TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve de febrero de dos mil quince
204º y 155º

ASUNTO: KP02-V-2012-002707

PARTE DEMANDANTE: ANA CECILIA SOTO DURAN, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 3.472.513, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE ACTORA: HERNAN FERNANDO ARCAYA TORRES, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 104.078.
PARTE DEMANDADA: MARIA ANTONIETA RICARDO DE BADUEL, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.663.536, de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: CARLOS ALBERTO DELGADO CRESPO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 90.342.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA

Se recibieron las presentes actuaciones por la ciudadana Ana Cecilia Soto Duran en juicio por Resolución de Contrato de Opción A Compra, contra la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, todos arriba identificados, el cual correspondió a este Tribunal conocer de la causa.

DE LAS ACTUACIONES

En fecha 19/09/2012, se admitió la presente demanda por Resolución del Contrato. En fecha 03/10/2012, Vista la diligencia presentada en fecha 01-10-2012, por la Abg. Ana Jiménez de Núñez, este tribunal libró compulsa a la parte demandada, tal y como fue ordenado en el auto de admisión de fecha 19/09/2012. En fecha 29/10/2012, el Alguacil de este Tribunal consignó compulsa sin firmar de la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, parte demandada en el presente juicio. En fecha 03/12/2012, se recibió escrito presentado por la ciudadana Ana Soto asistida por el Abg. Hernán Arcaya en el cual solicitó se procediese a la citación de la demandada conforme al art. 223 del C.P.C. En Fecha 05/12/2012, Se libro Cartel de Citación de conformidad con el artículo 223 del Código de procedimiento Civil. En fecha 08/01/2013, se recibió diligencia presentada por el Abg. Carlos Delgado, apoderado de la parte demandada, donde consignó copia original del poder y se dio por citado. En fecha 04/02/2013, se recibió escrito de contestación, presentado por el Abg. Carlos Delgado actuando con el carácter acreditado en autos. En fecha 20/03/2013, se recibió escrito de contestación y pruebas presentado por el Abg. Hernán Arcaya, actuando con el carácter acreditado en autos. En la misma fecha se recibió escrito de promoción de pruebas presentado por el abogado Carlos Delgado, en su carácter de autos. En fecha 25/03/2013, se recibió escrito presentado por el Abg. Carlos Delgado actuando como apoderado de la parte demandada en la cual hace formalmente oposición a la admisión de la prueba promovida por la parte demandada. En fecha 03/04/2013, se admitieron a sustanciación salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por ambas partes y seguidamente se libraron oficios. En fecha 09/04/2013, tuvo lugar acto de testigos. En fecha 13/05/2013, se recibió oficio Nº 517 emanado del SEMAT, Barquisimeto dando respuesta a oficio Nº 0900-360 de fecha 03-04-2013. En fecha 23/05/2013, Vencido el lapso de evacuación de pruebas, el Tribunal ordeno fijar el acto de informes, una vez constase en autos las resultas de todas las pruebas. En fecha 06/06/2013, se recibió oficio Nº SG/2013/02419 emanado del BBVA Provincial donde acusaron oficio Nº 0900/359 e informaron lo solicitado. En fecha 18/07/2013, se recibió