de las relaciones contractuales y/o negociales asumidas personalmente, siempre y cuando no violenten los límites estipulados en la normativa civil sustantiva, específicamente en el artículo 6, se observa que el recurso de apelación ejercido por la ciudadana Katiuska Piñango, debidamente asistida por el abogado Carlos Atay, Inpreabogado Nº 78.255, debe ser declarado CON LUGAR, y en consecuencia, se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de marzo de 2014, consiguientemente, debe esta sentenciadora declarar CON LUGAR, la demanda que por cumplimiento de contrato, interpuso la ciudadana Katiuska Piñango, contra la ciudadana Ofir Barandica Grey, en los mismos términos en que fue pactado el contrato de promesa de compra venta, autenticado en fecha 9 de noviembre de 2012, por ante la Notaria Publica Segunda del Municipio Libertador, bajo el Nº 26, Tomo 238, de los libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria. ASI SE ESTABLECE.

V
DISPOSITIVO

En virtud de las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: Con Lugar el recurso de apelación interpuesto en fecha 13 de junio de 2014, por la ciudadana KATIUSKA PIÑANGO, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.174.478, debidamente asistido por el abogado CARLOS ATAY, contra el fallo proferido por el Juzgado Decimotercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de fecha 19 de marzo de 2014.
SEGUNDO: Se Revoca la sentencia dictada en fecha 19 de marzo de 2014, dictada por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
TERCERO: Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato de promesa de Compra-Venta, intentó la ciudadana KATIUSKA PIÑANGO, titular de la cedula de identidad Nº V- 12.174.47, contra la ciudadana OFIR BARANDICA GREY, titular de la cedula de identidad Nº V-11.296.331.
CUARTO: Se ordena a la parte demandada, ciudadana Ofir Barandica Grey, a dar cumplimiento al contrato de promesa de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 9 de noviembre de 2012, el cual quedó anotado bajo el Nº 26, Tomo 238, del Libro de autenticaciones llevado por ese despacho, y otorgar el documento definitivo y traslativo de propiedad a favor de la compradora ciudadana katiuska Piñango Mejías, sobre el inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas 101, situado en el piso 10, de las residencias PIEDRAVEN, ubicado entre las esquinas de Las Tablitas a El Venado, Parroquia Santa Rosalía, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual tiene un área de NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (99 M2); y que consta de las siguientes dependencias: hall de entrada, un (1) área de sala comedor, cocina, lavandero, tres (3) habitaciones con sus respectivos closets, dos (2) baños, closet en el hall de acceso a las habitaciones y balcón con jardinería, comprendido dentro de los siguientes linderos, NORTE: Con apartamento Nº 102; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con fachada ESTE del edificio; y OESTE: Con pasillo de Circulación y apartamento Nº 108. Dicho otorgamiento definitivo de venta se realizará estrictamente bajo los mismos términos acordados en el contrato suscrito entre las partes y previo el pago de la totalidad del precio pactado, por parte de la compradora. En caso de incumplimiento por parte de la demandada de no otorgar el documento definitivo de venta, se acuerda que la presente sentencia, una vez adquiera firmeza, sirva de título suficiente de propiedad del inmueble, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia de la presente decisión en el copiador de sentencias conforme lo prevé el artículo 248 ejusdem.
Notifíquese, a las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Remítase en su oportunidad legal al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE

Dada, firmada y sellada en el Despacho del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los veinticuatro (24) días del mes de febrero del año dos mil quince (2015). Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO;

MARISOL ALVARADO R.
EL SECRETARIO

JORGE A. FLORES P.
En esta misma fecha siendo las ______________________________ (___________) se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO

JORGE A. FLORES P.

MARJAFP/mia
Exp. AP71-R-2014-1000