diligencia presentada por el Abg. Hernán F. Arcaya T., quien actúa con el carácter acreditado en autos, solicitó se oficiase nuevamente a la entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, a los fines de que remitiese la información requerida. En fecha 19/07/2013, Vista la diligencia anterior suscrita por el abogado Hernán Arcaya, con el carácter que lo acredita en autos, se acordó de conformidad, en consecuencia se ratificó oficio Nº 0900-358, de fecha 03 de Abril de 2013, al Banco Banesco Banco Universal. Se libro oficio Nº 0900-836. En fecha 03/02/2014, se recibió del Abg. Hernán F. Arcaya T., quien actúa con el carácter acreditado en autos, solicitó se continuara la causa con las pruebas en autos y fuese decretado el lapso para informes. En fecha 05/02/2014, Vista la anterior solicitud suscrita por el abogado Hernán Arcaya, con el carácter que lo acredita en autos, se acordó de conformidad, en consecuencia se ratificó oficio Nº 0900-836 de fecha 19 de julio de 2013, al Banco Banesco Banco Universal. Se libro oficio Nº 0900-118 al Banco Banesco Banco Universal. En fecha 19/03/2014, Vencido como se encuentra el lapso para la evacuación de pruebas, este Tribunal fijó el Décimo Quinto (15) día despacho siguiente al de hoy, para el acto de informes de conformidad con el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 07/04/2014, se recibió del Abg. Carlos Alberto Delgado, apoderado de la parte demandada, diligencia solicitando se suspendiera el lapso para la presentación de informe hasta tanto la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal de respuesta a los oficios dirigidos por el tribunal en fechas 03-04-13 y 19-07-13. En fecha 09/04/2014, se recibió diligencia presentada por el Abg. Alberto Delgado donde ratificó diligencia anterior. En fecha 10/04/2014, se recibieron escritos de informes presentados por ambas partes. En fecha 13/04/2014, este tribunal fijó audiencia conciliatoria para el quinto día de despacho siguiente a las 10:00 a.m. En fecha 21/05/2014, Tuvo lugar Audiencia Conciliatoria. En fecha 03/07/2014, se recibió Oficio Nº DP/DDEL/2014/000981 emanado de la Defensoría del Pueblo en la cual solicitó que informaran el estado actual de la causa. En fecha 07/07/2014, Vencido el lapso de observación de los Informes, este Tribunal fijó para sentencia dentro de los sesenta (60) días continuos siguientes, contados a partir del día siguiente al de hoy, de conformidad con lo establecido en el artículo 515 del Código de procedimiento Civil. En la misma fecha se libró oficio Nº 0900-626 a la Defensoría del Pueblo dando respuesta a lo solicitado. En fecha 14/10/2014, se recibió diligencia presentada por el Abg. Hernán Arcaya, quien actúa con el carácter acreditado en autos, solicita el avocamiento del juez en la presente causa. En fecha 16/10/2014, se dicto auto de Abocamiento y seguidamente se libraron boletas de notificación a las partes. En fecha 21/10/2014, se recibió oficio Nº DP/DDEL/2014/001444 emanado de la Defensoría del Pueblo, en la cual ratificó el contenido del oficio DP/DDEL-2014-000981. En fecha 27/10/2014, se recibió Oficio Nº S/N emanado de Banesco dando respuesta a oficio Nº 0900-836. En fecha 28/10/2014, se ordenó librar nuevo oficio a la referida Defensoría remitiendo la información requerida, seguidamente se libró oficio Nº 0900-814.

DE LA DEMANDA

Narra el actor en su escrito libelar que suscribió un contrato privado de opción a compra de un bien inmueble ubicado en la Avenida Araguaney, Esquina Calle Los Pinos, Número 24 del Manzano, Municipio Iribarren del estado Lara, sobre un lote de terreno ejido que mide aproximadamente Mil Doscientos Metros Cuadrados (1200 Mts2), conformada por una casa Quinta de arquitectura mediterránea, con un área de construcción de Trescientos Setenta Metros Cuadrados (370 Mts2), compuesta de dos plantas, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: En línea con la calle de Los Pinos; Sur: En línea con bienhechurías que son o fueron de Aura Marina Rodríguez; Este: En línea con bienhechurías que son o fueron de Nelson Pastor Coromoto Rivero; y Oeste: En línea recta con la Avenida Araguaney que es su frente. Dicho inmueble le pertenece a la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, antes descrita, tal como consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto, en fecha 25/10/2006, bajo el Nº 05, Tomo 224, y según Título Supletorio decretado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 13/11/2008, con la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, arriba identificada, contrato que anexó marcado con la letra A, B y C, luego mediante el abogado Carlos Delgado, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 90.342, les fue mostrado unas copias simples de un titulo supletorio donde se muestra a la demandada como propietaria de las bienhechurías antes descritas y copia de un documento autenticado por ante la Notaria Publica Quince de Barquisimeto Estado Lara, de fecha veinticinco de octubre de 2006, bajo el Nº 05, tomo 224, por lo cual solicitó le fuesen presentado los documentos originales de la propiedad, documentos que nunca le fueron enseñados. Aseguró que cumpliendo con lo pautado, realizo los siguientes pagos: la cantidad de Cincuenta y Siete mil bolívares (Bs. 57.000,00) depositados en la cuenta corriente Nº 01080993220100002132 del banco Provincial a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel, cónyuge de la demandada; la cantidad de Trescientos Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 317.000,00) depositado en la cuenta Nº 04340536175361029196 del Banco Banesco a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel; la cantidad de doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00) depositados en la cuenta corriente banco Banesco antes identificado; la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs.70.000,00) depositado en la cuenta corriente anteriormente descrita; la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00) depositados en la cuenta corriente Banco Provincial ya identificada; la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) depositados en la cuenta corriente del Banco Banesco, descrita con anterioridad; para un total de Novecientos Veintinueve Mil Bolívares (Bs. 929.000,00) que equivalen a más del sesenta por ciento (60%) del valor del inmueble.
Afirmó que a pesar de los pagos realizados, la demandada no le entrego las llaves del inmueble, sino por el contrario le exigió unos nuevos pagos para poder entregarle las llaves, por lo cual no continuo realizando los siguientes pagos establecidos en el contrato hasta tanto fuera subsanado el incumplimiento de la parte demandada, no siendo enseñada la solvencia municipal prometida, y no haciendo entrega hasta la fecha del inmueble, ocasionando unos daños y perjuicios a la parte actora. Con esa actuación aseguró que la demandada incumplió la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta celebrado entre las partes presentes en el juicio, así como la cláusula cuarta que versa sobre la indemnización por daños y perjurios. Solicitó la resolución del contrato privado de opción a compra suscrito por las partes antes descritas, que le fuese reintegrado el dinero pagado con los respectivos intereses calculados a la tasa actual del mercado, y la intervención de un experto contable para la indexación monetaria hasta la fecha de la resolución del contrato decretada por este Tribunal. Fundamento la presente demanda en los artículos 26 y 51 de la Constitución Nacional y los artículos 1167, 1185, 1494, 1495, 1496, 1499, 1530 y 1533 del Código Civil, los cuales trascribió. Estableció como domicilio procesal la Urbanización Santa Eduvigis, carrera 22 entre calle 56, numero 22-15, planta alta Barquisimeto Estado Lara. Solicitó el pago de los honorarios profesionales calculados en la cantidad de Doscientos Setenta y Ocho Mil Setecientos Bolívares (Bs. 278.700,00); así como el pago de las costas y costos del proceso estimados en la cantidad de Dieciocho Mil Quinientos Ochenta Bolívares (Bs. 18.580,00). Estableció los daños y perjurios en la cantidad de Doscientos Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 278.000,00). Estimó la demanda en la cantidad de Un Millón Quinientos Cuatro Mil Novecientos Ochenta Bolívares (Bs. 1.504.980,00)
Pidió que la citación de la parte demandada se realizara en la avenida Araguaney, esquina de la calle los pinos, Nº 24 del Manzano, Municipio Iribarren, Estado Lara.

DE LA CONTESTACIÓN

La parte demandada procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:
Rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la presente demanda.
Aseguró que es propietaria un bien inmueble ubicado en la Avenida Araguaney, Esquina Calle Los Pinos, Número 24 del Manzano, Municipio Iribarren del estado Lara, conformada por una casa Quinta de arquitectura mediterránea, con un área de construcción de Trescientos Setenta Metros Cuadrados (370 Mts2), compuesta de dos plantas, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: En línea con la calle de Los Pinos; Sur: En línea con bienhechurías que son o fueron de Aura Marina Rodríguez; Este: En línea con bienhechurías que son o fueron de Nelson Pastor Coromoto Rivero; y Oeste: En línea recta con la Avenida Araguaney que es su frente, y que con la parte actora se acordó la venta del mismo en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00), precio que se recibiera una vez el querellante recibiera a su vez el dinero de la venta de de unos inmueble s ubicados en la carrera 21 con calle 22 de Barquisimeto, y la venta de un apartamento que ya estaba vendido en la carrera 16 con calle 32 Edificio Doña Leti, por lo cual las partes celebraron un contrato privado de opción de compra venta, que para el momento se acordó la entrega de la cantidad de Ochocientos Once Mil Setecientos Bolívares (Bs. 811.700,00) pero cancelando para el momento de la firma del contrato no lo establecido sino la cantidad de Setecientos Doce Mil Bolívares (Bs. 712.000,00). Afirmó que pasado el tiempo y a pesar de las innumerables llamadas realizadas por su parte a la demandante, la misma no cancelo lo pautado en el contrato ni en las fechas establecidas; luego la parte actora le propuso que para cancelar la deuda restante le daría un apartamento de su propiedad pero el precio que se aseguraba costaba el inmueble estaba muy por encima de la realidad y la parte querellada no lo acepto.
Aclaró que las fechas correctas en las que la parte querellante realizo los pagos mencionados fueron las siguientes: el 06 de abril de 2011, la cantidad de Cincuenta y Siete mil bolívares (Bs. 57.000,00) depositados en la cuenta corriente Nº 01080993220100002132 del banco Provincial a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel; el 12 de abril de 2011, la cantidad de Doscientos Diez Mil Bolívares (Bs. 210.000,00) depositados en la cuenta corriente Nº 04340536175361029196 del Banco Banesco a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel, en efectivo y un cheque Nº 014506503 por la cantidad de Ciento Siete Mil Bolívares (Bs. 107.000,00), cheque que fue devuelto por falta de fondos el día 14 de abril de 2011; el 13 de abril de 2011, la cantidad de doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.000,00) depositados en la cuenta corriente Nº 04340536175361029196 del banco Banesco a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel; el 18 de abril de 2011, la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs.70.000,00) depositado en la cuenta corriente Nº 04340536175361029196 del Banco Banesco a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel; el 17 de mayo de 2011, la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs.100.000,00) depositados en la cuenta Nº 01080993220100002132 del banco Provincial a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel y el 14 de octubre de 2011, la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) depositados en la cuenta Nº 04340536175361029196 del Banco Banesco a nombre del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel; para un total de Ochocientos Doce Mil Bolívares (Bs. 812.000,00) cantidad que no equivale a lo establecido en el contrato, lo que demuestra que la parte actora no cumplió con los pagos necesarios desde la fecha 17 de mayo de 2011 al 14 de octubre de 2011. Hizo mención de la cláusula segunda del contrato celebrado entre las partes. Con lo respecto a las afirmaciones del querellante, al decir que no le fue enseñado los documentos de propiedad del bien inmueble objeto de la litis, aseverando la parte demandada que el mismo documento de opción a compra celebrado entre las partes la establece como propietaria de dicho inmueble y hace mención de los documentos de propiedad, adicionalmente a ello pudo la parte actora dirigirse a las Notarias y Registros a verificar la información que desease. Trascribió la cláusula tercera del contrato antes referido, asegurando que dicha cláusula en ninguna parte menciona que la vendedora se comprometía a entregar el inmueble o sus llaves.
Fundamento sus alegatos en los artículos 1527, 1133, 1160 y 1167 del Código Civil, que trascribió. Por lo antes mencionado solicitó: que se declarara sin lugar la presente demanda; que se condenara a la demandante al pago de la penalización establecida en la cláusula segunda del contrato de opción a compra venta privado celebrado entre las partes y se condenase al demandante al pago de las costas y costos del presente juicio. Estableció como domicilio procesal la calle 25 entre calles 17 y 18, Edificio Caribe, piso 3, oficina 3-2, Barquisimeto, Estado Lara.

DE LA PROMOCION DE PRUEBAS

Estando dentro del lapso correspondiente ambas partes promovieron pruebas de la siguiente manera:

Las promovidas en fecha 20-03-2013, por el abogado Hernán Fernando Arcaya Torres, con el carácter de Apoderado Judicial por la parte actora, identificado en autos, este Tribunal, se pronunció dentro de los siguientes términos:
DE LA PROMOCION DE TESTIGOS

Promovió la declaración de los ciudadanos: Luís Edgardo Santana, Magalys Coromoto Navas y Adelis Pastor Nelo Castillo, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cedulas de identidad Nº 4.067.254, 4.109.524 y 21.295.245; los cuales se valoran pues rindieron declaración en la oportunidad de ley.

PRUEBAS INSTRUMENTALES Y DOCUMENTALES

- Depósito Nº 045474217, de la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal de fecha 05-04-2011, por la cantidad de Cincuenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 57.000). deposito que consignó marcado con la letra “A”, identificado con el Nº 01; Depósito Nº 000004980, de la Entidad Bancaria Banco Provincial, por la cantidad de Cincuenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 57.000), de fecha 06-04-2011, deposito que consignó marcado con la letra “A”, identificado con el Nº 02; Depósito Nº 64994796, de la Entidad bancaria Banesco, Banco Universal, de fecha 12-04-2011, por la cantidad de Trescientos Diecisiete Mil Bolívares (Bs. 317.000,00), deposito que consignó marcado con la letra “B”, identificado con el Nº 03; Depósito Nº 045402055, de la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, 13-04-2011, por la cantidad de Doscientos Setenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 275.00,00), deposito que consignó marcado con la letra “B”, identificado con el Nº 04; Depósito Nº 68819537, de la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, de fecha 18-04-2011, por la cantidad de Setenta Mil Bolívares (Bs. 70.000,00), depósito que consignó marcado con la letra “C”, identificado con el Nº 05; Depósito Nº 000005037, de la Entidad Bancaria Banco Provincial, por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), depósito que consignó marcado con la letra “C”, identificado con el Nº 06; Depósito Nº 83240679, de la Entidad Bancaria Banesco Banco Universal, por la cantidad de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00), depósito que consignó marcado con la letra “D”, identificado con el Nº 07; se valoran y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.

- Solicitó la exhibición de la Solvencia Municipal del inmueble objeto de esta causa, emitido por el SEMAT, o en su defecto fuese oficiado a dicho organismo; prueba que consta en autos y se valora como prueba de la solvencia solicitada.

Las promovidas en fecha 20-03-2013, por el abogado Carlos Alberto Delgado Crespo, con el carácter en autos, el Tribunal se pronunció dentro de los siguientes términos:

Promovió marcado con la letra “A”, Documento Privado de Opción a Compra-Venta, suscrito entre su mandante, ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel y la ciudadana Ana Cecilia Soto Duran, Promovió marcado con la letra “B”, Documento debidamente autenticado por la Notaria Pública Quinta de Barquisimeto del Estado Lara, de fecha 25-10-2006, anotado bajo el Nº 05, Tomo 224 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria; Promovió marcado con la letra “C”, Titulo Supletorio, decretado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 13-11-200; se valoran como prueba de la negociación y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva de esta sentencia.
Promovió marcado con la letra “D”, Certificado de Solvencia Tributaria, emitido por el Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 22-03-2011, con validez hasta el 31-12-2011; Promovió marcado con la letra “E”, Pago de Impuesto Municipal del año 2011, realizado en fecha 08-02-2011; se valoran como prueba del requisito administrativo cumplido.

Promovió marcado con la letra “F”, Estado de Cuentas del ciudadano Aneldo de Jesús Baduel Pérez, emitidos por los Bancos Banesco y Provincial; se valoran como prueba de los pagos efectuados.

Notificación Extrajudicial practicada por la Notaria Segunda de Barquisimeto en fecha 06-06-2012, a la ciudadana Ana Cecilia Soto Duran, parte demandada en la presente causa; se valoran en su contenido como prueba de la comunicación.
Promovió marcado con la letra “H”, Oficio Nº 11-579, de fecha 17-08-2011, emitido por la dirección de los Servicios Resguardo Nacional donde se le designó al Coronel Aneldo de Jesús Baduel Pérez, para cumplir funciones de Jefe de la Oficina de Coordinación del Resguardo Nacional Aduanero y Tributario, Región Insular; se desecha pues en criterio del Tribunal nada aporta a los elementos aquí controvertidos.
Promovió marcado con la letra “I”, Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble, suscrito entre los ciudadanos Karl Roser y María Antonieta Ricardo de Baduel, autenticado por la Notaria Pública de la Oficina de Notarial de Pampatar de la Jurisdicción del Estado Nueva Esparta, en fecha 28-09-2011, anotado bajo el Nº 40, Tomo 109 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria; se valora como instrumento autenticado.
Promovió marcado con la letra “J”, Contrato de Servicios de Vigilancia Privada, suscrito con la empresa “Servicios Integrales, Serviseproca, c.a.,” empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 02-02-2009, bajo el Nº 39, Tomo 11-A, para la casa objeto de opción a compra-venta; se desecha pues en criterio del Tribunal nada a aporta a los hechos controvertidos.

Prueba De Informes

Entidad Bancaria Banesco, Banco Universal, ubicada en el Centro Comercial Barquicenter; Segundo: Entidad Bancaria Provincial, ubicado en el Centro Comercial Barquicenter; Tercero: Entidades Bancarias Provincial y Banesco; las cuales se valoran en su contenido.
Servicio Municipal de Administración Tributaria (SEMAT) de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara; se valora como prueba del impuesto cancelado en la fecha indicada.

Enseña el legislador que los contratos constituyen ley para las partes que la suscriben. Esta fórmula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. De las normas dispuestas en el Código Civil y los aportes efectuados por la doctrina, puede inferirse la naturaleza del contrato. El artículo 1.474 del Código Civil, establece que el “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”. Para que el contrato de compra-venta sea considerado tal, deben concurrir tres elementos: el consentimiento, la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, por regla general, se consideran objeto de la compra-venta todas las cosas que se encuentran dentro del comercio de los hombres, incluyendo las futuras. El precio es la suma de dinero que se cambia por la cosa, es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes, el precio puede cancelarse en forma íntegra o por cuotas, por ello la modalidad de venta a plazo. Finalmente, el consentimiento alude a la conformidad de voluntades entre los contratantes, o sea, el acuerdo deliberado, consciente y libre de la voluntad, respecto a un acto externo. En doctrina contemporánea se ha debatido la diferenciación entre la opción a compra y las ventas a plazos, aspectos que si bien tienen una relevancia pedagógica para efectos prácticos dentro del proceso no altera el deber que tienen las partes de comportarse en forma honorable y con apego estricto a la buena fe y las condiciones válidamente suscritas.

Partiendo de lo anterior el Tribunal recuerda a las partes que una vez suscrito el contrato, indistintamente si es privado o notariado o protocolizado ante un registro, es ley entre las partes que le suscriben, por ello la buena fe, la intención y literalidad del contrato deben prevalecer en la procura del cumplimiento. El legislador ha previsto que la acción para exigir la resolución o ejecución de un contrato ante los Tribunales está sujeta al cumplimiento previo por parte de la persona interesada, los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil establecen:
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En la interpretación de esta última norma surge la clara convicción, en armonía con la letra del artículo 1.160 ejusdem, que la parte accionante de una causa por cumplimiento o resolución de contrato debe haber demostrado haber cumplido su parte del contrato, sólo así estará cualificada de fondo para exigir los efectos ante un Tribunal de la República, más la indemnización de daños y perjuicios, en el caso de que así lo desee. Parte de la doctrina patria acepta que en caso de que ambas partes hayan incumplido la convención, el Juez de mérito puede señalar cuál de ellos ha sido más grave y establecer la procedencia o no de la demanda. Un último punto tiene que ver con el resguardo de la ley a favor de quienes adquieren inmuebles para uso de habitación, si bien son respetadas las condiciones pactadas la interpretación que debe prevalecer en caso de dudas es aquella que garantice el mejor ejercicio del derecho a un vivienda.

Para esta Juzgadora no cabe la menor duda existen diversas obligaciones suscritas en el contrato, sin embargo, unas son más importantes que otras, algunas incluso pueden calificarse como accesorias o secundarias. En un contrato de arrendamiento, por ejemplo, la principal obligación del arrendatario es pagar la pensión en el tiempo y forma prevista, mientras que la del arrendador es proveer la cosa y garantizar su correcto uso. En el caso de las denominadas opciones a compra o ventas a plazos, la principal obligación del comprador siempre será pagar el precio acordado en el tiempo y forma prevista, mientras que la del vendedor es entregar la cosa y hacer la tradición de ley en la forma suscrita. Claro está, en caso de duda sobre el complimiento y tratándose de la adquisición de un inmueble para uso de habitación el Tribunal favorecerá el ejercicio de este último derecho.

En el contrato reconocido entre las partes se establece una obligación principal para el demandante, que es cancelar una primera cantidad por SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 688.300,00), tal como expone el instrumento esa cantidad fue recibida en su oportunidad, por lo tanto, las documentales que pretendían demostrar el pago son irrelevantes a la luz del reconocimiento expreso entre las partes. Según expresa el escrito, el excedente hasta completar la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,00) sería cancelado en los días posteriores.

La parte demandante asegura que se negó a seguir efectuando pagos porque el demandado no cumplió dos cargas particulares, a saber, los instrumentos necesarios para establecer la venta definitiva, como la solvencia municipal, y entregar la posesión del inmueble, que al no cumplir el demandado esta última condición, incurrió en falta al contrato razón por la cual no canceló el excedente en su oportunidad, solicitando al Tribunal ordene el cumplimiento y fije el momento para el pago.

Con las pruebas examinadas el Juzgado descarta el incumplimiento por la denominada solvencia municipal, pues tal como consta en el oficio remitido por la Alcaldía del Municipio Iribarren la misma fue expedida en el tiempo de vigencia del contrato. Ahora bien, el punto controvertido descansa en establecer si era una condición pactada en el contrato el deber entregar las llaves del inmueble a la demandante o no, pues esta última la presenta como denuncia principal del incumplimiento mientras que el demandado niega haber suscrito tal obligación.

El Tribunal observa que al final de la segunda condición, luego de establecerse un monto como justa indemnización en caso de incumplimiento por parte del demandante se prescribió: “fecha en la que de no cancelar (el demandante) lo aquí pactado se compromete LA OFERTANTE a devolver la casa en las mismas condiciones en las que las recibió”. Esta fórmula deja claro que se estableció como condición la entrega del inmueble para posesión a favor de la demandante, surgió una expectativa legítima de derecho que no fue honrada por la parte demandada y que abiertamente se traduce en una causal de incumplimiento. Igualmente, estima el Juzgado que los testigos han sido contestes en reconocer la entrega de las llaves del inmueble como condición una vez entregada parte del precio pactado, lo que sin dudas pone de manifiesto el incumplimiento tantas veces denunciado.

En resumen, demostrada como quedó la convención entre las partes y el incumplimiento por el demandado en torno a la entrega del inmueble, el Tribunal concluye que a la demandante le asiste derecho en la pretensión, en consecuencia, el contrato debe resolverse y con ello la correspondiente indemnización establecida en el particular cuarto, a saber, sobre la cantidad entregada SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 688.300,00), el TREINTA POR CIENTO (30%), un total de DOSCIENTOS SEIS MIL BOLÍVARES CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 206.490,00), ambos montos serán cancelados por el demandado una vez quede firme esta decisión.

Sobre la indexación judicial, el concepto es procedente en derecho toda vez que fue solicitado junto con el libelo de demandad, por lo tanto, a través de experticia complementaria del fallo el Tribunal nombrará un único experto quien determinará a través de experticia contable el método indexatorio de conformidad con los índices proporcionados por el Banco Central de Venezuela y se calcularán desde la fecha de admisión de la demanda hasta le pronunciamiento que declare definitivamente firme esta decisión.
DISPOSITIVO
Por los fundamentos anteriormente expuestos este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO intentada por la ciudadana Ana Cecilia Soto Duran contra la ciudadana María Antonieta Ricardo de Baduel, ambas identificadas.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Puesto que la presente decisión ha sido dictada fuera de lapso, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto, a los nueve (09) días del mes de febrero de dos mil quince (2015). Años 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZ

ABOG. EUNICE B. CAMACHO
LA SECRETARIA

ABG. BIANCA ESCALONA
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 a.m-
EBC/BE/gp.